Jump to content
  • entries
    87
  • comments
    70
  • views
    13,347

About this blog

Квадрокоптеры обследуют недвижимость

 Наверное, многие слышали и видели по телевизору о проводимых в Московской области (может быть, еще где-то ?), "обследованиях» загородной недвижимости при помощи квадрокоптеров при участии БТИ, муниципалитетов, Адмтехнадзора, полиции...,  по результатам которых  строения на участках на кадастровой карте  потом маркируются квадратиками разного цвета («зарегистрировано»/«не зарегистрировано»….).

Лет десять тому назад для себя я сделал однозначный вывод: ввести обязательную регистрацию строений загородной недвижимости нельзя. Одна из причин в том, что тогда на каждом участке надо зарегистрировать всё, включая: колодец, баню, хозблок, летнюю кухню, душевую, дровяник, теплицу, скважину,  покосившийся туалет, погреб, мостик через пруд, беседку, не говоря уже про дом. Почти на каждом участке кроме дома (домика) еще несколько «объектов недвижимости», которых я отношу к «регистрационному мусору». Не годится подход: это ценное - регистрируем, а это – не ценное - пропускаем. На глаз ведь не оценишь. Отсортировать по названию также не возможно: и дом может быть назван в свидетельстве "хозблоком". У кого-то «домик уточки» (зарегистрированный объект недвижимости, упоминаемый в СМИ) будет дороже «жилого дома». Нужна оценка. И как только мы начинаем регистрировать всё или сначала оценивать, например, разваливающийся сарай, а потом регистрировать или не регистрировать его, как неизбежно скатываемся в абсурд, т.к. налог  с половины строений будет меньше, чем стоимость отправки налогового уведомления, и многократно меньше стоимости оценки и сопутствующей нервотрепки.

По этой же теме. Обратилась на днях журналистка московского издания с просьбой прокомментировать чужую статью для того, чтобы написать свою, по поводу того, что с 1 января 2017 г. миллионы владельцев дачных участков якобы лишатся их, т.к. принят 251-ФЗ. Цитата из  ее письма: «С 1 декабря 2015 года вступил в силу Федеральный закон РФ от 13 июля 2015 года №251-ФЗ. Собственникам земель необходимо встать на учет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) до 1 января 2017 года. Потом участки, которые не занесли в ЕГРП, станут муниципальными и их могут продать. Сейчас не зарегистрированных в ЕГРП собственников по России от 70 до 80%..... По новому закону, если с момента постановки участка на кадастровый учет прошло пять лет и он не был внесен в ЕГРП, то его снимают с кадастрового учета….. Таким образом, друзья, с 1 января 2017 года, если ваши земельные участки не стоят на кадастровом учете, то вы лишитесь земельного участка, не зная об этом.»

 Надо сказать, что это не единственная аналогичная публикация. С той или иной степенью «мастерства» отметилось много изданий, часть которых нельзя бы отнести к бульварным СМИ.

Поскольку мой письменный комментарий журналистка использовала не совсем так, как хотелось, приведу его здесь почти полностью:

