Составим перечень пунктов проверки "чистоты" объекта!

[Delovaya-Kolbasa]

Пытаюсь собрать воедино приобретенные знания, прошу профессионалов дополнить перечень если я, по вашему, упускаю что-то из виду.


При покупке квартиры я вижу 2 категории вопросов которые следует проработать:

А). Непосредственно физический объект со всеми его достоинствами и недостатками, всё что связано с объектом и проживанием в нем(двор, район, специфика среды).

Б). Продавец объекта.

Если с первой категорией более менее ясно куда смотреть, что узнавать(серия, год постройки, перекрытия, кап. ремонты, несущие конструкции и т.д.).

То вот вторая категория, юридическая иногда просто минное поле, незнаешь куда на этот раз наступишь и как заранее узнать о "мине", вот небольшой перечень правовых моментов(потенциальные причины расторжения ДКП судом) которые я бы хотел, чтобы вы дополнили:

1. Дееспособность продавца - ДКП может быть признан незаконным в случае если одна из сторон являлась в момент подписания недееспособной, под этим термином подразумевается всё начиная от каких-то психических отклонений продавца(подкрепленных справкой об учёте в спец-учреждении) до алко-наркоопьянения(опять же справка из наркодиспансера, либо выписка оттуда же в день подписания договора и получения денег). Как проверять неясно, потенциальное решение - пункт договора о том, что продавец подтверждает свою дееспособность(как? если он недееспособный может ли он подтверждать свою дееспособность) при подписании договора.

2. Пожилой человек может быть признан недееспособным в дальнейшем судебном разбирательстве, может заявить, что не понимал значения действий, у него может быть маразм\деменция\еще что-то, человек может принимать сильнодействующие препараты(аргумент в суде для расторжения ДКП).

3. Собственник или частичный собственник является несовершеннолетним - Отчуждение собственности у несовершеннолетних требует привлечения дополнительных государственных органов, плюс исходя из судебной практики, ДКП сторой которого является несовершеннолетний расторгаются легче и суд встает на сторону несовершеннолетнего.

4. Сделки по доверенности - Все те же пункты, только проверка дееспособности выдавшего доверенность не представляется возможным даже минимально, нежелание собственника лично участвовать в процессе должно настораживать, такие сделки могут быть расторгнуты судом и у покупателя нет защиты. Вопрос как здесь быть? Кроме очевидного избегания доверенностей.

5. Прописанные люди - Продажа до выписки нежелательна, выписать людей бывает очень трудно без их согласия, кроме того если прописанной в квартире числится женщина которая родит ребёнка, его будет невозможно выписать. Временно выписанные(армия, места лишения свободы осужденных) имеют закрепленное за ними право на жилье. Тут тоже неясно, если они временно выписанные, где про них узнавать?

6. Судебные тяжбы или потенциальные взыскания - Продавец может быть ответчиком по имущественным спорам в суде в ходе которых на его недвижимость будет наложен арест, даже если квартира куплена, надо будет доказывать в суде статус "Добросовестный покупатель", есть шанс расторжения ДКП судом и потери всех денег. Частичное уворачивание от такой мины может быть в виде судебного реестра и базы ФССП.

7. Множественная смена владельцев за короткий промежуток времени - Плохой сигнал, может быть всё что угодно, в том числе затягивание судебного разбирательства, увод имущества от приставов и ареста, создание облика добросовестного покупателя у текущего владельца в глазах суда, избавление от нечистого имущества, схемы-схемы-схемы.

8. Квартира которая является свежим наследством - Темный темный лес, у бывшего владельца могли быть дети от первых браков, еще какие-то дальние родственники имеющие права на наследство. Абсолютно неясно как здесь быть, нотариус как я понял не гарантия от расторжения ДКП в случае нарушения прав потенциальных правопреемников о которых знать невозможно наверняка.

9. Материнский капитал - При покупке недвижимости задействован МК, означает, что детям обязательно выделение доли в этой недвижимости, далее см пункт 3, 5

10. Покупка на аукционе - реализация банком в результате дефолта заемом которого была квартира, либо в результате иного спора по кредиту, либо реализация судебными исполнителями. По таким объектам часто судебное решение выносится в результате неявки ответчика на заседание, в последствии решение может быть пересмотрено, либо отменено вышестоящей инстанцией, в результате расторжение ДКП. Неизвестно как это всё происходит.


Я прошу по возможности прокомментировать каждый пункт и ответить на вопросы по этим пунктам, + дополнить своими пунктами, полезно будет всем на форуме!

