Мария

Сейчас в прессе появилось много публикаций о том, что доля людей, кто ищет квартиру без риэлтора, на рынке недвижимости растет. Мол, люди стали более грамотны и сами могут купить и продать квартиру. Своими мыслями о том, насколько верны такие утверждения, делится генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов: - Согласен, что количество людей, которые осуществляют поиск квартиры без риэлтора, растет. - А почему такое происходит. Может быть, комиссия у фирм большая? - Нет, комиссия здесь вообще не причем. Искать-то люди квартиры ищут, но все равно покупают, как правило, с помощником: адвокатом, юристом или риэлтором, нанятыми для «проверки» объекта. Хотя, как показывает практика, зачастую это играет с ними злые шутки. Потому что защитить интересы клиента может только профессиональный риэлтор. Он выступает здесь в качестве многогранного специалиста. - И швец, и жнец и на дуде игрец? - Что-то вроде этого. Он выявляет не только прошлое покупаемого объекта, но и его будущее. К примеру, что с ним может быть в ближайшие годы, как изменится в будущем инфраструктура района. Но сейчас мы говорим о профессионалах рынка, а не о тех, кто называет себя риэлторами, хотя еще вчера занимались совсем другимиделами. - Я слышал, что бывают случаи, когда на сделку клиенты приводят своих юристов. Это так? - Да, довольно часто к нам клиент приходит со своим юристом. Но в процессе выясняется, что это юрист по трудовому или уголовному праву. Он может бытьдействительно классным специалистом в своей области, но только не в области недвижимости. Чем он может помочьсвоему клиенту? Расскажет, как он в суде будет отстаивать его интересы? Но наша задача как раз в том, чтобы так подготовить и провести сделку, чтобы впоследствии в суд не ходить. - Вячеслав Анатольевич, как вы считаете, почему все же люди ищут квартиры сами? - Вы посидите у телевизора и посмотрите, что там показывают. Реклама очень убедительно говорит, что все легко и просто, квартиру можно купить, не вставая с дивана. И все у вас будет проверено, и опасности никакие не угрожают. Что удивительно, люди на это охотно ведутся. И думают, а зачем мне обращаться к специалисту, платить ему немалые деньги, если я могу сделать все сам. Но давайте проведем небольшой сравнительный анализ. К примеру, вы можете зайти в любой торговый центр, там продаются инструменты для маникюра или макияжа. Вы можете их купить и сделать себе сами этот маникюр и макияж. Но почему тогда так много салонов красоты? А к хорошему мастеру надо записываться за месяц- полтора вперед. Вы не задавались этим вопросом? С недвижимостью так же, кроме одного момента: цены услуги принципиально различаются– качественная риэлторская услуга стоит очень дорого, по сравнению с ценой маникюра. Но вспомните, как часто мы совершаем сделки с недвижимостью и как часто поправляем ногти. Затраты легко посчитать и сравнить! Но все информационное поле говорит: делай сам, ничего страшного нет, мол, мы вам всегда поможем. Вот и идут к подобным «помощникам». - А потом…. - Наступают последствия. Порой очень печальные. И нередко мы сталкиваемся с людьми, которые от такой «помощи» пострадали. Если они к нам приходят тогда, когда только решили покупать или продавать недвижимость, то мы тогда можем помочь исправитьситуацию. Но приходят же порой к нам нередко тогда, когдаони уже провели сделку. И здесь, увы, помочь уже нельзя. А рисков на рынке очень много. И мы часто об этом говорим, но… - И опытный риэлтор может эти риски снять? - Не то чтобы снять, он может их минимизировать. Потому что профессиональный грамотный риэлтор - это не просто человек, это всегда команда: юрист, менеджер, начальник отдела. И у каждого свои функции. Но когда все четко и согласованно выполняют свою работу и вся эта работа посвящена одной теме, чтобы сделка и для продавца, и для покупателя была безопасной, тогда и получаются сделки, за которые счастливые клиенты пишут нам благодарности.Провести сделку не сложно. Важны последствия, которые сделка несет за собой. И их необходимо предусмотреть. - Хотел еще спросить по поводу адвокатов. Как они ведут себя во время сделки? - Часто - это театр одного актера. Ведь им нужно деньги клиента отработать. Но как это делать? Можно честно. Приходить к нам, копаться в документах, но это большая колоссальная работа, которая требует сил и средств, а можно прийти на сделку, не изучив до этого ни одного документа, и разыграть спектакль «спасения клиента от недобросовестных риэлторов». - Но ведь необходимо знание риэлторского дела… - Безусловно. Чем мы и занимаемся. Но можно пойти другим путем. Показывать клиенту свою якобы работу. Но иногда приходят с клиентом и грамотные юристы, работающие в сфере недвижимости. И тогда у них требования справедливые, они совпадают с нашими требованиями. - Но