Олег Квятковский

Если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность Мена – процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности. Кроме того, теоретически возможна мена жилого помещения на иные вещи (например, квартиры на автомобиль). Данный вид сделок регулируется гл.31 ГК РФ. К договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем. Существенным условиям договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата. Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости. ( так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация перехода прав, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жильё.. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество. Обмен – более широкое понятие, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договору социального или коммерческого найма. Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). Для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. В таком обмене, когда меняешь не свое жилье, а государственное (муниципальное), всем процессом управляет государство в лице местных органов самоуправления. В Москве, например, это районные муниципалитеты. Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью. Существует еще один способ обмена жилых помещений. Это обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жильё, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует заметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем муниципальной жилплощади, приватизировать повторно её уже не сможет. Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. В современных реалиях, абсолютное большинство сделок по «обмену» приватизированных (под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.) квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Т.н. альтернатива. Большой плюс такого «обмена» – выбор вариантов. Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Обращаю ваше внимание, - есть два типа рынка жилой недвижимости: первичный и вторичный. Они значительно отличаются друг от друга: 1) по ценам; 2) по типам и количеству рисков; 3) по технологии покупки (порядку подготовки и проведения сделки); по срокам завершения сделки (срокам получения права собственности на квартиру); 4) по широте выбора и качеству квартир. Определяйтесь, хотите ли вы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или вы хотитекупить купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные. От выбора между «первичкой» и «вторичкой» будет зависеть набор ваших действий по проверке т.н. «юридической чистоты» квартиры и способов подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки. Вам понадобиться, чтобы критерии выбора соответствовали ваши желаниям и возможностям, хорошо ориентироваться в нормах гражданского законодательства, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилой недвижимости; узнать правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России, представлять себе вид и состав необходимых для сделки документов и как правильно их оформлять; научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них. И еще. Если будете действовать самостоятельно, постарайтесь, при подготовке сделки, как минимум, исключите признаки ничтожной сделки, как максимум, не допустите серьезных поводов для оспаривания сделки. У вас все получиться!

Продажу жилой недвижимости можно разбить на несколько этапов по затратам времени: 1) время на поиск покупателя (реклама объекта, показы квартиры, ожидание покупателя); 2) время на подготовку сделки (покупатель найден, ведем переговоры, собираем документы, выписываемся из квартиры, ждем пока покупатель все проверит, договариваемся об условиях сделки и денежных расчетов); если у Покупателя ипотека, то ждем еще согласования/одобрения от его банка; 3) время на оформление ДКП квартиры и оформление передачи денег (встречаемся на сделке, читаем и подписываем подготовленные на предыдущем этапе договор и соглашение о взаиморасчетах); 4) время на регистрацию сделки (здесь сроки регламентированы Росреестром). Сроки продажи квартиры могут увеличиться из-за непредвиденных обстоятельств, которые на практике встречаются очень часто. Например, все дружно ждут решения инспектора органов опеки и попечительства (если в квартире есть несовершеннолетние собственники). Вывод: чтобы не затягивать время продажи, продавцу нужно позаботиться о предпродажной подготовке квартиры, привлекательном виде рекламного объявления, и не жадничать с определением стартовой цены своей жилой недвижимости. Если стартовая цена на квартиру завышена, то потеря времени будет продолжаться до тех пор, пока продавец это не осознает и не приведет цену к рыночному уровню.

Гражданское законодательство делит недействительные сделки на две группы: ничтожные и оспоримые. Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности круга, разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок, а также в различных сроках исковой давности. Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы ( сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий её ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью её оспаривания. Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц…

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Исполнение состоит из двух юридических значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа ( акта приема-передачи и т.п); б) вручение имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспотизивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условия о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора. Момент исполнения договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации. Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому- либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ( п. 2 ст. 551 ГК)… … Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить её факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствии недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убы

Вам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен. Вам нужно понимать разницу между существенными условиями (чтобы ДКП имел юридическую силу) договора и его дополнительными условиями. Правильное оформление ДКП, прежде всего, в ваших интересах как Покупателя, потому что приобретаемое право собственности на дом будет зависеть, в том числе и от условий, на которых это право приобретается. Обращаю ваше внимание, - именно на формулировки и условия договора вы сможете опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. При составлении ДКП постарайтесь предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий, чтобы уменьшить вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной. Вам в помощь: https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/poniatie-i-usloviia-dogovora-vasha-cel-blije-chem-vy-dumaete-627004a05292f67b7b935e7e

Рынок и цену формируют тысячи людей. Ни один человек не в состоянии изменить настроение людей. Все собственники ведут себя одинаково: когда продают объект, хотят сделать это как можно дороже, когда покупают - хотят это сделать как можно дешевле. Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости ( квартира, дом, комната, доля) – цена выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба достаточны информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке, при этом: 1) покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знаниям; 2) покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах, для того чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности; 3) покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. без сговора, мошенничества или искажений; 4) покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. действуют, не испытывая незаконного давления; 5) оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, покупатель использует финансовые условия, принятые на местном рынке.

