Разрушители мифов. Продажи

[Юлия Снежнова]

Без риэлтора в наше время рискованно покупать и продавать недвижимость, так как мошенников в этой сфере развелось великое множество. Лучше все-таки обращаться за помощью к профессионалам, главное - не нарваться на "черного" риэлтора, коих тоже пруд пруди.

[Мария]

чёрный это какой? Негр что-ли?

[Андрей_AN]

И тем не менее..жилье приобретается. Причем,совершенно разного уровня. Возможно,я далек от этих "карманных" проблем,уж простите великодушно,что не жую чернягу)),да и работаю я в другом сегменте,как многим известно. Вопрос "многих ли я знаю,у кого есть 150 000 долларов" гипотетичен.. Многих)) А жилье приобретается разное,используются все возможные инструменты.

Тут даже нео чем спорить, я прекрасно понимаю этого "товарища", сам 10 лет назад, до того как пришел в недвижку, даже не задумывался о том что можно купить квартиру, хотя на тот момент, (как мне казалось)) я не плохо зарабатывал, и мало того, сейчас имея опыт за плечами, понимаю сколько возможностей я тогда упускал. А потом, когда окунешься в эту стихию, понимаешь как слеп ты был, но тем не менее считал себя намного умнее других.

Всё лечит время))))

[Dm10]

Какие опасности подстерегают желающих хранить деньги в банковской ячейке

Павел Хлюстов
партнер Коллегии адвокатов «Барщевский и Партнеры»

Банковская ячейка не является самым безопасным местом для хранения денег и ценностей. Можно ли заставить банк вернуть деньги, если они пропали из хранилища?

В России с каждым годом увеличивается спрос на услуги по предоставлению банковских ячеек. Кто-то хранит в них на постоянной основе свои сбережения и драгоценности, кто-то использует банковскую ячейку как инструмент для расчета по договору, например, при покупке квартиры. Последний вариант встречается наиболее часто. В отличие от жителей западных стран, наши люди предпочитают банковскую ячейку расчетам по аккредитиву. Отчасти это обусловлено тем, что многие до сих пор предпочитают официально не «светить» истинную цену сделки, опасаясь налоговых последствий.

Немалая часть сделок с недвижимостью проходит именно с использованием расчетов через банковскую ячейку. Однако помещая солидную сумму в металлический ящик, мало кто догадывается, чем это может обернуться. Ведь на первый взгляд кажется, что в банковской ячейке деньги находятся в безопасности и хорошо охраняемое хранилище банка тому залог.

Одним из таких оптимистов был и мой клиент. Он продал свою квартиру и должен был получить деньги в сумме более $3 млн, ранее заложенных покупателем в ячейку. Однако, придя в офис Судостроительного банка (банк лишился лицензии в прошлом году) в обусловленный договором день, он обнаружил, что ячейка пуста. Клиент был в шоке, ведь он в компании с покупателем и риелтором лично закладывал деньги в ячейку. Но эти деньги были украдены.
По факту кражи денежных средств было возбуждено уголовное дело, в рамках расследования которого было установлено, что замок сейфа был вскрыт при помощи специальной отмычки. От сотрудников правоохранительных органов клиенту стало известно, что это уже не первый случай кражи денег из ячеек этого банка, ранее была похищена еще большая сумма.

Банк, естественно, не считал себя виноватым в краже и не собирался возвращать деньги, в результате чего клиенту пришлось обратиться в суд. В суде банк возражал против удовлетворения иска, мотивировав это тем, что между сторонами был заключен договор аренды сейфа, а не договор хранения. По мнению банка, он не принимал на себя обязательство по сохранности содержимого ячейки, а лишь обязался предоставить клиенту «металлический ящик». В подтверждение своей позиции банкиры ссылались на название подписанного договора: «Договор аренды депозитного сейфа». Кроме того, упор делался на недоказанность того факта, что в ячейку была помещена именно та сумма, которую требовал мой клиент — ведь банк не должен контролировать и не контролирует, что конкретно помещается в ячейку.

Стоит отметить, что российское законодательство действительно предоставляет банкам возможность заключать как договоры аренды банковской ячейки (ст. 606 ГК РФ), так и договора хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе (ст. 922 ГК РФ). Квалифицирующим признаком, позволяющим разграничить эти договоры, является ответственность банка за сохранность содержимого ячейки. В отличие от договора хранения, при заключении договора аренды банк не несет ответственность за кражу содержимого. Таким образом от содержания условий договора зависит, возможно ли привлечь банк к ответственности за кражу содержимого ячейки или нет.

В случае с делом моего клиента, внимательное изучение условий договора позволило опровергнуть утверждение банка о том, что это договор аренды, а не хранения. Не взирая на тот факт, что подписанный документ именовался «Договор аренды депозитного сейфа», согласно одному из пунктов банк всё же принял на себя обязательства не только передать сейф в пользование клиента, но и принимать все необходимые меры для обеспечения сохранности содержимого сейфа, включая круглосуточную охрану, установку специального охранного оборудования, установление особого режима помещения хранилища. Таким образом, при заключении договора клиент исходил из того, что банк обязался не только предоставить ячейку, но и принимать все необходимые меры для обеспечения сохранности имущества клиента.

Доказывание того, что содержимым ячейки была именно та сумма денег, на которой настаивал мой клиент, проходило значительно труднее. На договор опереться было нельзя — он не предусматривал опись имущества, хранящегося в ячейке, банк не контролировал процедуры размещения и изъятия имущества из ячейки. В суде адвокат банка утверждал, что в сейфе могло быть что угодно, хоть конфетные фантики — или могло вообще ничего не быть. По мнению банка, в такой ситуации удовлетворять иск нельзя, поскольку невозможно точно определить содержимое ячейки.

