Jump to content

Delovaya-Kolbasa

Пользователи
  • Content count

    31
  • Joined

  • Last visited

Community Reputation

18 Хороший

About Delovaya-Kolbasa

  • Rank
    Пользователь

Recent Profile Visitors

288 profile views
  1. Так это же график аж с 2003 года, специально, чтобы никто не сказал, что период подобран и всё мухлёж. Как же нельзя, когда на графике отчётливо видно, в течение 18 лет, номинальная средняя в год 17.6%. Какая разница вам до этих рейтингов, если тот же Газпром генерирует прибыли достаточно, чтобы и вам платить дивиденды и строить новые заводы, трубопроводы, компрессорные станции? Какой толк от этих рейтингов, если речь про госкорпорацию, которая обеспечивается Российской Федерацией? Эти рейтинги нужны частным мегакорпорациям с неочевидными статьями дохода, чтобы примерно понимать их платежеспособность и дефолтность. НН это не госкорпорация, это российская корпорация с большоей долей участия иностранного капитала и история там была в том, что в 2015 году перекредитоваться Потанин не сумел и попал на большие деньги, чтобы не лишать людей работы, государство вынуждено было влить деньги. Однако как для инвестора, Норильский Никель только вырос в несколько раз. Но речь про S&P500 и только. Подорожала в святом долларе или таки в рубле? А может вы просто топчитесь на месте, пока бето сыпется, а крыша течёт? Стоят ага, только срок эксплуатации панельного дома, 30-50 лет? Господи, так о том и речь! И рубль и доллар это фантик. Мы здесь пытаемся который пост обсудить прибыльность инвестиций в недвижимость против инвестиции в фондовый рынок, объясниться в том, какой смысл заниматься недвижимостью и фактически тратя время ещё и терять деньги.
  2. Голубые фишки потому и голубые, что имеют сверхликвидность, к тому же, пресловутые 24% о которых мы говориим это про индекс Мосбиржи полной стоимости, т.е. покупка целой пачки голубых фишек, начиная от ЛСР и заканчивая Яндекс. То, о чём вы говорите больше напоминает МММ, видимо настолько сильно отпечатался в уме. Доллар по вашему не обесценивается? За последние полтора года долларов стало на 20% больше, а товаров осталось столько же. Квартира это не тот актив который генерирует ценность, это неликвидный рассыпающийся со временем бетон с доходностью реальной в 6%, едва едва обгоняющей инфляцию. Давайте на этом сконцентрируемся, это то о чём я и создал тему. Реальные цифры выгоды для капиталовложения размером в однушку в МО. Я же написал, жилищный вопрос закрыт, есть сумма размером в стоимость однушки в МО. Какой смысл в таком случае играться на рынке недвижимости, какая здесь прибыльность и выгода? Вот об этом пожалуйста. Верно, поэтому я и говорил изначально про индексное инвестирование в широкий рынок. Если вы покупаете пакет акций в индексе, вес которых там регулярно ротируется, даже если 1 или 2 пойдут на дно, что случается раз в сто лет, это будет лишь малая часть от всего индекса. В США самым распространённым индексом будет S&P500, состоящий как уже ясно из 500 акций, может быть одна из 500 окажется Энроном. Кстати Энрон это исключение из правил, натуральное жульничество и подделка аудита. Откуда взяли? Имущество компании в соотношении к её капитализации демонстрируется простым мультипликатором P/BV, соотношение капитализации к имуществу. Масса компаний на российском рынке торгуется дешевле чем их собственное имущество и активы на счетах(Сургутнефтегаз, Алроса).
  3. Да где же я сказочник, когда я написал (см. график индекса полной доходности ММВБ MCFTR). Читайте внимательнее. Каким образом? В вашем любимом долларе, который на начало года был 74 рубля, а стал 72 сейчас, вы заработали, в граммах золота заработали, в литрах молока заработали, в чём он тает? Мой главный вопрос, насколько вы опередите таяние с недвижимостью в сравнении с фондовым рынком. Ещё раз, я в начале темы писал, у нас есть капитал в размере стоимости обычной квартирки в МО, собственные средства, нам их надо сохранить или приумножить, почему человеку стоит идти и покупать ещё одну квартиру для сдачи теряя на всем это и деньги и время, когда вот перед глазами лежит такая опция? И опять же в начале темы я говорил про инвестирование в индекс, т.е. широкий рынок ГОЛУБЫХ(сверхнадёжных, государственнных, огромных) фишек, все эти голубые фишки помимо огромной прибыли(которая зачастую появляется ещё и в валюте как у того же Газпрома) обеспечены собственным имуществом компании. Вот это мой вопрос и посыл. Не надо политизировать и писать здесь о ворах, коррупции, тяжести бытия и святом долларе. Я пишу не про спекуляции и торги, а про ИНВЕСТИРОВАНИЕ, и не в Теслу и Модерну, а в Газпром и Сбербанк.
