Риск оспаривания сделок с жильем остаётся высоким

Президиум Верховного Суда РФ утвердил обзор судебной практики по сделкам с жильём — документ, которого ждали почти полгода. Меняет ли это ситуацию на рынке недвижимости? Стало ли безопаснее покупать жилье? Особенно у людей пожилого возраста.
Вот что по этому вопросу думают участники рынка недвижимости.

Константин Барсуков, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-недвижимость», советник Президента Гильдии риэлторов Москвы
- Я бы не говорил, что после выхода обзора Верховного Суда покупать жильё стало полностью безопасно. Сам обзор не меняет закон и не создаёт специальной страховки для покупателя. Но он делает судебную практику заметно более предсказуемой и устраняет ряд перекосов, из-за которых добросовестный покупатель мог потерять и квартиру, и деньги.
Главное, что Верховный Суд фактически отказался от подхода, при котором одного заявления продавца: «меня обманули мошенники, поэтому верните квартиру» — достаточно для отмены сделки. Заблуждение относительно мотивов продажи само по себе не является основанием для признания договора недействительным. Суд должен оценивать не только положение продавца, но и поведение покупателя: мог ли он распознать обман, проявил ли разумную осмотрительность, не участвовал ли в сомнительной схеме. Обе стороны должны получать равную судебную защиту.
Отдельно важно отметить, что сделка, совершённая под влиянием мошенников — третьих лиц, может быть отменена по статье 179 ГК РФ только тогда, когда доказано, что покупатель знал или должен был знать об обмане продавца. То есть сам факт уголовного дела, признания продавца потерпевшим или утраты им полученных денег ещё не означает автоматического возврата квартиры.
Верховный суд также подтвердил: если договор всё-таки признаётся недействительным, должна применяться двусторонняя реституция — продавцу возвращается квартира, а покупателю деньги. Раньше на практике встречались решения, когда квартиру возвращали продавцу, а вопрос о возврате покупателю уплаченной суммы фактически оставался нерешённым. Теперь такой подход прямо назван неправильным. Однако экономический риск полностью не исчезает: судебное решение о возврате денег ещё не гарантирует, что у продавца эти деньги сохранились, и их удастся реально взыскать.
Что касается пожилых собственников, возраст сам по себе не делает человека неспособным совершать сделки и не является основанием для отмены договора. Необходимо доказать, что именно в момент подписания договора человек не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. Обычно это устанавливается судебной психолого-психиатрической экспертизой, а бремя доказывания лежит на том, кто оспаривает сделку.
При этом покупателю расслабляться нельзя. Если квартира продаётся существенно ниже рынка, продавец ведёт себя необычно, торопится, не может объяснить причины продажи, действует по указаниям неизвестных лиц или не понимает, где будет жить после сделки, суд может решить, что покупатель должен был заметить проблему. Особенно высокие требования могут предъявляться к профессиональным участникам рынка недвижимости.
Поэтому мой вывод такой: обзор действительно повысил защищённость покупателей, в том числе при покупке квартир у пожилых людей, но не сделал такие сделки автоматически безопасными. Все так же важно не просто собрать формальный комплект справок, а зафиксировать реальную осмотрительность (и добросовестность) покупателя: рыночность цены, самостоятельное намерение продавца, понятные причины продажи, порядок расчётов, личное общение с собственником и отсутствие обстоятельств, указывающих на давление или мошенничество. Именно совокупность этих обстоятельств будет иметь значение, если сделку впоследствии попытаются оспорить.

Вячеслав Шеянов, генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА»
- Ну хорошо, обзор Президиум ВС утвердил, а рекомендации он дал? Потому что просто обзор это ни о чем. Должно быть решение Президиума, где будут даны указания к действию. А пока продолжаются те же суды, где покупатель нередко проигрывает.
