Как вы видите ситуацию по инвестициям в недвижимость?

[Delovaya-Kolbasa]

Граждане, я не стану говорить о цели нашего форума. Она вам известна. Цель - святая. Ото всюду мы слышим стоны, со всех концов нашей обширной страны. Некоторые из вас служат. И едят белый хлеб с маслом. Другие едят бутерброды с чёрной икрой... а некоторые даже и с красной. Третьи получают пайки. И только беспризорные деньги, находятся без призора. Мы господа присяжные заседатели, должны им помочь. И мы им - ПОМОЖЕМ! Нужна немедленная помощь! Я приглашаю вас написать своё мнение и помочь деньгам. Только деньгам и никому другому. Вы меня понимаете.

Собрались мы с целью заработать денег. Я хочу спросить у вас и обменяться мнениями. Зачем предположим человеку(у которого уже решён квартирный вопрос) вкладывать деньги в недвижимость, пусть даже высоколиквидную и сдающуюся, когда при любом расчёте выходит, что гораздо эффективнее и менее затратнее по времени было бы купить на сумму в 5-7 млн рублей(берём цены МСК/МО):
- Индексные фонды на Московской бирже
- Облигации федерального займа
- Акции Российских/Иностранных эмитентов
- Так называемые REIT - Real Estate Investment Trust(по-сути инвестиция в недвижимость, покупка распределенного пакета квадратных метров уже с управляющей недвижимостью организацией)
- Покупка закрытого ПИФа от ВТБ базирующегося на инвестиции в коммерческую недвижимость, в котором управляющая компания сама ищет, сама нанимает, всё делает и только выкупает новые и новые площади увеличивая вашу часть.

Приведу пример. Жильё в Москве в 2005 году стоило 50 тысяч рублей за квадратный метр, в 2021 году оно стоит 225 тысяч рублей. Рост составил 4.5 раза, за 16 лет. Добавим к этому периодическую сдачу в аренду, пусть даже постоянную, в 5% от стоимости объекта и вы получите 6-7 раз, без учёта расходов и капитальных вложений.

Индекс ММВБ(это составляемый список Московской биржей наиболее ликвидных и компаний российского рынка первого эшелона), с учётом дивидендов за тот же период. Вырос приблизительно в 10 с лишним раз.

И это всё при том, что от вас не требуется никаких телодвижений. Ни поиска арендаторов, ни общения с людьми, ни штудирования авито и циана.

Речь, я напомню не об агентах с комиссией, а об инвестициях простому человеку, который покупает ради сохранения капитала или возможно заработка. Какой для такого человека смысл в данном деле?

Я знаю много историй и с этого форума в том числе, о том как у людей целый портфель квартир которые они "обслуживают" подыскивая съемщиков, собирая с них деньги, решая вопросы. Некоторые в одиночку умудряются дюжину объектов вести, это выходит не заработок на стороне, а как говорят на другом континенте - full time job. А этот термин подразумевает собой еще и другой - expenses(время, расходы, издержки).

И это всё при том, что просто купив на фондовой бирже пассивный инструмент, выхлоп был бы больше. Вопрос зачем?

Безусловно, сейчас на субсидируемой ипотеке рынок греется, растет цена недвижимости как таковая, но растёт и цена акций таких компаний как "ПИК" и "ЛСР", а они находятся в том же индексе ММВБ.

Как вы видите ситуацию?

[Анеля]

В 26.08.2021 в 20:47, Delovaya-Kolbasa сказал:

Граждане, я не стану говорить о цели нашего форума. Она вам известна. Цель - святая. Ото всюду мы слышим стоны, со всех концов нашей обширной страны.

где растет РН? в долларах посчитайте, и увидите как он "вырос".

[nik2]

В Thu Aug 26 2021 в 20:47, Delovaya-Kolbasa сказал:

... Жильё в Москве в 2005 году стоило 50 тысяч рублей за квадратный метр, в 2021 году оно стоит 225 тысяч рублей. Рост составил 4.5 раза, за 16 лет.

