Что будет с ценами на жилье?

[Анна2207]

8 минут назад, fatalist сказал:

Вы в Московских школах посмотрите детей, в ВУЗах столичных, соотношение русских и иных

С этим не спорю. У нас Средняя Азия и Кавказ. Процент все больше и больше.

 

8 минут назад, fatalist сказал:

А В Париже, проблемы ни как не больше,

Пока больше. В Вене, в Париже больше.Метисов намного больше.

Но то, что это ненадолго - согласна очень даже.

Ну, и "качество разное.

Брошенные детки от рыночных сношений узбека и хохлушки и усыновленные сироты Африки нормальной европейской семьей - это, конечно, большая разница.

К большому сожалению. По-моему, только у нас такое количество детдомов.

Изменено 8 мая, 2019 пользователем Анна2207

[nik2]

Доводилось бывать в Париже проездом несколько раз. И каждый раз ночнвал в гостиницах около северного вокзала. Черных действительно море и на улицах и работников, скажем в магазинах.

[nik2]

В Tue May 07 2019 в 09:51, Артем Сухов сказал:

Когда слышу подобные мнения, сразу вспоминаю ряд заявлений Хазина еще в 2008-09 годах, о том, что доллару конец, о введении новой валюты «амеро» и прочие фантазии никак не связанные с реальностью. Вот для вас, валюта накопления - рубль или доллар?

Вообще говоря Михаил Хазин специализируется в макроэкономике. Его заявления имеют мало отношения к накоплениям, которые (цитирую советский кинемотограф) "жгут ляшку" в "вашем голифе".  Если же говорить о долларе как о мировой валюте, то там все идет по его (Хазина) прогнозам. Если у Вас сотни миллиардов долларов, то они у Вас есть, пока Вы не попытались их реализовать, а попытаетесь окажется, что у Вас их нет. Примеры:

Имеющий гиганские валютные резервы Китай потытался перевести чпсть своих долларов в нечто омязаемое - купить на них крупнейшую нефтяную компанию Шелл. И что дали купить?

Россия так же затарившись баблом на торговле нефтью пыталась купить Опель. Результат тот же.

Вот пока Ваши миллиарды на счетах, Вы богатый человек. Можете летать на личном самолете, платить тысячи долларов за ночь в многозвездочном отеле, платить сотни долларов за завтрак. Можете купить произведение искуства типа "Черный Квадрат" миллионов за 50. Можете обзавестись недвижимостью по цене, за которую у Вы ее потом врядли продадите. Можете купить мелкие пакеты акций цена которых (если это производственные компании) раз в 50 выше чем стоимость оборудования и прочих физических активов, которыми эти компании располагают. А уж если это IT компании то повышающий коэффицент 1000 не предел.

Накопления населения в банках и пенсионных фондах вложены через ипотечный механизм в недвижимость, формальная стоимость которой такова, что продать ее за эту цену невозможно.

А мы, грешные, копим, конечно, в долларах, потому, что с рублем ситуация еще хуже. Американцы-то своей валютой занимаются, а у нас захотят, завтра в двое обесценят.

[nord797]

на форумах по недвижимости сами риэлторы пишут, что начиная с апреля звонков и показов все меньше. Даже туристы пропали.

[nord797]

 

Семён Слепаков: Квартира в Москве  

 

 

[nord797]

предупреждение покупательницам новостроек за МКАДом ))

Изменено 9 мая, 2019 пользователем nord797

[nord797]

теперь эта тема - похудения главная на форуме нерса. Продажи стали... 

Изменено 9 мая, 2019 пользователем nord797

[nord797]

Почему в периоды экономического бума цены на недвижимость опережают инфляцию, а в кризис - наоборот

Наконец мы подошли к чрезвычайно важному вопросу, тревожащему сердце инвесторов по всему миру, горе-спекулянтов на недвижимости и просто заинтересованных в покупке заветных метров людей.

В статье Цены на колбасу выросли. Покупайте недвижимость, она тоже подорожает я уже немного поиронизировал над наивным смешиванием потребительской и «квартирной» инфляции. Практика отчетливо показала: одно с другим связано крайне слабо.

В другой работе Почему в кризис деньги лучше недвижимости я обратил внимание читателей на еще одну важную закономерность: в период экономической нестабильности цены на недвижимость проигрывают вложениям в ликвидные активы (деньги). Кроме того, попутно выявляется еще одна удивительная вещь, которая способна ошеломить неподготовленного человека. Я даже выделю это правило в отдельный тезис, звучащий примерно так:

Недвижимость может устойчиво снижаться в цене.