" Федеральный закон 251-ФЗ от 13.07.2015, вступивший в силу 1 декабря 2015 г. имеет весьма локальный характер действия. В частности поправка в закон о кадастре недвижимости (статья 2 из 251-ФЗ) предусматривает направление сведений об объектах недвижимости, с момента постановки которых на кадастровый учет прошло 5 лет, а регистрация права в ЕГРП на которые не осуществлена, - в муниципальные или другие органы исполнительной власти. Наверное, чтобы муниципалитеты запускали процедуру признания таких объектов бесхозяйными. Предположим, что так. Но возникает множество вопросов. 
Например, из пояснительной записки к проекту закона 251-ФЗ можно увидеть, что Законодатель не предусматривал распространять закон на садовые, дачные, для индивидуального жилищного строительства и прочие участки. Получается, что у депутатов Госдумы предыдущего созыва "не нашлось" слов, чтобы правильно реализовать свой замысел, и теперь миллионы владельцев недвижимости могут из-за этого пострадать?
Далее. Львиная доля  владельцев  участков, стоящих на кадастровом учете, но отсутствующих в ЕГРП (т.е. со "старыми" свидетельствами о собственности), уплачивает налоги. Как это представить: подача муниципалитетом судебного иска в отношении якобы бесхозяйного земельного участка, с которого регулярно уплачивается налог и данные по правообладателю которого имеются в государственном кадастре недвижимости (ГКН)? Никакого автоматического перехода участка, отсутствующего в ЕГРП, в собственность муниципалитета или иного органа быть не может. Должно быть решение суда. Владелец будет уведомлен о начале процедуры признания участка бесхозяйным. Здесь даже возможен курьез. Когда все стороны с непонятной целью (еще раз: налоги уплачены) встретятся в суде, ответчик (владелец участка) может сказать, что регистрация права в ЕГРП в соответствии с законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит заявительный (добровольный) характер, имеющиеся у него правооустанавливающие документы каких-нибудь 90-х годов юридически действительны, и суд должен его поддержать. Судебные процессы затратны для всех сторон.  В чем интерес муниципалитета, если даже "бульона от куриных яиц" в итоге нет? Совсем другое дело, если бы речь шла о реально бесхозяйных участках. Для выявления таких участков не достаточно одной связи - ГКН-ЕГРП, необходимы регулярные "полевые" обследования. В законодательстве РФ есть все необходимые инструменты для изъятия неиспользуемых участков, 251-ФЗ ничего нового не дает.
Еще один момент. Если все владельцы недвижимости поспешат откликнуться на развернувшуюся в СМИ рекламную кампанию, если так можно выразиться, и начнут регистрировать учтенные в ГКН участки и что-то из находящихся на них строений, наша регистрационная система мгновенно захлебнется. Когда в 2009-2010 г.г. собственники пошли массово регистрировать участки без межевания и строения по "дачной амнистии", очередь приходилось занимать ночью. В последние годы объем регистраций в три раза меньше (около 900 тыс. объектов  в год, из них - ок. 500 тыс. - участки), и то попасть на прием в МФЦ день в день не всегда удается. А зарегистрировать надо около 15 млн. земельных участков!!! А еще  в два-пять раз больше строений, если руководствоваться ошибочным принципом, что зарегистрированы должны быть и домик для уточки, и колодец, и покосившийся туалет метр на метр и все прочее, что "увидел" квадракоптер. Впрочем, это тема для отдельного обсуждения.
Могу предположить, что разговоры про 1 января 2017 года в такой "трагической" постановке связаны с проблемами переноса данных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который должен объединить ГКН и ЕГРП. Наверное, стало не ясно, как занести в ЕГРН данные по объектам, которые учтены в кадастре, но которых нет в ЕГРП. Поэтому решили сказать владельцам, что их участки "отойдут" муниципалитетам? Но так не получится».

Мне кажется, что по итогам развернутой кампании по принуждению к регистрации загородной недвижимости население отделается легким испугом, а власть потеряет лицо, т.к. добровольный порядок регистрации не отменен и не может быть отменен.

 

Мои_фотки_061.jpg

Entries in this blog

Читайте ТЖ

С Тинькофф Журналом (ТЖ) я познакомился в апреле 2021 г.: попросили написать статью-инструкцию по покупке дачи. (Почему знакомство случилось так поздно? Сказывается, вероятно, детская болезнь взрослых людей, которые считают, что они всё знают, их все знают и за ними все следят. Как бы не так. Недавно с риэлтором с 10-летним стажем провел «эксперимент». Спрашиваю : «ЦИАН используете?». «-Конечно». «- А Блоги и Советы там читаете?». «-Нет». «Ну, например, про Даниила Пятецкого слышали?». «-Не

