Jump to content

Статьи


Troika Estate
Автор: Troika Estate
Есть ли в Москве компании, которые осуществляют управление жилой недвижимостью под ключ – большой вопрос.  В Москве, в большинстве случаев, управляющие компании занимаются решением бытовых вопросов – установка инженерного оборудования, эксплуатация и ремонт, техническое оснащение, уборка помещений, вывоз мусора. В некоторых случаях – подбор арендаторов, но эта услуга более развита в коммерческом секторе, а в жилой недвижимости пока что остается много неясного. 
Мы проанализировали ситуацию исходя из сегодняшних реалий. Вот как это происходит у нас сейчас. 
Пример 1. Вы хотите сдавать элитную квартиру или дом в аренду для получения регулярного дохода, но не проживаете в Москве постоянно.
Вы давно являетесь владельцем недвижимости в Москве или Подмосковье (имеете квартиру, дом, офис или здание в собственности). Однако вы не живете  в России и недвижимостью сами не пользуетесь, но хотите получать доход от сдачи в аренду. В этом случае вы выберете один из вариантов:
Найдете агентство недвижимости, которое найдет для вас арендатора. Заключите с агентством договор, по которому  комиссия за услуги составит 30-50% от ставки аренды.  Наймете персонального помощника или управляющего, который будет следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, осуществлять коммуникации с агентством и арендаторами, управлять бюджетом.   Наймете персонального помощника или управляющего, который будет все делать сам: следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, искать арендаторов, заключать с ними договоры, управлять бюджетом.  
Пример 2. Вы хотите купить квартиру в центре Москвы, чтобы сдавать ее в аренду и жить на эти деньги в другой стране.
Вы гражданин России и хотите приобрести квартиру в Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду и при этом жить в другой стране.  Для этих целей статус  помещения большого значения не имеет, вы можете смело рассматривать как квартиру, так и апартаменты.
Действовать можно по одному из сценариев:
Самостоятельно изучить  предложения на вторичном рынке элитного жилья . Ликвидность недвижимости и ее инвестиционная привлекательность зависят, прежде всего, от расположения – поэтому рекомендуем смотреть центр Москвы. Далее вам нужно оценить вложения, доходность, провести сделку, сделать ремонт, найти арендаторов, договориться, как вы будете получать оплату и уехать. Нанимать управляющего будет, скорее всего, не выгодно. Самостоятельно изучить новостройки в центре Москвы и найти подходящий проект от застройщика на этапе строительства. Правда, здесь важно учитывать, что самые инвестиционно привлекательные цены у нас в России можно получить на стадии закрытых продаж, когда еще нет информации об объекте в открытых источниках. Далее, когда найдете подходящую квартиру, вы заключите договор с застройщиком и вступите в собственность. Дальнейшие ваши действия будут зависеть от того какую недвижимость вы купили и у какого застройщика. Наименее хлопотно покупать апартаменты с готовой отделкой под управлением гостиничных операторов. Вам не придется тратить силы и средства на ремонт, кроме того вы получаете сервис по управлению своей недвижимостью. Правда, этот сервис имеет некоторые ограничения. Так как в управляющих компаниях при жилых комплексах услуги ограничиваются решением бытовых вопросов, и управление доходностью вашей недвижимости вряд ли будет входить в их полномочия. То есть решать все вопросы с арендаторами вам придется самим. И еще один минус  этого варианта в том, что отделка выполняется типовая, и она может не всегда соответствовать вашим ожиданиям. Найти агентство недвижимости, компетенции которого вы доверяете, проконсультироваться по всем вопросам, которые вызывают у вас сомнения, и далее заключить договор на агентские услуги. Если вы покупатель, то все услуги агентства будут для вас бесплатными. На рынке элитной недвижимости не принято брать комиссию с покупателей. Если вы с этим столкнулись, то, скорее всего, вам не стоит доверять такому агенту. Грамотный агент по недвижимости сделает за вас всю работу по подбору вариантов, исходя из вашего бюджета, вы получите все юридические и финансовые консультации, все, что касается стоимости, доходности, ликвидности, расположения и так далее. Сейчас количество новостроек в Москве позволяет предложить вам самые разнообразные варианты, даже такие, о которых вы не подозреваете. При этом вы можете полностью доверять объективности агента и независимости его мнения.  В отличие от застройщика, который заинтересован продать вам квартиру только в своем проекте,  риэлтор заинтересован получить в вашем лице постоянного клиента и сохранить ваше доверие на многие годы. Сегодня вы покупаете квартиру, завтра вы ее продаете или сдаете, а может быть, захотите купить еще одну. И все это вам поможет осуществить ваш персональный консультант по недвижимости. Кроме того, в агентстве вам предоставят юриста, сведут с хорошими дизайнерами интерьеров, посоветуют клининговую компанию. Заключить договор на комплексное управление недвижимостью агентство не сможет, но сделает все возможное, чтобы обезопасить вас с юридической и финансовой стороны. Так что найти компетентное агентство с хорошей репутацией – пока что самый надежный и комфортный вариант для потенциального инвестора в недвижимость.  
Пример 3.  Вы резидент другого государства, но хотите начать арендный бизнес на территории России.
Вы резидент другого государства и хотите приобрести квартиру  в  Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду. В этом случае вам просто не обойтись без доверенного лица. Однозначно вам нужен эксперт, хорошо знающий рынок недвижимости Москвы, специфику локального менталитета и гражданское законодательство РФ.
Однако в этом случае возникает ряд вопросов, на которые ответить весьма затруднительно, поскольку они связаны с законодательной базой и не находятся в зоне компетенции управляющих компаний, и тем более агентств по недвижимости.
Как обеспечить законность действий в отношении вашего имущества со стороны третьих лиц? Как призвать к порядку и ответственности недобросовестных арендаторов? Как получить гарантии по оплате от арендаторов? Как получить максимальную доходность от своего имущества? Осмелимся предположить, что подобная услуга все же еще не сформирована в России в том виде, как она есть за рубежом. Так как управление доходностью от недвижимости куда более сложный процесс, тесно связанный с экономикой и правом.
А вот как управляют доходностью от недвижимости за рубежом, мы рассмотрим в своей следующей статье. 

