Цены на вторичку растут, но … очень медленно

При любых ситуациях в экономике страны квартиры или земельные участки продаются и покупаются. Разница лишь в том, делается это активно или более замедленно.

О том, как чувствует себя рынок недвижимости в настоящее время, рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов:

- Лето. Рынок немного замер.
- Вроде лето уже давно не играет существенной роли…
- Все равно активность летом всегда снижалась. Кто-то в отпуске, кто-то детьми занимается (школа, институт)….
- В СМИ пишут, что главной особенностью сегодняшнего рынка недвижимости является факт разрыва в цене между первичным и вторичным рынком. Вы согласны с этим?
- Да, такое есть. Процентов 30 в среднем. Сегодня квартиры на вторичном рынке покупают лучше. Да они и по цене ниже, чем продают застройщики. Так что вторичка сегодня превалирует на рынке. Кто-то инвестировал, а сейчас продает. Поэтому он не завышает цены. Ему главное отбить свое и получить хоть небольшую прибыль.

- Но на плаву пока и новостройки. Рассрочки помогают держать цены?
- В какой-то мере да. Но по рассрочке человек платите больше. И это не всем и не всегда выгодно.
- Это покупателю не очень выгодно, а застройщику?
- Ему - да. Он же получает на время ежемесячный приток финансов. Поэтому рассрочка -это та соломинка, за которую сегодня хватаются застройщики.

- Ну, им вполне при рассрочке комфортно, тогда как для покупателя она, скажем так, немного опасна. Вдруг у него деньги закончатся, и он потеряет… квартиру.
- Это надо смотреть, как составлен договор. Квартира на время рассрочки может находиться в собственности компании, а может быть и оформлена сразу на покупателя. Но в том и другом случае риски имеются. За просрочку платежей платить все равно придется.

- Но вернемся к ценам. Скажите, как будет закрываться разрыв между ценами на первичке и вторичке?
- Вопрос непростой. Дело в том, что застройщики пока цены не снижают, но и многие продавцы тоже не хотят снижать в рекламе. Хотя по факту практически всегда идут на уступки. Хотя в среднем по рынку цены на вторичку по чуть-чуть растут.

- Скажите, компаниям, кто занимается только вторичкой, сегодня легче работать?
- Да, немного. Но у нас тоже свои сложности. И самая большая - это ставка рефинансирования. Хоть и стали ипотеку брать чуть-чуть больше, но это пока не является решающим драйвером рынка. При таких ценах на жилье и таких доходах не может массовый покупатель купить без ипотечного кредита. И взять ипотеку на длительный срок не может. Порой зарплата не позволяет выплачивать большие суммы по процентам. Вот и берут сегодня люди небольшие кредиты, которые идут на доплату при улучшении жилищных условий.

- Вячеслав Анатольевич, вы сказали, что цены растут и летом. Но основной рост, наверное, начнется осенью?
- Пожалуй, да. Надеюсь, что осенью повысится активность рынка, и цены тоже пойдут вверх. Но я бы не назвал это ростом. Так, вровень с инфляцией. Здесь все дело в том, что покупателей на рынке пока не так много…

- А квартир сегодня на рынке много?
- Их меньше не становится.
- Вот только ликвидных, наверное, мало?
- Да. И они уходят быстро. Хотя их ликвидность тоже во многом связана с покупателями. Когда их много, то они начинают смотреть больше квартир. И даже тех, которые выставлены по завышенной цене. Но в процессе торгуются и очень часто договариваются. А сейчас покупателей стало меньше, поэтому не с кем торговаться.

- Но как мы говорили выше, что и часть продавцов тоже не спешат снижать цены.
- Сами - да. А вот при активном участии агентов снижают. Им объясняют, что к чему. Мол держать смысла нет. Хотя объяснить бывает порой совсем непросто. Для них же своя квартира самая лучшая….

- Что-то сегодня очень редко вспоминают про стариков-обманщиков. Как сегодня обстоят дела с мошенниками? Ведомые продавцы приходят?
- Реже, но приходят. Стали эффективнее их «расколдовывать». Вычисляем. При Гильдии риэлторов Москвы (ГРМ) нашли способ, как это сделать. У них разработана целая методика. Если чувствуем, то отправляем к ним. Специалистами ГРМ разработан опросник для выявления граждан, которые находятся под влиянием мошенников. Если продавец не может внятно объяснить цель реализации своего объекта недвижимости, планирует продать его быстро и по цене ниже рынка, деньги хочет исключительно наличными, а также не готов отвечать на многие необходимые для сделки вопросы — это серьёзный повод насторожиться. Буквально недавно к нам такой пожилой человек приходил. Специалистами нашей компании параллельно с замедленными действиями (с целью потянуть время) было принято решение обратиться за помощью в правоохранительные органы. Для этого существуют налаженные каналы взаимодействия между МВД и Гильдией риэлторов Москвы — онлайн-передача информации о клиенте, находящемся под влиянием. Делается это с помощью специальной формы-заявки на портале Гильдии. Далее ГРМ направляет полученные данные в МВД для отработки таких подозрительных кейсов. Направили и наш. И через 2 дня он снял объявление, поменял телефон…

- Здесь нужен немалый опыт, чтобы распознать ведомого.
- Именно профессионал на рынке недвижимости отличается способностью задавать неудобные и нужные вопросы. Если при продаже квартиры риэлтор не пытается торговаться, не выясняет ваши дальнейшие планы и безоговорочно соглашается на любые условия, это свидетельствует либо о его некомпетентности, либо о вовлечённости в мошенническую схему.
Поэтому при продаже квартиры выбирайте квалифицированного риэлтора, который сможет задать все необходимые вопросы. При покупке — того, кто детально проверит всю цепочку собственников. Поскольку от этого зависит не просто оформление сделки, а место проживания — ваше или ваших родителей.

- Я слышал, что если альтернатива, то это более безопасно. Вы согласны?
- Не совсем. Мошенники научились собирать короткие цепочки. И тот продавец, у которого покупается квартира, тоже может быть ведомым. Был случай, когда и продавец и покупатель объявили себя ведомыми. Все было спланировано заранее….
Так что если продает квартиру человек пожилой и одинокий, то изначальный посыл - надо находить родственников и известить их о том, знают ли они о продаже квартиры. И о том, где он будет жить дальше. Ведомые обычно это скрывают.

Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН