Jump to content

Blogs

ЖЕЛАНИЯ

#СергейСавельев

ЖЕЛАНИЯ
Считаю, что свои желания нужно формулировать чётче... особенно для нас, для риэлторов!

Все желания сбываются! 100 %
Вот к примеру, одна моя знакомая всегда хотела домик у моря. Сбылась мечта идио... в общем её желание осуществилось! Купила дом недавно. Только, когда нам говорила, не уточняла у какого моря хочет жить. Мужа перевели по работе в Архангельскую область. Теперь у них есть дом у Белого моря...

Друг мой жениться хотел. Красивую жену ему подавай, да ещё и с квартирой. Конкретизировал, подчеркивал - С КВАРТИРОЙ! Ко мне, как к лучшему специалисту по недвижимости обращаться, конечно же, не стал. А зря!
Женился самостоятельно. Жена - красавица! Только дура набитая. Я сразу это понял. Начнёшь с ней про недвижимость разговаривать, - хлопает глазами и улыбается, молчит, как рыба об лёд. И квартира у неё есть, но съёмная. Так и живут теперь: за половину квартиры он платит, за полквартиры она. Не знаю почему, но думаю, что, если дети будут у них, то доля платежей у моего друга вырастет...
Или вот ещё ситуация. Девушка одна говорит: "Хочу квартиру трехкомнатную. И чтоб недорого! Не у завода только, а в центре!" (казалось бы - куда уж конкретнее?!) Риэлторы, как золотые рыбки... сказано - сделано! Нашли квартиру в центре. Недорого! Ну и что, что в трешку из двушки переделана? Ну и что, что в центре посёлка городского типа в 30 км от города? Желание исполнено! Про метраж и геолокацию ничего сначала не говорила...

Не знаю как, но у моей жены желания сбываются вообще моментально. Иногда не успеет пожелать, а уже сбылось!

Помню, однажды пошла она в автошколу учиться. Не успела окончить с отличием и на третий раз экзамен по вождению сдать, как я ей уже автомобиль подарил. Хотела красненькую машинку? Получите, распишитесь! Штраф один получила - не понравилось! Обвинила меня, что слишком заметную для камер машину ей купил. Пришлось мне же и штраф оплачивать... Я же виноват! Продали машинку по итогу. Зачем мне лишняя головная боль?! Теперь работаю у жены личным водителем. На своей вожу, куда нужно...

А тут недавно говорит: "Что-то мне работать надоело! Хочу так, чтоб дома сидеть, и деньги получать!"
Я, дурак, спорить с ней стал, доказывал, что так не бывает! Не прошло и недели! Теперь не только она, а вся страна сидит по домам. Но не все деньги за это получают...

Риэлторы, люди добрые, поможите мне пожалуйста, кто чем может! Страсть как на работу хочу! Чтоб сделки проводить и деньги получать (халявы мне не нужно)!

Помогите мне желание моё правильно сформулировать, чтоб и у нас, риэлторов, было всё хорошо, и жену мою не обидеть ненароком...

Пишите в комментариях свои предложения по правильной формулировке желания. Звоните мне 89115050427.  

ПОДГОТОВКА риэлторов к КАРАНТИНУ

ПОДГОТОВКА РИЭЛТОРОВ К КАРАНТИНУ
Всегда знал, что риэлторы не только находчивые люди, но и очень весёлые! Подборка нескольких историй (из ЗАПИСОК РИЭЛТОРА ВО ВРЕМЯ ПАНДЕМИИ)

***
- Представь, я просыпаюсь утром... Муж куда-то собирается. Я его спрашиваю: "Ты куда?" А он мне: "Ты такая у меня красивая! Возьми вот 10 тысяч. Сходи в магазин. Прикупи себе для красоты чего-нибудь! Ну, краски там, тени, крема всякие. Чем обычно пользуешься? Хочу чтоб ты красоту свою увековечила!" Я спросонья не поняла ничего. Для начала решила обидеться, но глянула в зеркало на себя - вроде, ничего! Хороша! Хотела поблагодарить мужа, но его уже и след простыл.

Пошла в Торговый Комплекс. Зашла в отдел косметики. Походила, посмотрела: на тени, на помады...
- Так купила себе чего-нибудь?
- Купила. Муки, макарон, крупы и консервы всякие. Подумала: "Зачем мне в карантине вся эта дребедень? С голоду что ли умирать мне такой красивой?!"

***
Ирина рассказывает:
Я сегодня хотела что-нибудь для дезинфекции взять, чтоб хоть как-то руки обрабатывать. Все спреи раскуплены. Решила купить боярышника настой. А он 75 градусов, оказывается. Взяла три - для себя и для дочки с её мужем. Два мужика сзади подсмеиваются: "Он так-то вкусненький. Только много не пейте его!"

Выхожу уже, и слышу напоследок: "А с виду приличная женщина!"

***
... Муж карантину радуется, и меня успокаивает: "Да неделя на карантине, как отпуск! В гараж пойду, доделаю кое-что. Прожектора на машину установил уже. Подъем усилил. Бампер металлический на Ховер свой поставлю ещё, и всё! Патроны к ружью закупил. Пули на лося есть, и на зомби подойдут, если что. Теперь нам этот коронавирусный апокалипсис не страшен!"

***
В риэлторском ЧАТе:
Ю: Девочки, а мне муж машинку новую купил, клёвую! Сказал: "Надо купить! Вдруг апокалипсис?!"
М: А мы подгузами затарились. 8 мешков продуктов и мыльнорыльных еле притаранили из магаза. Кто в машины вкладывается, а кто - в гречку...
Ю: Ну вы посмотрите только, какая прелесть! (скидывает фото Лексуса).
Все: Блин! Какой муж у тебя молодец! Клёвая! Поздравляем!
И: Мне муж тоже машинку купил. LG. Стиральную.
О: И я новую купила. Ещё сушку для обработки.
Ю (владелица нового Лексуса): Бли-и-ин! Везёт вам, девочки! А у меня до сих пор "Вятка-автомат"...  

А ТЫ КУПИЛ?

Решил опубликовать здесь ЗАПИСКИ РИЭЛТОРА ВО ВРЕМЯ ПАНДЕМИИ потом будет над чем посмеяться...   #СергейСавельев приходит домой после работы. Жена рассказывает:

- Захожу сегодня в аптеку. Там очередь. Люди волнуются, обсуждают, что медицинские маски заканчиваются. Скупают: парацетамол, противовирусные препараты всякие.

А я, такая, подхожу и спрашиваю: "У вас крем от загара есть? Мне нужен от сильного солнца!"

Ты бы видел лица людей!!!
...