Лариса Богачева
Конечно, при наступлении страхового случая все рассчитывают о компенсации. Но могут ли быть случаи, когда страхователь выплат так и не получит? О чем надо помнить, требуя деньги от компании-страховщика. И, кстати, проверьте свой договор. Может быть, он уже недействителен…
Основания для отказа в страховой выплате по договору страхования
Страхователь может получить отказ от получения страховой выплаты в следующих случаях:
совершение умышленных действий страхователем, застрахованным лицом или выгодоприобретателем, направленных на наступление страхового случая; совершение страхователем или лицом, в пользу которого заключен договор страхования, умышленного преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем; сообщение страхователем страховщику заведомо ложных сведений об объекте страхования; получение страхователем соответствующего возмещения ущерба по имущественному страхованию от лица, виновного в причинении этого ущерба; другие случаи, предусмотренные законодательными актами. Например, Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 964) предусмотрено, что страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения и страховой суммы, если договором страхования и законом не предусмотрено иное, когда страховой случай наступил вследствии:
воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.
Страховщик также освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов, если договором страхования не предусмотрено иное.
Условиями договора страхования могут быть предусмотрены другие основания для отказа в страховой выплате, если это не противоречит законодательству РФ. Причем решение об отказе в страховой выплате принимается страховщиком и сообщается страхователю в письменной форме с мотивированным обоснованием причин отказа.
Условия прекращения договора страхования и его недействительности
Договор страхования прекращается в следующих случаях, определенных законом:
истечения срока действия; исполнения страховщиком обязательств перед страхователем по договору в полном объёме; неуплаты страхователем страховых взносов в установленные договором сроки; ликвидации страхователя, являющегося юридическим лицом, или смерти страхователя, являющегося физическим лицом, кроме случаев, предусмотренных законом РФ; ликвидации страховщика в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации; принятия судом решения о признании договора страхования недействительным; в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ. Договор страхования может быть прекращен досрочно по требованию страхователя или страховщика, если это предусмотрено условиями договора страхования, а также по соглашению сторон. О намерении досрочного прекращения договора страхования стороны обязаны уведомить друг друга не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора страхования, если договором не предусмотрено иное.
В случае досрочного прекращения договора страхования по требованию страхователя страховщик возвращает ему страховые взносы за неистекший срок договора за вычетом понесенных расходов. Если требование страхователя обусловлено нарушением страховщиком правил страхования, то последний возвращает страхователю внесенные им страховые взносы полностью.
При досрочном прекращении договора страхования по требованию страховщика он возвращает страхователю внесенные им страховые взносы полностью. Если требование страховщика обусловлено невыполнением страхователем правил страхования, то он возвращает страхователю страховые взносы за неистекший срок договора за вычетом понесенных расходов.
Договор страхования может быть признан недействительным судом. По Закону РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» договор страхования считается недействительным в следующих случаях:
если он заключен после страхового случая; если объектом страхования является имущество, подлежащее конфискации на основании вступившего в законную силу соответствующего решения суда.
Алла Коржова
Рассмотрим сделки с недвижимостью, совершенные по доверенности, и то, какие после них могут быть последствия для продавцов и покупателей.
Для начала разберемся, какие виды доверенностей  существуют
В зависимости от наделяемых полномочий различают три вида доверенности:
Разовая – это доверенность на совершение одного определенного действия. Например, на регистрацию перехода права собственности по сделки купли-продажи в Росреестре. Специальная – это доверенность дает представителю право на совершение однородных действий в течение определенного периода времени. Например, на представление интересов в суде в рамках определенного судопроизводства. Либо на сбор справок и документов и принятие, либо внесение аванса по продаже или покупке определенного объекта недвижимости. Общего характера (генеральная). Понятия «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. С точки зрения нормативных актов правильное название «доверенность общего характера». Напоминаю, что виды доверенностей и требования, применяемые к ним, описаны в статьях 185–189 главы 10 ГК РФ. 
Доверенность - это документ, посредством которого одно лицо (доверитель) добровольно уполномочивает другое лицо (поверенного) совершать определенные действия от своего лица, то есть делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу. Доверенность может выдаваться на срок до трех лет. При отсутствии указания срока действия доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня составления.
Не нужно забывать, что юридические действия влекут за собой юридические последствия. Все, что совершил поверенный в соответствии с выданной ему доверенностью, считается совершенным от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.
Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, ... совершать от моего имени разрешенные законом сделки, ... подавать заявления и расписываться за меня». Учитывая данные формулировки, последствия для доверителей часто бывают фатальными. Часто доверители могут потерять все, а именно единственное жилье и денежные средства. За тем следует затяжные блуждания по судам в попытках вернуть утраченное из-за собственной недальновидности и доверчивости. По этой причине нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей, чтобы исключить в дальнейшем ситуацию, где доверитель заявит о введении его в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается оспорить потерянное жилье, признав сделку ничтожной либо оспоримой.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). 
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала.
Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.
Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения, на основании п.1, ст. 167 ГК РФ.
Оспаривание зарегистрированного договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц, как правило, наследников, в суд с иском о том, что при заключении договора купли-продажи их права на квартиру не были учтены, или были нарушены при отчуждении объекта недвижимости. Соответственно они вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.
В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет. 
Какие могут быть последствия сделок по недвижимости по доверенности?
Так, как покупатель контактирует с представителем на основании доверенности, покупатель не имеет возможности видеть лично продавца (собственника) и не сможет быть уверенным в адекватности и дееспособности продавца, а также в действительном желании и заинтересованности собственника в продаже квартиры. Также нет уверенности, что не существует наследников с ущемлением прав вследствие данной сделки. И, самое главное, покупатель не осведомлен о подлинности доверенности, на основании которой действует представитель.
Недействительной доверенность может быть в следующих случаях: 
Доверенность не выдавалась собственником. Выдавалась мошенником, похожим на собственника. Доверенность уже давно отозвана доверителем. Проверить это можно у нотариуса, выдавшего данную доверенность. Доверенность выдана под давлением, а это является кабальной сделкой, совершенной на заведомо не выгодных условиях. Доверенность выдана лицами, состоящими на учете в психоневрологическом либо в наркологическом диспансерах; лицами, находящимися в наркологическом либо алкогольном опьянении; лицами с ограниченной умственной дееспособностью; лицами преклонного возраста, не осознающими последствий (ст. 177 ГК) Вследствие смерти доверителя в момент совершения сделки представителем  соответственно доверенность не действительна (ст.188 ГК). В этом случае деньги смогут получить наследники продавца. Для покупателя сделка будет признана недействительной или ничтожной.
Информацию о существовании нотариуса, выдавшего данную доверенность и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.
Информацию о доверенности можно узнать в нотариальном реестре. Лучше иметь возможность встречи с доверителем (собственником квартиры). Узнать у него выдавал ли он доверенность, осознает ли он последствия, продает ли он квартиру. Удостовериться в его психическом состоянии.

Если доверитель не может присутствовать на сделке желательно его письменное подтверждение подлинности доверенности на момент заключения договора купли-продажи.
Подавляющее большинство исков о признании ДКП ничтожным происходят в случае, если доверители пожилые, психически больные, больные альцгеймером, страдающие алкогольной либо наркотической зависимостью и т д. Нужно учесть, что подавляющее большинство исков удовлетворяют в пользу доверителей и покупатель теряет квартиру и деньги!!!
Покупатель имеет право и должен настаивать на составление договора купли-продажи в нотариальной форме и на сопровождении сделки нотариусом!
Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:
Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной. Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.е. исключается ничтожность договора); Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи продавца); По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности продавца, в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц; Устанавливает и заверяет личности участников сделки; Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации); Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки); Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.е. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.); Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора. В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.
Благодаря этому, риски оспаривания сделки для покупателя квартиры снижаются по целому ряду оснований.
Особенно ценно участие  нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для покупателя будет свидетельство нотариуса.
Если продавец присутствует на сделке:
Нотариус беседует с продавцом и покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.е. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности продавца); Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора. В случае сомнения в адекватности и дееспособности продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.
 Пример из судебной практики – как покупалась квартира по доверенности
Квартира, собственниками которой являлись пожилая женщина и ее дочь среднего возраста, отчуждалась по доверенности доверенным лицом. Покупатель запросил необходимые документы, подтверждающие право собственности на объект, справки и диспансеров на обоих продавцов и справки об отсутствии задолженности. На первый взгляд все запрошенные документы были в порядке. После перехода права собственности к покупателю в течении 7 дней продавцы освободили квартиру. Пожилая мать переехала к сыну, проживающему в Москве, а дочь уехала жить за границу. Сделка прошла быстро и без видимых причин опасаться каких-либо проблем. Но после совершенной сделки через несколько месяцев юрист, представляющий интересы бабушки подал в суд на основании ст. 177 ГК, которая гласит: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.»
Оказалось, что бабушка не состоит на учете в диспансер, но страдает легкой формой заболевания альцгеймера плюс к ее преклонному возрасту (72 года). После долгих судебных тяжб решение было на стороне истца, т. е. бабушки. Но так, как денежные средства после перехода права собственности на квартиру получила дочь, с бабушки истребовать эти средства было невозможно, вследствие чего покупатели продолжили затяжные судебные разбирательства в отношении второго продавца квартиры.
Этот пример достаточно ярко показывает, к каким последствиям может привести покупка квартиры, которая отчуждается по доверенности.
Пример из судебной практики – как продавалась квартира по доверенности
Но не только покупатели имеют негативные последствия, но и продавцы, доверяя свои полномочия при продаже квартиры представителям. В следующем примере продавцы делегировали свои полномочия по средству доверенности общего характера (генеральной доверенности) на представления интересов в суде с последующей продажей квартиры.
Семья, состоящая из матери пенсионного возраста и сына 46 лет, живущая преимущественно на пенсию матери и ее пособие по инвалидности, решили взять потребительский кредит в банке на частичный ремонт квартиры и погашение огромных долгов за жилищно-коммунальные услуги, под залог единственной трехкомнатной квартиры.
Найти постоянное место работы у сына не получалось и в итоге они перестали платить банку, что привело к иску в суд в отношении возникшей задолженности. Ответчики нашли по объявлению юридическое агентство для представления их интересов в суде. В агентстве был заключен с ними договор на представление юридических услуг, но второй экземпляр договора юристы оставили у себя, чем уже нарушили права своих клиентов. Далее представитель настоял на заключении доверенности общего характера (генеральной) и велел ждать и не мешать ему работать. На вопросы о ходе дела юристы отвечали, что у них все под контролем.

