Jump to content

Blogs

 

О землевейниках и особо охраняемых природных территориях

Что такое муравейники и человейники, знают все. Предлагается ввести термин «землевейники». Землевейники —сельские территории, размежеванные на индивидуальные земельные участки под застройку с высокой плотностью, в результате чего создаются неблагоприятные условия проживания, с затрудненным доступом к водоемам, лесам, полям и иным объектам. Пример землевейника показан на фото. Если не предпринимать каких-то неординарных мер, то в обозримом будущем из прелестей загородной жизни останутся: условно чистый воздух (особенно в связи с планами строительства десятков и сотен мусоросжигательных заводов), иногда- отсутствие шума (школ, работы, медицины) и возможность копаться на своих 6 (подставить свое число) сотках. Нашествие землевейников повсеместно. Часто вспоминается разговор в СНТ «Заречье» Истринского района Московской области, когда молодой хозяин дачи рассказывал, как они хорошо здесь жили раньше, играли в футбол на поле, ходили купаться на р. Истра без километрового крюка... Пока между речкой и СНТ не вставился коттеджный поселок (КП). Не из-за таких ли воспоминаний садоводов этот КП погряз в судебных разборках и близок к банкротству. В качестве существенного эксплуатационного риска при покупке объекта загородной недвижимости следует рассматривать перспективу оказаться в землевейнике. Это может произойти в любом месте с положительной миграцией населения, в частности, в Московской области — как минимум до 50 км от МКАД. Если перед вами поле в деревне, оцените его потенциал превращения в коттеджную зону за забором с соответствующими последствиями. Частичной защитой от превращения в КП-зоны являются земли лесфонда. Короеды всех мастей пожирают их не так быстро, как сельхозугодья превращаются в дачные участки. Но защита не абсолютная. Например, на Волоколамском шоссе в Истринском районе есть КП «МГ» (название изменено). В рекламе поселка утверждается, что у них есть свой выход в лес. На самом деле — был. В соответствии с публичной кадастровой картой на месте «леса» сейчас земельные участки под дачное строительство, поселок с четырех сторон отрезан от природы. Одной из контрмер превращения в землевейники всех сельских территорий вблизи мегаполисов может стать массированное образование особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Несколько лет назад по подмосковному ТВ показали, как это может быть просто на практике. Прием вел земминистра экологии области. Пришла дама из академического института, предложила создать ООПТ. В месте, где профессор Шустрый и аспирантка Невесталкова (фамилии изменены) обнаружили в лесу колонию краснокнижных особо кусачих муравьев. Чиновник и просительница согласились, что надо провести дополнительные обследования ореола распространения этих ценных муравьев. Замминистра попросил прислать ему проектный чертеж ООПТ. Ученая дама тут же пальцем на карте нарисовала предполагаемую зону, предложив включить в нее свежеобразованный коттеджный поселок: «Ну, они же еще ничего там не построили». Ох, дать бы ей чем-нибудь экологически чистым за такое отношение к чужой собственности. А в целом — зеленую улицу, так как это меньшее из зол. В нормативные документы территориального планирования можно бы внести прямое указание, что на каждый землевейник должна быть создана по соседству как минимум одна ООПТ десятикратной площади. Чтобы было, где погулять.

Тройка лучших коттеджных городков под Киевом

Небольшая ремарка, все котеджные городки будут расчитаны на покупателей с высоким уровнем достатка. 1. КМ Green Hills Коттеджный городок Green Hills   расположен в 10 км от Киева, а до метро Теремки можно добраться минут за 20-ть. На участке  уникальная инфраструктура включающая в себя частную школу с уклоном на английский язык(с 1 - 12 классы), несколько дет. садиков мини-маркет и кафе, несколько спорт площадок,тренажерные , детские зоны активности, барбекю-зона. Так же тут присутствует круглосуточное обслуживание сервис службой и охранной компанией. В дополнении на территории КГ  планируется построить современный фитнес-клуб со spa-зоной и двумя бассейнами общей площадью около 2400 м2, который откроется в первом квартале 2021 года. Цены на начинаются   от 6 млн. грн.  Лично от  себя скажу что кто там побывал, это как будто пригород Лондона, или вот мне ещё например напомнило жилые кварталы Гамбурга, всё чисто и аккуратно, всё для людей. 2. КГ Goodlife Park Эти коттеджи стоят намного дороже, и пожалуй их можно отнести к премиальному ценовому сегменту. Коттеджи расположены на берегу Днепра, строения выполнены в стиле хай-так или модерн. КГ как написал выше рассчитаны на состоятельных покупателей, но за ваши деньги вы получите непревзойдённый комфорт, тут есть даже вертолётная площадка,  своя набережная, стоянка для яхт, понятное дело куда без собственного ресторана,  ну и такие плюшки как спортивные площадки и фитнес центрыидут по умолчанию. Купить коттедж в КГ Goodlife Park вы можете уже с установленным камином . Вы получаете коттедж с уже утеплённой крышей и готовым помещением под котёл. Так застройщиком спроектирована система кондиционирования и подготовлены коммуникации. Цены на Коттеджи не для каждого и стартуют от 15 млн. грн. 3. КГ Наш городок КГ Наш городок - комплекс из 50 домов в селе Тарасовка под  Киевом. Расстояние до станции метро «Теремки» составляет 11 км.  Проект находиться на финальной стадии реализации, на сегодняшний день осталось всего пару не проданных коттеджей.  Он оказался в нашем списке и стал таким популярным по ряду причин: Замечательный чистый воздух, тем кто устал от суеты и выхлопных газов автомобилей будет особенно привлекательно вложить свои средства тут.  Красивая и понятная архитектура коттеджей выполнения в традиционном европейском стиле. Следущий плюс это рассрочка от застройщика, без комиссии до 3-х лет. Какой котеджный городок вам по душе, к слову я занимаюсь подбором котеджей и таунхаусов в Киеве и пригородах, работаю с клиентом без комиссии, и мы находим вариант который нужен именно вам, к примеру нужно гараж на 2 авто, или важно иметь садик в пешей доступности, а может вы молодая семья и для вас важен вид из окна и чистый воздух, обращайтесь по т 0шесть семь 541 41 2четыре или  сюда.      