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 4

Продолжение. Начало см.Часть 1-3. Расчет загрязнения атмосферы выбросами свалочного газа по модели ОНД-86 В соответствии с /1/ максимальное значение приземной концентрации загрязняющего вещества (ЗВ), в нашем случае-свалочного газа-Cm (мг/куб м) при выбросе из одиночного точечного источника с круглым устьем (см. Часть 3) достигается при неблагоприятных метеоусловиях на растоянии Хm (м) от источника и определяется по формуле: Cm= А • М • F • m • n • ɳ / (H^2 • (V1•∆T)^)0,333), (1) где А - коэффициент, зависящий от температурной стратификации атмосферы, для Московской области А=140, для других регионов - в соответствии с Приложением 2 /1/; М(г/c)- масса свалочного газа, выбрасываемая в атмосферу в единицу времени; m и n - коэффициенты, учитывающие условия выхода газовозушной смеси из устья источника выброса; H(м) - высота источника выброса над уровнем земли (для наземных источников Н= 2 м); ɳ - безразмерный коэффициент, учитывающий влияние рельефа местности, в случае ровной или слабопересеченной местности с перепадом высот, не превышающем 50 м на 1 км, ɳ=1; ∆T (град.С)- разность между температурой выбрасываемой газовоздушной смеси Тг и температурой окружающего атмосферного воздуха Тв; V1 (куб м/c) - расход газовоздушной смеси, определяемый по формуле: V1=0,25 • π • D^2 • Ѡо, (2) где D (м) - диаметр устья источника выброса; Ѡо(м/c)- средняя скорость выхода газовоздушной смеси из устья источника выброса. Вычисляем V1 по определенному (cм. Часть 1) M через известную среднюю плотность свалочного газа ρ=1247,55 г/куб м: V1=М/ρ. Тогда средняя скорость выхода биогаза из устья источника будет: Ѡо=М/(0,25 • ρ • π • D^2) (3). Значение безразмерного коэффициента F принимается для газообразных ЗВ равным 1. Коэффициенты m и n определяются в зависимости от параметров ʋm, ʋʹm,f и Fe: ʋm=0,65((V1• ∆T)/H)^0,333), (4) ʋʹm=1,3Ѡо•D/H, (5) f = 1000Ѡо^2 •D/(H^2•∆T), (6) Fe= 800( ʋʹm^3). (7) При f ˂ 100 m вычисляется: m= 1/(0,67 + 0,1 f^0,5 + 0,34 f^0,333). (8) Для fe ˂ f ˂ 100 коэффициент m вычисляется при f = Fe. Коэффициент n при f ˂ 100 вычисляется по формуле: n= 4,4 ʋm при ʋm˂ 0,5, (9) n=0,532 ʋm^2 - 2,13 ʋm + 3,13 при 0,5 ≤ ʋm ˂ 2. (9а) Расстояние Хm от источника выброса, на котором приземная концентрация ЗВ при неблагоприятных метеоусловиях достигает максимального значения Сm определяется по формуле: Xm= 0,25(5-F)•d•H, (10) где безразмерный коэффициент d при f ˂ 100 находится по формуле: d= 2,48 (1+ 0,28Fe^0,333) при ʋm≤ 0,5, (11) d= 4,95 ʋm (1+0,28 f^0,333) при 0,5 ˂ʋm≤ 2. (11а) При опасной скорости ветра Um на стандартном уровне флюгера (10 м от поверхности земли), при которой достигается наибольшая приземная концентрация ЗВ Сm, в случае f ˂ 100 определяется по формуле: Um= 0,5 при ʋm≤0,5 (12) Um= ʋm при 0,5 ˂ ʋm ≤ 2. (12а) При опасной скорости ветра Um приземная концентрация ЗВ в атмосферном воздухе на оси факела от точечного источника на расстоянии Х определяется по выражению: С= S1• Cm, (13) где S1- безразмерный коэффициент, определяемый в зависимости от отношения Х/Xm и коэффициента F: S1= (X/Xm)/(3,556(X/Xm)^2-35,2(X/Xm)+120) при 8 ˂ X/Xm ≤ 100 и F ≤ 1,5, (14) S1= 144,3 (X/Xm)^-0,2333 при X/Xm ˃ 100, F ≤ 1,5. (14а) Максимальная приземная концентрация ЗВ Сmu при неблагприятых метеоусловиях искорости ветра U, отличающейся от опасной скорости Um, определяется по формуле: Сmu= r • Сm, (15) где r - безразмерная величина, определяемая по формуле: r= 3(U/Um)/(2(U/Um)^2-U/Um+2) при U/Um˃1. (16) Расстояние от источника выброса Xmu, на котором при скорости ветра U и неблагоприятных погодных условиях достигается максимальная приземная концентрация Cmu ЗВ, определяется по формуле: Xmu= p • Xm, (17) где p - безразмерный коэффициент, определяемый по формуле: p= 0,32 U/Um + 0,68 при U/Um˃1. (18) Приземная концентрация ЗВ при скорости ветра U ≠ Um на произвольном расстоянии по оси факела от источника выбросов определяется по формулам (13), (14), сначала применив (18) и (17). Приземная концентрация ЗВ в атмосферном воздухе Сy на расстоянии y по нормали к оси факела выброса определяется по формуле: Сy= S2 • C, (19) где S2 - безразмерный коэффициент, определяемый по формуле: S2= 1/(1+5 ty+12,8 ty^2+17 tu^3+45,1 ty^4)^2, (20) где tu=U•y^2/х^2 при U≤ 5м/c, (21) tu=5•y^2/х^2 при U˃5м/c. (22) Произведем расчет призеных концентраций свалочного газа от полигона ТКО с накопленным активным объемом мусора около 1 млн т (М=400 г/c), при диаметре устья точечного источника D=1 м, ∆T= 20 град.С. Важное замечание про высоту устья источника Н. В Части 3 мы предлагали принимать Н по возвышению верхней плоскости тела полигона. Однако, представляется, что это уместно только в случае, если с подветренной стороны полигона растет густой лес, и полигон будет обтекаться воздухом преимущественно по верхушкам деревьев. Если же с подветренной стороны тела полигона (в направлении на анализируемый участок) нет леса или иных высоких препятствий, то поток воздуха будет обтекать полигон, поднимаясь по наветренному склону и опускаясь по подветренному, т.е. тело полигона не будет влиять на Н, и Н надо принимать равным как для наземного источника - 2 м. Выполним расчеты для Н=2 м и 20 м. При Н=20 м:Ѡо=0,41 м/с, V1= 0,32 куб м/c,ʋm =0,44,ʋʹm= 0,027,f = 0,02,fe= 0,016, m=1,3, n=1,94, Xm=53,2 м, Сm= 192 мг/куб м, Um=0,5 м/с приземная концентрация С свалочного газа на расстояниях 500/1000/1500/2000 м от источника будут соответственно, мг/куб м: 17,5/5/2,8/1,9. На тех же расстояниях для группы суммации концентрации С (х0,0092, см. Часть 3) будут, мг/куб м: 0,16/0,046/0,026/0,017. То же для метана (х 0,529, см. Часть 3), мг/куб м: 9,25/2,65/1,48/1/. Повторим расчет при Н=2 м: Ѡо=0,41 м/с, V1= 0,32 куб м/c,ʋm =0,96,ʋʹm= 0,27,f = 2, fe= 15,7, m=0,81, n=1,56, Xm=12,1 м, Сm= 9537 мг/куб м, Um=0,96 м/с, приземная концентрация С свалочного газа на расстояниях 500/1000/1500/2000 м от источника будут соответственно, мг/куб м: 90/39/18/9. На тех же расстояниях для группы суммации концентрации С будут, мг/куб м: 0,83/0,36/0,17/0,08. То же для метана, мг/куб м: 47,6/20,6/9,5/4,7. Выполним расчет для средней скорости ветра в июле 2,4 м/с (Московская область) при Н=2 м: Ѡо=0,41 м/с, V1= 0,32 куб м/c, Um=0,96 м/с, U= 2,4 м/с, Сmu= 4208 мг/куб м, приземная концентрация С свалочного газа на расстояниях 500/1000/1500/2000 м от источника будут соответственно, мг/куб м: 61/25/16/12. На тех же расстояниях для группы суммации концентрации С будут, мг/куб м: 0,56/0,23/0,15/0,11. То же для метана, мг/куб м: 32/13/8,5/6,3. На расстоянии 50 м от оси факела на тех же расстояниях от источника концентрации С по группе суммации будут, мг/куб м: 0,44/0,22/0,15/0,11, то же для метана, мг/куб м: 25/12/8,2/6,2. Предварительные выводы 1. Можно предполагать, что на распространение загрязняющих веществ от полигона ТКО не будет оказывать заметного влияния место выхода газов, в частности - при расположени газосборных скважин на вершине тела полигона. Для безлесой местности, скорее всего, правильнее считать, что устья точечных источников выхода газов не возвышаются над прилегающими территориями. При наличии на подветренном склоне полигона (со стороны анализируемого земельного участка) густого леса, можно ожидать, что ветровой поток будет преимущественно идти над лесом, что в пределе позволяет считать расположение источников выхода газов с полигона по его верхней плоскости. 2. Расчеты по модели ОНД-86 показали непротиворечивые результаты принятых санитарно-защитных зон (СЗЗ) для средних полигонов ТКО (около 1000 м), при назначении которых, однако, учитываются не только экологические, но и экономические факторы. Последние - занижают СЗЗ. 3. Концентрации вредных веществ в СЗЗ полигона, а особенно - на теле полигона- могут кратно превышать ПДК как разовые, так и среднесуточные. Склоны полигона ТКО без дегазации, а также с пассивной системой дегазации не могут использоваться в рекреационных целях. 4. Наибольшие концентрации ЗВ вблизи полигона ТКО будут наблюдаться при слабых ветрах (0,5-1 м/с). При таких ветрах для средних полигонов на безлесой местности могут быть превышены как разовые, так и среднесуточные ПДК по группе суммации и метану на удалении 1,5-2,5 размера СЗЗ. 5. При средней скорости ветра в июле для Московской области (ок. 2,5 м) на расстояни 1-1,5 СЗЗ предельные разовые ПДК по группе суммации и метану, по данной модели, на средних полигонах превышены не будут. Среднесуточные ПДК, если их не осреднять по всему году, могут быть превышены на удалении до 2,5 СЗЗ по группе суммации и до 1,5 СЗЗ по метану. В остальные месяцы года эмиссия биогаза ниже, а скорость ветра выше, что приведет к улучшению ситуации. 6. Наихудшим является расположение земельного участка с подветренной стороны полигона по преимущественным направлениям ветра. 7. За пределами СЗЗ расчетные концентраци ЗВ мало зависят от принятого количества точечных источников биогазов. На интересующих удалениях средний полигон ТКО можно представлять максимум 2-мя точечными источниками. Продолжение следует. Источники 1. Методы расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе, утв. Приказом Минприроды от 06.06.2017 № 273.
 

Мало метров – делаем антресоль

Как увеличить площадь квартиры, не затрагивая при этом положение внешних стен? Такой вопрос частенько задают себе владельцы небольших квартир и студий. Ответом на этот вопрос может стать создание второго этажа или антресоли. Самым главным ограничением при реализации станет высота потолков в жилом помещении. В каких случаях возможно создание второго уровня или антресоли и на что следует обратить внимание, рассказывают риэлторы московского агентства недвижимости «Грейт реалити». Итак, создание полноценного второго этажа возможно только при высоте потолков от 4,6 м. Хотя при делении пополам 4,6 м, а еще нужно вычесть высоту перекрытия, потолочки будут низковаты. Комфортно чувствовать себя можно, если изначальная высота составляет все-таки не менее 5 м. Для создания антресоли потребуется помещение с потолками от 3,2 м. Поскольку квартир и апартаментов с потолками выше 3,2 м не так уж и много, то остановим свое внимание на антресоли. По требованиям строительных норм антресоль не должна перекрывать более 40% от площади помещения, в котором создается. Если высота позволяет разгуляться, то при проектировании антресоли следует учесть рост самого высокого члена семьи. К его росту добавляем 15 см. Или можем оттолкнуться от кровати, в том смысле, что от поверхности кровати до потолка желательно иметь 1,5 м. Это гарантирует вполне комфортные ощущения в полученном помещении. Если же высоты не хватает, а вы готовы потерпеть некоторые неудобства ради выигранных метров, то просвет антресоли можно и сократить. Известны проекты, в которых антресоль создавалась при общей высоте потолка в 2,7 м. Вся антресоль занята спальным местом, там можно сидеть, но походить, конечно, не удастся. Вторым вариантом использования такого пространства может стать детская спальня, такое понравится большинству детишек младшего возраста. Пространство под антресолью может быть использовано для организации рабочего места, гардеробной, там можно расположить диван, напротив которого устанавливается плазменная панель. К тому же, она будет доступна для просмотра с обоих уровней. Элементом конструкции антресоли, на который следует обратить самое пристальное внимание, является лестница. Лестница способна серьезно сократить выигрыш площади. Приставная лестница лишена этого недостатка, однако не всем удобно пользоваться такой лестницей, и она небезопасна.  Оптимальным вариантом станет поворотная лестница с профилем в виде Г или П. В пространстве под маршами лестницы удобно организовывать гардеробные и кладовки.  Для того, чтобы чувствовать себя комфортно во вновь обустроенном помещении, следует озаботиться вопросами вентиляции и освещения. Ввиду ограниченности пространства и того, и другого может оказаться недостаточно.

