Jump to content

Олег Квятковский

Пользователи
  • Posts

    74
  • Joined

  • Last visited

2 Followers

Recent Profile Visitors

8,556 profile views

Олег Квятковский's Achievements

Пользователь

Пользователь (2/4)

78

Reputation

  1. Согласно действующему законодательству, при продаже жилой недвижимости, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности. Другими словами, когда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены. Если же ребенок не в числе собственников – он не является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены (он не владеет здесь имуществом). Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире. В этом случае есть одно исключение, - если ребенок зарегистрирован (прописан) в квартире, и не имеет в ней права собственности и находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки понадобится (п.4 ст. 292 ГК РФ). Еще один риск сделки, с которым может столкнуться покупатель, в которой фигурируют дети – применение при покупке материнского капитала. Дело в том, что продавец (владелец сертификата) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – нарушение закона и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. г, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск покупателю необходимо выявит заранее. Не забывайте: обращение к компетентному риэлтору на этапе подготовки и предварительных контактов предотвратит наступление нежелательных последствий и позволит организовать сделку на гораздо более выгодных для Вас условиях, а также выполнить всестороннюю правовую экспертизу. Специалист «отсечет» заранее непроходные варианты, выполнит квалифицированно всестороннюю правовую экспертизу выбранного варианта, компетентно проведет переговоры с оппонентами, правомочно узнает «предысторию» отчуждаемого объекта недвижимости.
  2. Личный опыт - дело хорошее, но, поверьте, крайне не рентабельный для вас. Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знания особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. Решение вашего вопроса лежит в налаживание отношений с агентом (риэлтором), ранее преуспевшим в делах такого рода. Если будете действовать самостоятельно, постарайтесь, при подготовке сделки, как минимум, исключите признаки ничтожной сделки, как максимум, не допустите серьезных поводов для оспаривания сделки.
  3. Здравствуйте! Личный опыт - дело хорошее, но, поверьте, крайне, не рентабельный для вас. Обучение на собственном опыте – медленный эмпирический процесс, не дающий всестороннего знания предмета. У любой сделки с недвижимым имуществом есть свои нюансы, риски, особенности. В сделке, и ваша не будет исключением, есть определенная последовательность действий сторон сделки и определенный набор «дорожных» карт, по которым должны будут двигаться стороны сделки. Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знания особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. Сделки с упоминанием слова «альтернатива» обусловлены тем, что продавцу квартиры некуда выписаться, теперь это называется – перерегистрироваться, т.е. ему нужно другое или, как принято говорить, альтернативное жилье. Альтернативные сделки более сложны, чем простая купля-продажа: при их совершении продавцу необходимо не только найти покупателя на свою жилплощадь, но и продавца квартиры, сделка с которым будет безальтернативной, т.е. простой. В противном случае сложится цепочка альтернативных сделок. Чем она длиннее, тем меньше вероятность сделки в целом. Следует иметь в виду, что альтернативы часто усложнены необходимостью прохождения дополнительных инстанций: например, отделов по опеке и попечительству, которые могут разрешить или не разрешить продажу квартиры, если в квартире среди собственников есть дети до 18 лет, а также ограниченно или полностью недееспособные граждане. Решение вашего вопроса лежит в налаживание доверительных отношений с профессиональным риэлтором, который будет действовать не только в соответствии с установленными законом требованиями, но и в интересах своего доверителя, который сочтет своей обязанностью добросовестно выполнить поручение своего работодателя. Обращение к профессиональному риэлтору, на этапе подготовки и организации сделки, предотвратит наступление нежелательных последствий и позволит организовать сделку на гораздо более выгодных для своего работодателя условиях.
  4. Если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность Мена – процедура юридического оформления обмена двух жилых помещений, находящихся в собственности. Кроме того, теоретически возможна мена жилого помещения на иные вещи (например, квартиры на автомобиль). Данный вид сделок регулируется гл.31 ГК РФ. К договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем. Существенным условиям договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), либо сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата. Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости. ( так называемый съезд-разъезд). При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы. Например, не допускается регистрация перехода прав, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на другое жильё.. Такая сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество. Обмен – более широкое понятие, включающее в себя соответствующее распоряжение неприватизированным жильем, которое граждане занимают по договору социального или коммерческого найма. Такой обмен не является сделкой с недвижимостью, так как наниматели передают друг другу только права и обязанности, вытекающие из договоров найма, а перехода права собственности на жилые помещения не происходит. Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). Для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. В таком обмене, когда меняешь не свое жилье, а государственное (муниципальное), всем процессом управляет государство в лице местных органов самоуправления. В Москве, например, это районные муниципалитеты. Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью. Существует еще один способ обмена жилых помещений. Это обмен между нанимателем жилого помещения и собственником другого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. В результате такого обмена наниматель приобретает право собственности на другое жильё, а собственник лишается права собственности и приобретает права нанимателя другого помещения. Следует заметить, что если гражданин уже однократно приватизировал квартиру, то, став опять нанимателем муниципальной жилплощади, приватизировать повторно её уже не сможет. Существенным условием такой сделки должна быть установленная соглашением сторон цена отчуждаемой квартиры. В современных реалиях, абсолютное большинство сделок по «обмену» приватизированных (под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.) квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Т.н. альтернатива. Большой плюс такого «обмена» – выбор вариантов. Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются. Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).
