Защита рисков при помощи титульного страхования

[Мария]

6 часов назад, Владимир Попов сказал:

Мы,в "Азбуке Жилья" титул в подарок дарили.Был очень хороший ход. Ещё в 13м году...Как сейчас - не знаю....

Агент знакомая рассказывала, что расходы на титул вычетались из доли агента (30?) и принудительно. Это правда?

[Владимир Попов]

10 часов назад, Мария сказал:

Агент знакомая рассказывала, что расходы на титул вычетались из доли агента (30?) и принудительно. Это правда?

Ну это она сказанула)))) Из общей доли %. Как неизбежные расходы. Вы же понимаете,Маш,абсурдность этого заявления...Кто ж хочет создавать революционную ситуацию?

Может,правда,она не умела считать расклад по валу?))) И ей казалось,что только ее обижают.Такие же тоже есть...

[Мария]

1 час назад, Владимир Попов сказал:

..Может,правда,она не умела считать расклад по валу?))) И ей казалось,что только ее обижают.Такие же тоже есть...

Скорее всего, очень обижена была. Частница теперь )

[Олеся Бухтоярова]

С Вашим замечанием не совсем согласна. Есть сделки где необходимо присутствие нотариуса. Или у Вас другое мнение? 

[Dm10]

47 минут назад, Олеся Бухтоярова сказал:

С Вашим замечанием не совсем согласна. Есть сделки где необходимо присутствие нотариуса. Или у Вас другое мнение? 

По закону сейчас обязательно нотариальное удостоверение сделок с долями. Ну и завещание. Я считаю, что этого достаточно и обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью вводить не нужно. Если стороны договора хотят, то они могут сами пойти к нотариусу и удостоверить свою сделку, хотя по закону это делать не обязательно. Тем более, с учетом указанного Вами пункта 11, согласно которому ответственность нотариуса номинальная.

 

[Олеся Бухтоярова]

Вы знаете, согласна. У меня с нотариусами была чудная история. Я опубликовала материал про то, что их ответственность номинальна на одном портале о недвижимости. Так в нашу страховую компанию пришла огромная жалоба от Федеральной нотариальной палаты на мою публикацию. Я выложу завтра данное письмо, весьма занимательно. 

[Реалист]

У меня с нотариусами была чудная история.

Я однажды продавал квартиру, где собственниками были сестра (живущая в другом городе) и брат (недееспособный). Начинали продажу они самостоятельно, доверив опекуну. Сестра, чтобы лишний раз не приезжать, решила сделать доверку на опекуна. На всякий случай они сделали её сразу вместе с братом. Нотариус заверила не только личность заявителей, но и их дееспособность подтвердила. [emoji3]
Я решил, что такую бумажку лучше переделать, чтобы не сдавать её в одном пакете документов вместе с согласием органов опеки на продажу квартиры недееспособного.

[Dm10]

1 час назад, Реалист сказал:

Я однажды продавал квартиру, где собственниками были сестра (живущая в другом городе) и брат (недееспособный). Начинали продажу они самостоятельно, доверив опекуну. Сестра, чтобы лишний раз не приезжать, решила сделать доверку на опекуна. На всякий случай они сделали её сразу вместе с братом. Нотариус заверила не только личность заявителей, но и их дееспособность подтвердила.
Я решил, что такую бумажку лучше переделать, чтобы не сдавать её в одном пакете документов вместе с согласием органов опеки на продажу квартиры недееспособного.
 

Да уж, яркая иллюстрация :) а как он проверял дееспособность, интересно?

[Реалист]

1 час назад, Dm10 сказал:

 как он проверял дееспособность, интересно?

Посмотрев паспорт и убедившись что заявителю исполнилось 18 лет.
Просто у нотариусов своя версия толкования термина дееспособность. 

 

[Олеся Бухтоярова]

Коллеги!  В прошлом году у меня была очень интересная история. Я опубликовала статью про страхование ответственности нотариусов.  Статья очень безобидная:

Нотариус не гарантирует безопасности сделки

2 июня 2016 года вступили в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этим изменениям, обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по продаже долей недвижимого имущества в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику долевой собственности). А так же при продаже имущества принадлежащему несовершеннолетнему. Своим мнением, какое влияние окажет на рынок недвижимости принятие данного документа, делится Директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

- Данные поправки в закон облегчения для покупателей не принесут. Дело в том, что и нотариальная сделка не дает никакой гарантии. Нотариусы только заверяют сделки. Они же работают с документами и не занимаются проверкой истории квартиры, как это, к примеру, делают риэлторы и страховщики. А документы – можно и подделать.

- Не думаю, что нотариусы заинтересованы, чтобы сделка была расторгнута. Им же тогда придется возмещать покупателю стоимость квартиры.

- Теоретически - да, но как это сделать практически?