Greatr

Greatr

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 3

Продолжение. Начало см. Части 1 и2. О некоторых исходних данных для расчета концентраций вредных веществ В Части 1 показано, как рассчитать выбросы свалочных газов и их компонентов для полигона твердых коммунальных отходов( ТКО), в Части 2 - основные риски близости плигона в зависимсти от стадии его жизненного цикла. Сегодня рассмотрим исходные данные, которые необходимы чтобы воспользоваться Гауссовской моделью рассеивания газообразных веществ в атмосфере и моделью по отраслевому нормативному документу (ОНД-86) /1/. Упомянутые модели хотя и являются приближенными, но вот уже четвертое десятилетие применяются, в том числе для расчета загрязнений вблизии полигонов ТКО. ПДК, группа суммации Воздух вблизи полигона ТКО загрязнен различными веществами, содержащимися в свалочном газе. Часть этих веществ негативно и совместно воздействуют на организм человека и называются группами суммации. В соответствии с /2/ самой опасной группой суммации для веществ свалочного газа будет: аммиак, формальдегид и сероводород (дигидросульфид). Для данной группы однонаправленного вредного воздействия рассчитывается безразмерная суммарная концентрация Q или приведенная концентрация C одного из n веществ группы суммации. Безразмерная концентрация Q определяется по формуле Q= С1/ПДК1+ С2/ПДК2+...+Cn/ПДКn, (1) где С1,С2,...,Сn (мг/куб м) - расчетные концентрации вредных веществ в атмосферном воздухе в одной и той же точке местности; ПДК1, ПДК2,..., ПДКn (мг/куб м) - соответствующие разовые предельно допустимые концентрации вредных веществ в атмосферном воздухе /2/. Безопасное значение Q должно быть меньше или равно единице. По /2/ максимальные разовые/среднесуточные ПДК аммиака, формальдегида и сероводорода соответственно 0,2/0,04; 0,05/0,01 и 0,008/- мг/куб м. Максимальное разовое значение ПДК устанавливается для предотвращения рефлекторных реакций человека и острых отравлений при кратковременном действии примесей. Среднесуточное значение ПДК устанавливается для предупреждения общетоксического, канцерогенного, мутагенного и сенсибилизирующего действия вещества на организм человека и учитывает возможность накопления в организме и развитие хронической интоксикации. Эта концентрация не должна оказывать прямого или косвенного вредного воздействия на организм человека в условиях неопределённо долгого круглосуточного вдыхания. Формула (1) предписывает считать Q по разовым предельным ПДК. Но три - это куча или не куча? Предположим, что ветер с полигона дует на опасной скорости в направлении земельного участка в течение 3-х суток. Расчетное значение Q - около единицы. Отравление людей при таких данных наступает, предположим, за сутки или меньше. Для такого случая вряд ли можно не учитывать длительное воздействие загрязняющих веществ, поскольку, как видно из приведенных значений ПДК для рассматриваемой группы суммации, среднесуточные ПДК в пять раз меньше, чем разовые предельные. Поэтому в дальнейшем будем учитывать в формуле (1) оба вида ПДК - разовые и среднесуточные. Приведенная к одному веществу концентрация С рассчитывается по формуле С= С1+С2хПДК1/ПДК2+....+СnхПДК1/ПДКn, (2) где С1 - концентрация вещества, к которому производится приведение (не имеет значения, к какому именно в группе суммациии), ПДК1 - его ПДК, С2,...Сn и ПДК2,...ПДКn - концентрации и ПДК других веществ, входящих в рассматриваемую группу суммации. Весовые процентные соотношения веществ принятой группы суммации в биогазе можно принять по /3/. Соответственно для аммиака, формальдегида и сероводорода, вес.% будут: 0,533; 0,096 и 0,026, что при средней плотности биогаза 1,24755 кг/куб м составит, г/куб м: 6,65; 1,2 и 0,32. Тогда, приведенная, например, к аммиаку концентрация C будет: С=6,65+1,2х0,2/0,05+0,026х0,2/0,08=11,52 г/куб.м или 0,092 весовых частей биогаза. Сначала производится расчет концентрации биогаза в интересующей точке, затем приведенная концентрация для группы суммации вычисляется умножением значения для всего биогаза на 0,092. Для метана, составляющего в биогазе по /3/ 52,915 вес.%, аналогичный коэффициент пересчета концентрации будет 0,529. Объем и масса захороненных отходов Для расчета количества образующихся на полигоне биогазов необходимо знать массу захороненны отходов в определенный период времени (см. Часть 1). Но часто объем накопленных на полигоне отходов указывается в кубометрах. Для пересчета из кубометров в тонны будем для всех полигонов использовать среднюю удельную плотность складированных отходов, принятую по данным для полигонов Московской области "Кулаковский", "Дубна Левобережная" и "Долгопрудный" и равную 0,79 т/куб м /4/ . Параметры, расположение и число точечных источников биогазов Биогазы выходят в атмосферу по всей поверхности тела полигона ТКО. Исключение - полигон с активной системой сбора биогаза, но на таком полигоне загрязнения от биогаза не рассматриваются (см. Часть 2). Однако упомянутые выше модели расчета распространения вредных веществ предполагают их выход из одного или нескольких точечных источников. Причем площадной источник по /1/ в своей основе - это множество однотипных точечных источников, например, печных труб или, как в нашем случае, газосборых скважин и подобное. Чем выше место расположения выхода газов, тем квадратично меньше концентрация вредних веществ в расчетном месте. С запасом в сторону занижения загрязнения будем считать, что весь биогаз на полигоне выходит через его верхнюю плоскость. Если высота тела полигона не известна, вычисляем ее по объему накоплений и приведенной площади тела полигона (по середине откосов). Для захоронений в карьерах такой метод расчета высоты тела полигона не подходит. Чем меньше диаметр условного или реального устья газосборной скважины (расчетного места выхода биогаза), тем ниже концентрация загрязнений в рассматриваемой точке, поскольку газовый факел за счет большей скорости потока в узком устье выбрасывает биогаз вверх. Примем диаметр условного или фактического (для случая пассивной системы дегазации) устья точечого источника выхода биогаза таким, чтобы скорость исходящего потока биогаза точечтного источника была похожа на фактическую у группы скважин (при пассивной системе дегазации) или по всему телу полигона (при отсутствии системы дегазации). По опубликованным данным, фактический диаметр устья скважин сбора биогазов может колебаться от 160 мм до 1 м. Скорее всего, оголовок скважины будет выполнен в виде гусака, горизонтальной пластины или подобно. То есть, скорость вертикального потока биогазов при выходе из скважины не будет высокой. Предварительные расчеты и приведенные соображения позволяют рекомендовать принять диаметр устья скважины точечного источника около 0,5-1 м. Тогда скорость выхода биогаза из устья точечного источника, заменяющего площадной, не превысит 1 м/c. Возвышением устья над телом полигона пренебрегаем. Известно, что представление площадного источника загрязнений точечным дает завышенный результат концентрации вредных веществ в рассматриваемом месте. В то же время, даже самый крупный полигон ТКО можно представить с точки зрения распространения биогаза как небольшое число точечных источников. В соответствии с п. 5.15 /1/ площадной источник представляется совокупностью N равномерно рассредоточенных точечных источников N= 25 х Sn х u/Ln^2, (3) где Sn - площадь рассматриваемого площадного источника (полигона), кв. м, Ln- расстояние от центра площадного источника до расчетной точки, м, u - расчетная скорость ветра, м/с. Нетрудно заметить, что для средней (расчетной) скорости ветра и интересующих расчетных точках за пределами санитарно-защитной зоны плигона ТКО площадью 5-7 Га достаточно представить в виде 3-4 точечных источников. Естественно, что расчеты производятся при неизменном направлении ветра для всех точечных источников, в отношении тех "карт" полигона, на которых срок захоронения отходов не превышает периода их полного разложения, с распределением образующегося суммарного количества биогаза между всеми точечными источниками. Перепад температур биогазов и окружающего воздуха В упомянутые модели расчета распространения загрязнений входит разность температуры газа источника и наружного воздуха. Чем выше эта разность, тем меньше загрязнение в рассматриваемой точке. В соответствии с /5/ температура биогазов в теле полигона может достигать 40-50 градусов. При выходе биогазов не через газосборные скважины можно ожидать, что на поверхности тела полигона температура биогазов будет близка к температуре окружающей среды. Тем не менее, с запасом в сторону снижения расчетной концентрации загрязнений, а также для случаев пассивной дегазации полигонов после их рекультивации, будем считать температуру выходящих биогазов равной 40 градусам. ПДК метана В настоящее время для метана существует лишь ориентировочный безопасный уровень воздействия (ОБУВ), то есть временный (введенный на время, 2-3 года) ориентировочный гигиенический норматив содержания вредных веществ в воздухе рабочей зоны, атмосферном воздухе населенных мест, в водоемах, продуктах питания и других объектах и равняется 50 мг/куб м. В работе /6/ методами научного анализа по результатам опытов над живыми организмами, дополненными токсикометрическими методами, получены значения ПДК метана: среднесуточные - 7,07 мг/куб м, максимальные разовые - 27,23 мг/куб м. С учетом высокой доли метана в свалочном газе и его реальных ПДК, не станет ли этот компонент основным при назначении безопасных удалений от полигонов ТКО? И не с этим ли связано то, что уже десятилетия как ПДК метана официально не установлен? Продолжение следует. Источники 1. Методика расчета концентраций в атмосферном воздухе вредных веществ, содержащихся в выбросах предприятий, ОНД-86, Госкомгидромет, 1987.(Прим.: в настоящее время данный документ заменен на " Методы расчетов рассеивания выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферном воздухе", утв. Приказом Минприроды от 06.06.2017 № 273, но в нужной нам части они не отличаются друг от друга). 2. ПРЕДЕЛЬНО ДОПУСТИМЫЕ КОНЦЕНТРАЦИИ (ПДК) ЗАГРЯЗНЯЮЩИХ ВЕЩЕСТВ В АТМОСФЕРНОМ ВОЗДУХЕ ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. Гигиенические нормативы ГН 2.1.6.3492-17. 3. Методика расчета количественных характеристик выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от полигонов твердых бытовых и промышленных отходов. М., 2004. 4.Рекультивация полигонов ТКО//Правительство Московской области http://www.vniiecology.ru/images/documents/othody/сlean_country/Presentation/8 Moskovskaya oblast.pdf. 5. Нетрадиционые и возобновляемые источники энергии для получения теплоты в системах теплоснабжения (свалочный биогаз). Методическая разработка для студентов очной и заочной форм обучения специальностей 140104.65 "Промышленная энергетика" и 270109.65 "Теплоснабжение и вентиляция", Нижний Новгород, ННГАСУ, 2012. 6. Сауц А.В. Определении ПДК метана в воздухе населенных мест методом эколого-токсикологической оценки на живые организмы// Вестник СВФУ, №3(65), 2018, с.17-23.    