  5. Обращаю ваше внимание, - есть два типа рынка жилой недвижимости: первичный и вторичный. Они значительно отличаются друг от друга: 1) по ценам; 2) по типам и количеству рисков; 3) по технологии покупки (порядку подготовки и проведения сделки); по срокам завершения сделки (срокам получения права собственности на квартиру); 4) по широте выбора и качеству квартир. Определяйтесь, хотите ли вы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или вы хотитекупить купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные. От выбора между «первичкой» и «вторичкой» будет зависеть набор ваших действий по проверке т.н. «юридической чистоты» квартиры и способов подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки. Вам понадобиться, чтобы критерии выбора соответствовали ваши желаниям и возможностям, хорошо ориентироваться в нормах гражданского законодательства, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилой недвижимости; узнать правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России, представлять себе вид и состав необходимых для сделки документов и как правильно их оформлять; научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них. И еще. Если будете действовать самостоятельно, постарайтесь, при подготовке сделки, как минимум, исключите признаки ничтожной сделки, как максимум, не допустите серьезных поводов для оспаривания сделки. У вас все получиться!
  6. Продажу жилой недвижимости можно разбить на несколько этапов по затратам времени: 1) время на поиск покупателя (реклама объекта, показы квартиры, ожидание покупателя); 2) время на подготовку сделки (покупатель найден, ведем переговоры, собираем документы, выписываемся из квартиры, ждем пока покупатель все проверит, договариваемся об условиях сделки и денежных расчетов); если у Покупателя ипотека, то ждем еще согласования/одобрения от его банка; 3) время на оформление ДКП квартиры и оформление передачи денег (встречаемся на сделке, читаем и подписываем подготовленные на предыдущем этапе договор и соглашение о взаиморасчетах); 4) время на регистрацию сделки (здесь сроки регламентированы Росреестром). Сроки продажи квартиры могут увеличиться из-за непредвиденных обстоятельств, которые на практике встречаются очень часто. Например, все дружно ждут решения инспектора органов опеки и попечительства (если в квартире есть несовершеннолетние собственники). Вывод: чтобы не затягивать время продажи, продавцу нужно позаботиться о предпродажной подготовке квартиры, привлекательном виде рекламного объявления, и не жадничать с определением стартовой цены своей жилой недвижимости. Если стартовая цена на квартиру завышена, то потеря времени будет продолжаться до тех пор, пока продавец это не осознает и не приведет цену к рыночному уровню.
  7. Гражданское законодательство делит недействительные сделки на две группы: ничтожные и оспоримые. Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности круга, разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок, а также в различных сроках исковой давности. Ничтожной признается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы ( сама по себе), независимо от решения суда, и гражданский иск подается о применении последствий её ничтожности. Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью её оспаривания. Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц…
  8. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Исполнение состоит из двух юридических значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа ( акта приема-передачи и т.п); б) вручение имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспотизивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч. упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления передаточного акта, оговорив условия о том, что недвижимость переходит в момент фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот, момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и исполнением договора. Момент исполнения договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации. Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому- либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю ( п. 2 ст. 551 ГК)… … Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить её факт, но не освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствии недвижимости условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащие исполнение договора. Покупатель согласно ст. 393 ГК вправе будет потребовать от продавца возмещения ему убы
  9. Вам, как Покупателю, в целях контроля собственных рисков, особенно важно понимать, что именно должен содержать ДКП, и как он должен быть составлен. Вам нужно понимать разницу между существенными условиями (чтобы ДКП имел юридическую силу) договора и его дополнительными условиями. Правильное оформление ДКП, прежде всего, в ваших интересах как Покупателя, потому что приобретаемое право собственности на дом будет зависеть, в том числе и от условий, на которых это право приобретается. Обращаю ваше внимание, - именно на формулировки и условия договора вы сможете опираться, в случае возникновения судебных споров и разбирательств по сделке. При составлении ДКП постарайтесь предусмотреть как можно больше возможных негативных последствий, чтобы уменьшить вероятность оспаривания договора, и признания сделки недействительной. Вам в помощь: https://zen.yandex.ru/media/id/6226459c2876432b5a76f1db/poniatie-i-usloviia-dogovora-vasha-cel-blije-chem-vy-dumaete-627004a05292f67b7b935e7e
