Экспертная онлайн система для выявления рисков при покупке недвижимости www.riskover.ru

[Мария]

Вот заключение, которое только что сформировал:

http://riskover.ru/c...b80f22ce357129b

по этому заключения вопросы:

1) почему предоставлена "надлежащим образом заверенная копия договора купли-продажи" .. где оригинал?

2) "расписка об оплате имущества по договору купли-продажи" .. её никто не хранит вообще. Ни разу не видела продавцов вторички, которые хранили бы расписку несколько лет. Корректно ли называть риском её отсутствие?

3) "письмо собственника имущества, содержащее сведения об обременениях имущества, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях, либо об их отсутствии" ... что это? Такое разве есть?

4) "справки об оплате услуг городской телефонной связи и услуг по предоставлению доступа в сеть Интернет". По связи не хватает междугородних и международных переговоров, интернет лишний (там долгов не бывает, его просто отключают если не оплачен)

Необходимо предоставить:

1) Кадастровый.. говорили уже об этом, - он не нужен, если документы на квартиру после 2000 года - сведения БТИ по ним есть в Росреестре

2) "оригинал или нотариально заверенная копия согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки" - не нужно там (в предоставленных документах нет свидетельства о рождении детей, а оно было бы, если бы дети являлись собственниками)

3) "..копии всех договоров, на основании которых был установлен залог имущества, действующий на данный момент" .. там по условиям был залог? А как же "письмо собственника имущества, содержащее сведения об обременениях имущества, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях, либо об их отсутствии" ?

Риск:

1) "Риск признания сделки недействительной в случае признания судом того факта, что совершение этой сделки нарушает права несовершеннолетних лиц, проживающих в недвижимости" .. по-моему не совсем верный документ показан как основание риска - Постановление Конституционного Суда РФ № 13-П от 08.06.2010 г.)..

По буквальному смыслу пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, законность сделки формально не ставится под сомнение даже в том случае, если будет установлено, что органу опеки и попечительства хотя и не было известно, но должно было быть известно, что несовершеннолетний на момент совершения сделки фактически не находился под родительским попечением. Разве здесь есть риск признания сделки недействительной?

[Dm10]

Напишу, что лично мне кажется не удобным:

Слишком долго, экран "скачет" на ожидании "ответил - сл.вопрос"

Слишком много кнопок приходится жать, может проще напротив вопроса сделать окошки для галочек, технически должно быть не сложно

С тем наследством: программа не спросила как получено, закон или завещание, близкие/не близкие, какая очередь наследования, сколько лет этому наследству..это же всё важно

Ещё было бы хорошо включить статус продажи - свободная или альтернатива. Со вторым чаще меньше риска, могу подробно расписать, если будет интересно

Мат.капитал использовался или нет (если с ипотекой брали и детьми), наделены ли дети сейчас?

попозже ещё попишу

Спасибо! Конструктивно!

Но с наследством мне все же не понятно для чего выяснять по закону или по завещанию и какая была очередь. Ну, например, по закону было наследство. Риск неучтенных наследников есть. Или по завещанию было наследство: тот же риск по причине того, что завещанием могли быть лишены наследства люди, имеющие обязательную долю в наследстве по закону. То есть и по закону и по завещанию один и тот же риск получается :)

[Dm10]

Напишу, что лично мне кажется не удобным:

...

Мат.капитал использовался или нет (если с ипотекой брали и детьми), наделены ли дети сейчас?

попозже ещё попишу

Спасибо! Конструктивно!

Но с наследством мне все же не понятно для чего выяснять по закону или по завещанию и какая была очередь. Ну, например, по закону было наследство. Риск неучтенных наследников есть. Или по завещанию было наследство: тот же риск по причине того, что завещанием могли быть лишены наследства люди, имеющие обязательную долю в наследстве по закону. То есть и по закону и по завещанию один и тот же риск получается :)

Рсковер запрашивает оригинал или надлежащим образом заверенную копию договора купли-продажи. "Надлежащим образом заверенная копия"-это гиперссылка, нажав на которую можно посмотреть требования к заверению копий документов. Можно сделать, чтобы Рисковер всегда просил только оригинал.

Я вот храню расписку. Но я,наверное, исключение из правила :) Но документы, подтверждающие оплату, люди ведь хранят? Если нет никаких доков об оплате это ведь риск. Он минимизируется только если иск. давность истекла, да и то, как мы обсуждали, иск давность может восстанавливаться судом.

[Мария]

Но с наследством мне все же не понятно для чего выяснять по закону или по завещанию и какая была очередь. Ну, например, по закону было наследство. Риск неучтенных наследников есть. Или по завещанию было наследство: тот же риск по причине того, что завещанием могли быть лишены наследства люди, имеющие обязательную долю в наследстве по закону. То есть и по закону и по завещанию один и тот же риск получается :)

ну как один и тот же)) Например, если наследство по завещанию от бабушки внучке и ему лет 10 - риск минимален, а если наследство по закону от отца к сыну и ему (наследству) год - риск максимален

[Мария]

Я вот храню расписку. Но я,наверное, исключение из правила :) Но документы, подтверждающие оплату, люди ведь хранят? Если нет никаких доков об оплате это ведь риск. Он минимизируется только если иск. давность истекла, да и то, как мы обсуждали, иск давность может восстанавливаться судом.

