Jump to content

Blogs

 

Новости недвижимости 30 марта 2021

1) Закупки: Заказчиков могут обязать обосновывать максимальную цену закупки 2) Свободный доступ: Проект Свободный доступ заработал во всех округах Москвы 3) Склады: Спрос на склады смещается в регионы России 4) Культурно: Ростовская область вошла в тройку лидеров по количеству внесенных в ЕГРН данных об объектах культуры 5) Налоги вниз: Рязанская область снизит налог на коммерческую недвижимость 6) ИЖС: Больше половины введенного в Ленобласти с начала года жилья относится к ИЖС 7) Коворкинги:  За первый квартал 2021 года коворкинги Петербурга подорожали на 6% Новости_недвижимости_m2rent.ru_30_марта_2021.mp4

m2rent

m2rent

Распознавание речи в звонках и система речевой аналитики (бесплатно на всех тарифах) и другие обновления

В марте 2020 года в INTRUM CRM прошло очередное обновление. Теперь все записи звонков, поступающие в INTRUM CRM в рамках встроенной АТС или при интеграции CRM c виртуальной АТС мобильных операторов, автоматически обрабатываются обучаемой нейросетью с целью распознания речи. Данная возможность предоставляется без дополнительной платы, бесплатно на всех тарифах. В системе появилась также возможность речевой аналитики - т.е. нахождения в звонках признаков проблемных ситуаций: недовольства, конфликтных ситуаций, жалоб, некомпетентности сотрудника и прочее. Звонки можно легко отфильтровать по данным критериям и выявить проблемные. Также с помощью этой возможности можно оценивать работу операторов call центра. Помимо этого в INTRUM CRM появилось много специальных функций для отраслевой версии для недвижимости: • Мониторинг изменения выписки ЕГРН по объектам недвижимости • Обновленная база собственников и агентов • Отчет оценки юридических рисков по объекту недвижимости • Бесплатный конструктор сайта для агентства недвижимости • и много другое

INTRUM CRM

INTRUM CRM

 

Новости недвижимости 14 марта 2021

1) Стало лучше: Бизнес и городские учреждения стали лучше соблюдать меры профилактики COVID-19 2) Межкомнатное: Спрос на комнаты в Петербурге за год вырос на 45% 3) Земли всем: Земельные участки подорожали вблизи всех городов-миллионников 4) Офис закрыт: Оставить сотрудников на удалёнке хотят 85% компаний в России 5) На торги: В Уфе выставили на торги арестованное имущество компаний на 82 млн 6) Автоматизация: Автоматизированная система утилизации строительного мусора вводится в Москве 7) На чай: Программу поддержки общепита продлили до конца 2021 года   Новости_недвижимости_m2rent.ru_14_марта_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Два взгляда

