Экспертная онлайн система для выявления рисков при покупке недвижимости www.riskover.ru

[Dm10]

Мария, Рисковер создавался с учетом судебной и правоприменительной практики. Алгоритмы системы учитывают те риски, которые имеются, в том числе, в связи со сложившейся судебной практикой применения закона, а не только с учетом законодательных норм.

[Dm10]

По поводу согласия супруги на продажу квартиры, приобретенной в браке. Это же простой вопрос: если недвижимость приобретена в период брака независимо от того, на кого из супругов она зарегистрирована), то для ее продажи необходимо нотариальное согласие супруга согласно ст. 35 СК РФ.

Если иное не предусмотрено брачным договором.

Все эти вопросы Рисковер проверяет для подготовки правового заключения.

[Мария]

По поводу согласия супруги на продажу квартиры, приобретенной в браке. Это же простой вопрос: если недвижимость приобретена в период брака независимо от того, на кого из супругов она зарегистрирована), то для ее продажи необходимо нотариальное согласие супруга согласно ст. 35 СК РФ.

Если иное не предусмотрено брачным договором.

Все эти вопросы Рисковер проверяет для подготовки правового заключения.

Статьи 33-39 посвящены, не только 35. Это простой вопрос в теории, в жизни же всё немного сложнее

Давайте рассмотрим пример из жизни. Ольга выбрала квартиру за 7 миллионов рублей, внесла аванс, принесла деньги в банк, заложила, получила документы на собственность. Супруг Ольги ничего не знал об этом. Через 3 месяца продала и уехала на сейшелы навсегда.

Деньги, потраченные Ольгой, они вместе с супругом зарабатывали 15 лет вместе. Ольга на сейшелах, супруг обивает пороги судов...

Вот комментарий уважаемого мною риэлтора: "Как считали и продолжают считать некоторые риэлторы, да и уж чего греха таить, некоторые отделы Росреестра(особенно любимый мой - Краснодарский), согласия супругов на покупку с 01.03.2013 года не требуется, потому что вот не регистрируется сделки и все, а согласие требуется только на сделку, требующую госрегистрации(или нотариального удостоверения), вот даже одна из любимых ссылок - http://www.frskuban.ru/index.php?option ... Itemid=103

Однако, понятие сделки прекрасно изложено в ст. 153 ГК РФ:

Статья 153. Понятие сделки

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_41.html#p2381

Т.е. ни звука - надо ли прям в сделке наличие регистрации и/или нотариальное удостоверение. Написано ясно - на установление прав, для нашего случая - на установление права собственности покупателя.

Далее, к супругу. Некоторые считают, что согласия не надо, потому что оно, мол, предполагается:

Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

...2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

http://www.consultant.ru/document/cons_ ... #dst100159

Все было бы здорово, только вот ПРЕДПОЛАГЕТСЯ ну никак не является согласием в явном виде, о чем прямо указано для сделки, требующей регистрации права собственности покупателя в то1 же статье 35 СК РФ, но уже в п.3:

...3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Можно было сказать, что отсутствие согласие в нотариальном виде - есть молчаливое согласие, которое ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ...

Однако, нашел новое кое что.

1. Прямое указание, что молчание не является согласием, а скорее наоборот. - ст. 157.1 ГК РФ:

Статья 157.1. Согласие на совершение сделки

....4. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

2. Прямое указание, что согласие должно быть и выражено должно быть установленным способом - нотариальная форма. Более того, ст. 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, т.е. и супруга - тоже.

Все это указано прямо в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25

http://www.rg.ru/2015/06/30/grkodeks-dok.html

Чтобы не читать(кому неинтересно) все постановление, отмечу где и что указано:

Для п.1 моего поста - п. 54 Постановления:

...Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ). Если третье лицо или соответствующий орган, действующий от имени публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, не ответили на запрос стороны сделки в разумный срок (пункт 2 статьи 1571 ГК РФ), считается, что в даче согласия отказано. Однако указанное обстоятельство не препятствует в дальнейшем выражению согласия на совершение сделки или ее последующему одобрению...

Для п.2 моего поста - п. 53 Постановления:

53. Если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки.

и п. Постановления:

55. Согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия (например, пункт 3 статьи 35 СК РФ).

Ну а далее мы и так знаем, что может быть если согласие супруга не получено...

Полезное такое Постановление ВС РФ.

Я об этом уже 2,5 года пишу, что позиция Росреестра вот совсем неинтересна, что они там себе считают. Скорее, позиция отдельных чиновников подразделений Росреестра. Законы то не поменялись, поэтому как было так и есть - согласие супруга на покупку для чистоты сделки требовать обязательно, несмотря на то, что Росреестр его не требует для регистрации права собственности покупателя."

[Dm10]

Согласие супруга предполагается только на распоряжение движимым имуществом. На распоряжение недвижимым, приобретенным в браке, согласие нужно получать нотариально удостоверенное в обязательном порядке. В противном случае супруг, чье согласие на распоряжение недвижимым имуществом не было получено, имеет право оспорить сделку.

