Ситуация на рынке жилья

[Анна2207]

17 часов назад, nik2 сказал:

от Каширской

Вы случайно не МИФИ заканчивали?

[nik2]

29 минут назад, Анна2207 сказал:

Вы случайно не МИФИ заканчивали?

Ну вот, раскололи .

[Анна2207]

23 минуты назад, nik2 сказал:

Ну вот, раскололи .

Ну вы и не очень-то и скрывались

Моя старшая сестра закончила - 85 или 84 год, не помню. Ф-факультет.Там и с мужем познакомилась, вместе и уехали в Штаты

А вот у меня с физикой совсем плохо

Тело, впернутое в воду, выпирает на свободу

Силой выпертой воды телом, впернутым туды

На этом мои познания заканчиваются

[мусик]

16 часов назад, Анна2207 сказал:

Ну вы и не очень-то и скрывались

Моя старшая сестра закончила - 85 или 84 год, не помню. Ф-факультет.Там и с мужем познакомилась, вместе и уехали в Штаты

А вот у меня с физикой совсем плохо

Тело, впернутое в воду, выпирает на свободу

Силой выпертой воды телом, впернутым туды

На этом мои познания заканчиваются

Вот и мне физика вообще никак. Какие то головняки. Я кое как допинала  школе, и то за счёт соседа, который списывать давал. Шпоры по физике всегда писала. А учить даже не заморачивалась.вообще удивляюсь как на 4 сдала...

[Анна2207]

13 минут назад, мусик сказал:

Шпоры по физике всегда писала. А учить даже не заморачивалась.вообще удивляюсь как на 4 сдала... 

 Вот-вот. Я вообще никогда не списывала. Ни в школе, ни в институте. Не умела, да и  проще было самой написать. Но экзамен школьный по физике - пришлось. Иначе вапще никак. Каким-то чудом решила задачку (очень легкая попалась) и впала в ступор, когда показали на какие-то штучки и попросили показать трансформатор Диким усилием вспомнила, что это что-то с катушкой. Поставили 4, думаю, из жалостиА, еще спросили про Буравчика. Ужасс какой-то...До сих пор вкручиваю методом тыка - то в одну сторону, то в другую...

Вообще вот я придерживаюсь того мнения, что физика и женщины - понятия несовместимые. Также как и высшая математика, программирование и кулинария Не понимаю девушек, стремящихся в МИФИ и МФТИ. Ну вот не заточены женские мозги под это дело. И преподаватели всегда девушек жалеют - ладно, на тебе зачет, все равно работать по этой специальности не будешь.

Очень редкие экземпляры только подтверждают правило. В МИФИ на серьезные факультеты в свое время девушек брали очень редко и неохотно. Типа по 2 шт. через год У меня сестра как раз из "головастых" - красные дипломы, аспирантура с красным дипломом, приглашения в Лебедева и пр. Реально была увлечена и кумекала. И то через 20 лет сказала - нафига мне эта учеба нужна была, лучше бы авиационной техникой занималась

 

[Анна2207]

Ой, у меня тут стая Ми-8, раскрашенных в камуфляж полетела...

Страшно чегой-то...

Надеюсь, это всего лишь репетиция кко Дню ВМФ

Изменено 17 июля, 2019 пользователем Анна2207

[nord797]

Изъять гармонии ради. Власти хотят забирать недвижимость для красоты города

Госдума рассматривает во втором чтении поправки к законопроекту об улучшении внешнего облика города. Депутаты хотят добиться «гармоничности» застройки принудительным изъятием недвижимости у жителей. «Сноб» узнал, насколько обоснованы такие действия, как они могут повлиять на планировку города и возможно ли их применение на практике

9 ИЮЛЬ 2019 15:34

Григорий Ревзин, архитектурный критик:

Изъятие недвижимости ради улучшения внешнего вида города — это, конечно, удивительно. Если речь идет о выкупе территории за компенсацию для строительства автомобильной дороги — это еще куда ни шло, потому что поможет наладить транспортные связи. Но если разговор исключительно об улучшении облика города, то это довольно странно, потому что это категория эстетическая, тут важны личные оценки, а их я не готов комментировать.