Взгляд 1. Покупатель захотел сделать серьезный подарок к дню рождения сына. На миллион долларов. Эко-отель на озере в N-ской области. Там они несколько раз отдыхали с семьей, где и познакомились с Продавцом. Гектары земли под крестьянское-фермерское хозяйство, гостиница, ресторан, гостевые домики, собственный пляж, ферма, лодочная станция и прочее. Тихое красивое место, с тайнами и легендами, которые можно успешно продавать романтично настроенным отдыхающим. Устойчиво функционирующий бизнес. Есть отчет об оценке и Стратегия развития. Цены подмосковные. Постоянная клиентура. По бухгалтерской отчетности - высокая рентабельность. Дело приближалось к сделке. Осталось проработать некоторые моменты ее подготовки. Покупатель пригласил на сопровождение риэлтора из Москвы, который, в свою очередь, решил посоветоваться с нами. Взгляд 2. 1) Межевание земельных участков Объекта выполнено не качественно, имеются наложения на соседние участки. После проведенных изменений новыми межевыми планами необходимо вернуться к контролю соответствия фактических и кадастровых границ, в том числе выносом всех или части точек границ в натуру. В настоящее время часть заборов установлена не по кадастровым границам, что в перспективе приведет к межевым спорам. При выявлении существенных отклонений фактических и кадастровых границ, необходимо предусматривать в будущем перестановку заборов, например, фронтального ( у входной группы) забора. 2) Кадастровые границы объектов n,n не соответствуют их фактическому расположению. Достоверность иных n построек с установленными границами, вызывает сомнения. Необходимо установление истинных кадастровых границ n построек, зарегистрированных с границами. 3) Необходимо установить, какие из nn находящихся на Объекте построек, кроме nn зарегистрированных, являются капитальными, построенными без разрешения (самовольными постройками), какие из этих построек можно и нужно зарегистрировать. При обследовании Объекта перед покупкой необходимо проверить соответствие фактических и зарегистрированных характеристик каждого строения, используя технические паспорта (технические планы) на них, на предмет выявления неузаконенных реконструкций и/или перепланировок. На данный момент предоставлены технические паспорта на n строения. 4) Существенным, пока не проявившимся недостатком Объекта из-за сплошного забора по периметру, является двухконтурность ближнего к воде участка n, по которому проходит дорога общего пользования, ведущая к участкам других фермерских хозяйств. Разрезанность эко-комплекса дорогой в будущем создаст заметные затруднения в рациональной планировочной организации, охране территории и пр. 5) В настоящее время доступ к Объекту производится через земельный участок n, принадлежащий другому лицу. При этом имеются n других заезда на Объект. Следует предполагать, что в будущем собственник участка n запретит проезжать через его участок, что нарушит логичное размещение входной группы Объекта, потребует перехода на нерациональную схему работы персонала по приему гостей. 6) Начатое текущим собственником Объекта изменение категории земель на "земли населенных пунктов" выглядит излишним, затратным, долговременным действием, срок окончания которого невозможно прогнозировать. Разрешенное использование земли - "для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства" на землях сельскохозяйственного назначения представляется вполне достаточным и рациональным для ведения существующего бизнеса. Не считая затрат на изменение категории земли, главным недостатком этого действия может быть следущее: а) увеличение земельного налога за счет кратного роста кадастровой стоимости земельных участков, б) непредсказуемость требований Администрации по созданию инфраструктуры поселения в рамках комплексного освоения территории, в) зависимость от Администрации при градостроительном зонировании участков новой категории земель, г) негативное отношение Администрации к новому собственнику Объекта в случае неисполнения текущим собственником формальных и неформальных договоренностей перед Администрацией и Правительством N-cкой области. Необходимо получить пояснения от текущего собственника по целям изменения категории земли. В случае неубедительной аргументации целесообразно отменить перевод земель в иную категорию. Сделать это должен текущий собственник. В случае продолжения перевода земель в иную категорию необходимо до сделки с Объектом произвести сверку по расчетам по переводу земель, заключить соглашение о правопреемстве по переводу, и учесть остаток неоплаченной суммы по переводу во взаимных расчетах по предстоящей сделке. 7) Труднопреодолимым риском в предстоящей сделке с Объектом является возможное наличие Соглашения о приеме в крестьянское-фермерское хозяйство (КФХ) других членов, обладающих имущественными правами на весь или часть Объекта. Наличие или отсутствие такого Соглашения установить не возможно. Частичной защитой от данного риска будут: отражение единоличного членства Продавца в КФХ в договоре купли-продажи Объекта, беседы с местными жителями, персоналом, фермером N. 8) Можно предположить, что размещение сооружений на береговой полосе в настоящее время не согласовано требуемым образом (арендой земельного участка, согласованием строительства причалов органами рыбоохраны), может приводить к наложению административных штрафов. При проектировании и эксплуатации Объекта необходимо обеспечить свободный общественный доступ к водному объекту по всей береговой полосе и бесплатное пользование всеми причальными сооружениями. 9) В соответствии с презентацией фирмы N Объект оценен доходным методом в n руб., при ежегодной прибыли в n руб., сроке окупаемости n,n года. По рыночному методу оценки о приближенно можно получить, что Объект стоит n руб. Поскольку Объект предназначен для ведения бизнеса, основным методом оценки должен быть доходный. Если разделить на число Пи оценку фирмы N, по которой туристический бизнес выгоднее торговли нефтью, то обоснованной выглядит цена Объекта до nn млн. руб. При такой цене Объект будет иметь хороший инвестиционный потенциал. 10) В отношении земельных участков n и n выявлены неустановленные по содержанию и влиянию на эксплуатацию и развитие Объекта ограничения по объектам культурного наследия и охране окружающей среды, а также резервирование данных участков для государственных и муниципальных нужд с ограничениями по строительству на участках (ст. 56.1 ЗК РФ). Для принятия обоснованного решения по данным рискам следует предложить собственнику Объекта сделать запросы в компетентные организации о содержании наложенных ограничений в использовании участков n, n и получении копий документов, устанавливающих эти ограничения. Актуальность полученных из Росреестра данных требует подтверждения в организациях их наложивших. Если часть или все ограничения не актуальны, необходимо до сделки исключить записи о них из ЕГРН. Покупатель изменил свой взгляд, сделка не состоялась. Но всеми участниками и сопровождающими лицами приобретен новый опыт, который пригодится в будущем.
 

Субкультуры места расположения загородной недвижимости как риск

Лет 10 назад подрядились с товарищем ремонтировать дачу, купленную знакомой. Надо было покрасить дом, выложить цоколь, покрыть крышу хозблока. Своей воды для замеса раствора не было, поэтому ходили за 100 м на колодец соседнего СНТ, через оставленную прежними хозяевами дырку в заборе. Раз сходили, два сходили, пошли в третий. «Иду с дружком, гляжу — стоят. Они стояли молча в ряд». Их было двое. Отец и дочь. Он - метр шестьдесят, жилистый, с мозолистыми руками, короткой седой стрижкой и вертикальными морщинами на переносице, за 60. Она - около 180, за сорок, длинные волосы, в синем спортивном костюме. Мужчина стоял со сведенными на поясе руками, кисти в замке, указательный палец правой руки сжимался и разжимался. Мужчина: «Есть ли у вас разрешение от председателя на забор воды из нашего колодца?» Мы: «У нас нет, а надо получать?». Мужчина: «Надо обязательно, это наш колодец. Нам самим воды не хватает». Мы: «Воды полный колодец». Мужчина: «Вот вы ее и вычерпаете. Так уже было. Через дырку в заборе все вытаскаете к себе». Мы: «Как же водяное перемирие? Или по-соседски?» Мужчина: «Нет. Дорого яичко к Христову дню. Наша вода». А палец сжимается и разжимается. Попрепиравшись пару минут, воду мы все-таки набрали. Вечером узнали, что все это СНТ — бывшие сотрудники расстрельной команды, приводившей приговоры о высшей мере наказания в исполнение. Все профессии нужны, все профессии важны, но иметь таких соседей как-то не хочется. Множество организованных партнерств за городом имеют профессиональную принадлежность. Часто они отражаются в названии. Например, «Беркуты», «Витязи», «Грифоны», возможно, принадлежат силовым структурам. Нетрудно понять, кто создал «Подмосковный литератор», «Взрыв» или «Гидротехник». Некоторые образования не принимают людей со стороны: «В решении нашего общего собрания записано, что вы обязаны продать участок своим». Носителем выраженной субкультуры может быть правление партнерства и/или его председатель. Если партнерством руководит бывший военный, то, вероятно, на территории будет порядок. Но «строить» он будет и вас. Например, в одном СНТ Истринского района Московской области председатель на ночь вводит режим «крепость», въезд и выезд запрещен. В другом ДНП председатель, из бывших спецназовцев, за отказ платить членские взносы может сказать: «Я тебя застрелю». В шутку, конечно,- все платят, не проверяют. Субкультуры имеют свойство со временем размываться. Но во всех случаях не будет лишним поинтересоваться, кто партнерство организовал, когда это было, кто сейчас члены, кто и как всем руководит, и какие тут порядки и нравы.
 

