Jump to content

Статьи


Troika Estate
Автор: Troika Estate
Анализируя спрос последнего месяца, мы обратили внимание на интересную закономерность, которая возможно станет новым трендом в продажах жилой недвижимости Москвы. 
В начале этого года спрос на большие квартиры площадью свыше 300 квадратных метров заметно вырос, но в период карантина он сначала перешёл в отложенный спрос, а затем вернулся в новом качестве. Покупатели элитного жилья в Москве стали ориентироваться на те дома и жилые комплексы,  в которых уже проживают в настоящее время. При этом цели покупки связаны исключительно с бытовым причинами.
Увеличение спроса на квартиры в бюджете до 30 млн рублей также оказалось связано с самоизоляцией. 
Основные цели покупки дополнительных площадей, которые отмечены экспертами Troika Estate
Желание переселить пожилых родственников поближе к себе Желание разъехаться с родственниками, проживающими в одной квартире Желание расширить свое личное пространство для жизни Желание жить одной большой семьёй, но в более комфортных условиях Таким образом, ограничительные меры и длительная самоизоляция спровоцировали локальный спрос на расширение жилой площади в пределах места проживания. 

Почти все наши клиенты сейчас рассматривают недвижимость в том же доме или в том же комплексе, в котором проживают сейчас. Отличительной особенностью таких запросов являются быстрые сроки покупки. Учитывая срочные цели приобретения, клиенты быстро принимают решение и выходят на сделку за несколько дней. 
Какие причины влияют на принятие решения о покупке
В связи с тем, что передвижение в пределах города становится затруднительным, семьи стараются держаться поближе друг к другу.  В пределах одного дома или жилого комплекса проще осуществлять просмотры и принимать решение о покупке.  В Москве появилось большое количество новых построенных жилых комплексов с комфортным окружением и с разнообразием предложений. Если клиента устраивает жилой комплекс и район проживания, то уже нет необходимости искать где-то еще.  Гибкая ценовая политика в пределах одного жилого комплекса.  Гибкие условия приобретения, в том числе, рассрочка и доступная ипотека.  Стабилизация или краткосрочное снижение цен на вторичные предложения. В данный момент сложно прогнозировать цены на отдаленную перспективу,  но с конца марта и по сей день многие собственники жилья предоставляют очень привлекательные условия покупки. Хотя стоит учитывать, что динамика роста цен уже фиксируется в отдельных комплексах.  При нестабильной финансовой ситуации покупка жилой недвижимости остаётся наиболее надёжным способом вложения средств.

В тоже время, существуют и такие условия, которые сдерживают данный спрос. В частности, ограниченное количество свободных предложений с отделкой не позволяет обеспечить массовое переселение в короткие сроки. 
Однако в такой ситуации клиенты охотно переключаются на новые форматы. В частности, мы отметили повышение спроса на городские таунхаусы с отделкой. 
К примеру, клиент хочет переехать в более просторную квартиру, но из-за отсутствия подходящего жилья в своем доме готов рассматривать таунхаус на территории комплекса. К тому же такой формат проживания обеспечивают качественные характеристики, которые становятся особенно актуальными. К таким характеристикам относятся собственный двор - патио или терраса, более функциональное зонирование жилого пространства, собственный паркинг, более изолированное существование. 
Таким образом, мы считаем, что данная тенденция будет набирать обороты и получит продолжение даже после отмены карантина. Ведь в 2020 и 2021 годах ожидается вывод на рынок большого количества новых городских форматов с готовой отделкой.
Лариса Богачева
Адреса домов под снос и реновацию в Москве
У меня в Москве в округе Соколиная Гора в конце мая проходят слушания по программе реновации. Реклама об этом мелькает во всех соцсетях,  присылается в почтовые ящики и догоняет на всех  и сайтах. Небольшой микрорайон пятиэтажек пойдет под снос. Вместе с ними под снос идут спортивные площадки, парковки, придомовые садики, детские площадки и зеленые зоны для собачьих прогулок. Схема новой застройки готова и предусматривает, как пишут в рекламе, «в среднем 11-ти этажную застройку». В среднем – это с учетом поликлиники, социального центра и детского сада. Считается, что программа реновации вытащит страну из экономического кризиса.
А вот Петр Шкуматов, координатор сообщества «Синие ведерки», в своем ФБ-аккаунте считает , что преодолеть кризис нам поможет другое строительство.

Итак, далее читаем точку зрения Петра.
Строим квартиры по реновации или строим дороги в России?
"Но на самом деле вот это ковыряние и перестраивание (реновация) одного и того же на другое, но то же самое, на небольшой площади внутри МКАД, никого счастливым не сделает, кроме армии мигрантов, которые в этом деле заняты. Ну и нескольких бенефициаров этого проекта, которые уже давно не в России (либо физически, либо ментально, либо на яхте).