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 2

Продолжение. Начало см.: Часть 1. Жизненный цикл полигона и сопутствующие риски Если повезет, полигон твердых коммунальных отходов (ТКО) будет иметь счастливую юность, зрелость и финал. До сих пор большинство полигонов - это необорудованные, часто - нелегальные - свалки на месте пустырей или выработанных карьеров. Главное нарушение при устройстве таких полигонов - отсутствие гидроизолирующего слоя глины толщиной от 1 м в основании, что приводит к проникновению загрязненного фильтрата в почву, грунтовые воды и на окружающую территорию. По периметру тела полигона для предотвращения распространения фильтрата должен устраиваться вал высотой 2-2,5 м, стена или дренажная канава. На современных полигонах дополнительно к слою глины укладывается мембрана и система сбора фильтрата. Однако, если накопленный фильтрат не очищается, то его локализация - это полумера. Как показано в Части 1, при разложении органики отходов образуется свалочный газ, примерно на 98% состоящий из метана и углекислого газа, не имеющих запаха. На крупных полигонах количество выделяющегося свалочного газа измеряется тоннами в час, и предельно допустимые концентрации (ПДК) вредных веществ в границах полигона могут быть превышены многократно. Прочие 2% свалочного газа состоят из иных веществ, вредных для здоровья, как по отдельности, так и в научно установленных сочетаниях ( так называемых группах суммации). Количество выделяющегося свалочного газа с определенного года работы полигона - стабильно, максимально в летний период, снижается в средней полосе РФ примерно на 5% в год после закрытия полигона. Одним из самых опасных, если не самым опасным, фактором риска действующих полигонов ТКО являются регулярные пожары, сопровождающиеся образованием и распространением диоксина и других вредных веществ. При пожарах диоксином загрязняется не только воздух, но и почва, растения, пищевые цепочки. Из-за крайней ядовитости диоксина даже небольшой пожар на полигоне, как показывают расчеты, может приводить к созданию опасных концентраций диоксина далеко за границами санитарно-защитной зоны (СЗЗ) полигона, при этом ПДК метана, других вредных веществ и групп суммации могут быть не превышены. Попадание даже микроскопических доз диоксина в организм человека может приводить к генным мутациям, образованию опухолей. Причинами пожаров на свалках может быть: самовозгорание под воздействием высокой температуры под плотными слоями мусора, неправильная утилизация отдельных видов отходов, поджоги. Из практики можно предположить, что до хотя бы примитивной рекультивации полигона, пожары на нем неизбежны. Сопутствующим пейзажем большинства мусорных свалок являются стаи птиц, полчища крыс и бомжи. Крысы образовывают колонии численностью в несколько сот особей, активная зона действия колонии составляет 20-30 соток. Крысы пробегают в день 10−15 км, могут трое суток находиться в воде. Молодые самки начинают размножаться в возрасте 6−9 месяцев, спариваются с разными самцами. Продолжительность жизни серой крысы составляет 1,5−3 года. Потомство одной крысы с детьми, внуками и правнуками за год может достичь 15 тысяч особей. Серая крыса является разносчиком более 20 инфекционных болезней, около половины из них опасны для человека. Среди них— желтушный лептоспироз, криптоспоридиоз, сыпной тиф, чума и ряд других. Крысы являются источником заражения сальмонеллёзом и гельминтами, среди которых особенно опасен цепень. Как считают специалисты, можно лишь ограничить популяцию крыс, регулируя их кормовую базу. Полная ликвидация крыс как на полигоне, так и в окрестностях не возможна. Большое количество птиц у полигона может привести к падению самолета на соседнее кукурузное поле, загрязнению крыш домов экскрементами, потраве рассады и урожаев на ближних огородах. В прилегающих к полигонам ТКО лесах часто возникают мини поселения бомжей. Бомжи могут, например, работать на официальных станциях мусосортировки при полигонах, а также как самозанятые. На полигонах есть много чем поживиться, не только использованными алюминиевыми банками и макулатурой. По словам очевидца, в группе советских войск в Германии поездкой на свалку поощрялся офицерский состав, т.к. к немецкому мусору относится: просроченная парфюмерия, косметика, пищевые продукты. Прилегающие к полигону территории загрязняютя: пылью выгружаемых отходов, разносимым ветром мусором (пакеты, бумага и т.п.), поверхностным фильтратом,тяжелыми металлами, ртутью (преимущественно от экономичных ламп), радиактивными изотопами. Однако, как показывают расчеты и обследования ряда полигонов, данные загрязнения преимущественно локализованы СЗЗ. Исключение может составлять фильтрат, если рельеф местности и близлежащие водоемы способствуют распространению загрязнения на большие удаления. Переломным моментом в жизненном цикле полигона является его официальное закрытие. Но после "закрытия" полигон зачастую продолжает принимать мусор еще несколько лет, хотя и в меньших количествах. Простейшая рекультивация полигона ТКО заключается в засыпке грунтом его верхней части и откосов. Такая мера существенно уменьшает: распространение запахов от полигона, риск пожара, кормовую базу для птиц и крыс, поле деятельности бомжей. При этом выход свалочного газа не прекратится еще многие годы. Фильтрат продолжит образование и распространение, поскольку не прекращается поступление в тело полигона осадков, которые и есть фильтрат, но "обогащенный" продуктами гниения мусора и другими вредными веществами. Можно предположить, что для подавляющего большинства свалок и полигонов РФ, особенно малых, по экономическим соображениям именно такая рекультивация будет преобладающей. В московском регионе полигоны ТКО рекультивируются по двум основным схемам: с пассивной и с активной дегазацией свалочных газов. В обоих случаях рекультивации выделяют два этапа: технический и биологический. Рекультивация полигона с пассивной дегазацией может включать на техническом этапе следующие мероприятия. Выравнивается тела полигона, завозится грунт, засыпаются провалы и трещины, выполаживаются откосы на нормативные углы. Создается системы сбора и очистки фильтрата, например, при помощи наклонных лучевых скважин, дренажной канавы по периметру. Создается система скважин для отведения биогаза в атмосферу. Устанавливается многофункциональный защитный экран на все тело полигона, включающий герметичную синтетическую мембрану и слой плодородного грунта. Экран исключает поступление атмосферных осадков в тело полигона, уменьшает образование фильтрата, исключает загрязнение поверхностного стока. Технический этап, как правило, не превышает 1-2 лет. Биологический этап служит для создания и поддержания травяного слоя на защитном экране и включает в себя: снегозадержание, боронование, высев трав, прикатывание, внесение удобрений, полив. Биологический этап длится 2-4 года. Рекультивация полигона с активной дегазацией аналогична, но свалочный газ не выпускается в атмосферу, а собирается, очищается в скрубберах, и далее используется для производства электрической энергии. При такой схеме свалочный газ сжигается при высокой температуре в факеле и содержит вредные компоненты в незначительных количествах, сопоставимых с ГРЭС аналогичной мощности. Порядок стоимости рекультивации полигона среднего размера в московском регионе - 1000 рублей на тонну захороненных отходов. Известные схемы рекультивации полигонов с интенсификацией кислородного разложения отходов нагнетанием в тело полигона воздуха и орошением отходов в московском регионе не намечены к реализации. Из 39 подмосковных полигонов ТКО, 23 из которых считаются закрытыми, как минимум на 8 полигонах система дегазации будет активной. Для рекультивированного полигона с пассивной дегазацией как пиар-ход можно рассматривать предположение, что такой полигон будет использоваться в рекреационных целях. Часто упоминается горнолыжный спуск. С учетом концентрации свалочных газов, в таком "месте отдыха" скорее можно отравиться, чем набраться сил. С точки зрения негативного воздействия на прилегающие территории полигоны ТКО можно подразделить на 5 групп: I - действующие, II - закрытые без рекультивации, III- закрытые с поверхностной засыпкой грунтом, IV- закрытые с рекультивацией и пассивной дегазацией, V - закрытые с рекультивацией и активной дегазацией. По нашему мнению, можно ограничиться девятью группами факторов воздействия (рисков) полигона на прилегающие земельные участки: 1) свалочные газы (отдельный учет метана, иных вредных веществ и групп суммации), 2) пожары (в первую очередь - распространение диоксина), 3) фильтрат, 4) поверхностные загрязнения (пыль, фильтрат, тяжелые металлы, ртуть, радиация), 5) запахи ( в первую очередь - психологическое воздействие, остальное учтено в 1)), 6) бомжи, 7) крысы, 8) птицы, 9) газы высокотемпературного факела при активной системе дегазации. Соответственно в зависимости от упомянутой стадии жизненного цикла полигона следует учитывать обозначенные риски таким образом: для стадий I-II - риски 1)-9) (пассивная или активная дегазация может быть и на действующем полигоне), для III - 1),3),4), со значительным понижение 2) и 5); для IV - 1); для V - 9). В заключение заметим, что "карты" одного полигона, находящиеся в разных стадиях жизненного цикла, надо рассматривать раздельно. Продолжение следует. Источники: 1. Список полигонов ТБО в Москве и Московской области https://ru.wikipedia.org/wiki/. 2. Рекультивация полигонов ТКО//Правительство Московской области http://www.vniiecology.ru/images/documents/othody/сlean_country/Presentation/8 Moskovskaya oblast.pdf. 3. Масштаб загрязнений: как росли подмосковные свалки. Спецпроект РБК https://www.rbc.ru/society/13/05/2019/5ca1d0229a7947593d373650.      

Оценивая новостройку, не забудьте про паркинг

Прирост числа автомобилей в столице достигает 400 000 в год. Во многих семьях, проживающих в Москве, имеется более чем по одному автомобилю. 380 – такого количество транспортных средств на 1000 столичных жителей, и это один из самых высоких в мире показателей. При этом, по мнению мэрии паркингами обеспечены не более четверти всех автомобилей столицы. Как обстоят дела с паркингами в современных новостройках, и какие по этому поводу существуют нормативы, разбирались риэлторы агентства недвижимости «Грейт реалити». При проектировании многоквартирных жилых домов, офисных центров и других строений в городе, вопрос с паркингом учитывается обязательно. Однако как определять, сколько должно быть парковочных мест? Ответ на этот вопрос дают нормативы. Для многоквартирных жилых домов и жилых комплексов основным является СП 42.133330.2016, из которого вытекает, что определение должно вестись исходя из числа людей, проживающих в доме – на каждые 1000 жителей нужно запроектировать 350 парковочных мест. При этом 10% машиномест должны быть пригодны для использования маломобильными группами граждан. В такой схеме подсчета заложена скромная проблема – как посчитать, сколько машиномест нужно по отношению к количеству квартир? На практике застройщики считают количество жителей так, что в большинстве проектов на квартиру не выходит и по одному машиноместу в паркингах. Наиболее близкие к нормативам значения можно увидеть в элитной недвижимости, чуть ниже норматива – в бизнес-классе, и совсем далеко от обеспеченности машиноместами в массовом сегменте. Но как только мы с вами обратимся к статистике, то выяснится, что по данным застройщиков после продажи всех квартир в новостройке на паркинге пустуют от 30 до 50 % машиномест. Вот такой парадокс. Вроде как мест недостаточно, но паркинга пустуют. Объяснение парадоксу простое – паркинг слишком дорог для современного покупателя квартир в новостройках. Цена паркинга столь высока, что по стоимости квадратного метра может сравниться с ценой квартиры. В итоге мы имеем незаполненные паркинги, места в которых сдаются управляющими компаниями, и забитые машинами прилегающие к жилым комплексам территории.