Девушки из МФЦ

Небольшая зарисовка. На днях в МФЦ довелось наблюдать такую картину. К окошку подошла группа из трех человек: продавец, покупатель и представитель одного из них. Женщины, среднего возраста. Подали специалисту договор купли-продажи какой-то недвижимости. В единственном экземпляре. Часть текста машинописная, часть от руки. Представитель объясняет: «У меня была возможность распечатать договор из интернета только в таком виде, без заполнения». Сотрудник в легком замешательстве: «Не уверена, что примут в Росреестре». Зовет на помощь более опытного специалиста. Можно ли так? Вердикт: «На усмотрение регистратора, но лучше все в печатном виде или все от руки». Представитель быстро реагирует: «Мы сейчас все перепишем от руки. Вы сказали в 3-х экземплярах? Значит, напишу в 3-х экземплярах». Сотрудник: «У нас на 2-м этаже есть фирма, они, если свободны, могут вам помочь составить и распечатать договор. Не сильно дорого». Группа благодарит, подхватывается и убегает на второй этаж. За эти три минуты общения никто из девушек МФЦ даже не улыбнулся. Рабочий процесс. А у меня, от напряжения, чтобы не засмеяться, живот заболел. Девушки Истринского МФЦ — вы молодцы!
 

Новости недвижимости 26 февраля 2021

1) Рекорды ипотеки: Средний размер ипотеки в России впервые превысил 3 млн рублей 2) Недвижимость онлайн: Москва переведет в онлайн все госуслуги с нежилой недвижимостью 3) Земельные участки: За год спрос на земельные участки под частные дома вырос в России на 37% 4) Аэропорт сити: Рядом с аэропортом Пулково появится бизнес-центр за 1,6 миллиарда рублей 5) QR: Оплата по QR-кодам может занять около 15% рынка безналичных платежей в России 6) Инвестиции в строительство: Более половины инвестиций в строительство жилья обеспечивается населением 7) Ипотека вперед: Почти 15% от всех выданных в России льготных ипотечных кредитов приходится на Москву Новости_недвижимости_m2rent.ru_26_февраля_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Ограничения в использовании земельных участков на территориях комплексного устойчивого развития (КУРТ)

Зоны КУРТ можно отнести к рискам приобретения загородной недвижимости. Зона КУРТ -это крупная земельная площадка, как минимум в несколько гектаров или десятков гектаров, на которой инвестор производит комплексную застройку. Например, на месте ветхого жилого фонда, промзоны или в чистом поле. Риск для индивидуального собственника (застройщика) в том, что разрешение на строительство не дадут до тех пор, пока не будет разработан проект планировки территории (ППТ). А когда он будет разработан, никто не знает. Как пойдет. Еще хуже, если инвестор продал вам участок в КУРТ, например, под индивидуальное жилищное строительство, а сам обанкротился или куда-нибудь сбежал вместе с деньгами на свое «комплексное устойчивое развитие». Вы подаете в Администрацию уведомление о планируемом строительстве дома, а Администрация отвечает, что поскольку ППТ территории не разработан, нужно ждать, когда он появится. В Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета для КУРТ есть собственные градостроительные регламенты. Совсем плохо, если вы приобрели участок и с отсутствующим ППТ и с невыполненным градостроительным регламентом зоны КУРТ. Один несостоявшийся клиент, пожалевший денег на консультацию, приобрел такой участок: инвестор исчез, ППТ территории нет, градрегламент КУРТ не выполнен. В частности, ширина дорог по градрегламенту должна была быть в минимум 13 м, а инвестор намежевал на 10 м. Если отрезать с двух сторон от участков на дорогу по 1,5 м, то их площадь становится недопустимо маленькой. Поэтому первое правило по КУРТ: проверяем соответствие схемы межевания - и градостроительного регламента ПЗЗ для этой КУРТ, оцениваем вероятность «брошенности» проекта. На ранних стадиях любого инвестпроекта лучше ничего не покупать. Для индивидуального участка, на который не дают разрешение на строительство, есть выход и при отсутствии ППТ для КУРТ в целом. Выплываем в одиночку или малой группой. Как? Градостроительный кодекс позволяет разработать ППТ в отношении одного или нескольких участков в КУРТ. Уже появилась соответствующая услуга на рынке проектно-согласовательных работ. Цена согласования в расчете на один участок - от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч рублей.
 