andrewNG

andrewNG

 

Объединение, раздел и перераспределение земельных участков как способ сокрытия их юридических дефектов

Образование новых участков способами, упомянутыми в заголовке, позволяет начать их историю, можно сказать, заново. По крайней мере, для заинтересованных лиц анализ становится затруднительнее. Рассмотрим несколько примеров. Объединение участков. Покупатель был готов выйти на сделку с двумя смежными участками. Один из участков имеет нехорошую историю. Его текущий владелец не расплатился с продавцом по предыдущей сделке. Срок исковой давности истек. Для того, чтобы этот проблемный участок «исчез», юрист покупателя посоветовал объединить участки. Раздел участка. Для образования коттеджного поселка ЗАО в лице супруга покупателя «продало» земельный участок за 200 млн. руб. Передаточный акт подписан в день сделки, сведения о производстве расчетов отсутствуют. По нашему мнению, расчетов и не было. Далее исходный участок был разделен на примерно 200 участков, четверть из которых была продана в течение последующих 7 лет. Проследить историю поступивших на вторичный рынок участков становится затруднительно, т.к. далеко не все покупатели малых участков ее имеют, а обращение к застройщику поселка, скорее всего, ни к чему не приведет, поскольку он не участник предстоящей сделки и передавать сведения о себе на сторону без нужды не будет. Обратите внимание, какую информацию чаще всего можно увидеть на сайтах поселков: «где будет бал, где детский праздник, куда поскачет наш проказник», но не постановление о предоставлении участка в собственность, об изменении вида разрешенного использования, о полученных технических условиях и т.п. Перераспределение участков. Достаточно большой участок был получен в аренду одним из последующих его собственников — родственников, вероятно, реального владельца. На участке возводится «индивидуальный жилой дом» размером в несколько собачьих будок. Участок выкупается за 3% от кадастровой стоимости, делится, продается частями - родственникам и друзьям реального владельца, перераспределяется, и его части (участки) в новой конфигурации снова выставляются на продажу. В такой «мутной воде» что-то разглядеть практически не возможно. Как это ни странно, но для данного примера риски наличия юридических дефектов в предыдущих сделках не стали определяющими. Мы полагали, что все, что происходило в процессе образования рассматриваемого участка формально соответствует действующему законодательству. Участники схемы получения земли в собственность обладают требуемым опытом и квалификацией, чтобы не совершать детских ошибок. Однако были выявлены три иных риска, которые, возможно, не удастся преодолеть, а именно: пересечение участка с землями лесфонда вне предельного срока действия «лесной амнистии», наличие на участке большого незарегистрированного строения, возведенного с нарушением строительных норм и правил, несоблюдение отступа строения от леса. Куда податься «обычному крестьянину», как оценить риски произошедшей трансформации участков? Во-первых, самое очевидное - копать глубже, до корней, если удастся. Во-вторых, понимать, что по российской судебной практике - и 10 лет с момента последней сделки — это может быть не срок. Тем не менее, в первом приближении, для коттеджных поселков и подобных образований можно именно 10 лет с момента выделения исходного земельного участка рекомендовать в качестве условно безопасного срока для исключения признания предоставления исходного участка незаконным. Особые риски — для незастроенных поселков, здесь ущерб для собственников и общественный резонанс меньше, поэтому действия контролирующих органов могут быть более решительными. Наконец, в третьих, можно попытаться оценить риски, связанные с личностью администратора, выделившего земельные участки. Самый большой риск — в отношении глав администраций, которые обладают относительной самостоятельностью, если такие еще остались, не готовы покинуть свой пост по указанию сверху, претендуют на очень высокий пост, будучи представителями «оппозиционной» партии, или бывших глав и их заместителей, находящихся под следствием или в розыске. Анализ рисков приобретения загородной недвижимости — увлекательное занятие, требующее знания и учета нескольких сотен факторов. В какие-то моменты надо «включать паранойю», в какие-то - отключать. Наилучший результат, но никогда ни 100 %, достигается при коллективной работе.
 