К сожалению, ведомость доказать очень сложно. Даже освидетельствование в институте имени Сербского здесь вряд ли поможет. Единственный способ борьбы с ведомыми – это тюрьма. Помог врагам, садись. Если не знал и не понимал, куда и кому переводишь деньги, то в тюрьме все быстро поймешь. Посадят 2-3 человека и другие задумаются над тем, а не мошенники ли их ведут…
Я бы предложил ввести систему проведения сделок с недвижимостью, как это установлено в Тайланде. Там на сделке сидит человек из силовых структур и задает вопросы обеим сторонам. Покупателю: «Деньги твои? Не украл?» Тот подтверждает законное происхождение средств. Спрашивает продавца: «Ты продаешь. Понимаешь последствия сделки?» Тот отвечает, что понимает. Подписали договор купли-продажи. Если потом кто-нибудь из них пойдет в суд с тем, что он что-то не знал или не понимал, то получает 25 лет тюрьмы.
Если у нас сделать даже 5, то сразу снимутся многие вопросы ведомости. Продавец же на сделке говорит, что он все знает и понимает, а решение принимает самостоятельно. А потом прикидывается дурачком и начинает причитать, что не понимал, его вели какие-то странные люди, то ли майоры, то ли полковники ГРУ… Тогда посиди в тюрьме и подумай.

Алексей Клышин, профессиональный юрист по недвижимости с многолетним стажем
- Нет, не станет. После дела Долиной уже больше 40 покупателей проиграли суды. И самое страшное — многие из них сделали вообще всё правильно.
Прочитал недавно вот эту статью: https://ria.ru/20260615/kvartiry-2098202732.html
И если честно, после нее мне стало немного не по себе. Представьте. Вы нашли квартиру. Проверили документы. Проверили продавца. Провели сделку через банк. Получили ипотеку. Зарегистрировали право собственности. Переехали. Платите кредит. Живете.
Казалось бы — всё. Квартира ваша. Но проходит год или два. И продавец приходит в суд, где говорит, что, мол, я не понимал значения своих действий.
И вот тут начинается самое интересное. В статье приведены реальные истории покупателей. Некоторые из них сделали гораздо больше, чем требует закон. Брали справки из ПНД. Проводили дополнительные обследования. Проходили банк.
Регистрировали право собственности. Платили ипотеку. И все равно получили иск.
И вот тут у меня возникает очень неприятный вопрос: если не спасает банк, регистрация права собственности, справки из ПНД, обследования, нотариусы, то что тогда вообще спасает? Потому что получается очень странная история. Мы много лет учили покупателей: проверяйте квартиру, проверяйте документы, проверяйте историю переходов права, проверяйте долги, проверяйте продавца. Но проблема в том, что сейчас появляется риск, который покупатель физически проверить не может. Потому что никто не умеет читать мысли. Никто не знает, что напишет эксперт через год после сделки.
Никто не знает, какой диагноз внезапно появится в материалах суда спустя два года.
И вот тут начинается самое важное. Большинство покупателей до сих пор думают, что покупка квартиры — это проверка квартиры. Нет. Сегодня это всё больше становится проверкой самого продавца. Именно поэтому у нас несколько лет назад появилась отдельная система проверки продавцов. Причем многие покупатели, которые идут на сделку самостоятельно, даже половину этих документов получить не смогут. Потому что контрагент их просто не даст. А если даст, то большинство даже не поймет, что именно нужно проверять. Например, сегодня нас интересует: единственное это жилье или нет, куда человек переезжает после продажи, есть ли другое жилье, есть ли родственники и знают ли они о продаже, есть ли свежие кредиты, есть ли признаки того, что человек находится под влиянием мошенников, готов ли он подтверждать свою волю документально. У нас есть целый перечень ситуаций, когда мы вообще запрещаем своим сотрудникам вносить аванс, даже если квартира клиенту очень нравится. Потому что сегодня главная проблема часто находится уже не в квартире. Главная проблема находится в человеке, который ее продает.