Новости недвижимости 10 февраля 2021

1) Минстрой запустил онлайн-платформу для выбора объектов благоустройства 2) Во Владивостоке введен в эксплуатацию первый небоскреб 3) Прогноз:  доля проблемных активов, предлагаемых к реализации на торгах, будет расти в 2021 году 4) Торги: купленную на торгах в РАД недвижимость стало возможно зарегистрировать удаленно 5) Бренды: в 2020 году на российский рынок вышло минимальное за 10 лет количество новых международных брендов 6) ФНС намерена упростить получение статуса ИП в России 7) Аренда в Испании: цены на аренду жилья в Испании упали впервые с 2014 года  Новости_недвижимости_m2rent.ru_10_февраля_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Актуальный порядок сноса индивидуальных жилых домов

Снос домов может интересовать риэлторов как часть работ по снятию объектов с кадастрового и регистрационного учетов. До недавнего времени чтобы снять снесенный дом с учета было необходимо предоставить: акт обследования кадастрового инженера, решение собственника о сносе, заявление в Росреестр. С 04 августа 2018 г., когда были внесены поправки в Градостроительный кодекс (ст.55.31), собственники индивидуальных жилых домов на землях населенных пунктах для индивидуального жилищного строительства и для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебных участках уже не могут сносить их по своему усмотрению. Что необходимо выполнить до, в процессе и после сноса. 1. Снос осуществляется в соответствии с проектом организации работ, после отключения дома от сетей инженерно-технического обеспечения. 2. Работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только ИП или юрлицами, которые являются членами саморегулируемых организаций (СРО) в области строительства. (Какие-то послабления с возможностью нечленства в СРО есть для госкорпораций и прочих госструктур, при объеме заказа на снос до 1 млн. руб. или если застройщик (собственник) сам является членом СРО в области строительства. То есть в каких-то неинтересных для индивидуальных собственников случаях. Как правило, самостоятельный снос запрещен. На практике, скорее всего, собственники это требование будут игнорировать, и возможно, что их за это даже не успеют наказать). 3. Застройщик или технический заказчик подает в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ. К уведомлению прилагаются следующие документы: 1) результаты и материалы обследования объекта капитального строительства ( в том числе, акт отключения коммуникаций); 2) проект организации работ по сносу объекта. 4. Застройщик или технический заказчик не позднее 7 рабочих дней после завершения сноса подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса. Описанный порядок сноса не касается садовых или индивидуальных жилых домов, находящихся на садовых (дачных) земельных участках, а также гаражей и прочих вспомогательных строений. Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 ( п. 8 ст.16 ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ). Если снос дома происходит по сложному сценарию (с проектом, уведомлениями, актом отключения коммуникаций), надо чтобы кадастровый инженер вложил в акт обследования уведомления о планируемом сносе и о завершении сноса. Если он это не сделает, то будет приостановка регистрационного действия. Для кадастровых инженеров акты обследования-редкий вид работ, поэтому что-то они могут и не знать. Если же снос начат или якобы начат до 04.08.2018, важно правильно подписать Решение собственника о сносе, в частности, обращая внимание на дату выдачи доверенности представителя, а также проконтролировать или составить самостоятельно Заключение кадастрового инженера в Акте обследования - в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 20.11.2015 № 861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке». Будем надеяться, что новый порядок сноса индивидуальных жилых домов на следующем историческом этапе развития страны отменят как не имеющий ничего общего с безопасностью и принятый в интересах исключительно «строительного комплекса».
 

Новости недвижимости 29 января 2021

1) Коммерческая недвижимость: интерес россиян к покупке коммерческой недвижимости вырос в 2020 году на 6% 2)  Ипотека: выдача ипотеки в РФ в 2020 году достигла рекордных 4,296 трлн рублей 3) Минстрой связал спад рождаемости с проблемами в строительной индустрии 4)  Росстат: ввод жилья по итогам 2020 года упал на 1,8% 5) Спрос на склады в Московском регионе достиг исторического максимума 6) РЖД передали в аренду пять земельных участков на востоке и северо-западе Москвы 7) Макдоналдс начал открывать рестораны в Пятерочке Новости_недвижимости_m2rent.ru_29_января_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

О землевейниках и особо охраняемых природных территориях

Что такое муравейники и человейники, знают все. Предлагается ввести термин «землевейники». Землевейники —сельские территории, размежеванные на индивидуальные земельные участки под застройку с высокой плотностью, в результате чего создаются неблагоприятные условия проживания, с затрудненным доступом к водоемам, лесам, полям и иным объектам. Пример землевейника показан на фото. Если не предпринимать каких-то неординарных мер, то в обозримом будущем из прелестей загородной жизни останутся: условно чистый воздух (особенно в связи с планами строительства десятков и сотен мусоросжигательных заводов), иногда- отсутствие шума (школ, работы, медицины) и возможность копаться на своих 6 (подставить свое число) сотках. Нашествие землевейников повсеместно. Часто вспоминается разговор в СНТ «Заречье» Истринского района Московской области, когда молодой хозяин дачи рассказывал, как они хорошо здесь жили раньше, играли в футбол на поле, ходили купаться на р. Истра без километрового крюка... Пока между речкой и СНТ не вставился коттеджный поселок (КП). Не из-за таких ли воспоминаний садоводов этот КП погряз в судебных разборках и близок к банкротству. В качестве существенного эксплуатационного риска при покупке объекта загородной недвижимости следует рассматривать перспективу оказаться в землевейнике. Это может произойти в любом месте с положительной миграцией населения, в частности, в Московской области — как минимум до 50 км от МКАД. Если перед вами поле в деревне, оцените его потенциал превращения в коттеджную зону за забором с соответствующими последствиями. Частичной защитой от превращения в КП-зоны являются земли лесфонда. Короеды всех мастей пожирают их не так быстро, как сельхозугодья превращаются в дачные участки. Но защита не абсолютная. Например, на Волоколамском шоссе в Истринском районе есть КП «МГ» (название изменено). В рекламе поселка утверждается, что у них есть свой выход в лес. На самом деле — был. В соответствии с публичной кадастровой картой на месте «леса» сейчас земельные участки под дачное строительство, поселок с четырех сторон отрезан от природы. Одной из контрмер превращения в землевейники всех сельских территорий вблизи мегаполисов может стать массированное образование особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Несколько лет назад по подмосковному ТВ показали, как это может быть просто на практике. Прием вел земминистра экологии области. Пришла дама из академического института, предложила создать ООПТ. В месте, где профессор Шустрый и аспирантка Невесталкова (фамилии изменены) обнаружили в лесу колонию краснокнижных особо кусачих муравьев. Чиновник и просительница согласились, что надо провести дополнительные обследования ореола распространения этих ценных муравьев. Замминистра попросил прислать ему проектный чертеж ООПТ. Ученая дама тут же пальцем на карте нарисовала предполагаемую зону, предложив включить в нее свежеобразованный коттеджный поселок: «Ну, они же еще ничего там не построили». Ох, дать бы ей чем-нибудь экологически чистым за такое отношение к чужой собственности. А в целом — зеленую улицу, так как это меньшее из зол. В нормативные документы территориального планирования можно бы внести прямое указание, что на каждый землевейник должна быть создана по соседству как минимум одна ООПТ десятикратной площади. Чтобы было, где погулять.