Новости недвижимости 09 января 2021

1) #Вологда: 400 инфраструктурных проектов реализуют в Вологодской области в 2021 году 2) #Липецк: В Липецке появится новый ледовый дворец 3) #Татарстан: В Татарстане ведется строительство 198 многоквартирных домов - 2 млн кв. м. инвестиционного жилья 4) #Сочи: Росгеология займется поисками питьевой воды в Сочи 5) #Москва: В Москве возводят еще 57 транспортно‑пересадочных узлов 6) #Минсельхоз намерен распространить сельскую ипотеку на Московскую область 7) #Калуга: В Калуге возведено здание Дворца спорта Источник Новости_недвижимости_m2rent.ru_09_января_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости недвижимости 06 января 2021

1) #ОЭЗ: Особые экономические зоны созданы в Красноярском крае и Омской области  2) #оглядываясь: Показатель ввода торговых центров в России вернулся на уровень 2003 года 3) #безбарьеров: В России МЧС разрешили сносить мешающие проезду шлагбаумы 4) #категориириска: В торговых центрах вводятся новые противопожарные правила 5) #поновому: Вступили в силу новые правила работы магазинов и рынков 6) #ВУЗонлайн: В России утвердили правила работы суперсервиса «Поступление в вуз онлайн» 7) #короткийгод: 2021 год станет самым коротким за последние 50 лет из-за ускорения вращения Земли Новости_недвижимости_m2rent.ru_06_января_2021.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости недвижимости 27 декабря 2020

1) Аналитика: средняя цена вторичной недвижимости в России выросла более чем на 10% за год 2) Тренды: в Якутске началась оценка здания мэрии для продажи 3) Итоги: в России загородная недвижимость подорожала на 30% 4) В Красноярске раскупили все студии: цена квартир взлетела на 30% 5) В Ставрополе за 300 млн рублей выставлен на продажу ТРЦ Галерея 6) От 12,7млн: стоимость квадратного метра в столичном деловом центре Москва-Сити начинается от 400 тысяч рублей. 7) Пандемия: Япония запретит въезд в страну из-за коронавируса Новости_недвижимости_m2rent.ru_27_декабря_2020.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости коммерческой недвижимости 21 декабря 2020

1) Росреестр: площадь земли в собственности россиян сократилась на 1 млн гектаров 2) Льготы всем: владельцы торговых центров попросили власти Москвы о налоговых льготах 3) Без угла: каждый пятый россиянин не имеет собственного жилья 4) Инерция: почти 200 тыс. кв.м офисов построили в Санкт-Петербурге в 2020 году 5) Дефицит: количество лотов элитного жилья в Москве сократилось за год на 22% 6) Нет предела: владельцы элитной недвижимости в центре Москвы возмутились ростом налогов 7) Будущее: рейтинг ресторанов Michelin заработает в Москве в 2021 году Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_21_декабря_2020.mp4

