Реновация промзон в Москве: новостройки

[Сафронова Мария]

Жилой комплекс появится на месте бывшего лакокрасочного завода в центре Москвы

На территории бывшего лакокрасочного предприятия НПФ «Спектр ЛК» в центре Москвы построят жилой микрорайон, сообщает пресс-служба столичного департамента градостроительной политики.

Проектом планировки территории квартала 787 Пресненского района (ЦАО) предусмотрено строительство двух жилых домов с подземными гаражами (735 машино-мест), первыми нежилыми этажами и встроенными ДОУ суммарной емкостью 82 места. Дополнительно на прилегающей территории запланировано строительство блока начальных классов на 200 мест на территории средней образовательной школы №2030.

Площадь территории превышает 9 га и граничит с севера со Звенигородским шоссе, востока - улицей 1905 года, запада – 2-й Звенигородской улицей, юга - улицей Костикова.

Новое строительство будет осуществляться инвестором на территории бывшего лакокрасочного предприятия ОАО НПФ «Спектр ЛК», на месте демонтированных зданий складского и производственного назначения объемом 6,7 тыс. кв. м. Также предусмотрена реконструкция сохраняемой застройки около 30 тыс. кв. м с образованием здесь инновационного центра и офисного кластера.

В рамках развития транспортной инфраструктуры Пресненского района, предусматривается расширение проезжей части 2-ой Звенигородской улицы на участке от Шмитовского проезда до Звенигородского шоссе и улицы Костикова с возможностью организации маршрута наземного городского пассажирского транспорта, отмечается в сообщении. IRN.RU – Недвижимость.
 

[Сафронова Мария]

Главные опасения при покупке квартиры на месте бывших промзон.

Бояться нечего, но проверять надо

Большинство крупных проектов в Москве строится в рамках редевелопмента промзон. Об этом написано немало статей, в том числе и на IRN.RU, однако у людей остаются вопросы и опасения, связанные с покупкой жилья в таких проектах. Многие из них были рассмотрены в ходе онлайн-конференции «Редевелопмент промзон: все нюансы выбора и покупки квартир на бывших промышленных территориях».

Век на стройке

Основные опасения читателей связаны не столько с промышленным прошлым или экологическими аспектами, сколько с более утилитарным вопросом сроков строительства. В основном в рамках редевелопмента осуществляются очень масштабные проекты на крупных территориях. Они строятся в несколько очередей, а полная реализация проекта может занять 7-10 лет.

К тому же строительство на промышленных территориях обычно требует более тщательных, а значит, и длительных подготовительных работ по расчистке площадки, сносу существующих строений и в некоторых случаях рекультивации почвы. В результате, если человек покупает квартиру в крупном проекте редевелопмента на старте первой очереди, ему нужно быть готовым к тому, что свое жилье придется ждать два-три года, а затем еще несколько лет жить по соседству со строительством других очередей.

В Москве сейчас реализуются два гигантских проекта реновации промзон: ЖК «Символ» в промзоне «Серп и Молот» и ЖК «ЗИЛАРТ» на месте завода им. Лихачева. «Территория первого завода-гиганта 500 га, второго – 300 га, и освоение таких пространств вполне обоснованно требует длительных сроков», - говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Однако есть в столице и не столь масштабные проекты с более короткими сроками реализации. Среди них, например, ЖК «Поколение» в Отрадном, который будет полностью завершен в 2019 году, «Ривер парк» на Коломенской, который обещают закончить в 2018 году, тогда же должны достроить ЖК «Ясный» на юге Москвы.

К тому же крупные жилые микрорайоны на несколько очередей возводят не только в рамках редевелопмента. В московском регионе уже построено немало проектов комплексного освоения территорий, поэтому у девелоперов накопился опыт по разграничению разных очередей строительства. «Жилые и строящиеся очереди в обязательном порядке зонируются, для чего возводятся специальные ограждения, исключающие попадание на строительные площадки посторонних, - поясняет Григорий Алтухов. - Так же разводятся транспортные и пешеходные потоки жителей заселенных очередей и маршруты строительной техники, ведущие к строящимся очередям, соблюдаются требования к ведению шумовых работ на строящихся объектах».