Тройка лучших коттеджных городков под Киевом

Небольшая ремарка, все котеджные городки будут расчитаны на покупателей с высоким уровнем достатка. 1. КМ Green Hills Коттеджный городок Green Hills   расположен в 10 км от Киева, а до метро Теремки можно добраться минут за 20-ть. На участке  уникальная инфраструктура включающая в себя частную школу с уклоном на английский язык(с 1 - 12 классы), несколько дет. садиков мини-маркет и кафе, несколько спорт площадок,тренажерные , детские зоны активности, барбекю-зона. Так же тут присутствует круглосуточное обслуживание сервис службой и охранной компанией. В дополнении на территории КГ  планируется построить современный фитнес-клуб со spa-зоной и двумя бассейнами общей площадью около 2400 м2, который откроется в первом квартале 2021 года. Цены на начинаются   от 6 млн. грн.  Лично от  себя скажу что кто там побывал, это как будто пригород Лондона, или вот мне ещё например напомнило жилые кварталы Гамбурга, всё чисто и аккуратно, всё для людей. 2. КГ Goodlife Park Эти коттеджи стоят намного дороже, и пожалуй их можно отнести к премиальному ценовому сегменту. Коттеджи расположены на берегу Днепра, строения выполнены в стиле хай-так или модерн. КГ как написал выше рассчитаны на состоятельных покупателей, но за ваши деньги вы получите непревзойдённый комфорт, тут есть даже вертолётная площадка,  своя набережная, стоянка для яхт, понятное дело куда без собственного ресторана,  ну и такие плюшки как спортивные площадки и фитнес центрыидут по умолчанию. Купить коттедж в КГ Goodlife Park вы можете уже с установленным камином . Вы получаете коттедж с уже утеплённой крышей и готовым помещением под котёл. Так застройщиком спроектирована система кондиционирования и подготовлены коммуникации. Цены на Коттеджи не для каждого и стартуют от 15 млн. грн. 3. КГ Наш городок КГ Наш городок - комплекс из 50 домов в селе Тарасовка под  Киевом. Расстояние до станции метро «Теремки» составляет 11 км.  Проект находиться на финальной стадии реализации, на сегодняшний день осталось всего пару не проданных коттеджей.  Он оказался в нашем списке и стал таким популярным по ряду причин: Замечательный чистый воздух, тем кто устал от суеты и выхлопных газов автомобилей будет особенно привлекательно вложить свои средства тут.  Красивая и понятная архитектура коттеджей выполнения в традиционном европейском стиле. Следущий плюс это рассрочка от застройщика, без комиссии до 3-х лет.

andrewNG

andrewNG

 

Объединение, раздел и перераспределение земельных участков как способ сокрытия их юридических дефектов