m2rent

m2rent

Проклятье межевания земельного участка

5 земельных участков из 9 рассмотренных оказались с неверным межеванием. При этом участки были в разных местах Московской области, присланы на анализ разными людьми, цель проверки которых - не межевание, а вообще риски покупки загородного объекта. Как тут не вспомнить анекдот про неудачные браки. Парень женился на старшей дочери из другой семьи. Она умерла. Женился на средней — умерла, на младшей — умерла. Звонит отцу покойных жен: «Папа, вы будете смеяться, но ваша дочь опять умерла». Пятнадцать лет из всех утюгов нам вещают, что без межевания земельного участка жизни нет. И если не сделать межевание, то и собственники мы не настоящие, и споры по границам будут, и канализацию провести — не понятно как. Если не учитывать принуждение к межеванию и платность услуги, то сам подход возражений не вызывает. Однако на практике польза для собственников, сделавших межевание, уже сейчас сопоставима с нанесенным им ущербом, а может быть еще хуже. Рассмотрим некоторые негативные моменты межевания. Недостоверность границ. Примерно четверть межеваний в стране недостоверны. Это подтверждается как результатами комплексных кадастровых работ, так и случайными выборками большого объема в рамках экспертиз загородной недвижимости. Причин неверного установления границ две: 1) изначальная некачественная работа кадастрового инженера (КИ), например, из-за его низкой квалификации, неточных приборов и используемых систем координат, 2) фальсификация данных КИ, когда он знает, что вносимые в ЕГРН координаты не верны, но «не проявляет должную принципиальность» и пристраивает участок к уже неверно отмежеванным, дабы в данный момент избежать судебного или иного спора и получить свою копеечку наибыстрейшим способом. В этих случаях межевание не может быть использовано в качестве основы для инженерного проектирования, установки забора, контроля отступов и красных линий и пр. Иногда строения на неверно отмежеванном участке оказываются за его виртуальными границами. С соседями может возникнуть земельный спор. В результате смысл проведенного межевания утрачивается, реальные границы участка не соответствуют кадастровым. Прирезки в 10 %. По закону при уточнении границ допускается прирезка к площади по документу до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и разрешенного вида использования, и 10 %, если такая минимальная норма не установлена. Обычная практика Росреестра — 10 % во всех случаях. Государственный подход Росреестра можно объяснить тем, что неоткуда взяться прирезке больше, чем в 10%. Во многом это справедливо. Однако при таком негибком подходе за бортом остается довольно много случаев, в которых никакого злого умысла собственников нет, никакие публичные интересы прирезкой большего размера не нарушаются, а исторически сложившийся фарш границ все равно обратно не провернуть. К чему на ровном месте плодить «нарушителей» земельного законодательства? Например, на ул. Главной в д. Манихино Истринского района Московской области при межевании одного из участков КИ явно подгонял под декларативную площадь (прирезки же не пропускают). За счет виртуального отрезания от фактической запользованной площади образовалась кадастровая чересполосица, фактические границы не совпадают с кадастровыми. Кстати, у 5-и соседних земельных участков межевание недостоверное, а у рассматриваемого — условно правильное. Можно сказать, что повезло: только у этого участка из 6-и в будущем в результате судебного решения или комплексных кадастровых работ границы участка по ЕГРН не нужно изменять Централизованные межевания. Как оказалось, и при централизованных межеваниях больших массивов ситуация может быть не слишком хорошей. Например, в коттеджном поселке «МГ» (название изменено) (Истринский район, вблизи д. Ядромино) покупателям вменяется вынос границ в натуру, что неизбежно приведет к наложениям границ участков, в частности из-за различной тщательности работы КИ и отсчета границ собственниками не по осевой линии столбов, а от их края. В коттеджном поселке «НРЭ» (название изменено) на Новорижском шоссе при выносе границ в натуру оказалось, что одна граница накладывается на соседний участок на 40 см, а вторая отстоит от соседа на 1 м , т.е. установка заборов и их соответствие кадастровым границам не контролируется управляющей компанией. Мало чем могут помочь и комплексные кадастровые работы (ККР). В частности из-за их незначительного объема, а также из-за того, что КИ — не судебные приставы, не смогут решать межевые споры, поэтому значительная часть кадастровых границ и после ККР не будет соответствовать фактическим. Поведение собственников. Усугубляет неразбериху поведение собственников, которые считают, что кадастровые границы — это «для галочки», а заборы можно ставить, как захочется. Например, в д. Роща Наро-Фоминского района один из собственников после межевания огородил примерно двойную площадь участка, при этом разместив септик и скважину за кадастровыми границами. Заключение 1. Проверка достоверности межевания земельного участка — обязательный элемент анализа рисков приобретения загородной недвижимости. Контролю подлежит как достоверность межевания, так и соответствие фактических границ участка кадастровым. 2. Жесткая позиция Росреестра, разрешающего прирезки к площади земельных участков до 10%, усугубляет проблему с качеством межеваний. Исполнение закона о регистрации недвижимости и рассмотрение каждого случая большей прирезки в индивидуальном порядке улучшит ситуацию. 3. Фактические границы земельных участков в коттеджных поселках и других централизованно отмежеваных образованиях также могут быть недостоверными. Грубой ошибкой бизнес-модели подобных некоммерческих партнерств является перекладывание обязанности выноса в натуру границ и закрепления межевых знаков на местности на покупателей земельных участков. 4. Четверть земельных участков с неверным межеванием не даст существенно улучшить ситуацию в будущем, если не сделать какой-то решительный шаг. КИ по по-прежнему будут «пристраивать» новые межевания к неверными. Как показывает практика, административная и уголовная статья за внесение КИ в ЕГРН заведомо недостоверных сведений не работает. По нашему мнению, чтобы прекратить или хотя бы уменьшить «пристраивание» к неверно отмежеванным участкам нужно разрешить в правилах межевания наложение участков друг на друга . Это даст возможность принципиальным КИ не обращать внимание на результаты «работы» безответственных коллег, разорвать порочный круг «пристраивания». Для этих целей можно создать некого «монстра», например, на базе Кадастровой палаты или областных БТИ, который не будет бояться ежедневно выводить на чистую воду КИ-коекакеров, заодно лишая аттестатов особо «отличившихся».
 

Новости коммерческой недвижимости 18 декабря 2020

1) ЦБРФ сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% 2) Госинспекция по недвижимости Москвы проверит более 300 елочных базаров 3) ДомРФ создал свою девелоперскую компанию 4) Верховный Суд: продавец квартиры будет отвечать за возврат денег при недействительной сделке 5) Цифровая ипотека: в России заработал конвейер онлайн-ипотеки 6) Магнит намерен в 2021 году подключить к онлайн-доставке 1,5 тыс. городов в 50 регионах России 7) Грустное: в российских ТЦ на фоне пандемии закрылось 20% магазинов Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_18_декабря_2020.mp4

m2rent

m2rent

 

Новости коммерческой недвижимости 08 декабря 2020

1) ККР: Госдума приняла законопроект, который позволяет частным лицам выступать заказчиками проведения комплексных кадастровых работ 2) Перспектива: в России предложили распространить льготную ипотеку на вторичное жилье 3) Противопожарка: россиянам запретят хранить вещи на чердаках и цокольных этажах 4) Минфин: «пузыря» на российском ипотечном рынке нет 5) Ипотека: россиянам разрешат самостоятельно продавать ипотечное жилье 6) ЦБ готовит программу для тех, кто желает накопить на первый взнос по ипотеке 7) Нанотехнологии: средняя площадь квартир на продажу в России уменьшилась на 20%    Новости_коммерческой_недвижимости_08_12.mp4  

m2rent

m2rent

 

Новости коммерческой недвижимости m2rent 26 ноября 2020

1) В ЦБ считают, что около 20% реструктурированных банками кредитов могут стать невозвратными 2) К гадалке не ходи: эксперты ждут замедления спроса на новостройки на фоне роста цен 3) Праздник: торговые центры готовятся к новогодним убыткам 4) Маркировка инструментов и цифровой нотариат: россиян в декабре ждут новые законы 5) Бум: В 809 из 1117 российских городов не ведется строительство жилья 6) ЦБ вернет прежнюю плату за пользование безотзывной кредитной линией 7) Будущее: долги россиян за коммуналку могут вырасти в полтора раза в новом году Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_26_ноября_2020.mp4