Этот проект надо отменить, причем чем быстрее, тем лучше! Россию вытащит из экономической дыры, в которую мы погружаемся, строительство современных и первоклассных дорог! Я сейчас поясню, почему строительство дорог может вытащить экономику и по какому именно механизму это произойдет.
Итак, давайте сначала оценим размер дыры. Есть оценка Кудрина, где он говорит про 8 триллионов рублей, есть оценки других экономистов, которые говорят про падение ВВП в диапазоне от 5 до 10%. Есть совсем апокалиптичные прогнозы в 20% падения экономики страны. Давайте возьмем средние данные в 10%. Это по деньгам получается около 11 триллионов рублей. И эту дыру надо заткнуть.
Как затыкать пробоину, спросите вы? Можно пойти путем раздачи вертолетных денег и пособий, но они тут же уйдут в потребление и через несколько оборотов окажутся на валютной бирже, после чего постепенно уйдут из страны в виде долларов и евро. Так устроена наша экономика, и мы с этим ничего не можем сделать (в рамках существующей политической системы). Поэтому надо исходить из того, что эти деньги должны быть связаны обязательствами или, чтобы было понятнее, долгами. Тогда единомоментный вброс в экономику такой суммы (11 трлн рублей) не вызовет гиперинфляции и прочих негативных моментов.
Хорошо, а на какие проекты можно потратить эти 11 триллионов? Ведь это колоссальная сумма! И вот тут приходит на помощь известная российская беда, и это не дураки. Это дороги. Так вот, на 11 триллионов рублей можно построить, при средней стоимости 1 км 1 полосы дороги первой категории (автобан) в 70 млн рублей, внимание СОРОК ТЫСЯЧ КИЛОМЕТРОВ АВТОБАНОВ!!! 40 тысяч!!!
Такой проект растянется на три года минимум, то есть не придется сразу эмитировать деньги, вызовет оживление не в Москве, где плитку бессмысленно и беспощадно будут менять на плитку нового сезона, а бордюры на более лучшие бордюры, дома на более многоэтажные дома. А вызовет экономическое оживление в регионах. Подчеркну, открывается окно возможностей ПОЛНОСТЬЮ РЕКОНСТРУИРОВАТЬ ВСЮ СЕТЬ ФЕДЕРАЛЬНЫХ ДОРОГ!!! Понимаете? ПОЛНОСТЬЮ! Превратить ЛЮБУЮ федеральную дорогу в автобан 1А или 1Б категории!!! Не месить грязь десятилетиями, а за три года превратить Россию в страну современных и первоклассных дорог-автобанов!
И пусть эти дороги будут платными! Так даже будет лучше, потому что под этот проект можно выпустить облигации и это нормальный финансовый механизм! Этот проект поможет сохранить до ПЯТИ ТЫСЯЧ жизней в год, жизней людей, которые разбиваются на "федеральных" дорогах, которые не дороги, а какой-то полный отстой. И потом этих людей еще и винят в собственной смерти! А в реальности на платных дорогах, на той же М11, смертность чуть ли не на порядок меньше, чем на "бесплатных" направлениях.
Разумеется, экономика, получив не уродские направления, а настоящие дороги, начнет функционировать гораздо эффективнее! Сократится время доставки грузов, снизится логистическая составляющая издержек, всё начнет дышать и расти!
Не надо раздавать деньги! Не надо месить грязь (в ступе) в одной Москве, выполняя бессмысленные действия, не надо менять бордюры! ОСТАНОВИТЕСЬ! Не надо менять дома на дома, не надо менять плитку на плитку! Постройте дороги в стране! Такой шанс выпадает крайне редко, может быть пару раз за столетие. Кризис – это, прежде всего возможности! ТАК ПРОСТО СДЕЛАЙТЕ ЭТО! Это будет историческое решение! Тот, кто решится на этот шаг, войдет в историю! Тот, кто не решится на этот шаг, тоже войдет в историю, но скорее не войдет, а вляпается."
Вот такое интересное предложение. А как вы относитесь к реновации? Или, вернее, относится ли она к вам? И не лучше ли променять стройку дома на строительство шоссе?
____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Купить квартиру в новостройке" - покупка первички в новых комплексах и ЖК в разделах "Форума ПРО Недвижимость" - все темы про жилье, ремонт и дизайн в новых квартирах ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Почему сейчас хотят купить квартиру в Подольске, Балашихе или Химках? Карантин спровоцировал новую тенденцию в продажах элитной жилой недвижимости
Лариса Богачева
Как сообщает «Российская газета» - Подольск, Балашиха и Химки - эти подмосковные города сегодня наиболее привлекательны в плане покупки недвижимости. Такой вывод следует из опросов населения, проведенных по заказу компании "Ингосстрах" весной и летом нынешнего года в 78 городах с населением более 250 тысяч человек.
В целом наблюдается снижение темпов роста интереса граждан к покупке недвижимости. В течение ближайших двух лет лишь 8 процентов семей из крупных и средних российских городов хотели бы приобрести квартиру, дом или дачу.
Самый высокий рост спроса на недвижимость отмечен в подмосковных городах - Подольске, Балашихе и Химках, в каждом по 12 процентов жителей хотели бы купить жилую недвижимость. Значительный интерес к покупке недвижимости проявляют также жители Сургута и Севастополя – примерно 10 % опрошенных.
 

Есть ли сейчас спрос на жилье в Москве или Петербурге?
А вот число россиян, готовых купить квартиру в Москве и Санкт-Петербурге, практически перестало расти. Только 0,3 процента семей, проживающих вне Москвы, рассматривает варианты приобретения квартиры в столице. Возможность перебраться в Москву не исключают жители Балашихи (0,9 процента), Химок (0,8), Подольска (0,7), Грозного, Владикавказа, Саранска, Орла, Чебоксар, а также города Иваново - по 0,3 процента в каждом.
Спрос на недвижимость в Санкт-Петербурге скромнее, чем в Москве. Сегодня лишь 0,1 процента семейств, проживающих в крупных и средних городах, рассматривают вопрос о приобретении квартиры в культурной столице в ближайшей перспективе. Чаще всего недвижимостью в Санкт-Петербурге интересуются жители Мурманска, Архангельска, Хабаровска Петрозаводска, Владивостока, Череповца, Нижневартовска, Сургута и Якутска.
По мнению руководителя дирекции розничного бизнеса компании "Ингосстрах" Виталия Княгиничева, не исключена вероятность новой потребительской паузы на рынке недвижимости. "Те семьи, которые откладывали приобретение жилья после кризиса 2014 года, купили интересующие их объекты в 2015-2018 годах", - считает он.
 