и те, кто не особо понимает в недвижимости, тоже же хотят помочь своему клиенту. - С одной стороны, он хочет искренне помочь, а с другой, порой не знает, как и чем помочь. И тогда его задача напугать нас и в первую очередь своего клиента. А как? Предъявлять разного рода претензии, рассказывать о всевозможных «рисках» подстерегающих участника сделки, таким образом, показывая клиенту свою «высококлассную» работу. Они же не бесплатно оказывают помощь. И реально получается такое мини представление. - И чем заканчивается? - Непредсказуемо… - Клиент понимает и уходит или вы не соглашаетесь вести работу? - Наш клиент, чаще всего, продавец и мы защищаем его интересы. И когда приходит грамотный юрист, то мы решаем все вопросы. Мы на одной волне и смотрим в одну сторону. Разногласия утрясаем и сделке быть. А когда приходит человек с гонором и не знающий особенностей сделок с недвижимостью, то возникает интересная ситуация. Если требования, которые выдвигают нашему клиенту неприемлемы, мы на сделку не пойдем. Будем искать другого покупателя. - Скажите, а продавцы приводят своих юристов? - И такое бывает. Но это абсурд. Перестраховка. Обращаются, к примеру, в Домклик, берут там справку. Потом требуют нотариальный договор, чтоб нотариус поучаствовал. Есть люди, которые по натуре перестраховщики. Им мало гарантий одной компании, им надо гарантию трех «докторов». Это их право. Мы же знаем все требования продавца и сами решаем эти вопросы с покупателем. - А бывает, что покупатели требуют личной встречи с продавцом, чтобы что-то уточнить или поторговаться? - Случается и такое. Но это часто плохо заканчивается. Эмоции накалены у обоих сторон. У каждого свои требования. Поэтому мы стараемся, чтобы такого не было. А то они могут переругаться и разрушить сделку. Так что покупатели с продавцами обычно встречаются только на сделке, когда уже все согласовано. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

И хотя с каждым годом участники рынка недвижимости становятся более грамотными, тем не менее, количество обманов продавцов и покупателей уменьшается медленно. Поэтому большинство покупателей, чтобы избежать встречи с мошенниками, стараются привлечь для проведения сделки надежную риэлторскую компанию. Должна ли компания быть гарантом безопасности сделки? Об этом размышляет генеральный директор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин: - Никто не будет отрицать, что залогом безопасности сделки являются надежные помощники. Но все ли компании выдают людям на руки письменное заключение о покупаемой квартире? - Не могу говорить за всех коллег, наше агентство обязательно проводит экспертную оценку объекта недвижимости и предоставляет подробное письменное заключение. Агентство ЦДН было своеобразным пионером в данном вопросе. В 2009 году, когда в основном все риелторские услуги были комплексными, то есть была только одна услуга, в которую входили и сопровождение, и подбор, мы были в лице первых, кто раздробил ее на три типа и начал предлагать их покупателям квартир на выбор. То есть мы оставили комплексное сопровождение сделки, в которое входил подбор объекта с нуля, юридическое сопровождение и проверка. Второй услугой стало юридическое сопровождение сделки. Клиент приходил к нам уже с подобранной квартирой, а нашими задачами стали: торг, внесение аванса, проверка юридической чистоты объекта и выдача по нему юридического заключения. Если с квартирой было все нормально, то мы сопровождали саму сделку до момента обмена актами приема-передачи, ключами, всеми квитанциями и документами. Третьим вариантом услуги стала только юридическая проверка объекта недвижимости. То есть человек находил объект и, возможно, уже вносил за него аванс самостоятельно либо с риелтором, а к нам обращался с целью перепроверить квартиру. То есть одно мнение хорошо, а два лучше. Поэтому люди обращались, предоставляя нам все документы по объекту. Мы делали запросы, проводили юридические экспертизы, после чего предоставляли в письменной форме подробное юридическое заключение с комментариями о том, что было сделано, что было проверено, какие возможно стоит запросить дополнительные документы и рекомендации, стоит ли вообще приобретать данную квартиру. Потом подобные услуги начали развиваться на рынке, их стали предлагать другие агентства недвижимости, а затем и крупные банки. Например, сегодня «Сбер» предоставляет услуги по юридической оценке объекта недвижимости. Разница заключается лишь в том, что именно включают в подобную услугу. - Анатолий Юрьевич, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане – это тоже угроза? Говорят, что выявить это бывает не всегда просто - Давайте для начала разберемся в терминологии. С юридической точки зрения недееспособным либо ограниченно дееспособным гражданин может быть признан