Что вокруг

Москвичей, которые живут рядом с реконструируемыми промзонами, беспокоит, как появление нового микрорайона отразится на них. «С одной стороны, понятно, что вместо «промки» появится что-то жилое и более приятное. С другой стороны – это много новых жителей, нагрузка на транспорт, дороги, школы и т.п. Чего больше – плюсов или минусов?» - интересуется читательница IRN.RU Ольга.

«Появление по соседству нового жилого квартала влечет за собой не только новый, более интересный визуальный ряд, но и новых соседей, которым нужно где-то парковать свои машины, определяться с будущим детским садом и школой для детей, покупать продукты, ходить в спортзал, список можно продолжить», - говорит Григорий Алтухов. Однако, по словам эксперта, этот момент детально прорабатывается еще на стадии проектирования, поэтому новые жители не будут конкурировать со старожилами: «В комплексной застройке обязательным пунктом идет строительство социальной и торговой инфраструктуры, благоустройство придомовых территорий. В нашем проекте «Поколение», например, для его будущих жителей мы строим школу на 350 учащихся, детский сад на 150 мест, на первых этажах предусмотрены помещения под супермаркет, магазины шаговой доступности, подо все необходимые предприятия бытового обслуживания».

Кроме того, читатели интересовались влиянием редевелопмента промзон на стоимость вторичной недвижимости в прилегающих районах. Григорий Алтухов считает, что благоустройство депрессивной территории и появление новой инфраструктуры сыграет только в плюс и могут дать импульс для роста цен на вторичную недвижимость. Однако руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова придерживается иной точки зрения: «Конечно, район в целом улучшается благодаря реновации промзон. Однако новое строительство заметно увеличивает объем предложения в определенной локации. Поэтому на фоне появления нового современного жилья квартиры на вторичном рынке, особенно в старом жилом фонде, могут подешеветь».

Вычистить до основания

Безусловно, людей волнует и вопрос экологической безопасности, поскольку с понятием промзоны прочно ассоциируются вредные отходы производства. Правда, такие отходы не всегда есть. «По функциональной нагрузке среди промзон города можно выделить как непосредственно промышленные площадки, так и складские территории, зоны с научно-исследовательской или опытно-конструкторской доминантой, - отмечает Григорий Алтухов. - Такие территории практически всегда сопровождают земли, занятые под автостоянки, гаражи, земли, занятые под коммуникации, инженерию, под размещение административных и обслуживающих предприятий промзоны».

Если на участке велось вредное производство, застройщик обязан провести рекультивацию почвы, которая может оставаться загрязненной даже после остановки завода. По словам председателя правления Совета по экологическому строительству в России Алексея Полякова, в случае рекультивации приходится вывозить и утилизировать 1-10 метров верхнего слоя почвы, а вместо него завозить новый грунт. В зависимости от загрязненности и толщины заменяемого слоя земли затраты на рекультивацию промзоны могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар, или 5-10% стоимости строительства. Если же на территории ничего не производилось, в рекультивации почвы нет необходимости. Экологическому аспекту редевелопмента посвящена целая статья рубрики «Зона развития» – «Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны».

Странная доступность

Еще один вопрос, который беспокоит читателей – ценообразование в таких проектах. Люди в курсе, что затраты на редевелопмент обычно превышают расходы на строительство на свободных площадках (эксперты говорят, что себестоимость может быть выше на 30-40%, см. «Стройка на заводе: промзоны дадут миллионы метров жилья»). При этом, по наблюдениям наших читателей, цены в проектах редевелопмента нередко ниже, чем в аналогичных проектах на обычных площадках.