Градостроительный план земельного участка как риск

Заметка на эту тему уже публиковалось мною в 2019 г. («Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск»: https://istra.cian.ru/blogs-gradostroitelnyj-plan-zemelnogo-uchastka-kak-rebus-informatsija-i-risk-295012/). Интересующихся читателей, чтобы не повторяться, отправляю по ссылке. Сегодня же коснемся только рисков использования информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Не возможно себе представить, чтобы разработчики ГПЗУ написали

Автобусная остановка в придачу

Маркетологи некоторых коттеджных поселков не зря едят хлеб и другие продукты, купленные на доходы от своей профессиональной деятельности. Почувствуете разницу. На сайте одного (не где ЭТИ маркетологи работают) поселка в разделе «Инфраструктура» (или подобном) будет написано: газ, свет, электричество, водопровод. Всё. А если подумать (так сделают ТЕ маркетологи), то можно наскрести на 20 и более самостоятельных плашек, с фотографиями и описаниями типа: «Только у нашего пруда вы почувств

Нарочно не придумаешь

Риэлтор собственника про себя зовет его Счастливчик. По доброму, хотя и держит в голове анекдот про собаку без глаза, без уха и без одной лапы, которая отзывается на «Счастливчик». Купил этот мужчина в 2017 г. в центре славного города российских оружейников участок земли по миллиону за сотку, деревянный жилой дом 1926 г. постройки - размером с баню, баню — размером с три дома и хозблок. К моменту покупки жилого дома на участке уже не было, чему имеются документальные подтверждения. Но кого

Оценка формы земельного участка

Многие, пожалуй, что и все, интересующиеся загородной недвижимостью, слышали выражение «участок правильной формы» или «участок неправильной формы». Поставить соответствующую галочку в описании предлагают некоторые специализированные порталы по недвижимости. А что же это собственно означает? Кто установил мерку «правильности» и «неправильности»? Когда одно переходит в другое? Попробуем разобраться. Коснемся земельных участков, как иногда говорят, для бытовых нужд: индивидуального жилищного с

Регулирование для коттеджных поселков: как будет и как надо

По Википедии, котте́джный посёлок (КП) — пригородный или загородный сельский жилой комплекс, созданный в соответствии с Генеральным планом застройки и состоящий из домовладений (земельных участков с расположенными на них пригодных для проживания домами). КП не является самостоятельным населенным пунктом, может быть: 1) садовым или дачным товариществом, 2) районом существующего населенного пункта. На территории КП могут быть расположены объекты инфраструктуры: магазины, детские центры, медицински

Чего хочет женщина

Девушка выбрала земельный участок в так называемом коттеджном поселке, и хочет его купить. Два часа на машине от КАД - и вот она природа. Аванс вносит завтра днем. Просит «проверить» участок до утра. (- «Студенты, завтра сдаем китайский язык». - «А можно послезавтра?»). Проверяем объект, субъект и основания прав. Если не сильно придираться, то все неплохо. Но вот предлагаемые условия сделки - никуда не годятся. Участок принадлежит А, инфраструктурой занимается Б, а дороги поселка в соб

Земельный участок вблизи гидродинамически опасного водного объекта

Одним из негативных последствий стремления людей жить поближе к водоемам является возможность затопления местности при авариях на гидротехнических сооружениях (ГТС). Активная застройка последних лет пойм рек в нижних бьефах, например, подмосковных водохранилищ, говорит о том, что покупатели такой загородной недвижимости не видят соответствующих рисков, наверно, полагая, что кому суждено сгореть, тот не утонет. Опишем инструментарий оценки последствий аварий на ГТС. К основным ГТС, разрушени

Идея коттеджного поселка как риск

Недавно довелось участвовать в анализе рисков покупки земельного участка в новом коттеджном поселке Московской области. По нашему мнению, в данном случае концепция поселка оказалась существенным риском. По крайней мере, это так для «среднестатистического» покупателя участка, который не хочет ни строем ходить, ни группой заниматься «духовными практиками». В поселок принимают по результатам собеседования — единомышленников, разделяющих идеи здоровья, добра, взаимопомощи, дружбы, жвачки.