По истечении нескольких месяцев в квартиру к семье пришли судебные приставы и сообщили, что на основании решения суда квартира будет опечатана и выставлена на продажу. Мать и сына выгнали на улицу, разрешив им забрать только самое необходимое. Женщина с сыном вынуждены были жить у соседей и знакомых. На все вопросы юристы отвечали, что постараются исправить данную ситуацию и активно оттягивали время.
Еще через несколько месяцев должники узнали, что сделка по купле - продажи их бывшей квартиры прошла уже пару месяцев назад и новый собственник, выкинув все их вещи, которые по закону они имели право забрать, давно проживает в квартире. Также они были выписаны из нее по суду. Оставшись без личных вещей, сменной одежды и жилья, мать с сыном начали осаждать звонками юридическое агентство. Но юристы объясняли, что сделали все, что могли и прогоняли их из агентства. Дело в том, что на сделке купли-продажи банк должен был забрать денежные средства, положенные ему на основании возникшего долга (это примерно 2.5 млн.) рублей, а остальные 7 млн. должны были быть заложены в банковскую ячейку на имя матери и сына, так как эта разница принадлежит именно им.
Но на деле оказалось следующее: на сделке на основании все той же генеральной доверенности от имени ответчиков выступал юрист, и остаток денежных средств (7 млн.) получил после перехода права собственности за них. Мать и сын, узнав о деталях произошедшего, посетили агентство с требованиями вернуть положенную им не малую денежную сумму, но юристы потребовали договор на предоставление юридических услуг, на основании которого клиенты вправе требовать ответа. Договора естественно несчастные предоставить не смогли, а тем самым доказать их взаимодействие с данным агентством, на основании чего их попросту попросили удалиться. В данный момент они периодически вынуждены переезжать от знакомых к знакомым, а средств на возбуждение иска в суде против мошеннических действий юридического агентства у них нет.
Эта история вполне реальных людей, произошедшая в период с 2018 года по настоящее время, более чем ярко показывает, какие последствия могут быть, если доверить не чистоплотным специалистам все, что у вас есть и не контролировать рабочий процесс.
Не нанимайте специалистов по объявлениям на столбах и подъездах, а также осаждающих вас телефонными звонками с предоставлением услуг. Обращайтесь к проверенным и известным юристам и риэлторам.
Желаю всем удачи!
Лариса Богачева
Автор: Troika Estate
Общий обзор по рынку элитной подмосковной недвижимости 
Как и все прошлые годы, в 2019 году на рынке элитной недвижимости Подмосковья  основной спрос был сосредоточен на Рублево-Успенском направлении. Но теперь совершенно точно можно констатировать, что спрос на дорогие дома возвращается, одновременно с этим возникает дефицит новых домов под ключ, а также земельных участков в наиболее ликвидных поселках Рублевки. По итогам прошедшего года наибольший спрос приходился на дома в бюджете от 1,5 до 4 млн долларов. Это дома под отделку площадью 400-500 кв.м, с участком до 20 соток. В 2019 году было продано порядка 20 таких домов в поселках Раздоры-2, Park Ville Жуковка и Николино.  
Второй по популярности запрос сосредоточен в бюджете 5-6 млн долларов. В этом бюджете было продано 4 дома в поселках Жуковка-21 и Барвиха-21. Характеристики запроса:
Площадь 800 кв.м Участок 20 соток Отделка под ключ Функциональная планировка, включающая 4 спальни, кабинет, гостиную, столовую, кухню Бассейн с сауной и гараж Самая большая сделка на рынке элитного загородного жилья в 2019 году состоялась в бюджете 50 млн долларов. Также было продано еще два дома в бюджете, превышающем 10  млн долларов.

Все эти продажи состоялись в хорошо известных поселках Рублево-Успенского шоссе.   
Основные тенденции на рынке дорогого загородного жилья 
2019 год стал примечателен тем, что впервые после кризиса 2014-2015 годов, возобновился спрос в самом дорогом сегменте загородной недвижимости – в бюджете свыше 30 млн. долларов.
Одновременно с этим появился целый пласт покупателей, которые из всего списка предложений не могут найти дом, который бы соответствовал их запросам. 
Основные характеристики запроса в дорогом сегменте:
Площадь дома от 2000 до 3000 кв.м Площадь участка – 1 гектар Качественная отделка под ключ Функциональная планировка Сегодняшний покупатель элитного загородного дома на Рублевке хочет приобрести очень качественный дом, полностью готовый к проживанию, с большим участком не менее 1 гектара.

Покупать землю и осваивать ее самостоятельно стало не целесообразно – это очень кропотливый труд, требующий постоянного участия. Период реализации такого проекта собственными силами займет не менее 5 лет. 
В то время как опытный застройщик сделает это за 14 месяцев. Кроме того застройщики стали очень образованы в части новых технологий и дизайнерских тенденций. Современные дома от точечных застройщиков располагают самыми передовыми технологиями в инженерии, освещении и отделке, вплоть до расстановки мебели и аксессуаров. Практическое воплощение идей и технологии, представленных на ежегодной международной выставке в Милане, стало уже обычным явлением для элитной недвижимости Подмосковья.

Новый уровень качества – одно из важнейших современных требований загородного рынка элитной недвижимости, и одна из причин, объясняющих возвращение спроса.
В поселках Рублево-Успенского направления таких предложений единицы. Можно смело сказать, что в 2019 году спрос на готовые дома с отделкой в этой локации значительно превысил предложение. Это в свою очередь объясняется  дефицитом свободной земли под застройку.
Например, в таких поселках как Раздоры-2, Жуковка-21 и Барвиха-21 свободной земли больше нет. А в поселке Раздоры-2 в 2019 году был побит рекорд по стоимости земельных участков – за сотку здесь давали более 100 млн рублей.
Соответственно, наличие вторичных предложений с большими участками приобретает на Рублевке особую актуальность. Точечные застройщики заинтересованы в приобретении здесь  владений под снос, с целью строительства качественно новых домов. Только таким образом сегодня можно решить проблему дефицита земли на самом элитном направлении Подмосковья.
В поселках Новорижского направления современные дома под ключ представлены в более широком ассортименте, но такие факторы как удаленность от Москвы и сложная транспортная обстановка делают эти предложения менее ликвидными и менее востребованными среди покупателей элитного сегмента. 
Одним из важнейших факторов, определяющих спрос, является инфраструктура поселка и ближайшее окружение, поскольку современный покупатель все больше ориентирован на нужды семьи.