  4. Видимо вы совсем немного знакомы или совсем незнакомы. Брокер вам ничего не дает кроме посредничества при исполнении приказов на совершение сделок, вы сами решаете, что купить и по какой цене. Например, как я писал в заголовке темы, вложив деньги в индекс ММВБ, вы получили бы с начала года 24% роста вашего капитала(см. график индекса полной доходности ММВБ MCFTR). Брокер никаким образом вам помешать не может. А сколько прибыли от сдачи в аренду? 3%? ещё +2% роста цены объекта и уйма потраченного времени. Ещё раз, зачем вкладывать деньги в... гостиничный номер... по-сути зарывать их, когда вот оно, всё перед носом у вас?
  5. Вы живёте в долларовой экономической зоне? Мы говорим про операции в рублёвом эквиваленте и оценивает эффективность той или иной сделки по факторам покупательной способности в той или иной экономической зоне. Если Анеля купила недвижимость, а не хранила под подушкой деньги, то какой выхлоп она приобрела, как много больше товаров и услуг может получить по прошествии времени. А товаров и услуг за этот период можно получить и вправда гораздо больше, вне зависимости от роста или падения доллара. Если первое это инструмент сохранения, то какой всё же смысл имеет целенаправленная задача становления рантье, когда при меньших усилиях и с большей выгодой можно совершить финансовые операции описанные мной выше? И поправьте если я ошибаюсь, заработок на новостройке предполагает продажу по переуступке до вступления в права, это скорее спекуляция, ведь после введения в эксплуатацию объекта(если он не на очень классном участке), он будет терять и терять в своей цене со временем, на вторичку не дают льготную ипотеку, банки не всегда берут такие объекты и т.д. Соответственно цена если и растёт, то уже в замедленном темпе. По вашей же логике если хотя бы под 5% размещать сумма удвоилась, то можем её смело делить на 2 и выходит 0. На самом деле депозит за 15 лет едва догонял инфляцию, т.е. мы бы потеряли ценность денег и их покупательную способность. А купив недвижимость в МО/МСК мы бы приобрели ценность к деньгам. В отрыве от доллара, покупательная способность 225 тысяч рублей в 2021 году выше, чем 50 тысяч в 2005. Да и бог с ним. Мой вопрос был таким - Какой смысл во всём этом, особенно если ещё и заморачиваться и сдавать. Выходит, что никакой? Особенно если вместо примера с ММВБ взять пример с инвестициями в широкий рынок американских акций.
  6. Граждане, я не стану говорить о цели нашего форума. Она вам известна. Цель - святая. Ото всюду мы слышим стоны, со всех концов нашей обширной страны. Некоторые из вас служат. И едят белый хлеб с маслом. Другие едят бутерброды с чёрной икрой... а некоторые даже и с красной. Третьи получают пайки. И только беспризорные деньги, находятся без призора. Мы господа присяжные заседатели, должны им помочь. И мы им - ПОМОЖЕМ! Нужна немедленная помощь! Я приглашаю вас написать своё мнение и помочь деньгам. Только деньгам и никому другому. Вы меня понимаете. Собрались мы с целью заработать денег. Я хочу спросить у вас и обменяться мнениями. Зачем предположим человеку(у которого уже решён квартирный вопрос) вкладывать деньги в недвижимость, пусть даже высоколиквидную и сдающуюся, когда при любом расчёте выходит, что гораздо эффективнее и менее затратнее по времени было бы купить на сумму в 5-7 млн рублей(берём цены МСК/МО): - Индексные фонды на Московской бирже - Облигации федерального займа - Акции Российских/Иностранных эмитентов - Так называемые REIT - Real Estate Investment Trust(по-сути инвестиция в недвижимость, покупка распределенного пакета квадратных метров уже с управляющей недвижимостью организацией) - Покупка закрытого ПИФа от ВТБ базирующегося на инвестиции в коммерческую недвижимость, в котором управляющая компания сама ищет, сама нанимает, всё делает и только выкупает новые и новые площади увеличивая вашу часть. Приведу пример. Жильё в Москве в 2005 году стоило 50 тысяч рублей за квадратный метр, в 2021 году оно стоит 225 тысяч рублей. Рост составил 4.5 раза, за 16 лет. Добавим к этому периодическую сдачу в аренду, пусть даже постоянную, в 5% от стоимости объекта и вы получите 6-7 раз, без учёта расходов и капитальных вложений. Индекс ММВБ(это составляемый список Московской биржей наиболее ликвидных и компаний российского рынка первого эшелона), с учётом дивидендов за тот же период. Вырос приблизительно в 10 с лишним раз. И это всё при том, что от вас не требуется никаких телодвижений. Ни поиска арендаторов, ни общения с людьми, ни штудирования авито и циана. Речь, я напомню не об агентах с комиссией, а об инвестициях простому человеку, который покупает ради сохранения капитала или возможно заработка. Какой для такого человека смысл в данном деле? Я знаю много историй и с этого форума в том числе, о том как у людей целый портфель квартир которые они "обслуживают" подыскивая съемщиков, собирая с них деньги, решая вопросы. Некоторые в одиночку умудряются дюжину объектов вести, это выходит не заработок на стороне, а как говорят на другом континенте - full time job. А этот термин подразумевает собой еще и другой - expenses(время, расходы, издержки). И это всё при том, что просто купив на фондовой бирже пассивный инструмент, выхлоп был бы больше. Вопрос зачем? Безусловно, сейчас на субсидируемой ипотеке рынок греется, растет цена недвижимости как таковая, но растёт и цена акций таких компаний как "ПИК" и "ЛСР", а они находятся в том же индексе ММВБ. Как вы видите ситуацию?
  7. Как вариант, не ставаться одной(родить ребёнка) прописав его в квартиру. Квартиру с прописанным несовершеннолетним не интересный оьбъект.
  8. Пытаюсь собрать воедино приобретенные знания, прошу профессионалов дополнить перечень если я, по вашему, упускаю что-то из виду. При покупке квартиры я вижу 2 категории вопросов которые следует проработать: А). Непосредственно физический объект со всеми его достоинствами и недостатками, всё что связано с объектом и проживанием в нем(двор, район, специфика среды). Б). Продавец объекта. Если с первой категорией более менее ясно куда смотреть, что узнавать(серия, год постройки, перекрытия, кап. ремонты, несущие конструкции и т.д.). То вот вторая категория, юридическая иногда просто минное поле, незнаешь куда на этот раз наступишь и как заранее узнать о "мине", вот небольшой перечень правовых моментов(потенциальные причины расторжения ДКП судом) которые я бы хотел, чтобы вы дополнили: 1. Дееспособность продавца - ДКП может быть признан незаконным в случае если одна из сторон являлась в момент подписания недееспособной, под этим термином подразумевается всё начиная от каких-то психических отклонений продавца(подкрепленных справкой об учёте в спец-учреждении) до алко-наркоопьянения(опять же справка из наркодиспансера, либо выписка оттуда же в день подписания договора и получения денег). Как проверять неясно, потенциальное решение - пункт договора о том, что продавец подтверждает свою дееспособность(как? если он недееспособный может ли он подтверждать свою дееспособность) при подписании договора. 2. Пожилой человек может быть признан недееспособным в дальнейшем судебном разбирательстве, может заявить, что не понимал значения действий, у него может быть маразм\деменция\еще что-то, человек может принимать сильнодействующие препараты(аргумент в суде для расторжения ДКП). 3. Собственник или частичный собственник является несовершеннолетним - Отчуждение собственности у несовершеннолетних требует привлечения дополнительных государственных органов, плюс исходя из судебной практики, ДКП сторой которого является несовершеннолетний расторгаются легче и суд встает на сторону несовершеннолетнего. 4. Сделки по доверенности - Все те же пункты, только проверка дееспособности выдавшего доверенность не представляется возможным даже минимально, нежелание собственника лично участвовать в процессе должно настораживать, такие сделки могут быть расторгнуты судом и у покупателя нет защиты. Вопрос как здесь быть? Кроме очевидного избегания доверенностей. 5. Прописанные люди - Продажа до выписки нежелательна, выписать людей бывает очень трудно без их согласия, кроме того если прописанной в квартире числится женщина которая родит ребёнка, его будет невозможно выписать. Временно выписанные(армия, места лишения свободы осужденных) имеют закрепленное за ними право на жилье. Тут тоже неясно, если они временно выписанные, где про них узнавать? 6. Судебные тяжбы или потенциальные взыскания - Продавец может быть ответчиком по имущественным спорам в суде в ходе которых на его недвижимость будет наложен арест, даже если квартира куплена, надо будет доказывать в суде статус "Добросовестный покупатель", есть шанс расторжения ДКП судом и потери всех денег. Частичное уворачивание от такой мины может быть в виде судебного реестра и базы ФССП. 7. Множественная смена владельцев за короткий промежуток времени - Плохой сигнал, может быть всё что угодно, в том числе затягивание судебного разбирательства, увод имущества от приставов и ареста, создание облика добросовестного покупателя у текущего владельца в глазах суда, избавление от нечистого имущества, схемы-схемы-схемы. 