m2rent

m2rent

Дачная амнистия до 2026 года и беззащитные застройщики

17 ноября принят во втором и подготовлен к третьему чтению законопроект (994421-7) о продлении и расширении дачной амнистии до 1 марта 2026 г. Без уведомлений о планируемом строительстве, о завершении строительства (на основании технического плана и документов на участок) можно будет регистрировать права не только на садовые и индивидуальные жилые дома на садовых земельных участках, но и на все виды домов на участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства в черте населенных пунктов ( новая редакция ч.12 ст.70 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости"). Кроме того, граждане, дома которых возведены до 4 августа 2018 года, и которые не направили уведомления о планируемом строительстве объекта до 1 марта 2026 года, смогут оформить свои права до указанной даты в административном (внесудебном) порядке. Про ограничение параметров строительства дается ссылка на пункт 39 статьи 1 Градкодекса - про 3 надземных этажа и 20 м высотного габарита. Отменяется ли этим законопроектом правовая экспертиза Росреестра? Можно предположить, что да. Иначе почему ссылка только на п. 39 ст.1 Градкодекса, а не, например, на ч.13 ст.70 218-ФЗ, в которой устанавливается объем правовой экспертизы для «дачноамнистируемых» стоений? Чем высотный габарит «важнее» отступов от красных линий и десятков и сотен иных ограничений? Но для такого предположения должно быть что-то известно о негласном решении типа: «Пусть они амнистируют все, что хотят и где хотят, если вид разрешенного использования участка позволяет, но при этом замок Максима Галкина будет единственным индивидуальным домом в 7 этажей высотой 38 м, остальным — только 3 этажа и 20 м. А на охранные зоны водоемов, инженерных сооружений, объектов культуры, природы и еще 20 видов зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — могут «забить» на 5 лет. Денег на компенсации им из бюджетов из-за того, что мы ввели уже почти миллион ЗОУИТ, и они не могут строить дома на участках для строительства, все равно нет. Кому надо, за 5 лет успеют. Дальше будем применять закон со всей беспощадностью. И чтобы никто в будущем не преследовал застройщиков по статье о самовольных постройках, если они зарегистрированы в этот период». Но это же фантазии? Так не будет. По крайней мере, практика этого не подтверждает. Вспомним регистрацию жилых домов в период приблизительно до 2015 г. (кто помнит точно, прошу сообщить). Росреестру разрешения на строительство индивидуального дома было не нужно. Чем дело кончилось? - Множеством исков о признании домов самовольными постройками, поскольку, «разрешение на строительство никто не отменял, просто оно было не нужно для регистрации права». Кто-то очень серьезный и очень серьезной жидкостью должен расписаться, что такого не повториться в дачной амнистии-2026. Пока же есть все основания предполагать, что индивидуальные застройщики до 2026 г. понастроят всякого разного там, где было нельзя. Росреестр в рамках правовой вилки что-то из этого зарегистрирует. А в будущем все такие строения станут кандидатами в «самовольные постройки». Оптимистическое понимание закона не освобождает от ответственности.
 

Квартиры вторичного рынка Москвы – обзор предложения

Последнее время много внимания уделяется новостройкам – оно и понятно, льготная ипотека, выросший спрос, и т.д. Вторичный рынок остался в тени. А ведь и там кипит бурная жизнь, идут сделки и покупателю непросто подобрать себе достойное жилье. О том, как выглядит предложение квартир на вторичном рынке столицы в цифрах*, рассказывают риелторы агентства недвижимости «Грейт реалити». К концу осени рынок вторички насчитывает более 43 000 квартир и апартаментов. И эта цифра оказалась на 27% ниже, чем в начале года. Однако столь сильное сокращение предложения не привело к значительному росту цен. В зависимости от округа и количества комнат вторичка подорожала от 4 до 11%. По отношению к новостройкам отставание в разы. Наибольший объем предлагаемых вариантов сосредоточен в Центральном округе. На него пришлось 24,2%. Следующим с 16,7% идет Западный округ, далее Северный с 9,4% и Юго-Западный с 8,4%. Три округа: ЮВАО, СВАО и ЮАО, имеют доли от 7 до 7,9%. На Северо-Западный пришлось 6,1%. ВАО и НАО имеют доли в 5,7 и 5,6% соответственно, а вклад ТАО и ЗелАО составил по 0,7%. При анализе объемов с точки зрения комнатности выяснилось, что традиционно наибольший объем предложения приходится на трехкомнатные квартиры – 32,5%. Меньше всего представлены студии. Их доля составляет 1,6%. На двухкомнатные квартиры и апартаменты приходится 28,8%, на четырехкомнатные – 12,9%, на однокомнатные – 16,3% и на многокомнатные – 7,9%.  С точки зрения ремонта продавцы высоко оценивают состояние своего жилья. Так 42,3% квартир и апартаментов позиционируются после евроремонта, или дизайнерского ремонта, или ремонта по авторскому проекту. Доля предложения требующего ремонта составила 21,7%. Лидером по вариантам в хорошем состоянии стал ЗАО. Здесь доля квартир с евро и другими дорогими ремонтами составила 50,3%. На втором месте ЦАО с 48,5%. Более 40% отремонтированных квартир в НАО, СЗАО и САО. В остальных округах к ремонту продавцы относятся проще, и доля таких вариантов составляет 31,5 – 35,3%. Льготная ипотека повлияла не только на первичный, но и на вторичный рынок. Ставки снизились, и количество покупателей с ипотекой выросло. А вот как продавцы оценивают готовность к продаже своего жилья ипотечникам В объявлениях о продаже отметили возможность продаже ипотечникам 76,1% продавцов. Наибольшее количество таких собственников в Зеленограде, их доля составила 87,2%. А вот не любят ипотечников в центре столицы. Здесь продать квартиру по ипотеке готовы лишь 67,1% продавцов. 75% вариантов можно приобретать с ипотекой в Новой Москве (НАО и ТАО), а остальные округа держат уровень 80 – 85,3%. Отдельных слов заслуживает соотношение квартир, позиционируемых как свободные (прямая продажа) и альтернативные. Исходя из рекламных объявлений, выглядит оно как 84/16. И 84% это свободные квартиры. Однако наш опыт работы на вторичном рынке показывает, что реальное соотношение свободных и альтернативных квартир имеет совершенно другой, диаметрально противоположный характер. Поэтому, при общении с продавцами, обязательно уточняйте информацию.   * по материалам открытых рекламных источников.