В том числе немаловажное  значение имеет престижное и качественное образование детей. Среди всего многообразия подмосковных поселков именно Рублевка лидирует по количеству элитных школ. Помимо школы "Президент" в Жуковке и школы им. Е.М. Примакова в Раздорах,  в 2019 году в коттеджном поселке Горки-8 была открыта инновационная школа Cambridge International School. Благоустроенные парки с местами для отдыха и спорта, новые дороги, культурно-развлекательная инфраструктура – все это активным образом развивается в районе Рублево-Успенского шоссе, что наделяет это место дополнительными преимуществами.
Еще одна тенденция 2019 года – возвращение элитного рынка загородной недвижимости к закрытым продажам
Опять становится важна конфиденциальность сделки, все больше собственников отказываются выставлять свои предложения в рекламу и осуществляют продажи только через доверенных агентов. Эту ситуацию можно сравнить с началом 2000-х, когда каждый элитный объект был эксклюзивным, и о нем нельзя было узнать из открытых источников.   
Лариса Богачева
Как сообщает эксперт по титульному страхованию Олеся Бухтоярова, законом предусмотрена замена страхователя в договоре страхования, а также  описаны случаи, при которых:
возможен отказ от страховой выплаты прекращение договора страхования По каким же правилам проходит замена страхователя?
Итак, а сейчас рассмотрим ситуацию «замена страхователя», которая происходит в следующих случаях и по определенным правилам:
1.     В случае смерти страхователя, заключившего договор страхования имущества, права и обязанности страхователя переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования.
В других случаях замены страхователя его права и обязанности переходят к новому собственнику с согласия страховщика, если договором или законом не предусмотрено иное.
2.     В случае смерти страхователя, заключившего договор личного страхования в пользу третьего лица, права и обязанности, определяемые этим договором, переходят к третьему лицу с его согласия.
При невозможности выполнения этим лицом обязанностей по договору страхования его права и обязанности могут перейти к лицам, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанности по охране прав и законных интересов застрахованного лица.
3.     Если в период действия договора страхования страхователь судом признан недееспособным либо ограничен в дееспособности, права и обязанности такого страхователя осуществляют его опекун или попечитель.
При этом страхование ответственности заканчивается с момента прекращения или ограничения дееспособности страхователя.

4.     При реорганизации страхователя, являющегося юридическим лицом, в период действия договора страхования его права и обязанности по этому договору переходят с согласия страховщика к соответствующему правопреемнику в порядке, определяемом законодательными актами РФ.
Лариса Богачева
Автор: Troika Estate
Виды на Кремль являются сейчас одним из важнейших показателей элитности проекта, подчеркивая престижное расположение дома в историческом центре Москвы. Насколько эти виды соответствуют ожиданиям покупателя, и что под этим подразумевается, нужно разбираться в каждом конкретном случае. Конечно, обещанные лучшие виды на Кремль, не означают, что жилой комплекс находится прямо возле Красной площади,  скорее речь идет о расположении в пределах Садового кольца, в месте, где лучше всего просматриваются башни Кремля, а еще точнее - купола кремлевских храмов. Лучше всего такие виды открываются со стороны набережной, поэтому больше всего жилых комплексов с видами на Кремль предлагается в районе Замоскворечья. И виды отсюда открываются поистине сказочные и завораживающие, особенно, если локация дома выбрана удачно.
Компания Troika Estate составила рейтинг самых дорогих жилых комплексов в Москве, где можно приобрести недвижимость с видом на Кремль.
Дома, элитные жилые комплексы и резиденции в Замоскворечье
Совсем недавно был анонсирован один из наиболее амбициозных и ожидаемых проектов Москвы - резиденции под управлением мирового отельного оператора Mandarin Oriental Hotel Group. Знаковый проект возводится напротив Кремля, на Софийской набережной. Ожидается, что это будет самый дорогой жилой комплекс с исключительными видами и расположением. Здесь предлагаются квартиры и пентхаусы с эксклюзивной отделкой от мирового дизайнера интерьеров Пьера-Ива Рошона. В настоящее время  ведутся закрытые продажи, и стоимость резиденций не разглашается.
Barkli Gallery – клубный дом класса de luxe недалеко от Кадашевской набережной и в непосредственной близости от Третьяковской галереи. Предлагаются квартиры и пентхаусы с эксклюзивной отделкой, каминами и террасами. Barkli Gallery отличает внешний шик: большие окна, лепнина на фасаде, французские окна, дизайнерская входная группа с богатой отделкой и летнее кафе с террасой. На прилегающей территории есть собственный парк.  Стоимость не разглашается.
Малая Ордынка ул 19 – элитный клубный дом расположен в тихом замоскворецком переулке. Тем не менее, локация дома позволяет любоваться видами на Кремль из некоторых квартир с открытыми террасами. Этот проект интересен своей европейской  атмосферой, которую создают пешеходные улицы, ресторанчики со столиками на тротуарах, красивая архитектура и аура уютных переулков. В настоящее время в клубном доме осталась только одна  квартира на продажу по цене 890.000 руб/м2.
Клубный дом Cloud Nine на Большой Полянке - проект реновации четырех зданий XIX-XX веков. Созданные по подобию площадей Версаля, дворы дома Cloud Nine украшены мозаикой оттенка бургундского вина и благородного золота. Здесь тоже есть несколько эксклюзивных предложений с видами на Кремль. Все квартиры в проекте Cloud Nine предлагаются с дорогой отделкой, включающей оборудованные кухни и ванные комнаты.  Стоимость не разглашается.  Еще один проект, расположенный на Софийской набережной, но классом пониже – это   апарт-комплекс «Софийский». Помимо уникального расположения и видов, комплекс располагает собственной богатой инфраструктурой: на первом этаже предусмотрена зона отдыха для жильцов, включающая фитнес-центр, СПА, бассейн с морской водой, а также кафе-бар, комнату для переговоров, детскую комнату, комнату для персонала. Апартаменты предлагаются без отделки. Стоимость апартаментов с видом на Кремль начинается от 730.000 руб/кв.м.
Хотите купить квартиру с видами сверху на Кремлевские башни?
Также видами на Кремль можно полюбоваться с верхних этажей новых жилых комплексов в районе Тверской.  Важно понимать, что речь идет в основном о пентхаусах или об открытых террасах на верхних этажах. 
Резиденция Тверская – современные апартаменты премиального класса на 2-й Брестской улице, предлагаются с отделкой и гостиничным 5* сервисом мирового уровня. Виды на Кремль открываются на уровне 12 этажа из квартир с большими открытыми террасами. Стоимость начинается от 460.000 руб/кв.м.  За виды – от 1.200.000 руб/кв.м. Большая Дмитровка IX – комплекс элитных особняков, проект реконструкции исторического здания. Также интересен с точки зрения расположения, фасад исторического особняка смотрит в сторону Кремля и Большого театра. Квартиры и пентхаусы сдаются с  отделкой уровня de luxe.  Виды на Кремль открываются из пентхаусов с террасами на уровне 6 этажа. Стоимость на видовые пентхаусы составляет порядка 2.000.000 руб/кв.м.
В целом по рынку элитной недвижимости жилые комплексы с видами на Кремль составляют примерно 10-12% от всего объема предложений.
Все эти проекты имеют высокую ликвидность и повышенный интерес со стороны покупателей. Спрос на такие дома обусловлен их уникальным расположением и покупают в основном для себя, потому что жизнь в таком месте обеспечивает не только статус и престиж, но и высочайший уровень комфорта. Помимо видовых характеристик и расположения на покупательский спрос оказывают влияние темпы и качество строительства, а также ценовая политика.
Цены на квартиры с видом на Московский Кремль
Минимальная стоимость первичного предложения в квартирах с видом на Кремль составляет порядка 700000 руб/кв.м., максимальная – более 2,5 млн.руб/кв.м. 
Средняя стоимость предложения в проектах премиального класса составляет порядка 800.000 руб/кв.м. А в домах класса de luxe – более 1.000.000 руб/кв.м.

