Jump to content
  • entries
    2
  • comments
    33
  • views
    2,006

Меня зовут Мария, в недвижимости я уже двадцать лет и, видимо, навсегда!))) 

Я -  юргент, коллеги знают, что это за зверь, но все-таки расшифрую - юрист и агент по недвижимости. У меня свое агентство, которое специализируется не только на классической риэлторской услуге, но и на таких, безумно мне интересных направлениях, как - управление жилой и коммерческой недвижимостью и инвестиции в недвижимость. 

Тема инвестиций всегда меня интересовала и последние пять лет, мы с моим партнёром погрузились в нее с головой. 

Инвестиции в недвижимость - в нашей стране, да и во всем мире, остаются самым надёжным и консервативным способом сохранить и приумножить деньги. 

Перечислю лишь несколько способов инвестирования, которыми наша компания сейчас занимается для своих клиентов:
- срочный выкуп+флиппинг; 
- загородные доходные дома;
- создание и продажа ГАБов, включая кадастральный раздел на меньшие площади и возведение антресольных этажей;
- кадастральный раздел квартир на студии;
- купля-продажа жилой и загородной недвижимости на торгах;
- "умные кладовки".

Доходность данных проектов от 30 до 100% годовых! 

А вы бы хотели получать такие классные дивиденды со своих вложений? 

Мой тг-канал: https://t.me/rodionova_estate
Мой вотсап: +79169165454

  • Like 2
  • Confused 1

33 Comments


Recommended Comments



18 часов назад, fatalist сказал:

:r:r:r

Вас что-то смущает? ))) Не верите в цифры? Я юрист по образованию и профессии, давным-давно профдеформированный. Подвох вижу во всем, и за свои слова привыкла отвечать. Есть кейсы и доказательства такой доходности. Все в рамках закона и этики. Прежде чем взять в работу любой новый проект изучаем конкретный вид с коллегами, как правило, не менее полугода. 

К примеру, торги по банкротству. Обучались у брокера и конкурсного управляющего, вернее нескольких. Поа не поняли как это рабтает, какие риски, как оформляются документы, какие объекты можно брать, какие нет.

Так же было с ншими проектами - кадастральный аздел на студии. 

 

 

  • Like 1
Link to comment
6 минут назад, Мария Родионова сказал:

Вас что-то смущает? ))) Не верите в цифры?......

А можно расчёт с доходностью 100% годовых.

  • Like 1
Link to comment
20 минут назад, fatalist сказал:

А можно расчёт с доходностью 100% годовых.

Вот это....

Цитата

Итак, краткая финмодель:
Затраты:
Покупка помещения – 4 миллиона рублей.
Ремонт, возведение ячеек, сопровождение проекта под ключ – 4, 557 миллиона рублей.
Срок – 3 месяца
Заполнение арендаторами на 80-90% - 4-6 месяцев.

Окупаемость при извлечении пассивного дохода: 5-5,5 лет
ГАП (годовой арендный поток) – 1,8 миллионов рублей

Очень сильно "притянуто за уши". 

Link to comment
3 часа назад, fatalist сказал:

Вот это....

Очень сильно "притянуто за уши". 

Прошу конкретику в студию. Что именно притянуто? давайте к фактам, пожалуйста)

Link to comment
28 минут назад, Мария Родионова сказал:

Прошу конкретику в студию. Что именно притянуто? давайте к фактам, пожалуйста)

Кладовку неизвестно где, по цене за 1 м.кв. офиса класса В-С, вряд ли кто найдётся снимать. 

Вот конкретно..

Цитата

... Возьмем для примера подвальное помещение, расположенное в ЮАО Москвы, площадью 161,4 м.кв....

Заполнение арендаторами на 80-90% - 4-6 месяцев.

Окупаемость при извлечении пассивного дохода: 5-5,5 лет
ГАП (годовой арендный поток) – 1,8 миллионов рублей

(ГАП) 1.800.000 руб . : 161,4 .м.кв. = 11 152, 62 руб./год.... или примерно 930 руб./мес -  стоимость аренды 1 м.кв. подвала!!! Ну кому нужна кладовка , например в 10 м.кв., по цене почти 10 тыс. руб./мес? :de4:  Заполнение таких площадей, по таким ценам, и .... 80-90%, весьма и весьма сомнительно. :r

А ВОТ пример нормального офиса - 10 980 руб./год.  https://www.cian.ru/rent/commercial/293380755/

Или ВОТ,  чуть дороже, в центре, и далеко не подвал,и мулек с избытком.

Это со стороны арендатора.

Теперь....Со стороны арендодателя, из 1.8ляма. смело надо вычитать стоимость содержания и обслуживания подвала (коммуналка, эл-гия, З/П обслуге и т.д.) + налоги,  Личный опят говорит. что эти суммы могут быть 30-50% от ГАПа.