  10. Рынок и цену формируют тысячи людей. Ни один человек не в состоянии изменить настроение людей. Все собственники ведут себя одинаково: когда продают объект, хотят сделать это как можно дороже, когда покупают - хотят это сделать как можно дешевле. Рыночная стоимость объекта жилой недвижимости ( квартира, дом, комната, доля) – цена выраженная в деньгах или в денежном эквиваленте, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец. При этом ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба достаточны информированы и действуют в своих наилучших интересах. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена продажи какого-либо интереса в недвижимости (например, имущественного права, права наследственной аренды и т.д.) на свободном рынке, при этом: 1) покупатели и продавцы недвижимости ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знаниям; 2) покупатели и продавцы действуют в условиях конкуренции в своих собственных интересах, для того чтобы максимизировать свой доход или наилучшим образом удовлетворить свои потребности; 3) покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т.е. без сговора, мошенничества или искажений; 4) покупатели и продавцы имеют нормальные (типичные) побуждения, т.е. действуют, не испытывая незаконного давления; 5) оплата сделки производится теми способами, которые соответствуют стандартам рынка, покупатель использует финансовые условия, принятые на местном рынке.
  11. Доборый день, Лена 12! У любой сделки с недвижимым имуществом есть свои нюансы, риски, особенности. Организация и подготовка каждой сделки требует достаточной юридической компетенции, знания особенностей правового режима сделок с недвижимым имуществом, знания ряда положений гражданского, жилищного и семейного законодательства. У продавца, при продаже своего имущества, есть одна «проблема» – получить деньги, не оказавшись обманутым при расчетах. Чтобы купировать эту проблему, если действуете самостоятельно, планируйте сделку до договора, проверяйте потенциальных партнеров, чтобы не подписать договор с мошенниками. Составляйте договор так, чтобы сторонам сделки было отчетливо ясно, что и когда делать.
  12. Добрый день! Трудно сказать, какие категория жилья более привлекательны. Это зависит от того, с какой целью предполагается использовать квартиру в дальнейшем. Если вы планируете через какое-то время жить в ней, выбирать её следует на свой вкус. Если для сдачи – покупать лучше обычное жилье, которое можно быстро сдать. В случае простой перепродажи жилья главным и единственным фактором выбора выступает ЦЕНА, и спецификой такого варианта является поиск объектов с максимально заниженной по сравнению со среднерыночной ценой. Предпочтения покупателей во многом зависят от класса выбираемого жилья. Покупатели, располагающие более крупными бюджетами, становятся более требовательными и придирчивыми к качеству строительства. Цены по районам застройки формируются под влиянием множества факторов: удаление от центра, окружение ( парки, водоемы, основной тип застройки, степень развитости инфраструктуры), степень развитости инфраструктуры, транспортные магистрали, экологическая обстановка и пр. Четко выделить коэффициента увеличения цены жилой недвижимости в зависимости от того или иного фактора нельзя. Распространение технологичных новостроек понижает статус, а соответственно, и цену «сталинских», и «цековских» и совминовских» домов. Моральный, так и физически износ этих зданий проявляется все больше, особенно это касается « сталинского» жилья. Смешанные, с преобладанием деревянных перекрытий, и как следствие чрезвычайно пожароопасные старые коммуникации, выход окон только на одну сторону, отсутствие подземного паркинга и многоуровневой системы охраны, мрачные подъезды с гремящими лифтами – далеко не все «минусы» старых элитных построек…
  13. Добрый день! Обратитесь к Разделу 8 УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ЖК (Жилищный кодекс)РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с изм. и доп., от 01.07.2021). Обратите внимание на ст. 161 Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом»; ст. 161.1. Совет многоквартирного дома; статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.
  14. Добрый день! Вам в помощь, если действуете самостоятельно, ст. 488. Оплата товара , проданного в кредит и ст.489 ГК РФ Оплата товара в рассрочку. Обращаю ваше внимание, оплата в рассрочку требует обязательного указания в договоре цены товара, порядка оплаты, сроки периодических платежей и их размеров. Этим условиям законодательная норма придает значение существенных. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж ( если иное не предусмотрено договором), продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это права существует до тех пор, пока оплаченная покупателем сумма превышает половину цену товара…
  15. Рынок и цену формируют тысячи людей. Участники рынка ведут всегда одинаково: продавцы, когда продают свою недвижимость, хотят сделать это как можно дороже, покупатели, когда покупают – хотят это сделать как можно дешевле. На вторичном рынке - хорошим поводом для снижения цены могут послужить некоторые «мелкие неудобства», которые вы обнаружите при первичной оценке ситуации в понравившемся варианте. Покупая недвижимость на вторичном рынке, настроиться на торг должны и продавцы, и покупатели. Практика показывает - самый эффективный торг тот, который основан на убедительных аргументах. Опытный покупатель начинает с выяснения ценовой тенденции рынка. В первых диалогах с продавцом, покупателю нужно попытаться оценить срочность и мотивы продажи квартиры. Некоторые дефекты, которые выявятся при осмотре квартиры, можно оценить в конкретную сумму и требовать соответствующей скидки. Снизить цену можно и в случае, если квартира продаётся с обременением, которое не является препятствием для продаж и т.д.
×
×
  • Create New...