Янис Юкша, адвокат:

Сейчас полно инструментов, которые позволяют проводить подобные операции без всевозможных шумных разговоров. Например, если сооружения мешают строительству транспортных связей, то снос зданий укладывается в рамки существующего закона. Мы помним подобные действия перед Олимпиадой в Сочи, когда состоялся принудительный выкуп определенных домов для строительства олимпийских объектов.

В этой ситуации самое важное условие с точки зрения исполнения закона и социальной справедливости — это честная и адекватная компенсация утраченной недвижимости. Такие механизмы применяются во всем мире — например, очень активно в Великобритании, Франции, Германии, США.

Игорь Некрасов, адвокат:

Принудительное изъятие недвижимости ради гармоничности застройки, конечно, незаконно. Пока подобной ситуации не возникло: изъятие земель возможно либо с согласия собственника, либо по определенным, установленным законодательством, нормам.

Если самовольная постройка возведена без согласия и разрешения местных муниципальных органов, то она подлежит сносу в обязательном порядке. И никаких новых норм здесь вводить не надо.

Законно же возведенный объект можно снести только в том случае, если он или признан аварийным и угрожающим жизни жителей, или на месте этого объекта будет проложена трасса или какие-либо городские коммуникации. Какие-либо иные основания выдуманы малограмотными депутатами, и я думаю, что поправки к такому законопроекту, скорее всего, не будут приняты.

Роман Тихомирнов, гендиректор «Инстрой Групп»:

Закон касается прежде всего Москвы, где осуществляется громадный проект реновации, а не тех территорий России, где действительно может быть бесхозная земля. Власть просто в очередной раз попирает базовые конституционные права граждан на неприкосновенность собственности. Для этого у меня как у юриста комментарии просто отсутствуют.

Думаю, что норма изъятия земельных участков, входящих в план комплексной застройки, была введена по той же причине, по которой когда-то в законодательстве появилась норма об упрощенном изъятии земельных участков в Сочи перед Олимпиадой. Страна поставила масштабную задачу, а отдельные граждане при этом выдвинули не менее амбициозную цель на этом нажиться.

Как только появилась задача массовой реновации жилого фонда, практику принудительного изъятия недвижимости решили распространить на жилые помещения. Как московские власти эффективно решали вопросы изъятия нежилых площадей, мы все прекрасно видели на примере «ночи длинных ковшей», когда в феврале 2016 года по всей Москве за сутки снесли больше сотни палаток и торговых павильонов.

Конкретный механизм изъятия жилья на участках, вошедших в планы комплексного развития, в изменениях не прописан. Это значит, что не появилось нового механизма. Я видел, как на практике проходит процедура выкупа земельных участков для строительства автодорог. Если собственник по каким-то причинам не соглашался с условиями и начиналась процедура изъятия, судебные процессы могли растянуться на годы, на что готов не каждый застройщик. Это дает некоторый повод для оптимизма: можно надеяться, что массового применения этой процедуры удастся избежать и рейдерских захватов квартир происходить не будет. Все-таки нежилые помещения и квартиры, где живут люди, — разные категории недвижимости, поэтому у меня сохраняется надежда, что в данном случае власти постараются соблюдать какое-то подобие справедливости.

В целом появление подобных законов подтверждает, что власти могут изменять законодательство, как им удобно в каждый конкретный момент. Гражданское общество, которое способно отстоять важные для него нормы права, у нас фактически отсутствует или не обладает необходимой силой.

https://snob.ru/entry/179690/

то есть тем, кто живет в ЦАО и в других "вкусных" для властей объектах есть повод задуматься... 

[nord797]

Внедрение механизма обязательного использования эскроу-счетов стимулировало застройщиков массово искать способы обхода этого механизма. Одним из них может стать переход части рынка на продажу жилья по договорам переуступки прав собственности. Эта схема набирает популярность: в июне из-за волны продажи девелоперами первичного жилья самим себе число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) оказалось рекордным за всю историю рынка. 
https://www.kommersant.ru/doc/4033600

интересно получается - застройщики, чтобы не переходить на экскроу счета, сами у себя понапокупали недвижимость, но потом то ее кому-то продать надо. А вот с этим то как раз у них может случиться настоящая задница... 

Вот Вам и рисованная статистика.