Доборый день, Лена 12! У любой сделки с недвижимым имуществом есть свои нюансы, риски, особенности. Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знания особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. У продавца, при продаже своего имущества, есть одна «проблема» – получить деньги, не оказавшись обманутым при расчетах. Чтобы купировать эту проблему, если действуете самостоятельно, планируйте сделку до договора, проверяйте потенциальных партнеров, чтобы не подписать договор с мошенниками. Составляйте договор так, чтобы сторонам сделки было отчетливо ясно, что и когда делать.

Добрый день! Трудно сказать, какие категория жилья более привлекательны. Это зависит от того, с какой целью предполагается использовать квартиру в дальнейшем. Если вы планируете через какое-то время жить в ней, выбирать её следует на свой вкус. Если для сдачи – покупать лучше обычное жилье, которое можно быстро сдать. В случае простой перепродажи жилья главным и единственным фактором выбора выступает ЦЕНА, и спецификой такого варианта является поиск объектов с максимально заниженной по сравнению со среднерыночной ценой. Предпочтения покупателей во многом зависят от класса выбираемого жилья. Покупатели, располагающие более крупными бюджетами, становятся более требовательными и придирчивыми к качеству строительства. Цены по районам застройки формируются под влиянием множества факторов: удаление от центра, окружение ( парки, водоемы, основной тип застройки, степень развитости инфраструктуры), степень развитости инфраструктуры, транспортные магистрали, экологическая обстановка и пр. Четко выделить коэффициента увеличения цены жилой недвижимости в зависимости от того или иного фактора нельзя. Распространение технологичных новостроек понижает статус, а соответственно, и цену «сталинских», и «цековских» и совминовских» домов. Моральный, так и физически износ этих зданий проявляется все больше, особенно это касается « сталинского» жилья. Смешанные, с преобладанием деревянных перекрытий, и как следствие чрезвычайно пожароопасные старые коммуникации, выход окон только на одну сторону, отсутствие подземного паркинга и многоуровневой системы охраны, мрачные подъезды с гремящими лифтами – далеко не все «минусы» старых элитных построек…

Добрый день! Обратитесь к Разделу 8 УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ЖК (Жилищный кодекс)РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., от 01.07.2021). Обратите внимание на ст. 161 Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»; ст. 161.1. Совет многоквартирного дома; статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

Добрый день! Вам в помощь, если действуете самостоятельно, ст. 488. Оплата товара , проданного в кредит и ст.489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку. Обращаю ваше внимание, оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроки периодических платежей и их размеров. Этим условиям законодательная норма придает значение существенных. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж ( если иное не предусмотрено договором), продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это права существует до тех пор, пока оплаченная покупателем сумма превышает половину цену товара…

Рынок и цену формируют тысячи людей. Участники рынка ведут всегда одинаково: продавцы, когда продают свою недвижимость, хотят сделать это как можно дороже, покупатели, когда покупают – хотят это сделать как можно дешевле. На вторичном рынке - хорошим поводом для снижения цены могут послужить некоторые «мелкие неудобства», которые вы обнаружите при первичной оценке ситуации в понравившемся варианте. Покупая недвижимость на вторичном рынке, настроиться на торг должны и продавцы, и покупатели. Практика показывает - самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах. Опытный покупатель начинает с выяснения ценовой тенденции рынка. В первых диалогах с продавцом, покупателю нужно попытаться оценить срочность и мотивы продажи квартиры. Некоторые дефекты, которые выявятся при осмотре квартиры, можно оценить в конкретную сумму и требовать соответствующей скидки. Снизить цену можно и в случае, если квартира продаётся с обременением, которое не является препятствием для продаж и т.д.

Добрый день, Ася Ленн?! Скажите, пожалуйста, а ваш супруг настолько загружен работой, что уже не в состоянии охватить все в одиночку. Ваш супруг не справляется с возросшим объемом работы, что ищет помощи? Нанимая помощников, помните о том, что они могут очень повлиять на ваш бизнес – как позитивно, так и негативно. Поначалу, если уже не справляетесь самостоятельно, вам необходимы люди, которые помогали бы решать организационные вопросы, отвечать на телефонные звонки, вести бухгалтерию и т.д.и т.п. Основной проблемой, сопряженной с приемом на работу ассистента ( помощника, сотрудника и т.д.), представляется уровень запрашиваемой им заработной платы. К сожалению, многие отечественные агенты (собственники агентств недвижимости) подходят к этому вопросу чересчур меркантильно. Суть меркантильности, сводится к следующему вопросу: «Как бы мне платить своему помощнику поменьше, но удержать его подольше?» Попробуйте подойти к этому вопросу по другому. Агент должен задаться вопросом: « Сколько я могу позволить себе платить своему помощнику, чтобы у него не возникло и мысли о смене места работы?» Или, как вы написали, не «ходили на лево». Агенту (владельцу агентства недвижимости), если он решил нанять себе помощников, необходимо обеспечить прямую зависимость между увеличением расходов и приростом доходов. Другими словами, отдача от работника должна превышать затраты вашего супруга ( агента) на его зарплату ( и желательно в несколько раз). Владельцу АН необходимо назначить своему новому ассистенту такую заработную плату, размер которой определялся бы его ожиданиям относительно эффективности ассистента, и затем следить за тем, чтобы эффективность работника соответствовала ожиданиям агента. Заработная плата, выплачиваемая работнику ( независимо от её размера), фактически представляет собой инвестиции, которые должны принести агенту значительные доходы. Истина заключается в том, что плохой работник может стоить агенту не только денег, но и упущенных возможностей. Хороший работник позволит владельцу агентства сэкономить средства и, вероятнее всего, осуществит все его задумки. Талантливый работник – не только принесет агенту значительный доход, но и создаст новые возможности для него и его бизнесу. Удачи Вам и вашему супругу!