О подъездах к загородной недвижимости

Покажем, какие риски, связанные с доступом к объекту загородной недвижимости, надо учитывать перед его покупкой. Начнем с главного — с легальности подъезда. Довольно много земельных участков такого подъезда не имеют. Например, представим деревню из одной улицы: к участкам на первой линии доступ есть, а к приватизированным в виде отдельных наделов задворкам — нет. Всегда надо помнить, что ничейной земли не бывает. И если сегодня вы используете «ничейное» поле под дорогу, то завтра вы за

Земельные участки - только членам профсоюза

Необычные ограничения прав собственности на земельные участки установлены для зоны регулируемой застройки и хозяйственной деятельности Жостовского народного промысла, признанного объектом культурного наследия. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы и Администрации Московской области от 17.03.1992 г. «Об установлении зон охраны Жостовского народного промысла в Мытищинском районе Московской области» для застроенной территории деревни Жостово, поселка фабрики и туристического пан

Пропущенные ЗОУИТ, которые могли быть в Земельном кодексе РФ

Зоны с особыми условия  использования территорий (ЗОУИТ) устанавливаются: для защиты жизни и здоровья граждан; безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, др.; сохранности объектов культурного наследия; охраны окружающей среды; обеспечения обороны и безопасности государства. Для этих целей в границах ЗОУИТ вводятся ограничения или запреты на размещение и/или использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и/или использование земельн

Два взгляда

Взгляд 1 Покупатель захотел сделать серьезный подарок к дню рождения сына. На миллион долларов. Эко-отель на озере в N-ской области. Там они несколько раз отдыхали с семьей, где и познакомились с Продавцом. Гектары земли под крестьянское-фермерское хозяйство, гостиница, ресторан, гостевые домики, собственный пляж, ферма, лодочная станция и прочее. Тихое красивое место, с тайнами и легендами, которые можно успешно продавать романтично настроенным отдыхающим. Устойчиво функционирующий бизнес.

Субкультуры места расположения загородной недвижимости как риск

Лет 10 назад подрядились с товарищем ремонтировать дачу, купленную знакомой. Надо было покрасить дом, выложить цоколь, покрыть крышу хозблока. Своей воды для замеса раствора не было, поэтому ходили за 100 м на колодец соседнего СНТ, через оставленную прежними хозяевами дырку в заборе. Раз сходили, два сходили, пошли в третий. «Иду с дружком, гляжу — стоят. Они стояли молча в ряд». Их было двое. Отец и дочь. Он - метр шестьдесят, жилистый, с мозолистыми руками, короткой седой стрижкой и вертикаль

Девушки из МФЦ

Небольшая зарисовка. На днях в МФЦ довелось наблюдать такую картину. К окошку подошла группа из трех человек: продавец, покупатель и представитель одного из них. Женщины, среднего возраста. Подали специалисту договор купли-продажи какой-то недвижимости. В единственном экземпляре. Часть текста машинописная, часть от руки. Представитель объясняет: «У меня была возможность распечатать договор из интернета только в таком виде, без заполнения». Сотрудник в легком замешательстве: «Не ув

Ограничения в использовании земельных участков на территориях комплексного устойчивого развития (КУРТ)

Зоны КУРТ можно отнести к рискам приобретения загородной недвижимости. Зона КУРТ -это крупная земельная площадка, как минимум в несколько гектаров или десятков гектаров, на которой инвестор производит комплексную застройку. Например, на месте ветхого жилого фонда, промзоны или в чистом поле. Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан,

Актуальный порядок сноса индивидуальных жилых домов

Снос домов может интересовать риэлторов как часть работ по снятию объектов с кадастрового и регистрационного учетов. До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр. С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строите