Вы исключение)) Хранят в основном те, кто покупал у юр.лица, застройщика, подрядчика, а после покупки у физ.лиц, с годами, обычно сохраняется свидетельство (всегда), основание (часто), передаточный (крайне редко), расписка (практически никогда)

[Мария]

Рсковер запрашивает оригинал или надлежащим образом заверенную копию договора купли-продажи. "Надлежащим образом заверенная копия"-это гиперссылка, нажав на которую можно посмотреть требования к заверению копий документов. Можно сделать, чтобы Рисковер всегда просил только оригинал.

по умолчанию лучше оставить оригинал, в случае утери - дубликат или справка о содержании правоустанавливающих документов, если и этого нет - смотрим егрп

[Dm10]

3) письмо собственника имущества относительно обременений и правопритязаний нужно, поскольку не все правопритязания и обременения вовремя попадают в ЕГРП. Например, обременение наймом может в ЕГРП выписке отсутствовать. В то же время, вряд ли покупателю будет приятно купить квартиру, обремененную договором найма.

4) по межгороду и интернету поправлю

1)По кадастровому паспорту обсуждали. Для гос. регистрации перехода права собственности он не нужен. А для выявления рисков все-таки нужен на мой взгляд.

2) Рисковер выяснил (задача вопросы и получая ответы), что среди собственников кв есть несовершеннолетние дети. Поэтому запрись согласие Органов опеки. Не совсем понял почему оно лишнее.

3)Да, я ответил Рисковеру, что квартира обременена ипотекой. В представленных документах письмо собственника, содержащее сведения об обременения и правопритязаниях. Тут нет противоречия. Есть письмо со сведениями об обременениях. В нем и выписке ЕГРП указано, что кв обременена ипотекой.

В приведенном постановлении Конституционного суда, если вчитаться, говорится о том, что даже если несовершеннолетний собственником квартиры не является, а просто в ней проживает с родителями, которые являются собственниками, то все равно может быть признано, что сделка с такой квартирой нарушает права несовершеннолетнего.

[Dm10]

Я вот храню расписку. Но я,наверное, исключение из правила :) Но документы, подтверждающие оплату, люди ведь хранят? Если нет никаких доков об оплате это ведь риск. Он минимизируется только если иск. давность истекла, да и то, как мы обсуждали, иск давность может восстанавливаться судом.

Вы исключение)) Хранят в основном те, кто покупал у юр.лица, застройщика, подрядчика, а после покупки у физ.лиц, с годами, обычно сохраняется свидетельство (всегда), основание (часто), передаточный (крайне редко), расписка (практически никогда)

В этой части при отсутствии расписки или иных доков об оплате дополню вопросом истекли ли три года с тех пор, как была оплата. Если истекли, то Рисковер будет выдавать незначительны риск, минимизирующийся иск. давностью.

[Dm10]

Рсковер запрашивает оригинал или надлежащим образом заверенную копию договора купли-продажи. "Надлежащим образом заверенная копия"-это гиперссылка, нажав на которую можно посмотреть требования к заверению копий документов. Можно сделать, чтобы Рисковер всегда просил только оригинал.

по умолчанию лучше оставить оригинал, в случае утери - дубликат или справка о содержании правоустанавливающих документов, если и этого нет - смотрим егрп

Да, можно так.

[Dm10]

Но с наследством мне все же не понятно для чего выяснять по закону или по завещанию и какая была очередь. Ну, например, по закону было наследство. Риск неучтенных наследников есть. Или по завещанию было наследство: тот же риск по причине того, что завещанием могли быть лишены наследства люди, имеющие обязательную долю в наследстве по закону. То есть и по закону и по завещанию один и тот же риск получается :)

ну как один и тот же)) Например, если наследство по завещанию от бабушки внучке и ему лет 10 - риск минимален, а если наследство по закону от отца к сыну и ему (наследству) год - риск максимален

Не совсем так. Есть степень опасности риска, а есть вероятность реализации риска.

Сам риск - признание сделки недействительной. Степень его опасности одна и та же, т.к. при признании недействительным к-п нужно будет вернуть квартиру. А Вы пишите о разной вероятности реализации этого риска. Но вероятность того, что риск "выстрелит" никто не может просчитать и указать степень такой вероятности. При наследстве от бабушке к внучке может выяснится, что незаконно лишили наследства одну из дочек бабушки, например, которая в другой стране жила и не знала о смерти бабушки. Она может восстановить срок на принятие наследства. Разные случаи бывают.