Jump to content

Blogs

Объект культурного наследия как существенный риск при покупке земельного участка

Покажем, что объект культурного наследия (истории и культуры) может быть источником не только положительных эмоций, но и существенных ограничений и даже зепрета на использование земельного участка по целевому назначению. Рассмотрим виды зон ограничений (обобщенно можно называть их охранными зонами), в чем могут заключаться ограничения, насколько они могут быть существенными, как выявлять и управлять рисками. Территория объекта Маловероятно, что на самой территории объекта культурного наследия может находиться индивидуальный земельный участок. Территория памятника будет интересовать нас в первую очередь для отсчета от его границы - охранной зоны. Если границы территории памятника не описаны, например, в системе координат для ведения кадастровой деятельности, в первом приближении можно считать, что они проходят по линии внешней стены (ограждения) памятника либо по линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных его элементов, включая парковую территорию. Охранная зона Для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливается одна (единая) или несколько зон охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта /1/, /2/. Требование об установлении зон охраны объекта культурного наследия к выявленному объекту культурного наследия не предъявляется. В пределах охранной зоны хозяйственная деятельность запрещена, за исключением специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности В данной зоне устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений. Часто в зоне регулируемой застройки выделяются несколько подзон с индивидуальными градостроительными регламентами, при этом более строгие ограничения - в подзоне, ближней к объекту охраны. В целом в этой зоне строить можно, степень приемлемости ограничений при строительстве и реконструкции домов будет зависеть от вкусовых предпочтений собственников. Необходимо быть готовым: к снижению этажности и высотного габарита домов, использованию только натуральных материалов стен (камень, дерево, штукатурка), неброской кровле (оцинкованная фальцевая, пастельные цвета), неяркому нединамичному силуэту, деревяным окнам, кованным решеткам внешнего ограждения или деревянному штакетнику. Порой доходит до курьезов. Например, в зоне регулируемой застройки Новоиерусалимского монастыря (г. Истра Московской области) для строительства одноэтажного кирпичного гаража, находящегося на расстоянии нескольких километров от памятника, требуется согласование с органами охраны объектов культурного наследия, не принимая в расчет, что по линии от гаража до монастыря находятся многоэтажные дома и прочие высокие здания. Как в таких случаях не вспомнить слова одного из разработчиков соответствующей многокилометровой охранной зоны, сказанные в частной беседе: "Все это придумано не для охраны памятников, а для коррупции". Зона охраняемого природного ландшафта В пределах этой зоны запрещается или ограничивается строительство, реконструкция существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия. Важно помнить, что зона охраняемого природного ланшафта памятника может содержать больше ограничений, чем зона регулируемой застройки. Например, для района бывшей деревни Сычевка и части деревни Вельяминово (г.о. Истра Московской области) реконструкция и строительство домов на земельных участках для индивидуального жилищного строительства с 2017 г. запрещены, и данные запреты не отражаются в сведениях ЕГРН. Собственники таких участков продают их, как полноценные, хотя на них разрешено лишь выращивать травы и разводить пчел. Памятник культуры может накладывать ограничения на строительство в связи с охраной природного ландшафта на расстоянии нескольких километров, без учета административных границ, в том числе, находясь в ином субъекте РФ (например, музей-заповедник В.Д. Поленова в с. Страхово Заокского р-на Тульской обл. - на часть Тарусского района Калужской обл.). Защитная зона Защитные зоны объектов культурного наследия можно назвать временными охранными зонами. В соответствии со статьей 34.1 /1/ защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением: объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены предусмотренные статьей 56.4 /1/ требования и ограничения) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются: 1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 м от внешних границ территории памятника; 2) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля, для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 м от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. Региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от упомянутых выше, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта. В некоторых случаях ограничения по строительству в защитной зоне прописаны в документах территориального планирования, запрета на строительство до разработки проекта зоны охраны - нет. Так, для памятника федерального значения " Храм Троицы Живоначальной, 1644 г." в селе Троицкое Одинцовского района Московской области строительство разрешено, хотя проект зон охраны для этого памятника не разработан уже 60 лет как. В то же время, формулировки "разрешения" для данного памятника весьма расплывчаты. Например, запрещается строительство, "угрожающее сохранности сложившегося историко-культурного ландшафта или мешающие его визуальному восприятию". Или:"протяжённость зданий, завершений объёмов, цветовое решение и материал стен не должны быть дисгармоничны по отношению к объекту охраны; проектное функциональное назначение участков строительства в зоне влияния объекта культурного наследия должно быть увязано с исторически сложившейся функционально-планировочной организацией территорий и исключало внедрение застройки с низкими эстетическими качествами в ценные ландшафтно-видовые раскрытия, связанные с памятником...". Поэтому, нет ответа, во сколько обойдется проект дома, организации участка и его благоустройства, которые могут быть согласованы в органах охраны объектов культуры, и не разыграются ли мозолистые пальцы профильных специалистов? Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 /1/, проекта зон охраны такого объекта. "Потайная" охранная зона В соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) (охранные зоны памятников к ним тоже относятся) считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН. Однако, еще 5 лет это останется декларацией.Согласно ч. 8 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018 г. (в ред. №455-ФЗ от 27.12.2019) до 1 января 2025 года ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН, если такие зоны установлены до 1 января 2022 г. одним из следующих способов:1) решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятым в соответствии с законодательством, действовавшим на день принятия этого решения; 2) согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ в соответствии с законодательством, действовавшим на день данного согласования, в случае, если порядок установления зоны был предусмотрен указанным законодательством; 3) нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ; 4) решением суда. То есть, для части объектов культуры охранные зоны существуют, описаны в каком-либо документе в виде " от кола-до двора-через речку", и в ЕГРН не внесены. Расширенная охранная зона Нередко исходная охранная зона объекта культурного наследия увеличивается от первоначальной. Предвидеть это невозможно. Риск существенный, поскольку ожидать компенсации за непригодность участка к использованию от установления или расширения зоны охраны в настоящее время не приходится, в частности, практически не работает статья 57.1 Земельного кодекса. Всем, кому должен, прощаю. Резолюция ХVIII съезда органов охраны памятников истории и культуры 2019 г. рекомендует обратиться в Правительство РФ с просьбой рассмотреть возможность исключения из Земельного кодекса положения о денежной компенсации в случае установления защитных и охранных зон объектов культурного наследия. Неустановленная охранная зона В стране стоят на учете более 180 000 памятников истории и культуры. Вне зависимости от того, на какое количество из них могут быть выделены средства на охрану, количество памятников будет нарастать. В настоящее время зоны охраны установлены для меньшей части памятников. Поэтому количество пострадавших собственников земельных участков, лишенных возможности использовать их по назначению, и не получивших компенсации за фактическое изъятие участков, будет увеличиваться. Что можно рекомендовать при покупке земельного участка вблизи памятника культуры? 1) Держаться от памятника или потенциального памятника минимум на 100-150 м в населенном пункте, на 300 м - вне населенного пункта. Изучать историю места расположения участка для выявления таких объектов. 2) Учитывать возможное увеличение как защитной зоны, так и установленной охранной зоны памятника. 3) Уделять особое внимание крупным ансамблям, монастырям, музеям-усадьбам, достопримечательным местам действующим и потенциальным (Русская Палестина, Бородино, Есенинские места и пр.). В этих случаях безопасное удаление от ядра памятника может достигать нескольких километров. 4) Рассматривать границы зон охраны памятников по последней редакции документа их устанавливающего, не полагаясь на актуальность, например, правил землепользования и застройки. 5) Проверять застроенные земельные участки на предмет законности регистрации находящихся на них строений в части охранных зон объекта культурного наследия. Источники 1. Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»,ст. 34 2. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972 «Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации».    

Общее имущество супругов и его раздел при расторжении брака - планируемые изменения в Семейном Кодексе

Итак, что же может поменяться? 1. В частности, в п. 2 ст. 34 и ст. 38 Семейного кодекса РФ определение "общее имущество супругов" предлагается уточнить, придав ему более широкий смысл. Так, помимо прописанных сегодня видов общего имущества, планируется добавить безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги и их общие обязательства. Такая мера соотносится со ст. 128 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 18 марта 2019 г. № 34-Ф3, вступившего в силу с 1 октября. 2.В ст. 38 Семейного кодекса РФ предлагается включить норму о том, что в соглашении супругов или судебном решении о разделе общего имущества необходимо прописывать доли каждого супруга в общем имуществе и перечень объектов, которые передаются одному из супругов в счет установленной его доли в общем имуществе. Необходимость нормы обусловлена сложностью раздела имущества в виде прав на неделимые вещи, на доли супругов в различных корпоративных организациях. В большинстве случаев раздел таких объектов резко уменьшает их стоимость. Законопроектом предлагается указать на недопустимость деления в судебном порядке такого имущества и признавать право на них за одним супругом в счет стоимости его доли в общем имуществе. Если же стоимость имущества превысит стоимость причитающейся ему доли, в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация, порядок и сроки выплаты которой надлежит определить суду. Также предусматривается возможность не только отсрочки или рассрочки судом компенсационной выплаты в счет полученной доли, но и залога имущества, а также запрета на его отчуждение до момента выплаты компенсации. 3. В ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ предлагается ввести положение, которое, по мнению авторов законопроекта, позволит защитить интересы супруга, не выражавшего согласие на сделку по отчуждению общего имущества: в этом случае действия супруга-отчуждателя без согласия второго повлекут уменьшение размера его доли в общем имуществе. 4. В ст. 42 Семейного кодекса РФ предусматривается изменение, которое обеспечит защиту интересов как супругов, так и их кредиторов. Так, если права супругов на имущество подлежат госрегистрации, то возникновение, изменение и прекращение таких прав возникнет для супругов с момента заключения брачного договора, а для третьих лиц – с момента госрегистрации. 5. Пункт 2 ст. 42 Семейного кодекса РФ, устанавливающий возможность обращения взыскания долгов за счет общего имущества супругов по заключенным одним из супругов обязательствам, предлагается скорректировать, освободив общее имущество от такого рода долгов, если в суде будет установлено, что соответствующие обязательства у другого супруга возникли хотя и в браке, но в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений или использованы им не на нужды семьи. 6. В Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предлагается внести изменения, согласно которым
госрегистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество будет проводиться как на основании заявления одного из супругов, так и на основании решения госрегистратора прав в случае, если право общей совместной собственности возникает в силу закона (то есть, в силу гл. 7 Семейного кодекса РФ). 7. Планируется устранить противоречия, существующие между законодательством о банкротстве, Семейным кодексом РФ и ГК РФ. Согласно ч. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве) финансовый управляющий включает в конкурсную массу супруга-должника все общее имущество обоих супругов (бывших супругов) и в случае, если после его реализации и удовлетворения требований кредиторов в пределах доли супруга-должника остаются какие-то средства, они выдаются супругу должника. Для устранения явного перекоса в пользу интересов кредиторов предлагается данную норму изложить иначе, указав, что реализация имущества гражданина, имеющего супруга (бывшего супруга), если оно не разделено ранее, должна производиться сначала после раздела общего имущества по правилам семейного законодательства, и лишь затем имущество супруга-должника подлежит реализации по общим правилам о банкротстве гражданина. Кроме того, предлагается дополнить закон о банкротстве новой статьей 213.33 о совместном банкротстве супругов, имеющих общие долги, по их заявлению. 8. Законопроектом также планируется дополнить положения ч. 1 ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I. Так, если нотариусу станет известно о наличии производства по делу о банкротстве наследодателя, предлагается ввести правило о приостановлении выдачи пережившему супругу свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Это необходимо для того, чтобы учесть интересы кредиторов наследственной массы. В случае принятия предлагаемых изменений вступление закона в силу запланировано с 1 марта 2020 года.   
 

Спасти покупателя загородной недвижимости

Недавно поступил запрос на сопровождение сделки по покупке земельного участка в коттеджном поселке московского региона. Покупателю хотелось: "проверить все необходимые документы на этот участок (межевание, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН, разрешение на строительство и т.д), заказать экспертизу почвы и уровень грунтовых вод, оформить кредит или ипотеку на покупку участка и получить право собственности и другие разрешающие документы на землю". Понятно, что при таких исходных данных сразу захотелось переговорить, как мы будем сотрудничать. Поскольку покупателю хотелось выйти на сделку в течении считанных на одной руке дней, мы предложили провести экспресс-оценку целесообразности покупки выбранного участка. Признаться, чтобы не считал по данному вопросу покупатель, мы всегда предлагаем начинать именно с этого - "Оценки экологических, санитарно-эпидемиологических, эксплуатационных и некоторых юридических рисков приобретения в собственность объекта недвижимости...". - Давайте начнем с рисков, а потом уже гумус в почве определим,наличие радиактивных изотопов и уровень грунтовых вод. Очень большой процент загороднй недвижимости категорически не может быть рекомендован к покупке. - Надеюсь, это не про выбранный мною участок? И что это означает на практике? - Пока не известно: про вас или не про вас, мы еще даже кадастрового номера участка не знаем. А случаев множество. Одному нашему клиенту так "не везет" (или везет ?), что уже от четвертого участка подряд приходится отказываться. - По каким причинам? - Причины всегда разны. Если коротко,например, по одному участку были признаки предыдущей сделки, совершенной под давлением, кроме того - без согласия супруги, без реальных расчетов по договору. Второй участок - для индивидуального жилищного строительства- находился в территориальной зоне, не предназначенной для этой цели, и имел на большей части площади напряженность электрического поля выше ранее действовавшей санитарной нормы. Третий участок в советское время был оформлен на лицо, не достигшее возраста дееспособности, с неудостоверенными должным образом исправлениями в документах. Сейчас право зарегистрировано, но это значения не имеет. Четвертый - находился в зоне минимальных расстояний сразу двух магистральных трубопроводов, где стороительство запрещено. За полтора дня выбранный покупателем участок был изучен. Выявлено, что приобретение участка сопряжено со значительными рисками. 1) По нашему мнению, главным риском является возможное банкротство застройщика и аффилированных с ним компаний, как следствие - брошенность поселка и/или признание предстоящей сделки недействительной, совершенной в ущерб интересам кредиторов, т.к. сделка панируется по цене ниже рыночной. Поскольку взаимоотношения застройщика и покупателей строящейся им недвижимости перешли из хозяйственного спора в уголовный, маловероятно быстрое и удовлетворительное для покупателей решение. 2) Поселок управляется УК, созданной застройщиком для вечного "доения" жителей. Членские взносы высокие. 3) Застройщик КП не выполняет принятые на себя обязательства по созданию инфраструктуры. Нет ни одного фактора, чтобы что-то изменилось в лучшую сторону. 4) Участок находится на недостаточном удалении от строящегося мусоросжигательного завода. Роза ветров неблагоприятная. 5) Рассматриваемый участок накладывается на другой участок. Имеется реестровая ошибка. 6) В случае готовности к сделке необходимо получить градостроительный план участка и другие документы по поселку и участку чтобы дополнительно изучить возможные ограничения в строительтсве на участке и его использовании. 7) Объект не выглядит привлекательным настолько, чтобы заключать по нему авансовое соглашение в оговоренном размере. Представляется, что сумма аванса должна быть уменьшена втрое. 8) Участок находится на единственной дороге к нескольким сотням участков поселка, что приведет к загрязнению участка шумом, пылью и выхлопными газами. Вызывает сомнение пропускная способность въездной группы поселка. 9) Необходимо уточнить, не находится ли часть участка на насыпном грунте значительной толщины, на которой усадка до естественной плотности может занимать от 2 до 12 лет. Полного сопровождения сделки не будет. Но зато еще один покупатель"спасен". На чём бы нарисовать очередную звездочку?

Как и на кого проходит замена страхователя в случае его смерти?

Если страхователь, заключивший договор страхования имущества, умер, то его права и обязанности переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования. В других случаях замены страхователя его права и обязанности переходят к новому собственнику с согласия страховщика, если договором или законом не предусмотрено иное. Если умер страхователь, заключивший договор личного страхования в пользу третьего лица, то его права и обязанности, определяемые этим договором, переходят к третьему лицу с его согласия. При невозможности выполнения этим лицом обязанностей по договору страхования его права и обязанности могут перейти к лицам, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанности по охране прав и законных интересов застрахованного лица.   

Документы страхования - что должно быть написано в полисе?

Обязательно проверяйте всю информацию, которая должна содержаться в страховом свидетельстве (полисе):  Наименование документа Наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика Фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес Указание объекта страхования Размер страховой суммы Указание страхового риска Размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения Срок действия договора Порядок изменения и прекращения договора Другие условия по соглашению сторон, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключения из них Подписи сторон Проверяйте состав, правильность написания, соответствие документам и договоренностям, озвученным устно! Обратите внимание на мелкий текст и разборчивость подписей.
 

Геометрия для загородной недвижимости

В практике работы каждого риэлтора, занимающегося загородной недвижимостью, возникают геометрические задачки, и желательно иметь инструментарий, позволяющий решать их, не прибегая в каждом случаи к помощи кадастровых инженеров. Задача 1: определить растояние между двумя точками с известными координатами у земельного участка или строения. Предположим, необходимо сравнить, соответствует ли длины сторон участка с межеванием по ЕГРН и по установленному забору. Если в прежних выписках из ЕГРН были и дирекционные1 углы границ участка с межеванием, и линейные проложения (длины между поворотными точками границ), то в сегодняшних - есть только координаты точек. Сервис "Измерения" Публичной кадастровой карты (ПКК) округляет все измеренные расстояния до 1 м, что во многих случаях слишком грубо. ( 1Дирекционный угол - горизонтальный угол, измеряемый по ходу часовой стрелки от 0 градусов до 360 градусов, между северным направлением осевого меридиана зоны прямоугольных координат и направлением на ориентир). Расстояние Lmn между двумя точками (m и n) с известными кадастровыми координатами вычисляется по формуле (1): Lmn=√((Хm-Xn)2 + (Ym-Yn)2), (1), где Хm,Хn и Ym,Yn - соответственно абсциссы и ординаты точек m и n. Задача 2: проверить правильность кадастровых измерений для строения (участка). Однажды в техническом плане на загородный дом опытнейший кадастровый инженер допустил ошибку: эркер был изображен с визуально заметным смещением от правильного проектного (фактического) положения. Вычисления по формуле (1) позволили установить, насколько эркер смещен от фактического положения, и какие исправления координат надо внести в техплан.(Заодно мы проверили, правильные ли габаритные размеры дома по техплану). Задача 3: установить, попадает ли участок и/или строение в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Естественно, что координаты самой ЗОУИТ не известны (точне - не внесены в ЕГРН, иначе зачем бы нам что-то самостоятельно вычислять), но могут быть рассчитаны через координаты другой ЗОУИТ. Например, сегодня в ЕГРН внесены координаты границ охранных зон (ОЗ) многих магистральных газопроводов (всегда 25 м от оси трубопровода в каждую сторону), но не внесены - координаты границ зон минимальных расстояний (ЗМР) (от 100 до 350 м от оси трубы в каждую сторону, подробнее см. пост "Дом у газовой магистрали: снести нельзя оставить"). Линии границ ОЗ и ЗМР эквидистантны: зная минимальное расстояние от рассматриваемой точки до ОЗ, можно вычислить по линейной зависимости и расстояние до ЗМР. Напомним, что в ОЗ и ЗМР строительство запрещено. Обратимся к рисунку (скану) обезличенного фрагмента ПКК, на котором интересующий нас участок помечен условным номером "100". Необходимо определить, попадает ли точка "1" границ участка в ЗМР (в данном случае по иным достоверным источникам информации - это 100 м от оси трубы в каждую сторону) магистрального газопровода. Последовательность действий такова. Заказываем через МФЦ выписку о границе ОЗ данного газопровода. Электронного заказа пока нет. Как минимум в МФЦ надо указать номер ЗОУИТ, вид ЗОУИТ ( в нашем случае - инженерных сетей) и документ-основание для внесения в ЕГРН (надо указать - "Другой"). Так как такие выписки заказываются редко, сотрудник МФЦ может не знать, как заполнять заявку. На бумажном носителе сведения о границах ЗОУИТ будут стоить 1500 руб., в электронном виде - 300 руб. В электронном виде на вашу почту придет XML-файл, из которого, тем не менее, можно взять расположенные рядом с точкой "1 нужные координаты границ ЗОУИТ (ОЗ газопровода - в нашем примере). В кадастровой системе координат ось "Y" идет с запада на восток, ось "X" - с юга на север (см. скан). Как выбрать точки "5" и "6"на границе ОЗ , чтобы минимальное расстояние (перпендикуляр) "1-7" был внутри треугольника "1-6-5"? Очень просто. Ордината "у" точки "5" должна быть меньше, чем у точки "1", а у точки "6" - больше, чем у точки "1". На сколько именно "больше" и "меньше" - значения не имеет, но важно, чтобы это было в пределах прямого отрезка границы ОЗ. Далее по формуле (1) определяем длины сторон треугольника "1-5", "1-6" и "5-6". Определяем внутренний угол треугольника "1-5-6" при точке "5" по теореме косинусов, формула (2): а2 = в2 + с2 - 2•в•с•cosα, (2), где а - длина стороны, противоположной углу α, в и с - длины сторон, прилегающих к углу α. В нашем случае а="1-6", в= "1-5", с= "5-6", α="1-5-6". Расстояние от точки "1" до ОЗ из прямоугольного треугольника будет: "1-7"= в•sin α= "1-5"• sin α. Расстояние от точки "1" до ЗМР будет: "1-7"+ Lоз-Lзмр, где Lоз и Lзмр - сответственно размер ОЗ и ЗМР от оси трубопровода в каждую сторону. Задача 4: установить место на участке с межеванием расположения будущего строения или проверить отступ существующего строения (без координат) относительно ЗОУИТ. Решение аналогично Задаче 3. Сначала необходимо вычислить кадастровые кординаты ближайшего к ЗОУИТ угла дома. Для этого по формуле (3) определяем дирекционный угол одной из сторн участка, например, "1-2": tgβ=I(Y2-Y1)/(Х2-Х1)I, (3), где β - дирекционный угол стороны участка "1-2", Y2,Y1 и Х2,Х1 - соответственно ординаты и абсциссы точек "1" и "2". Далее, зная положение дома на участке, вычисляем кадастровые координаты одного из углов дома. Задача 5: геодезические координаты объекта перевести в кадастровые или наоборот. Предположим, что при прежнем установлении ЗОУИТ использовались не кадастровые, а геодезические координаты. Надо пересчитать в одну систему. Для этого можно использвать бесплатные конвертеры, доступные в интернете. При пересчете важно не упустить из виду зону местной кадастровой системы координат. Например, для Московской области - это зоны 1 и 2 местной кадастровой системы координат МСК-50. Используя упомянутое выше, иногда получается раньше собственника, его риэлтора и кадастрового инженера узнать об обследуемом объекте недвижимости кое-что важное. Как кому, нам это доставляет большое удовольствие.  

Склады в аренду в Москве и непосредственной близости от МКАД

Компании все острее нуждаются в складах для внутригородской логистики с повышением роли оперативности доставки товара до клиента. Дефицит складов в Москве и в непосредственной близости от МКАД (пример: Аренда склада улица Подольских Курсантов или Аренда склада Царицыно) на фоне высокого спроса. Специалисты расходятся в оценках перспектив создания новых объектов в Москве: ценовые и бюрократические издержки могут оказаться очень высокими. В ближайшие время складской рынок ждет развития в черте Москвы и рядом с МКАД, причем некоторые объекты являются устаревшими постройками производственного назначения (пример: Склад аренда Каширское шоссе Видное), зачастую имеющими низкие потолки и недостаточно прочные полы при отсутствии современных систем пожарной безопасности. Но даже такие объекты являются востребованными со стороны арендаторов, это связано с возможностью максимально быстро доставлять заказ до конечного пользователя. В 2019 году складов, находящихся в черте города и на удалении до 5 км от МКАД, введено не было. По прогнозу, в 2020 году ожидается строительство. Склады для внутригородской логистики крайне востребованы, особый спрос на внутригородские склады предъявляют продуктовые ритейлеры и дистрибьюторы, а также логисты, которые обслуживают данный сектор. Со стороны этого сегмента были и будут востребованы здания, расположенные в городской черте, с максимальной транспортной доступностью, оборудованные холодильным, морозильным и другим оборудованием. В непосредственной близости от МКАД пустует огромное количество земельных участков, камнем преткновения всегда являются стоимость земли. На сегодня действуют довольно существенные ограничения, препятствующие активному складскому девелопменту внутри столицы, ограничения въезда грузового транспорта, сложность получения градостроительного плана участка и исходно-разрешительной документации, необходимость перекладки большого количества коммуникаций. Несмотря на одинаковый уровень затрат на строительно-монтажные работы, цены на проект внутри МКАД будут существенно выше за счет дорогой земли, получения согласований, документации, техусловий и прочих факторов. Развитие рынка будет зависеть, по которым город будет предоставлять участки под склады.

realestate

realestate

Сдавать в аренду офисные, складские и торговые помещения по БТИ или по БОМА?

Сделать Ваши площади максимально эффективными. Расчеты по стандартам BOMA - это доход для собственника, понятные условия работы для арендатора. Специалисты в России профессионально занялись измерением и расчетом площадей по стандартам BOMA. На любой стадии: когда здание еще «на бумаге» или уже введено в эксплуатацию, специалисты помогут эффективнее использовать его площадь и, при необходимости, скорректируют планировочное решение. Стандарт BOMA (БОМА), измерение и расчет офисных, складских  и торговых площадей. BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, публикующая стандарт, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой недвижимости. Стандарт BOMA - широко распространенный метод измерения площади в коммерческой недвижимости. Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Владельцы объектов недвижимости и брокеры отдают предпочтение Стандарту BOMA по многим причинам: 1. Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, зоны разгрузки товара и т.д. 2. С ростом арендной платы арендаторы хотят иметь чёткое представление о площади, которую они занимают и о факторах, формирующих арендную плату. Кроме того почти все иностранные арендаторы привыкли работать со знакомым им методом расчёта площадей по стандарту БОМА, который играет важную роль при заключении договоров. 3. Стандарт БОМА даёт возможность сравнить ваше здание с другими объектами, так как это наиболее широко распространённый стандарт в индустрии, на котором основана арендная плата. 4. Расчёт БОМА по чертежам, когда здание ещё проектируется, позволит скорректировать планировку, если здание не отвечает требованиям заказчика. В России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением. Существует масса тонкостей, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит коэффициент эффективности использования площадей.

realestate

realestate

Дом у газовой магистрали: снести нельзя оставить

Рассмотрим риски приобретения застроенного или незастроенного земельного участка, находящегося вблизи магистрального газопровода. Риски и последствия Можно выделить два вида рисков соседства с магистральным газопроводом: эксплуатационные, - связанные с возможностью взрыва и пожара на трубопроводе, и - нарушения охранных зон. Последние, в свою очередь, следует разделить на собственно охранные зоны (ОЗ), которые призваны защитить трубопровод от несанкционированного воздействия при земляных, строительных и иных работах, и зоны минимальных расстояний (ЗМР), устанавливаемые для защиты жизни и здоровья людей, а также сохранности строений при авариях на газопроводах. Опасными производственными факторами трубопроводов являются: разрушение трубопровода или его элементов, сопровождающееся разлетом осколков металла и грунта, возгорание продукта при разрушении трубопровода, открытый огонь и термическое воздействие пожара, взрыв газовоздушной смеси, обрушение и повреждение зданий или сооружений, пониженная концентрация кислорода, дым, токсичность газов и продуктов их горения. Авариии и катастрофы на магистральных газопроводах случаются регулярно, по несколько случаев ежегодно (2014 - 6, 2015 - 7, 2016 - 7, 2017 - 4 , 2018 - 8, /1/). Тем не менее, среди покупателей загородной недвижимости можно встретить таких, которые и при известной близости трубы рядом с участком считают эксплуатационные риски чьими-то страшилками. Про таких людей, перефразируя мысль известного писателя, можно сказать, что у них стремление к знанию и личной безопасности не превышает естественных дефектов психики. При этом верным будет лишь то, что угроза жизни и здоровью от соседства магистрального трубопровода - на три порядка меньше (по количеству случаев), чем риски нарушения ОЗ и/или ЗМР газопровода, сопряженные с возможным последующим сносом незаконного строения. Охранная зона для всех магистральных газопроводов равняется 25 м от оси трубы в каждую сторону. ЗМР же в зависимости от диаметра трубы магистрального газопровода и давления газа в нем (не считая зоны вечной мерзлоты) для всех типов прокладки составляет от 100 м до 350 м от оси трубы в каждую сторону. Как аксиому следует принять, что всякое жилищное строительство в ОЗ газопровода (любого) запрещено. Относительно ЗМР мнения разделились. Честно говоря, не интересно вникать в аргументы тех заинтересованных лиц со стороны собственников участков в ЗМР, которые считают, что в ЗМР можно что-то строить, поскольку: это "новый термин", "неопределенное понятие", "не установлены правила принятия ЗМР" и т.п. Поражающие факторы взрыва и пожара не возможно отменить поисками огрехов в законодательном регулировании. Пока оставим вопрос "справедливости наказания" для собственников земельных участков в ЗМР в виде сноса всех строений, находящихся в них, а также возможностей избежать его. По нашему мнению, никакой вариативности подходов к ЗМР быть не может на протяжении уже примерно 40 лет. В ЗМР ничего строить нельзя, хотя и не запрещается иметь участки в собственности или на другом праве. В скучной Врезке (можно пропустить) показано, с каких позиций активизировавшиеся в последние годы региональные дочки ПАО "Газпром" выигрывали судебные процессы о сносе домов и других строений в ЗМР магистральных газопроводов. Врезка Правовые, экономические и социальные основы обеспечения безопасности эксплуатации опасных производственных объектов определяются нормами Федерального закона № 116-ФЗ от 21.07.1997 года «О промышленной безопасности опасных производственных объектов», которые направлены на предупреждение аварий на опасных производственных объектах и обеспечение готовности организаций, эксплуатирующих опасные производственные объекты, локализации и ликвидации последствий указанных аварий. В соответствии с ч. 1 ст. 2 № 116-ФЗ, опасными производственными объектами в соответствии с настоящим Федеральным законом являются предприятия или их цехи, участки, площадки, а также иные производственные объекты, указанные в Приложении 1 к упомянутому закону. Согласно пункту «в» Приложения № 1 № 116-ФЗ, к категории опасных производственных объектов относятся помимо прочих, объекты, на которых получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются горючие вещества – жидкости, газы, способные самовозгораться, а также возгораться от источника зажигания и самостоятельно гореть после его удаления. Согласно п. 1 ст. 3 № 116-ФЗ, требования промышленной безопасности - это условия, запреты, ограничения, содержащиеся в упомянутом законе, других федеральных законах, принимаемых в соответствии с ними нормативных правовых актах Президента РФ, нормативных правовых актах Правительства РФ, а также федеральных нормах и правилах в области промышленной безопасности, соблюдение которых обеспечивает промышленную безопасность. В целях обеспечения защищенности жизненно важных интересов личности, безопасности людей и имущества от поражающих факторов при возникновении аварий на магистральных трубопроводах, при проектировании и строительстве магистральных газопроводов законодателем установлены минимальные безопасные расстояния от оси газопроводов до зданий, строений, сооружений в соответствии с таблицей 4 п. 7.15 Свода правил СП 36.13330.2012 СНиП 2.05.06-85* «Магистральные газопроводы», таблицей 4 п. 3.16 СНиП 2.05.06-85* «Магистральные трубопроводы». В соответствии со ст. 28ФЗ «О газоснабжении в РФ» (№ 69-ФЗ от 31.03.1999) наземельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией. Частью 4 ст. 32 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", являющейся императивной нормой, установлено, что здания, строения, сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушение. (Примечание. До 1 января 2022 г. положения части 4 ст. 32 применяются с учетом положений, предусмотренных частями 38 - 43 статьи 26 N 342-ФЗ от 3 августа 2018 г., см. ниже Врезки). В силу ст. 90 ЗК РФ на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. Статьей 42 ЗК РФ в качестве одной из обязанностей собственников земельных участков закрепляется соблюдение при их использовании требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также непрепятствие организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф. Конституционный суд РФ в определении от 06.10.2015 № 2318-О указал, что подобное регулирование правового режима ( с учетом п.6 ст. 90 ЗК РФ, ч.6 ст. 28 и ч.4 ст.32 ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации") земельных участков, на которых расположены объекты системы газоснабжения, необходимо для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области в целях обеспечения благоприятных условий проживания посредством соблюдения требований, установленных нормативными правовыми актами и градостроительными нормами и правилами, а также контроля за их выполнением, и что установленные федеральным законодателем ограничения фактического использования земельных участков, на которых размещены объекты системы газоснабжения, обусловленные взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транспортируемого по газораспределительным сетям, и предусмотренные в связи с этим особые условия использования данных земельных участков и режим осуществления на них хозяйственной деятельности направлены не только на обеспечение сохранности объектов системы газоснабжения при её эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан, на обеспечение безопасности. В силу ст. 11 № 116-ФЗ, организация, эксплуатирующая опасный производственный объект, обязана организовывать и осуществлять производственный контроль за соблюдением требований промышленной безопасности в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 10.03.1999 года № 263 утверждены Правила организации и осуществления производственного контроля за соблюдением требований промышленной безопасности на опасном производственном объекте, которые включают в себя условия, запреты, ограничения и другие обязательные требования, содержащиеся в федеральных законам и иных нормативных правовых актах, а также в нормативных технических документах, которые принимаются в установленном порядке и соблюдение которых обеспечивает промышленную безопасность.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Притормозили По имеющимся оценкам, в ЗМР газопроводов и других магистральных трубопроводов (нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) попадают около 1,5 млн строений /2/. Представляется, что эта цифра в 3-5 раз завышена, не подтверждается практикой (иначе примерно 3-4 застроенных участка из 100 "должны" находиться в ЗМР плюс незастроенные, чего нет даже в густонаселенных местностях), но тем не менее речь идет о сотнях тысяч собственников. Например, поиск в информационной системе судебных актов по ключевым словам " зоны минимальных расстояний" выдает более 30 тысяч соответствующих дел во всех регионах РФ. По большинству исков газотранстпортных организаций принимаются решения о сносе строений в ОЗ и ЗМР /3/. Однако с июня 2019 г. не удается найти ни одного решения о сносе домов в ЗМР. По данным СМИ, часть исков была отозвана, по другим делам транспортирующие организации перестали являться в суд. С момента поручения президента Путина, данного им в два с половиной года назад на Прямой линии - "отстать от собственников" ( не переваливать всю вину на застройщиков) - хорошего решения не найдено, не смотря на множественные обсуждения проблемы в Правительстве, Госдуме, Совете Федерации, Общественной палате. Ничего удивительного. Если застройщики не виноваты, то ущерб им от сноса зданий и невозможности использовать участки по назначению должны компенсировать солидарно местные, региональные и федеральный бюджет, а также газотранспортные организации как не обеспечившие контроль за эксплуатацией опасных объектов трубопроводного транспорта. Средняя сумма компенсаций собственникам при сносе строений и изъятии участков составляет сегодня 2-3 млн. руб. Если отталкиваться от 1,5 млн. объектов в ЗМР, то на компенсации потребуется 3-4,5 триллиона рублей. Неподъемные суммы. Так, материальный ущерб от аварий на магистральных газопроводах составил в 2017 г. 79 млн. руб., в 2018 г. - 79,6 млн. руб. /1/, а чистая прибыль Газпрома в 2018 г. - 1,43 трл руб. Недавно внесенный в ЕГРН без решений органов исполнительной власти , т.е. с нарушенем закона, границы ЗМР магистральных газопроводов сегодня преимущественно исключены из ЕГРН. Но отражены ОЗ большой части таких трубопроводов. У органов исполнительной власти появился мощный "аргумент" в противодействии газовому монополисту (муниципалитеты и пр. обычно не поддерживают иски дочек Газпрома о сносе домов). Как известно, к 1 января 2022 г. все зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), к которым относятся и ЗМР, должны быть внесены в ЕГРН. А кто не успел, тот опоздал. Исполнительной власти осталось "продержаться" не так много, чтобы ЗМР теоретически никогда не были внесены в ЕГРН. Ведь "работа занимает все отведенное на нее время" (С). Например, Проект постановления Правительства "Об утверждении Правил охраны магистральных газопроводов", разработанный еще в 2017 г., посвященный в том числе порядку установления и внесения в ЕГРН ЗМР, не утвержден до сих пор. Что дает собственникам отсутствие ЗМР в ЕГРН? С 4 августа 2018 г. нельзя сносить здания, строения, соружения, объекты незавершенного строительства (далее обобщенно - "строения") до внесения в ЕГРН границ ЗМР (подробнее см. ч.38 ст. 26 № 342-ФЗ от 03.08.2018). Строения в ЗМР, границы которых внесены в ЕГРН, подлежат сносу (ч. 39 ст. 26 № 342 -ФЗ от 03.08.2018), за исключением следующих случаев: 1) строения были созданы при наличии согласования с уполномоченной газотранспортной организацией, кроме случаев, если указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавшего на момент его выдачи; 2) строения возведены, созданы до дня ввода в эксплуатацию магистрального газопровода, и получено согласование уполномоченной газотранспортной организации, за исключением случаев, если указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи; 3) к строениям в ЗМР или к указанным трубопроводам реализованы технические и (или) технологические решения, в результате которых отсутствует угроза жизни и здоровью граждан и (или) безопасной эксплуатации магистральных трубопроводов; 4) применительно к трубопроводам, в порядке, установленном Правительством РФ в соответствии с N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" от 21.07.1997 г., разработаны обоснования безопасности с реализацией технических и (или) технологических решений, в результате которых обеспечиваются достижение допустимого риска нахождения зданий и сооружений в ЗМР и безопасная эксплуатация самих трубопроводов. С уверенностью можно предположить, что случаи-исключения сноса индивидуальных жилых и подобных домов в ЗМР, указанные в предыдущем абзаце, на существующих газопроводах будут встречаться на практике крайне редко. Например, о каких "согласованиях" (п.п.1),2)) с собственниками домов могла идти речь, если место расположения трубопровода десятилетиями зачастую было неизвестно даже органам муниципальной власти? Компенсации за снос домов В сответствии с ч. 40 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018 г. снос строений в ЗМР, отраженным в ЕГРН (за исключением строений, в отношении которых принято решение о сносе/приведении в соответствие самовольной постройки), осуществляются на основании соглашений собственников этих трубопроводов, органов государственной власти или местного самоуправления с собственниками строений, а при отсутствии согласия собственников строений - исключительно на основании решения суда. Указанные соглашения заключаются по правилам, установленным в соответствии с Земельным кодексом, соответственно для заключения соглашений о возмещении убытков, причиненных в связи с установлением ЗОУИТ, соглашений о выкупе земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, возмещении за прекращение прав на земельные участки, использование которых в соответствии с их разрешенным использованием невозможно, в связи с установлением ЗОУИТ. В данных случаях убытки собственников строений, связанных с их сносом/приведением в соответствие, определенные исходя из рыночной стоимости таких объектов и иных убытков, связанных со сносом или приведением их параметров или разрешенного использования (назначения) в соответствие с установленными ограничениями, в том числе упущенная выгода. Убытки возмещаются (подробнее - в ч.41 ст.26 342-ФЗ от 03.08.2018 г.) собственниками магистральных газопроводов, в целях предупреждения негативного воздействия которых устанавливаются ЗМР, если земельные участки были приобретены или предоставлены и (или) строения возведены, созданы до дня ввода в эксплуатацию соответствующего трубопровода либо после дня ввода в эксплуатацию соответствующего трубопровода при выполнении хотя бы одного из следующих условий: а) непредставление сведений о месте нахождения трубопровода в уполномоченные орган государственной власти или орган местного самоуправления; б) наличие согласования с организацией - собственником (правообладателем) системы газоснабжения или уполномоченными ими организациями, если будет установлено, что указанное согласование выдано с нарушением требований законодательства, действовавших на дату его выдачи. Убытки возмещаются уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления в случаях, если строения возведены, созданы на основании необходимых для этого согласования и (или) разрешения, выданных этими уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления, и в соответствии с ними, за исключением случаев, упомянутых в предыдущем абзаце. Убытки возмещаются уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления, предоставившими земельный участок, вид разрешенного использования которого допускает строительство зданий, сооружений, или принявшими решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусматривающий такое строительство, в случаях, если для возведения, создания зданий, сооружений в соответствии с законодательством не требуется получения разрешения на строительство, за исключением случаев, упомянутых в двух предыдущих абзацах. При расчете размера возмещения убытки определяются исходя из параметров зданий, сооружений, соответствующих установленным требованиям, требованиям разрешений на строительство (ч. 42 ст. 26 342-ФЗ от 03.08.2018 г., п. 5 ст. 57.1 ЗК РФ). Подводя итоги 1. По нашему мнению, на сегодняшний день проблема ЗМР магистральных газопроводов решена удовлетворительным образом. Идеального решения быть не может, т.к. "совместными усилиями" властей, собственников участков и вдладельцев трубопроводов ситуация формировалась более 60 лет. Участки для строительства предоставлялись в ЗМР, строения регистрировались в том числе по "дачной амнистии", газотранспортные организации не проявляли необходимой оперативности в оповещении собственников участков о их нахождении в ЗМР. В одночасье все привести в красивое состояние не возможно из-за цены вопроса в несколько триллионов рублей. Как нам кажется, принято правильное политическое решение. Во-первых, у газового монополиста отобрана дубина сноса домов: ЗМР в основном исключены из ЕРГН, а без этого решения о сносе в целом не возможны. Во-вторых, Правительство явно не спешит утверждать Положение о ЗМР магистральных газопроводов. Возможно, что это не будет сделано еще несколько лет. В-третьих, теперь тем собственникам, которые ни в чем не виноваты, полагается компенсация за снос их домов в ЗМР. Остальным - нет, и дома будут сноситься. 2. Ключевым вопросом чтобы компенсация собственникам сносимых строений в ЗМР выплачивалась будет соблюдение ими "добросовестности, разумности и осмотрительности" при строительстве /5/. Абсолютно очевидно, что отсутствия ограничений на участок в ЕГРН, а также регистрация права на строение Росреестром - не достаточно, чтобы считать, что эти условия выплнены. Собственно побудительным мотивом написания данного поста было наше участие в анализе загородного дома, который оказался на границе ЗМР, и споры с риэлтором продавца, который ("не обыкновенный риэлтор, а юрист с 30-летним стажем") убеждал нас, что "все в поселке согласовано и все в порядке". - Флаг в руки. В данном поселке около 100 участков в ЗМР магистрального газопровода, на части участков есть построенные дома. При этом охранная зона этого магистрального газопровода - в ЕГРН. Следовательно: к сносу домов - приготовиться! 3. Чтобы ситуация с ЗМР совсем устаканилась, надо еще кое-что подкрутить. Например, надо "поставить на вид" трубопроводним монополистам. Прекратите казаться роялистами больше, чем сам король. Посмотрим на ущерб от аварий на газопроводах. 2018 год. "Рекордные" 8 аварий. Ни одного пострадавшего, ущерб третьим лицам отсутствует. При этом как было, так и есть, предположим, - 1,5 млн строений в ЗМР плюс-минус 1%. Аналогично - предыдущие годы. 2009 год. Москва, rрупнейшая авария на ул. Озерной, факел огня высотой 200 м, 5 пострадавший, жертв нет, повреждено 70 машин. Возможно, за 10 лет сосульками убило больше людей, чем при авариях на газопроводах. Ни в коем случае не призываем снижать ЗМР или попустительствовать их нарушителям. Но и не надо собственников ставить на дыбы. Все хорошо в меру. Вполне достаточно "показательных процессов" по сносу домов в ЗМР с их широким освещением в СМИ, в том числе - для "юристов с 30-летним стажем " и их клиентов. "Охоту" устраивать на всех нарушителей не следует. 4. Все сказанное по отношению к магистральным газопроводам относится также и к нефтепроводам и нефтепродуктопроводам. Для нефтепроводов ЗМР несколько меньше. Акцент на магистральные газопроводы сделан по причине того, что их в стане 175 тыс. км, а прочих - 75 тыс. км. 5. Продавцы и покупатели, а также их риэлторы, не надейтесь друг на друга: тщательно проверяйте объекты загородной недвижимости. Источники 1. Трубы горят - стареющие газопроводы в тени строек века "Газпрома": https://www.interfax.ru/business/644278, 27.12.2018 2. "Дома на трубе": игра в молчанку, "МК", 01.11.2019 г. 3. Справка ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ОБОБЩЕНИЯ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ О СНОСЕ ЖИЛЫХ, ДАЧНЫХ И САДОВЫХ ДОМОВ,А ТАКЖЕ ИНЫХ ПОСТРОЕК, НАХОДЯЩИХСЯ В ОХРАННОЙ ЗОНЕ И ЗОНЕ МИНИМАЛЬНО ДОПУСТИМЫХ РАССТОЯНИЙ МАГИСТРАЛЬНЫХ ТРУБОПРОВОДОВ, утверждено Постановлением Президиума Пермского краевого суда 30 октября 2015 года. 4. Судья КС вступился за дачников в споре с «Газпромом» о сносе домов. Компенсации могут составить миллиарды рублей: https://tvrain.ru/teleshow/notes/ks_gazprom-490598/ , 01.08.2019. 5. Постановление Конституционного суда РФ от 03.07.2019 № 26-П с особым мнением судьи Гаджиева Г.А. 6. Решение №2-108/2019от 22.02.2019 Пестречинского районного суда Республики Татарстан. 7. Решение № 2-103/2019 от 25.06.2019 Кайтагского районного суда Дагестана. 8. Решение № 2-1044 от 15.04.2019 Сергиево-Посадского городского суда Московской области. 9. Решение № 2-1436/2019 от 20.02.2019 Щелковского городского суда Московской области.

ОБЫКНОВЕННАЯ ИСТОРИЯ

#СергейСавельев #ПравоВыбора #недвижимость 89115050427

ОБЫКНОВЕННАЯ ИСТОРИЯ (старый еврейский метод)

Встретился мне на днях старый почтенный еврей.
- Шабат шалом вам!*
- Здравствуйте!

Разговорились мы. И вот...

- Вот говорят: "Ви посмотрите сколько риэлтеров развелось! Вай-вай!"
А я вам скажу: "Ну и шо? Ви смотрите лучше, сколько из них настоящих евреев!"
- А мне недавно историю про Ротшильдов рассказывали, - говорю я. - Есть у них, типа, челночный метод переговоров, убеждения! Работает безотказно!
- Мою Сару спросите, дорогой мой, по этому вопросу. Ответит Вам: "Тю! Мой Мойша этих Ротшильдов за пояс заткнёт!"

- Расскажу Вам, как настоящему еврею, как кашерно работать нужно!

Нашёл, к примеру, квартирку неплохую по объявлению. Собственник продать не может: фото плохие, описание в объявлении некрасивое. Цена завышена. Так всегда бывает!

Договорись на просмотр. Приходишь.
- Хотите продать?
- Хочу! Но с риэлторами связываться не желаю, - говорит хозяин.
- А, если я продам дороже? - спроси.
- Ну, это меняет дело! Если сможешь, то конечно! Тогда и комиссию заплачу!
- БэсЭдэр*(1).

Встречаешься с другом-предпринимателем, но только не евреем. Как бы невзначай, рассказываешь:
- Ма нишма?*(2) Нашёл классную квартиру. И вкладываться не нужно, и цена хорошая.
- И чего?
- Хотел сам взять... себе. Да только-только купил другую квартирку на сдачу в аренду. А этот вариант лучше в сто раз... АЗ ОХ-Н-ВЕЙ!*(3) А сейчас так аренда хорошо идёт! Приезжие-командировочные снимают в 2,5 раза дороже!
- Да?
- Таки Да! И можно купить так, шо почти без денег.
- Это как?
- Ну, если ты хочешь, то только тебе могу отдать, как другу! Но, сам понимаешь, от сердца отрываю. Теряю, - каждый скажет...
- Ну, если выгодное вложение, то не обижу! Ты ж меня знаешь!
- Можно ипотеку взять!
- Не-е-е, на ипотеку не подпишусь!
- А, если без первоначального взноса? А квартиру сдавать так, шоб деньгами за аренду платёж покрывать? Шейлем мазаль!*(4)
- Ну, это другое дело! Только мне ипотеку не дадут. Я ж предприниматель.
- Если ваш друг - Шлимазл, то... *(5) Решу этот вопрос!
- Хорошо. За мной не заржавеет. Ты же знаешь!

Едешь в небольшой (не крупный) банк. Говоришь:
- Мне нужно Клиенту ипотечный кредит рассмотреть.
- Отлично. Приведешь клиента - плюс тебе в карму! - говорит банкир.
- Зачем плюс в карму? Лучше в карман! Я - почтенный еврей, а не шлепок с дороги! - отвечай. - Только у меня Клиент - предприниматель. Доходы небольшие, сами знаете! Но обороты по предприятию бешеные!
- Нужно подумать! - менеджер банка чешет в затылке. - Не дадим! Или процент выше будет.
- Товарищ! Но ви мешаете мне впечатляться! Ваши друзья через дорогу уже предложили процент, как зарплатнику.
- А у него там счёт что ли? - уточняет менеджер.
- Не знаю! - говоришь. - Предложите лучше, шоб я заплакал от счастья!
- Если бы он у нас счёт открыл, то без проблем! Тем более, если обороты хорошие!
- Бешеные, как тётя Роза с одесского привоза!
- Мы бы и тебя не забыли! - говорит банкир. - Помянули бы добрым словом за столом на корпоративе для лучших партнёров банка. Ты ведь идёшь? - спросит обязательно.
- Если кредит дадите, и мы успеем до вашего Нового Года квартиру ему купить, то всё равно приду!
- Ну так приходи с клиентом скорее. Откроем счёт ему. Всё быстренько рассмотрим без замедления! Пакет документов одновременно подавай с Объектом, - торопится уже, руки потирает.
- Тов! Хорошо - по вашему!

Возвращайся к другу. Бери в оборот, не стесняйся!
- Всё уладил. С банком договорился. Готовь документы быстро. Откроем счёт и сразу же квартиру берём.
- Без первоначалки?
- Да, я с оценщиком договорюсь!
- А квартиру-то пойдём смотреть? - спросит товарищ.
- А чего её смотреть? Я видел. Достаточно!
- Так хоть взглянуть на то, что покупаю!
- Да не трать время! Тебе в ней не жить! Отдашь мне в управление. Будешь получать доход, гасить ипотеку досрочно. Годика через 2-3 отобьем бОльшую часть. Потом о продаже подумаем. У тебя гешефт*(6) в чистом виде, деньги из воздуха получаются! И делать ничего не надо. Всё я сделаю!
- А твоя комиссия какая?
- Всё - твоё! И на ипотеку в банк немного... А мне каких-нибудь 2 тысяч в месяц достаточно будет за управление.
- Ну, тогда ладно!

Приходишь к продавцу:
- Покупателя на квартиру Вашу нашёл. Будем готовить документы к сделке. Подписываем договор!
- Что-то я не видел покупателя! - сомневается собственник.
- Видели - не видели... Какая разница? Познакомитесь на сделке! Через три дня будет. Документы будем готовить или спорить, как добрые соседи? Быстро нужно! Таки, хотели быстро и дорого?
- Да!
- Вот и подписываем, значит, скорее договор! Ах, да, забыл сказать - цену чуть-чуть нужно сбавить. А для Банка сделать завышение. Согласны? Вы своё, как договаривались, получите!

"И вот, молодой мой друг, Савва, довольны все! - говорит мне на прощанье старый еврей. - Вот так делают дела настоящие евреи!"

* Мирной доброй субботы! (поздравляют с вечера пятницы до вечера субботы)
*(1) Дословный перевод - "в порядке", аналог "Ок"
*(2) Что слышно? Как дела?
*(3) Когда хочется сказать - горе!
*(4) Полное счастье
*(5) Патологичный неудачник
*(6) Личная выгода в небольшом деле, требующем бескорыстия Еврейский - Народный танец (правовыбора.FM).mp3

Страхование: разбираемся в терминах, определениях и нюансах

Страхование представляет собой систему отношений по защите имущественных интересов физических и юридичес­ких лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, которые формируются из уплачиваемых или страховых взносов (страховых премий). Главные стороны таких отношений — страховщик и страхо­ватель. Согласно действующему законодательству в качестве страховщиков могут выступать юридические лица любой орга­низационно-правовой формы, имеющие лицензии на осуще­ствление страхования соответствующего вида. Страхователями (кто страхуется) могут быть юридичес­кие и физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона. Страхователи вносят денежные средства в фон­ды страхования и, при наступления страховых случаев, приоб­ретают право на получение соответствующих выплат. Взаимоотношения страховщика и страхователя регламен­тируются Законом РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 "Об орга­низации страхового дела в Российской Федерации", а также другими нормативными актами. По форме страхование мо­жет быть добровольным и обязательным. И то и другое стра­хование осуществляется на основе договора между страхов­щиком и страхователем. Правила добровольного страхования, определяющие общие условия и порядок его проведения, устанавливаются страховщиком самостоятельно. Страхование, осуществляемое в силу закона, называется обязательным. При добровольном страховании граждане и юридические лица сво­бодны в заключении договора. Обязательное страхование- частный случай установленного законом понуждения к зак­лючению договора.
 

Секретная дачная амнистия

Напомним, что до 1 марта 2021 г. садовые и жилые дома на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного строительства, можно регистрировать на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (ч. 12 ст. 70 ФЗ-218). При этом наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции дома, а также уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта не требуется. Одним из главных оснований приостановки кадастрового учета и (или) регистрации права для таких объектов (ч.13 ст. 70, п. 22) ч.1. ст 26 ФЗ-218) являлось нахождение их в сотнях тысяч зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): природоохранных, водоохранных, зонах охраны инженерных сетей, памятников культуры и пр. (подробнее см. посты  "28  ЗОУИТ", части 1 и 2)). Соответственно тысячи владельцев строений в ЗОУИТ получили отказы в их регистрации, а миллионы и не пытались это сделать из-за заранее известного отрицательного результата. Однако ситуация может в корне поменяться благодаря инструктивному письму Минэкономразвития №26559-ВА/Д23и от 13.08.2019 (далее - Письму), адресованному высшим органам государственной власти субъектов РФ, Росреестру, ФГБУ "ФКП Росреестра" и др. Минэкономразвития обращает внимание в Письме, что отказывать в регистрации права по причине наличия в ЕГРН ограничений на строительство на земельном участке можно, если такие ограничения были установлены на момент начала строительства, как это предусматривается п.1 ст. 222 "Самовольная постройка" ГК РФ. В рассматриваемых случаях объем правовой экспертизы по поводу наличия оснований для приостановки госрегистрации определен ч. 13 ст. 70 закона 218-ФЗ. Государственный регистратор не вправе осуществлять проверку достоверности данных, указанных застройщиком в декларации об объекте недвижимого имущества, а кадастровым инженером - в техническом плане, в частности в отношении года завершения строительства, а также по ограничениям, которые не отражены в ЕГРН. В Письме также поручается территориальным органам Росреестра провести анализ приостановок кадастрового учета и регистрации прав на садовые и жилые дома на упомянутых земельных участках на предмет возможности возобновления учетно-регистрационных действий в связи с принятием закона 267-ФЗ (последнего варианта "дачной амнистии"). Письмо напоминает кадастровым инженерам об ответственности за внесение заведомо недостоверных сведений в технический план (п. 4 ст. 14.35 КОАП РФ, ст. 170.2 УК РФ). Полагаем, что речь про даты возведения домов, как будто бы кадастровый инженер в состоянии их проверять. Сделаем некоторые выводы. 1. Миллионам людей предоставлен шанс до 1 марта 2021 года зарегистрировать жилые и садовые дома на садовых земельных участках, практически не принимая во внимание ограничения по ЗОУИТ. Почему именно так? Во-первых, потому, что затруднительно определить момент начала строительства дома. Ведь одна закрученная свая или выравнивание грунта - уже "начало строительства"? Во-вторых, большинству ЗОУИТ в ГКН всего несколько лет, а львиная доля домов в ЗОУИТ уже десятки лет как построены. В-третьих, "не проверять" - это не проверять. Денег у властей на компенсации собственникам участков из-за невозможности строиться на них - нет, поэтому самое правильное - всем "простить". В конце концов, все участки выделены администрациями, и никто бы их не брал, если бы знал заранее, что наступит зоуит, при котором единственным видом разрешенного использование станет выращивание трав. 2. Будут ли подходы Минэкономразвития, изложенные в Письме, реализовываться без дополнительных условий? Трудно сказать. Но даже если и с дополнительными условиями, все равно - это свет в окошке. Лучше так, чем никак. 3. По нашему мнению, срок как бы упрощенной регистрации домов в ЗОУИТ до 1 марта 2021 года может стать конечным. Например потому, что бесконечная упрощенная регистрация (напишем без кавычек) - это бесконечные возможные злоупотребления со стороны владельцев домов, которым затруднительно удерживаться от соблазна новые дома выдавать за построеные при царе Горохе. 4. Отсыл Письма к п. 1 ст. 222 ГК РФ об ограничениях по ЗОУИТ - с момента начала строительства домов - противоречит п. 24 ст. 106 ЗК РФ , в соответствии с которым ограничения использования земельных участков в ЗОУИТ считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН. Поэтому целесообразно внести в ст. 106 ЗК РФ сответствующее исключение для садовых и жилых домов, указанных в ч.12 ст. 70 закона о регистрации 218-ФЗ. 5. Как было упомянуто выше, дата начала строительства садового или жилого дома на садовом земельном участке в соответствии с указаниями Письма является ключевой для неучета при регистрации прав ограничений по ЗОУИТ. Однако ни в декларации об объекте недвижимого имущества, ни в техническом плане эта дата не указывается. Поэтому, чтобы государственный регистратор принимал решение на основе поданных заявителем сведений, заявителю придется привирать и указывать в декларации дату завершения строительства - более раннюю, чем дата внесения ЗОУИТ в ЕГРН. Чтобы не порождать ненужную ложь, целесообразно предусмотреть в декларации об объекте недвижимого имущества графу с датой начала строительства дома, заполняемую при необходимости. 6. Поскольку строительство дома может длиться годами, а в ЕГРН в настоящее время внесено только около половины ЗОУИТ, сегодня застройщикам целесообразно позаботиться о приемлемых в соответствии с ГПК РФ доказательствах фактической даты начала строительства. 7. Как нам кажется, владельцы домов на садовых участках в ЗОУИТ находятся в неведении об открывшихся возможностях легализации их строений, и заинтересованы в получении информации из первых рук - от Росреестра и пр.  

Зарегистрировать дом и крыльцо при нем

На днях коллеги прислали для работы документы на садовый дом. По актуальным данным Росреестра дом называется, как и положено, просто и универсально: Здание (Нежилое здание, Садовый дом). А вот в свидетельстве о собственности 2008 года - интересно: "Садовый домик с пристройкой,террасой, мансардой и крыльцом (кроме того: летняя кухня, душ, колодец)". Восемь в одном. Подоконники, кухонные шкафчики и шторы не указаны. В Росреестре имеется собственный музей. У нас есть предложение по одному экспонату для закрытой части экспозиции на случаи, когда надо будет улучшить настроение сотрудникам. Сами догадайтесь, что за экспонат. Однако для собственника дома все может быть не так весело. К миллионам объектов с запорченными сведениями в ЕГРН добавится еще один. В графе "Особые отметки" по нему будет написано, что данные "актуальные незасвидетельствованные", и объект зарегистрирован с приведенным выше оригинальным названием.
 

"Экзотические" риски при приобретении загородной недвижимости

Некоторые риски покупки загородной недвижимости необычны настолько, что можно назвать их "экзотическими". Приведем некоторые. Неритмичное межевание. Специальный градостроительный регламент места расположения памятника истории и культуры может содержать требование о ритмичтном межевании, запрете - неритмичного межевания. Что это такое, возможно, не понимают и разработчики регламента, так как определение ритмичного межевания и критерии его соблюдения отсутствуют. На наш взгляд, речь про то чтобы в историческом месте современные пейзажи были похожи на те, которые наблюдали, например, паломники в прошлые века. Если древние дома (участки) находились друг от друга на "ритмичном" расстоянии, то и сейчас должно быть так. Нельзя частить и пропускать. Хорошо, что крыши крыть соломой пока не заставляют. Яркий фасад и динамичный силуэт. Можно сказать, что обычными требованиями в зоне регулируемой застройки/охраняемого природного ландшафта памятника культуры является пониженная этажность индивидуальных домов (например, два этажа, а не три) и применение при строительстве традиционных материалов и конструкций: кирпич, камень, дерево - для стен, деревянные окна, оцинкованная фальцевая крыша и пр. При этом дополнительно могут быть запрещены яркие фасады и динамичные силуэты. Для части покупателей недвижимости такие требования не приемлемы по эстетическим соображениям. Радиолюбитель без связи. В настоящее время в РФ насчитывается около 26 тыс. лицензированных радиолюбителей. Не так и мало. Если же мы подтянемся по количеству радиолюбителей на душу населения до уровня США, то их число возрастет в 13 раз. На своих форумах радиолюбители пишут, что сила сигнала и качество связи существенно ухудшаются при расположении радиостанции в нескольких сотнях метров (до 2 км) от высоковольтной ЛЭП. Надпись "буйвол" на клетке с тигром. "Стандарт" любого экологического нарушения - назвать безобразия нейтральными, не режущими сознание словами. Например, "вместо" мусоросжигательных заводов в стране будут строиться "заводы по термической обработке отходов". (Правда, ловко: "нет" ни мусора, ни опасного сжигания.). Мусоросжигательный завод не скроешь. Но бывают не столь очевидные случаи. Так, при недавнем анализе одного из земельных участков в Московской области вблизи него, судя по плановому объему вредных выбросов в атмосферу, было выявлено химическое предприятие, которое официально именовалось производственно-складским комплексом по изготовлению (колористике) материалов для печати. Колокольный звон. Стойкое отвращение могут вызывать хоть манная каша, хоть ритуалы, если предлагаются в принудительном порядке. Один знакомый не переносит все, что связано с церковью, поскольку в детстве его водили на службы ранним утром, когда хотелось спать. Супруга же этого знакомого, наоборот, любит колокольный звон, и с удовольствием слушает его каждые выходные, не выходя из дома. "Выдача трупов от 3-х до 4-х". По нашей классификации, близость захоронения к земельному участку имеет три вида рисков: санитарно-эпидемиологический (поэтому в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) кладбища запрещено выращивать пищевые сельхозкультуры), зоны с особыми условиями использования территории (например, администрация сначала выделит участок в СЗЗ, а затем откажет в согласовании строительства на нем), и третий, менее очевидный ("экзотический") - эксплуатационный, когда похоронные процессии придется регулярно слушать/наблюдать. Артиллерийская канонада по ночам. Известно, что одиночный артиллерийский выстрел слышен на расстоянии 6 км, в тихую погоду - до 10 км, от самоходной артиллерийской установки - до 15 км. Необходимо проверять, не расположен ли вблизи земельного участка военный полигон, на котором проводятся стрельбы танков, самоходных артилерийских установок, ракетных комплексов. Озеленение в 90%. Правила застройки с высоким процентом озеленения могут означать запрет на строительство. Например, на участке в 6 соток с замощенными: парковкой под автомобиль в 20 кв. м, дорожкой к дому в 10 кв. м и одноэтажной баней в 30 кв.м нет места дому никакого размера, если требуется озеленение участка в 90%, поскольку отведенные 10% под неозеленение уже использованы. Пропускной режим в нережимной зоне. Единственная дорога к земельному участку, проходящая через режимный объект, может стать существенным ограничением в использовании участка. Например, в деревню Новораково Истринского района проезд возможен только в отведенные часы, по пропускам через охраняемую плотину Истринского водохранилища. Запланированное наложение участков. На осваиваемых коммерческим способом площадках иногда встречаются межевания, когда части участка относятся одновременно к нескольким объектам. Запланированные наложения сделаны с целью формирования разнообразных по площади и конфигурации предложений для покупателей. Поскольку такие наложения запрещены законодательством о кадастровой деятельности, их внесение в ГКН, надо полагать, производится в рамках "частно-государственного партнерства". По нашему мнению, покупать такие участки нельзя, по крайней мере, без гарантий устранения кадастровой (реестровой) ошибки, поскольку наложение участков друг на друга должно классифицироваться именно таким образом. Как видно, анализ рисков приобретения загородной недвижимости требует учета как общеизвестных, так и не очевидных факторов, которых в сумме на сегодняшний день насчитывается около 200.

Профессиональные стандарты риэлторской деятельности от Минтруда РФ

Недавно Министерство труда РФ принял профессиональные стандарты для риэлторов «Специалист в сфере недвижимости». Согласно профстандартам, специалисты должны соблюдать конфиденциальность информации клиента, проявлять честность и порядочность, не скрывать реальную стоимость объекта, не использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента для извлечения выгоды, не клеветать на другие организации и коллег.  В зависимости от компетенций риэлторы будут называться агентами, экспертами или брокерами. Первые будут выполнять вспомогательные функции, заниматься осмотром объектов, вести базы данных. Вторые анализировать спрос и предложение, организовывать и сопровождать сделку, а третьи - управлять всей работой. Оценивать квалификацию риэлторов будет Совет по профессиональным квалификациям торговой, внешнеторговой и по отдельным видам предпринимательской и экономической деятельности на базе Торгово-промышленной палаты. Делаться это будет с использованием программно-аппаратного комплекса Центра оценки квалификации по аналогии с тем, как это делается сейчас в отношении специалистов в сфере государственных и муниципальных закупок. Будет возможность сделать это онлайн.   Образование риелторов потребует создания программ для дополнительного и среднего профессионального уровней образования данной сферы. Не исключено, что будет создан стандарт высшего образования для брокеров.
 

О бесплатных "прирезках"

Летом этого года СМИ отметились будто бы хорошей новостью о возможности бесплатно легализовать имеющиеся у собственников прирезки (излишки, самозахваты) земли. То есть - площади своих земельных участков, которые фактически используются, но не предусмотрены правоустанавливающими документами на участки. Однако, кто прочитал не только заголовки тех статей, понял, что речь идет о комплексных кадастровых работах (ККР) - централизованных полных кадастровых работах в пределах не менее одного кадастрового квартала. Поправками в п. 32) части 1 статьи 26 закона о регистрации (218-ФЗ) уточнено, что при межевании можно увеличивать площадь участка по правоустанавливающему документу и при ККР до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и целевого назначения, установленной правилами землепользования и застройки. Было- до "нормы предоставления" и стало - "до нормы предоставления", как вообще, так и в частности - при ККР. Тогда спрашивается: что поменялось в законе и зачем нужна эта поправка? А вот зачем. Общая норма повсеместно не выполняется. Кадастровый палаты Росреестра пропускают прирезки до 10%, а не до нормы предоставления, в том числе в случаях, когда эти нормы предоставления установлены. И когда этот "тесный кафтан" примерили на себя исполнители муниципальных и государственных контрактов ККР, возникла потребность специально записать в закон, что им можно прирезать до нормы предоставления, что какое-то время по сложившейся практике будет читаться, как исключение, послабление. По-другому при ККР не получается: в кадастровом квартале ККР не может быть "пустых мест", не отнесенных к какому-либо земельному участку, что можно сделать только отступая от негласного "правила" в 10%. Есть ли шанс попасть в квартал ККР среднестатистическому индивидуальному собственнику земельного участка? Практически нет. В 2019 г. на ККР выделено из федерального бюджета 205 миллионов рублей, на 33 субъекта Федерации, в среднем по 6,2 млн на регион-участник. При таком финансировании примерно через 500 лет ККР завершатся на всей территории страны. Можно ли категорически возражать против многолетнего неисполнения законодательства и допущения именно 10% прирезки? Нет, но дьявол в деталях. В целом, массово взяться прирезке более 10% неоткуда: соседи же вокруг, а дорогу до ширины тропинки сужать нельзя, и так - это повсеместное нарушение: попробуйте найти СНТ или деревню, где от дороги не отщипнули хотя бы чуть-чуть. Однако, во множестве случаев прирезку до нормы предоставления можно допускать не только при ККР. Например, в СНТ повсеместно ликвидированы круговые пожарные проезды, дренажные канавы, собственники освоили овраги, другие неудобья, которые при исходном выделении щадящим образом исключались из землеотвода. Прокрутить этот фарш в мясорубке времени обратно уже не возможно. Эти части земли никогда не станут тем, подо что предназначались. Настаивать именно на 10 % прирезке - это плодить и без того беспрецедентное число недостоверных межеваний. Иногда доходит до курьезов. Например, однажды кадастровая палата отказала в межевании участка на площадь больше, чем 10%, который был со всех сторон окружен участками с уже установленными и отраженными в ГКН границами. Но кто будет копаться в таких тонкостях, изучать смежества, предлагать заявителям предоставить дополнительные обоснования и документы? Отказать же проще. К тому же, туго затянутый отечественный регистрационный механизм потребляет увеличенное количество универсальной смазки. В общем, кто ждал бесплатных прирезок "до нормы предоставления", не надейтесь. В обозримом будущем деньги платить придется.

Калькулятор стоимости нотариальных услуг

Бывает так, что нотариус при расчете цены своих услуг включают в нее цену изготовления документа (доверенности/договора и т.п.), даже если клиент пришел к нотариусу с уже готовым документом и требуется только удостоверить этот документ. Нужно знать, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала ошибочной точку зрения нижестоящих судов о том, что дополнительные услуги правового и технического характера являются частью всех нотариальных действий (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 31-КГ18-3). Таким образом, если клиент сам подготовил документ, то нотариус не имеет право навязывать  услуги правового и технического характера по изготовлению документа (так называемые УПТХ). Вы можете легко проверить корректность озвученной московским нотариусом стоимость услуг в калькуляторе нотариальных услуг от сервиса Riskover.

Dm10

Dm10

БЕЗОПАСНЫЕ РАСЧЕТЫ

#СергейСавельев #неРЕАЛЬНЫЕистории  89115050427 

БЕЗОПАСНЫЕ РАСЧЕТЫ 
«Аккредитивы-шмакредетивы… Тоже мне, - безопасные расчёты!» - думала Лолита Энгельсовна про себя, но на публику транслировала свою самую очаровательную улыбку, демонстрируя новый зубной протез. 

- Может быть сейфовая ячейка, всё же? – еще раз предложила Олеся. 
- Вы знаете, я как-то не очень Банкам доверяю! – откликнулась дама с собачкой (маленькую болонку она взяла с собой на сделку то ли в качестве охраны, то ли для острастки). – Последнее время только и слышишь – то купюры поддельные в кассе кому-то выдали, то со счета деньги пропали… А в интернете пишут, что в сейфовую ячейку могут неизвестно что положить. Недавно такой случай был! 
- Но Вы же присутствовать при закладке будете, - всё еще пыталась вразумить риэлтор Продавца. – И ключ от ячейки у Вас до окончания сделки будет. После регистрации ТОЛЬКО Вы сможете оттуда деньги получить при предоставлении документов. 
- А второй-то ключ где? 
- В Банке. 
- Вот и именно - в Банке! - возразила Лолита Энгельсовна. – Пока две недели пройдет, кто знает – что будет?! Может кто вытащит деньги оттудава, или с Банком что произойдет. Во-о-он их сколько последнее время позакрывали! 
- Это надёжный Банк. Тем более, что деньги будут в сейфе, а не на вкладе – не сгорят! – убеждала Олеся. 
- Вот-вот. Сгореть могут! Докажи потом, что в ячейке полтора миллиона рублей было, а не полтора куска мыла… 
- А, может, мои Клиенты Вам со счёта на счёт переведут? Счёт блокированный. После сделки Вы и снимите все денежки, или переведете, куда Вам нужно. 
- Нет уж. И не уговаривайте! – мягко, но с непреодолимой твердостью гнула своё Продавец. 

Доводы у специалиста по недвижимости заканчивались. 

- Я уж, лучше, по-старинке, - безапелляционно заявила Продавец. – Деньги – Товар! Вы мне деньги, а я вам ключи. Подписываем договор после пересчета, а потом документы в окошечко отдаем. 
- Лолита Энгельсовна, Вы понимаете, что сделка на этом не закончится? – со вздохом начала объяснять Олеся. – Документы еще в Росреестре будут проверять, потом только зарегистрируют. 
- А чего их проверять? Квартира чистая у меня! Вы ведь смотрели всё. Скрывать мне нечего! Все ключи я Вашим ребятам отдам. 

Олеся непроизвольно поморщилась, вспоминая «чистую квартиру». Старая «хрущевка» почти на окраине города. «Бабушкин вариант», - как ласково называют эти квартиры риэлторы. Некоторые, правда, не стесняются в выражениях, и именуют такие варианты «бабушатниками». Трубы чугунные - не поменяны, вместо обоев на оштукатуренных стенах краска с какими-то странными узорами, отдаленно напоминающими по форме цветы. Полы деревянные с облупившейся краской. В углу, на кухне, паук повесился. А тараканы, как со снежной горки, скатываются по стене, заляпанной жиром… 

Если бы Клиентам-покупателям, с которыми Олеся уже год работала, пытаясь поменять их «золотой вариант» на квартиру побольше, не нужен был именно этот район, то она подобрала бы вариант и получше. Тем более, что и цена - не сказать, что маленькая! Из преимуществ, только: второй этаж, и окна выходят на школу, куда ходит ребенок Клиентов. Они ухватились за этот вариант, как цепляются за обломок доски утопающие. Хорошо, что их квартиру брали. Ипотека без первоначального взноса, органы опеки – всё в этой сделке было прекрасным! И после долгого ожидания Клиентам хотелось разрешить всё поскорее. Олеся спорить не стала, рассудив – Клиент всегда прав! Отсутствие агента со стороны Продавца наводило на определенные мысли. Опасения подтвердились, как только Олеся пообщалась с хозяйкой, недавно вступившей в наследство на квартиру – дама сложная, договариваться непросто. На торг не пошла. Оплачивать услуги по подготовке документов к сделке не собиралась. Теперь еще и отказалась от безопасных расчетов. В таких случаях понимаешь, что лучше бы был агент со стороны Продавца, а ты - со стороны Покупателя. Каждый со своим Клиентом сам решает вопросы, отстаивает интересы своей стороны. Два агента друг с другом всегда смогут договориться. Как гласит старая поговорка: «Риэлтор риэлтору глаз не выклюет!» 

Олеся сделала над собой усилие. Поглубже вдохнула, сосчитала про себя до десяти, и медленно выдохнула. Хорошая практика, придуманная еще йогами в Индии. Успокаивает - на раз! Если не помогло, то нужно повторить… С пятого раза Олеся начала ощущать лёгкость мыслей, вошедших в прежнее русло нормативной лексики. Энергия взрыва, которая могла породить не только новую Вселенную, но и с легкостью разрушить уже существующую, постепенно улеглась. 

«Завершить эту сделку, и в отпуск! Скоро лето закончится, а я еще и не отдохнула!» - решила Олеся, а вслух строго произнесла: 
- Хорошо, Лолита Энгельсовна! Мы сделаем, как Вы просите, – а уходя с клиентами в кассу Банка, добавила, - Встретимся через час на сделке! 

Хозяйка «бабушатника» снова скривила рот в улыбке, про себя торжествуя победу: «То-то! Знаю я этих риэлтеров – только бы на чужом горе нажиться! Вы у меня еще попляшете!» 
- Так ведь, Чапа? - обратилась она к сторожевой болонке. 
Старенькая Чапа ничего не ответила – то ли не расслышала из-за тугоухости, то ли привычно выражала своё молчаливое согласие с хозяйкой. 