Образование новых участков способами, упомянутыми в заголовке, позволяет начать их историю, можно сказать, заново. По крайней мере, для заинтересованных лиц анализ становится затруднительнее. Рассмотрим несколько примеров. Объединение участков. Покупатель был готов выйти на сделку с двумя смежными участками. Один из участков имеет нехорошую историю. Его текущий владелец не расплатился с продавцом по предыдущей сделке. Срок исковой давности истек. Для того, чтобы этот проблемный участок «исчез», юрист покупателя посоветовал объединить участки. Раздел участка. Для образования коттеджного поселка ЗАО в лице супруга покупателя «продало» земельный участок за 200 млн. руб. Передаточный акт подписан в день сделки, сведения о производстве расчетов отсутствуют. По нашему мнению, расчетов и не было. Далее исходный участок был разделен на примерно 200 участков, четверть из которых была продана в течение последующих 7 лет. Проследить историю поступивших на вторичный рынок участков становится затруднительно, т.к. далеко не все покупатели малых участков ее имеют, а обращение к застройщику поселка, скорее всего, ни к чему не приведет, поскольку он не участник предстоящей сделки и передавать сведения о себе на сторону без нужды не будет. Обратите внимание, какую информацию чаще всего можно увидеть на сайтах поселков: «где будет бал, где детский праздник, куда поскачет наш проказник», но не постановление о предоставлении участка в собственность, об изменении вида разрешенного использования, о полученных технических условиях и т.п. Перераспределение участков. Достаточно большой участок был получен в аренду одним из последующих его собственников — родственников, вероятно, реального владельца. На участке возводится «индивидуальный жилой дом» размером в несколько собачьих будок. Участок выкупается за 3% от кадастровой стоимости, делится, продается частями - родственникам и друзьям реального владельца, перераспределяется, и его части (участки) в новой конфигурации снова выставляются на продажу. В такой «мутной воде» что-то разглядеть практически не возможно. Как это ни странно, но для данного примера риски наличия юридических дефектов в предыдущих сделках не стали определяющими. Мы полагали, что все, что происходило в процессе образования рассматриваемого участка формально соответствует действующему законодательству. Участники схемы получения земли в собственность обладают требуемым опытом и квалификацией, чтобы не совершать детских ошибок. Однако были выявлены три иных риска, которые, возможно, не удастся преодолеть, а именно: пересечение участка с землями лесфонда вне предельного срока действия «лесной амнистии», наличие на участке большого незарегистрированного строения, возведенного с нарушением строительных норм и правил, несоблюдение отступа строения от леса. Куда податься «обычному крестьянину», как оценить риски произошедшей трансформации участков? Во-первых, самое очевидное - копать глубже, до корней, если удастся. Во-вторых, понимать, что по российской судебной практике - и 10 лет с момента последней сделки — это может быть не срок. Тем не менее, в первом приближении, для коттеджных поселков и подобных образований можно именно 10 лет с момента выделения исходного земельного участка рекомендовать в качестве условно безопасного срока для исключения признания предоставления исходного участка незаконным. Особые риски — для незастроенных поселков, здесь ущерб для собственников и общественный резонанс меньше, поэтому действия контролирующих органов могут быть более решительными. Наконец, в третьих, можно попытаться оценить риски, связанные с личностью администратора, выделившего земельные участки. Самый большой риск — в отношении глав администраций, которые обладают относительной самостоятельностью, если такие еще остались, не готовы покинуть свой пост по указанию сверху, претендуют на очень высокий пост, будучи представителями «оппозиционной» партии, или бывших глав и их заместителей, находящихся под следствием или в розыске. Анализ рисков приобретения загородной недвижимости — увлекательное занятие, требующее знания и учета нескольких сотен факторов. В какие-то моменты надо «включать паранойю», в какие-то - отключать. Наилучший результат, но никогда ни 100 %, достигается при коллективной работе.
 

Новости недвижимости 09 января 2021

1) #Вологда: 400 инфраструктурных проектов реализуют в Вологодской области в 2021 году 2) #Липецк: В Липецке появится новый ледовый дворец 3) #Татарстан: В Татарстане ведется строительство 198 многоквартирных домов - 2 млн кв. м. инвестиционного жилья 4) #Сочи: Росгеология займется поисками питьевой воды в Сочи 5) #Москва: В Москве возводят еще 57 транспортно‑пересадочных узлов 6) #Минсельхоз намерен распространить сельскую ипотеку на Московскую область 7) #Калуга: В Калуге возведено здание Дворца спорта Источник Новости_недвижимости_m2rent.ru_09_января_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости недвижимости 06 января 2021

1) #ОЭЗ: Особые экономические зоны созданы в Красноярском крае и Омской области  2) #оглядываясь: Показатель ввода торговых центров в России вернулся на уровень 2003 года 3) #безбарьеров: В России МЧС разрешили сносить мешающие проезду шлагбаумы 4) #категориириска: В торговых центрах вводятся новые противопожарные правила 5) #поновому: Вступили в силу новые правила работы магазинов и рынков 6) #ВУЗонлайн: В России утвердили правила работы суперсервиса «Поступление в вуз онлайн» 7) #короткийгод: 2021 год станет самым коротким за последние 50 лет из-за ускорения вращения Земли Новости_недвижимости_m2rent.ru_06_января_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости недвижимости 27 декабря 2020

1) Аналитика: средняя цена вторичной недвижимости в России выросла более чем на 10% за год 2) Тренды: в Якутске началась оценка здания мэрии для продажи 3) Итоги: в России загородная недвижимость подорожала на 30% 4) В Красноярске раскупили все студии: цена квартир взлетела на 30% 5) В Ставрополе за 300 млн рублей выставлен на продажу ТРЦ Галерея 6) От 12,7млн: стоимость квадратного метра в столичном деловом центре Москва-Сити начинается от 400 тысяч рублей. 7) Пандемия: Япония запретит въезд в страну из-за коронавируса Новости_недвижимости_m2rent.ru_27_декабря_2020.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости коммерческой недвижимости 21 декабря 2020