Именно!

Подобно тому, как деревья растут только вверх, так и потребительская инфляция в современной экономике – всегда дорога в один конец. Цены на товары либо стоят на месте, либо растут. Иногда – очень редко - например, на фрукты-овощи летом, цены могут ненадолго снижаться, но очень быстро отыгрывают все потери. После чего все равно – выше и выше. На все. Всегда. И практически без исключений.

С недвижимостью все на первый взгляд странно. Она может расти, порой намного быстрее, чем обычные товары. Но может и удивительно долго находиться в нисходящем тренде. Как разгадать данный парадокс?

Для начала вспомним, что:

Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив

Вообще говоря, недвижимость – не совсем товар. Точнее, не только товар. Это еще и финансовый актив.

Перечислим особенности финансовых активов:

- У них отсутствует амортизация.

- У них нет производственной себестоимости.

- Финансовые активы способны генерировать прибыль (дивиденды).

- Принимаются в качестве денег или квази-денег.

- Спрос может расти по мере роста цены (в отличие от потребительских товаров).

- Являются средством сбережений.

Легко увидеть, что недвижимость вполне соответствует перечисленным свойствам.

- Амортизация на нее настолько низкая, что часто ею пренебрегают.

- На вторичный фонд себестоимость отсутствует, т.к. все эти дома и строения давно построены.

- Недвижимость позволяет получить собственнику арендный доход.

- Спрос действительно может расти по мере роста цены (когда активизируются спекулянты).

- Квартиры успешно выполняют функцию сбережений.

Теперь разберем подробнее перечисленные свойства недвижимости как финансового актива, и как это отражается на динамике цен:

У вторичной недвижимости нет себестоимости.

Отсутствующая себестоимость означает, что цена может опуститься до нуля. По крайней мере, теоретически ничего этому не мешает. То есть «снизу» цену ничто не ограничивает. В этом коренное отличие от потребительского товара, который не будут производить, если цена спроса ниже определенного уровня.

Недвижимость медленно амортизируется, генерирует арендный доход и является средством сбережения

Эти свойства, наоборот, означают, что владелец недвижимого актива может сколь угодно долго держать его у себя, не продавая. Извлечение пассивного дохода позволяет отбить любые затраты на приобретение. Что привлекает новых покупателей, которых интересует не потребительская ценность квартиры, а накопление богатства. Спрос на богатство, в отличие от спроса на продукты, неисчерпаем. Заметим, что обычные потребительские блага (продукты питания, одежда и т.д.) этими свойствами не обладают – хранить их долго невыгодно и пассивного дохода из них не извлечешь.

Спрос на недвижимость может расти по мере роста цены.

Если цена на обычный товар растет, его привлекательность в глазах населения снижается, и его меньше покупают. С недвижимостью это правило не работает. Наоборот, растущая цена увеличивает привлекательность недвижимости как финансового актива, на рынок приходят новые покупатели, цена вновь растет и т.д.

Это классическая схема формирования финансового пузыря. Ровно так растут цены на тюльпаны, акции или биткойны. Увы, на недвижимость тоже.

Кредиты еще больше усугубляют ситуацию. При растущих ценах на финансовый актив, прибыль можно получать буквально воздуха. Это приводит к неконтролируемому росту спроса и цены. До того момента, пока пузырь не лопнет. После этого, цена, естественно, идет уже в обратном направлении. Причем, если во времена кредитного бума почти ничего не мешало расти недвижимости неограниченно, то в период депрессии все будет происходить с точностью до наоборот: падающая цена приводит к тому, что инвесторы избавляются от убыточного актива, что вызывает новый спад и новый виток продаж.

То, что мы перечислили, относится в большей степени к вторичному рынку. А что «новостройки»? Оказывается, и тут есть коренные отличия от обычных потребительских товаров.

Длительный цикл строительства.

С момента запуска проекта, до его завершения проходит несколько лет (от 3-х и более). За это время экономическая ситуация часто кардинально меняется, однако застройщики бессильны что-либо изменить: запуск проекта требует время, а уже запущенный проект остановить практически нереально. Приходится достраивать, вне зависимости, ожидается прибыль или нет. Из-за этой своей инертности, строительство постоянно реагирует с задержкой на экономическую ситуацию. Когда в экономике бум, на рынке еще мало квартир. А когда наступает кризис, то у застройщиков квартир уже много. Выражаясь экономическим языком, эластичность предложения на недвижимость очень низка. Поэтому краткосрочную динамику определяет исключительно спрос. Итог – во время экономического бума цены на недвижимость стремительно растут (предложение не поспевает за спросом), а во время кризиса – наоборот (предложение превышает спрос). На обычные товары корректировка предложения к изменению спроса происходит в десятки, если не в сотни раз быстрее.