Потому и гутарю про.... "УШИ".23^

Edited by fatalist
Link to comment
21 минуту назад, fatalist сказал:

Кладовку неизвестно где, по цене за 1 м.кв. офиса класса В-С, вряд ли кто найдётся снимать. 

Вот конкретно..

(ГАП) 1.800.000 руб . : 161,4 .м.кв. = 11 152, 62 руб./год.... или примерно 930 руб./мес -  стоимость аренды 1 м.кв. подвала!!! Ну кому нужна кладовка , например в 10 м.кв., по цене почти 10 тыс. руб./мес? :de4:  Заполнение таких площадей, по таким ценам, и .... 80-90%, весьма и весьма сомнительно. :r

А ВОТ пример нормального офиса - 10 980 руб./год.  https://www.cian.ru/rent/commercial/293380755/

Или ВОТ,  чуть дороже, в центре, и далеко не подвал,и мулек с избытком.

Это со стороны арендатора.

Теперь....Со стороны арендодателя, из 1.8ляма. смело надо вычитать стоимость содержания и обслуживания подвала (коммуналка, эл-гия, З/П обслуге и т.д.) + налоги,  Личный опят говорит. что эти суммы могут быть 30-50% от ГАПа.

Потому и гутарю про.... "УШИ".23^

Если бы я не видела реализованную финмодель, которая третий год показывает результаты, я бы тоже гутарила) Завтра вам подробно распишу ответ по каждому пункту) незнание не преступление, бзусловно)

Link to comment
11 часов назад, Мария Родионова сказал:

.....незнание не преступление, бзусловно)

image.png.69826952e6000f87f9e375657e6e77d7.png

  • Haha 1
Link to comment
21 час назад, fatalist сказал:

А можно расчёт с доходностью 100% годовых.

 

Итак про 100% доходность.

Пример.1
Проект: покупка квартиры в Балашихинском районе на торгах по банкротству.
Цена лота: 1 600 000
Комиссия ("своим делали", брали немного) - 170 000
Налог: 130 000
Срок реализации проекта от участия в торгах до продажи и "денег в кассе" - 4 месяца
Продажная цена - 2 600 000
С лотом ничего не делали, осмотра до покупки не было, по косвенным признакам понимали, что есть ремонт, хотя бы минимальный. Оказалось ремонт есть, весь черновой и частично чистовой, осталась сантехника, неплохая мебель, холодильник, стиралка, ТВ. Продажу клиент осуществлял самостоятельно.
% доходности проекта - 43,7%
В годовых - 131%

Пример 2.
Купили однушку в Звенигороде, по срочному выкупу. Сделали в ней ремонт. Продали. 
Цена лота: 3 100 000
Комиссия - 300 000
Ремонт - 500 000
Налог: 130 000
Срок реализации проекта от покупки до продажи и "денег в кассе" - 3 месяца
Продажная цена - 4 900 000
доходность проекта - 25,6%
В годовых - 102,4%

Думаю разница в годовой доходности и доходности проекта - ясна.

Есть ещё много проектов подобных. Секрет в том, что: 
- мы берём адекватные комиссии, как правило пропорционально прибыли потенциальной (естественно, если клиент зарабатывает 5 млн, комиссия будет не меньше 1 млн)
- если даже вдруг (ремонт всегда имеет свой форс-мажор) у нас перерасход по ремонту, например или другие непредвиденные расходы, мы никогда не вешаем это на клиента - всегда сами покрываем из собственных средств.
- я юрист и агент уже 20 лет и мне хватает экспертности, чтобы просчитать риски, трудозатраты команды, ликвидность проекта.

Про кладовки напишу вам комментарий, где также, при определенных условиях может быть 100% годовая доходность, отдельно, где вы расписываете подробно про ГАБы. Но, уже в субботу, рабочий график напряженный.

 

  • Thanks 1
Link to comment
33 минуты назад, Мария Родионова сказал:

Итак про 100% доходность.

Пример.1
Проект: покупка квартиры в Балашихинском районе на торгах по банкротству.
Цена лота: 1 600 000
Комиссия ("своим делали", брали немного) - 170 000
Налог: 130 000
Срок реализации проекта от участия в торгах до продажи и "денег в кассе" - 4 месяца
Продажная цена - 2 600 000
С лотом ничего не делали, осмотра до покупки не было, по косвенным признакам понимали, что есть ремонт, хотя бы минимальный. Оказалось ремонт есть, весь черновой и частично чистовой, осталась сантехника, неплохая мебель, холодильник, стиралка, ТВ. Продажу клиент осуществлял самостоятельно.
% доходности проекта - 43,7%
В годовых - 131%

Пример 2.
Купили однушку в Звенигороде, по срочному выкупу. Сделали в ней ремонт. Продали. 
Цена лота: 3 100 000
Комиссия - 300 000
Ремонт - 500 000
Налог: 130 000
Срок реализации проекта от покупки до продажи и "денег в кассе" - 3 месяца
Продажная цена - 4 900 000
доходность проекта - 25,6%
В годовых - 102,4%

Маш под кейсы отдельная тема просится :my_shy: у тебя же их явно много и база пополняется 

  • Like 1
Link to comment
1 час назад, Мария Родионова сказал:

 

Итак про 100% доходность.