1) Росреестр: площадь земли в собственности россиян сократилась на 1 млн гектаров 2) Льготы всем: владельцы торговых центров попросили власти Москвы о налоговых льготах 3) Без угла: каждый пятый россиянин не имеет собственного жилья 4) Инерция: почти 200 тыс. кв.м офисов построили в Санкт-Петербурге в 2020 году 5) Дефицит: количество лотов элитного жилья в Москве сократилось за год на 22% 6) Нет предела: владельцы элитной недвижимости в центре Москвы возмутились ростом налогов 7) Будущее: рейтинг ресторанов Michelin заработает в Москве в 2021 году Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_21_декабря_2020.mp4

m2rent

m2rent

Проклятье межевания земельного участка

5 земельных участков из 9 рассмотренных оказались с неверным межеванием. При этом участки были в разных местах Московской области, присланы на анализ разными людьми, цель проверки которых - не межевание, а вообще риски покупки загородного объекта. Как тут не вспомнить анекдот про неудачные браки. Парень женился на старшей дочери из другой семьи. Она умерла. Женился на средней — умерла, на младшей — умерла. Звонит отцу покойных жен: «Папа, вы будете смеяться, но ваша дочь опять умерла». Пятнадцать лет из всех утюгов нам вещают, что без межевания земельного участка жизни нет. И если не сделать межевание, то и собственники мы не настоящие, и споры по границам будут, и канализацию провести — не понятно как. Если не учитывать принуждение к межеванию и платность услуги, то сам подход возражений не вызывает. Однако на практике польза для собственников, сделавших межевание, уже сейчас сопоставима с нанесенным им ущербом, а может быть еще хуже. Рассмотрим некоторые негативные моменты межевания. Недостоверность границ. Примерно четверть межеваний в стране недостоверны. Это подтверждается как результатами комплексных кадастровых работ, так и случайными выборками большого объема в рамках экспертиз загородной недвижимости. Причин неверного установления границ две: 1) изначальная некачественная работа кадастрового инженера (КИ), например, из-за его низкой квалификации, неточных приборов и используемых систем координат, 2) фальсификация данных КИ, когда он знает, что вносимые в ЕГРН координаты не верны, но «не проявляет должную принципиальность» и пристраивает участок к уже неверно отмежеванным, дабы в данный момент избежать судебного или иного спора и получить свою копеечку наибыстрейшим способом. В этих случаях межевание не может быть использовано в качестве основы для инженерного проектирования, установки забора, контроля отступов и красных линий и пр. Иногда строения на неверно отмежеванном участке оказываются за его виртуальными границами. С соседями может возникнуть земельный спор. В результате смысл проведенного межевания утрачивается, реальные границы участка не соответствуют кадастровым. Прирезки в 10 %. По закону при уточнении границ допускается прирезка к площади по документу до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и разрешенного вида использования, и 10 %, если такая минимальная норма не установлена. Обычная практика Росреестра — 10 % во всех случаях. Государственный подход Росреестра можно объяснить тем, что неоткуда взяться прирезке больше, чем в 10%. Во многом это справедливо. Однако при таком негибком подходе за бортом остается довольно много случаев, в которых никакого злого умысла собственников нет, никакие публичные интересы прирезкой большего размера не нарушаются, а исторически сложившийся фарш границ все равно обратно не провернуть. К чему на ровном месте плодить «нарушителей» земельного законодательства? Например, на ул. Главной в д. Манихино Истринского района Московской области при межевании одного из участков КИ явно подгонял под декларативную площадь (прирезки же не пропускают). За счет виртуального отрезания от фактической запользованной площади образовалась кадастровая чересполосица, фактические границы не совпадают с кадастровыми. Кстати, у 5-и соседних земельных участков межевание недостоверное, а у рассматриваемого — условно правильное. Можно сказать, что повезло: только у этого участка из 6-и в будущем в результате судебного решения или комплексных кадастровых работ границы участка по ЕГРН не нужно изменять Централизованные межевания. Как оказалось, и при централизованных межеваниях больших массивов ситуация может быть не слишком хорошей. Например, в коттеджном поселке «МГ» (название изменено) (Истринский район, вблизи д. Ядромино) покупателям вменяется вынос границ в натуру, что неизбежно приведет к наложениям границ участков, в частности из-за различной тщательности работы КИ и отсчета границ собственниками не по осевой линии столбов, а от их края. В коттеджном поселке «НРЭ» (название изменено) на Новорижском шоссе при выносе границ в натуру оказалось, что одна граница накладывается на соседний участок на 40 см, а вторая отстоит от соседа на 1 м , т.е. установка заборов и их соответствие кадастровым границам не контролируется управляющей компанией. Мало чем могут помочь и комплексные кадастровые работы (ККР). В частности из-за их незначительного объема, а также из-за того, что КИ — не судебные приставы, не смогут решать межевые споры, поэтому значительная часть кадастровых границ и после ККР не будет соответствовать фактическим. Поведение собственников. Усугубляет неразбериху поведение собственников, которые считают, что кадастровые границы — это «для галочки», а заборы можно ставить, как захочется. Например, в д. Роща Наро-Фоминского района один из собственников после межевания огородил примерно двойную площадь участка, при этом разместив септик и скважину за кадастровыми границами. Заключение 1. Проверка достоверности межевания земельного участка — обязательный элемент анализа рисков приобретения загородной недвижимости. Контролю подлежит как достоверность межевания, так и соответствие фактических границ участка кадастровым. 2. Жесткая позиция Росреестра, разрешающего прирезки к площади земельных участков до 10%, усугубляет проблему с качеством межеваний. Исполнение закона о регистрации недвижимости и рассмотрение каждого случая большей прирезки в индивидуальном порядке улучшит ситуацию. 3. Фактические границы земельных участков в коттеджных поселках и других централизованно отмежеваных образованиях также могут быть недостоверными. Грубой ошибкой бизнес-модели подобных некоммерческих партнерств является перекладывание обязанности выноса в натуру границ и закрепления межевых знаков на местности на покупателей земельных участков. 4. Четверть земельных участков с неверным межеванием не даст существенно улучшить ситуацию в будущем, если не сделать какой-то решительный шаг. КИ по по-прежнему будут «пристраивать» новые межевания к неверными. Как показывает практика, административная и уголовная статья за внесение КИ в ЕГРН заведомо недостоверных сведений не работает. По нашему мнению, чтобы прекратить или хотя бы уменьшить «пристраивание» к неверно отмежеванным участкам нужно разрешить в правилах межевания наложение участков друг на друга . Это даст возможность принципиальным КИ не обращать внимание на результаты «работы» безответственных коллег, разорвать порочный круг «пристраивания». Для этих целей можно создать некого «монстра», например, на базе Кадастровой палаты или областных БТИ, который не будет бояться ежедневно выводить на чистую воду КИ-коекакеров, заодно лишая аттестатов особо «отличившихся».
 