Высокая рентная составляющая в цене.

Период растущих цен приводит к формировании специфических рентныхзатрат на строительство. Это стоимость земли, административные и коррупционные затраты. Во время кризисов, эти рентные затраты начинают сокращаться параллельно сокращению цены (например, снижается цены участков), что позволяет застройщикам относительно безболезненно пережить снижение цен. Как бы они не стенали о «высокой себестоимости», в реальности ценовая гибкость застройщиков гораздо выше, чем принято считать.

Давайте подытожим:

- Ценовые закономерности на рынке недвижимости принципиально отличаются от тех, что мы наблюдаем на потребительских рынках. Приравнивать инфляцию тут и там – большая ошибка.

- Основное отличие недвижимости в том, что это не только товар, но и финансовый актив. На финансовые активы цены ведут себя иначе.

- Даже с точки зрения товарной сущности недвижимости она обладает важным отличием от других благ, что связано с инертностью строительства, а также с наличием рентных затрат в структуре себестоимости.

- Как результат всего этого, во время бума цены на недвижимость, как правило, растут быстрее, чем на другие товары. А во время кризисов – медленнее или вовсе снижаются.

- Недвижимость может устойчиво и продолжительное время дешеветь.

[fatalist]

Недвижимость -  финансовый актив????   Однако автор совсем далек от экономики...Вот совсем для малопонимающих, на двух пальцах....

 

А вот, тому, кто чуток в теме...

Финансовые активы и финансовые обязательства

AG3 Валюта (денежные средства) - это финансовый актив, поскольку она (они) представляет (представляют) собой средство обмена и, таким образом, является (являются) основой, на которой оцениваются и признаются в финансовой отчетности все операции. Денежный депозит в банке или аналогичном финансовом институте является финансовым активом, потому что он представляет собой предусмотренное договором право вкладчика получить денежные средства от этого учреждения или выписать чек или аналогичный инструмент на остаток счета в пользу кредитора в уплату по финансовому обязательству.

AG4 Распространенными примерами финансовых активов, которые выражают предусмотренное договором право получить денежные средства в будущем, и соответствующих финансовых обязательств, которые выражают предусмотренную договором обязанность передать денежные средства в будущем, являются:

(a) дебиторская и кредиторская задолженность по торговым операциям;

(b) векселя к получению и к оплате;

(c) дебиторская и кредиторская задолженность по займам; и

(d) дебиторская и кредиторская задолженность по облигациям.

В каждом случае предусмотренное договором право требования (или обязанность по уплате) денежных средств одной стороны обеспечивается соответствующей обязанностью по уплате (или правом требования) денежных средств другой стороны.

AG5 Другим типом финансового инструмента является инструмент, применительно к которому экономической выгодой, которую предполагается получить или передать, является финансовый актив, иной, чем денежные средства. Например, ценная бумага, подлежащая оплате государственными облигациями, дает держателю предусмотренное договором право получить, а эмитенту - предусмотренную договором обязанность передать государственные облигации, а не денежные средства. Облигации являются финансовыми активами, поскольку они представляют собой обязанность выпустившего их государственного органа выплатить денежные средства. Следовательно, такая ценная бумага является финансовым активом ее держателя и финансовым обязательством ее эмитента.

AG6 "Бессрочные" долговые инструменты (такие как "бессрочные" облигации, необеспеченные облигации и капитальные ценные бумаги) обычно предоставляют их держателю предусмотренное договором право на получение процентных платежей в установленные даты в течение не ограниченного определенным сроком времени, либо без права требования возврата основной суммы либо с правом требовать ее возврата, но на таких условиях, что возврат становится крайне маловероятным или может потребоваться в очень далеком будущем. Например, организация может выпустить финансовый инструмент, требующий осуществления ежегодных выплат в течение неограниченного времени в размере заявленной ставки 8%, применяемой к заявленной номинальной или основной сумме 1 000 д. е. <1> При допущении о том, что 8% составляют рыночную процентную ставку на момент выпуска инструмента, эмитент принимает на себя предусмотренную договором обязанность производить будущие выплаты процентов, справедливая (приведенная) стоимость которой равна 1 000 д. е. при первоначальном признании. Держатель и эмитент данного инструмента имеют финансовый актив и финансовое обязательство соответственно.