Greatr

Greatr

Земельный участок вблизи полигона ТКО. Часть 1

Сотни тысяч индивидуальных земельных участков в России находятся вблизи полигонов и свалок твердых коммунальных отходов (ТКО) (ранее применявшееся название - твердых бытовых отходов-ТБО). Интуитивно понятно, что близость полигона ТКО ничего хорошего не сулит. Одновременно предплагаем, что "среднестатистический" россиянин крайне мало знает о влиянии полигона на здоровье человека, не в состоянии самостоятельно установить безопасные расстояния до него. При оценке рисков приобретения недвижимости, связанных с полигонами ТБО, ранее мы руководствовались собственными экспертными оценками на основе установленных санитарно-защитных зон (СЗЗ), окончательно принимая требуемое удаление с учетом: объема захороненных отходов, стадии жизненого цикла полигона, проведенной или планируемой рекультивации и ее вида, розы ветров, т.е. не полагаясь полностью на размер установленной для каждого полигона СЗЗ. Нам казалось, что для практических целей этого достаточно, ведь считается, что уже на границе СЗЗ предельные допустимые концентрации (ПДК) вредных веществ от полигона не превышают нормы. Но наступил момент, когда такие оценки перестали удовлетворять. Захотелось "покопаться в мусоре" более тщательно и создать приближенную экспертно-аналитическую модель оценки влияния полигона на находящийся вблизи него участок, которая, как не покажется странным, более объективно учитывает риски. Приведенная ниже модель не является научной. Наоборот, сделана "для себя", для риэлторских целей таким образом, чтобы все загрубления производились в безопасную для здоровья сторону, оценка могла производиться быстро, без специальных знаний, не пользуясь известными программными комплексами для инженеров-экологов. Общие сведения По данным Минприроды на 2019 год, ежегодно в России образуется около 70 млн тонн смешанных твёрдых коммунальных отходов (ТКО) IV и V класса опасности. На среднестатистического россиянина приходится в год около двух кубометров мусора или примерно 400 кг. Перерабатывается всего 5-7% мусора, остальное захоранивается. На май 2019 года для захоронения ТКО имелось 1099 лицензированных полигонов. Ещё более 8300 свалок к 2018 году выработали свой ресурс и ожидали рекультивации. Большинство даже легальных мусорных полигонов не соответствуют нормам безопасности и являются источником загрязнения почв, подземных вод и атмосферного воздуха. Тление и пожары на полигонах приводят к выбросам в атмосферу диоксинов, токсичных соединений и тяжёлых металлов. Свалочный газ ответственен за приблизительно 5% всех выбросов парниковых газов России. Захоронение на полигонах экономичных ламп приводит к загрязнению прилегающей местности ртутью. Плотность (насыпная масса) отходов составляет 0,2-0,3 т/куб. м, влажность колеблется от 40% до 55%, содержание органического вещества (в процентах на сухую массу) может достигать 70%. В толще твердых коммунальных и промышленных отходов, захороненных на полигонах, под воздействием микрофлоры происходит биотермический анаэробный процесс распада органической составляющей отходов. Конечным продуктом этого процесса является биогаз, основную объемную массу которого составляют метан и диоксид углерода. Наряду с названными компонентами биогаз содержит пары воды, оксид углерода, оксиды азота, аммиак, углеводороды, сероводород, фенол и в незначительных количествах другие примеси, обладающие вредным для здоровья человека и окружающей среды воздействием. На большей части полигонов РФ складируются как коммунальные, так и промышленные отходы, разрешенные в установленном порядке для захоронения совместно с коммунальными. В некоторых случаях промышленые отходы захораниваются на отдельных площадках ("картах") и могут не учитываться в расчетах выбросов вредных веществ полигона. По общепринятой технологии захоронения отходов предусматривается планировка и уплотнение завозимых отходов, а также регулярная изоляция грунтом рабочих слоев отходов. По мере естественного и механического уплотнения отходов и изолирования их грунтом усиливаются анаэробные процессы с образованием биогаза, являющегося конечным продуктом биотермического анаэробного распада органической составляющей отходов под воздействием микрофлоры. Биогаз через толщу отходов и изолирующих слоев грунта выделяется в атмосферу, загрязняя ее. Если условия складирования не изменяются, процесс анаэробного разложения стабилизируется с постоянным по удельному объему выделением биогаза практически одного газового состава (при стабильности морфологического состава отходов). Различают пять фаз процесса распада органической составляющей твердых отходов на полигонах: 1-я фаза- аэробное разложение; 2-я фаза-анаэробное разложение без выделения метана (кислое брожение); 3-я фаза -анаэробное разложение с непостоянным выделением метана (смешанное брожение); 4 я фаза -анаэробное разложение с постоянным выделением метана; 5-я фаза -затухание анаэробных процессов. Первая и вторая фазы имеют место в первые 20-40 дней с момента укладки отходов, продолжительность протекания третьей фазы - до 700 дней. Длительность четвертой фазы - определяется местными климатическими условиями и для различных регионов РФ колеблется в интервале от 10 (на юге) до 50 лет (на севере), если условия складирования не изменяются. Методика расчета выбросов загрязняющих веществ от полигонов В РФ действует "Методика расчета количественных характеристик выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от полигонов твердых бытовых и промышленных отходов" ( далее - "Методика") /1/. "Методика" позволяет рассчитывать максимальный мгновенный и годовой выброс свалочных газов и других загрязнений, срок выбросов после закрытия полигона с учетом места его расположения. В "Методике" использованы статистические данные по морфологическому составу отходов на многих полигонах ТКО Московской области, а также лабораторные исследования. Это позволяет считать, что приведенные в "Методике" величины по составу коммунальных отходов применимы для всех полигонов РФ. В целом для экологического прогнозирования , а тем более для нашей цели, возможные отклонения в составе отходов и соответственно - выбросов - на конкретных полигонах от принятых в "Методике" не явяются существенными. Морфологический состав твердых коммунальных отходов, складируемых на полигонах, по усредненным данным "Методики" по Москве и Московской области в процентах по массе следующий: бумага, картон 38,0; пищевые отходы 30,0; дерево 1,5; текстиль 5,5; кожа, резина 1,3; полимерные материалы 5,5; кости 0,7; черный металл 2,5; цветной металл 0,5; стекло 4,3; камни; керамика 1,4; отсев менее 16 мм 8,8. Морфологический состав твердых коммунальных отходов Московской области в соответствии со Схемой обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденной Постановлением Правительства Московской области от 09.07.2019 № 411/22 «О внесении изменений в приложение к постановлению Правительства Московской области от 22.12.2016 № 984/47 «Об утверждении территориальной схемы обращения с отходами, в том числе твердыми коммунальными отходами, Московской области» следующий, %: бумага, картон - 19, пищевые отходы - 34, полимерные материалы - 14 стекло- 12 древесина - 6, текстиль - 3 металл - 4, смет с территории (земля, песок, камни) - 6, почее - 2. Как можно заметить, морфологический состав ТКО по "Схеме обращения с ТКО ..." в Подмосковье 2016-2019 г.г. и по "Методике" 2004 г. в органической части отходов отличается не существенно. С учетом того, что с 2020 г. как в Московской области, так и в целом по РФ все больше и больше будет практиковаться раздельный сбор мусора, с отделением до 20% вторсырья, доля органических отходов, захораниваемая на полигонах, не будет снижаться. Соответствено расчетное количество биогаза по "Методике" будет близко к фактическому. Удельный выход биогаза за период его активной стабилизированной генерации при метановом брожении для влажных отходов определяется по уравнению из /1/: Qw= R (100-W)(0,92Ж+ 0,62У+ 0,34Б)/1000 000, (1) где: Qw- удельный выход биогаза за период его активной генерации, кг/кг отходов; R- содержание органической составляющей в отходах, %; Ж - содержание жироподобных веществ в органике отходов, %; У - содержание углеводоподобных веществ в органике отходов, %; Б - содержание белковых веществ в органике отходов,%, W- фактическая влажность отходов, %. R, W, Ж, У и Б - определяются анализами отбираемых проб отходов. В примерах /1/ на основе анализа отбираемых проб эти величины такие: R=55%, Ж=2%, У=83%, Б=15%,W=47%. Тогда Qw = 0,170236 кг/кг отходов. За отсутствием иных данных, в дальнейших расчетах эта величина - постоянная. То есть около 17% захороненных отходов по массе за время активного газовыделения превратятся в биогаз. Поскольку на среднем по размерам полигоне Подмосковья захоранивается от миллиона тонн отходов, с каждого такого полигона выделяются в окружающую среду сотни тысяч тонн биогаза, содержащего метан и другие вредные вещества. (Звучит тревожная музыка). Количественный выход биогаза за год, отнесенный к одной тонне отходов, Руд определяется по формуле из /1/: Pуд= 1000 Qw/Tcбр, кг /т отходов в год (2) где: Тсбр- период полного сбраживания органической части отходов, в годах, определяемый по приближенной эмпирической формуле (3): Тсбр= 10248/ Ттепл(Тср.тепл)˄0,301966 (3) где: Ттепл - продолжительность теплого периода года в районе полигона, в днях; Тср.тепл- средняя из среднемесячных температура воздуха в районе полигона в теплый период года(Т ср. мес>0), градусов Цельсия. Здесь и далее знак ˄ означает показатель степени. Период Тсбр для Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи можно получить соответственно 20 лет, 22 года и 13 лет. Тогда по формуле (2) удельный выброс биогаза для Московской области составит: Руд= 1000х0,170236 кг/кг отходов/20 лет=8,5118 кг / т отходов в год. При подсчете максимальных мгновенных и суммарных выбросов биогаза возможны два варианта. Первый - полигон функционирует менее периода полного сбраживания (Тсбр). В этом случае учитываются все отходы D, завезенные с начала работы полигона, за исключением отходов, завезенных в последние два года. Второй - полигон функционирует более периода полного сбраживания. В этом случае подсчитываются отходы D, завезенные за переод полного сбраживания без учета отходов, завезенных в последние два года. Максимальные мгновенные (в "Методике" /1/ вместо "мгновенные" используется неточный термин "разовые") выбросы биогаза с полигона определяются по формуле: Мсум= 1000Руд х D/(Ттепл х 24 х 3600)= Руд х D/(86,4 х Ттепл), г/с (4) где D- количество активных стабильно генерирующих биогаз отходов, определенных как указано в предыдущем абзаце,т, Ттепл- продолжительность теплого периода года в районе полигона, в днях, для Московской области можно принять 240 дней, для Санкт-Петербурга - 230 дней, для Сочи - 365 дней. Максимальные мгновенные выбросы Mi i-го компонента биогаза определяются по формуле из /1/: Mi= 0,01 х Cвес.i х Мсум (5) где: Свес i - весовое процентное содержание i-го компонента в биогазе, определяется по формуле 8 или Таблице 2 из /1/ и составляет,%: метан-52,915, толуол- 0,723, аммиак - 0,533, ксилол- 0,443, углерода оксид - 0,252, азота диоксид- 0,111, формальдегид- 0,096, этилбензол- 0,095, ангидрид сернистый - 0,070, сероводород - 0,026. Около 45% по весу в свалочном газе занимает углекислый газ (диоксид углерода), но его концентрация в воздухе не нормируется. Наибольшее количество биогаза образуется в летнее время, формула (4) для максимальных мгновенных выбросов Мсум это учитывает. Снижение выбросов в холодное время года и общее количество выбросов за год в дальнейшем не используются, поэтому рассчитываться не будут. При изучении Методики /1/ может сложиться мнение, что после закрытия полигона ТКО образование биогазов дальше идет равномерно в течение периода сбраживания Тсбр. На самом деле это не так. При закрытии полигона существенное улучшение экологической обстановки вблизи плигона наступает гораздо быстрее, чем через Т сбр. Используя, например, /3/,/4/ можно предложить формулу оценки интенсивности снижения выбросов после закрытия полигона: Мсум i = Мсум (1-1/Тсбр)˄ i , г/c (6) где: Мсум i - максимальные мгновенные быбросы года i после закрытия полигона, остальные обозначения - по (2),(4). Для Московской области с Тсбр=20 лет соответственно на 5-й, 10-й и 15-й годы от закрытия полигона максимальные мгновенные выбросы биогазов уменьшатся на 23%, 40 %, 54 %. Промежуточные выводы 1. Полигон ТБО - мощный биореактор с возможным выбросом на крупных полигонах ежесуточно десятков тонн вредных веществ. В период работы полигона выбросы стабильны. 2. После закрытия полигона в центральной части РФ выбросы снижаются менее, чем на 5% ежегодно. В следующих Частях рассчитаем концентрации вредных веществ на любом расстояниии от полигона: метана, групп суммации, диоксинов, ртути; рассмотрим другие риски, включая бомжей и крыс, различные схемы рекультивации полигонов и их влияние на экологическую обстановку. Источники 1.Методика расчета количественных характеристик выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от полигонов твердых бытовых и промышленных отходов. М., 2004. 2.Мусор в России:https://ru.wikipedia.org/wiki/Мусор_в_Росии/. 3. Масликов В.И. и др. Зональное определение эмиссии биогаза на полигоне ТБО для оценки геоэкологического состояния и обоснования управления процессами разложения отходов при рекультивации.// Научн.-техн. ведомости СПбГПУ. Наука и образование.-2012, №2-1.- С.260-265. 4. Масликов В.И. и др.Оценка геоэкологического риска загрязнения атмосферы выбросами полигонов ТБО для выбора мероприятий по рекультивации//Научн.-техн. ведомости СПбГПУ.Наука и образование.-2012, №2-1.- С. 239-243. Продолжение следует.