Как вы видите ситуацию?

Вижу так: 4.5 раза смело делите на два. Инляция, рост цен, курс доллара, рост налогов. Кстати эти 4.5 раза пришлись в основном на бум 2005-2006 года. Ну прошедшие 15 лет срок не малый. Если хотя бы под 5% размещать сумма бы удвоилась.

[Delovaya-Kolbasa]

12 часов назад, Анеля сказал:

где растет РН? в долларах посчитайте, и увидите как он "вырос".

Вы живёте в долларовой экономической зоне? Мы говорим про операции в рублёвом эквиваленте и оценивает эффективность той или иной сделки по факторам покупательной способности в той или иной экономической зоне. Если Анеля купила недвижимость, а не хранила под подушкой деньги, то какой выхлоп она приобрела, как много больше товаров и услуг может получить по прошествии времени. А товаров и услуг за этот период можно получить и вправда гораздо больше, вне зависимости от роста или падения доллара.

 

2 часа назад, Мария сказал:

Покупка квартиры для сдачи в аренду, скорее, инструмент сохранения

Покупка новостройки вполне себе инвестиция 

Если первое это инструмент сохранения, то какой всё же смысл имеет целенаправленная задача становления рантье, когда при меньших усилиях и с большей выгодой можно совершить финансовые операции описанные мной выше?

 

И поправьте если я ошибаюсь, заработок на новостройке предполагает продажу по переуступке до вступления в права, это скорее спекуляция, ведь после введения в эксплуатацию объекта(если он не на очень классном участке), он будет терять и терять в своей цене со временем, на вторичку не дают льготную ипотеку, банки не всегда берут такие объекты и т.д. Соответственно цена если и растёт, то уже в замедленном темпе.

 

1 час назад, nik2 сказал:

Вижу так: 4.5 раза смело делите на два. Инляция, рост цен, курс доллара, рост налогов. Кстати эти 4.5 раза пришлись в основном на бум 2005-2006 года. Ну прошедшие 15 лет срок не малый. Если хотя бы под 5% размещать сумма бы удвоилась.

По вашей же логике если хотя бы под 5% размещать сумма удвоилась, то можем её смело делить на 2 и выходит 0. На самом деле депозит за 15 лет едва догонял инфляцию, т.е. мы бы потеряли ценность денег и их покупательную способность. А купив недвижимость в МО/МСК мы бы приобрели ценность к деньгам. В отрыве от доллара, покупательная способность 225 тысяч рублей в 2021 году выше, чем 50 тысяч в 2005. Да и бог с ним. Мой вопрос был таким - Какой смысл во всём этом, особенно если ещё и заморачиваться и сдавать. Выходит, что никакой? Особенно если вместо примера с ММВБ взять пример с инвестициями в широкий рынок американских акций.

[PavelS]

В 26.08.2021 в 20:47, Delovaya-Kolbasa сказал:

Как вы видите ситуацию?

Я немного знаком с фондовой биржей и ...что бы выйти на нее вам нужен надежный брокер с лицензией от ЦБ, а таких сейчас немного : "Тиноков Инвестиции", "Сбер Инвест", "ВТБ Инвест", "Газпром Инвест", "Инвест Банка Открытие", "БКС" и еще "Яндекс Инвестиции". Так вот любой брокер, даже с лицензией ни когда не даст сам себя обыграть в плане формирования инвестиционного портфеля. Выхлоп будет чуть больше инфляции в стране, 6-8% от прибыли. А вложение в квартиру и сдачу ее в аренду дает не малый доход владельцу!!!! Тогда уж лучше вложить деньги в...гостиничный номер...есть современный способ инвестиций.