Тем не менее Григорий Алтухов не фиксирует более низких цен в пределах того или иного сегмента только из-за факта расположения проекта в промзоне. Новые проекты сейчас в принципе выходят по более низким ценам, отмечает эксперт: «Буквально 2-3 года назад цен ниже 4-5 млн рублей в московских новостройках в принципе не было. Сегодня же минимальный бюджет на покупку квартиры в границах Москвы составляет уже 3,2-3,3 млн рублей»

По словам Татьяны Калюжновой, более низкие цены возможны в крупных проектах, особенно в районах, где отмечается высокая конкуренция. Для обеспечения бесперебойным финансированием масштабной стройки девелоперы должны поддерживать высокие темпы продаж, а значит, вынуждены конкурировать по цене.

Безусловно, приобретение квартиры на месте бывшей промзоны вызывает у потенциальных покупателей определенные опасения. Однако сейчас самые интересные и доступные варианты в Москве обычно представлены как раз на таких площадках. В целом в покупке квартиры в проекте редевелопмента нет ничего страшного, но нужно внимательно подходить к выбору проекта и проверке документов.
Источник irn.ru

[mila]

Опасения есть всегда и везде, у кого-то дом на месте завода, у кого-то вообще на кладбище. Другое дело, если это многоэтажка с минимумом зеленой зоны, и то только для детской площадки и клумбы перед поездом, а не частный дом со своими взрощенными помидорами

[sempreshatto]

Многие сейчас даже и не интересуется, где собственно построен дом, для многих определяющим фактором будет лишь цена за квадратный метр.

[Migel]

18 hours ago, sempreshatto said:

Многие сейчас даже и не интересуется, где собственно построен дом

А зря. Многие опасные загрязнения не разлагаются годами (те же соли тяжелых металлов). А на то, что застройщик снял и вывез весь загрязненный слой - надежда слабая.

[sempreshatto]

Понятно, что зря. Это понятно, они не то что годами, а веками не разлагаются) У нас не самая помещенная на экологии страна просто)

[Nata54]

Бывшие лакокрасочные предприятия, бывшие электролизные цеха и т.д.

Я как такие вещи читаю, то никак не могу понять, зачем люди в это лезут.

Там химией и другой дрянью все гробилось десятками лет, если уже не доброй сотней лет.

Туда только ,как на кладбише слонов, умереть неизвестно от чего можно поселяться.

Наверное там  страшно дешевые квартиры раз люди готовы жизнью рискнуть ради квартиры в Москве.

Но я бы ни за что.

[Сафронова Мария]

Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны

Затраты на очистку доходят до 10% от общего бюджета стройки.

Существенная часть застройки в Москве осуществляется в рамках редевелопмента промзон. Для девелоперов это возможность реализовать проект на дефицитной московской земле, а для города – облагородить не самые благополучные районы и улучшить экологическую обстановку. Мы выяснили, сколько времени, сил и средств уходит на то, чтобы сделать бывшую промышленную площадку экологически чистой и безопасной для жилого строительства.

Опасное и нет
Загрязнение атмосферы от бывших промышленных территориях обычно не выше, чем от выхлопных газов автотранспорта в обычных районах, особенно с учетом того, что производство на месте проектов редевелопмента уже не ведется. Однако промышленное прошлое представляет опасность для почвы. Например, производство цемента ведет к загрязнению почвы ртутью и стронцием, машиностроение оставляет после себя тяжелые металлы, производство пластмассы – серу. «Наиболее опасными являются загрязнения почвы радиоактивными элементами, ртутью, тяжелыми металлами, кислотами, техническими жидкостями, горюче-смазочными материалами», - утверждает председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков.

Поэтому важнейшей частью подготовки бывшей промышленной площадки к строительству жилья является выявление таких загрязнений и очистка почвы. Трудозатратность зависит от того, какое производство велось на этой территории и насколько высока степень загрязнения. Управляющий партнер «Метриум Групп»Мария Литинецкая отмечает, чтостатус участка производственного назначения вовсе не означает, что на площадке ранее был именно завод: «Это территории не только предприятий, но и объектов устаревшей инфраструктуры: трамвайных депо, таксомоторных парков, телефонных станций, котельных, гаражей».

«Например, автобазы или разного рода склады оптимально подходят под новое жилое строительство, - считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Работ по подготовке территории в таких случаях минимум, дорогостоящего вывода производств нет, «экология площадки» находится абсолютно в границах средних допустимых показателей по Москве. На другой чаше весов – площадки с действующими предприятиями, требующими вывода вредных производств с длительным сроком действия, участки захоронения радиоактивных и токсичных отходов. Например, действующий в течение 40-50 лет химический завод не может не дать глубокого загрязнения почв и обязательно потребует рекультивации».

Однако определить уровень загрязнения и необходимость очистки и рекультивации только по типу производства невозможно – нужны исследования почвы. Алексей Поляков отмечает, что даже в безопасных на первый взгляд местах без промышленного прошлого девелопера могут ожидать неприятные сюрпризы, которые придется исправлять.

Главный документ, регулирующий эту сторону строительного процесса – «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Во второй части этого документа содержатся гигиенические требования к участку, среди которых – соответствие нормам содержания потенциально опасных химических и биологических веществ в почве.Чтобы определить это соответствие, необходима экспертиза. По словам руководителя отдела «Инженерно-экологические изыскания»Ecostandard Group Евгения Кузьменко,ее проводят как органы государственной экспертизы, так и негосударственные компании, у которых обязательно должна быть аккредитация на осуществление этих работ.

Дорогая почва
ФСК «Лидер» повезло: на участке, где компания строит свой новый проект комфорт-класса «Поколение», в составе промзоны располагалась автобаза №7, которая обеспечивала доставку питания в детские сады и школы города. «То есть назначение перевозимых грузов было абсолютно безвредно. Что касается возможного попадания в почву бензина, мазута и прочих горюче-смазочных материалов, то все 6 гектар участка были покрыты 30-ти сантиметровым слоем бетона и 10-ти сантиметровым слоем асфальта, которые надежно защищали почвы от попадания вредных веществ. В рамках подготовки площадки эти слои были удалены, а высвобожденная земля абсолютно пригодна для новой жилой застройки, что подтвердила экспертиза», - рассказывает Григорий Алтухов.Положительное заключение экспертизы было получено еще до начала строительства и продаж.

Не обнаружилось серьезного загрязнения и на месте бывшего Московского судостроительного и судоремонтного завода, на месте которого сейчас строится проект «Ривер Парк». «Поэтому нам не пришлось делать сложную рекультивацию – участок изначально соответствовал всем санитарным нормам», - говорит генеральный директор проекта Лариса Швецова.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит Алексей Поляков. «Значительная часть вкладывается на самом начальном этапе, когда еще нет продаж и положительных денежных потоков, - отмечает эксперт. - В прямой зависимости от загрязненности и толщины заменяемого слоя земли затраты на культивацию промзоны могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар или 5-10% стоимости строительства. Это включает снятие и вывоз верхнего слоя (от 1 до 10 метров), его утилизацию и завоз нового грунта». По времени сам процесс рекультивации занимает не очень много. Например, ГК «ВекторСтройФинанс» понадобилась несложная рекультивация земли на месте бывшего производственного объединения «Молния» для строительства комплекса «Кварталы 21/19». Вместе с демонтажом старых зданий и вывозом мусора этот процесс занял примерно 1,5 месяца.

Если «наследство» не очень тяжелое, затраты, безусловно, снижаются. «В нашем случае затраты на подготовку площадки в общем объеме инвестиций в проект не превысили 1% и связано это с тем, что все работы сводились к вывозу мусора, сносу нескольких небольших некапитальных строений и удалению бетонно-асфальтового слоя», - поясняет Григорий Алтухов.