Изменено 18 июля, 2019 пользователем nord797

[nord797]

Застройщики придумали «серую» схему продажи жилья в обход эскроу – СМИ 
Внедрение механизма обязательного использования эскроу-счетов стимулировало застройщиков массово искать способы обхода этого механизма. Одним из них может стать переход части рынка на продажу жилья по договорам переуступки прав собственности, пишет «Коммерсантъ». 

В июне было зарегистрировано 11,7 тыс. договоров долевого участия — это на 54% больше, чем в мае, и в два раза превышает аналогичный показатель за июнь прошлого года, сообщил Росреестр. В ведомстве указывают, что количество ДДУ, заключенных по итогам июня, рекордное за все время их существования 

Резкую динамику роста во втором квартале аналитики компании «Метриум» связывают с ростом активности юрлиц. 

Согласно подсчетам компании, число ДДУ, заключенных с их участием, по итогам июня достигло 4,09 тыс., увеличившись на 164% относительно того же месяца прошлого года и на 54% по отношению к маю текущего. Число договоров физических лиц за июнь выросло всего на 9% относительно аналогичного периода прошлого года и на 10% по отношению к маю. Активность юрлиц связана с изменением в законодательстве: с 1 июля 2019 года девелоперы могут привлекать средства дольщиков только с использованием эскроу-счетов. 

Многие застройщики перевели большой объем предложения на аффилированные юрлица, чтобы впоследствии продавать по договорам переуступки прав собственности»,— объясняет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. 

Продажа квартир по «серым» схемам стала вариантом реализации недвижимости для застройщиков, которые все-таки подпали под новые правила. По данным Минстроя, с использованием эскроу-счетов сейчас будет строиться только 30% заявленного объема жилья, а полноценный переход отрасли к новому виду финансирования возможен лишь через два года

[nord797]

Что произойдет, если Сбербанк сделает ипотечную ставку 2%

Слышу очень часто, как люди сетуют на чрезвычайно (по их мнению) высокие ипотечные ставки в России. Обирают банки честной народ, заставляя их выплачивать в сумме по 2-3 стоимости квартиры. Грабеж!

Вот смотрите, говорят, к примеру, в Чехии Сбербанк выдает ипотеку по 2,89%.

https://www.sberbankcz.cz/ru/individuals/mortgage-loans 

А у нас, в России тот же Сбербанк скидывает с барского плеча 9-10% (если не больше), радуйтесь дети.

Кто-то ссылается на Германию, где ставки еще ниже.

Или вот на Данию, где ввели отрицательную процентную ставку!

https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2016/04/15/637913-danii-banki-protsenti-zaemschikam

Ну, не чудо ли. Берешь кредит, а тебе еще приплачивают за это.

Кажется, я чувствую, как затряслись многие россияне в приступе зависти и обиды.

Несправедливо!

Но не спешите завидовать.

Давайте представим, что мечты стали реальностью. И уже сегодня Сбербанк снизил ипотечную ставку до 2%. Ниже, чем в Чехии.

Ура, счастье наступило!

Или нет?

Честно говоря, наивность россиян может вызвать лишь улыбку. Хотя мантры про дешевую ипотеку поют вполне себе серьезные люди. Не все из них имеют экономическое образование. Но уж базовые экономические принципы-то каждый образованный человек должен знать!

Конечно, не нужно быть большим экспертом, чтобы понять к чему приведет резкое снижение ставки.

Конечно, к моментальному, автоматическому росту цены на квартиры!

И, разумеется, тот человек, который думал сэкономить на уплате процентов, заплатит в итоге еще больше.

Поясню на примере.

Предположим, квартира стола 5 млн. Ежемесячный платеж на 20 лет по ставке 10% составит 48,2 тыс.

Если ставку опустили до 2%, то квартира вырастет в цене до 10 млн. (почему произойдет так, скажу ниже). Ипотечный платеж составит 50,58 тыс. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись.

Почему вырастут цены на квартиры

Интуитивно связка «ниже ставка – выше цены» многим понятна. Но если хотите, доказать это утверждение не стоит труда.

Недвижимость с точки зрения краткосрочного предложения товар совершенно неэластичный. Проще говоря, каков бы ни был спрос, квартир в продаже больше не станет. А значит, любой скачок спроса автоматически приводит к росту цен. Чем ниже ставки, тем больше выдается кредитов, тем выше цены. Зависимость совершенно бронебойная.