И знаете, что меня больше всего пугает после этой статьи? Не сами судебные решения.
А то, что многие покупатели по-прежнему уверены: «Если я всё проверю, то буду защищен». К сожалению, практика последних лет показывает, что это уже не всегда так.
Именно поэтому мы постоянно усложняем систему проверки продавцов. Потому что рынок меняется. И риски меняются вместе с ним.
Честно? После таких историй я начинаю понимать, почему многие боятся покупать квартиры у пожилых собственников. Не потому что пенсионеры плохие.
Не потому что такие квартиры нельзя покупать. А потому что сегодня покупатель может выполнить все требования рынка и все равно остаться без квартиры. И вот это уже очень опасный прецедент.
Поэтому у меня к вам вопрос. Если не спасает банк, нотариус, ПНД, регистрация права собственности и даже обследование до сделки — то, что вообще должно защищать добросовестного покупателя?

Константин Апрелев, вице-президент РГР
- Когда пошла такая судебная практика - что можно продать квартиру, а потом вернуть ее обратно, заявив, что тебя обманули мошенники, - у некоторой части населения появилось слишком много соблазнов. Раз так можно - почему бы этим не воспользоваться, даже если тебя никто не обманывал. Обзор Верховного Суда решает первую и главную задачу - прикрыть эту «лавочку». Если продавец не может подтвердить, что действовал добросовестно, у его иска нет судебных перспектив.
Данный обзор Верховного Суда касается только работы судов. Его задача - показать ошибки, которые были допущены в судебной практике. Рекомендовать какие-то изменения в законодательстве - не задача Верховного Суда.
Иными словами, нужен закон, закрепляющий такое, казалось бы, логичное правило: отбирать честно купленную квартиру у покупателя нельзя (при определенных, четко прописанных исключениях). А без этого «бабушкины схемы» никуда не денутся.

Евгений Бойков, руководитель агентства недвижимости «Таймс» (Санкт-Петербург)
- Обзор судебной практики, утверждённый Президиумом Верховного Суда, — это, безусловно, важный шаг к систематизации подходов к рассмотрению споров по сделкам с жильём. Однако я не стал бы переоценивать его влияние на рынок. Скорее, это реакция на те правовые качели, которые мы наблюдали последний год после громких дел, когда покупатели оставались без квартир, а продавцы — без денег.
По сути, документ констатирует сложившийся подход: суды будут оценивать каждую сделку индивидуально, с учётом всех обстоятельств. Но это не означает, что покупатель теперь защищён. Особенно если речь идёт о приобретении жилья у людей пожилого возраста. Риск оспаривания сделки остаётся высоким, и на практике мы видим, что даже нотариально удостоверенная сделка может быть признана недействительной.
В связи с этим я считаю, что рынку требуются дополнительные механизмы защиты, которые бы работали на опережение. В частности, разумной выглядит инициатива об обязательной проверке дееспособности продавца перед сделкой — это снизило бы число споров, основанных на утверждениях о «непонимании последствий».
У нас в агентстве мы уже давно внедрили собственные стандарты безопасности. Это и комплексная юридическая проверка объекта, и анализ цепочки переходов права собственности, и работа с профильными экспертами, которые проверяют продавца на предмет наличия судебных споров или ограничений. А клиентам мы всегда рекомендуем страхование титула — это не панацея, но хотя бы минимальная подушка безопасности.
Рынок должен двигаться в сторону большей прозрачности. Но пока, к сожалению, во многом ответственность за безопасность сделки лежит на самих участниках и их доверенных юристах. Мы со своей стороны стараемся минимизировать риски настолько, насколько это вообще возможно в текущих реалиях.

Наталия Булахова, руководитель проекта «ЮРИСТ. НЕДВИЖИМОСТЬ. ОНЛАЙН», член Ассоциации юристов России
- Сразу хочу отметить, что что-то нового для себя, что я не знала раньше, в этом Обзоре я не прочитала. Но, наверное, данный Обзор соответствует ожиданиям широких слоев населения, взбудораженных так называемым судебным делом Лурье-Долиной, определение ВС по которому, кстати, вошло в этот Обзор.