Мнение экспертов - будет ли расти цена на вторичное жилье?
В то же время генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко отмечает рост цен на вторичную недвижимость. А цены просто так расти не будут. Значит, есть спрос. "По итогам года рост цен на рынке вторичного жилья может достигнуть 8-10 процентов, и это побьет показатели года прошлого, когда мы отмечали увеличение стоимости квадратного метра на "подержанные" квартиры на 6,5 процента", - говорит Луценко.
Больше всего с начала года подорожала "вторичка" во Владивостоке - на 11,1 процента. Отличились также Краснодар (10,6), Сочи (9,8), Ижевск (9,1) и Барнаул (9,1 процента).
_____________________
Еще больше информации по теме:
на форуме "Покупка квартир, продажа квартир" - консультации специалистов по покупке квартир на форуме "Квартиры на вторичном рынке Москвы и МО" - как найти квартиру в столице ____________________
Предыдущие статьи раздела:
Как заработать на инвестициях в недвижимость? Карантин спровоцировал новую тенденцию в продажах элитной жилой недвижимости
Troika Estate
Автор: Troika Estate
Как заработать на недвижимости в кризис?
Для большинства из нас известно три основных способа инвестирования денежных средств. Это:
банковские вклады; покупка недвижимости; ценные бумаги. Но если первые два нам исторически понятны и привычны, то инвестиции в ценные бумаги для многих пока еще чужеродный и непосильный инструмент, требующий знаний и времени. 
Банковские вклады выгодны, как правило, в краткосрочной перспективе. К сожалению, здесь мы научены горьким опытом и понимаем, что сохранность и постоянно растущий доход не могут быть обеспечены подобным образом на многие годы.

Если вы состоятельный человек и располагаете большими средствами, вы разделите инвестиционный портфель и будете вкладывать финансы в различные активы. Но основная часть граждан продолжает считать недвижимость самым надежным способом вложения средств, потому что для большинства обычных людей важен не столько размер дохода, сколько гарантия сохранности сбережений. И в этом смысле жилая недвижимость – самый надежный и простой способ не только сохранить деньги, но и обеспечить себя долгосрочным гарантированным доходом, то есть пассивным заработком.  
В какую недвижимость инвестировать в 2020 году?
Все предыдущие кризисы показали, что коммерческая недвижимость не так надежна в сравнении с жилой. Не стал исключением и нынешний кризис. Уже понятно, что пострадает много предприятий торговли и сферы услуг, офисы. В связи с переходом на удаленную работу есть прогнозы, что многие компании адаптируются к такому формату в дальнейшем и сократят офисные площади. Поэтому на рынке появится много вакантных площадей. Вследствие падения спроса владельцам коммерческой недвижимости придется снижать стоимость аренды, что повлечет снижение рыночной цены объекта. Совсем другая ситуация с жилой недвижимостью в Москве.
 Во-первых, жилая недвижимость в центре Москвы остается гарантированным активом в любой ситуации  Жилой недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению - жить самому, отдать детям, продать или сдать в аренду, заложить Из жилой недвижимости можно извлекать доход, даже более привлекательный и гарантированный, чем при других видах инвестирования
Арендный бизнес в Москве  
Арендный бизнес сегодня довольно распространенное явление в Москве и присутствует во всех сегментах недвижимости, но наиболее характерен для жилья категории премиум и бизнес-класса. К такому жилью относятся апартаменты с готовой отделкой в центральных районах Москвы. Их преимуществом является качество отделки, удобное расположение и внутренняя инфраструктура жилого комплекса.  
Сейчас в Москве порядка 30-40% арендодателей занимаются этим бизнесом профессионально. Это их основной доход. И учитывая объем предложения, выводимый на московский рынок премиального жилья, арендный бизнес имеет все предпосылки для дальнейшего развития. 

Помимо классической схемы сдачи жилья в аренду, в Москве развивается такой вид бизнеса как субаренда жилья. Юридическое лицо или ИП снимает в долгосрочную аренду квартиру, по договоренности с владельцем делает в ней ремонт и сдает в субаренду на короткие сроки. Краткосрочная аренда сейчас очень востребована среди туристов, особенно в центральных районах Москвы. Так что выигрывают все - и собственники, и арендаторы, и туристы, для которых это выгоднее, чем отель. 
И особенную актуальность сегодня приобретает новое для нашего рынка явление - коливинг. Это формат совместного проживания, но не коммуналка и не хостел. Квартиры для коливинга предлагаются с хорошим ремонтом и приспособлены для удаленной работы, в них может проживать от 5 до 7 человек. У каждого есть своя комната, а санузел, кухня, столовая и рабочее пространство - одно на всех. В таких квартирах есть Wi-Fi, уборщица и базовые продукты питания: чай, кофе, молоко, хлопья, хлеб и яйца. Все это входит в ежемесячный платеж. То есть жилье получается достаточно благоустроенным, но дешевым. С одной стороны это дает больше возможностей для удаленной работы в городе, а с другой стороны – способствует развитию арендного бизнеса в экономическом классе. Сейчас такой формат проживания предназначен для молодых людей, но кто знает, может быть, он станет популярен и среди пенсионеров.       
Купить элитную квартиру в Москве, которая уже сдана и приносит доход своему владельцу – это, пожалуй, самый удачный вид вложения. Для последующей сдачи в аренду чаще всего рассматривают апартаменты и квартиры площадью от 30 до 100 кв.м. В строящихся жилых комплексах такие предложения раскупаются еще на стадии закрытых продаж, так как цена на этом этапе наиболее привлекательная для инвестиций. Но и финансовые риски в этом случае тоже присутствуют.
Тем, кто не хочет рисковать и ищет надежный вариант для инвестиций, мы советуем обратить внимание на готовые жилые комплексы в центре Москвы.  
Troika Estate
Автор: Troika Estate
В сложившейся ситуации образовалось сложное противоречие – с одной стороны мартовский рост курса доллара спровоцировал повышенный спрос на недвижимость, с другой – беспрецедентные меры по борьбе с эпидемией поставили нас в такие условия, в которых никто еще не работал.
Но времени на раскачку нет! Сейчас действительно очень подходящий момент для вложений в недвижимость, и многие наши клиенты хотят этим моментом воспользоваться, чтобы сделать «удачную покупку». Как правило, наши покупатели не из тех, кто теряется в кризис. Для них - это время возможностей, поэтому основная трудность заключается в том, чтобы оперативно и гарантировано провести сделку в условиях карантина.
В марте у нас были подписаны договора по 7 сделкам и сейчас мы дорабатываем с клиентами текущие вопросы по их закрытию. Реального опыта удаленных сделок от начала и до конца у нас пока что нет, все только в теории. Но! На этой неделе Troika Estate зарегистрировала первую сделку удаленным способом.  Так что смело делимся с вами личным опытом.
Как провести удаленную сделку в условиях ограничений?
Порядок действий сторон:
1. Делаем по запросу подборку наиболее ликвидных предложений. Своим клиентам рекомендуем, прежде всего, объекты, по которым цены зафиксированы (в рублевом эквиваленте по старому курсу) или снижены. Если просматриваем новостройки, то только у надежных застройщиков и уже построенные (сданные в эксплуатацию).  
2. Все консультации и демонстрацию объектов недвижимости проводим в режиме онлайн по запросу.

