Проверяйте квартиру так, будто готовитесь к судебному процессу (собираете доказательную базу)

Цитата

Говорить будем о рисках покупки у физлица

Первое, что стоит проанализировать еще до внесения аванса и непосредственно заказа справок, это логика сделки: почему квартира продается, куда пойдут деньги - на другую покупку или у продавца иной план. Сопоставим ли этот план с возрастом продавца. Где живет и зарегистрирован продавец сейчас, где будет жить после продажи, особенно в случае отчуждения единственного жилья. 

Если квартира была приобретена в браке, будет ли предоставлено согласие супруга - лучше запрашивать его и при наличии брачного договора. Если у продавца есть 2 и более ребенка, уточните, не использовался ли при покупке материнский капитал. Если использовался, детям должны быть выделены доли в квартире (и сделка будет проходить с разрешения органов опеки). Если доли не выделены, регистрация пройдет (что считаю недоработкой законодательства), а потом прокуратура будет оспаривать.

Если на вопросы выше вы получили понятные ответы, вносите аванс и приступайте к проверке.

Отдельно хочется здесь отметить, что вносить лучше именно аванс, так как довольно много случаев мошенничества на задатках (мошенники делают все, чтобы у вас сдали нервы и вы неаккуратно высказались на тему, что отказываетесь от сделки и вуаля, вам и квартиру не продают и внесенную сумму не возвращают). Сталкивалась с таким лично. Кстати, если вы продаете квартиру - схема тоже работает, только в обратную сторону - вы отказываетесь и у вас требуют полученную сумму в двойном размере. 

Вернемся к внесению аванса. В соглашении об авансе сразу прописывайте предоставление всех справок и описание схемы сделки, которое желательно сразу согласовать. Пусть не до деталей, но полную стоимость в договоре - можно, форму можно - нотариальная, например, способ расчетов - можно, рекомендую безналичный расчет, как делим расходы - можно (стандартные расходы по сделке по дефолту оплачивает покупатель, но, если есть доп. расход - например, удержание суммы под выписку - тут можно договариваться, так как это зависит от продавца - он может выписаться до сделки и этого расхода не будет. А если не хочет - может оплатить). 

При проверке переходов права важны граждане, выписанные до приватизации - у них сохраняется право пользования и если есть нелогичные переходы права за 3 прошедших года, например, квартира приобретена в результате подарка от родственника или куплена по заниженной стоимости, продана дочери и подобные. Это про банкротство - оспариваются подозрительные сделки за последние 3 года, которые привели к нарушению имущественных интересов кредиторов

Если возможно, выходите на сделку с чистой выпиской из домовой книги, из практики - межведомственный обмен не всегда работает хорошо - не доходят отрывные талоны. Продавцы давно переехали и, оказывается, все эти годы, числились по двум адресам. 

Проведите проверку по общедоступным информационным ресурсам и сохраните скрины и ссылки

·  действительность паспорта РФ (ГУ МВД России по вопросам миграции);
·  банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
·  судебные процессы в арбтираже (арбитражные суды);
·  судебные процессы в судах общей юрисдикции (СОЮ, в том числе Мосгорсуд, Мособлсуд);
·  судебные процессы у мировых судей г. Москвы* (только в отношении собственника, зарегистрированного в г. Москве и/или владеющего объектом в г. Москве)
·  исполнительное производство (ФССП)
·  нахождение физ. лица в розыске (ФССП)

Также рекомендую всегда страховать титул.

Завершить пост хочу выводами из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707 по делу N А40-35533/2018 на примере следующего дела:

ООО продало гражданину помещение за 123 млн руб. (рыночная цена 94 млн. руб.), через 2 года общество признали банкротом, конкурсный управляющий оспорил продажу. Покупатель не сдался, - обратился в Верховный суд и ВС оставил сделку в силе. 

Полный текст на сайте legalacts, самое интересное на мой взгляд, в том, что покупатель действовал добросовестно, разумно и осмотрительно, сведения об объекте продажи получил из публично размещенной информации, сделку осуществил с помощью профессионального участника рынка недвижимости - риэлторской компании, проверил необходимые сведения о чистоте сделки (право собственности продавца, отсутствие обременений)