Сделки в период коронавируса...

Про недвижимость в период коронавируса.. С чего начать? Про огромное количество сделок и, как круто работать онлайн, рассказывать не буду.  Ситуация сейчас неоднозначная, но пока работать интересно. Онлайн встречи, онлайн показы, удаленная регистрация сделок – все это новое для отрасли.  Все участники рынка перестроились быстро - и агентства (крупные и мелкие), и девелоперы. Все готовы работать и продавать недвижимость в новых условиях.    У нас в агентстве Troika Estate сделок сейчас не много, количество обращений существенно снизилось, начиная с последней недели марта. Наши клиенты привыкают жить в новой реальности, обустраивают свой быт, решают бизнес проблемы и в вопросах недвижимости пока взяли паузу. Хотя с точки зрения инвестиций – время сейчас подходящее, можно выгодно вложиться по старым докризисным ценам. Однако, в этой статье хочу рассказать о том, как мы НЕ заключили сделку и почему!   Недели три назад клиент агентства был готов к заключению договора покупки квартиры стоимостью 83 млн рублей. Ситуация тогда еще не была такая напряжённая. Клиента знаю лично и очень давно, не первый раз обращается к нам.  У него были сомнения, но очень хотелось приобрести новую квартиру в "кризис". Оценив ситуацию, решила все-таки его отговорить, посоветовала не спешить и посмотрет, что будет через пару недель. Ему есть, где жить, а купить новую квартиру всегда успеет. И вот спустя три недели получила от него слова благодарности. В сегодняшней ситуации эти деньги помогли ему сохранить бизнес и есть подушка безопасности на будущее. А к вопросу покупки вернётся, как только все нормализуется. И я знаю, что обратиться он только ко мне!  Все деньги мира заработать не стремлюсь, а быть профессионалом своего дела - да, стремлюсь!  И уверенна, что все мои коллеги нацелены на такой же результат. Troika Estate - агентство не большое, но с очень надёжной репутацией. Нас рекомендуют и нам доверяют. И кстати, этот клиент пересмотрел требования к жилью.  Будем ему подбирать квартиру большей площади, так как понадобятся две дополнительные комнаты: игровая и кабинет.

Объект культурного наследия как существенный риск при покупке земельного участка

Покажем, что объект культурного наследия (истории и культуры) может быть источником не только положительных эмоций, но и существенных ограничений и даже зепрета на использование земельного участка по целевому назначению. Рассмотрим виды зон ограничений (обобщенно можно называть их охранными зонами), в чем могут заключаться ограничения, насколько они могут быть существенными, как выявлять и управлять рисками. Территория объекта Маловероятно, что на самой территории объекта культурного наследия может находиться индивидуальный земельный участок. Территория памятника будет интересовать нас в первую очередь для отсчета от его границы - охранной зоны. Если границы территории памятника не описаны, например, в системе координат для ведения кадастровой деятельности, в первом приближении можно считать, что они проходят по линии внешней стены (ограждения) памятника либо по линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных его элементов, включая парковую территорию. Охранная зона Для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливается одна (единая) или несколько зон охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта /1/, /2/. Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленному объекту культурного наследия не предъявляется. В пределах охранной зоны хозяйственная деятельность запрещена, за исключением специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности В данной зоне устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений. Часто в зоне регулируемой застройки выделяются несколько подзон с индивидуальными градостроительными регламентами, при этом более строгие ограничения - в подзоне, ближней к объекту охраны. В целом в этой зоне строить можно, степень приемлемости ограничений при строительстве и реконструкции домов будет зависеть от вкусовых предпочтений собственников. Необходимо быть готовым: к снижению этажности и высотного габарита домов, использованию только натуральных материалов стен (камень, дерево, штукатурка), неброской кровле (оцинкованная фальцевая, пастельные цвета), неяркому нединамичному силуэту, деревяным окнам, кованным решеткам внешнего ограждения или деревянному штакетнику. Порой доходит до курьезов. Например, в зоне регулируемой застройки Новоиерусалимского монастыря (г. Истра Московской области) для строительства одноэтажного кирпичного гаража, находящегося на расстоянии нескольких километров от памятника, требуется согласование с органами охраны объектов культурного наследия, не принимая в расчет, что по линии от гаража до монастыря находятся многоэтажные дома и прочие высокие здания. Как в таких случаях не вспомнить слова одного из разработчиков соответствующей многокилометровой охранной зоны, сказанные в частной беседе: "Все это придумано не для охраны памятников, а для коррупции". Зона охраняемого природного ландшафта В пределах этой зоны запрещается или ограничивается строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия. Важно помнить, что зона охраняемого природного ланшафта памятника может содержать больше ограничений, чем зона регулируемой застройки. Например, для района бывшей деревни Сычевка и части деревни Вельяминово (г.о. Истра Московской области) реконструкция и строительство домов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства с 2017 г. запрещены, и данные запреты не отражаются в сведениях ЕГРН. Собственники таких участков продают их, как полноценные, хотя на них разрешено лишь выращивать травы и разводить пчел. Памятник культуры может накладывать ограничения на строительство в связи с охраной природного ландшафта на расстоянии нескольких километров, без учета административных границ, в том числе, находясь в ином субъекте РФ (например, музей-заповедник В.Д. Поленова в с. Страхово Заокского р-на Тульской обл. - на часть Тарусского района Калужской обл.). Защитная зона Защитные зоны объектов культурного наследия можно назвать временными охранными зонами. В соответствии со статьей 34.1 /1/ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением: объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 /1/ требования и ограничения) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 м от внешних границ территории памятника; 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от упомянутых выше, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта. В некоторых случаях ограничения по строительству в защитной зоне прописаны в документах территориального планирования, запрета на строительство до разработки проекта зоны охраны - нет. Так, для памятника федерального значения " Храм Троицы Живоначальной, 1644 г." в селе Троицкое Одинцовского района Московской области строительство разрешено, хотя проект зон охраны для этого памятника не разработан уже 60 лет как. В то же время, формулировки "разрешения" для данного памятника весьма расплывчаты. Например, запрещается строительство, "угрожающее сохранности сложившегося историко-культурного ландшафта или мешающие его визуальному восприятию". Или:"протяжённость зданий, завершений объёмов, цветовое решение и материал стен не должны быть дисгармоничны по отношению к объекту охраны; проектное функциональное назначение участков строительства в зоне влияния объекта культурного наследия должно быть увязано с исторически сложившейся функционально-планировочной организацией территорий и исключало внедрение застройки с низкими эстетическими качествами в ценные ландшафтно-видовые раскрытия, связанные с памятником...". Поэтому, нет ответа, во сколько обойдется проект дома, организации участка и его благоустройства, которые могут быть согласованы в органах охраны объектов культуры, и не разыграются ли мозолистые пальцы профильных специалистов? Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 /1/, проекта зон охраны такого объекта. "Потайная" охранная зона В соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) (охранные зоны памятников к ним тоже относятся) считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН. Однако, еще 5 лет это останется декларацией.Согласно ч. 8 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018 г. (в ред. №455-ФЗ от 27.12.2019) до 1 января 2025 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2022 г. одним из следующих способов:1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ; 4) решением суда. То есть, для части объектов культуры охранные зоны существуют, описаны в каком-либо документе в виде " от кола-до двора-через речку", и в ЕГРН не внесены. Расширенная охранная зона Нередко исходная охранная зона объекта культурного наследия увеличивается от первоначальной. Предвидеть это невозможно. Риск существенный, поскольку ожидать компенсации за непригодность участка к использованию от установления или расширения зоны охраны в настоящее время не приходится, в частности, практически не работает статья 57.1 Земельного кодекса. Всем, кому должен, прощаю. Резолюция ХVIII съезда органов охраны памятников истории и культуры 2019 г. рекомендует обратиться в Правительство РФ с просьбой рассмотреть возможность исключения из Земельного кодекса положения о денежной компенсации в случае установления защитных и охранных зон объектов культурного наследия. Неустановленная охранная зона В стране стоят на учете более 180 000 памятников истории и культуры. Вне зависимости от того, на какое количество из них могут быть выделены средства на охрану, количество памятников будет нарастать. В настоящее время зоны охраны установлены для меньшей части памятников. Поэтому количество пострадавших собственников земельных участков, лишенных возможности использовать их по назначению, и не получивших компенсации за фактическое изъятие участков, будет увеличиваться. Что можно рекомендовать при покупке земельного участка вблизи памятника культуры? 1) Держаться от памятника или потенциального памятника минимум на 100-150 м в населенном пункте, на 300 м - вне населенного пункта. Изучать историю места расположения участка для выявления таких объектов. 2) Учитывать возможное увеличение как защитной зоны, так и установленной охранной зоны памятника. 3) Уделять особое внимание крупным ансамблям, монастырям, музеям-усадьбам, достопримечательным местам действующим и потенциальным (Русская Палестина, Бородино, Есенинские места и пр.). В этих случаях безопасное удаление от ядра памятника может достигать нескольких километров. 4) Рассматривать границы зон охраны памятников по последней редакции документа их устанавливающего, не полагаясь на актуальность, например, правил землепользования и застройки. 5) Проверять застроенные земельные участки на предмет законности регистрации находящихся на них строений в части охранных зон объекта культурного наследия. Источники 1. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»,ст. 34 2. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации».    