На сегодняшний день порядка 50% проектов с видами на Кремль уже сданы. В таких проектах процент реализации достигает 80%. В строящихся комплексах темпы продаж, конечно, ниже, и объем реализации составляет порядка 40-50%
Лариса Богачева
Напоминаем всем профессионалам, что в рамках крупнейшего мероприятия рынка недвижимости России - Сочинского Всероссийского жилищного конгресса (6-10 апреля) будут озвучены лауреаты Национальной премии «Эксперт рынка недвижимости».
Ими станут физические лица – лучшие практики рынка, руководители риэлторских и строительных организаций, агенты по недвижимости, главы компаний в сфере информационных ресурсов и технологий, а также маркетологи, оценщики, аналитики, бизнес-тренеры и юристы.
Лауреатов премии наградят почетным знаком, выполненным из золота 585-й пробы, а также - удостоверением лауреата, которое изготовлено из элитной натуральной кожи. У каждого знака будет индивидуальный номер. Если лауреат побеждает в одной и той же номинации повторно (не обязательно два года подряд), его награждают почетным платиновым знаком Премии.
Номинантам вручат почетные дипломы. Не бойтесь отправлять свои заявки, ведь участие в Конкурсе является бесплатным.

Номинации Национальной премии «Эксперт рынка недвижимости»
В 2020 году Национальная премия будет проводиться по следующим номинациям:
Номинация №1 «За личный вклад в развитие рынка недвижимости Российской Федерации (вручается одному представителю государственной власти и одному представителю бизнес-сообщества)» Номинация №2 «Лучший руководитель строительной компании»  Номинация №3 «Лучший руководитель агентства недвижимости» Номинация №4 «Лучший руководитель компании в сфере информационных ресурсов и технологий на рынке недвижимости» Номинация №5 «Лучший агент на первичном рынке жилья»    Номинация №6 «Лучший агент на вторичном рынке жилья» Номинация №7 «Лучший агент на рынке загородной недвижимости» Номинация №8 «Лучший агент на рынке межрегиональных сделок» Номинация №9 «Лучший агент на элитном рынке жилья» Номинация №10 «Лучший агент на рынке коммерческой недвижимости» Номинация №11 «Лучший агент на рынке зарубежной недвижимости» Номинация №12 «Лучший аналитик рынка недвижимости России» Номинация №13 «Лучший юрист на рынке недвижимости России» Номинация №14 «Лучший маркетолог на рынке недвижимости России» Номинация №15 «Лучший оценщик на рынке недвижимости России»  Номинация №16 «Лучший бизнес-тренер на рынке недвижимости России» Номинация №17 «Лучший журналист на рынке недвижимости России» Номинация №18 «За вклад в развитие профессионального образования в сфере недвижимости и строительства» Кто и как может принять участие в Национальной премии-2020?
Для участия в Премии необходимо заполнить Анкету и Заявку участника по выбранной номинации, а также - подготовить документы, список которых указан в Положении о Премии. Также рекомендуем подготовить короткую (до 3 минут) видеопрезентацию, в которой номинант может рассказать о себе, опыте своей работы, достижениях в профессиональной деятельности и основных успехах в 2019 году. В видеопрезентации необходимо ответить на вопрос - почему вы считаете себя достойным победы в номинации? Материалы будут просмотрены членами жюри Премии. Презентации победителей покажут на церемонии награждения. На сайте можно ознакомиться с С примерами видеопрезентаций лауреатов Премии-2019.
Напоминаем, что материалы необходимо отправить на почту expert.premia@gmail.com. Заявки принимаются до 16 марта 2020 года включительно. Оргкомитет Премии настоятельно рекомендует подавать заявки заблаговременно.
Торжественный банкет по итогам Премии в зале «Георгиевский»
Уже запланирован Торжественный банкет, посвященный подведению итогов Премии «Эксперт рынка недвижимости». Он пройдет состоится  8 апреля в лучшем банкетном зале Сочи - «Георгиевский». Вас ждут блюда кавказской и европейской кухни от лучших шеф-поваров, элитные напитки, неповторимая атмосфера, изысканный сервис и отличная музыкальная программа. Для гостей вечера выступит популярная группа «Puzzles», один из ведущих коллективов Юга России.

Даже если вы не попали в число призеров и лауреатов, вы можете прочувствовать всю атмосферу праздника, заказав билет Торжественный банкет. Сделать это лучше всего заранее. Ведь настоящее время действует сниженная стоимость участия. 
Контакты Оргкомитета Сочинского Всероссийского жилищного конгресса
Телефон для справок: +7 (812) 325-06-97
Лариса Богачева
Их утро начинается с селфи в шикарных интерьерах апартаментов  в центре Москвы или загородного особняка, продолжается на фоне коллекционного спорткара или лимузина с водителем, днем – суперсовременный офис в бизнес-плазе и фойе самых крупных банков, вечером – ювелирные и часовые бутики, элитные салоны красоты, фитнес-клубы и СПА и фасады модных театров. И так изо дня в день. Вести такой роскошный образ жизни очень трудно… ибо он постановочный и воплощается лишь в снимках для соцсетей! Их авторы -  жертвы «финансовых гуру», за гонорары внушающих своим клиентам: чтобы разбогатеть, богатство нужно сначала визуализировать.
По советам коучей жизнь «хай-лайф» начинается с блога
Сегодня, «чтобы стать миллионером» и вести пресловутую high-life (жизнь высшего общества), достаточно «загуглить» этот запрос – и на вас обрушатся сотни советов от всяческих «гуру».
Например: «Чтобы стать миллионером, нужно всего лишь трансформировать свое мышление в мышление миллионера и начать жить жизнью, о которой вы давно мечтаете. За 4 дня и всего за 15 тысяч рублей я обучу вас этой трансформации».
«Визуализируй все то, чем хочешь обладать в будущем, уже сейчас! Начни вести красивую жизнь сначала в блоге – и она не замедлит явиться к тебе в реальности! Стоимость одного семинара – 5 тысяч рублей, курс – 21 занятие».
Эти «заманухи» от так называемых «лайф-коучей», которых сегодня развелось великое множество, рассчитаны на любой кошелек и вкус. Мужчинам они предлагают «прокачать» свои экономические знания, завлекая  на  «курсы Рокфеллеров». Дамам всех возрастов советуют научиться выглядеть богатыми, чтобы обрести спонсора, «способного содержать вас на привычном уровне».

