Что будет с ценами на жилье?

[fatalist]

Недвижимость -  финансовый актив????   Однако автор совсем далек от экономики...Вот совсем для малопонимающих, на двух пальцах....

 

А вот, тому, кто чуток в теме...

Финансовые активы и финансовые обязательства

AG3 Валюта (денежные средства) - это финансовый актив, поскольку она (они) представляет (представляют) собой средство обмена и, таким образом, является (являются) основой, на которой оцениваются и признаются в финансовой отчетности все операции. Денежный депозит в банке или аналогичном финансовом институте является финансовым активом, потому что он представляет собой предусмотренное договором право вкладчика получить денежные средства от этого учреждения или выписать чек или аналогичный инструмент на остаток счета в пользу кредитора в уплату по финансовому обязательству.

AG4 Распространенными примерами финансовых активов, которые выражают предусмотренное договором право получить денежные средства в будущем, и соответствующих финансовых обязательств, которые выражают предусмотренную договором обязанность передать денежные средства в будущем, являются:

(a) дебиторская и кредиторская задолженность по торговым операциям;

(b) векселя к получению и к оплате;

(c) дебиторская и кредиторская задолженность по займам; и

(d) дебиторская и кредиторская задолженность по облигациям.

В каждом случае предусмотренное договором право требования (или обязанность по уплате) денежных средств одной стороны обеспечивается соответствующей обязанностью по уплате (или правом требования) денежных средств другой стороны.

AG5 Другим типом финансового инструмента является инструмент, применительно к которому экономической выгодой, которую предполагается получить или передать, является финансовый актив, иной, чем денежные средства. Например, ценная бумага, подлежащая оплате государственными облигациями, дает держателю предусмотренное договором право получить, а эмитенту - предусмотренную договором обязанность передать государственные облигации, а не денежные средства. Облигации являются финансовыми активами, поскольку они представляют собой обязанность выпустившего их государственного органа выплатить денежные средства. Следовательно, такая ценная бумага является финансовым активом ее держателя и финансовым обязательством ее эмитента.

AG6 "Бессрочные" долговые инструменты (такие как "бессрочные" облигации, необеспеченные облигации и капитальные ценные бумаги) обычно предоставляют их держателю предусмотренное договором право на получение процентных платежей в установленные даты в течение не ограниченного определенным сроком времени, либо без права требования возврата основной суммы либо с правом требовать ее возврата, но на таких условиях, что возврат становится крайне маловероятным или может потребоваться в очень далеком будущем. Например, организация может выпустить финансовый инструмент, требующий осуществления ежегодных выплат в течение неограниченного времени в размере заявленной ставки 8%, применяемой к заявленной номинальной или основной сумме 1 000 д. е. <1> При допущении о том, что 8% составляют рыночную процентную ставку на момент выпуска инструмента, эмитент принимает на себя предусмотренную договором обязанность производить будущие выплаты процентов, справедливая (приведенная) стоимость которой равна 1 000 д. е. при первоначальном признании. Держатель и эмитент данного инструмента имеют финансовый актив и финансовое обязательство соответственно.

AG7 Предусмотренное договором право или предусмотренная договором обязанность получить, передать или произвести обмен финансовыми инструментами само (сама) по себе является финансовым инструментом. Цепочка предусмотренных договором прав или предусмотренных договором обязанностей соответствует определению финансового инструмента, если в конечном итоге она приведет к получению или выплате денежных средств либо к приобретению или выпуску долевого инструмента.

AG8 Возможность реализовать предусмотренное договором право или требование исполнить предусмотренную договором обязанность может быть абсолютной (абсолютным) или может зависеть от наступления какого-либо события в будущем. Например, финансовая гарантия - это предусмотренное договором право кредитора получить денежные средства от гаранта и соответствующая предусмотренная договором обязанность гаранта заплатить кредитору, если заемщик этого сделать не сможет (дефолт). Эти предусмотренные договором право и обязанность возникли в результате операции или события в прошлом (выдача гарантии), хотя и возможность реализации кредитором своего права, и требование к гаранту об исполнении им своей обязанности зависят от того, возникнет ли в будущем у заемщика ситуация дефолта. Условные права и обязанности соответствуют определению финансовых активов и финансовых обязательств, хотя такие активы и обязательства не всегда признаются в финансовой отчетности. Некоторые из этих условных прав и обязанностей могут быть договорами страхования, находящимися в сфере применения МСФО (IFRS) 4.

AG9 В соответствии с МСФО (IAS) 17 "Аренда" договор финансовой аренды рассматривается прежде всего как право арендодателя получить и обязанность арендатора осуществить ряд платежей, которые практически не отличаются от совмещенных выплат основной суммы долга и процентов по договору займа. Арендодатель учитывает свою инвестицию в сумме дебиторской задолженности по договору аренды, а не сам сданный в аренду актив. С другой стороны, операционная аренда рассматривается прежде всего как договор в стадии исполнения, обязывающий арендодателя предоставлять в пользование актив в будущих периодах в обмен на возмещение, аналогичное вознаграждению за предоставление услуги. Арендодатель продолжает учитывать сам арендуемый актив, а не обусловленную договором сумму поступлений в будущем. Соответственно, финансовая аренда считается финансовым инструментом, а операционная аренда таковым не считается (за исключением тех платежей, срок осуществления которых наступил).

AG10 Физические активы (такие как запасы, основные средства), арендованные активы и нематериальные активы (такие как патенты и торговые марки) не являются финансовыми активами. Контроль над такими физическими и нематериальными активами создает возможность генерировать приток денежных средств или иного финансового актива, но он не приводит к существованию в настоящий момент времени права на получение денежных средств или иного финансового актива.