3. Переговоры проходят методом conference call.
4. При достигнутых соглашениях готовим документы, а затем отправляем сканы нотариусу и записываемся к нему на прием.
5. Нотариус делает все соответствующие запросы и примерно через неделю можно подписывать документы для сделки.
6. Важно! Обмен подписями происходит в личном присутствии сторон и нотариуса. На встречу нужно приезжать в маске и во время общения держать дистанцию 1,5 метра. На сегодняшний день нотариусы продолжают работать, и у них сохранены все полномочия, однако нужно учитывать, что в свои офисы они приезжают только на встречу по предварительной записи, поэтому дозвониться в нотариальную контору практически не возможно. Если у вас есть знакомый нотариус, то вам повезло – звоните ему на мобильный. Если нет, обращайтесь к своему агенту по недвижимости. Наш нотариус всегда на связи и в курсе всех актуальных регламентов.

7. Все оплаты происходят также у нотариуса, включая госпошлину за регистрацию недвижимости.  
8. Документы на регистрацию недвижимости подаются нотариусом в Росреестр удаленно.
9. При расчетах аккредитивами можно также воспользоваться эскроу-счетом нотариуса.
Таким образом, личные контакты сведены к минимуму, а сам процесс регистрации значительно упрощен для его участников. Практически весь функционал по регистрации сделки осуществляется доверенным нотариусом, вплоть до получения для вас всех необходимых справок.
Как избежать штрафных санкций при посещении нотариуса!?
В связи с введением штрафов за нарушение режима самоизоляции уже решается вопрос о том, чтобы наделить нотариусов правом выписывать справки для посещения своего офиса. Этот момент еще требует уточнения, но пока что нотариальное производство отменять не собираются, а значит, будет разработан регламент по взаимодействию с клиентами.
Сейчас процесс регистрации сделки через нотариуса занимает примерно 2 недели. Обращаем ваше внимание, что все необходимые инстанции в настоящий момент работают, и все ограничения пока что связаны только с физическим контактированием участников сделки.
Курьерские службы работают Нотариусы работают (по предварительной записи). Банковские операции проводятся Доступна электронная регистрация сделок Если вы все-таки не решаетесь провести сделку сейчас, то наш совет: сосредоточьтесь на бронировании по текущим ценам. Пока еще можно успеть зафиксировать хорошие условия.
Обращайтесь за онлайн-консультациями:
по телефону +7 495 22-555-10 или WhatsApp +7 (985) 319-81-60
Troika Estate
Автор: Troika Estate
Есть ли в Москве компании, которые осуществляют управление жилой недвижимостью под ключ – большой вопрос.  В Москве, в большинстве случаев, управляющие компании занимаются решением бытовых вопросов – установка инженерного оборудования, эксплуатация и ремонт, техническое оснащение, уборка помещений, вывоз мусора. В некоторых случаях – подбор арендаторов, но эта услуга более развита в коммерческом секторе, а в жилой недвижимости пока что остается много неясного. 
Мы проанализировали ситуацию исходя из сегодняшних реалий. Вот как это происходит у нас сейчас. 
Пример 1. Вы хотите сдавать элитную квартиру или дом в аренду для получения регулярного дохода, но не проживаете в Москве постоянно.
Вы давно являетесь владельцем недвижимости в Москве или Подмосковье (имеете квартиру, дом, офис или здание в собственности). Однако вы не живете  в России и недвижимостью сами не пользуетесь, но хотите получать доход от сдачи в аренду. В этом случае вы выберете один из вариантов:
Найдете агентство недвижимости, которое найдет для вас арендатора. Заключите с агентством договор, по которому  комиссия за услуги составит 30-50% от ставки аренды.  Наймете персонального помощника или управляющего, который будет следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, осуществлять коммуникации с агентством и арендаторами, управлять бюджетом.   Наймете персонального помощника или управляющего, который будет все делать сам: следить за сохранностью вашего имущества, поддерживать порядок, искать арендаторов, заключать с ними договоры, управлять бюджетом.  
Пример 2. Вы хотите купить квартиру в центре Москвы, чтобы сдавать ее в аренду и жить на эти деньги в другой стране.
Вы гражданин России и хотите приобрести квартиру в Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду и при этом жить в другой стране.  Для этих целей статус  помещения большого значения не имеет, вы можете смело рассматривать как квартиру, так и апартаменты.
Действовать можно по одному из сценариев:
Самостоятельно изучить  предложения на вторичном рынке элитного жилья . Ликвидность недвижимости и ее инвестиционная привлекательность зависят, прежде всего, от расположения – поэтому рекомендуем смотреть центр Москвы. Далее вам нужно оценить вложения, доходность, провести сделку, сделать ремонт, найти арендаторов, договориться, как вы будете получать оплату и уехать. Нанимать управляющего будет, скорее всего, не выгодно. Самостоятельно изучить новостройки в центре Москвы и найти подходящий проект от застройщика на этапе строительства. Правда, здесь важно учитывать, что самые инвестиционно привлекательные цены у нас в России можно получить на стадии закрытых продаж, когда еще нет информации об объекте в открытых источниках. Далее, когда найдете подходящую квартиру, вы заключите договор с застройщиком и вступите в собственность. Дальнейшие ваши действия будут зависеть от того какую недвижимость вы купили и у какого застройщика. Наименее хлопотно покупать апартаменты с готовой отделкой под управлением гостиничных операторов. Вам не придется тратить силы и средства на ремонт, кроме того вы получаете сервис по управлению своей недвижимостью. Правда, этот сервис имеет некоторые ограничения. Так как в управляющих компаниях при жилых комплексах услуги ограничиваются решением бытовых вопросов, и управление доходностью вашей недвижимости вряд ли будет входить в их полномочия. То есть решать все вопросы с арендаторами вам придется самим. И еще один минус  этого варианта в том, что отделка выполняется типовая, и она может не всегда соответствовать вашим ожиданиям. Найти агентство недвижимости, компетенции которого вы доверяете, проконсультироваться по всем вопросам, которые вызывают у вас сомнения, и далее заключить договор на агентские услуги. Если вы покупатель, то все услуги агентства будут для вас бесплатными. На рынке элитной недвижимости не принято брать комиссию с покупателей. Если вы с этим столкнулись, то, скорее всего, вам не стоит доверять такому агенту. Грамотный агент по недвижимости сделает за вас всю работу по подбору вариантов, исходя из вашего бюджета, вы получите все юридические и финансовые консультации, все, что касается стоимости, доходности, ликвидности, расположения и так далее. Сейчас количество новостроек в Москве позволяет предложить вам самые разнообразные варианты, даже такие, о которых вы не подозреваете. При этом вы можете полностью доверять объективности агента и независимости его мнения.  В отличие от застройщика, который заинтересован продать вам квартиру только в своем проекте,  риэлтор заинтересован получить в вашем лице постоянного клиента и сохранить ваше доверие на многие годы. Сегодня вы покупаете квартиру, завтра вы ее продаете или сдаете, а может быть, захотите купить еще одну. И все это вам поможет осуществить ваш персональный консультант по недвижимости. Кроме того, в агентстве вам предоставят юриста, сведут с хорошими дизайнерами интерьеров, посоветуют клининговую компанию. Заключить договор на комплексное управление недвижимостью агентство не сможет, но сделает все возможное, чтобы обезопасить вас с юридической и финансовой стороны. Так что найти компетентное агентство с хорошей репутацией – пока что самый надежный и комфортный вариант для потенциального инвестора в недвижимость.  
Пример 3.  Вы резидент другого государства, но хотите начать арендный бизнес на территории России.
Вы резидент другого государства и хотите приобрести квартиру  в  Москве, чтобы в дальнейшем получать доход от сдачи ее в аренду. В этом случае вам просто не обойтись без доверенного лица. Однозначно вам нужен эксперт, хорошо знающий рынок недвижимости Москвы, специфику локального менталитета и гражданское законодательство РФ.
Однако в этом случае возникает ряд вопросов, на которые ответить весьма затруднительно, поскольку они связаны с законодательной базой и не находятся в зоне компетенции управляющих компаний, и тем более агентств по недвижимости.
Как обеспечить законность действий в отношении вашего имущества со стороны третьих лиц? Как призвать к порядку и ответственности недобросовестных арендаторов? Как получить гарантии по оплате от арендаторов? Как получить максимальную доходность от своего имущества? Осмелимся предположить, что подобная услуга все же еще не сформирована в России в том виде, как она есть за рубежом. Так как управление доходностью от недвижимости куда более сложный процесс, тесно связанный с экономикой и правом.
А вот как управляют доходностью от недвижимости за рубежом, мы рассмотрим в своей следующей статье. 