Пример.1.....

Таки какая жеж это инвестиция ы недвижимость??? :r  Это обычное купи-продай с прибавленной стоимостью. В указанных примерах, ни о каких % годового дохода. и речи быть не может. Инвестициями называют вложения ресурсов в различные проекты, с получением в дальнейшем, стабильного  пассивного дохода.

Edited by fatalist
  • Haha 1
Link to comment
В 24.11.2023 в 22:35, fatalist сказал:

Таки какая жеж это инвестиция ы недвижимость??? :r  

инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений")

В 24.11.2023 в 22:35, fatalist сказал:

Это обычное купи-продай с прибавленной стоимостью. 

Все инвестиции - таковы, по сути своей. Ценные бумаги, бизнес, крипта и тп

В 24.11.2023 в 22:35, fatalist сказал:

В указанных примерах, ни о каких % годового дохода. и речи быть не может. Инвестициями называют вложения ресурсов в различные проекты, с получением в дальнейшем, стабильного  пассивного дохода.

Вернемся к "матчасти"))))

По срокам вложения инвестиции бывают:

краткосрочные (до одного года);

среднесрочные (1-3 года);

долгосрочные (свыше 3-5 лет).

 

При краткосрочных вложениях, так же принято считать доходность в годовых процентах. Я уж молчу о том, что практически все краткосрочные инвестиции: форекс, паи в паевых фондах, отдельные виды ценных бумаг, относят к "спекулятивным" инструментам инвестирования, только ничего негативного в этом нет. 

  • Haha 1
Link to comment
В 27.11.2023 в 22:21, Мария Родионова сказал:

 

Все инвестиции - таковы, по сути своей. Ценные бумаги, бизнес, крипта и тп

 

 

Ни какого отношения  инвестиции к "краткосроку" не имеют. Это элементарная спекуляция, то есть трейдинг на бирже. То есть торговля. Инвестиции это в первую очередь сохранение своих ресурсов, так как в определении инвестиций про деньги и средства нет ни слова. Именно сохранения, а получение прибыли это вторично...

 

Link to comment
В 27.11.2023 в 22:21, Мария Родионова сказал:

инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 28.12.2022) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений")

 

Ни какого отношения  инвестиции к "краткосроку" не имеют. Это элементарная спекуляция, то есть трейдинг на бирже. То есть торговля. Инвестиции это в первую очередь сохранение своих ресурсов, так как в определении инвестиций про деньги и средства нет ни слова. Именно сохранения, а получение прибыли это вторично...

  • Like 1
Link to comment
В 23.11.2023 в 18:00, Мария Родионова сказал:

Вас что-то смущает? ))) Не верите в цифры? Я юрист по образованию и профессии, давным-давно профдеформированный.

 

 

 

Интересно а Уроне Баффет знает, что вложив в РФ в недвижимость можно получить 100!!!! %? Что же он тогда утверждает, что бы разбогатеть достаточно получать от инвестиций всего 18%. Он, конечно не юрист, но самый знаменитый инвестор...Состояние: $106 млрд, 5-я позиция в Форбс

  • Like 1
Link to comment
В 27.11.2023 в 22:21, Мария Родионова сказал:

 

 

При краткосрочных вложениях, так же принято считать доходность в годовых процентах. Я уж молчу о том, что практически все краткосрочные инвестиции: форекс, паи в паевых фондах, отдельные виды ценных бумаг, относят к "спекулятивным" инструментам инвестирования, только ничего негативного в этом нет. 

Паи, ценные бумаги, валютные пары относятся не к инструментам, а к активам. Спотовая торговля, фьючерсы, опцион- срочные рынки (на краткий срок) не считаются по доходности в годовых процентах. Деривативы- можно "приобрести" на средний срок, но он очень рискованный и ни когда не даст 100%...  А уж про Форекс смешно слушать...На этом рынке единственный инструмент торгов это CFD-контракт (Contract For Difference)- контракт на разницу в цене. Вне биржевой инструмент когда деньги на рынок не выводятся, а крутятся внутри брокерской компании. По этому не бывает форекс брокеров, а бывают форекс дилеры которым не нужна брокерская лицензия от ЦБ для выхода на Форекс биржу. Все потому, что CFD-контракт это спор между трейдером и брокером в какую сторону идет цена валютной пары. Кто угадал тот и выиграл... Так называется "торговля для бедных".. Все движение цены на пару зависит от покупки и продажи валюты внутри мировой банковской системы. Эта торговля практически не поддается ни какому анализу. Не фундаментальному ни техническому ни по биржевому стакану. Банку нужны индийские рупии он их покупает у другого банка за доллары- цена внутри пары USD/INR меняется..