В принятом Обзоре Верховный Суд просто более детально напомнил о практическом применении норм Гражданского кодекса, касающихся недействительности сделок, которые уже есть в действующем законодательстве. Кроме этого, в своем Обзоре Верховный Суд подробно разъяснил для судебной практики понятие порока воли и его применение в сделках с недвижимостью.
Надеюсь, что судьи при рассмотрении конкретных споров воспримут данный Обзор ВС как руководство к действию и будут его применять при рассмотрении конкретных дел, что поможет обеспечить единообразность применения судебной практики по судебным делам данной категории
Примечательно, что Верховный Суд, основываясь на своем определении «по делу Долиной», более детально разъяснил в первую очередь для судей правовые последствия тех сделок, когда продавец, действующий по указанию третьих лиц (мошенников), но убежденный ими, что действует по указанию сотрудников силовых органов или ЦБ и участвует в «секретной операции», заключает договор купли-продажи квартиры и передает мошенникам деньги от ее продажи. При этом в реальности и не собирается продавать свою недвижимость. Теперь одного такого аргумента продавцу (типа, был под «мороком», гипнозом мошенников и т.д.) будет недостаточно, чтобы признать сделку недействительной Теперь продавец должен доказать в суде, что его заблуждение относительно предмета сделки было существенным.
Так же судьи обязательно должны в таких схемах учитывать и поведение покупателя: мог ли он распознать заблуждение продавца? Как указал ВС в своем Обзоре, «в соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 ГК РФ).
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным, подлежит исследованию в каждом конкретном деле. При этом судам также надлежит оценить, проявил ли продавец требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность при совершении оспариваемой им сделки».
Если же суд решает такую сделку признать недействительной из-за существенного обмана продавца, но стороны договора купли-продажи уже исполнили эту сделку, то в этом случае судьи обязаны применять двустороннюю реституцию, т.е. квартира возвращается продавцу, но и деньги, уплаченные им, должны быть возвращены продавцом. Невозможен возврат квартиры без возврата денег покупателю, несмотря на то, что деньги переданы уже продавцом третьим лицам.
Стали ли сделки безопаснее? А с чего им становится безопасным? Цель мошенников - убедить продавца совершить продажу и отдать деньги им. Поэтому в призму их интересов не попадает тот факт, какое судебное решение будет вынесено по результатам уже совершенной сделки, если продавец, очухавшись, пойдет оспаривать исполненную им сделку. И мошенникам абсолютно не важен тот факт, будет ли данное решение вынесено на сновании Обзора ВС, в очередной раз разъясняющего для судей действующие нормы ГК, или нет
Конечно, может каких-то недобросовестных продавцов, задумавших по «схеме Долиной» умышленно заключить сделку по продаже своей квартиры, а потом попытаться оспорить ее и вернуть себе квартиру, и остановит судебная практика, формированная на основания этого тематического Обзора ВС по сделкам с недвижимостью, но количество тех продавцов, которые попадут в силу своей внушаемости или пожилого возраста под влияние мошенников, конечно, на рынке недвижимости не уменьшится.
Просто у этой категории продавцов после опубликованного Обзора ВС стало больше шансов после продажи квартиры остаться и без денег, переданных мошенникам, и без квартиры , в любом случае. Ведь, даже в том случае, когда суд примет решение признать сделку недействительной и расторгнуть ее, взять деньги продавцу для возврата их покупателю будет неоткуда (вспоминаем двойную реституцию).

Елена Валеева, специалист по недвижимости с 30-летним стажем
Хороший вопрос! Я бы сказала так: ситуация на рынке не рухнула, но правила игры действительно стали чётче — и для покупателей, и для продавцов. Давайте разберём, что именно изменилось после утверждения Тематического обзора № 12/2026 (его утвердили 1 июля 2026 года).