Лариса Богачева
Конечно, при наступлении страхового случая все рассчитывают о компенсации. Но могут ли быть случаи, когда страхователь выплат так и не получит? О чем надо помнить, требуя деньги от компании-страховщика. И, кстати, проверьте свой договор. Может быть, он уже недействителен…
Основания для отказа в страховой выплате по договору страхования
Страхователь может получить отказ от получения страховой выплаты в следующих случаях:
совершение умышленных действий страхователем, застрахованным лицом или выгодоприобретателем, направленных на наступление страхового случая; совершение страхователем или лицом, в пользу которого заключен договор страхования, умышленного преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем; сообщение страхователем страховщику заведомо ложных сведений об объекте страхования; получение страхователем соответствующего возмещения ущерба по имущественному страхованию от лица, виновного в причинении этого ущерба; другие случаи, предусмотренные законодательными актами. Например, Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст. 964) предусмотрено, что страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения и страховой суммы, если договором страхования и законом не предусмотрено иное, когда страховой случай наступил вследствии:
воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий; гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок.
Страховщик также освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов, если договором страхования не предусмотрено иное.
Условиями договора страхования могут быть предусмотрены другие основания для отказа в страховой выплате, если это не противоречит законодательству РФ. Причем решение об отказе в страховой выплате принимается страховщиком и сообщается страхователю в письменной форме с мотивированным обоснованием причин отказа.
Условия прекращения договора страхования и его недействительности
Договор страхования прекращается в следующих случаях, определенных законом:
истечения срока действия; исполнения страховщиком обязательств перед страхователем по договору в полном объёме; неуплаты страхователем страховых взносов в установленные договором сроки; ликвидации страхователя, являющегося юридическим лицом, или смерти страхователя, являющегося физическим лицом, кроме случаев, предусмотренных законом РФ; ликвидации страховщика в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации; принятия судом решения о признании договора страхования недействительным; в других случаях, предусмотренных законодательными актами РФ. Договор страхования может быть прекращен досрочно по требованию страхователя или страховщика, если это предусмотрено условиями договора страхования, а также по соглашению сторон. О намерении досрочного прекращения договора страхования стороны обязаны уведомить друг друга не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты прекращения договора страхования, если договором не предусмотрено иное.
В случае досрочного прекращения договора страхования по требованию страхователя страховщик возвращает ему страховые взносы за неистекший срок договора за вычетом понесенных расходов. Если требование страхователя обусловлено нарушением страховщиком правил страхования, то последний возвращает страхователю внесенные им страховые взносы полностью.
При досрочном прекращении договора страхования по требованию страховщика он возвращает страхователю внесенные им страховые взносы полностью. Если требование страховщика обусловлено невыполнением страхователем правил страхования, то он возвращает страхователю страховые взносы за неистекший срок договора за вычетом понесенных расходов.
Договор страхования может быть признан недействительным судом. По Закону РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» договор страхования считается недействительным в следующих случаях:
если он заключен после страхового случая; если объектом страхования является имущество, подлежащее конфискации на основании вступившего в законную силу соответствующего решения суда.
Алла Коржова
Рассмотрим сделки с недвижимостью, совершенные по доверенности, и то, какие после них могут быть последствия для продавцов и покупателей.
Для начала разберемся, какие виды доверенностей  существуют
В зависимости от наделяемых полномочий различают три вида доверенности:
Разовая – это доверенность на совершение одного определенного действия. Например, на регистрацию перехода права собственности по сделки купли-продажи в Росреестре. Специальная – это доверенность дает представителю право на совершение однородных действий в течение определенного периода времени. Например, на представление интересов в суде в рамках определенного судопроизводства. Либо на сбор справок и документов и принятие, либо внесение аванса по продаже или покупке определенного объекта недвижимости. Общего характера (генеральная). Понятия «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. С точки зрения нормативных актов правильное название «доверенность общего характера». Напоминаю, что виды доверенностей и требования, применяемые к ним, описаны в статьях 185–189 главы 10 ГК РФ. 
Доверенность - это документ, посредством которого одно лицо (доверитель) добровольно уполномочивает другое лицо (поверенного) совершать определенные действия от своего лица, то есть делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу. Доверенность может выдаваться на срок до трех лет. При отсутствии указания срока действия доверенность сохраняет силу в течение одного года со дня составления.
Не нужно забывать, что юридические действия влекут за собой юридические последствия. Все, что совершил поверенный в соответствии с выданной ему доверенностью, считается совершенным от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.
Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, ... совершать от моего имени разрешенные законом сделки, ... подавать заявления и расписываться за меня». Учитывая данные формулировки, последствия для доверителей часто бывают фатальными. Часто доверители могут потерять все, а именно единственное жилье и денежные средства. За тем следует затяжные блуждания по судам в попытках вернуть утраченное из-за собственной недальновидности и доверчивости. По этой причине нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей, чтобы исключить в дальнейшем ситуацию, где доверитель заявит о введении его в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается оспорить потерянное жилье, признав сделку ничтожной либо оспоримой.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). 
Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала.
Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.
Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения, на основании п.1, ст. 167 ГК РФ.
Оспаривание зарегистрированного договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц, как правило, наследников, в суд с иском о том, что при заключении договора купли-продажи их права на квартиру не были учтены, или были нарушены при отчуждении объекта недвижимости. Соответственно они вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной.
В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет. 
Какие могут быть последствия сделок по недвижимости по доверенности?
Так, как покупатель контактирует с представителем на основании доверенности, покупатель не имеет возможности видеть лично продавца (собственника) и не сможет быть уверенным в адекватности и дееспособности продавца, а также в действительном желании и заинтересованности собственника в продаже квартиры. Также нет уверенности, что не существует наследников с ущемлением прав вследствие данной сделки. И, самое главное, покупатель не осведомлен о подлинности доверенности, на основании которой действует представитель.
Недействительной доверенность может быть в следующих случаях: 
Доверенность не выдавалась собственником. Выдавалась мошенником, похожим на собственника. Доверенность уже давно отозвана доверителем. Проверить это можно у нотариуса, выдавшего данную доверенность. Доверенность выдана под давлением, а это является кабальной сделкой, совершенной на заведомо не выгодных условиях. Доверенность выдана лицами, состоящими на учете в психоневрологическом либо в наркологическом диспансерах; лицами, находящимися в наркологическом либо алкогольном опьянении; лицами с ограниченной умственной дееспособностью; лицами преклонного возраста, не осознающими последствий (ст. 177 ГК) Вследствие смерти доверителя в момент совершения сделки представителем  соответственно доверенность не действительна (ст.188 ГК). В этом случае деньги смогут получить наследники продавца. Для покупателя сделка будет признана недействительной или ничтожной.
Информацию о существовании нотариуса, выдавшего данную доверенность и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.
Информацию о доверенности можно узнать в нотариальном реестре. Лучше иметь возможность встречи с доверителем (собственником квартиры). Узнать у него выдавал ли он доверенность, осознает ли он последствия, продает ли он квартиру. Удостовериться в его психическом состоянии.

Если доверитель не может присутствовать на сделке желательно его письменное подтверждение подлинности доверенности на момент заключения договора купли-продажи.
Подавляющее большинство исков о признании ДКП ничтожным происходят в случае, если доверители пожилые, психически больные, больные альцгеймером, страдающие алкогольной либо наркотической зависимостью и т д. Нужно учесть, что подавляющее большинство исков удовлетворяют в пользу доверителей и покупатель теряет квартиру и деньги!!!
Покупатель имеет право и должен настаивать на составление договора купли-продажи в нотариальной форме и на сопровождении сделки нотариусом!
Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:
Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной. Изучает условия сделки и подготавливает проект Договора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.е. исключается ничтожность договора); Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи продавца); По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности продавца, в случае ограничения прав покупателя по иску третьих лиц; Устанавливает и заверяет личности участников сделки; Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации); Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки); Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.е. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п.); Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора. В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.
Благодаря этому, риски оспаривания сделки для покупателя квартиры снижаются по целому ряду оснований.
Особенно ценно участие  нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для покупателя будет свидетельство нотариуса.
Если продавец присутствует на сделке:
Нотариус беседует с продавцом и покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.е. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности продавца); Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора. В случае сомнения в адекватности и дееспособности продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.
 Пример из судебной практики – как покупалась квартира по доверенности
Квартира, собственниками которой являлись пожилая женщина и ее дочь среднего возраста, отчуждалась по доверенности доверенным лицом. Покупатель запросил необходимые документы, подтверждающие право собственности на объект, справки и диспансеров на обоих продавцов и справки об отсутствии задолженности. На первый взгляд все запрошенные документы были в порядке. После перехода права собственности к покупателю в течении 7 дней продавцы освободили квартиру. Пожилая мать переехала к сыну, проживающему в Москве, а дочь уехала жить за границу. Сделка прошла быстро и без видимых причин опасаться каких-либо проблем. Но после совершенной сделки через несколько месяцев юрист, представляющий интересы бабушки подал в суд на основании ст. 177 ГК, которая гласит: «Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.»
Оказалось, что бабушка не состоит на учете в диспансер, но страдает легкой формой заболевания альцгеймера плюс к ее преклонному возрасту (72 года). После долгих судебных тяжб решение было на стороне истца, т. е. бабушки. Но так, как денежные средства после перехода права собственности на квартиру получила дочь, с бабушки истребовать эти средства было невозможно, вследствие чего покупатели продолжили затяжные судебные разбирательства в отношении второго продавца квартиры.
Этот пример достаточно ярко показывает, к каким последствиям может привести покупка квартиры, которая отчуждается по доверенности.
Пример из судебной практики – как продавалась квартира по доверенности
Но не только покупатели имеют негативные последствия, но и продавцы, доверяя свои полномочия при продаже квартиры представителям. В следующем примере продавцы делегировали свои полномочия по средству доверенности общего характера (генеральной доверенности) на представления интересов в суде с последующей продажей квартиры.
Семья, состоящая из матери пенсионного возраста и сына 46 лет, живущая преимущественно на пенсию матери и ее пособие по инвалидности, решили взять потребительский кредит в банке на частичный ремонт квартиры и погашение огромных долгов за жилищно-коммунальные услуги, под залог единственной трехкомнатной квартиры.
Найти постоянное место работы у сына не получалось и в итоге они перестали платить банку, что привело к иску в суд в отношении возникшей задолженности. Ответчики нашли по объявлению юридическое агентство для представления их интересов в суде. В агентстве был заключен с ними договор на представление юридических услуг, но второй экземпляр договора юристы оставили у себя, чем уже нарушили права своих клиентов. Далее представитель настоял на заключении доверенности общего характера (генеральной) и велел ждать и не мешать ему работать. На вопросы о ходе дела юристы отвечали, что у них все под контролем.

По истечении нескольких месяцев в квартиру к семье пришли судебные приставы и сообщили, что на основании решения суда квартира будет опечатана и выставлена на продажу. Мать и сына выгнали на улицу, разрешив им забрать только самое необходимое. Женщина с сыном вынуждены были жить у соседей и знакомых. На все вопросы юристы отвечали, что постараются исправить данную ситуацию и активно оттягивали время.
Еще через несколько месяцев должники узнали, что сделка по купле - продажи их бывшей квартиры прошла уже пару месяцев назад и новый собственник, выкинув все их вещи, которые по закону они имели право забрать, давно проживает в квартире. Также они были выписаны из нее по суду. Оставшись без личных вещей, сменной одежды и жилья, мать с сыном начали осаждать звонками юридическое агентство. Но юристы объясняли, что сделали все, что могли и прогоняли их из агентства. Дело в том, что на сделке купли-продажи банк должен был забрать денежные средства, положенные ему на основании возникшего долга (это примерно 2.5 млн.) рублей, а остальные 7 млн. должны были быть заложены в банковскую ячейку на имя матери и сына, так как эта разница принадлежит именно им.
Но на деле оказалось следующее: на сделке на основании все той же генеральной доверенности от имени ответчиков выступал юрист, и остаток денежных средств (7 млн.) получил после перехода права собственности за них. Мать и сын, узнав о деталях произошедшего, посетили агентство с требованиями вернуть положенную им не малую денежную сумму, но юристы потребовали договор на предоставление юридических услуг, на основании которого клиенты вправе требовать ответа. Договора естественно несчастные предоставить не смогли, а тем самым доказать их взаимодействие с данным агентством, на основании чего их попросту попросили удалиться. В данный момент они периодически вынуждены переезжать от знакомых к знакомым, а средств на возбуждение иска в суде против мошеннических действий юридического агентства у них нет.
Эта история вполне реальных людей, произошедшая в период с 2018 года по настоящее время, более чем ярко показывает, какие последствия могут быть, если доверить не чистоплотным специалистам все, что у вас есть и не контролировать рабочий процесс.
Не нанимайте специалистов по объявлениям на столбах и подъездах, а также осаждающих вас телефонными звонками с предоставлением услуг. Обращайтесь к проверенным и известным юристам и риэлторам.
Желаю всем удачи!
Лариса Богачева
Автор: Troika Estate
Общий обзор по рынку элитной подмосковной недвижимости 
Как и все прошлые годы, в 2019 году на рынке элитной недвижимости Подмосковья  основной спрос был сосредоточен на Рублево-Успенском направлении. Но теперь совершенно точно можно констатировать, что спрос на дорогие дома возвращается, одновременно с этим возникает дефицит новых домов под ключ, а также земельных участков в наиболее ликвидных поселках Рублевки. По итогам прошедшего года наибольший спрос приходился на дома в бюджете от 1,5 до 4 млн долларов. Это дома под отделку площадью 400-500 кв.м, с участком до 20 соток. В 2019 году было продано порядка 20 таких домов в поселках Раздоры-2, Park Ville Жуковка и Николино.  
Второй по популярности запрос сосредоточен в бюджете 5-6 млн долларов. В этом бюджете было продано 4 дома в поселках Жуковка-21 и Барвиха-21. Характеристики запроса:
Площадь 800 кв.м Участок 20 соток Отделка под ключ Функциональная планировка, включающая 4 спальни, кабинет, гостиную, столовую, кухню Бассейн с сауной и гараж Самая большая сделка на рынке элитного загородного жилья в 2019 году состоялась в бюджете 50 млн долларов. Также было продано еще два дома в бюджете, превышающем 10  млн долларов.