Управление квартирами иностранцев в Москве

К нам в агентство Troika Estate обратился гражданин Австралии с интересной просьбой – взять под управление квартиру его мамы в Москве. Мама является гражданкой России, но живет в Австралии с взрослыми детьми. Суть просьбы заключалась в том, чтобы выселить не добросовестных арендаторов, найти новых и управлять платежами, поступающими от арендаторов. В данном случае  нам пришлось отказать, потому что такой вид деятельности не задекларирован нашим агентством, и это не совсем наша специализация. Но мы задались вопросом – а есть ли сложившаяся практика управления жилым имуществом в нашей стране? Мы все хорошо знаем, что услуга профессионального управления недвижимостью за рубежом очень развита и востребована во многих странах мира. У нашего агентства недвижимости есть партнеры в Швейцарии, Германии, Австрии, Испании, Франции, США, которых мы рекомендуем своим клиентам, имеющим недвижимость в этих странах. А если наоборот, иностранный гражданин приобрел недвижимость в России, и не имеет возможности осуществлять контроль за своим имуществом. Или гражданин России уехал надолго из страны, но хочет получать доход от своей недвижимости в России. Найдет ли он компанию, которая сможет предоставить полный комплекс услуг – от уборки и оплаты коммунальных платежей до повышения доходности от владения данной недвижимостью.     Сегодня многие московские застройщики элитной недвижимости позиционируют свои проекты, как идеальный вариант для арендного бизнеса. Для этих целей как нельзя лучше подходят апартаменты с отделкой, площадью от 30 до 60 кв.м, расположенные внутри Садового кольца.  Прогнозируемый прирост стоимости в некоторых таких проектах называется порядка 30% за 5 лет, окупаемость 5-6 лет, доходность от сдачи в аренду до 17%. Если такое предложение появляется на рынке, оно всегда пользуется огромным интересом, а при удачном соотношении цена-качество, лучшие апартаменты в таких комплексах раскупаются еще на стадии закрытых продаж.     Заметим, что сейчас рост цен на первичную недвижимость в Москве опережает многие европейские страны. Доходность от сдачи в аренду, которую заявляют  застройщики, также не идет ни в какое сравнение со столицами других стран, где максимальная доходность оценивается в 3-4% годовых. В курортных странах, например на Кипре, эта ставка достигает 5% годовых.  Так что, учитывая туристические потоки и высокую деловую активность Москвы, интерес нерезидентов к нашей недвижимости уже сейчас довольно высокий и будет только расти. Мы это хорошо почувствовали на примере своего агентства. К примеру, англоязычная аудитория нашего сайта составляет 12% от общего числа посетителей. Каждую неделю мы получаем несколько запросов от иностранных граждан! И это при том, что наш сайт  не имеет англоязычную версию и не позиционируется на данную аудиторию.    Если эта тенденция будет набирать обороты, то  в скором времени мы столкнемся с необходимостью не только предоставлять риэлторские услуги иностранцам, но и помогать им в управлении приобретенной недвижимостью.    

Общее имущество супругов и его раздел при расторжении брака - планируемые изменения в Семейном Кодексе

Итак, что же может поменяться? 1. В частности, в п. 2 ст. 34 и ст. 38 Семейного кодекса РФ определение "общее имущество супругов" предлагается уточнить, придав ему более широкий смысл. Так, помимо прописанных сегодня видов общего имущества, планируется добавить безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги и их общие обязательства. Такая мера соотносится со ст. 128 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 18 марта 2019 г. № 34-Ф3, вступившего в силу с 1 октября. 2.В ст. 38 Семейного кодекса РФ предлагается включить норму о том, что в соглашении супругов или судебном решении о разделе общего имущества необходимо прописывать доли каждого супруга в общем имуществе и перечень объектов, которые передаются одному из супругов в счет установленной его доли в общем имуществе. Необходимость нормы обусловлена сложностью раздела имущества в виде прав на неделимые вещи, на доли супругов в различных корпоративных организациях. В большинстве случаев раздел таких объектов резко уменьшает их стоимость. Законопроектом предлагается указать на недопустимость деления в судебном порядке такого имущества и признавать право на них за одним супругом в счет стоимости его доли в общем имуществе. Если же стоимость имущества превысит стоимость причитающейся ему доли, в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация, порядок и сроки выплаты которой надлежит определить суду. Также предусматривается возможность не только отсрочки или рассрочки судом компенсационной выплаты в счет полученной доли, но и залога имущества, а также запрета на его отчуждение до момента выплаты компенсации. 3. В ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ предлагается ввести положение, которое, по мнению авторов законопроекта, позволит защитить интересы супруга, не выражавшего согласие на сделку по отчуждению общего имущества: в этом случае действия супруга-отчуждателя без согласия второго повлекут уменьшение размера его доли в общем имуществе. 4. В ст. 42 Семейного кодекса РФ предусматривается изменение, которое обеспечит защиту интересов как супругов, так и их кредиторов. Так, если права супругов на имущество подлежат госрегистрации, то возникновение, изменение и прекращение таких прав возникнет для супругов с момента заключения брачного договора, а для третьих лиц – с момента госрегистрации. 5. Пункт 2 ст. 42 Семейного кодекса РФ, устанавливающий возможность обращения взыскания долгов за счет общего имущества супругов по заключенным одним из супругов обязательствам, предлагается скорректировать, освободив общее имущество от такого рода долгов, если в суде будет установлено, что соответствующие обязательства у другого супруга возникли хотя и в браке, но в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений или использованы им не на нужды семьи. 6. В Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предлагается внести изменения, согласно которым
госрегистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество будет проводиться как на основании заявления одного из супругов, так и на основании решения госрегистратора прав в случае, если право общей совместной собственности возникает в силу закона (то есть, в силу гл. 7 Семейного кодекса РФ). 7. Планируется устранить противоречия, существующие между законодательством о банкротстве, Семейным кодексом РФ и ГК РФ. Согласно ч. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве) финансовый управляющий включает в конкурсную массу супруга-должника все общее имущество обоих супругов (бывших супругов) и в случае, если после его реализации и удовлетворения требований кредиторов в пределах доли супруга-должника остаются какие-то средства, они выдаются супругу должника. Для устранения явного перекоса в пользу интересов кредиторов предлагается данную норму изложить иначе, указав, что реализация имущества гражданина, имеющего супруга (бывшего супруга), если оно не разделено ранее, должна производиться сначала после раздела общего имущества по правилам семейного законодательства, и лишь затем имущество супруга-должника подлежит реализации по общим правилам о банкротстве гражданина. Кроме того, предлагается дополнить закон о банкротстве новой статьей 213.33 о совместном банкротстве супругов, имеющих общие долги, по их заявлению. 8. Законопроектом также планируется дополнить положения ч. 1 ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I. Так, если нотариусу станет известно о наличии производства по делу о банкротстве наследодателя, предлагается ввести правило о приостановлении выдачи пережившему супругу свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Это необходимо для того, чтобы учесть интересы кредиторов наследственной массы. В случае принятия предлагаемых изменений вступление закона в силу запланировано с 1 марта 2020 года.   
 

Спасти покупателя загородной недвижимости

Недавно поступил запрос на сопровождение сделки по покупке земельного участка в коттеджном поселке московского региона. Покупателю хотелось: "проверить все необходимые документы на этот участок (межевание, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, разрешение на строительство и т.д), заказать экспертизу почвы и уровень грунтовых вод, оформить кредит или ипотеку на покупку участка и получить право собственности и другие разрешающие документы на землю". Понятно, что при таких исходных данных сразу захотелось переговорить, как мы будем сотрудничать. Поскольку покупателю хотелось выйти на сделку в течении считанных на одной руке дней, мы предложили провести экспресс-оценку целесообразности покупки выбранного участка. Признаться, чтобы не считал по данному вопросу покупатель, мы всегда предлагаем начинать именно с этого - "Оценки экологических, санитарно-эпидемиологических, эксплуатационных и некоторых юридических рисков приобретения в собственность объекта недвижимости...". - Давайте начнем с рисков, а потом уже гумус в почве определим,наличие радиактивных изотопов и уровень грунтовых вод. Очень большой процент загороднй недвижимости категорически не может быть рекомендован к покупке. - Надеюсь, это не про выбранный мною участок? И что это означает на практике? - Пока не известно: про вас или не про вас, мы еще даже кадастрового номера участка не знаем. А случаев множество. Одному нашему клиенту так "не везет" (или везет ?), что уже от четвертого участка подряд приходится отказываться. - По каким причинам? - Причины всегда разны. Если коротко,например, по одному участку были признаки предыдущей сделки, совершенной под давлением, кроме того - без согласия супруги, без реальных расчетов по договору. Второй участок - для индивидуального жилищного строительства- находился в территориальной зоне, не предназначенной для этой цели, и имел на большей части площади напряженность электрического поля выше ранее действовавшей санитарной нормы. Третий участок в советское время был оформлен на лицо, не достигшее возраста дееспособности, с неудостоверенными должным образом исправлениями в документах. Сейчас право зарегистрировано, но это значения не имеет. Четвертый - находился в зоне минимальных расстояний сразу двух магистральных трубопроводов, где стороительство запрещено. За полтора дня выбранный покупателем участок был изучен. Выявлено, что приобретение участка сопряжено со значительными рисками. 1) По нашему мнению, главным риском является возможное банкротство застройщика и аффилированных с ним компаний, как следствие - брошенность поселка и/или признание предстоящей сделки недействительной, совершенной в ущерб интересам кредиторов, т.к. сделка панируется по цене ниже рыночной. Поскольку взаимоотношения застройщика и покупателей строящейся им недвижимости перешли из хозяйственного спора в уголовный, маловероятно быстрое и удовлетворительное для покупателей решение. 2) Поселок управляется УК, созданной застройщиком для вечного "доения" жителей. Членские взносы высокие. 3) Застройщик КП не выполняет принятые на себя обязательства по созданию инфраструктуры. Нет ни одного фактора, чтобы что-то изменилось в лучшую сторону. 4) Участок находится на недостаточном удалении от строящегося мусоросжигательного завода. Роза ветров неблагоприятная. 5) Рассматриваемый участок накладывается на другой участок. Имеется реестровая ошибка. 6) В случае готовности к сделке необходимо получить градостроительный план участка и другие документы по поселку и участку чтобы дополнительно изучить возможные ограничения в строительтсве на участке и его использовании. 7) Объект не выглядит привлекательным настолько, чтобы заключать по нему авансовое соглашение в оговоренном размере. Представляется, что сумма аванса должна быть уменьшена втрое. 8) Участок находится на единственной дороге к нескольким сотням участков поселка, что приведет к загрязнению участка шумом, пылью и выхлопными газами. Вызывает сомнение пропускная способность въездной группы поселка. 9) Необходимо уточнить, не находится ли часть участка на насыпном грунте значительной толщины, на которой усадка до естественной плотности может занимать от 2 до 12 лет. Полного сопровождения сделки не будет. Но зато еще один покупатель"спасен". На чём бы нарисовать очередную звездочку?