О землевейниках и особо охраняемых природных территориях

Что такое муравейники и человейники, знают все. Предлагается ввести термин «землевейники». Землевейники —сельские территории, размежеванные на индивидуальные земельные участки под застройку с высокой плотностью, в результате чего создаются неблагоприятные условия проживания, с затрудненным доступом к водоемам, лесам, полям и иным объектам. Пример землевейника показан на фото. Если не предпринимать каких-то неординарных мер, то в обозримом будущем из прелестей загородной жизни останутся: усл

Объединение, раздел и перераспределение земельных участков как способ сокрытия их юридических дефектов

Образование новых участков способами, упомянутыми в заголовке, позволяет начать их историю, можно сказать, заново. По крайней мере, для заинтересованных лиц анализ становится затруднительнее. Рассмотрим несколько примеров. Объединение участков. Покупатель был готов выйти на сделку с двумя смежными участками. Один из участков имеет нехорошую историю. Его текущий владелец не расплатился с продавцом по предыдущей сделке. Срок исковой давности истек. Для того, чтобы этот проблемный участок «исч

Проклятье межевания земельного участка

5 земельных участков из 9 рассмотренных оказались с неверным межеванием. При этом участки были в разных местах Московской области, присланы на анализ разными людьми, цель проверки которых - не межевание, а вообще риски покупки загородного объекта. Как тут не вспомнить анекдот про неудачные браки. Парень женился на старшей дочери из другой семьи. Она умерла. Женился на средней — умерла, на младшей — умерла. Звонит отцу покойных жен: «Папа, вы будете смеяться, но ваша дочь опять умерла». Пятн

Дачная амнистия до 2026 года и беззащитные застройщики

17 ноября принят во втором и подготовлен к третьему чтению законопроект (994421-7) о продлении и расширении дачной амнистии до 1 марта 2026 г. Без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов

Земля и москвичи

Задавались ли вы вопросом, откуда у москвичей и других горожан, никогда не проживавших в сельской местности, - в собственности земельные участки, полученные бесплатно по постановлениям местных администраций 90-х годов? Какой же красоты должны быть глаза, чтобы такое случалось? Стал вспоминать. Не про садовые земельные участки, поскольку механизм получения у них иной («через профком, местком, директор магазин» (с), пр.). Интересны участки в черте деревень. Законно ли такое предоставление? Од

Держите его семеро

Завершен очередной анализ подобранного коллегами земельного участка на покупку. Покупателю не везет. Или наоборот, как посмотреть. Третий участок подряд не рекомендуется к покупке. Покупатель устал, на все согласен, готов сам пройти все согласования-разрешения, тем более, что «на первой линии поселка вдоль реки участки купили «батюшки», они же знают, что делают...». Агентство тоже устало. Не очень хорошо смотрится, что предварительно отобранные объекты при более внимательном рассмотрен

Аккуратист. Или как кадастровый инженер собственника в суд тянул

В недалеком Подмосковье продается дача. Участки с межеванием покупают лучше, поэтому собственник решил зафиксировать границы в кадастре. Пригласил кадастрового инженера (далее — КАИН), который установил, что при правильных измерениях в одном углу участка будет пересечение с кадастровыми границами соседа. Не сильно раздумывая, КАИН сказал собственнику, что правильные границы, свои и соседа, надо устанавливать в суде. Примерно так выглядела ситуация, когда собственник обратился к нам за консу

Фейки ЕГРН

Представим себе две канализационных трубы длиной 2 км. Легко. А если идущие параллельно друг другу? Тоже возможно. А если абсолютно прямые, прямее прямой? Ну, разве что в тундре или степи, где просторно. - Нет, в плотно застроенном ближнем Подмосковье, от Сколково до Рублево, да еще проходящие по зданиям деловых центров, жилым домам, под острым углом через автодороги и прочие объекты (фрагмент трассы через дом см. на скане из Публичной кадастровой карты)? Вот такое не возможно. И эти канализацио
×
×
  • Create New...