только через суд. Если человека таким признали в судебном порядке, то над ним устанавливается опека. То есть появляется человек, который, как с несовершеннолетними детьми, будет принимать за него решения. Сделки с недвижимостью, когда собственник признан недееспособным либо ограниченно дееспособным, проводят с одобрения органов опеки и попечительства. С ними нет никаких проблем. Если же говорить о более высоких рисках проведения сделок с недвижимостью, собственниками которых являются люди, находящиеся на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то они, действительно, существуют. Выявить такого собственника может быть достаточно тяжело, потому что он может не состоять на учете в государственной структуре, а лечиться, например, в частных клиниках. Сегодня достаточно много подобных учреждений, пациенты, которых нигде не фиксируются. Другой вопрос, что если человеку необходимо будет сделку с недвижимостью оспорить, то он должен все-таки находиться на учете в государственных учреждениях. В судах данный факт принимают во внимание. Конечно, для проведения сделки купли-продажи мы обязательно проверяем всех собственников на предмет находятся ли они на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. То есть требуем от наших продавцов предоставить справку о прохождении медицинского освидетельствования у врача, и справки о том, что они не находятся на данных учетах. Это довольно простая и стандартная процедура, подобные справки выдаются для получения водительских удостоверений, разрешений на ношение и хранение оружия для охотников. Кроме этого, мы получаем данную информацию через другие наши источники, которые не можем разглашать. После чего сопоставляем информацию, которую получаем официальным путем, с тем, что говорят источники. Были в нашей практике случаи, когда продавец квартиры предоставил документы, по которым не состоит на учете, хотя сам страдал подобным заболеванием. Сейчас мы с ним судимся. То есть моменты такие бывают, и проверку продавца квартиры необходимо обязательно проводить на предмет, состоит ли он на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Мы как эксперты и как люди, которые занимаются недвижимостью постоянно, умеем это замечать. В практике был не один случай, когда приходилось отказываться от сделки, если человек проговаривался на каких-то достаточно простых вопросах. Если есть сомнения, то лучше пригласить на помощь риелторскую компанию или опытного юриста. Как минимум не лишним будет поговорить с соседями. Они могут знать об особенностях собственника продаваемой квартиры. - Мне в одной риэлторской фирме однажды сказали, что ходить по судам – это не их дело. Мол, мы поможем клиенту найти адвоката, а он пусть судится... Как бы вы прокомментировали данное высказывание. Выходит, что фирма не всегда гарантирует... - С одной стороны, риелторская компания не занимается судебной практикой. Ее специалисты занимаются поиском и подбором объектов недвижимости, а также сопровождением сделок. Их задача – сделать так, чтобы сделка купли-продажи вообще не стала причиной судебного процесса. Однако никто не застрахован от того, что сделку могут оспорить. С другой стороны, сегодня риелторские компании могут предложить различные услуги. У многих есть свои юридические отделы и штатные юристы, которые смогут защитить своего клиента в суде. Например, в нашем агентстве недвижимости ЦДН есть сильный юридический отдел. Своим клиентам мы можем предложить услуги в комплексе. Если вдруг кто-то попытается оспорить нашу сделку в суде, то мы можем помочь и с этим. У нас есть для этого компетентные адвокаты. Я и сам дипломированный юрист с практикой судебных дел. Однако мы стараемся делать все для того, чтобы до этого не доводить. Проводим сделки с недвижимостью идеально с юридической точки зрения, делаем и предусматриваем все, чтобы потом сделку невозможно было оспорить. То есть, составляем подробный договор, собираем и проверяем все документы, оплату производим только безналичным путем и т.д. Кроме того, хочу заметить, что любую сделку на рынке недвижимости можно попробовать оспорить. Ни одна риелторская компания сегодня не сможет гарантировать, что этого не случится. Задача грамотного юриста и хорошей риелторской компании сделать так, чтобы даже оснований подать в суд не было. - Тогда может квартиру перед покупкой застраховать? Помогает ли документ со стороны страховой компании? - Ситуация сегодня такова, что ни одна страховая компания не возьмется страховать объект недвижимости по титулу. Раньше такие предложения были, но за последние два-три года я таких не встречал. Возможно, где-то есть, но, если мы говорим про самые известные и крупные страховые компании страны, которые обладают ресурсами, чтобы в случае негативного сценария возместить стоимость квартиры в полном объеме, то они от страхования недвижимости по титулу отказались. Страхуют они квартиры только тогда, когда человек берет ипотеку, причем не на полную стоимость, а лишь на сумму, которая берется в кредит. Возможно, если у объекта недвижимости прямо идеальные документы, по которым вообще не может быть никаких проблем, то в индивидуальном порядке получится договориться со страховой по какому-нибудь индивидуальному тарифу. Правда, в этом случае стоимость страховки может оказаться выше стоимости всей риелторской услуги, включающей поиск, подбор, юридическую проверку и сопровождение сделки. Либо будет сопоставима с ней по цене. Поэтому мы сегодня дополнительную страховку квартиры перед ее покупкой как инструмент не рекомендуем, так как это не очень работает. Ранее, лет 10-15 назад, мы иногда рекомендовали своим клиентам дополнительную страховку. Бывали случаи, когда, проводя проверку квартиры, мы встречали пробелы в ее истории. Например, не могли найти документы за какие-то периоды. В таких случаях мы потенциальным покупателям рекомендовали обратиться за страхованием титула в страховую компанию. Тогда это работало. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Нередко такая дилемма стоит перед людьми, особенно перед родственниками. Как правильно провести ту или иную операцию с недвижимостью, рассказывает начальник юридического отдела компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека. - Хочу беседу начать с конкретного примера: сестры владеют по ½ доле в трехкомнатной квартире. Одна хочет свою долю передать маме. Не подскажите, как выгоднее провести отчуждение доли? Подарить или продать? - Речь должна идти не о том, как выгоднее, а как правильно. Любая сделка должна отвечать действительным намерениям сторон. Если есть намерение передать безвозмездно, то оформляется договор дарения. Если за плату, то в данном случае это договор купли-продажи. Если в обмен на содержание, уход, то договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Отступление от истинных намерений сторон при оформлении сделки порождает в дальнейшем споры, связанные с оспариванием сделки. - Как проходит сделка в том и другом случае? Если доли, то говорят, что нужен нотариус. А можно без него, если дарение? - Сделка, предметом которой является доля в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, не важно, купля-продажа или дарение, подлежит нотариальному удостоверению. Если оформляется купля-продажа, то перед сделкой обязательно нужно известить других сособственников о продаже доли. По закону это называется преимущественное право приобретения, регулируется ст.250 ГК РФ. В извещении указывается стоимость доли и иные существенные условия. Сособственник вправе купить ее за предложенную цену, либо отказаться от ее приобретения. Если в течение месяца с момента получения извещения сособственник не купит долю, то она может быть продана иному лицу. Раньше этого срока сделку проводить нельзя, за исключением случая, когда сособственник предоставит продавцу доли нотариально заверенное заявление об отказе от права преимущественного приобретения доли. Вот с ним можно сразу и оформлять сделку у нотариуса. Отсутствие ответа сособственника о намерении использовать свое преимущественное право признается отказом от покупки. В этом случае, нотариусу вернется уведомление о вручении извещения и через месяц с момента доставки он оформит соответствующее свидетельство. Если извещение вернется в связи с истечением срока хранения в почтовом отделении, вопрос соблюдения требований ст.250 ГК РФ остается открытым. Возможно, придется уточнить адрес регистрации сособственника и отправить извещение повторно. - А как правильно извещать сособственника о продаже доли третьему лицу? - Извещение может быть направлено собственником доли самостоятельно заказным письмом с уведомлением о вручении. Но рекомендуем это сделать все же через нотариуса. Нотариус выдает свидетельство, в котором отражает факт направления такого извещения и это является бесспорным подтверждением соблюдения требований ст.250 ГК РФ. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250ГК РФ). Таким образом, срок исковой давности составляет 3 месяца с момента, как сособственник узнал о том, что доля продана (этот факт нужно будет доказывать в суде) Обязательно придется подтвердить возможность приобретения доли за предложенную цену, т.е. положить на депозит суда сумму сделки. И если в суде будет доказан факт нарушения продавцом требований ст.250 ГК РФ, суд переведет права покупателя на сособственника, а деньги выплатит несостоявшемуся покупателю. - А если дочь матери подарит свою долю в квартире, то какие налоги она должна заплатить? - С имущества, полученного в дар от близкого родственника, НДФЛ не платится. Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН