Jump to content
Форум ПРОНедвижимость

Blogs

Зарегистрировать дом и крыльцо при нем

На днях коллеги прислали для работы документы на садовый дом. По актуальным данным Росреестра дом называется, как и положено, просто и универсально: Здание (Нежилое здание, Садовый дом). А вот в свидетельстве о собственности 2008 года - интересно: "Садовый домик с пристройкой,террасой, мансардой и крыльцом (кроме того: летняя кухня, душ, колодец)". Восемь в одном. Подоконники, кухонные шкафчики и шторы не указаны. В Росреестре имеется собственный музей. У нас есть предложение по одному экспонату для закрытой части экспозиции на случаи, когда надо будет улучшить настроение сотрудникам. Сами догадайтесь, что за экспонат. Однако для собственника дома все может быть не так весело. К миллионам объектов с запорченными сведениями в ЕГРН добавится еще один. В графе "Особые отметки" по нему будет написано, что данные "актуальные незасвидетельствованные", и объект зарегистрирован с приведенным выше оригинальным названием.
 

"Экзотические" риски при приобретении загородной недвижимости

Некоторые риски покупки загородной недвижимости необычны настолько, что можно назвать их "экзотическими". Приведем некоторые. Неритмичное межевание. Специальный градостроительный регламент места расположения памятника истории и культуры может содержать требование о ритмичтном межевании, запрете - неритмичного межевания. Что это такое, возможно, не понимают и разработчики регламента, так как определение ритмичного межевания и критерии его соблюдения отсутствуют. На наш взгляд, речь про то чтобы в историческом месте современные пейзажи были похожи на те, которые наблюдали, например, паломники в прошлые века. Если древние дома (участки) находились друг от друга на "ритмичном" расстоянии, то и сейчас должно быть так. Нельзя частить и пропускать. Хорошо, что крыши крыть соломой пока не заставляют. Яркий фасад и динамичный силуэт. Можно сказать, что обычными требованиями в зоне регулируемой застройки/охраняемого природного ландшафта памятника культуры является пониженная этажность индивидуальных домов (например, два этажа, а не три) и применение при строительстве традиционных материалов и конструкций: кирпич, камень, дерево - для стен, деревянные окна, оцинкованная фальцевая крыша и пр. При этом дополнительно могут быть запрещены яркие фасады и динамичные силуэты. Для части покупателей недвижимости такие требования не приемлемы по эстетическим соображениям. Радиолюбитель без связи. В настоящее время в РФ насчитывается около 26 тыс. лицензированных радиолюбителей. Не так и мало. Если же мы подтянемся по количеству радиолюбителей на душу населения до уровня США, то их число возрастет в 13 раз. На своих форумах радиолюбители пишут, что сила сигнала и качество связи существенно ухудшаются при расположении радиостанции в нескольких сотнях метров (до 2 км) от высоковольтной ЛЭП. Надпись "буйвол" на клетке с тигром. "Стандарт" любого экологического нарушения - назвать безобразия нейтральными, не режущими сознание словами. Например, "вместо" мусоросжигательных заводов в стране будут строиться "заводы по термической обработке отходов". (Правда, ловко: "нет" ни мусора, ни опасного сжигания.). Мусоросжигательный завод не скроешь. Но бывают не столь очевидные случаи. Так, при недавнем анализе одного из земельных участков в Московской области вблизи него, судя по плановому объему вредных выбросов в атмосферу, было выявлено химическое предприятие, которое официально именовалось производственно-складским комплексом по изготовлению (колористике) материалов для печати. Колокольный звон. Стойкое отвращение могут вызывать хоть манная каша, хоть ритуалы, если предлагаются в принудительном порядке. Один знакомый не переносит все, что связано с церковью, поскольку в детстве его водили на службы ранним утром, когда хотелось спать. Супруга же этого знакомого, наоборот, любит колокольный звон, и с удовольствием слушает его каждые выходные, не выходя из дома. "Выдача трупов от 3-х до 4-х". По нашей классификации, близость захоронения к земельному участку имеет три вида рисков: санитарно-эпидемиологический (поэтому в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) кладбища запрещено выращивать пищевые сельхозкультуры), зоны с особыми условиями использования территории (например, администрация сначала выделит участок в СЗЗ, а затем откажет в согласовании строительства на нем), и третий, менее очевидный ("экзотический") - эксплуатационный, когда похоронные процессии придется регулярно слушать/наблюдать. Артиллерийская канонада по ночам. Известно, что одиночный артиллерийский выстрел слышен на расстоянии 6 км, в тихую погоду - до 10 км, от самоходной артиллерийской установки - до 15 км. Необходимо проверять, не расположен ли вблизи земельного участка военный полигон, на котором проводятся стрельбы танков, самоходных артилерийских установок, ракетных комплексов. Озеленение в 90%. Правила застройки с высоким процентом озеленения могут означать запрет на строительство. Например, на участке в 6 соток с замощенными: парковкой под автомобиль в 20 кв. м, дорожкой к дому в 10 кв. м и одноэтажной баней в 30 кв.м нет места дому никакого размера, если требуется озеленение участка в 90%, поскольку отведенные 10% под неозеленение уже использованы. Пропускной режим в нережимной зоне. Единственная дорога к земельному участку, проходящая через режимный объект, может стать существенным ограничением в использовании участка. Например, в деревню Новораково Истринского района проезд возможен только в отведенные часы, по пропускам через охраняемую плотину Истринского водохранилища. Запланированное наложение участков. На осваиваимых коммерческим способом площадках иногда встречаются межевания, когда части участка относятся одновременно к нескольким объектам. Запланированные наложения сделаны с целью формирования разнообразных по площади и конфигурации предложений для покупателей. Поскольку такие наложения запрещены законодательством о кадастровой деятельности, их внесение в ГКН, надо полагать, производится в рамках "частно-государственного партнерства". По нашему мнению, покупать такие участки нельзя, по крайней мере, без гарантий устранения кадастровой (реестровой) ошибки, поскольку наложение участков друг на друга должно классифицироваться именно таким образом. Как видно, анализ рисков приобретения загородной недвижимости требует учета как общеизвестных, так и неочевидных факторов, которых в сумме на сегодняшний день насчитывается около 200.

Профессиональные стандарты риэлторской деятельности от Минтруда РФ

Недавно Министерство труда РФ принял профессиональные стандарты для риэлторов «Специалист в сфере недвижимости». Согласно профстандартам, специалисты должны соблюдать конфиденциальность информации клиента, проявлять честность и порядочность, не скрывать реальную стоимость объекта, не использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента для извлечения выгоды, не клеветать на другие организации и коллег.  В зависимости от компетенций риэлторы будут называться агентами, экспертами или брокерами. Первые будут выполнять вспомогательные функции, заниматься осмотром объектов, вести базы данных. Вторые анализировать спрос и предложение, организовывать и сопровождать сделку, а третьи - управлять всей работой. Оценивать квалификацию риэлторов будет Совет по профессиональным квалификациям торговой, внешнеторговой и по отдельным видам предпринимательской и экономической деятельности на базе Торгово-промышленной палаты. Делаться это будет с использованием программно-аппаратного комплекса Центра оценки квалификации по аналогии с тем, как это делается сейчас в отношении специалистов в сфере государственных и муниципальных закупок. Будет возможность сделать это онлайн.   Образование риелторов потребует создания программ для дополнительного и среднего профессионального уровней образования данной сферы. Не исключено, что будет создан стандарт высшего образования для брокеров.
 

О бесплатных "прирезках"

Летом этого года СМИ отметились будто бы хорошей новостью о возможности бесплатно легализовать имеющиеся у собственников прирезки (излишки, самозахваты) земли. То есть - площади своих земельных участков, которые фактически используются, но не предусмотрены правоустанавливающими документами на участки. Однако, кто прочитал не только заголовки тех статей, понял, что речь идет о комплексных кадастровых работах (ККР) - централизованных полных кадастровых работах в пределах не менее одного кадастрового квартала. Поправками в п. 32) части 1 статьи 26 закона о регистрации (218-ФЗ) уточнено, что при межевании можно увеличивать площадь участка по правоустанавливающему документу и при ККР до минимальной нормы предоставления участка соответствующей категории и целевого назначения, установленной правилами землепользования и застройки. Было- до "нормы предоставления" и стало - "до нормы предоставления", как вообще, так и в частности - при ККР. Тогда спрашивается: что поменялось в законе и зачем нужна эта поправка? А вот зачем. Общая норма повсеместно не выполняется. Кадастровый палаты Росреестра пропускают прирезки до 10%, а не до нормы предоставления, в том числе в случаях, когда эти нормы предоставления установлены. И когда этот "тесный кафтан" примерили на себя исполнители муниципальных и государственных контрактов ККР, возникла потребность специально записать в закон, что им можно прирезать до нормы предоставления, что какое-то время по сложившейся практике будет читаться, как исключение, послабление. По-другому при ККР не получается: в кадастровом квартале ККР не может быть "пустых мест", не отнесенных к какому-либо земельному участку, что можно сделать только отступая от негласного "правила" в 10%. Есть ли шанс попасть в квартал ККР среднестатистическому индивидуальному собственнику земельного участка? Практически нет. В 2019 г. на ККР выделено из федерального бюджета 205 миллионов рублей, на 33 субъекта Федерации, в среднем по 6,2 млн на регион-участник. При таком финансировании примерно через 500 лет ККР завершатся на всей территории страны. Можно ли категорически возражать против многолетнего неисполнения законодательства и допущения именно 10% прирезки? Нет, но дьявол в деталях. В целом, массово взяться прирезке более 10% неоткуда: соседи же вокруг, а дорогу до ширины тропинки сужать нельзя, и так - это повсеместное нарушение: попробуйте найти СНТ или деревню, где от дороги не отщипнули хотя бы чуть-чуть. Однако, во множестве случаев прирезку до нормы предоставления можно допускать не только при ККР. Например, в СНТ повсеместно ликвидированы круговые пожарные проезды, дренажные канавы, собственники освоили овраги, другие неудобья, которые при исходном выделении щадящим образом исключались из землеотвода. Прокрутить этот фарш в мясорубке времени обратно уже не возможно. Эти части земли никогда не станут тем, подо что предназначались. Настаивать именно на 10 % прирезке - это плодить и без того беспрецедентное число недостоверных межеваний. Иногда доходит до курьезов. Например, однажды кадастровая палата отказала в межевании участка на площадь больше, чем 10%, который был со всех сторон окружен участками с уже установленными и отраженными в ГКН границами. Но кто будет копаться в таких тонкостях, изучать смежества, предлагать заявителям предоставить дополнительные обоснования и документы? Отказать же проще. К тому же, туго затянутый отечественный регистрационный механизм потребляет увеличенное количество универсальной смазки. В общем, кто ждал бесплатных прирезок "до нормы предоставления", не надейтесь. В обозримом будущем деньги платить придется.

Калькулятор стоимости нотариальных услуг

Бывает так, что нотариус при расчете цены своих услуг включают в нее цену изготовления документа (доверенности/договора и т.п.), даже если клиент пришел к нотариусу с уже готовым документом и требуется только удостоверить этот документ. Нужно знать, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала ошибочной точку зрения нижестоящих судов о том, что дополнительные услуги правового и технического характера являются частью всех нотариальных действий (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 31-КГ18-3). Таким образом, если клиент сам подготовил документ, то нотариус не имеет право навязывать  услуги правового и технического характера по изготовлению документа (так называемые УПТХ). Вы можете легко проверить корректность озвученной московским нотариусом стоимость услуг в калькуляторе нотариальных услуг от сервиса Riskover: http://riskover.ru/temp/notaryCalculator/question  

Dm10

Dm10

БЕЗОПАСНЫЕ РАСЧЕТЫ

#СергейСавельев #неРЕАЛЬНЫЕистории  89115050427 

БЕЗОПАСНЫЕ РАСЧЕТЫ 
«Аккредитивы-шмакредетивы… Тоже мне, - безопасные расчёты!» - думала Лолита Энгельсовна про себя, но на публику транслировала свою самую очаровательную улыбку, демонстрируя новый зубной протез. 

- Может быть сейфовая ячейка, всё же? – еще раз предложила Олеся. 
- Вы знаете, я как-то не очень Банкам доверяю! – откликнулась дама с собачкой (маленькую болонку она взяла с собой на сделку то ли в качестве охраны, то ли для острастки). – Последнее время только и слышишь – то купюры поддельные в кассе кому-то выдали, то со счета деньги пропали… А в интернете пишут, что в сейфовую ячейку могут неизвестно что положить. Недавно такой случай был! 
- Но Вы же присутствовать при закладке будете, - всё еще пыталась вразумить риэлтор Продавца. – И ключ от ячейки у Вас до окончания сделки будет. После регистрации ТОЛЬКО Вы сможете оттуда деньги получить при предоставлении документов. 
- А второй-то ключ где? 
- В Банке. 
- Вот и именно - в Банке! - возразила Лолита Энгельсовна. – Пока две недели пройдет, кто знает – что будет?! Может кто вытащит деньги оттудава, или с Банком что произойдет. Во-о-он их сколько последнее время позакрывали! 
- Это надёжный Банк. Тем более, что деньги будут в сейфе, а не на вкладе – не сгорят! – убеждала Олеся. 
- Вот-вот. Сгореть могут! Докажи потом, что в ячейке полтора миллиона рублей было, а не полтора куска мыла… 
- А, может, мои Клиенты Вам со счёта на счёт переведут? Счёт блокированный. После сделки Вы и снимите все денежки, или переведете, куда Вам нужно. 
- Нет уж. И не уговаривайте! – мягко, но с непреодолимой твердостью гнула своё Продавец. 

Доводы у специалиста по недвижимости заканчивались. 

- Я уж, лучше, по-старинке, - безапелляционно заявила Продавец. – Деньги – Товар! Вы мне деньги, а я вам ключи. Подписываем договор после пересчета, а потом документы в окошечко отдаем. 
- Лолита Энгельсовна, Вы понимаете, что сделка на этом не закончится? – со вздохом начала объяснять Олеся. – Документы еще в Росреестре будут проверять, потом только зарегистрируют. 
- А чего их проверять? Квартира чистая у меня! Вы ведь смотрели всё. Скрывать мне нечего! Все ключи я Вашим ребятам отдам. 

Олеся непроизвольно поморщилась, вспоминая «чистую квартиру». Старая «хрущевка» почти на окраине города. «Бабушкин вариант», - как ласково называют эти квартиры риэлторы. Некоторые, правда, не стесняются в выражениях, и именуют такие варианты «бабушатниками». Трубы чугунные - не поменяны, вместо обоев на оштукатуренных стенах краска с какими-то странными узорами, отдаленно напоминающими по форме цветы. Полы деревянные с облупившейся краской. В углу, на кухне, паук повесился. А тараканы, как со снежной горки, скатываются по стене, заляпанной жиром… 

Если бы Клиентам-покупателям, с которыми Олеся уже год работала, пытаясь поменять их «золотой вариант» на квартиру побольше, не нужен был именно этот район, то она подобрала бы вариант и получше. Тем более, что и цена - не сказать, что маленькая! Из преимуществ, только: второй этаж, и окна выходят на школу, куда ходит ребенок Клиентов. Они ухватились за этот вариант, как цепляются за обломок доски утопающие. Хорошо, что их квартиру брали. Ипотека без первоначального взноса, органы опеки – всё в этой сделке было прекрасным! И после долгого ожидания Клиентам хотелось разрешить всё поскорее. Олеся спорить не стала, рассудив – Клиент всегда прав! Отсутствие агента со стороны Продавца наводило на определенные мысли. Опасения подтвердились, как только Олеся пообщалась с хозяйкой, недавно вступившей в наследство на квартиру – дама сложная, договариваться непросто. На торг не пошла. Оплачивать услуги по подготовке документов к сделке не собиралась. Теперь еще и отказалась от безопасных расчетов. В таких случаях понимаешь, что лучше бы был агент со стороны Продавца, а ты - со стороны Покупателя. Каждый со своим Клиентом сам решает вопросы, отстаивает интересы своей стороны. Два агента друг с другом всегда смогут договориться. Как гласит старая поговорка: «Риэлтор риэлтору глаз не выклюет!» 

Олеся сделала над собой усилие. Поглубже вдохнула, сосчитала про себя до десяти, и медленно выдохнула. Хорошая практика, придуманная еще йогами в Индии. Успокаивает - на раз! Если не помогло, то нужно повторить… С пятого раза Олеся начала ощущать лёгкость мыслей, вошедших в прежнее русло нормативной лексики. Энергия взрыва, которая могла породить не только новую Вселенную, но и с легкостью разрушить уже существующую, постепенно улеглась. 

«Завершить эту сделку, и в отпуск! Скоро лето закончится, а я еще и не отдохнула!» - решила Олеся, а вслух строго произнесла: 
- Хорошо, Лолита Энгельсовна! Мы сделаем, как Вы просите, – а уходя с клиентами в кассу Банка, добавила, - Встретимся через час на сделке! 

Хозяйка «бабушатника» снова скривила рот в улыбке, про себя торжествуя победу: «То-то! Знаю я этих риэлтеров – только бы на чужом горе нажиться! Вы у меня еще попляшете!» 
- Так ведь, Чапа? - обратилась она к сторожевой болонке. 
Старенькая Чапа ничего не ответила – то ли не расслышала из-за тугоухости, то ли привычно выражала своё молчаливое согласие с хозяйкой. 

- Сюда с собакой нельзя! – преградил дорогу в здание охранник. 
- Мы ненадолго! – отодвинула его свободной рукой Лолита Энгельсовна. – Тем более, что это не собака, а моя личная охрана! 
Охранник не нашел, что сказать. Так и остался стоять у входа, провожая взглядом, не иначе как - королевскую особу в сопровождении, направившую свои стопы к встречающей её стороне, состоящую из девушки-риэлтора с огненными волосами и, жмущимися за её спиной, Покупателями. 

Укрылись в углу полупустого зала. На подоконнике разобрали документы, сформировали пакет для сдачи на сделку. Покупатели нерешительно достали увесистый сверток с денежными знаками. Оказалось, что пачки с купюрами по пятьсот рублей. Лолита Энгельсовна так зыркнула на главу семейства, что тот засуетился, сунул пакет в руки жене, и скрылся под предлогом – «Покурить… пока вы пересчитываете», а про себя подумал – «Перед смертью не надышишься!» 
- Пересчитывать будете? – спросила Олеся. 
Её голос не изменился, был беспристрастным. Но Лолита, естественно, заподозрила в нем злорадство. 
- Будем! – ответила она. 

Чапа улеглась у ног хозяйки, предвкушая долговременный привал. После пересчета денег, Продавец подписала расписку, оставила автографы в договорах, и укрылась ненадолго в общественном туалете. Когда она вышла, пакета с деньгами в её руках уже не было, а фигура чудесным образом изменилась. Под плащом, накинутом сверху на легкое летнее платье, что-то скрывалось, непропорционально топорщилось. Покупатели заподозрили, что Лолита Энгельсовна надела на себя пояс верности, но непонятно для чего… Люди косились на квадратные бока круглой тетеньки в плаще, опасливо обходя её стороной: может, пояс шахидки? И только Олеся безошибочно определила, что Лолита Энгельсовна, за неимением ничего лучшего, самое дорогое для себя укрыла ближе к телу, а именно, - рассовала пачки под платье, прямо в колготки. Надела плащ, чтоб скрыть это… 

Документы приняли быстро. Благо, пакет был сформирован заранее. Счастливые Покупатели получили ключи, и приняв поздравления, унеслись обмывать квартиру. Олеся пообещала довезти Лолиту Энгельсовну до дома. Дама подозрительно прищурилась, но согласилась. 
- Чапа, пойдем! – прикрикнула она на собачку. 

В машине Энгельсовна расположилась на заднем сиденье, придерживая пачки с банкнотами, чтоб не вывалились из под платья. Рядом усадила Чапу, обозревая всё вокруг. Олеся пристегнулась, и стартанула к завершению сделки, которая должна была закончиться после прощания с дорогим Продавцом. 
- А что это Вы, милочка, по той дороге не поехали? – как бы ненароком спросила дама с собачкой, ерзая на заднем сиденье. 
- Там ведь дорогу перекрыли частично. Копают что-то, - ответила Олеся. 
- А я по ней в эту сторону ехала! – возразила хозяйка миллиона с небольшим. 
- Так Вы, наверное, на автобусе?! Маршрутные автобусы там ездят, а на машине здесь удобнее. 

По пути, на остановке стояла небольшая компания, безуспешно дожидавшаяся маршрутки. Один из парней поднял руку, голосуя. 
- Только не останавливайтесь! – то ли с мольбой в голосе, то ли приказывая, крикнула пассажирка. 
- Конечно, - отозвалась Олеся. – Я же Вас везу. Кстати, Вас домой? 
«Откуда она знает, где я живу?» - пронеслось в голове у Лолиты Энгельсовны. 
- Вы ведь живете по прописке? – уточнила риэлтор. 
- Нет-нет. Меня на улице Ленина высадить нужно. Я вам покажу, - забеспокоилась Продавец. 
«Так я тебе и показала, где я живу! – подумала она про себя, и решила, – Нужно запутать следы!» 
- Я сейчас у сестры живу. У неё муж полиционер! 
- Полицейский? 
- Ну да, ну да! А куда это Вы в гаражи сворачиваете? – встрепенулась Лолита Энгельсовна. 
- Да я не в гаражи, а на заправку, - усмехнулась Олеся. – Бензина мало! Во-о-он она перед гаражами. Видите? 
Пассажирка впилась глазами в окно. 
- Три секунды, и дальше поедем! – добавила риэлтор. 
В это время зазвонил телефон. Олеся ответила: 
- Да, котенок?! Сейчас мама на заправку заедет. Потом Клиентку домой отвезу. И приеду к тебе, малыш! 
«Зубы мне заговаривает. Кодовые слова говорит подельникам, поди?!» – завертелось в голове у миллионерши. - «На заправку»! Да меня ограбить хотят,не иначе! А потом тело отвезут куда-нибудь в гараж… «Клиентку домой отвезу!» 

Пока Олеся на заправке отошла к окошку кассы, Лолита Энгельсовна выскользнула из машины, и, пригибаясь, бросилась к кустам. 

- Куда же Вы? – крикнула Олеся. – Я сейчас Вас отвезу! 
- Я с Чапой погулять! – на бегу ответила попутчица, и скрылась в длинном ряду кустов. 

«Шишь тебе! – ворчала она, волоча за собой старенькую болонку на поводке. Пыталась удержать сползающие колготки, одновременно показывая кукиш. – Нас голыми руками не возьмёшь! Не от таких уходили!»

Можно ли застраховать квартиру на сумму больше стоимости ее покупки?

Представьте такую ситуацию - вы купили себе квартиру за 5 миллионов руб. Можете ли вы ее застраховать по титулу, например, на 10 миллионов рублей? Сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение при наступлении страхового случая (страховая сумма), устанавливается по соглашению Страховщика и Страхователя на основании заявления последнего. Страховая сумма не должна превышать страховую (действительную) стоимость имущества на дату заключения договора страхования или на дату подписания соглашения об увеличении страховой суммы. Страховая (действительная) стоимость имущества может быть определена на основании оценки рыночной стоимости, выполненной независимым оценщиком, либо на основании стоимости, указанной в правоустанавливающем документе, либо на основании залоговой стоимости, установленной в договоре об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Допускается страхование по заявленной стоимости. При этом страховая стоимость на момент заключения договора страхования считается не определенной, и страховая сумма, указанная в договоре, не является тождественной страховой стоимости застрахованного имущества. Такая стоимость в целях соблюдения положений статей 949, 951 ГК РФ может быть определена Страховщиком путем проведения независимой экспертизы на этапе урегулирования убытка. Страховая сумма может быть увеличена в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя) были застрахованы не на полную стоимость или страховая (действительная) стоимость имущества возросла.

СТРАННЫЙ ЗВОНОК (незавершённый гештальт)

#СергейСавельев #фантастика #неРЕАЛЬНЫЕистории 89115050427 
Эту историю мне рассказал наш форумчанин. Если мне не изменяет память, то у него сегодня День Рождения. Я спешу его поздравить и публикую здесь его рассказ  
СТРАННЫЙ ЗВОНОК (или незавершенный гештальт) 
Я был тогда уже риэлтором со стажем – года 4 в недвижимости, не меньше. Как и все агенты, не расставался с телефонами ни на минуту: спал, ел вместе с ними и, даже, извиняюсь за подробности, в туалет их брал с собой. Ну, вы знаете, как это бывает у риэлторов! 

Как-то после тяжелой рабочей недели и удачной сделки решил расслабиться. Взял в компанию бокальчик, бутылочку виски, и укрылся от семьи в ванной. Напустил теплой воды, улёгся, будто в бассейне на крыше многоэтажки в солнечном Майами. Прихлебываю потихоньку виски, смотрю на Атлантический океан (у меня на кафеле, ещё в старой квартире, дети пальмы нарисовали, помните?!) После третьего бокала уже поплыл. Моргаю медленно - в глазах темнеть стало, ухожу медленно под воду. «Вечереет», - подумалось. Потолок с овчинку, а лампочка над входом… как это у Пушкина? «Луна, как бледное пятно сквозь тучи мрачные желтела» - так, кажется?! 

И тут звонок по телефону. Пришлось выныривать из сумрака. 
- Я Вас слушаю. 
- Здравствуйте! Я хотел бы, чтоб Вы продали мою квартиру. 
- Замечательно. А какой адрес? – на автомате задаю я вопрос, не вынырнув ещё окончательно.
И тут мне мужчина называет адрес моего дома. «Забавно!» - думаю. 
- Скажите, как Вас зовут, чтоб я мог к Вам обращаться? 
- Сергей. 
- Меня тоже Сергеем зовут, - представился я. 
- Очень приятно! – отозвалась трубка. 
- Сергей, а этаж? Метраж Вашей квартиры? 

Метраж, как у меня. И этаж такой же. Когда же я услышал, что квартира в моем подъезде, то чуть было не утопил телефон в бурлящем потоке. Совладав с трубкой, но не с собой, начал вылезать из ванны. Был так взбудоражен, что хотел рвануть на первичный осмотр Объекта в чём мать родила. Дело в том, что семья моя разрасталась. В двушке с двумя детьми было уже не очень комфортно. Мы с женой, как раз, обсуждали возможности расширения площади. А тут – подарок - прямо на нашем этаже квартира! Я тогда, честно признаться, не подумал, что своих соседей всех знаю, и такая квартира на этаже только одна. Да и голос мужчины мне показался каким-то знакомым… 

- А за сколько? – воскликнул я. - За сколько хотите продать квартиру? 

Мужчина назвал цену, и я сразу же присел. Цена была, мягко говоря, завышена. Квартиры в нашем доме столько не стоили. Работать с возражениями, что-то доказывать, мне не хотелось. А мужчина говорил уверено, как Кашпировский: 
- Я знаю, Вы - один из лучших специалистов. У Вас получится! Я понимаю, что Вы ожидали услышать другую цену. Но я уверен, - Вы сможете продать квартиру именно по этой цене! Запомните, пожалуйста, эту цифру! Вы продадите квартиру именно по этой цене! 

Конечно же, слышать приятно, что ты – самый лучший! Но я был реалистом! Спросил уже без интереса: 
- Сергей, а какой номер квартиры? Я, когда освобожусь, то смогу посмотреть её, и обсудить дальнейшее сотрудничество. 
Трубка как-то странно крякнула, и я услышал, будто бы издалека номер. Это был номер моей квартиры. Я тогда разозлился. Телефон всё же выскользнул из рук, и упал прямо в ванну. 

Я долго ругался: и на чью-то дурацкую шутку, на свою полоротость. Но сделать уже было ничего нельзя - телефон «крякнул» окончательно. Там остались номера дорогих клиентов, коллег. И номер «шутника» теперь я тоже не мог посмотреть. 

Через какое-то время, я забыл про этот звонок. Да и не показалось ли мне всё это вместе с Майами, пальмами и Атлантическим океаном? 

Не так давно я переехал в другую квартиру. На решение своих вопросов по расширению площади мне потребовалось несколько лет. И детей у нас уже не двое… Продал свою квартиру хорошо. Дороже рынка. Так получилось. Всё сложилось как-то само-собой. И покупатель нашёлся, и не торговался особенно. И встречный вариант купили, не то, чтобы без проблем, но в хорошем доме, с замечательными соседями. В сделке помогли коллеги по цеху, так сказать. Переехали. Обжились уже. Довольны.

И только недавно я вспомнил тот странный звонок. Но бог с ним, со звонком! Но меня, как током дернуло, когда я вспомнил названную «шутником» сумму… Это та цифра, за которую я продал свою квартиру. На момент состоявшейся продажи она тоже была немного завышена. Я сумел продать свою квартиру дороже рынка! Но самое главное – цифра! 

Я много раз за последние дни прокручивал в голове тот разговор. Мне стало казаться, что у меня начинается паранойя. Знакомый мужской голос. Цена квартиры. 

«Запомните, пожалуйста, эту цифру! Вы продадите квартиру именно по этой цене!» 

Эти слова не выходят у меня из головы… Что это было? Предсказание? Звонок из будущего? Или что-то еще? 

Я решил вопрос с квартирой. Но теперь у меня незавершённый гештальт по этому звонку… 

Как ты думаешь, что это было?   P.S. Как думаете, кто из наших?    

Кто должен рассказать покупателю о страховании титула - риэлтор, сотрудник банка или...?

Покупатели часто интересуются у меня - они должны сами разбираться в нюансах страхования титула или им должны все объяснить в риэлторской компании или банке? Покупатель, конечно же, сам должен вникать в нюансы страхования титула, т.к. именно он заинтересован в данном виде страхования при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке. Но помочь ему в этом должны сотрудники агентства недвижимости, с которым он заключил договор на оказание услуг, а также сотрудники страховой компании с которой не сотрудничает. Обратите внимание - сейчас очень много статей в интернете и на различных форумах по данной теме. Вы можете сами их изучить, задать вопросы, попросить разъяснения. О страховании титула много написано и на этом форуме - в разделе "Страхование имущества". Читайте!

НА ТАМОЖНЕ

#СергейСавельев 89115050427  НА ТАМОЖНЕ 
- Запрещенные предметы имеются? Оружие, наркотики, воспламеняющиеся жидкости? – повторил вопрос человек в темно-зеленой форме, своим взглядом словно рентгеном, просвечивая Сергея насквозь. 
- Нет! – в очередной раз ответил тот. 
- А, если посмотреть? – хитро улыбнулся таможенник. 
- Вы уже досматривали чемоданы и рюкзак три раза, - устало отозвался Серёжа. – И я через рамку столько же раз проходил. 
- А, если досмотреть с пристрастием? – человек в форме, словно фокусник, одним взмахом руки достал откуда-то латексные перчатки, мгновенно натянул одну из них на руку, перебирая пальцами в воздухе. 

Сергей поморщился, будто бы вспомнив что-то неприятное, но всё же оторвал взгляд от пронырливых резиновых пальцев, и смело посмотрел таможеннику в лицо. Последний сдался, освободил руку от неприятного предмета, и снова спросил: 
- Итак, цель Вашей поездки? Уж не конференция ли по компьютерным технологиям, случайно? 

Сергей вспомнил эту фразу из фильма Балабанова, но не оценил юмор. 

- Еду с семьей в небольшое путешествие на десять дней в Тунис. 
- В Тайланд? – переспросил провокатор в погонах. 
- В Тунис! Хочу… 

Но таможенник перебил его. Будто и не услышав ответа, продолжил баловаться балабановщиной: 
- Знаю я вашего брата! Сначала едут поглазеть, потом на улицу красных фонарей… А там, куда кривая американской мечты выведет! 

Серёжа глянул на семью, которая уже благополучно прошла рамки металлоискателей, а теперь стояла и ждала, когда этот террорист в униформе отпустит их папу и мужа. Дети крутились возле жены, дергали её за рукава, а она устало смотрела на супруга, которого никак не желали отпускать. Сергею хотелось хоть как-то приободрить их, но таможенник вернул его на место: 
- Посмотрите на меня! 
Он вертел в руках свежевыданный паспорт: листал страницы, всматривался в фотографию, сверял с оригиналом. 

- Ваше место работы? 
- Я – риэлтор. 
- А почему в анкете указали, что безработный? Может Вы НАСОВСЕМ ТУДА собрались? 

Сергей начал объяснять, что на сайте госуслуг случайно выбрал из 
предложенных не тот вариант, который нужно, а потом уже исправить никак не получалось. Рассказал, как ездил в УФМС, решал там этот вопрос… Таможенник кивал, но было видно, что он не верит ни единому слову специалиста по недвижимости. И вдруг включил режим «злого» следователя: 
- Агент, говоришь?! По недвижимости? Знаю я вашего брата! Ты еще скажи, что ипотека у тебя, и обязательно вернёшься, чтоб отдать все долги Родине и Банку! 

- Именно! – нашел аргументы Серёжа. – У меня ипотека! Причём маткапитал в качестве первоначального взноса! А это значит, что мне еще придется на всех членов семьи доли выделить по ОБЯЗАТЕЛЬСТВУ, данному НОТАРИАЛЬНО. Понимаете? Тем более, что ИПОТЕКА в Сбербанке! А от Сбербанка, знаете, ещё никто не уходил! 

Казалось, что магические слова – «Сбербанк», «Ипотека», «нотариус», «обязательство» подействовали на человека в темно-зеленой униформе. Но паспорт он всё еще не отдавал. 

- Что Вы собираетесь делать за границей? Уточните пожалуйста! – будто бы издевался он. 
- Хочу детям слона показать… живого, - выпалил Сергей. 
- Слона-а-а? – как-то странно прореагировал на это пограничный мытник. 
- Да, слона! – профессиональное чутье подсказывало Серёже, что он на верном пути. – Вот Вы видели когда-нибудь слона? 
- Видел, - заявил мужчина в форме так, как ребенок доказывает взрослому, что он своими глазами видел, как слоны летают. 

- И где же Вы видели настоящего слона? – наступал турист. 
- По телевизору! 
- Вот и мои дети только по телевизору и на картинках, а я хочу им живого слона показать! 
- И покатать? – таможенник внезапно превратился в ребёнка. 

Сергей не успел понять, что происходит, и пошёл в атаку: 
- Да, и покатать! Вот Вы хотели бы покататься на слоне? 
- Я? Хотел бы… 

Тут откуда-то сзади появился мужчина в такой же форме, как у товарища в погонах, но звезды на плечах его были больше и ярче: 
- Задерищенский! 
- Я! – откликнулся таможенник, выпрямившись по стойке смирно. 
- Ты чего это человека целых полчаса мурыжишь? Ты посмотри, к тебе даже очереди нет! 
- Так это ж хорошо! – начал оправдываться подчинённый. 
- Что хорошо? – мужчина подошел вплотную к таможеннику, и оказалось, что он ростом ниже, но под его взглядом подчиненный скукожился, просел, как апрельский снег под солнцем, и смотрел, будто бы, снизу вверх. – Всех уже пропустили через соседнюю стойку, а ты всё ещё телишься! 
И уже Сергею: 
- Проходите пожалуйста! Таможня дает добро! 

Через мгновение паспорт был в руках у Серёжи. Он спешно прошагал к жене и детям, но еще раз оглянулся назад, и увидел как начальник отчитывает его обидчика. И, даже, хотел уже пожалеть последнего, но дети отвлекли его своими вопросами: «Папа, а правда ты нам слона живого покажешь?» «А жирафы там есть?» «Мы там будем купаться?». И маленький Коля тоже спросил: «А ты нас, плавда, покатаес на слоне?» В этот момент он был так похож на таможенника, что Сергей снова оглянулся, но регистрационные стойки и рамка оказались скрытыми от глаз… 

Мизерный отпуск в десять дней оказался таким огромным и насыщенным, что риэлторские будни, вопросы и проблемы совсем вылетели из головы. Переживания были смыты теплыми волнами Средиземного моря и окончательно выбиты из головы местной финиковой самогонкой с отвратительным мерзким послевкусием и названием «Буха», в котором чувствовались русские корни. Серёжа с женой, сидя на песке под пальмой, иногда вспоминали, как они боялись этой первой поездки за границу, где всё казалось неведомым и неизвестным. Смеялись над своими опасениями, над ситуацией при прохождении таможни, когда в их чемодане обнаружилась контрабанда оружия - два пистолета, пиратский нож, и пластиковая граната, спрятанные сыновьями во время подготовки к путешествию. 

Отпуск подошел к концу. Экзотические фрукты, подарки, сувениры, и тапочки с эмблемой отеля, взятые на память, уже не влезали в чемоданы. Хотелось забрать с собой всё: море, пальмы, солнце. Но впереди ещё ждал дьюти фри, и минимум двадцать-тридцать магнитиков на холодильники друзей и коллег, которые покупаются лишь с одной целью, чтоб соратники и друзья могли не раз позавидовать вашему загару, и вашей удаче отдохнуть, пока они трудились. 

Так странно, что на обратном пути таможня проходится легко и незаметно. Ты так соскучился по дому, что ждешь, - когда же подадут трап? Но уже на выходе из самолета, начинаешь скучать по тем местам, где ещё недавно был. 

Дети гуськом шли за мамой к выходу из аэропорта, но Серёжа немного замешкался, оглядываясь куда-то назад. У пункта досмотра он увидел знакомое лицо. Таможенник с тоской в глазах провожал взглядом, вернувшихся из отпуска. Хотел уже кого-то остановить, но тут к нему подошёл Сергей. 
- Вы меня помните? 
- А-а! Турист?! Вернулся? Ипотека? 

Серёжа не стал обращать внимания на явную усмешку, и молча протянул работнику таможни небольшую коробочку: 
- Это Вам! 
- Мне? – человек в темно-зеленой форме опешил. 
- Да, Вам. Подарок! 
- Нам нельзя! – протянул коробочку обратно, но было видно, что очень хочет открыть. 

Тогда Сергей сам снял обертку, откинул крышку и достал из коробочки небольшого слоника. Всунул в руки таможенника, а пока тот с интересом разглядывал фигурку, сказал: 
- Если получится, то обязательно слетайте в Тунис. И непременно прокатитесь на слоне! Моим детям понравилось! 

Сергей развернулся и быстрым шагом направился к выходу. Ему было не видно как таможенник улыбался, глядя на крохотную фигурку в своих руках. И тем более он не мог заметить в глазах человека в форме отражение пальм и маленького мальчишки на спине слона с огромными белыми бивнями.  

Подбирая земельный участок

Читатель данного ресурса обратился за сопровождением сделки по покупке земельного участка в деревне Крюково Истринкого района. Ему понравился участок на склоне, с видом на лес и большую незастроенную поляну у пруда и родника. Из "творческого" в данном объекте было, что права на газовую магистраль необходимо передавать по отдельному соглашению с подкрепляющими мероприятиями, причем не так, как предлагал продавец. Если бы сделка происходила на условиях продавца, покупатель мог бы потерять 500 тысяч рублей. Однако покупка не состоялась, поскольку у продавца уже были договоренности с другим человеком, ожидавшим одобрения ипотеки. Естественным образом возникла задача поиска аналогичного участка по Новорижскому шоссе не дальше деревень Крюково-Крючково. В деревне В. были рассмотрены два участка на берегу Истры. Однако оба оказались в зоне специального градостроительного регламента достопримечательного места "Русская Палестина". В связи с этим на участках с видом разрешенного использования (ВРИ) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) разрешались только: выращивание трав и разведение пчел. Причем, можно предположить, что о запрете на строительство не знают как кто-то из собственников участков, так и их риэлторов. Для данного случая плохо помогает любимый многими анализ по аналогии: "Соседи построились и зарегистрировали дома, значит, и нам разрешат". Не разрешат, поскольку соседи получали одобрения до установления границ этой зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Кроме того, как показал опрос жителей, участки примерно раз в десять лет подтапливаются. Чтобы избежать подтопления необходимо подсыпать около 100 камазов грунта, что уже сделал один из соседей. Также клиенту понравился участок в деревне Л., на высоком склоне р. Истра. По этому участку, что называется нарочно не придумаешь: сразу 4 основания чтобы его категорически не покупать. Во-первых, по причине возможного незаконного предоставления как участка ограниченного в обороте, если следовать правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в материалах 2017 г. Во-вторых, несоответствие территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки и ВРИ по ЕГРН (соответственно: рекриация - жилая застройка). В-третьих, невозможность размещения дома вне специальной зоны 2-го пояса водоохраны источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения г. Москвы. В-четвертых, по рекламному объявлению, приватизирована неприватизируемая береговая полоса. Кроме того, есть мнение, что река Истра ниже д. Павловское загрязнена фильтратом одноименного полигона твердо-бытовых отходов. В деревне Г. был найден земельный участок с панорамным видом на р. Истра, где находится пешеходный мост. Документальных ограничений в строительстве на участке не выявлено. Однако при осмотре на месте и беседах с жителями обнаружено следующее. Ранее находившийся на участке дом сполз в овраг, к реке. Как минимум необходимы берегоукрепительные работы, чтобы предотвратить оползневые явления. Рядом с участоком находится шумящий трансформатор. Пятно застройки на участке незначительное. При таких ограничениях участок оценен заказчиком в 2,5 раза ниже, чем продажная стоимость. В этой же деревне подобран другой участок, подальше от воды, который попал в одну из десятков подзон памятного места "Русская Палестина". В этой подзоне строительство возможно "в садоводческих товариществах" и с дополнительным ограничением по высотному габариту. Поскольку в этой локации нет садоводческих товариществ, пока не ясно, можно ли строить в самой деревне и на прилегающих территориях под дачное строительство. Также был рассмотрен земельный участок в д. Буньково, в коттеджном поселке с пафосным названием. Заказчику показалось, что близость к гелипорту "Истра" не даст возможности спокойно проживать на участке. По нашему мнению, это спорное мнение, поскольку полеты с этой площадки хотя и регулярные, но непродолжительные, и удаление от точки взлета в 400 м - достаточное, чтобы шум не беспокоил. Кроме того, участок располагается в санитарно-защитной зоне промышленого объекта. Если муниципальная администрация когда-нибудь станет выполнять законодательство, то строительство дома на данном участке будет запрещено. В результате поисков был выбран для покупки индивидуальный жилой дом в деревне Л.. Тоже не без рисков, но не критических.Так, часть участка располагается в защитной (временной охранной) зоне памятника культурного наследия 17 века. Не соблюдены отступы дома от границы участка. Имеется неузаконенная перепланировка. В заключение заметим, что ни один из выявленных существенных рисков не был отражен в ЕГРН. Выбор объекта загородной недвижимости требует его многостороннего изучения.
 

Строения на дачных участках также амнистируются

Слушательница Школы риэлторов Анна С. сделала позавчера справедливое замечание к моему предыдущему посту "Дачная амнистия 2019: сроки продлены, права сокращены". Суть замечания в том, что не следует разделять варианты разрешенного использования (ВРИ) земельных участков "для ведения садоводства" и "для дачного строительства" (в коротких определениях - "садовые" и "дачные" участки). Действительно, с 01 января 2018 г. в соответствии с п. 7 ст. 54 № 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" участки с обоими ВРИ стали "садовыми":"Для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками." Соответственно, строения на дачных участках также, как и на садовых, в соответствии с N 267-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 02.08.2019 г., если повезет, могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке.  Все-таки дачи не хотят исчезать из ментальной реальности. Так, термин "дачные участки" использовался законодателями и в прежнем усечении дачной амнистии, действовавшей до 1 марта 2019 г., и в законопроекте лета этого года - 707989-7, ставшем № 267-ФЗ. Таким образом, уведомления о планируемом строительстве (реконструкции) садового или жилого дома не надо подавать как для садовых, так и для дачных участков.

УТРО В КУРЯТНИКЕ

#СергейСавельев #ЗАРИСОВКИ 89115050427 УТРО В КУРЯТНИКЕ 
Жена спала, как убитая. Иван Федорович поёрзал на кровати и воззрился на настенные часы. Электронный циферблат показывал 9:20. 

- Так хотелось поспать подольше! – проворчал он недовольно и пихнул благоверную в бок. – У Ивановых из 90ой кто-то что-то пилит?! 
- Это они ремонт затеяли, - сладко потягиваясь, откликнулась супруга. 
- Нет! Это жена Иванову мозг пилить уже начала. Ты знаешь – сколько он зарабатывает? 
- Двадцать пять тысяч. Это его потолок. Нинка в прошлый раз орала. Я слышала! – Марина Петровна встала, и натянула халат, понимая, что спать уже не придется. 
- Не то, что я, - гордо заметил муж. 
- Куда ему до тебя?! 

За стенкой слева раздался детский визг и ор. 
- А это что еще за номер? – Марина Петровна поставила чайник на плиту, и прислушалась. - Это в 103ей Надюха вокал дочери ставит. Опять мокрой тряпкой отходила её, наверное. 
- Бедный ребёнок! – вздохнул Иван Федорович, и потянулся за папиросами. 

Неловким движением он опрокинул пустые бутылки, оставшиеся на столе со вчерашнего вечера. Чертыхнулся. Но тут же вспомнил благодатную пятницу, отмеченную как следует – тремя литрами пива с воблой, чешуя которой закуталась в старую газету, и поллитрой водочки «на дровах». 

Было слышно, как хлопнула дверь, и выводок соседских детей с криками прогромыхал по лестнице. За стеной почти сразу же ритмично заскрипела кровать. 
- Опять что ли соседи из 100ой мебель двигают? – удивилась Марина Петровна. 
- Соседи из сотой! – то ли передразнил, то ли выразил своё недовольство Иван Федорович. – У них квартира, как соты! Сколько их там живёт? В последний раз, когда так «мебель двигали», помнишь что было? 
- Девять месяцев не прошло - очередную двойню Ирка из роддома приволокла, - припомнила супруга. 
- То-то и оно! 

Где-то наверху застучал молоток, напоминая по звуку пулеметную очередь короткими. Иван Федорович вновь нервно вытянул папиросу из пачки. 
- Не переживай! Это ненадолго, - решила успокоить его жена. – Вчера баба Дуся ковёр откуда-то припёрла. Наверное, на стену вешают.
- Кого? Бабу Дусю? 
- Только ковёр, к сожалению, - проворчала жена. 

Стук вскоре прекратился, как и было предсказано. Уроки вокала в 103ей квартире закончились. Кровать в 100ой, ударившись последний раз о стенку, скрипеть перестала – перестановка мебели закончилась. Слышен был вздох облегчения. Звук пилы в 90ой тоже стих – мозг Иванова уже, наверное, отдыхал. Всё смолкло. 

Супруги переглянулись, не веря своим ушам. Часы в кухне показывали 10:25. Стрелки замерли, боясь нарушить обрушившееся безмолвие своим «Тик-Так». 
Иван Федорович плюхнулся в кресло, и зашуршал газетой, нарушая эту тишину. Марина Петровна недовольно зыркнула на него, и муж затаил дыхание. Шёпотом произнес: 
- Мёртвая тишина! 

И тут, откуда-то снизу зазвучала загробная музыка. Федорович вскочил с места, и перекрестился. Марина Петровна сплюнула: 
- Опять эти готы проклятые свою шарманку завели! 

Где-то на третьем этаже начали ругаться Офигеновы. Во дворе заорала кошка. А из соседнего подъезда послышались звуки клавишного инструмента, сопровождаемые каким-то хрустом. Иван Федорович безошибочно угадал форте-пьяно и известный «Собачий вальс» Шуберта, а Марина Петровна распознала хруст французской булки. 
- Всё! Я звоню участковому! – произнесла жена, поднимая трубку телефона. 

Жители дома в ЖК Новый Курятник в районе Черёмушек постепенно просыпались. Выходные обещали быть очень интересными, хотя ещё только начинались…

Хорошо ли банк проверяет квартиру, если выдает на нее ипотечный кредит?

Меня часто просят прокомментировать мнение,  что если квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, то ее тщательно проверит банк и титульное страхование не нужно.  За все банки сказать не могу, но подозреваю, что есть общий регламент оценки истории объектов недвижимости. Конечно же совсем непонятную квартиру навряд ли банк пропустит для кредитования. Но, учтите, что банк не может провести качественную проверку, так как это сделает риэлтор. Ответственный риэлтор и выписку архивную из домовой книги возьмет, и расширенную ЕГРН, и кучу дополнительных заявлений. Помимо этого потребует документов с участников сделки, сходит пообщается с соседями, поймет мотивы продажи и так далее. Но банкам в этом отношении спокойнее, так как они достаточно часто в рамках ипотечного страхования требуют оформить титульное страхование в свою пользу.
 

Самый простой сайт - это визитка. Что же там должно быть?

Самое простое, что можно сделать на конструкторах сайтов – это визитка (контакты). Для чего? Для того, чтобы ваши контакты остались у собеседника. Он для вас источник будущих сделок, элемент базы для финансового успеха. Я делаю онлайн-визитки на платформе «Тильда». Можете создавать на другом конструкторе. Сейчас их море.
Что на вашей визитке? Ваш облик, фраза о вашем уникальном предложении, и как с вами связаться. Что нужно увидеть вашему собеседнику? Глядя на вас, ему важно увидеть деньги; что вам можно довериться; что вы авторитетный человек в профессии. 
На маленьком пространстве визитки добиться этого сложно. При этом, если в визитку врезать ссылки на ваши социальные профили, то можно создать целостное восприятия вас у собеседника в триединстве «деньги-доверие-авторитет».   Скажем, на Фейсбуке вы такой же человек, с такими радостями и печалями, как и собеседник. Особенно важно: в этом вашем профиле для собеседников-интересантов риэлторских услуг не должно быть ваших друзей-риэлторов, только вы, ваши знакомые из других областей жизни. А в Инстаграме выкладываете галерею объектов недвижимости, которые продаете, которые продавали. Выкладываете фото и тексты о жизни города: дети, спорт, школа, культура, досуг, взрослые, клиники, транспортные сообщения. О жилых комплексах, квартирах, ремонте.  А вот ниже пример для мобильной версии, который сделал сегодня на Тильде для демонстрации в блоге. Фото взято для учебных целей из фотобанка unsplash.com. Не использовать в коммерческих целях. Текст написан мною. Обратите внимание, что для визитки нужно иметь однородный фон. Очень желательно, чтобы текст не заходил на человека. Но если это не удается, то лицо в любом случае обязано быть свободно от текста.  В принципе этого достаточно для старта. Если ваши профили в социальной сети будут грамотно сделаны, и вы будете на регулярной основе в соответствии с рабочим календарем контент-плана делать новые публикации, то и строить персональный сайт, возможно, не понадобиться. P.S. В следующий раз предложу вашему вниманию формулы работы с заголовками на онлайн-визитках.
 

Дачная амнистия 2019: сроки продлены, права сокращены

Принят в трех чтениях Госдумой и 26 июля 2019 г. утвержден Советом Федерации законопроект 707989-7 о так называемой дачной амнистии. По новой версии законодательства до 1 марта 2021 года право собственности на индивидуальный жилой дом или садовый дом на земельном участке с видом разрешенного использования "для ведения садоводства" (вне зависимости от категории земли) может быть зарегистрировано на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, по техническому плану, без подачи уведомления о планируемом строительстве (реконструкции). В действовавшем до 1 марта 2019 г. законе о регистрации можно было в таком же порядке регистрировать жилые и садовые дома и на дачных участках (точнее говоря - на земельных участках с видом разрешенного использования "для дачного строительства"). Теперь это будет не возможно, из "дачной амнистии" исключены 306200 дачных участков на площади 132 400 Га (см. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2017 году). В чем заключается реальное упрощение по сравнению с днем сегодняшним? В первую очередь в том, что при отказе в регистрации строений будут учитываться не все зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), которые принимались бы в расчет при подаче уведомлений о планируемом строительстве (реконструкции). А только те, которые учтены в ЕГРН. "Амнистироваться" по всем пунктам не получится, поскольку при учете ЗОУИТ в ЕГРН одновременно формируются сведения об обременениях на земельные участки или их части, попадающие в границы такой зоны, и вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые не совместимы с целями установления ЗОУИТ. На сегодня учтена в ЕРГН примерно половина от всех ЗОУИТ (около 1,5 млн.). Большая "радость" у собственников участков будет связана с отсутствием необходимости согласовывать строительство, 1) производя археологические раскопки на своих участках (иногда стоимостью больше самого участка), 2) поиск полезных ископаемых на 6 сотках, 3) согласования на части приаэродромных территориях, занимающих до половины Московской области, предоставляя избыточные документы (градостроительный план, правоустанавливающий документ на участок, схему планировочной организации земельного участка), в каждый аэропорт - свои, в некоторые: только лично, в короткие часы приема, без рукописного текста, с заключением о безопасности Роспотребнадзора и с пр. издевательствами. Некоторые собственники участков уже оплатили изготовление техпланов и ждут вступления закона в силу. Не имеет существенного значения, что в течение еще 2-х лет для регистрации строений на садовых участках не надо подавать уведомления о строительстве. Так для собственников лучше, но это никакая не амнистия. Можно было бы потерпеть и подать. Гораздо хуже другое. С каждым годом потенциал "амнистирования" будет падать. Как известно, к 1 января 2022 года все ЗОУИТ должны быть включены в ЕГРН. Предположим, что так и будет. Тогда хоть с подачей уведомлений о строительстве, хоть без подачи - дачная амнистия прекратится полностью. Повторяясь, именно в неполном учете ЗОУИТ при регистрации строений заключается сегодня дачная амнистия. В настоящее время нет и намеков на то, как на практике не лишать собственности миллионы людей, придав обратную силу ограничениям по ЗОУИТ в отношении ранее предоставленных земельных участков и находящихся на них незарегистрированных (иногда десятки лет) строений. По нашему мнению, реальное уважение к частной собственности на земельные участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в черте поселений, садовые и дачные участки, на которые ЗОУИТ накладывают запрет на строительство, заключалось бы в выплате компенсации в размере рыночной стоимости недвижимости, установленной в любой из периодов в течение 5 лет до момента установления ЗОУИТ, с выплатой в течение 6 месяцев с момента отказа в строительстве. Без конкретики аналогичная норма есть и в сегодняшнем законодательстве. Но она не будет работать, т.к., в частности, в бюджетах всех уровней нет соответствующих статей, а требуемые суммы не подъемны для них. Дарим идею политическим партиям и претендентам на высшие государственные должности в стране. Разрушая институт частной собственности, подрываем основы государства. Надо жертвовать чем-то меньшим.

Безопасна ли сделка купли-продажи жилья, если она проходит через нотариуса?

Рассмотрим - защитит ли добросовестного покупателя нотариальная сделка... Нотариус защитить может добросовестного приобретателя, но не полностью. Сделка в его присутствии - это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы. У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости. То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом. А теперь давайте остановимся на дееспособности.  Что это такое? Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться (статья 21 ГК РФ о дееспособности граждан). По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали. Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов. Статья 43 Закона о нотариате о проверке дееспособности нам указывает на то, что еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье. Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки. Гражданский кодекс (статья 177) говорит нам о том, что сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку. Возникает вопрос, а неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной? К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё. Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными. 1. Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон. Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки. И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть (Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 11.04.16 № 33-86/2016. 2. Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание. После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей. Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали. Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось. Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус (Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1). 3. Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру. Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки. Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения. Сделку отменили. (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017. На мой взгляд, учитывая критерии добросовестности, лучше все сделки совершать в нотариальной форме.

Есть ли другие варианты защиты добросовестного приобретателя на российском рынке, кроме титульного страхования?

Титульное страхование - это единственный вариант стопроцентной защиты добросовестного приобретателя недвижимости и этому есть объяснение. Дело в том, что в Российской Федерации сложилось много предпосылок к утрате права собственности. Считайте сами: Неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства. Упрощение процедуры регистрации купли-продажи жилья. Возможность зарегистрировать право собственности в любом регионе РФ, ранее же это возможно было только по месту нахождения недвижимого имущества. Несовершенство института добросовестного приобретательства (статья 302 ГК РФ); Институт наследования. Фактически неограниченный срок исковой давности ст. 181 ГК РФ. Наличие ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 года № 127 ФЗ. Номинальная ответственность – нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов. Отсутствие «Закона о риэлтерской деятельности» Высокие налоги, кадастровая стоимость объектов недвижимости - как следствие, заниженная стоимость в ДКП. Неправомерное использование материнского капитала. Максимальную финансовую защиту во всех этих случаях дает именно страхование титула. При условии, что оно будет оформлено. Именно страховая компания, а не юристы, банк или интернет-сервис дельно изучит ваш объект на предмет возможных рисков.
 

Консьерж-антириэлтор

Смотрим квартиру. У подъезда дверь открывает консьерж. - Куда? - Туда... Провожает до лифта. - По поводу продажи квартиры? - Да. - Понятно. Задумчиво смотрит сквозь закрывающиеся двери лифта. Она что-то знает, надо будет подойти переговорить на обратном пути. На этаже встречает арендатор, пятится до угла прихожей и замирает, как кремлевский курсант, с каменным выражение лица, но без оружия. Гостиная, кухня, санузел, лоджия, вид из окна... Надо как-то пошевелить кремлевского курсанта. - У Вас есть договоренность с хозяйкой о сроках выселения в случае продажи квартиры? -А вы готовы купить? -Рассматриваем такую возможность. - Вот как соберетесь покупать, так и обсудим. Я здесь три года живу, и все это время она продает квартиру. -Как думаете, почему не продается? -Все вопросы к хозяйке. -Спасибо, до свидания. Возвращаемся к консьержу. - Как посмотрели? -Хорошо, не считая, что арендатор не слишком приветлива. - Нет, она нормальная.Разговаривает со мной. Это хозяйка пройдет, буркнет себе под нос, и все. Конечно,ей не хочется съезжать, вот она и гонит негатив на вас. - Мы то переживем, но, говорит, что 3 года квартира не продается. -Да, это какая-то магия. Смотрят и уходят. - В чем же причина? -Не знаю, дом у нас хороший, я навела здесь порядок. В плане безопасности у нас самый элитный дом в городе. Не то, что раньше. Нас долго не сдавали. Мы и на асфальте лежали, и дом патрулировали. Потом Медведев принял решение дом достроить, и дело пошло. Вы знаете историю нашего дома? -Нет. -Дом наклонился. Немного, но все-таки. Столько туда засыпали всего. Теперь каждые полгода приезжают инженеры, замеряют наклон. Но чтобы дом не падал, его соединили с другим, у нас два дома под одним номером. А сколько мы с наркоманами боролись, с бомжами. Каждую неделю полиция приезжала с рейдами, закладки искала. А однажды я нашла на лестнице труп мужчины. Думала просто лежит, а его убили. -Мы-то считали, что в наукограде все спокойно. -Какое спокойно? Люмпены же вокруг. Я их физиономии каждое утро с балкона наблюдаю. Даже выражение лица видно, что не алё. Еще лес рядом. Все наровят в нем спрятаться после преступлений. -Нам казалось, что лес для прогулок и отдыха. - Не только. В прежние годы бандиты с обрезами приходили из леса в магазин и требовали денег. Туда же и скрывались. - А что с соседями у этой квартиры? - Соседи нормальные. Бабушка, правда, считает, что ей стучат в стенку. Записки пишет, на двери наклеивает: "Не стучите, вы мне мешаете". В другой квартире - многодетная узбекская семья. Планировки хорошие. По всему стояку из кухни люди сделали спальни и наоборот. - И мокрые точки в комнаты перенесли? - Да, все так сделали, получилось замечательно. -Скажите, а вы всем, кто приходит смотреть квартиры рассказываете про свой дом? - Конечно, я всем все рассказываю. Беседуем с консьержем минут 15. Искренне благодарим. Кажется, теперь понятно, почему квартира висит. Однако, ее можно продать достаточно быстро. Для этого надо выполнить несколько рекомендаций. Но собственнику их дать некому, поскольку он "с риэлторами не сотрудничает". А риэлторы - не благотворители. Бесплатно в нашей стране работают только американские шпионы.

Какова вероятность того, что законно приобретенную квартиру отберут?