- Сюда с собакой нельзя! – преградил дорогу в здание охранник. 
- Мы ненадолго! – отодвинула его свободной рукой Лолита Энгельсовна. – Тем более, что это не собака, а моя личная охрана! 
Охранник не нашел, что сказать. Так и остался стоять у входа, провожая взглядом, не иначе как - королевскую особу в сопровождении, направившую свои стопы к встречающей её стороне, состоящую из девушки-риэлтора с огненными волосами и, жмущимися за её спиной, Покупателями. 

Укрылись в углу полупустого зала. На подоконнике разобрали документы, сформировали пакет для сдачи на сделку. Покупатели нерешительно достали увесистый сверток с денежными знаками. Оказалось, что пачки с купюрами по пятьсот рублей. Лолита Энгельсовна так зыркнула на главу семейства, что тот засуетился, сунул пакет в руки жене, и скрылся под предлогом – «Покурить… пока вы пересчитываете», а про себя подумал – «Перед смертью не надышишься!» 
- Пересчитывать будете? – спросила Олеся. 
Её голос не изменился, был беспристрастным. Но Лолита, естественно, заподозрила в нем злорадство. 
- Будем! – ответила она. 

Чапа улеглась у ног хозяйки, предвкушая долговременный привал. После пересчета денег, Продавец подписала расписку, оставила автографы в договорах, и укрылась ненадолго в общественном туалете. Когда она вышла, пакета с деньгами в её руках уже не было, а фигура чудесным образом изменилась. Под плащом, накинутом сверху на легкое летнее платье, что-то скрывалось, непропорционально топорщилось. Покупатели заподозрили, что Лолита Энгельсовна надела на себя пояс верности, но непонятно для чего… Люди косились на квадратные бока круглой тетеньки в плаще, опасливо обходя её стороной: может, пояс шахидки? И только Олеся безошибочно определила, что Лолита Энгельсовна, за неимением ничего лучшего, самое дорогое для себя укрыла ближе к телу, а именно, - рассовала пачки под платье, прямо в колготки. Надела плащ, чтоб скрыть это… 

Документы приняли быстро. Благо, пакет был сформирован заранее. Счастливые Покупатели получили ключи, и приняв поздравления, унеслись обмывать квартиру. Олеся пообещала довезти Лолиту Энгельсовну до дома. Дама подозрительно прищурилась, но согласилась. 
- Чапа, пойдем! – прикрикнула она на собачку. 

В машине Энгельсовна расположилась на заднем сиденье, придерживая пачки с банкнотами, чтоб не вывалились из под платья. Рядом усадила Чапу, обозревая всё вокруг. Олеся пристегнулась, и стартанула к завершению сделки, которая должна была закончиться после прощания с дорогим Продавцом. 
- А что это Вы, милочка, по той дороге не поехали? – как бы ненароком спросила дама с собачкой, ерзая на заднем сиденье. 
- Там ведь дорогу перекрыли частично. Копают что-то, - ответила Олеся. 
- А я по ней в эту сторону ехала! – возразила хозяйка миллиона с небольшим. 
- Так Вы, наверное, на автобусе?! Маршрутные автобусы там ездят, а на машине здесь удобнее. 

По пути, на остановке стояла небольшая компания, безуспешно дожидавшаяся маршрутки. Один из парней поднял руку, голосуя. 
- Только не останавливайтесь! – то ли с мольбой в голосе, то ли приказывая, крикнула пассажирка. 
- Конечно, - отозвалась Олеся. – Я же Вас везу. Кстати, Вас домой? 
«Откуда она знает, где я живу?» - пронеслось в голове у Лолиты Энгельсовны. 
- Вы ведь живете по прописке? – уточнила риэлтор. 
- Нет-нет. Меня на улице Ленина высадить нужно. Я вам покажу, - забеспокоилась Продавец. 
«Так я тебе и показала, где я живу! – подумала она про себя, и решила, – Нужно запутать следы!» 
- Я сейчас у сестры живу. У неё муж полиционер! 
- Полицейский? 
- Ну да, ну да! А куда это Вы в гаражи сворачиваете? – встрепенулась Лолита Энгельсовна. 
- Да я не в гаражи, а на заправку, - усмехнулась Олеся. – Бензина мало! Во-о-он она перед гаражами. Видите? 
Пассажирка впилась глазами в окно. 
- Три секунды, и дальше поедем! – добавила риэлтор. 
В это время зазвонил телефон. Олеся ответила: 
- Да, котенок?! Сейчас мама на заправку заедет. Потом Клиентку домой отвезу. И приеду к тебе, малыш! 
«Зубы мне заговаривает. Кодовые слова говорит подельникам, поди?!» – завертелось в голове у миллионерши. - «На заправку»! Да меня ограбить хотят,не иначе! А потом тело отвезут куда-нибудь в гараж… «Клиентку домой отвезу!» 

Пока Олеся на заправке отошла к окошку кассы, Лолита Энгельсовна выскользнула из машины, и, пригибаясь, бросилась к кустам. 

- Куда же Вы? – крикнула Олеся. – Я сейчас Вас отвезу! 
- Я с Чапой погулять! – на бегу ответила попутчица, и скрылась в длинном ряду кустов. 

«Шишь тебе! – ворчала она, волоча за собой старенькую болонку на поводке. Пыталась удержать сползающие колготки, одновременно показывая кукиш. – Нас голыми руками не возьмёшь! Не от таких уходили!»

Можно ли застраховать квартиру на сумму больше стоимости ее покупки?

Представьте такую ситуацию - вы купили себе квартиру за 5 миллионов руб. Можете ли вы ее застраховать по титулу, например, на 10 миллионов рублей? Сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение при наступлении страхового случая (страховая сумма), устанавливается по соглашению Страховщика и Страхователя на основании заявления последнего. Страховая сумма не должна превышать страховую (действительную) стоимость имущества на дату заключения договора страхования или на дату подписания соглашения об увеличении страховой суммы. Страховая (действительная) стоимость имущества может быть определена на основании оценки рыночной стоимости, выполненной независимым оценщиком, либо на основании стоимости, указанной в правоустанавливающем документе, либо на основании залоговой стоимости, установленной в договоре об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Допускается страхование по заявленной стоимости. При этом страховая стоимость на момент заключения договора страхования считается не определенной, и страховая сумма, указанная в договоре, не является тождественной страховой стоимости застрахованного имущества. Такая стоимость в целях соблюдения положений статей 949, 951 ГК РФ может быть определена Страховщиком путем проведения независимой экспертизы на этапе урегулирования убытка. Страховая сумма может быть увеличена в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя) были застрахованы не на полную стоимость или страховая (действительная) стоимость имущества возросла.

СТРАННЫЙ ЗВОНОК (незавершённый гештальт)

#СергейСавельев #фантастика #неРЕАЛЬНЫЕистории 89115050427 
Эту историю мне рассказал наш форумчанин. Если мне не изменяет память, то у него сегодня День Рождения. Я спешу его поздравить и публикую здесь его рассказ  
СТРАННЫЙ ЗВОНОК (или незавершенный гештальт) 
Я был тогда уже риэлтором со стажем – года 4 в недвижимости, не меньше. Как и все агенты, не расставался с телефонами ни на минуту: спал, ел вместе с ними и, даже, извиняюсь за подробности, в туалет их брал с собой. Ну, вы знаете, как это бывает у риэлторов! 

Как-то после тяжелой рабочей недели и удачной сделки решил расслабиться. Взял в компанию бокальчик, бутылочку виски, и укрылся от семьи в ванной. Напустил теплой воды, улёгся, будто в бассейне на крыше многоэтажки в солнечном Майами. Прихлебываю потихоньку виски, смотрю на Атлантический океан (у меня на кафеле, ещё в старой квартире, дети пальмы нарисовали, помните?!) После третьего бокала уже поплыл. Моргаю медленно - в глазах темнеть стало, ухожу медленно под воду. «Вечереет», - подумалось. Потолок с овчинку, а лампочка над входом… как это у Пушкина? «Луна, как бледное пятно сквозь тучи мрачные желтела» - так, кажется?! 

И тут звонок по телефону. Пришлось выныривать из сумрака. 
- Я Вас слушаю. 
- Здравствуйте! Я хотел бы, чтоб Вы продали мою квартиру. 
- Замечательно. А какой адрес? – на автомате задаю я вопрос, не вынырнув ещё окончательно.
И тут мне мужчина называет адрес моего дома. «Забавно!» - думаю. 
- Скажите, как Вас зовут, чтоб я мог к Вам обращаться? 
- Сергей. 
- Меня тоже Сергеем зовут, - представился я. 
- Очень приятно! – отозвалась трубка. 
- Сергей, а этаж? Метраж Вашей квартиры? 

Метраж, как у меня. И этаж такой же. Когда же я услышал, что квартира в моем подъезде, то чуть было не утопил телефон в бурлящем потоке. Совладав с трубкой, но не с собой, начал вылезать из ванны. Был так взбудоражен, что хотел рвануть на первичный осмотр Объекта в чём мать родила. Дело в том, что семья моя разрасталась. В двушке с двумя детьми было уже не очень комфортно. Мы с женой, как раз, обсуждали возможности расширения площади. А тут – подарок - прямо на нашем этаже квартира! Я тогда, честно признаться, не подумал, что своих соседей всех знаю, и такая квартира на этаже только одна. Да и голос мужчины мне показался каким-то знакомым… 

- А за сколько? – воскликнул я. - За сколько хотите продать квартиру? 

Мужчина назвал цену, и я сразу же присел. Цена была, мягко говоря, завышена. Квартиры в нашем доме столько не стоили. Работать с возражениями, что-то доказывать, мне не хотелось. А мужчина говорил уверено, как Кашпировский: 
- Я знаю, Вы - один из лучших специалистов. У Вас получится! Я понимаю, что Вы ожидали услышать другую цену. Но я уверен, - Вы сможете продать квартиру именно по этой цене! Запомните, пожалуйста, эту цифру! Вы продадите квартиру именно по этой цене! 

Конечно же, слышать приятно, что ты – самый лучший! Но я был реалистом! Спросил уже без интереса: 
- Сергей, а какой номер квартиры? Я, когда освобожусь, то смогу посмотреть её, и обсудить дальнейшее сотрудничество. 
Трубка как-то странно крякнула, и я услышал, будто бы издалека номер. Это был номер моей квартиры. Я тогда разозлился. Телефон всё же выскользнул из рук, и упал прямо в ванну. 

Я долго ругался: и на чью-то дурацкую шутку, на свою полоротость. Но сделать уже было ничего нельзя - телефон «крякнул» окончательно. Там остались номера дорогих клиентов, коллег. И номер «шутника» теперь я тоже не мог посмотреть. 

Через какое-то время, я забыл про этот звонок. Да и не показалось ли мне всё это вместе с Майами, пальмами и Атлантическим океаном? 

Не так давно я переехал в другую квартиру. На решение своих вопросов по расширению площади мне потребовалось несколько лет. И детей у нас уже не двое… Продал свою квартиру хорошо. Дороже рынка. Так получилось. Всё сложилось как-то само-собой. И покупатель нашёлся, и не торговался особенно. И встречный вариант купили, не то, чтобы без проблем, но в хорошем доме, с замечательными соседями. В сделке помогли коллеги по цеху, так сказать. Переехали. Обжились уже. Довольны.

И только недавно я вспомнил тот странный звонок. Но бог с ним, со звонком! Но меня, как током дернуло, когда я вспомнил названную «шутником» сумму… Это та цифра, за которую я продал свою квартиру. На момент состоявшейся продажи она тоже была немного завышена. Я сумел продать свою квартиру дороже рынка! Но самое главное – цифра! 

Я много раз за последние дни прокручивал в голове тот разговор. Мне стало казаться, что у меня начинается паранойя. Знакомый мужской голос. Цена квартиры. 

«Запомните, пожалуйста, эту цифру! Вы продадите квартиру именно по этой цене!» 

Эти слова не выходят у меня из головы… Что это было? Предсказание? Звонок из будущего? Или что-то еще? 

Я решил вопрос с квартирой. Но теперь у меня незавершённый гештальт по этому звонку… 

Как ты думаешь, что это было?   P.S. Как думаете, кто из наших?    

Кто должен рассказать покупателю о страховании титула - риэлтор, сотрудник банка или...?

Покупатели часто интересуются у меня - они должны сами разбираться в нюансах страхования титула или им должны все объяснить в риэлторской компании или банке? Покупатель, конечно же, сам должен вникать в нюансы страхования титула, т.к. именно он заинтересован в данном виде страхования при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке. Но помочь ему в этом должны сотрудники агентства недвижимости, с которым он заключил договор на оказание услуг, а также сотрудники страховой компании с которой не сотрудничает. Обратите внимание - сейчас очень много статей в интернете и на различных форумах по данной теме. Вы можете сами их изучить, задать вопросы, попросить разъяснения. О страховании титула много написано и на этом форуме - в разделе "Страхование имущества". Читайте!