Меняет ли это ситуацию? Да, меняет в плане предсказуемости. Раньше в судах был разнобой: иногда суды легко отменяли сделки, если пожилой продавец заявлял, что его обманули, даже если покупатель действовал добросовестно. Обзор как раз призван унифицировать подход: он собрал 20 правовых позиций, которые выработаны на основе практики 2022–2025 годов (в том числе после резонансного «дела Долиной»). Теперь у судей есть чёткий ориентир, а у участников рынка — понятные критерии.
Стало ли безопаснее покупать? Для добросовестного покупателя — да, безопасность выросла.
Ключевые моменты обзора:
Заблуждение относительно мотивов (например, продавец поверил мошенникам, что продажа нужна для «защиты» жилья) само по себе не даёт права отмены сделки.
Суд будет смотреть на поведение покупателя: мог ли он в конкретной ситуации распознать, что продавец действует под влиянием обмана. Покупатель должен проявить должную осмотрительность (проверить документы, оценить адекватность продавца, заметил странности в цене или условиях), и шансы сохранить квартиру вполне высоки.
Если истец, то есть продавец, утверждает, что в момент сделки не понимал значения своих действий, истец обязан доказать это. Ключевой инструмент — судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Суд не может подменить её своими впечатлениями или показаниями свидетелей. Более того: если истец уклоняется от экспертизы, суд вправе отказать в иске.
А как с пожилыми людьми? Здесь ситуация двоякая. С одной стороны, обзор не лишает пожилых продавцов защиты: если действительно есть доказательства, что в момент подписания человек не мог руководить действиями (и это подтвердила экспертиза), сделку могут признать недействительной. С другой — теперь сложнее злоупотреблять аргументом «меня обманули» без реальных доказательств. То есть баланс смещён в сторону стабильности оборота: нельзя просто передумать или сослаться на эмоции — нужны факты.
Что ещё важно из обзора:
Если сделку всё-таки признали недействительной, применяется двусторонняя реституция: обе стороны возвращают друг другу полученное. Нельзя просто забрать квартиру и оставить покупателя без возврата денег (если нет специальных законных оснований).
Есть полезные практические инструменты: например, собственник может подать в Росреестр заявление о запрете регистрации сделок без его личного участия — это реально снижает риск мошенничества (например, по поддельной доверенности).
Мой совет на практике: если вы покупаете у пожилого человека, будьте, конечно, внимательны. Фиксируйте всё: переписку, процесс подписания, свои наблюдения о состоянии продавца. Это станет весомым аргументом в суде, если возникнут споры.
Однако добавлю как специалист, что далеко не только пожилые оказываются порой беспомощными. Молодёжь нередко тоже растеряны и озабочены. Ведь у них нет большого жизненного опыта ещё.
Это как раз тот ракурс, который полезно смотрится и в юридическом, и в психологическом ключе.
Документ, конечно, не делает рынок абсолютно безопасным (риски всегда есть), но даёт более чёткие и объективные правила, снижая вероятность того, что добросовестный покупатель пострадает из-за манипуляций.
Если вы столкнулись с необходимостью убедиться в юридической чистоте сделки, можно и нужно воспользоваться комплексной юридической помощью. Специалисты проверят документы, помогут избежать рисков и обеспечат соответствие всем требованиям законодательства.
Добавлю. С точки зрения психологии тут работает не столько возраст, сколько уязвимость из-за отсутствия опыта, повышенной тревожности или давления извне: молодой человек может не уметь считывать манипулятивные сценарии, не знать, какие вопросы задавать, и быстрее соглашаться «чтобы побыстрее разобраться». С юридической стороны это значит, что критерии добросовестности и осмотрительности должны применяться одинаково: и к 20‑летнему покупателю, и к 70‑летнему продавцу.