Изменено 3 сентября, 2021 пользователем PavelS

[Delovaya-Kolbasa]

1 час назад, PavelS сказал:

Я немного знаком с фондовой биржей и ...что бы выйти на нее вам нужен надежный брокер с лицензией от ЦБ, а таких сейчас немного : "Тиноков Инвестиции", "Сбер Инвест", "ВТБ Инвест", "Газпром Инвест", "Инвест Банка Открытие", "БКС" и еще "Яндекс Инвестиции". Так вот любой брокер, даже с лицензией ни когда не даст сам себя обыграть в плане формирования инвестиционного портфеля. Выхлоп будет чуть больше инфляции в стране, 6-8% от прибыли. А вложение в квартиру и сдачу ее в аренду дает не малый доход владельцу!!!! Тогда уж лучше вложить деньги в...гостиничный номер...есть современный способ инвестиций.

Видимо вы совсем немного знакомы или совсем незнакомы. Брокер вам ничего не дает кроме посредничества при исполнении приказов на совершение сделок, вы сами решаете, что купить и по какой цене. Например, как я писал в заголовке темы, вложив деньги в индекс ММВБ, вы получили бы с начала года 24% роста вашего капитала(см. график индекса полной доходности ММВБ MCFTR). Брокер никаким образом вам помешать не может. А сколько прибыли от сдачи в аренду? 3%? ещё +2% роста цены объекта и уйма потраченного времени.
 

Ещё раз, зачем вкладывать деньги в... гостиничный номер... по-сути зарывать их, когда вот оно, всё перед носом у вас?

[nik2]

В 28.08.2021 в 12:12, Delovaya-Kolbasa сказал:

Вы живёте в долларовой экономической зоне? Мы говорим про операции в рублёвом эквиваленте и оценивает эффективность той или иной сделки по факторам покупательной способности в той или иной экономической зоне.

Ну, так Россия, по моему скромному мнению, принадлежит по большей части к долларовой экономической зоне:

1. Товары народного потребления - бытовая техника, одежда, обувь... импортируются и не за рубли.

2. Значительная часть продуктов питания - мясо, пальмовое масло, эмульгаторы для производства колбас... импортируются.

3. Сельское хозяйство закупает импортный семенной материал, включая сперму для осеменения крупного рогатого скота.

4. В сфере промышленного производства, крупнейшие предприятия привлекают кредиты и другие формы финансирования на внешнем рынке, предоставляя отчетность в долларовом исчислении. Внутреннее кредитование Центральным банком практически полностью отсутствует.

Кроме того за рубежом закупаются промышленные технологии, материалы, комплектующие (особенно в сфере микроэлектроники).

5. Логистика в значительной мере обеспечивается импортным автотранспортом.

6. Бюджет в значительной степени формируется валютной экспортной выручкой от продажи нефти, газа и вооружений.

Добавьте суда отсутствие стабильности национальной валюты, причем не только по результатам экономических кризисов и проблем, но как результата волевых решений финансового руководства страны - как произошло на рубеже 2014-2015 годов.

[fatalist]

1 час назад, nik2 сказал:

Ну, так Россия, по моему скромному мнению, принадлежит по большей части к долларовой экономической зоне:

1................

Забыли ещё, что наши  ТЕ. кто у кормушки, капиталы в офшоры и в прочее забугорье,  вывозят тоже, отнюдь не дерево....

[nik2]

6 часов назад, fatalist сказал:

Забыли ещё, что наши  ТЕ. кто у кормушки, капиталы в офшоры и в прочее забугорье,  вывозят тоже, отнюдь не дерево....

Добавлю, что не только вывозят, но немало и обратно завозят под видом иностранных инвестиций.

[fatalist]

2 часа назад, nik2 сказал:

Добавлю, что не только вывозят, но немало и обратно завозят под видом иностранных инвестиций.

Это , опять-таки, что бы потом побольше вывезти. Это как... семечко от тыквы. Посадил семечко, на руПь, а через небольшой промежуток времени, вывез огромную тыкву, на сотню.