[nik2]

Попробую подбросить дровишек в костер.

3.1 Несовершеннолетние на период приватизации. Несовершеннолетних младенцев могли не в включить в чило собственников. Потом обязали, да еще восстановив право задним числом.

4.1 Доверенность отозвана на момент подписания договора. Вроде сейчас можно пробить в реестре через нотариуса.

4.2 Доверитель на момент подписания умер. Все доверенности утратили силу. Оцифровка данных загс ведется, но с какой скоростью данные обновляют?

5.1 Выехавшие на учебу. Учиться можно очень долго.

5.2 Отказники. Отказавшихся от приватизации и не выехавших выписать не возможно. 

8.1 Наследство вообще. Предельный 10 лет срок для отказа в любых претензиях вступает в силу только в сентябре 2023 года.

8.2 Внебрачные дети. Ни где не значатся, а родство по ДНК доказываерся на раз.

11. Признанные судом умершими родственники.

12. Брачные отношения, как дейстаующие так и рассторгнутые. Жилье приобретенное в браке является совместной собственностью.

13. Международная тема. Как минимум удвойте все проблемы. РФ признает браки заключенные за рубежом, выданные за рубежом доверенности, подписанные завещания, детей рожденных за рубежом... При этом данные недоступны. По закону о выезде и в'езде граждане имеют право свободно выезжать и возвращаться в страну. Родственник, супруг, ребенок могу работать по контракту, скажем на судне под Панамским флагом... 

[nik2]

Дополненте. Совершенно не в курсе кпк работает, но полагаю, что имеет место быть военная тема. Право на прописку сохраняется за призванными на срочную службу, но что будет если, скажем срочник попл где-то в плен, и вкрнулся только через много лет? Ну или продолжил службу по контракту где-то в Африке?

[Мария]

13 часов назад, Delovaya-Kolbasa сказал:

7. Множественная смена владельцев за короткий промежуток времени - Плохой сигнал, может быть всё что угодно, в том числе затягивание судебного разбирательства, увод имущества от приставов и ареста, создание облика добросовестного покупателя у текущего владельца в глазах суда, избавление от нечистого имущества, схемы-схемы-схемы.

еще сюда же: если на руках у продавца свежие дубликаты документов на квартиру плюс недавно выданный паспорт

и недавнее дарение / продажа, которое может быть переводом от лица с проблемами, такими как банкротство

[Олег Квятковский]

Большинство рисков вторичного рынка жилой недвижимости  для любого покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке любой жилой недвижимости, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать. Под знанием рисков подразумевается  понимание покупателя, что конкретно может ему грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается решение покупателя — стоит ли принимать риск или нет. А это как раз и зависит от знания покупателя этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. Личный опыт - дело хорошее, но, поверьте,  крайне не рентабельный для самостоятельных действий на рынке.  Личный опыт поможет в поверхностной оценке той или иной ситуации, но не дает представления о тех возможностях, что дает сотрудничество с агентом.

[Виктория хх]

3 часа назад, Олег Квятковский сказал:

Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. Личный опыт - дело хорошее, но, поверьте,  крайне не рентабельный для самостоятельных действий на рынке.  Личный опыт поможет в поверхностной оценке той или иной ситуации, но не дает представления о тех возможностях, что дает сотрудничество с агентом.

Проколы и ошибки покупателя/продавца при заключении ДКП без  сопровождения - дело рискованное. Экономия на гонораре АН того не стоит.

[Анеля]

В 31.01.2021 в 14:52, Виктория хх сказал:

Проколы и ошибки покупателя/продавца при заключении ДКП без  сопровождения - дело рискованное. Экономия на гонораре АН того не стоит.

я вас умоляю, знаю лично крупные АН. котоыре проверку проводили так себе.Не буду тут озвучивать.  как именно это делается, все все сами прекрасно  знают и пониммают. Ни одно АН не гарантирует 100%,что квартира чистая,   это невозможно.   Риск уменьшает.да,но и только. Давайте таки будем честными, господа.

[nik2]

Еще один смешной вопрос: А что будет, если кто-то из родственников проживавших в квартире попал под программу защиты свидетелей? 

[fatalist]

37 минут назад, nik2 сказал:

Еще один смешной вопрос: А что будет, если кто-то из родственников проживавших в квартире попал под программу защиты свидетелей? 

[nik2]

14. Обременение, продажа из под залога, ипотеки.

15. Продажа с долгами по коммуналке.