К счастью, удалось собрать ряд доказательств, позволивших убедить суд в обоснованности требований моего клиента. Помимо свидетельских показаний покупателя квартиры и риелтора, заложивших деньги в ячейку, были допрошены работники банка, также подтвердившие, что покупатель снимал наличные деньги со счета, после чего спустился с ними в хранилище банка, а вышел уже без них. Внимание суда также было обращено и на тот факт, что рыночная стоимость квартиры не отличалась от цены квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Данные факторы позволили суду первой инстанции удовлетворить исковые требования клиента в полном объеме. Московский городской суд и Верховный Суд РФ оставили решение без изменения.

Чему учит данный пример? Очевидно, что банковская ячейка не является самым безопасным местом для помещения денег и ценностей. И значит, прежде чем подписывать договор с банком нужно внимательно прочитать его условия и понять, принимает ли банк на себя обязательство отвечать за сохранность содержимого сейфа. Но если взглянуть шире, при наличии альтернативного варианта, позволяющего использовать безналичные расчеты, лучше воспользоваться именно им.

Хотя для моего клиента дело закончилось удачно, он вернул свои деньги — через службу судебных приставов банк вернул ему их в безналичном виде, у читателя не должно сложиться впечатление, что суд обязательно встанет на сторону пострадавшего. Напротив, чем крупнее сумма, украденная из ячейки, тем психологически сложнее будет суду удовлетворить иск. Также не следует забывать, что не желая платить деньги, недобросовестный банк сам может обвинить вас в мошенничестве: указать, что вы, ничего не положив в ячейку, пытаетесь взыскать с него якобы украденные деньги. В целом следует признать, что расчеты, осуществляемые через банковскую ячейку, таят в себе большую опасность. Каждый может лишиться своих денег и вряд ли сможет вернуть их без больших проблем.

Подробнее на РБК:удалено

 

От себя добавлю, что альтернативой банковской ячейке может служить покрытый аккредитив, открытый в крупном гос. банке.

[Мария]

Безнал хорошо, когда полная стоимость и свободная продажа, но таких простых и идеальных сделок крайне мало. Существуют ячейки с описью вложений, если страшно закладывать в обычную, это вариант

[Dm10]

27 минуты назад, Мария сказал:

Безнал хорошо, когда полная стоимость и свободная продажа, но таких простых и идеальных сделок крайне мало. Существуют ячейки с описью вложений, если страшно закладывать в обычную, это вариант

Проблема в том, что даже если есть опись вложения в ячейку, но с банком заключен договор аренды ячейки, а не договор хранения, то банк ответственности не будет нести. Это как раз юрист в статье описал, хотя ему и удалось вырулить, доказав в суде, что заключенный с банком договор по сути является именно договором хранения (хоть и называется "договор аренды").

 

[Мария]

Да, заключается именно договор хранения:

Опись вложенных денежных средств производится при заключении Договора хранения ценностей с предоставлением Клиенту ИБС С ДВУМЯ физическими (юридическими) лицами и С ТРЕМЯ физическими (юридическими) лицами, после пересчета и проверки денежных купюр кассиром Банка и оплате Клиентом указанной услуги по действующему тарифу удалено

[Dm10]

11 час назад, Мария сказал:

Да, заключается именно договор хранения:

Опись вложенных денежных средств производится при заключении Договора хранения ценностей с предоставлением Клиенту ИБС С ДВУМЯ физическими (юридическими) лицами и С ТРЕМЯ физическими (юридическими) лицами, после пересчета и проверки денежных купюр кассиром Банка и оплате Клиентом указанной услуги по действующему тарифу КБ "НЕФТЯНОЙ АЛЬЯНС" (ПАО)

Да, тогда норм!

[Кент]

В 23.04.2015 в 13:25, jenya357 сказал:

1.Многие риэлторы вообще сказочники. Говорят что для регистрации нужны тонны документов. А по сути нужны при ПРОСТОЙ сделке только заявления, свидетельство, договор в 3 экземплярах и паспорта сторон.

2.ключ от ячейки у покупателя. НЕА. Не всегда.

3.покупатель меняет ключ на расписку ,т.к. расписка это важно. НЕА. По закону нет. В договоре можно оговорить....

4.ячейка лучше и дешевле всего. НЕА..... Аккредитив надежней (и сопоставим по цене).

5.В сделке с реальным владельцем недвиги больше рискует покупатель. НЕА. Рискует продавец, т.к. если даже он получит деньги и не отдаст расписку или акт приема передачи и убежит, то квартира останется! Значит по суду покуптель легко ее получит. А продавец потом под статьей будет ходить.

Я так и думал , а то , там список на 16000 ... заявления - это от продавца и покупателя о купле - продаже ? Свидетельство - понятно . А договор - то какой ? И ещё , агент говорит , что по договору мены можно оформить сделку , так что и свидетельство тоже не обязательно : )

[Кент]

В 01.11.2015 в 21:39, Юлия Снежнова сказал:

Без риэлтора в наше время рискованно покупать и продавать недвижимость, так как мошенников в этой сфере развелось великое множество. Лучше все-таки обращаться за помощью к профессионалам, главное - не нарваться на "черного" риэлтора, коих тоже пруд пруди.

А чёрный риэлтор - это кто ? И чем он опасен ?