AG7 Предусмотренное договором право или предусмотренная договором обязанность получить, передать или произвести обмен финансовыми инструментами само (сама) по себе является финансовым инструментом. Цепочка предусмотренных договором прав или предусмотренных договором обязанностей соответствует определению финансового инструмента, если в конечном итоге она приведет к получению или выплате денежных средств либо к приобретению или выпуску долевого инструмента.

AG8 Возможность реализовать предусмотренное договором право или требование исполнить предусмотренную договором обязанность может быть абсолютной (абсолютным) или может зависеть от наступления какого-либо события в будущем. Например, финансовая гарантия - это предусмотренное договором право кредитора получить денежные средства от гаранта и соответствующая предусмотренная договором обязанность гаранта заплатить кредитору, если заемщик этого сделать не сможет (дефолт). Эти предусмотренные договором право и обязанность возникли в результате операции или события в прошлом (выдача гарантии), хотя и возможность реализации кредитором своего права, и требование к гаранту об исполнении им своей обязанности зависят от того, возникнет ли в будущем у заемщика ситуация дефолта. Условные права и обязанности соответствуют определению финансовых активов и финансовых обязательств, хотя такие активы и обязательства не всегда признаются в финансовой отчетности. Некоторые из этих условных прав и обязанностей могут быть договорами страхования, находящимися в сфере применения МСФО (IFRS) 4.

AG9 В соответствии с МСФО (IAS) 17 "Аренда" договор финансовой аренды рассматривается прежде всего как право арендодателя получить и обязанность арендатора осуществить ряд платежей, которые практически не отличаются от совмещенных выплат основной суммы долга и процентов по договору займа. Арендодатель учитывает свою инвестицию в сумме дебиторской задолженности по договору аренды, а не сам сданный в аренду актив. С другой стороны, операционная аренда рассматривается прежде всего как договор в стадии исполнения, обязывающий арендодателя предоставлять в пользование актив в будущих периодах в обмен на возмещение, аналогичное вознаграждению за предоставление услуги. Арендодатель продолжает учитывать сам арендуемый актив, а не обусловленную договором сумму поступлений в будущем. Соответственно, финансовая аренда считается финансовым инструментом, а операционная аренда таковым не считается (за исключением тех платежей, срок осуществления которых наступил).

AG10 Физические активы (такие как запасы, основные средства), арендованные активы и нематериальные активы (такие как патенты и торговые марки) не являются финансовыми активами. Контроль над такими физическими и нематериальными активами создает возможность генерировать приток денежных средств или иного финансового актива, но он не приводит к существованию в настоящий момент времени права на получение денежных средств или иного финансового актива.

AG11 Активы (такие как предоплаченные расходы), с которыми связаны будущие экономические выгоды в виде получения товаров или услуг, а не в виде права получить денежные средства или иной финансовый актив, не являются финансовыми активами. Аналогично такие статьи, как отложенная выручка и большинство гарантийных обязательств, не являются финансовыми обязательствами, потому что отток связанных с ними экономических выгод представляет собой необходимость поставки товаров и услуг, а не предусмотренную договором обязанность выплатить денежные средства или передать иной финансовый актив.

AG12 Обязательства или активы недоговорного характера (такие как налоги на прибыль, которые возникают в результате нормативных требований, введенных государственными органами) не являются финансовыми обязательствами или финансовыми активами. Учет налогов на прибыль рассматривается в МСФО (IAS) 12. Аналогично обусловленные практикой обязанности, как этот термин определен в МСФО (IAS) 37"Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы", не возникают в результате договоров и не являются финансовыми обязательствами.

Изменено 9 мая, 2019 пользователем fatalist

[Анна2207]

В 09.05.2019 в 04:11, nik2 сказал:

Накопления населения в банках и пенсионных фондах вложены через ипотечный механизм в недвижимость, формальная стоимость которой такова, что продать ее за эту цену невозможно. 

Вот это - ключевое.

Почему когда кричат про подорожание и про то, как хороша ипотека, умалчивают про сумму, в которую в итоге эта квартира обойдется? Даже при условии досрочной выплаты?

И как на этом фоне выглядят призывы - купи сейчас, завтра будет дороже?

Может, сначала надо посчитать?