  • Like 1
Link to comment
В 22.11.2023 в 23:33, fatalist сказал:

:r:r:r

Вот, а мы и не знали, что...лет через "дцать..." получить прибыль 100%. Оказывается, что и инвестиции в короткий срок такую процентность дают...Глупый у нас народ, на работу ходит. А тут такие горизонты))))

  • Haha 1
Link to comment
В 10.12.2023 в 11:02, PavelS сказал:

Ни какого отношения  инвестиции к "краткосроку" не имеют. Это элементарная спекуляция, то есть трейдинг на бирже. То есть торговля. Инвестиции это в первую очередь сохранение своих ресурсов, так как в определении инвестиций про деньги и средства нет ни слова. Именно сохранения, а получение прибыли это вторично...

ну дискуссионно.. у инвестиции есть вход, срок и доходность, которая считается при выходе. Почему долгосрок является инвестицией, а краткосрок нет?

вот я вложила деньги в ИИС, за год заработала свои проценты и закрыла ИИС. Это не была инвестиция?

Link to comment
В 10.12.2023 в 11:07, PavelS сказал:

Интересно а Уроне Баффет знает, что вложив в РФ в недвижимость можно получить 100!!!! %? Что же он тогда утверждает, что бы разбогатеть достаточно получать от инвестиций всего 18%.

смотря со скольки стартуешь :my_smile: если у тебя миллиард, то да, 18% вполне достаточно, а если у тебя 15 миллионов рублей, то 18% за год это 2.7 млн., 220 тысяч в месяц 

*что, кстати, тоже прекрасно, но вряд-ли можно прям разбогатеть

**да и 18% в консервативных инструментах еще поискать надо

Link to comment
15 часов назад, Мария сказал:

смотря со скольки стартуешь :my_smile: если у тебя миллиард, то да, 18% вполне достаточно, а если у тебя 15 миллионов рублей, то 18% за год это 2.7 млн., 220 тысяч в месяц 

*что, кстати, тоже прекрасно, но вряд-ли можно прям разбогатеть

**да и 18% в консервативных инструментах еще поискать надо

Например Купоны: Структурные облигации....

Роял Капитал

Рейтинг: BB+ ISIN: RU000A104UF3 Ссылка:  Купонная доходность: 19% (переменная, но не ниже 16.3%) Купон: ежемесячная

Лизинг-Трейд

Рейтинг: BB+ ISIN: RU000A104XE0 Ссылка:  Купонная доходность: 19% (переменная, но не ниже 13,9%) Купон: ежемесячный

И еще две сотни минимум...

Link to comment
20 часов назад, Мария сказал:

ну дискуссионно.. у инвестиции есть вход, срок и доходность, которая считается при выходе. Почему долгосрок является инвестицией, а краткосрок нет?

вот я вложила деньги в ИИС, за год заработала свои проценты и закрыла ИИС. Это не была инвестиция?

Так принято среди инвесторов. Краткосрок не считается полноценной инвестицией. Обычно на финансовом рынке это обычная спекуляции. К инвестициям не имеет ни какого отношений. А уж CFD- контракты про которые автор писал выше так это вообще смешно...

Link to comment
Только что, PavelS сказал:

смотря со скольки стартуешь :my_smile: если у тебя миллиард, то да, 18% вполне достаточно, а если у тебя 15 миллионов рублей, то 18% за год это 2.7 млн., 220 тысяч в месяц 

*что, кстати, тоже прекрасно, но вряд-ли можно прям разбогатеть

**да и 18% в консервативных инструментах еще поискать надо

 

Кстати, от суммы вложений процент не меняется- это аксиома. Я куплю сна 1500 рублей акций ГАЗПРОМ получу такие же дивиденды, как и игрок с миллионными вложениями в компанию. Те же 20-23% в год. Разница в том, что они их получить завтра, а я через 6-8 месяцев...

  • Like 1
Link to comment
46 минут назад, PavelS сказал:

Так принято среди инвесторов. Краткосрок не считается полноценной инвестицией

не знала и не понимаю почему.. может я обывательски мыслю, но мне кажется, что вложение под 15% в год лучше вложения 15% в два года. Скорость оборачиваемости денег чем меньше тем лучше же?

кстати, если взять акции, где заберешь 15% за год и взять квартиру под сдачу в аренду (5-7% в год), я выберу первое. Второе по мне не считается инвестицией, хорошо если инфляцию отобьешь

Link to comment

Guest
Add a comment...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

×
×
  • Create New...