AG11 Активы (такие как предоплаченные расходы), с которыми связаны будущие экономические выгоды в виде получения товаров или услуг, а не в виде права получить денежные средства или иной финансовый актив, не являются финансовыми активами. Аналогично такие статьи, как отложенная выручка и большинство гарантийных обязательств, не являются финансовыми обязательствами, потому что отток связанных с ними экономических выгод представляет собой необходимость поставки товаров и услуг, а не предусмотренную договором обязанность выплатить денежные средства или передать иной финансовый актив.

AG12 Обязательства или активы недоговорного характера (такие как налоги на прибыль, которые возникают в результате нормативных требований, введенных государственными органами) не являются финансовыми обязательствами или финансовыми активами. Учет налогов на прибыль рассматривается в МСФО (IAS) 12. Аналогично обусловленные практикой обязанности, как этот термин определен в МСФО (IAS) 37"Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы", не возникают в результате договоров и не являются финансовыми обязательствами.

Изменено 9 мая, 2019 пользователем fatalist

[Анна2207]

В 09.05.2019 в 04:11, nik2 сказал:

Накопления населения в банках и пенсионных фондах вложены через ипотечный механизм в недвижимость, формальная стоимость которой такова, что продать ее за эту цену невозможно. 

Вот это - ключевое.

Почему когда кричат про подорожание и про то, как хороша ипотека, умалчивают про сумму, в которую в итоге эта квартира обойдется? Даже при условии досрочной выплаты?

И как на этом фоне выглядят призывы - купи сейчас, завтра будет дороже?

Может, сначала надо посчитать?

[Анна2207]

7 часов назад, nord797 сказал:

Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив

Не увидела в статье про расходы и про "бремя собственности".

Да, мы привыкли к тому, что коммуналка невелика и налоги необременительны.

Как будет в ближайшем будующем?

В Эстонии (и не только) расходы на обслуживание съедают до 70% средней зарплаты. И там есть квартиры, которые просто бросают или отдают забесплатно.

Сдают за коммуналку, сдают сезонно, посуточно - лишь бы покрыть расходы.

 

 

[nord797]

РЕАЛЬНЫЕ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В МОСКВЕ. САМЫЕ ДЕШЕВЫЕ РАЙОНЫ. Записки агента - недвижимость
 

[nord797]

Цены на жилье в Москве будут падать вплоть до 2024 года. К 2020 году стоимость квартир в столице снизится на 20–30% от нынешнего уровня, после чего рынок достигнет дна. Ежегодное падение, таким образом, составит около 10%. В итоге цены на жилье (прежде всего - новостройки) должны стабилизироваться на уровне 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения: текущие цены на жилье в столице колеблются в районе 170-200 тыс. руб. Такой прогноз в комментарии realty.rbc.ru сделал руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко

[nord797]

В 10.05.2019 в 08:46, Анна2207 сказал:

Вот это - ключевое.

Почему когда кричат про подорожание и про то, как хороша ипотека, умалчивают про сумму, в которую в итоге эта квартира обойдется? Даже при условии досрочной выплаты?

И как на этом фоне выглядят призывы - купи сейчас, завтра будет дороже?

Может, сначала надо посчитать?

Почему нельзя брать ипотеку или Как купить квартиру не в кредит. Александра Сотникова

 Абсолютно с Вами согласен. 

[Не просто Мария]

Я таки повторяюсь, но все равно не вижу ничего страшного в картине с ипотекой.

В ситуации, когда нет собственного жилья и нужно все равно платить за съем, это нужно тоже учесть. То есть переплата была бы в любом случае - либо банку, либо арендодателю. Просто в случае переплаты банку живешь в своем.

[nik2]

29 минут назад, Не просто Мария сказал:

В ситуации, когда нет собственного жилья и нужно все равно платить за съем, это нужно тоже учесть. То есть переплата была бы в любом случае - либо банку, либо арендодателю.

Класический довод сторонников ипотеки:

То, что отдаешь арендодателю теряешь навсегда. Платишь ипотеку - когда ни будь выплатишь, и останется квартира.

[Анна2207]

1 час назад, Не просто Мария сказал:

Просто в случае переплаты банку живешь в своем.

Просто сначала надо сесть и посчитать.

Банковские платежи+квартплата+налог и все накладные расходы по собственности. Не забываем о проблемах продажи и о том, что переплаченное не вернуть в случае продажи.

И фиксированная сумма оплаты аренды +счетчики, отсутствие камня на ногах и деньги, которые лежат на счете и работают.

Те 2 миллиона первоначального взноса, закопанного в бетон, тащат за собой расход.

Правильно размещенные 2 миллиона имеют свойство размножаться... Иногда полностью покрывая арендный платеж.

Так что давайте обойдемся без рекламистких штампов.

Изменено 13 мая, 2019 пользователем Анна2207

[Анна2207]

39 минут назад, nik2 сказал:

Платишь ипотеку - когда ни будь выплатишь, и останется квартира.

В этом есть смысл, когда на руках есть основная часть суммы и ежемесячный платеж необременителен. И рассматривала бы это, как плата за излишки.

Есть смысл, когда небольшой процент - 3-4%

Во всех остальных случаях - это однозначно кабала.

Не забываем про психологические проблемы людей, находящихся под постоянным давлением. Кстати, это серьезная проблема и она будет нарастать, как ком...

В основном плохо переносят мужчины.

 

Изменено 13 мая, 2019 пользователем Анна2207