Добрый день, МЕЛАНИ! Рынок и цену формируют тысячи людей. Ни один человек не в состоянии изменить настроение людей. На рынке недвижимости все участники сделки ведут себя всегда одинаково: продавцы, когда продают квартиру, хотят сделать это как можно дороже, покупатели, когда покупают - хотят это сделать как можно дешевле. Уверен, вы знаете, что рыночная стоимость объекта жилой недвижимости - цена выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец… Поделюсь своей практикой. Самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах. Чтобы торговаться обоснованно и убедительно, вам следует попробовать следующее моменты: 1) выясните текущую динамику цен в выбранной вами локации. Посмотрите на дату создания объявления о продаже. «Несвежий» товар – сам по себе неплохой аргумент для торга. А если вам удастся обнаружить проблемы, из-за которых выбранный вариант долго не продаётся, вы получите серьёзное преимущество в переговорах; 2) выявите недостатки квартиры (подъезда, дома) для обоснования скидки; 3) предложить свои выгодные условия сделки взамен снижения цены; 4) возьмите на вооружение некоторые психологические приёмы и т.д. и т.п. Хороший повод для торговли может возникнуть и после ознакомления с документами. Обращаю ваше внимание, некоторые правоустанавливающие документы сигнализируют о повышенном риске оспаривания права собственности продавца. А если его право собственности будет оспорено третьими лицами, то и вашу с ним сделку купли-продажи квартиры признают недействительной. Снизить цену можно и в случае, если квартира продаётся с обременением, которое не является препятствием для продажи. Одним словом, если будете действовать самостоятельно, выявить потребность ( задача минимум) продавцов и мотивировать их к выгодной для вас сделке. Зная их мотивацию, вы должны будете убедить собственников продать вам квартиру по нужной вам цене. Успехов вам в переговорах.

Добрый день, уважаемая Савельева Алла! Любая требующая удовлетворения потребность - потенциальный повод для начала переговорного процесса. В переговорном процессе важно, чтобы решение отвечало интересам обеих сторон (не забывайте, вы работодатель для агента). Переговоры - совместное предприятие. Цель ваших переговоров с агентом - выработанное сообща соглашение. Соглашение (договор) должно быть выгодно вам и агенту, которого вы будет нанимать на определенную работу. Цель любой схемы отношений: защитить договор не столько правом, столько выгодой. Построить отношения с агентом так, чтобы договор был выгоднее исполнить, чем нет. Обращаю ваше внимание на следующий момент. Профессиональные (лучшие из них) агенты представляют такое обслуживание, которое выходит за рамки подписанного договора. Главное в таком обслуживание - это обязательство перед своим работодателем действовать в качестве его ДОВЕРЕННОГО лица, при котором интересы работодателя ставятся превыше всех остальных интересов. Профессиональный агент – ДОЛЖЕН стать вашим доверенным лицом, с помощью которого, вы, с большой долей вероятности, решите все свои недвижимые вопросы. Постарайтесь найти и вступить в переговорный процесс с удачливым агентом, ранее преуспевшем в делах такого рода, который сочтет своей обязанностью добросовестно выполнить ваше поручение. Заплатите СВОЕМУ агенту не за работу, а за пользу и выгоду от его работы. Назначьте СВОЕМУ агенту такую заработную плату, размер которой определялся бы вашим ожиданиями относительно его эффективности, и следите за тем, чтобы его эффективность соответствовала вашим ожиданиям. Правда в том, что хороший агент не только сэкономит вам значительные денежные средства и, вероятнее всего, осуществит все ваши задумки. Профессиональный агент – не только принесет вам финансовую выгоду, но и создаст новые для вас возможности. Удачи вам в выборе помощника. И не забывайте: стратегия любого договора - «связать» другую сторону соглашением, но так, что если « вылезет» опасность, вы сможете разорвать эту связь, без убытка для себя, на заранее согласованных условиях.