Рисковер при отсутствии такого согласия пишет в своем заключении риск.

[Мария]

Согласие супруга предполагается только на распоряжение движимым имуществом. На распоряжение недвижимым, приобретенным в браке, согласие нужно получать нотариально удостоверенное в обязательном порядке. В противном случае супруг, чье согласие на распоряжение недвижимым имуществом не было получено, имеет право оспорить сделку.

Рисковер при отсутствии такого согласия пишет в своем заключении риск.

Dm10, мы с Вами выше обсуждали согласие на покупку недвижимости (то, которое, по закону не требуется)

Смотрю сайт, жму нужные кнопки. Рассматриваю обычное наследство со всеми стандартными бумагами (без сложностей). Нажала, что есть свидетельство о регистрации, свидетельство о праве на наследство. Система спрашивает : В соответствии со свидетельством о праве собственности на недвижимостьили информацией от контрагента (если свидетельство не представлено) основанием ее приобретения в собственность являлась приватизация (договор передачи)

при чём тут приватизация не понятно. Не было вопроса о наследстве по закону оно получено или по завещанию, - это важно

Следующий вопрос: В соответствии с имеющимися документами состоял ли собственник недвижимости в браке на дату государственной регистрации права собственности на недвижимость?

- это не имеет значения, т.к. основание возникновения права - наследство

система упорно называет собственника контрагентом..

и в итоге:

Результат:

Высокий риск (совершение сделки сопряжено с существенным риском).

ну вот.. с чего - не понятно; все документы в наличии, уточняющих, существенных вопросов система не задавала и вывод с потолка

Пишет:

Необходимо представить:

• оригинал или надлежащим образом заверенная копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о недвижимости
  
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения обо всех переходах права на недвижимое имущество за период его существования по настоящее время
  
• оригинал или надлежащим образом завереннаякопия кадастрового паспорта недвижимости
  
• оригинал или надлежащим образом завереннаякопия выписки из домовой книги / справки местной администрации, содержащей сведения о лицах, которые были зарегистрированы в недвижимости начиная с момента ввода этой недвижимости в эксплуатацию (архивная выписка из домовой / справка местной администрации о лицах, прживавших в недвижимости с даты ее возведения)
  

ЕГРП, переходы и архивка продавцом не предоставляется - их заказывает агент покупателя. Кадастровый вообще не нужен

Систему надо дорабатывать

[Dm10]

Спасибо за критику!

Вы же указали, что нет выписки из ЕГРП! Конечно есть риск! Как же иначе?

Наследование по закону или по завещанию не важно, если есть свидетельство о праве на наследство: нотариус проверил законность вступления в наследство перед выдачей свидетельства. Тем не менее, покупка наследственной квартиры всегда риск, т.к. могут объявиться неучтенные наследники.

ПРо приватизацию стандартный вопрос. Но согласен, что данном случае он лишний.

Важно не то, что заказывает агент покупателя, а какие документы имеются при проведении экспертизы рисков. Кадастровый не нужен для гос. регистрации, но нужен для выявления рисков. Так же, как и выписка из домовой книги.

Продавец - это контрагент по сделке купли-продажи. Все правильно

[Dm10]

Кстати, причины наличия риска в заключении Рисковера тоже указаны. Посмотрите что указано в качестве причин.

[Сафронова Мария]

Ну если можно проверять квартиры онлайн, то тогда можно и все делать онлайн: смотреть квартиры,,когда выбираешь...фото глянул онлайн,понравилась, тебе прислали документы онлайн, ты их проверил онлайн, а потом остался без денег онлайн

[Мария]

Спасибо за критику!

Вы же указали, что нет выписки из ЕГРП! Конечно есть риск! Как же иначе?

Наследование по закону или по завещанию не важно, если есть свидетельство о праве на наследство: нотариус проверил законность вступления в наследство перед выдачей свидетельства. Тем не менее, покупка наследственной квартиры всегда риск, т.к. могут объявиться неучтенные наследники.

Всегда пожалуйста) Если нет выписки из ЕГРП, это риск Вы считаете? Давайте рассмотрим подробно (я рисков тут не вижу), какие могут быть последствия?

ПРо приватизацию стандартный вопрос. Но согласен, что данном случае он лишний.

убирайте, он не просто лишний,- он абсурдный в данном конкретном случае

Важно не то, что заказывает агент покупателя, а какие документы имеются при проведении экспертизы рисков. Кадастровый не нужен для гос. регистрации, но нужен для выявления рисков. Так же, как и выписка из домовой книги.

Кадастровый нужен для регистрации, если документы до 2000 года, т.к. сведения с 2000го уже есть в росреестре. С какими-то "рисками" он никак не связан.

Про выписку из домовой читайте выше, писала подробно

Продавец - это контрагент по сделке купли-продажи. Все правильно

не правильно. Контрагент это агент продавца

[Мария]

Кстати, причины наличия риска в заключении Рисковера тоже указаны. Посмотрите что указано в качестве причин.

смотрела. Написано то, что не страшно, а что страшно - не написано