Такие коучи завлекают клиентов якобы собственным опытом, козыряя собственными селфи на фоне самых дорогих отелей мира, яхт, частных самолетов и мировых знаменитостей. Наивные «будущие миллионеры» с готовностью клюют на эту наживку, не задаваясь вопросом о реалистичности этих фото.
Заманивая доверчивых простаков в свои сети, «лайф-коучи» играют на человеческих слабостях, известных от сотворения мира – алчности, жадности, вере в чудо, за что и получили в настоящих деловых кругах прозвище «инфоцыгане».
Стоит «позолотить им ручку», как они распахнут перед вами мир богатых людей во всей его красе, благо «лакшери» сегодня - самый востребованный «опиум для народа». Угодить в лапы «инфоцыган», прогуливаясь по просторам Интернета,  может любой незадачливый «сетевой прохожий». Обучение «сладкой жизни напоказ» поставлено на широкую ногу: активно  размножаясь в Сети, «инфо-цыгане» объединяются в «деловые сообщества» и регулярно проводят интернет-конференции по «основам обогащения».
Первый, вводный урок, как правило, бесплатный, но на дальнейшее путешествие в мир роскоши потребуются денежки. Клиентов убеждают их не жалеть, ведь именно с этого решения они начинают свой путь к богатству и успеху!
Вербовка на тренинги происходит и на специальных «миллионерских междусобойчиках» - всяческих  бизнес-завтраках и кофе-брейках, объявлениями о которых пестрит Интернет. Несмотря на гриф «Только для членов бизнес-клуба», подтвердить свое участие может каждый пользователь Сети. Позиционируются эти мероприятия, как «обмен опытом» между сильными мира сего, проводятся в дорогих заведениях и обставляются пафосно настолько, чтобы простофиля решил, что попал в «святая святых» больших денег.  Организаторы внушают гостям, что мелочная жадность – признак бедности! И на радостях от приобщения к миру богатых клиент покупает себе напитки и закуски, не глядя в меню, где цены намного выше средних. В то время как «инфоцыгане» имеют свой дополнительный процент от заведения, в котором проводятся подобные сходки. 
Новое явление на рынке недвижимости – на просмотры приходят «миллионеры из трущоб»
Жертвы подобных тренингов  свято верят в свои легенды и старательно «работают» над созданием иллюзий о жизни, полной роскоши. Для поддержания своих красочных воздушных замков они всеми правдами и неправдами норовят проникнуть в дорогие апартаменты, дома и офисы, с задумчивым видом бродят среди машин в люксовых автосалонах, торчат в вестибюлях престижных банков и у прилавков ювелирных бутиков. И нужно это не только для селфи. Их гуру требуют, чтобы ученики вели себя так, «будто им ничего не стоит приобрети все это сию секунду».
Учение о визуализации богатства настолько широко вошло в рыночные отношения, что даже в среде маркетологов стало использоваться как определение, характеризующее часть трафика, которую «съедают» псевдо клиенты. Некоторые аналитики отмечают, что доля деструктивных обращений, особенно в элитном сегменте, достигает 10% от общего числа полученных лидов. 
Последнее время с подобным явлением стали сталкиваться и агентства элитной недвижимости, тратя свое рабочее время на псевдо-миллионеров, заказывающих показы дорогих объектов ради «селфи-свежачка» на фоне шика.
Подвержены этому и дорогие бутики, где беспардонные «селфисты» зависают по полдня, позируя сами себе в каждой новой коллекции. Гнать в шею таких «клиентов»,  конечно, никто не будет, потому что в уважающем себя бизнесе оценивать клиента не принято – ни по одежке, ни по манерам, ни по скорости расставания с деньгами.
Зная это, коучи внушают своим ученикам, что разоблачить их невозможно, а потому можно вести себя нагло и уверенно. 
Однако разоблачения все же случаются. Ярким примером разоблаченной «миллионерши из трущоб» стала Элина Ромасенко из Ростова-на-Дону, известная как «светская львица» и «модель-блогер». Дама славилась шикарными формами, нарядами, лимузинами и интерьерами, которые неустанно демонстрировала в Сети, вызывая шквал восторгов и зависти, и обрастая все новыми подписчиками. Девушка заявляла, что «окружает себя только «эксклюзивом», доказывая это многочисленными фото:  «Бентли» в тон вечернему платью,  мебель из самой дорогой кожи,  коллекционные вина из лучших погребов и деликатесы, который «ее личный повар готовит, сверяясь с ее личной диетой». 
Многочисленным сетевым «фолловерам» (последователям) блогерша раздавала  советы по «гламуру», упирая на собственную изысканность: «Меня не проведешь, я ценю только дорогие и качественные вещи, а подделки вижу сразу!»
О себе Элина сообщала немногое, и подписчикам оставалось только гадать, откуда у молодой девушки деньги на такие шикарные машины, апартаменты и роскошный «лайфстайл» - то ли так высоки ее гонорары в модельном бизнесе, то ли так богат муж?!
Роскошная Элина появилась на всех телеканалах и стала известна всей стране. Разоблачение пришло откуда не ждали: увидев ее  на экране, на телевидение позвонили ее ростовские соседи и сообщили, что написали на героиню экрана заявление в полицию. С их слов, икона стиля нарушает правила общежития – шумит по ночам, заливает их водой, а при встрече хамит и «угрожает бандюками». Блогерша на это заявила, что соседи преследуют ее из зависти, и написала встречное заявление, обвинив соседей (инвалидов и пенсионеров) в сексуальных домогательствах к себе и к своему сыну. На фоне такой популярности к «светской львице»  хлынули репортеры и просто любопытные. Каково же было их удивление, когда по адресу роковой красотки оказался … аварийный дом на трущобной окраине Ростова-на-Дону!
- Мне было стыдно, что я живу в таких условиях, - призналась разоблаченная  девушка. – Я не хотела, чтобы надо мной смеялись. Я же не виновата, что мне не предоставили  нормальное жилье! Я линолеум сама клала, чтобы сын не ободрался о кривой каменный пол, когда начал ползать.  Я купаюсь в тазу и больше всего боюсь залить соседей снизу, если вода случайно прольется на пол. Я подумала, что должна хорошо выглядеть, чтобы во всем этом выжить. Я действительно люблю все красивое, но у меня нет на это денег! Поэтому я просто хожу в красивые места и там фотографируюсь. Я стесняюсь нищеты и убогости, в которых живу, вот и создаю себе легенду.
- Обратите внимание на ключевые слова в блоге этой девушки, - отмечает документалист-искусствовед Ольга Свиблова. - Эксклюзивно, дорого, Америка, личный повар, я этого достойна… Это не она сама придумала, это штампы, почерпнутые от «учителей» и упавшие на благодатную для них нездоровую почву. Штампы, насаженные на комплексы.
- Элина послушно инсценировала мечту, которую продают популярные сегодня «тренеры по обогащению», - говорит кандидат психологических наук Алина Колесова. – «Инфоцыгане» нашли золотую жилу: многим сегодня очень хочется надеть розовые очки и не видеть своей истинной реальности, а Интернет – питательная среда для подобных «людей-масок». Чаще всего это эмоционально-нестабильные личности, нередко в пограничных состояниях, способные действительно поверить в то, что сами придумали. Они не «хайпуют», как сегодня принято называть попытки любой ценой сорвать сетевые аплодисменты, а добросовестно живут в придуманном ими мире.
«А ты готова проживать лакшери-лайф?» - провоцируют в сетевых группах
Решаю опробовать метод визуализации богатства на себе. Навожу справки и узнаю, что под руководством некой «Альфасамки» (она же Муза, она же Леди Биллионер) ученицы всех возрастов и сословий творят настоящие чудеса перевоплощения! 
Для первого приобщения следует вступить в сетевую группу «для девушек, желающих увеличить свой доход в формате игры и не зависеть от работы по найму». Став ее членом, можно бесплатно ознакомиться с вводными видеоуроками и понять, чему учат в школе альфасамок. А вдохновившись перспективами, продолжить обучение в платном формате.
Из вводного урока становится понятно, что существуют секретные методики как «получить желаемое без денег». Стоит только постичь алгоритм и становится возможным все что угодно - от дорогого лифчика и обеда в ресторане до личной виллы и самолета.
- Даже если ты тупо работаешь и вообще ничего не создаешь, не отчаивайся! - утешает неудачниц опытная Альфасамка. - Поступай на мой курс - и ты узнаешь, на какие результаты способна. Я дам пошаговую инструкцию постепенного увеличения твоих доходов от 1 тыс. рублей в день до 300 тыс. рублей в месяц.
Алгоритм обогащения весьма прост, но судя по отзывам ученицы вполне довольны:
Создаешь вокруг себя антураж богатства Сама веришь в то, что привыкла жить роскошно Убеждаешь в этом соблазненного тобой богатого мужчину (тому, как его соблазнить, посвящена добрая половина курса) Желая быть с тобой, этот мужчина начинает содержать тебя на «привычном» тебе уровне Итак, решаюсь написать сообщение наставнице, что очень хочу разбогатеть, но, увы, не имею даже 30 тысячи рублей для оплаты курса. В ответ Альфасамка благородно берется обучить меня создавать богатство «из ничего» всего за три онлайн-урока по 5 тыс. руб. каждый.
- Для этого достаточно пустить богатство в свою жизнь! – уверяет гуру. –Необходимо ежедневно визуализировать роскошь, сделать ее неотъемлемой часть своей жизни – и тогда она к тебе придет! Как? Нужно вести себя так, как будто ты УЖЕ очень богата! Остальное узнаешь из уроков. К каждому - домашнее задание. Пока не выполнишь, не перейдешь на следующий уровень.
Урок первый от лайф-коучей: «Дави на них своей короной!»
- Хотеть – наполовину иметь, - вещает на первом онлайн-уроке моя гуру. - Богатство любит правильные вибрации. Чтобы их создать, необходима визуализация роскоши и выработка правильного к ней отношения…
После небольшого предисловия коуч предлагает мне в деталях представить, чем заполняет свой досуг богатая дама. Из подсказок наставницы вырисовывается, как это представляет себе сама Альфасамка. Итак, обладательница больших денег только тем и занята, что целыми днями красуется на фоне дорогой недвижимости и автомобилей.  Разумеется, делает это она каждый день в новых нарядах и драгоценностях, со свежей укладкой и маникюром. По вечерам отдыхает от дневных трудов в дорогих ресторанах, на премьерах, вернисажах и фуршетах, где вместе с прочими светскими львицами неустанно позирует для светской хроники.  Там не менее время от времени богатая дама должна присматривать себе элитное жилье. И вот тут-то наша Альфасамка проявляет чудеса не только тонкого вкуса, но и деловой хватки, свойственной только по-настоящему богатым людям.
- Ты должна понять и освоить стиль общения богатых людей, - велит наставница. – Богатая девушка ведет себя уверенно, отстраненно и надменно. С персоналом она соблюдает дистанцию и никогда не опускается до общения с ним на равных. От работников сферы услуг она требует к себе внимания, почтения и высокого класса обслуживания. Если ей что-то не нравится, она становится заносчивой и говорит предельно вежливым, но крайне холодным тоном, будто роняя слова. Она в короне и ни на одну секунду не забывает об этом.
В понимании моей гуру та, которая всего этого не делает, богатой быть не может. Даже если на ее счет каким-то чудом упали большие деньги.