Если кто остался в сомнениях, то вот иная цепочка рассуждений, которая показывает тот же результат.

Известно, что у арендующего жилье есть альтернатива - продолжать снимать, копя на квартиру или сразу купить квартиру в ипотеку. Подробнее дилемма была описана в статье Ипотека Vs Аренда. Расставляем точки над i! Арендная ставка сейчас находится в районе 6%, а ипотечная 10%. Этот уровень ставок отражает баланс между желающими арендовать (они экономят на разнице ставок) и покупающими в кредит (они переплачивают, но надеются на рост цен, который нивелирует разницу).

Если снизить ипотечную ставку до 2%, то возникнет интересный казус, когда за аренду придется платить 6%, а банку за кредит на 4% меньше!

Равновесие нарушится, т.к. привлекательность ипотеки значительно превысит целесообразность аренды. Толпы желающих побросают свое жилье, которое снимали, и ринутся за кредитами.

Правда, долго это не продлится, поскольку

- цены на квартиры начнут расти (резко)

- стоимость аренды начнет падать (не существенно)

И будет продолжаться до тех пор, пока не установится новый равновесный уровень ставок.

Какой он будет, можно только предполагать, но глядя на ту же Европу, скорее всего реальная арендная ставка упадет примерно до уровня ипотечной.

Вот только это не столько аренда подешевеет, сколько квартиры подорожают. Например, сейчас квартира ценой 5 млн. руб дает арендную доходность 25 тыс/мес (6%).

Если начать массовую раздачу кредитов, квартира подорожает до 10 млн., а реальная аренда упадет до 20 тыс/мес (2,4%).

Арендовать останутся только те, у кого совсем нет иной возможности (математически любому станет выгодно брать кредит, но не все потянут), качество арендаторов катастрофически упадет, доходность от аренды тоже упадет ниже плинтуса.

За чей счет банкет

Теперь о самой ситуации снижения ставок.

Апологеты дешевой ипотеки забывают одну немаловажную деталь: Сбербанк в России кредитует 10% в рублях, а в Чехии на 2,89% в чешских кронах, а в  Германии кредиты, разумеется, в евро.

Приравнивать ставки в разных валютах огромная ошибка.

Тут и разная инфляция, разная денежно-кредитная политика, а самое главное, разная стоимость фондирования, т.е. привлечения средств.

Вот вы готовы нести свои кровные в Сбербанк на депозит под нулевой процент в рублях?

Следующий раз, когда кто-то заикнется про дешевую ипотеку в рублях, задайте ему этот простой вопрос.

«Ты лично готов бесплатно нести рубли в банк?». Чтобы бедный ипотечник взял кредит под 2%, надо чтобы кто-то открыл вклад в банке по ставке 0%. Не в евро, не в долларах, а в рублях!

Сумасшедших нет, ведь так? А значит, рыночными способами рублевую ставку в обозримом будущем снизить не получится.

Поэтому единственный вариант - госсубсидии. То есть ставку будут субсидировать за счет бюджета, за счет нас с вами. И все ради того, чтобы ипотечники брали дешевые кредиты на покупку квартир по космическим ценам.

Ипотечный пузырь

Много разговоров есть ли сейчас в России ипотечный пузырь. Но могу вам гарантировать, при ставке 2% - пузырь будет, да еще какой!

Цены вырастут, но ситуация станет неустойчивой. Чтобы ее поддерживать придется вливать из госбюджета триллионы рублей ежегодно. Рано или поздно это приведет либо к потребительской инфляции либо к тому, что ресурсы у государства закончатся. Пузырь разорвется и все эти горе-ипотечники, особенно кто брал кредит в конце цикла, окажутся с огромными убытками. Либо, как вариант, начнется гиперинфляция, тогда в многотриллионных убытках окажутся банки и вся экономика пойдет на дно.

Выводы

Давайте, наконец, честно скажем, людям нужна не низкая ипотечная ставка, а низкие цены на жилье.

Никакими дешевыми кредитами счастье людей не построишь. Хотите решить жилищный вопрос? – стройте больше, других вариантов нет.

Ипотека - сама по себе зло. А ипотека с искусственно низкими ставками – вдвойне. Она деформирует мотивацию людей и раздувает пузыри.

И не надо кивать на Европу.

https://monstrt-amadey.livejournal.com/105768.html