Greatr

Greatr

 

Земля и москвичи

Задавались ли вы вопросом, откуда у москвичей и других горожан, никогда не проживавших в сельской местности, - в собственности земельные участки, полученные бесплатно по постановлениям местных администраций 90-х годов? Какой же красоты должны быть глаза, чтобы такое случалось? Стал вспоминать. Не про садовые земельные участки, поскольку механизм получения у них иной («через профком, местком, директор магазин» (с), пр.). Интересны участки в черте деревень. Законно ли такое предоставление? Один знакомый профессор 25 лет назад получил участок в деревне за то, что спас от смерти отца главы администрации сельского поселения. Другой знакомый в те далекие годы проводил электрификацию деревни. За это ему выделили два земельных участка под ИЖС. По постановлению администрации. Конечно, ссылок, что это окончательный расчет по договору подряда, не было. А недавно перед сделкой довелось делать анализ рисков приобретения сразу 6-и смежных деревенских земельных участков, принадлежащих с 90-х годов одной москвичке. В целом оказалось следующее. Земельный кодекс РСФСР 1991 г. (статьи 7,30) позволял бесплатно предоставлять в сельской местности в собственность земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства любому гражданину России. Местные жители получали землю бесплатно. Не местные - , возможно, что и бесплатно, условно бесплатно (два первых примера) и совсем не бесплатно. «Съесть-то он съест, но кто же ему даст» (с). Про не бесплатно. Курьезный случай произошел с документами упомянутой собственницы 6-и участков. Агентство недвижимости со стороны продавца не досмотрело. На часть участков агентству покупателя были предъявлены в качестве «правоустанавливающих» документов «договоры купли-продажи (ДКП)», в которых «продавцом» было -условно- АОЗТ «Рога и копыта». Это АОЗТ за вполне приличные для тех лет деньги «продавало» участки с указанной в «ДКП» площадью, категорией земель и адресом деревни. В «ДКП» «продавец» брал обязательство издания постановления администрации, в котором собственником описанных участков будет «покупатель». Не изящная схема, что называется, шито белыми нитками, не правда ли? Но поскольку упомянутые «ДКП» не содержали никаких кадастровых, условных номеров или просто номеров участков, ни в какие регистрационные органы не сдавались, связать издание постановлений о предоставлении участков в собственность и данных «ДКП» не возможно. Таким образом, рисков, связанных с тем, что сегодняшним собственником или продавцом в предыдущих сделках был горожанин (москвичи упомянуты исключительно для красивого заголовка), не имеющий связей с местом нахождения участка и получивший его в собственность от муниципалитета бесплатно, нет. Если, конечно, постановление о предоставлении участка - подлинное, не было злоупотреблений с количеством предоставленных участков, их площадью и видом использования, получатель достиг возраста дееспособности и пр.
 

Новости коммерческой недвижимости m2rent.ru 11 ноября 2020

1) #технология: Бизнес сможет через госуслуги обжаловать проверки ФНС и Роспотребнадзора 2) #барьеры: Глава Минстроя призвал регионы активнее вовлекать в оборот земли под строительство жилья 3) #Москва: Введен запрет на новогодние мероприятия 4)  #Спб: Запрет на работу фуд-кортов и баров по ночам продлили до 15 января 5) #Новосибирск: В ТЦ закрывают все кинотеатры и фудкорты 6) #оффлайнразвитие: ВсеИнструменты.ру в 2021 году увеличит количество розничных точек до 600 7) #банкротство: Simon Property Group и Brookfield Property Partners приобретут все розничные и операционные активы J.C. Penney Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_11_ноября_2020.mp4

m2rent

m2rent

Секреты успешного арендодателя

Быть успешным арендодателем означает больше, чем просто собирать арендную плату с ваших арендаторов. Конечно, доход от аренды - это ваш основной источник денежного потока. Но получение постоянной прибыли требует надлежащего управления недвижимостью и арендаторами. Даже то, как вы собираете арендную плату с арендаторов, может повлиять на то, насколько прибыльным является ваш бизнес. Многие начинающие арендодатели надеются начать получать пассивный доход стабильно и постоянно. Однако, чтобы добраться до этой вершины, требуется много работы и самоорганизации. Лучший способ узнать, как вести прибыльный бизнес арендодателя, - это учиться у тех, кто это делает хорошо. Успешные арендодатели находятся на вершине пищевой цепочки рынка недвижимости, от технического обслуживания здания до взимания платы за просрочку платежей. Чтобы быть уверенным, что вы станете успешным арендодателем, стоит избегать типичных ошибок новичка и обратить пристальное внимание на следующий список: 1. Успешные арендодатели всегда ориентируются в цифрах. 2. Успешные арендодатели знают, как найти правильную недвижимость. 3. Успешные арендодатели знают всё о налоговых льготах. 4. Арендодатели не заводят друзей среди арендаторов. 5. Всегда проверяйте арендаторов. 6. Успешные арендодатели хорошо самоорганизованы. 7. Успешные арендодатели вкладывают деньги в то, чтобы быть организованными.

m2rent

m2rent

 

Держите его семеро

Завершен очередной анализ подобранного коллегами земельного участка на покупку. Покупателю не везет. Или наоборот, как посмотреть. Третий участок подряд не рекомендуется к покупке. Покупатель устал, на все согласен, готов сам пройти все согласования-разрешения, тем более, что «на первой линии поселка вдоль реки участки купили «батюшки», они же знают, что делают...». Агентство тоже устало. Не очень хорошо смотрится, что предварительно отобранные объекты при более внимательном рассмотрении отправляются «в корзину». В последнем случае клиент готов купить участок (так было пару дней назад, на сегодня - не знаю), не смотря на следующее. Участок находится в территориальной зоне для ведения сельскохозяйственного производства (растеневодство, животноводство, рыбоводство и пр.). Строительство, не связанное с сельскохозяйственным производством, запрещено. Участок находится в зоне строгих ограничений 2-го пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения. Строительство запрещено. По крайней мере, такова практика, в том числе судебная. Участок находится в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия (ОКН), связанного с личностью вождя, тело которого до сих пор не похоронено. По градостроительному регламенту конкретно этого места строительство индивидуальных жилых и прочих домов запрещено. И еще на десерт. Участок находится в документально не установленной подзоне 7 приаэродромной территории, в которой строительство жилых домов по санитарным правилам запрещено. Как расположена подзона 7, фактически известно. Проект границ есть. Но ее какое-то время не будут устанавливать, т.к. стройка важнее здоровья. Для данного аэродрома согласование строительства сопряжено с получением санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора, в частности по авиационному шуму. Положительное заключение, если оно будет получено, ведь все «хорошее» когда-нибудь кончается, должно быть основано не на фактических уровнях авиационного воздушного шума. Участок находится в свежевыявленном достопримечательном месте как ОКН. Режимы охраны достопримечательного места пока не установлены. Но если опираться на опыт, например, ОКН — ансамбль Новоиерусалимского монастыря и ОКН- достопримечательное место «Русская Палестина»,то зоны и режим охраны второго - шире и строже, чем первого. Весной этого года участок был на землях населенных пунктов, а сегодня — без категории земли. Предлагаю самостоятельно подумать, что это может означать, учитывая, что ни весной,ни сегодня участок не находится в черте населенного пункта. - «Генерал, пушка не стреляла по 22 двум причинам. Во-первых, не была заряжена». - «Полковник, можете не продолжать». А риэлторам на все согласного покупателя хочется сказать: «Держите его семеро!».
 

Новости коммерческой недвижимости m2rent 03 ноября 2020

1) #хорошееначало: Кабмин поддержал право граждан на продажу заложенного имущества 2) #врядли: Торговые сети России вводят мораторий на повышение цен 3) #новыеторги: Более 70 имущественных объектов выставили на торги в Подмосковье за неделю 4) #найдиотличия: В Сочи упали цены на жильё и выросли на курортную недвижимость 5) #неожиданнаянаходка: РЖД найдут деньги на новую штаб-квартиру за счет продажи недвижимости и банковских займов 6) #ипотечныйбумеранг: Эксперты не исключают стагнации цен на вторичку 7) #заживём: В Москве в 2021-2023 построят 4,3 млн кв. м. жилья за счет бюджета Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_03_ноября_2020.mp4

m2rent

m2rent

Пишем в соцсетях грамотно – рекомендации от Центра правительственной связи Великобритании