- Если хочешь стать богатой, надо начинать вести себя, как богачка, уже сейчас, несмотря на то, что пока у тебя нет ни копейки! – внушает мне Альфасамка. – Записывай свое первое домашнее задание. Ты отправляешься осматривать дом стоимостью от 10 миллионов долларов. Селфишься в каждом углу, фото выкладываешь в свой блог.
- В какой блог? – робко уточняю я.
- Прямо сегодня начни вести лакшери-блог о своей красивой жизни, - поясняет преподавательница. – В нем должно быть много фото в лакшери-обстановке. В блоге, разумеется, не обязательно уточнять, что это не твой дом. А подробный отчет о выполнении д/з пришлешь в наш чат.
- Какой отчет? – снова туплю я.
- Честный. О том, как тебе удалось заказать в агентстве элитной недвижимости показ дома от $10 млн. Получилось ли у тебя осматривать его с таким видом, будто можешь приобрести его сию минуту? Удалось ли вымотать брокеров своими капризами? А когда они уже падали с ног, невозмутимо заявить, что эта недвижимость тебя не устраивает и ты уходишь к их конкурентам?
- Но зачем?! – изумляюсь я.
- Ты что, меня совсем не слушала? – изумляется в ответ гуру. – Весь урок я объясняю тебе, зачем! Чтобы визуализировать богатство и научиться вести себя как богатая женщина! И тогда денежки поймают твои вибрации и сами к тебе придут.
- А если меня прогонят?! – сомневаюсь я.
- Представь себе, что на твоей голове – тяжелая корона из золота высшей пробы, вся в бриллиантах и других драгоценных камнях. Постарайся ощутить, как она давит на твою макушку, и запомни это ощущение. Отныне, что бы ты ни делала, помни о короне – ходи, сиди, обращайся к людям, реагируй на их слова не как бродяжка какая-нибудь, а как женщина в короне. Если будешь постоянно ощущать, как корона давит на твою голову, то она и на других будет давить – и никто не посмеет даже слово поперек сказать! 
Как делать домашнее задание по визуализации богатства
Отчет по «домашке» с фото нужно прислать в специальный чат в раздел «Визуализация элитной недвижимости в Москве и Питере». Там гуру аккумулирует, проверяет и разбирает д/з всех своих учениц. Сделать это необходимо до начала следующего урока – то есть, на выполнение у меня всего 3 дня или «останусь на второй год».
Чтобы подбодрить себя, изучаю отчеты курсанток, уже справившихся с «домашкой» (авторская орфография сохранена):
«Девушки, хочу поделиться ощущение от выполнения задания про квартиру мечты. Смотрела элитное жилье за 130 млн руб. Гуру сказала смотреть ее именно как потенциальный покупатель — и это был классный опыт! Потому что консьерж дома и маклер просто из штанов выпрыгивали лишь бы произвести на меня приятное впечатление. Было очень классно почувствовать себя богатым человеком и видеть сразу же особое отношение. У маклера реально тряслись руки, так он волновался и был в позиции ниже меня. И так как мне эта квартира за 130 млн рублей не очень понравилась, прислал мне целый список самых лучших предложений».  
Признаться, дурить самой акул элитной недвижимости мне не только неловко, но и боязно. Мне кажется, что у меня на лбу написано, что никаких $10 млн у меня нет и в помине. И меня с позором выставят, едва увидев!
Успокаиваю себя тем, что люди, имеющие дело с настоящими богачами, действительно никогда не встречают по одежке и поведению. Билл Гейтс, к примеру, несмотря на свое баснословное состояние, дорогим костюмам предпочитал мятые майки, а многие сегодняшние олигархи, включая президента Трампа, своими  не аристократичными замашками даже гордятся.
Звоню в престижное агентство недвижимости, и договариваюсь посмотреть жилой особняк, который я присмотрела для визуализации мечты.
Помня о короне на голове, ничем не выдаю шок от увиденного: важно шествую по особняку, ловко спрятанному от глаз несведущего в переулках исторического центра. На «персонал» в лице сопровождающей меня симпатичной девушки-риелтора, поглядываю свысока, поджав губы, как и учила Альфасамка.
 Если бы на мою послушную макушку не давила воображаемая корона, я бы уже грохнулась в обморок от увиденной роскоши, но надо взять себя в руки и начать селфиться, иначе гуру не допустит меня к следующему уроку!
Комментарии хай-лайф явления от экспертов по недвижимости
С треском провалившись на своем первом задании, пришлось признаться в том, что пришла «поселфиться», а заодно получить профессиональный комментарий от сопровождавшего меня риэлтора. 
Рассказывает консультант по недвижимости Troika Estate Юлия Дорсман:
- Обычно на показах люди снимают виды из окон, ведь интерьеры всегда представлены на рекламных фотографиях. Если человек начинает фотографироваться в интерьерах – это выглядит странно, к тому же многие собственники не одобряют такого поведения, в таких случаях вынуждены вежливо сделать замечание. Если посетители селфятся на террасах, на фоне красивого вида – это приемлемо и объяснимо. Так что опытный риэлтор всегда видит человека, пришедшего потратить его время, однако выгонять, конечно, не в наших правилах, можем только вежливо «ускорить» процесс показа.
А лайф-коучей и их учеников можем сразу разочаровать: большинство представлений о покупателях элитного сегмента отличаются от реальности. И дело тут не во внешних атрибутах (одежда, автомобиль, аксессуары и пр.) и даже не в манерах и речи, а в подходе к сделке, в отношении клиента к собственным финансам. Прежде всего, деловые люди умеют ценить и свое, и чужое время. А брокера воспринимает не как «персонал», а как партнера и профессионала, способного помочь. 
Кроме того, потенциальный покупатель элитного жилья четко формулирует свой запрос. Платежеспособный клиент первым делом называет не цену, а более точные параметры – площадь помещения, количество комнат, этаж и цель покупки.
«А покажите мне какой-нибудь дом от 10 млн долларов!» - получив такое обращение, мы уже понимаем, что, скорее всего, этот человек никогда не имел дело с большими деньгами. 
Объясняет директор по развитию Troika Estate Татьяна Польская:
- В реальной жизни покупка элитной недвижимости -  это не способ красоваться в роскошных интерьерах, это инвестиция и возможность сохранить  свой капитал. К примеру, сейчас развивается арендный бизнес, поэтому очень востребовано приобретение небольших квартир и апартаментов с отделкой. А поскольку такое жилье приобретается для сдачи в аренду, основной спрос не на роскошь интерьеров, а на минимальный ремонт в европейском стиле, комфорт и функциональность.  
Вообще понятие роскоши в недвижимости сейчас меняется и главным его критерием становится расположение жилья. Эксклюзивные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом уровня «де-люкс», которые покупают исключительно для личного проживания, сегодня на рынке редкость и стоят очень дорого. И, как правило, они находятся в закрытых продажах. Случайному человеку о таком предложении сложно узнать.
Раскрывает нюансы Марина Силкина, кандидат юридических наук:
- Безусловно, граждане обязаны соблюдать бдительность и разумную осторожность при принятии решения о приобретении тех или иных «обучающих продуктов», которые так настойчиво рекламируют многочисленные «бизнес-тренеры» и «лайф-коучи». Однако ни для кого не секрет, что в ходе рекламы тренингов часто используются методы внушения, влияющие на подсознание человека. Поэтому противостоять словам и внушениям специально обученных людей бывает очень трудно. К тому же,  они тщательно создают иллюзию собственной успешности, демонстрируя  высокий  достаток и якобы  работающий механизм приобретения больших денег. Увы, за красивой картинкой чаще всего ничего не стоит, это обман. Лайф-коуч заведомо знает, что никакого дохода или обещанного им  результата (апартаменты, виллы, феррари и т.д.) клиент по его  методике не получит.
Таким образом, действия «бизнес-тренеров», которые, создав в Сети сайты и онлайн-школы, стимулируют клиента вкладывать средства в обучение, вводя его в заблуждение относительно эффективности «продукта» (заведомо зная, что никакого эффекта не будет, а полученные от клиента денежные средства будут использованы гуру для личного обогащения), можно рассматривать как мошенничество. 
Неистребимая вера в чудо и в шикарную жизнь жива!
Что до веры русского человека в чудо, то она воистину неистребима! Так уж нам хочется верить, что однажды явится кто-то и научит нас, как в одночасье стать богатыми и счастливыми. За это можно отдать все свои скромные сбережения. Наглядное подтверждение этому – гастроли заморского  коуча Тони Робинса. За один вечер в Москве этот доселе мало известный у нас деятель заработал 12 миллионов долларов! Самый дешевый билет стоил около 30 тысяч рублей, но зал все равно был полон. Впрочем, юмора у нас тоже не отнять. Поняв, что их красиво надули, многие наши зрители резюмировали: «Молодец мужик, а нам, лохам, так и надо!»
Лариса Богачева
Закон предусматривает письменную форму заключения договора. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора страхования, за исключением договора обязательного государственного страхования – нюансы вопроса заключения договора разъясняет Олеся Бухтоярова – юрист, эксперт рынка недвижимости и гуру в вопросах страхования, в том числе, и титульного.
Договор страхования (как добровольного, так и обязательного) может быть заключен путём составления одного документа (пункт 2 статьи 434 ГК РФ), либо путём вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком. Принятие страхователем этих документов является согласием заключить договор на предложенных страховщиком условиях. Для страховщиков заключение договора страхования на предложенных страхователем условиях не является обязательным.
В чем отличие публичного договора от других страховых договоров?
На договоры личного страхования распространяется правило о публичных договорах, содержащееся в статье 426 Гражданского Кодекса. Публичный договор отличается от других гражданско-правовых договоров следующими характерными чертами:
В качестве одного из субъектов такого договора должна выступать коммерческая организация (то есть страховая компания - страховщик) Коммерческие организации должны вступать в договорные отношения с любыми физическими и юридическими лицами, которые к ним обращаются (то есть страхователями) Предметом договора, определяемого как публичный, должны выступать обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, по сути своей составляющие содержание именно той деятельности, которая по своему характеру должна осуществляться коммерческой организацией в отношении каждого, кто к ней обратится. В страховании предметом договора выступают обязанности страховщиков по защите соответствующих имущественных интересов страхователей Для заключения договора страхования страхователь представляет страховщику письменное заявление по установленной форме, либо иным допустимым способом заявляет о своем намерении заключить договор страхования.
Факт заключения договора страхования должен удостоверяться передаваемым страховщиком страхователю страховым свидетельством (полисом, сертификатом) с приложением правил страхования.