По словам руководителя пресс-службы ГК «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Юлии Деевой, в отдельных случаях земля может быть загрязнена настолько, что ее рекультивация либо невозможна, либо сделает проект нерентабельным:«Тогда от площадки, как правило, отказываются еще на стадии покупки и проведения экспертизы участка».

Городу и людям
По словам управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс»Андрея Колочинского, государственные органы особо ревностно следят за редевелопментомпромзон – не даром на все согласования уходят годы. «Никто не заинтересован в строительстве в опасных зонах, поэтому будущим жителям опасаться нечего», - утверждает эксперт.«Процессу строительства жилого комплекса предшествует серьезная работа застройщиков по приведению площадки в соответствие с требованиями действующих нормативов, - согласен Григорий Алтухов. - Реорганизация промзон – программа, которая действует не локально на одном участке, а в масштабах всей Москвы и все работы по этой программе четко контролируются на всех этапах ее реализации».

Лариса Швецова говорит, что сам по себе статус жилого строительства является доказательством того, что проект соответствует всем СНИПам. Если бы были какие-то отклонения, девелопер смог бы возводить лишь апартаменты или другие виды недвижимости.

Важным аспектом редевелопмента является и то, что в этом случае улучшается экология отдельно взятой городской территории и окружающих районов. Поэтому, по словам Алексея Полякова, при прохождении сертификации по международным экологическим стандартам проекты редевелопмента обычно оцениваются даже выше, чем строительство в «чистом поле»: «Именно потому, что земля после завода возвращается городу и людям, а не отрезается новый кусок от природы».

Подытожим
Ключевой фактор для экологической безопасности бывшей промзоны – характер и назначение производства. Если на площадке раньше велось безобидное производство, особых поводов для беспокойства не должно быть. Но в любом случае редевелопмент промзон – это большая государственная программа, за исполнением которой власти тщательно следят, и каждый проект обязательно прошел экспертизу.Источник: www.redevelopment.irn.ru

[Marina]

24 августа прошла интернет- онлайн конференция. На вопросы потенциальных покупателей отвечал коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. На вопрос по поводу экологии строящегося дома: «Для начала советую Вам выяснить вопрос с прошлым промзоны, на территории которой ведется строительство понравившегося Вам проекта, так как, несмотря на общее понятие «промзона», по своему типу они бывают разные. По функциональной нагрузке среди промзон города можно выделить как непосредственно промышленные площадки, так и складские территории, зоны с научно-исследовательской или опытно-конструкторской доминантой. Такие территории практически всегда сопровождают земли, занятые под автостоянки, гаражи, земли, занятые под коммуникации, инженерию, под размещение административных и обслуживающих предприятий промзоны.

И если, например, на участке действовало производство, связанное с химической промышленностью, то конечно, рекультивация грунта потребуется, этот вопрос требует дальнейших уточнений. А, например, как в случае с нашим проектом «Поколение», сложных очистительных работ не потребовалось. Ранее на участке строительства промзоны располагалась автобаза и работы по подготовке площадки свелись к устранению слоя асфальта и бетона, это визуально может отследить любой посетитель офиса продаж.

Визуальная оценка в этом случае – одна из самых действенных. Работы по рекультивации грунта сводятся к вывозу больших объемов земли и завозу таких же объемов земли новой, и они не могут пройти незамеченными. Можно приехать на объект на начальном этапе его реализации и попросить менеджера провести Вас с экскурсией непосредственно на площадку или же сопоставить сроки подготовительного этапа площадки с объемом работ по рекультивации. Если же Вы заинтересовались объектом, когда подготовительный этап уже завершен, на помощь могут прийти фотоотчеты, которые сегодня выкладывают на сайтах все серьезно подходящие к делу застройщики.