Все эти продажи состоялись в хорошо известных поселках Рублево-Успенского шоссе.   
Основные тенденции на рынке дорогого загородного жилья 
2019 год стал примечателен тем, что впервые после кризиса 2014-2015 годов, возобновился спрос в самом дорогом сегменте загородной недвижимости – в бюджете свыше 30 млн. долларов.
Одновременно с этим появился целый пласт покупателей, которые из всего списка предложений не могут найти дом, который бы соответствовал их запросам. 
Основные характеристики запроса в дорогом сегменте:
Площадь дома от 2000 до 3000 кв.м Площадь участка – 1 гектар Качественная отделка под ключ Функциональная планировка Сегодняшний покупатель элитного загородного дома на Рублевке хочет приобрести очень качественный дом, полностью готовый к проживанию, с большим участком не менее 1 гектара.

Покупать землю и осваивать ее самостоятельно стало не целесообразно – это очень кропотливый труд, требующий постоянного участия. Период реализации такого проекта собственными силами займет не менее 5 лет. 
В то время как опытный застройщик сделает это за 14 месяцев. Кроме того застройщики стали очень образованы в части новых технологий и дизайнерских тенденций. Современные дома от точечных застройщиков располагают самыми передовыми технологиями в инженерии, освещении и отделке, вплоть до расстановки мебели и аксессуаров. Практическое воплощение идей и технологии, представленных на ежегодной международной выставке в Милане, стало уже обычным явлением для элитной недвижимости Подмосковья.

Новый уровень качества – одно из важнейших современных требований загородного рынка элитной недвижимости, и одна из причин, объясняющих возвращение спроса.
В поселках Рублево-Успенского направления таких предложений единицы. Можно смело сказать, что в 2019 году спрос на готовые дома с отделкой в этой локации значительно превысил предложение. Это в свою очередь объясняется  дефицитом свободной земли под застройку.
Например, в таких поселках как Раздоры-2, Жуковка-21 и Барвиха-21 свободной земли больше нет. А в поселке Раздоры-2 в 2019 году был побит рекорд по стоимости земельных участков – за сотку здесь давали более 100 млн рублей.
Соответственно, наличие вторичных предложений с большими участками приобретает на Рублевке особую актуальность. Точечные застройщики заинтересованы в приобретении здесь  владений под снос, с целью строительства качественно новых домов. Только таким образом сегодня можно решить проблему дефицита земли на самом элитном направлении Подмосковья.
В поселках Новорижского направления современные дома под ключ представлены в более широком ассортименте, но такие факторы как удаленность от Москвы и сложная транспортная обстановка делают эти предложения менее ликвидными и менее востребованными среди покупателей элитного сегмента. 
Одним из важнейших факторов, определяющих спрос, является инфраструктура поселка и ближайшее окружение, поскольку современный покупатель все больше ориентирован на нужды семьи.

В том числе немаловажное  значение имеет престижное и качественное образование детей. Среди всего многообразия подмосковных поселков именно Рублевка лидирует по количеству элитных школ. Помимо школы "Президент" в Жуковке и школы им. Е.М. Примакова в Раздорах,  в 2019 году в коттеджном поселке Горки-8 была открыта инновационная школа Cambridge International School. Благоустроенные парки с местами для отдыха и спорта, новые дороги, культурно-развлекательная инфраструктура – все это активным образом развивается в районе Рублево-Успенского шоссе, что наделяет это место дополнительными преимуществами.
Еще одна тенденция 2019 года – возвращение элитного рынка загородной недвижимости к закрытым продажам
Опять становится важна конфиденциальность сделки, все больше собственников отказываются выставлять свои предложения в рекламу и осуществляют продажи только через доверенных агентов. Эту ситуацию можно сравнить с началом 2000-х, когда каждый элитный объект был эксклюзивным, и о нем нельзя было узнать из открытых источников.   
Лариса Богачева
Как сообщает эксперт по титульному страхованию Олеся Бухтоярова, законом предусмотрена замена страхователя в договоре страхования, а также  описаны случаи, при которых:
возможен отказ от страховой выплаты прекращение договора страхования По каким же правилам проходит замена страхователя?
Итак, а сейчас рассмотрим ситуацию «замена страхователя», которая происходит в следующих случаях и по определенным правилам:
1.     В случае смерти страхователя, заключившего договор страхования имущества, права и обязанности страхователя переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования.
В других случаях замены страхователя его права и обязанности переходят к новому собственнику с согласия страховщика, если договором или законом не предусмотрено иное.
2.     В случае смерти страхователя, заключившего договор личного страхования в пользу третьего лица, права и обязанности, определяемые этим договором, переходят к третьему лицу с его согласия.
При невозможности выполнения этим лицом обязанностей по договору страхования его права и обязанности могут перейти к лицам, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанности по охране прав и законных интересов застрахованного лица.
3.     Если в период действия договора страхования страхователь судом признан недееспособным либо ограничен в дееспособности, права и обязанности такого страхователя осуществляют его опекун или попечитель.
При этом страхование ответственности заканчивается с момента прекращения или ограничения дееспособности страхователя.

4.     При реорганизации страхователя, являющегося юридическим лицом, в период действия договора страхования его права и обязанности по этому договору переходят с согласия страховщика к соответствующему правопреемнику в порядке, определяемом законодательными актами РФ.
×