8. Квартира которая является свежим наследством - Темный темный лес, у бывшего владельца могли быть дети от первых браков, еще какие-то дальние родственники имеющие права на наследство. Абсолютно неясно как здесь быть, нотариус как я понял не гарантия от расторжения ДКП в случае нарушения прав потенциальных правопреемников о которых знать невозможно наверняка. 9. Материнский капитал - При покупке недвижимости задействован МК, означает, что детям обязательно выделение доли в этой недвижимости, далее см пункт 3, 5 10. Покупка на аукционе - реализация банком в результате дефолта заемом которого была квартира, либо в результате иного спора по кредиту, либо реализация судебными исполнителями. По таким объектам часто судебное решение выносится в результате неявки ответчика на заседание, в последствии решение может быть пересмотрено, либо отменено вышестоящей инстанцией, в результате расторжение ДКП. Неизвестно как это всё происходит. Я прошу по возможности прокомментировать каждый пункт и ответить на вопросы по этим пунктам, + дополнить своими пунктами, полезно будет всем на форуме!
  9. Ходорковский абсолютно обнаглевшая рожа, расстреливавшая мэров городов, как например было с Владимиром Петуховым, мэром Нефтеюганска, который отказался списывать невыплачиваемые ЮКОСом налоги или непринятие их "схем" по списыванию налога на прибыль или НДПИ, не говоря уж про то откровенные наезды на государство, подкуп половины парламента и шантаж. Противоположный пример Абрамович, который не наглел и которому разрешили сохранить Сибнефть в обмен на гос.службу, инвестиции со своего наварованного капитала и свободу от тюряги. Это не рынок и не капитализм, это особая форма социального строя выражаемая в пост-советских бандитских 90х, более менее устаканившийся рынок образовался совсем недавно. А в США и в иных кап.странах где капитализм успел оскалить клыки, происходят отжимы и покруче так на минутку.
  10. Боевые картиночки в пошли в ход, а сказать нечего, впрочем как обычно.
  11. А кто виноват в этих 20 тысячах рублей? Мы живём уже давно не в командно-административной системе управления, а в рыночной - капиталистической и единственный благодаря кому эта зарплата на таком уровне есть - капиталист, владелец того самого приватизированного завода. Государство же это регулятор и со своей стороны как раз таки делает шаги в нужном направлении, например: ставка ЦБ ключевая снова снижена - Дешевле кредиты для завода и юридических лиц, больше возможностей к развитию у предприятия множество федеральных программ по развитию реального сектора, импортозамещение и так далее зарегулированность биржи и доступность инвесторов как внутри страны так и из зарубежа, льготы по инвестированию в российский реальный сектор(при покупке акций российских эмитентов торующихся на ММВБ предусмотрен ряд льгот, вплоть до полного освобождения до налогообложения) призваны увеличить приток здоровых и долгих денег повышение минимальной суммы оплаты труда с января 2020, опять же подстёгивающее общий уровень зарплат наверх вброс денег в экономике, по классическому учению Джона Кейнса(по нему же кстати и экономика США вращается) основанное на впрыскивании и распылении средств бюджета в экономику всяческим образом, для подстёгивания рынка Всё это появилось сравнительно недавно и уже приносит свои плоды. Ну, а для фанатиков США и рашки-говняшки конечно же всё всегда плохо и ужасно и лучше никогда не будет.
  12. Я считаю, что в среднесрочно-долгосрочном периоде, всё будет очень хорошо и даже лучше , чем было. Ибо: А). Россия входит в новый виток развития, это уже не 2000е и даже не 2010е годы, промышленность, реальный сектор, индекс Московской межбанковской валютной биржи пробивает исторический максимум, занятость, потенциал развития и разворот экономики-идеи демонстрируемый нам на деле и высказанный на последнем федеральном послании. Б). Стимуляции увеличения народонаселения в виде всяческих пособий, льгот, материнских капиталов и т.д. в конечном итоге подстегнут рынок недвижимости спросом + Дешевеющая ипотека. Это если в двух словах.
  13. И из СИП панелей тоже до сих пор домики строят? Несмотря на то, что в ненавистной России уже обожглись и надышались формальдегидами.
  14. Здраствуйте коллеги! Задумался, а существует ли писанный или неписанный пример отделки и ремонта внутри квартиры которая предназначается в кач-ве сдаваемого объекта? К примеру в голову тут же приходят максимально износостойкие материалы, неприхотливые и буквально "вечные"! вроде виниловых полов, стеклообоев(неочень ибо токсично, но сверхпрочно и износостойко), а что еще можно придумать чтобы оно служило как можно дольше и сохраняло вид? Спасибо.
×