Новости коммерческой недвижимости 18 декабря 2020

1) ЦБРФ сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% 2) Госинспекция по недвижимости Москвы проверит более 300 елочных базаров 3) ДомРФ создал свою девелоперскую компанию 4) Верховный Суд: продавец квартиры будет отвечать за возврат денег при недействительной сделке 5) Цифровая ипотека: в России заработал конвейер онлайн-ипотеки 6) Магнит намерен в 2021 году подключить к онлайн-доставке 1,5 тыс. городов в 50 регионах России 7) Грустное: в российских ТЦ на фоне пандемии закрылось 20% магазинов Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_18_декабря_2020.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости коммерческой недвижимости 08 декабря 2020

1) ККР: Госдума приняла законопроект, который позволяет частным лицам выступать заказчиками проведения комплексных кадастровых работ 2) Перспектива: в России предложили распространить льготную ипотеку на вторичное жилье 3) Противопожарка: россиянам запретят хранить вещи на чердаках и цокольных этажах 4) Минфин: «пузыря» на российском ипотечном рынке нет 5) Ипотека: россиянам разрешат самостоятельно продавать ипотечное жилье 6) ЦБ готовит программу для тех, кто желает накопить на первый взнос по ипотеке 7) Нанотехнологии: средняя площадь квартир на продажу в России уменьшилась на 20%    Новости_коммерческой_недвижимости_08_12.mp4  

m2rent

m2rent

 

Новости коммерческой недвижимости m2rent 26 ноября 2020

1) В ЦБ считают, что около 20% реструктурированных банками кредитов могут стать невозвратными 2) К гадалке не ходи: эксперты ждут замедления спроса на новостройки на фоне роста цен 3) Праздник: торговые центры готовятся к новогодним убыткам 4) Маркировка инструментов и цифровой нотариат: россиян в декабре ждут новые законы 5) Бум: В 809 из 1117 российских городов не ведется строительство жилья 6) ЦБ вернет прежнюю плату за пользование безотзывной кредитной линией 7) Будущее: долги россиян за коммуналку могут вырасти в полтора раза в новом году Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_26_ноября_2020.mp4

m2rent

m2rent

Дачная амнистия до 2026 года и беззащитные застройщики

17 ноября принят во втором и подготовлен к третьему чтению законопроект (994421-7) о продлении и расширении дачной амнистии до 1 марта 2026 г. Без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов ( новая редакция ч.12 ст.70 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости"). Кроме того, граждане, дома которых возведены до 4 августа 2018 года, и которые не направили уведомления о планируемом строительстве объекта до 1 марта 2026 года, смогут оформить свои права до указанной даты в административном (внесудебном) порядке. Про ограничение параметров строительства дается ссылка на пункт 39 статьи 1 Градкодекса - про 3 надземных этажа и 20 м высотного габарита. Отменяется ли этим законопроектом правовая экспертиза Росреестра? Можно предположить, что да. Иначе почему ссылка только на п. 39 ст.1 Градкодекса, а не, например, на ч.13 ст.70 218-ФЗ, в которой устанавливается объем правовой экспертизы для «дачноамнистируемых» стоений? Чем высотный габарит «важнее» отступов от красных линий и десятков и сотен иных ограничений? Но для такого предположения должно быть что-то известно о негласном решении типа: «Пусть они амнистируют все, что хотят и где хотят, если вид разрешенного использования участка позволяет, но при этом замок Максима Галкина будет единственным индивидуальным домом в 7 этажей высотой 38 м, остальным — только 3 этажа и 20 м. А на охранные зоны водоемов, инженерных сооружений, объектов культуры, природы и еще 20 видов зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — могут «забить» на 5 лет. Денег на компенсации им из бюджетов из-за того, что мы ввели уже почти миллион ЗОУИТ, и они не могут строить дома на участках для строительства, все равно нет. Кому надо, за 5 лет успеют. Дальше будем применять закон со всей беспощадностью. И чтобы никто в будущем не преследовал застройщиков по статье о самовольных постройках, если они зарегистрированы в этот период». Но это же фантазии? Так не будет. По крайней мере, практика этого не подтверждает. Вспомним регистрацию жилых домов в период приблизительно до 2015 г. (кто помнит точно, прошу сообщить). Росреестру разрешения на строительство индивидуального дома было не нужно. Чем дело кончилось? - Множеством исков о признании домов самовольными постройками, поскольку, «разрешение на строительство никто не отменял, просто оно было не нужно для регистрации права». Кто-то очень серьезный и очень серьезной жидкостью должен расписаться, что такого не повториться в дачной амнистии-2026. Пока же есть все основания предполагать, что индивидуальные застройщики до 2026 г. понастроят всякого разного там, где было нельзя. Росреестр в рамках правовой вилки что-то из этого зарегистрирует. А в будущем все такие строения станут кандидатами в «самовольные постройки». Оптимистическое понимание закона не освобождает от ответственности.
×