Какая информация должна быть в договоре страхования
Страховой полис (свидетельство) должен содержать:
Наименование документа Наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика Фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес Указание объекта страхования Размер страховой суммы Указание страхового риска Размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения Срок действия договора Порядок изменения и прекращения договора Другие условия по соглашению сторон, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключения из них Подписи сторон Таким образом, основными документами страхования, подтверждающими заключение на определенных условиях договора страхования, являются общие условия, правила страхования и страховой полис.
Лариса Богачева
Разъяснения о важности этого понятия для граждан, ограничении и лишении прав собственника подробно излагает эксперт рынка недвижимости – Олеся Бухтоярова.
Дееспособность гражданина — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться (статья 21 ГК РФ о дееспособности граждан). По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали.
Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это ему понятно из документов.
Статья 43 Закона о нотариате о проверке дееспособности нам указывает на то, что еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи жилья, это не значит, что он подтверждает и  психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье.
Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки.
Гражданский кодекс (статья 177) говорит нам о том, что сделку могут признать недействительной не только в ситуации, если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку.

Неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной?
К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё.
Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными.
Почему дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя
Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон.
Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки.
И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть (Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 11.04.16 № 33-86/2016.
Как посмертная экспертиза помогла оспорить завещание
После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей. Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали.
Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось.
Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус (Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1).
Как слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру
Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки.
Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения.
Сделку отменили. (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017.
Учитывая критерии добросовестности, лучше все сделки совершать в нотариальной форме.
×