НА ТАМОЖНЕ

#СергейСавельев 89115050427  НА ТАМОЖНЕ 
- Запрещенные предметы имеются? Оружие, наркотики, воспламеняющиеся жидкости? – повторил вопрос человек в темно-зеленой форме, своим взглядом словно рентгеном, просвечивая Сергея насквозь. 
- Нет! – в очередной раз ответил тот. 
- А, если посмотреть? – хитро улыбнулся таможенник. 
- Вы уже досматривали чемоданы и рюкзак три раза, - устало отозвался Серёжа. – И я через рамку столько же раз проходил. 
- А, если досмотреть с пристрастием? – человек в форме, словно фокусник, одним взмахом руки достал откуда-то латексные перчатки, мгновенно натянул одну из них на руку, перебирая пальцами в воздухе. 

Сергей поморщился, будто бы вспомнив что-то неприятное, но всё же оторвал взгляд от пронырливых резиновых пальцев, и смело посмотрел таможеннику в лицо. Последний сдался, освободил руку от неприятного предмета, и снова спросил: 
- Итак, цель Вашей поездки? Уж не конференция ли по компьютерным технологиям, случайно? 

Сергей вспомнил эту фразу из фильма Балабанова, но не оценил юмор. 

- Еду с семьей в небольшое путешествие на десять дней в Тунис. 
- В Тайланд? – переспросил провокатор в погонах. 
- В Тунис! Хочу… 

Но таможенник перебил его. Будто и не услышав ответа, продолжил баловаться балабановщиной: 
- Знаю я вашего брата! Сначала едут поглазеть, потом на улицу красных фонарей… А там, куда кривая американской мечты выведет! 

Серёжа глянул на семью, которая уже благополучно прошла рамки металлоискателей, а теперь стояла и ждала, когда этот террорист в униформе отпустит их папу и мужа. Дети крутились возле жены, дергали её за рукава, а она устало смотрела на супруга, которого никак не желали отпускать. Сергею хотелось хоть как-то приободрить их, но таможенник вернул его на место: 
- Посмотрите на меня! 
Он вертел в руках свежевыданный паспорт: листал страницы, всматривался в фотографию, сверял с оригиналом. 

- Ваше место работы? 
- Я – риэлтор. 
- А почему в анкете указали, что безработный? Может Вы НАСОВСЕМ ТУДА собрались? 

Сергей начал объяснять, что на сайте госуслуг случайно выбрал из 
предложенных не тот вариант, который нужно, а потом уже исправить никак не получалось. Рассказал, как ездил в УФМС, решал там этот вопрос… Таможенник кивал, но было видно, что он не верит ни единому слову специалиста по недвижимости. И вдруг включил режим «злого» следователя: 
- Агент, говоришь?! По недвижимости? Знаю я вашего брата! Ты еще скажи, что ипотека у тебя, и обязательно вернёшься, чтоб отдать все долги Родине и Банку! 

- Именно! – нашел аргументы Серёжа. – У меня ипотека! Причём маткапитал в качестве первоначального взноса! А это значит, что мне еще придется на всех членов семьи доли выделить по ОБЯЗАТЕЛЬСТВУ, данному НОТАРИАЛЬНО. Понимаете? Тем более, что ИПОТЕКА в Сбербанке! А от Сбербанка, знаете, ещё никто не уходил! 

Казалось, что магические слова – «Сбербанк», «Ипотека», «нотариус», «обязательство» подействовали на человека в темно-зеленой униформе. Но паспорт он всё еще не отдавал. 

- Что Вы собираетесь делать за границей? Уточните пожалуйста! – будто бы издевался он. 
- Хочу детям слона показать… живого, - выпалил Сергей. 
- Слона-а-а? – как-то странно прореагировал на это пограничный мытник. 
- Да, слона! – профессиональное чутье подсказывало Серёже, что он на верном пути. – Вот Вы видели когда-нибудь слона? 
- Видел, - заявил мужчина в форме так, как ребенок доказывает взрослому, что он своими глазами видел, как слоны летают. 

- И где же Вы видели настоящего слона? – наступал турист. 
- По телевизору! 
- Вот и мои дети только по телевизору и на картинках, а я хочу им живого слона показать! 
- И покатать? – таможенник внезапно превратился в ребёнка. 

Сергей не успел понять, что происходит, и пошёл в атаку: 
- Да, и покатать! Вот Вы хотели бы покататься на слоне? 
- Я? Хотел бы… 

Тут откуда-то сзади появился мужчина в такой же форме, как у товарища в погонах, но звезды на плечах его были больше и ярче: 
- Задерищенский! 
- Я! – откликнулся таможенник, выпрямившись по стойке смирно. 
- Ты чего это человека целых полчаса мурыжишь? Ты посмотри, к тебе даже очереди нет! 
- Так это ж хорошо! – начал оправдываться подчинённый. 
- Что хорошо? – мужчина подошел вплотную к таможеннику, и оказалось, что он ростом ниже, но под его взглядом подчиненный скукожился, просел, как апрельский снег под солнцем, и смотрел, будто бы, снизу вверх. – Всех уже пропустили через соседнюю стойку, а ты всё ещё телишься! 
И уже Сергею: 
- Проходите пожалуйста! Таможня дает добро! 

Через мгновение паспорт был в руках у Серёжи. Он спешно прошагал к жене и детям, но еще раз оглянулся назад, и увидел как начальник отчитывает его обидчика. И, даже, хотел уже пожалеть последнего, но дети отвлекли его своими вопросами: «Папа, а правда ты нам слона живого покажешь?» «А жирафы там есть?» «Мы там будем купаться?». И маленький Коля тоже спросил: «А ты нас, плавда, покатаес на слоне?» В этот момент он был так похож на таможенника, что Сергей снова оглянулся, но регистрационные стойки и рамка оказались скрытыми от глаз… 

Мизерный отпуск в десять дней оказался таким огромным и насыщенным, что риэлторские будни, вопросы и проблемы совсем вылетели из головы. Переживания были смыты теплыми волнами Средиземного моря и окончательно выбиты из головы местной финиковой самогонкой с отвратительным мерзким послевкусием и названием «Буха», в котором чувствовались русские корни. Серёжа с женой, сидя на песке под пальмой, иногда вспоминали, как они боялись этой первой поездки за границу, где всё казалось неведомым и неизвестным. Смеялись над своими опасениями, над ситуацией при прохождении таможни, когда в их чемодане обнаружилась контрабанда оружия - два пистолета, пиратский нож, и пластиковая граната, спрятанные сыновьями во время подготовки к путешествию. 

Отпуск подошел к концу. Экзотические фрукты, подарки, сувениры, и тапочки с эмблемой отеля, взятые на память, уже не влезали в чемоданы. Хотелось забрать с собой всё: море, пальмы, солнце. Но впереди ещё ждал дьюти фри, и минимум двадцать-тридцать магнитиков на холодильники друзей и коллег, которые покупаются лишь с одной целью, чтоб соратники и друзья могли не раз позавидовать вашему загару, и вашей удаче отдохнуть, пока они трудились. 

Так странно, что на обратном пути таможня проходится легко и незаметно. Ты так соскучился по дому, что ждешь, - когда же подадут трап? Но уже на выходе из самолета, начинаешь скучать по тем местам, где ещё недавно был. 

Дети гуськом шли за мамой к выходу из аэропорта, но Серёжа немного замешкался, оглядываясь куда-то назад. У пункта досмотра он увидел знакомое лицо. Таможенник с тоской в глазах провожал взглядом, вернувшихся из отпуска. Хотел уже кого-то остановить, но тут к нему подошёл Сергей. 
- Вы меня помните? 
- А-а! Турист?! Вернулся? Ипотека? 

Серёжа не стал обращать внимания на явную усмешку, и молча протянул работнику таможни небольшую коробочку: 
- Это Вам! 
- Мне? – человек в темно-зеленой форме опешил. 
- Да, Вам. Подарок! 
- Нам нельзя! – протянул коробочку обратно, но было видно, что очень хочет открыть. 

Тогда Сергей сам снял обертку, откинул крышку и достал из коробочки небольшого слоника. Всунул в руки таможенника, а пока тот с интересом разглядывал фигурку, сказал: 
- Если получится, то обязательно слетайте в Тунис. И непременно прокатитесь на слоне! Моим детям понравилось! 

Сергей развернулся и быстрым шагом направился к выходу. Ему было не видно как таможенник улыбался, глядя на крохотную фигурку в своих руках. И тем более он не мог заметить в глазах человека в форме отражение пальм и маленького мальчишки на спине слона с огромными белыми бивнями.  

Подбирая земельный участок

Читатель данного ресурса обратился за сопровождением сделки по покупке земельного участка в деревне Крюково Истринкого района. Ему понравился участок на склоне, с видом на лес и большую незастроенную поляну у пруда и родника. Из "творческого" в данном объекте было, что права на газовую магистраль необходимо передавать по отдельному соглашению с подкрепляющими мероприятиями, причем не так, как предлагал продавец. Если бы сделка происходила на условиях продавца, покупатель мог бы потерять 500 тысяч рублей. Однако покупка не состоялась, поскольку у продавца уже были договоренности с другим человеком, ожидавшим одобрения ипотеки. Естественным образом возникла задача поиска аналогичного участка по Новорижскому шоссе не дальше деревень Крюково-Крючково. В деревне В. были рассмотрены два участка на берегу Истры. Однако оба оказались в зоне специального градостроительного регламента достопримечательного места "Русская Палестина". В связи с этим на участках с видом разрешенного использования (ВРИ) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) разрешались только: выращивание трав и разведение пчел. Причем, можно предположить, что о запрете на строительство не знают как кто-то из собственников участков, так и их риэлторов. Для данного случая плохо помогает любимый многими анализ по аналогии: "Соседи построились и зарегистрировали дома, значит, и нам разрешат". Не разрешат, поскольку соседи получали одобрения до установления границ этой зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Кроме того, как показал опрос жителей, участки примерно раз в десять лет подтапливаются. Чтобы избежать подтопления необходимо подсыпать около 100 камазов грунта, что уже сделал один из соседей. Также клиенту понравился участок в деревне Л., на высоком склоне р. Истра. По этому участку, что называется нарочно не придумаешь: сразу 4 основания чтобы его категорически не покупать. Во-первых, по причине возможного незаконного предоставления как участка ограниченного в обороте, если следовать правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в материалах 2017 г. Во-вторых, несоответствие территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки и ВРИ по ЕГРН (соответственно: рекриация - жилая застройка). В-третьих, невозможность размещения дома вне специальной зоны 2-го пояса водоохраны источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения г. Москвы. В-четвертых, по рекламному объявлению, приватизирована неприватизируемая береговая полоса. Кроме того, есть мнение, что река Истра ниже д. Павловское загрязнена фильтратом одноименного полигона твердо-бытовых отходов. В деревне Г. был найден земельный участок с панорамным видом на р. Истра, где находится пешеходный мост. Документальных ограничений в строительстве на участке не выявлено. Однако при осмотре на месте и беседах с жителями обнаружено следующее. Ранее находившийся на участке дом сполз в овраг, к реке. Как минимум необходимы берегоукрепительные работы, чтобы предотвратить оползневые явления. Рядом с участоком находится шумящий трансформатор. Пятно застройки на участке незначительное. При таких ограничениях участок оценен заказчиком в 2,5 раза ниже, чем продажная стоимость. В этой же деревне подобран другой участок, подальше от воды, который попал в одну из десятков подзон памятного места "Русская Палестина". В этой подзоне строительство возможно "в садоводческих товариществах" и с дополнительным ограничением по высотному габариту. Поскольку в этой локации нет садоводческих товариществ, пока не ясно, можно ли строить в самой деревне и на прилегающих территориях под дачное строительство. Также был рассмотрен земельный участок в д. Буньково, в коттеджном поселке с пафосным названием. Заказчику показалось, что близость к гелипорту "Истра" не даст возможности спокойно проживать на участке. По нашему мнению, это спорное мнение, поскольку полеты с этой площадки хотя и регулярные, но непродолжительные, и удаление от точки взлета в 400 м - достаточное, чтобы шум не беспокоил. Кроме того, участок располагается в санитарно-защитной зоне промышленого объекта. Если муниципальная администрация когда-нибудь станет выполнять законодательство, то строительство дома на данном участке будет запрещено. В результате поисков был выбран для покупки индивидуальный жилой дом в деревне Л.. Тоже не без рисков, но не критических.Так, часть участка располагается в защитной (временной охранной) зоне памятника культурного наследия 17 века. Не соблюдены отступы дома от границы участка. Имеется неузаконенная перепланировка. В заключение заметим, что ни один из выявленных существенных рисков не был отражен в ЕГРН. Выбор объекта загородной недвижимости требует его многостороннего изучения.
×