Думаете, что в социальных сетях писать легко? А легко ли в соцсетях писать правильно? Вы же знаете, что в каждой работе есть свои секреты и тонкости. И тот, кто овладеет ими, может называться профессионалом – SMM - копирайтором. Какие же нюансы есть для публикации информации в ФБ, ВК  и других сетях? Вроде бы все просто – как вижу, так и пишу.  А вот и нет! В интернете было опубликовано руководство от Центра правительственной связи Великобритании (Government Communications Headquarters, GCHQ) , в котором написаны основные моменты по созданию постов в соцсетях для представителей госучреждений и чиновников. Эта инструкция подходит всем СММ-щикам, так как содержит действительно полезные и нужные советы. Главное - эти советы работают не только для написания текстов в соцсетях, но и для любого типа копирайтинга, в первыю очередь, для интернет-публикаций! Писать в соцсетях надо просто и доступно для всех используйте не больше 25 слов в предложении, избегайте больших кусков текста; делайте текст читабельным, ориентируйтесь на читателя от 9 лет; используйте разрывы строк; избегайте использования жирного, курсивного шрифта или caps lock в своих сообщениях – вопреки распространенному мнению, они затрудняют чтение; избегайте использования нестандартных символов (например, математических). Аккуратно и дозировано используйте эмодзи никогда не используйте эмодзи для передачи основного сообщения – «официальное» значение эмодзи может не совпадать с тем, что вы пытаетесь передать; ограничьте количество эмодзи до 2 или 3 на пост; не повторяйте один и тот же эмодзи более одного раза. Правильно пишите и ставьте хештеги ограничьте количество хештегов до 2 на пост; используйте хештеги в конце поста, чтобы не нарушать цепочку текста; используйте заглавные буквы в начале каждого слова в хештеге (например, #КупитьКвартиру) Будьте внимательны к виду веб-ссылок по возможности используйте полные ссылки, избегайте сокращенных версий, которые не включают описание содержимого ссылки; ссылки, которые просто говорят «нажмите здесь» или «подробнее» без какого-либо дополнительного контекста, неудобны для юзеров. Для пользователя нужна четкая мотивация, зачем ему нужно перейти по ссылке, например, «Прочитайте руководство по подаче заявления на получение водительских прав + ссылка»; ограничьте количество ссылок до одной на пост. Не увлекайтесь раскраской текста избегайте бледных цветов на бледном или белом фоне (и темных цветов на темном фоне); низкий контраст затрудняет чтение инфографики, а градиенты могут отвлекать; подумайте об использовании меньшей цветовой гаммы - не более 3 основных цветов. Используйте простые шрифты избегайте использования жирных, курсивных или сложных шрифтов, которые могут быть трудны для чтения; не используйте маленькие размеры текста, чтобы впихнуть все информацию на картинку -  лучше уменьшить количество информации, сделать ее более доступной; убедитесь, что текст выровнен по левому краю - так его хорошо воспринимают даже люди с когнитивными нарушениями. Как правильно включать в пост видео, анимацию и GIF видео, которое не содержит аудио, должно сопровождаться простым описанием и ГЗК с описанием ключевых визуальных элементов контента; в идеале видео должно включать субтитры; некоторые платформы (как YouTube, например), позволяют легко добавлять субтитры, но  они всегда должны быть вручную проверены на наличие ошибок; избегайте мигающих изображений, так как это может вызвать у некоторых судороги. Картинка не должна мигать более 3 раз в секунду; проверяйте, чтобы аудитория успевала читать текст с видео или GIF. Средний человек читает примерно 200-250 слов в минуту. Используйте в своей работе эти советы, особенно, если вы работаете SMM-копирайтором. Удачи вам! 
 

Новости коммерческой недвижимости m2rent 19 октября 2020

1) Малый бизнес призвал правительство вернуть налоги за 2019 год 2) Росреестр упростит процесс оспаривания кадастровой стоимости 3) Группа ВТБ запускает новый сервис для покупки вторичного жилья 4) В Москве консультации по вопросам имущественно-земельных отношений теперь доступны онлайн 5) Крупнейшие игроки рынка торгового маркетинга создают Ассоциацию торгового маркетинга 6) В Москве могут ввести вход по QR-кодам в ресторанах и магазинах 7) Детский мир запускает свой маркетплейс Новости_коммерческой_недвижимости_m2rent.ru_19_октября_2020.mp4

m2rent

m2rent

 

Аккуратист. Или как кадастровый инженер собственника в суд тянул

В недалеком Подмосковье продается дача. Участки с межеванием покупают лучше, поэтому собственник решил зафиксировать границы в кадастре. Пригласил кадастрового инженера (далее — КАИН), который установил, что при правильных измерениях в одном углу участка будет пересечение с кадастровыми границами соседа. Не сильно раздумывая, КАИН сказал собственнику, что правильные границы, свои и соседа, надо устанавливать в суде. Примерно так выглядела ситуация, когда собственник обратился к нам за консультацией и предложением участия в судебном процессе на его стороне. Более детальное изучение обстановки в районе участка, показало, что все обстоит неплохо, и суд — это лишнее и худшее, что можно предложить. Рассматриваемый участок находился в «кольце» участков с межеванием. Одна поворотная точка границы восточного соседа действительно «съехала» примерно на метр, из-за этого определенная межеваниями соседей кадастровая площадь участка «увеличилась» примерно на 20 кв.м (2%). Площадь участка по заборам соответствует зарегистрированной. Участок соседа крайний в линии. Все участки улицы отмежеваны. Вероятность межевого спора крайне мала, т.к. дачники измеряют площадь по заборам, а не по кадастру. По нашему мнению, причина такого поведения КАИНа в том, что он аккуратист. Анекдот по теме. Приходит мужчина на прием к урологу и говорит: Доктор у меня одна тестикула висит ниже другой. - И что? (Примечание автора: так и должно быть). - Не аккуратно-с, - отвечает пациент. Мы за правильные межевания. Но не возможно перепрыгнуть через ступень развития, например, из феодализма - в социализм, или из разрушенных отраслей экономики, руководимых журналистами,- в полный порядок. Никуда не делись 7 000 000 земельных участков с неправильными границами. Как говорил один преподаватель, абсолютно совершенной была только Афродита из пены морской, все остальное — с погрешностями. Данный участок будет «отмежеван» по соседским границам, вписан в них по известным координатам, без выезда на место. И «съехавший» угол участка не заметит ни покупатель дачи, ни банк, выдающий кредит на ее покупку, практически никто. Оставить все как есть - лучше, чем потерять год времени и сотню тысяч рублей или больше на судебные разбирательства, чтобы аккуратисту-КАИНу было спокойно. Впрочем, принципиальность КАИНа вызывает, скорее, уважение, поскольку мало кто может перешагнуть через материальный интерес.
×