Как и на кого проходит замена страхователя в случае его смерти?

Если страхователь, заключивший договор страхования имущества, умер, то его права и обязанности переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования. В других случаях замены страхователя его права и обязанности переходят к новому собственнику с согласия страховщика, если договором или законом не предусмотрено иное. Если умер страхователь, заключивший договор личного страхования в пользу третьего лица, то его права и обязанности, определяемые этим договором, переходят к третьему лицу с его согласия. При невозможности выполнения этим лицом обязанностей по договору страхования его права и обязанности могут перейти к лицам, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанности по охране прав и законных интересов застрахованного лица.   

Документы страхования - что должно быть написано в полисе?

Обязательно проверяйте всю информацию, которая должна содержаться в страховом свидетельстве (полисе):  Наименование документа Наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика Фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес Указание объекта страхования Размер страховой суммы Указание страхового риска Размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения Срок действия договора Порядок изменения и прекращения договора Другие условия по соглашению сторон, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключения из них Подписи сторон Проверяйте состав, правильность написания, соответствие документам и договоренностям, озвученным устно! Обратите внимание на мелкий текст и разборчивость подписей.
 

Геометрия для загородной недвижимости

В практике работы каждого риэлтора, занимающегося загородной недвижимостью, возникают геометрические задачки, и желательно иметь инструментарий, позволяющий решать их, не прибегая в каждом случаи к помощи кадастровых инженеров. Задача 1: определить растояние между двумя точками с известными координатами у земельного участка или строения. Предположим, необходимо сравнить, соответствует ли длины сторон участка с межеванием по ЕГРН и по установленному забору. Если в прежних выписках из ЕГРН были и дирекционные1 углы границ участка с межеванием, и линейные проложения (длины между поворотными точками границ), то в сегодняшних - есть только координаты точек. Сервис "Измерения" Публичной кадастровой карты (ПКК) округляет все измеренные расстояния до 1 м, что во многих случаях слишком грубо. ( 1Дирекционный угол - горизонтальный угол, измеряемый по ходу часовой стрелки от 0 градусов до 360 градусов, между северным направлением осевого меридиана зоны прямоугольных координат и направлением на ориентир). Расстояние Lmn между двумя точками (m и n) с известными кадастровыми координатами вычисляется по формуле (1): Lmn=√((Хm-Xn)2 + (Ym-Yn)2), (1), где Хm,Хn и Ym,Yn - соответственно абсциссы и ординаты точек m и n. Задача 2: проверить правильность кадастровых измерений для строения (участка). Однажды в техническом плане на загородный дом опытнейший кадастровый инженер допустил ошибку: эркер был изображен с визуально заметным смещением от правильного проектного (фактического) положения. Вычисления по формуле (1) позволили установить, насколько эркер смещен от фактического положения, и какие исправления координат надо внести в техплан.(Заодно мы проверили, правильные ли габаритные размеры дома по техплану). Задача 3: установить, попадает ли участок и/или строение в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Естественно, что координаты самой ЗОУИТ не известны (точне - не внесены в ЕГРН, иначе зачем бы нам что-то самостоятельно вычислять), но могут быть рассчитаны через координаты другой ЗОУИТ. Например, сегодня в ЕГРН внесены координаты границ охранных зон (ОЗ) многих магистральных газопроводов (всегда 25 м от оси трубопровода в каждую сторону), но не внесены - координаты границ зон минимальных расстояний (ЗМР) (от 100 до 350 м от оси трубы в каждую сторону, подробнее см. пост "Дом у газовой магистрали: снести нельзя оставить"). Линии границ ОЗ и ЗМР эквидистантны: зная минимальное расстояние от рассматриваемой точки до ОЗ, можно вычислить по линейной зависимости и расстояние до ЗМР. Напомним, что в ОЗ и ЗМР строительство запрещено. Обратимся к рисунку (скану) обезличенного фрагмента ПКК, на котором интересующий нас участок помечен условным номером "100". Необходимо определить, попадает ли точка "1" границ участка в ЗМР (в данном случае по иным достоверным источникам информации - это 100 м от оси трубы в каждую сторону) магистрального газопровода. Последовательность действий такова. Заказываем через МФЦ выписку о границе ОЗ данного газопровода. Электронного заказа пока нет. Как минимум в МФЦ надо указать номер ЗОУИТ, вид ЗОУИТ ( в нашем случае - инженерных сетей) и документ-основание для внесения в ЕГРН (надо указать - "Другой"). Так как такие выписки заказываются редко, сотрудник МФЦ может не знать, как заполнять заявку. На бумажном носителе сведения о границах ЗОУИТ будут стоить 1500 руб., в электронном виде - 300 руб. В электронном виде на вашу почту придет XML-файл, из которого, тем не менее, можно взять расположенные рядом с точкой "1 нужные координаты границ ЗОУИТ (ОЗ газопровода - в нашем примере). В кадастровой системе координат ось "Y" идет с запада на восток, ось "X" - с юга на север (см. скан). Как выбрать точки "5" и "6"на границе ОЗ , чтобы минимальное расстояние (перпендикуляр) "1-7" был внутри треугольника "1-6-5"? Очень просто. Ордината "у" точки "5" должна быть меньше, чем у точки "1", а у точки "6" - больше, чем у точки "1". На сколько именно "больше" и "меньше" - значения не имеет, но важно, чтобы это было в пределах прямого отрезка границы ОЗ. Далее по формуле (1) определяем длины сторон треугольника "1-5", "1-6" и "5-6". Определяем внутренний угол треугольника "1-5-6" при точке "5" по теореме косинусов, формула (2): а2 = в2 + с2 - 2•в•с•cosα, (2), где а - длина стороны, противоположной углу α, в и с - длины сторон, прилегающих к углу α. В нашем случае а="1-6", в= "1-5", с= "5-6", α="1-5-6". Расстояние от точки "1" до ОЗ из прямоугольного треугольника будет: "1-7"= в•sin α= "1-5"• sin α. Расстояние от точки "1" до ЗМР будет: "1-7"+ Lоз-Lзмр, где Lоз и Lзмр - сответственно размер ОЗ и ЗМР от оси трубопровода в каждую сторону. Задача 4: установить место на участке с межеванием расположения будущего строения или проверить отступ существующего строения (без координат) относительно ЗОУИТ. Решение аналогично Задаче 3. Сначала необходимо вычислить кадастровые кординаты ближайшего к ЗОУИТ угла дома. Для этого по формуле (3) определяем дирекционный угол одной из сторн участка, например, "1-2": tgβ=I(Y2-Y1)/(Х2-Х1)I, (3), где β - дирекционный угол стороны участка "1-2", Y2,Y1 и Х2,Х1 - соответственно ординаты и абсциссы точек "1" и "2". Далее, зная положение дома на участке, вычисляем кадастровые координаты одного из углов дома. Задача 5: геодезические координаты объекта перевести в кадастровые или наоборот. Предположим, что при прежнем установлении ЗОУИТ использовались не кадастровые, а геодезические координаты. Надо пересчитать в одну систему. Для этого можно использвать бесплатные конвертеры, доступные в интернете. При пересчете важно не упустить из виду зону местной кадастровой системы координат. Например, для Московской области - это зоны 1 и 2 местной кадастровой системы координат МСК-50. Используя упомянутое выше, иногда получается раньше собственника, его риэлтора и кадастрового инженера узнать об обследуемом объекте недвижимости кое-что важное. Как кому, нам это доставляет большое удовольствие.  

Склады в аренду в Москве и непосредственной близости от МКАД

Компании все острее нуждаются в складах для внутригородской логистики с повышением роли оперативности доставки товара до клиента. Дефицит складов в Москве и в непосредственной близости от МКАД (пример: Аренда склада улица Подольских Курсантов или Аренда склада Царицыно) на фоне высокого спроса. Специалисты расходятся в оценках перспектив создания новых объектов в Москве: ценовые и бюрократические издержки могут оказаться очень высокими. В ближайшие время складской рынок ждет развития в черте Москвы и рядом с МКАД, причем некоторые объекты являются устаревшими постройками производственного назначения (пример: Склад аренда Каширское шоссе Видное), зачастую имеющими низкие потолки и недостаточно прочные полы при отсутствии современных систем пожарной безопасности. Но даже такие объекты являются востребованными со стороны арендаторов, это связано с возможностью максимально быстро доставлять заказ до конечного пользователя. В 2019 году складов, находящихся в черте города и на удалении до 5 км от МКАД, введено не было. По прогнозу, в 2020 году ожидается строительство. Склады для внутригородской логистики крайне востребованы, особый спрос на внутригородские склады предъявляют продуктовые ритейлеры и дистрибьюторы, а также логисты, которые обслуживают данный сектор. Со стороны этого сегмента были и будут востребованы здания, расположенные в городской черте, с максимальной транспортной доступностью, оборудованные холодильным, морозильным и другим оборудованием. В непосредственной близости от МКАД пустует огромное количество земельных участков, камнем преткновения всегда являются стоимость земли. На сегодня действуют довольно существенные ограничения, препятствующие активному складскому девелопменту внутри столицы, ограничения въезда грузового транспорта, сложность получения градостроительного плана участка и исходно-разрешительной документации, необходимость перекладки большого количества коммуникаций. Несмотря на одинаковый уровень затрат на строительно-монтажные работы, цены на проект внутри МКАД будут существенно выше за счет дорогой земли, получения согласований, документации, техусловий и прочих факторов. Развитие рынка будет зависеть, по которым город будет предоставлять участки под склады.

realestate

realestate

×