Есть ли у арендодателя право повышать плату за найм жилья?

[nik2]

14 часов назад, alkor сказал:

Согласен, особенно если в семье арендодателя форс-мажор и он вдруг решает, что больше не будет сдавать квартиру в аренду... 

Не знаю ни одной семьи ситуацию в которой торгово промышленная палата признала бы форс мажором.

[alkor]

21 час назад, nik2 сказал:

Не знаю ни одной семьи ситуацию в которой торгово промышленная палата признала бы форс мажором.

А при чем здесь торгово-промышленная палата? Она что ли решает, что такое форс мажорная ситуация в семье? 

[fatalist]

Что такое непреодолимая сила (форс-мажор)....

            Непреодолимая сила (форс-мажор) – это чрезвычайные и непредотвратимые при конкретных условиях обстоятельства, делающие невозможным надлежащее исполнение обязательства (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Необходимо иметь ввиду, что в действующем законодательстве РФ такой термин как «форс-мажор» не применяется. Слово «форс-мажор» сформировалось в деловой практике и применяется для обозначения непреодолимой силы или обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств). Само слово «форс-мажор» вероятно было позаимствовано из транскрипции английского или французского слова «force majeure» (непреодолимая сила – фр. force majeure, англ. force majeure).

С практической точки зрения термины «непреодолимая сила» и «форс-мажор» являются тождественными [1], при условии, что соглашением сторон понятие форс-мажора не изменено. При этом с точки зрения толкования действующего законодательства РФ, корректней будет использовать термин «непреодолимая сила» или термин «обстоятельства непреодолимой силы» вместо термина «форс-мажор».

Какие обстоятельства можно отнести к непреодолимой силе

К непреодолимой силе нельзя отнести совершенно любое обстоятельство. Для признания того или иного обстоятельства непреодолимой силой необходимо чтобы оно одновременно отвечало всем следующим критериям (признакам):

1) должно быть чрезвычайным. Чрезвычайность подразумевает исключительность обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях [2, абз. 2 п. 8].

2) должно быть непредотвратимым. Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий [2, абз. 3 п. 8];

3) должно быть непреодолимым. В п. 3 ст. 401 ГК РФ указано, что возникшее обстоятельство должно повлечь невозможность исполнения обязательства.

4) не должно зависеть от воли или действий должника. Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей [2, абз. 4 п. 8].

Вместе с тем, по смыслу п. 3 ст. 401 ГК РФ к непреодолимой силе не могут быть отнесены следующие обстоятельства:

1) нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника или третьих лиц ;

2) отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров;

3) отсутствие у должника необходимых денежных средств.

По смыслу п. 3 ст. 401 ГК РФ бремя доказывания возникновения непреодолимой силы несет лицо (должник), надлежащее исполнение обязательств которого оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы [27, абз. 5 п. 5]. При этом ВС РФ указал [17, вопрос 7], что если иное не установлено законами, то для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств вследствие непреодолимой силы должник должен доказать:

1) наличие и продолжительность обстоятельств непреодолимой силы;

2) наличие причинно-следственной связи между возникшими обстоятельствами непреодолимой силы и невозможностью либо задержкой исполнения обязательств;

3) непричастность стороны к созданию обстоятельств непреодолимой силы;

4) добросовестное принятие стороной разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков.

Таким образом, признание того или иного обстоятельства непреодолимой силой осуществляется в случае спора судом применительно к конкретной ситуации, с учетом обстоятельств конкретного дела, при одновременном наличии всех вышеприведенных критериев (признаков) непреодолимой силы.

Важно понимать, что непреодолимую силу нельзя установить абстрактно, без привязки к конкретной ситуации, обязательствам и лицам.

Также не следует забывать, что при юридической квалификации обстоятельства в качестве непреодолимой силы очень многое зависит от пресловутого судейского усмотрения. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению (ч. 1 ст. 71 АПК РФ, ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, ч. 1 ст. 84 КАС РФ, ч. 1 ст. 17 УПК РФ), которое не всегда является твердым и постоянным, а иногда и вовсе может быть предвзятым.

[Виктория хх]

Если инфляция галопирует и цены повышаются на все, то вполне естественно, что арендодатель повысит стоимость найма, в особенности тогда, когда сумма в договоре была указана в отечественной валюте.

[PavelS]

5 часов назад, Виктория хх сказал:

Если инфляция галопирует и цены повышаются на все, то вполне естественно, что арендодатель повысит стоимость найма, в особенности тогда, когда сумма в договоре была указана в отечественной валюте.

Если в договоре указана твердая сумма на определенный период времени или время не указано то не вправе поднимать стоимость аренды.

[nik2]

18 часов назад, alkor сказал:

А при чем здесь торгово-промышленная палата? Она что ли решает, что такое форс мажорная ситуация в семье? 

Именно торгово-промышленная палата решает, что имеет место форс мажор. И ее решение принимается во внимание в судебных разбирательствах.

То, что происходит в семье члены этой семьи могут обозвать и форс мажором, и катастрофой, землетрясением, и ядерной войной... Суд это форс мажором не признает.

[nik2]

9 часов назад, fatalist сказал:

Что такое непреодолимая сила (форс-мажор)....

Кроме внутренних законов РФ присоединилась еще к различным международным соглашениям и конвенциям и там тоже фигурирует форс-мажор. Давно в это не лез, но по моим воспоминаниям признание ситуации форс-мажором возлагалось на торгово промышленную палату.

[alkor]

В 11.02.2022 в 18:53, nik2 сказал:

Кроме внутренних законов РФ присоединилась еще к различным международным соглашениям и конвенциям и там тоже фигурирует форс-мажор. Давно в это не лез, но по моим воспоминаниям признание ситуации форс-мажором возлагалось на торгово промышленную палату.

Допустим, такая ситуация. У семьи две квартиры. В одной она живёт. Другую квартиру сдает в аренду.

Всё вроде пучком. А тут вдруг супруги арендодатели поругались и подали на развод. 

Квартира, сдаваемая в аренду, принадлежит мужу, получена по наследству. Квартира в которой живут, куплена в браке. 

Жена не хочет, чтоб бывший супруг жил с ней в общей квартире. 

Муж готов оставить квартиру жене и детям, оформив свою долю на детей. 

Что скажет суд в данной ситуации? Договор аренды можно разорвать, чтоб в сдаваемую квартиру заехал муж? 

[alkor]

В 11.02.2022 в 11:59, Виктория хх сказал:

Если инфляция галопирует и цены повышаются на все, то вполне естественно, что арендодатель повысит стоимость найма, в особенности тогда, когда сумма в договоре была указана в отечественной валюте.

Так народ пишет, что если договор аренды заключён, то арендатору можно спокойно забить на рост цен. Арендатор не имеет права повышать стоимость аренды. 

[fatalist]

10 часов назад, alkor сказал:

.Что скажет суд в данной ситуации? Договор аренды можно разорвать, чтоб в сдаваемую квартиру заехал муж? 

До окончания срока найма  (жилье сдается в наём, а не аренду), ни один суд не выселит арендатора. Более того, даже если квартира продастся, новый собственник , тоже не сможет в законном порядке выселить арендатора.  В ГК РФ, к правоотношениям найма, применяются нормы аренды.

Цитата

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

10 часов назад, alkor сказал:

Так народ пишет, что если договор аренды заключён, то арендатору можно спокойно забить на рост цен. Арендатор не имеет права повышать стоимость аренды. 

Наверное, все же АРЕНДОДАТЕЛЬ. Смысл арендатору повышать свои расходы.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

.3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменено 13 февраля, 2022 пользователем fatalist