Давайте оценим, велика ли вероятность того, что квартира без кажущихся проблем, приобретенная по официальной процедуре, может быть отобрана. Может быть, это достаточно редкие случаи? В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными, а имущество может быть изъято, в том числе, у добросовестного приобретателя. Поэтому многие люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки и т.д.), попадают в группу риска, а в случае возникновения какого-либо судебного разбирательства часто остаются один на один со своими проблемами. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя. Но пока мало кто знает, что защитить свои права как собственника недвижимости можно через такой механизм, как титульное страхование. Есть статистика, что от 1 до 1, 5 процентов в года признаются сделок недействительными в Российской Федерации (от общего количество сделок). На первый взгляд, цифра не велика, но за ней стоят судьбы людей, которые остались без своих квартир. Хочу привести краткий обзор страховых случаев за последние три года в нашей страховой компании «Согласие», чтобы у Вас сложилась полная картина по данному вопросу: Страховые случаи, связанные с подлогом правоустанавливающих документов (в том числе, первичных). Страховые случаи, связанные с нарушением прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и пр.). Страховые случаи, связанные с неправомочным решением суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной. Страховые случаи, связанные с действиями мошенников. Страховые случаи, связанные с незаконностью предыдущих сделок. Ожидаемые страховые случаи: Страховые случаи, где объекты недвижимости приобретались с нарушением использования материнского капитала. Страховые случаи, связанные с признанием сделок недействительными, в рамках процедуры банкротства физических лиц (ФЗ- 154  «О банкротстве физических лиц»).
 

"Жизнь после 1 июля. Как изменятся "правила игры"... - что заинтересовало

Онлайн-конференция "Жизнь после 1 июля. Как изменятся "правила игры" на рынке первичной недвижимости" 15.06.2019. от Системы бронирования новостроек НМаркет. 830 участников на начало первого выступления и 500 - на конец последнего. По моему опыту подобных мероприятий - это сильно! Личные впечатления, просмотрев 9 выступлений. Не претендуя на полноту. Беклемишева Валентина. Выяснил, что эскроу-счета - это деньги от покупателя застройщику, которые лежат замороженные в банке. Как деньги покупателя за вторичную квартиру между сделкой и регистрацией. Но дольше. Очень дольше. Яна Гусева. Эволюция клиента, приходящего на рынок от состояния хочу через состояние могу в состояние надо.
Ознакомился бы с более широкой версией доклада! Виталий Новиков. Убедил, что лучше найти свою наиболее результативную категорию клиентов, а не гоняться за всеми сразу. Юрий Паршиков. Рассказал о системе в своей фирме, в которой агенты получают 100% комиссии и не левачат. Вопрос от участников "на что же тогда живёт фирма?" чёткого ответа не получил. Запись выложена в ЮТьюб.
Упехов!

Apollo

Apollo

Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск

Признаться, среди специалистов по загородной недвижимости, возникло напряжение, когда некоторые риэлторы стали публиковать наше "сокровенное знание", заключающееся в том, что градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) содержит много информации по ограничениям его использования. Советы от риэлторов по ГПЗУ были даже более категоричны: закажите градплан, и в нем будет все написано, что можно делать на участке, а что нельзя. Тем не менее, более внимательно рассмотрев ситуацию, можно прийти к выводу, что "опасности разглашения" нет. Сразу согласимся: действительно, ГПЗУ - это самый полный, официальный и во многом - достоверный источник информации об ограничениях в использовании земельного участка. Однако есть и множество "но". Во-первых, сделать ГПЗУ можно только для участка с межеванием, т.е. оперативно - в 50 % случаев. Принуждать собственников к межеванию не всегда оправданно, а в некоторых случаях еще и вредно для покупателя. Во-вторых, что делать, если собственник отказывается получить градплан? Предположим, он боится: закажешь градплан, а окажется, что продал единственную квартиру через электронную регистрацию. Или не умеет пользоваться интернетом, и попросить некого. В-третьих, у сторон может не быть времени ожидать ГПЗУ, надо быстро выйти на сделку. В четвертых, покупатель не заинтересован демонстрировать интерес к участку в явном виде. Просьба к собственнику заказать ГПЗУ - это фактическое согласие на покупку. Уменьшаются возможности по торгу и отказу от сделки. В-пятых, огромный риск для собственника участка заключается в том, что если он закажет ГПЗУ, а по нему окажется, что строить на участке нельзя. Собственник уже не сможет утверждать, в частности, в суде, по прошедшей сделке с иным покупателем, не потребовавшим ГПЗУ, что он не знал о существенном ограничении. Такая сделка по иску нового собственника, почти наверняка, будет расторгнута. Заказывать ГПЗУ собственники можно только в случаях, когда в ходе "расследования", как шутят прокуроры, не выйдешь на самого себя. Как такие случаи отличить от иных - большой вопрос. Традиционно градпланы готовят в такой стилистике, что не совсем ясно, можно ли строить и насколько серьезны затруднения. Читаем - и не понимаем. В подтверждение приведем некоторые выдержки из актуального градплана (курсив). При проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии)....(Вы рассчитывали, что вам расскажут про подземные коммуникации на участке, а оказывается: "необходимо учитывать"). Объекты капитального строительства разместить с учетом возможного негативного воздействия планируемого объекта на прилегающие территории ....(Учесть всё). Подготовку проектной документации осуществлять в соответствии с требованиями законодательства на основании результатов инженерных изысканий.(Для индивидуальных жилых и садовых домов проектная документация не требуется). Проектирование выполняется в соответствии с законом РФ от 21.02.1992 г. № 2395-1 "О недрах". (Поиск полезных ископаемых на участке, кроме деревень, никто не отменял). Проектирование и проведение земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ...должны проводиться в соответствии со статьей 30 ... № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия ...". (Если потребуется историко-культурная экспертиза, то ее стоимость может быть больше, чем стоимость участка). Архитектурно-градостроительный облик объекта(ов) капитального строительства подлежит согласованию в случаях, установленных положением, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 30.12.2016 г. № 1022/47. (Для самостоятельного изучения, конкретики нет). Расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения. Ограничения использования земельного участка в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения определены нормативными правовыми актами по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.(Если окажется, что участок расположен в первом или части второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы, то строить здесь нельзя). Земельный участок полностью расположен в границах водоохранной зоны реки ... (сведения подлежат уточнению).Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству. ( А если не согласуют, значит, не возможно). Самое неприятное в том, что градпланы с полным запретом и вероятным разрешением на строительство будут выглядеть практически одинаково. Как-то к нам обращалась юридическая фирма, специализирующаяся на получении разрешений на строительство, которая не верно прочитала градостроительный план, и в результате их клиент купил участок и получил отказ в строительстве дома на нем. И на старуху бывает проруха. В некоторых случаях ГПЗУ и полученные на его основании документы содержат необоснованные отказы на строительство. Например, в СНТ Солнечногорского района, вблизи устья реки Истра, отказ в строительстве был вынесен на основании неверно определенного администрацией расстояния от уреза воды до места размещения дома. Перспективы административного или судебного обжалования - очень хорошие. В другом случае в одной из деревень Истринского округа для земельного участка в районе предстоящей в ближайшие десятилетия реконструкции автомобильной дороги по нашему представлению градостроительный план земельного участка по решению Межведомственной комиссии будет изменен, и строительство (уже построенного) дома будет разрешено. Таким образом, не во всех случаях можно и нужно заказывать граплан. "Правильное" прочтение ГПЗУ требует определенных навыков. Какое-то время будут востребованы работы по выявлению рисков приобретения земельных участков без получения градостроительного плана. В небольшом проценте случаев "запретительные" градостроительные планы разработаны на основе неполной или недостоверной информации и могут быть оспорены.
 

Как перестать тратить время на прозвон собственников и поддерживать актуальность базы

Причин по которым собственник может передумать продавать или сдавать в аренду свою недвижимость много. Не будем про это. Вопрос в том, как оперативно отслеживать и фильтровать такие объекты в базе, чтобы не тратиться на их рекламу и не вводить в заблуждение потенциальных покупателей и арендаторов. Это можно делать привычным способом, например, каждый день прозванивать по 10-20 собственников из базы. Сколько на это уходит времени, риэлторы знают. Но есть и другой способ — автоматизировать процесс в своей CRM, который будет мониторить объекты в базе и выявлять неактуальные по последней дате редактирования. Это работает так 1 шаг. При внесении изменения в карточку объекта (цена, комментарий, телефон и пр.) автоматически будет проставлена текущая дата. То есть, если редактировали сегодня, таймер запуститься с нее. 2 шаг. Если же в карточку объекта не вносилось никаких изменений N-ное время (например, 30 дней) активируется бизнес-процесс и ответственному за объект агенту придет уведомление «Подтвердить актуальность». После проверки (звонок собственнику), если собственник передумал продавать/сдавать объект удаляется, а если вопрос для него по прежнему актуален — новый запуск таймера. Период для таймера можно задать на свое усмотрение. Или можно задать автоудаление таких объектов в архив по истечении определенного срока. Но допустим агент получил уведомление, но по каким-то причинам не обратил на него внимания: отложил на потом и забыл, поленился. В этом случае такое же уведомление будет отправлено руководителю. Он может может поставить ответственному сотруднику эту проверку уже в задачу, связаться с собственником самому или удалить объект. Профит Экономия времени агентов. Актуальная база собственников.

INTRUM CRM

INTRUM CRM

×