- Пусть страховая компания оплатит. Их же профессиональная ответственность застрахована.

- Да, застрахована. Знаете, какая средняя величина покрытия их страхового полиса? От 500 тысяч до 1 миллиона рублей. И что за эти деньги можно купить? Даже комнату в коммуналке не удастся….

- Раз это представляет для них опасность, то почему тогда нотариусы так упорно стремятся на рынок недвижимости?

- Ответ прост. Там большие деньги, к которым им хочется приобщиться. Многие еще помнят времена, когда все сделки были нотариальными, и они получали с каждой сделки хорошие гонорары.

- Но сейчас, я слышал, ставки стали чуть меньше.

- Может быть, но все равно они внушительные даже для родственников хозяина недвижимости…

- Например…

- Если вы являетесь близким родственником продавца, то переход права недвижимости вам обойдется: при стоимости квартиры меньше 10 млн, вы заплатите 3 тысячи рублей + 0,2 % от суммы сделки. Если стоимость больше 10 млн, то придется заплатить уже 23 тысячи + 0,1% от суммы сделки. Максимум – это 50 тысяч рублей.

- А если продает постороннему лицу?

- Если квартира отчуждается постороннему лицу, то стоимость уже совсем другая. Даже если вы оформляете сделку до 1 миллиона, то с вас возьмут 3 тысячи рублей + 0,4% от суммы сделки. Если стоимость квартиры до 10 миллионов, то заплатите 7 тысяч + 0,2%. Если свыше 10 миллионов, то уже придется выложить 25 тысяч + 0,1%. Здесь максимальный платеж равен 100 тысячам рублей.

- Однако внушительно. И какие же работы он проводит за такие деньги?

- Нотариус совершает акт купли-продажи. Он может побеседовать с покупателем, разъяснить ему спорные стороны сделки, предупредит, что нужно обратить на то-то и то-то более пристальное внимание. Он закажет выписку из ЕГРП, в которой написано, что собственником квартиры является такой-то гражданин. А вот он собственник на самом деле или нет - это большой вопрос. К примеру, поддельный паспорт как он оценит?

Или нотариус проверит, что на недвижимость не наложено обременение. Но все это не защитит покупателя от проблем. Нотариус же не проверяет юридическую чистоту квартиры, историю перехода прав на нее. А если продавец или другой участник сделки состоит на учете в психоневрологическом диспансере? Сам же нотариус не является лицом, уполномоченным определять дееспособность участников сделки. И что тогда?! Что будет делать покупатель, когда вдруг всплывут все эти проблемы?

- И каков, на ваш взгляд, выход?

- Сделку, как и прежде, лучше застраховать. Понятно, что это еще дополнительные расходы, но страхование может покупателю помочь реально, у него есть четкий договор, по которому, если компания не «отобьет» атаки в суде, выплатит ему стоимость квартиры. Нотариус же не является гарантом, он только заверяет сделки.

- Но насколько я знаю, выплачивать страховщики тоже не очень любят?

- Выплачивают. А чтобы быть уверенным в том, что при страховом случае вам выплатят страховое возмещение, нужно тщательно подобрать страховую компанию, Для примера приведу два «свежих» случая с…выплатами.

В первом случае собственниками квартиры были мать и дочь. По семейным обстоятельствам мать уехала в другой город ухаживать за больной бабушкой. В период ее отсутствия дочка со своим бойфрендом провернули аферу с квартирой. Дочь оформила поддельную доверенность у нотариуса и продала квартиру своему ухажеру. А тот уже добросовестному приобретателю, который застраховал квартиру. И не зря. После долгого отсутствия мать вернулась в столицу, а на пороге ее встретили…чужие люди. В суде дочка призналась, что подделала доверенность. На этом основании квартиру у покупателя изъяли, а ему выплатили деньги.

Во втором случае ситуация была более запутанной. В неприватизорованной двухкомнатной квартире жили трое: муж, жена и их дочь. Хотя жили – это не совсем точно. Они числились, так как супруги были в разводе. В 2008 мать с дочкой уехали на работу за границу. А в 2010 году их супруг и папаша подал в суд, чтобы признать права пользования квартирой ничтожными. Он хотел приватизировать квартиру на себя. Но этот номер у него не прошел. Зато суд удовлетворил встречный иск женщин о вселении их в одну из комнат, так как жена и дочь доказали, что их отъезд носит временный характер.

Но папаша на этом не успокоился. И в 2012 году они узнали, что он выписал их с малолетней внучкой в ... Рязанскую область по несуществующему адресу. Затем он приватизировал квартиру, и продал ее за 998 тысяч рублей...

Был суд. Сделка была расторгнута, и покупателю присудили столько же, сколько значится в договоре - 998 тысяч рублей. Хотя реально он заплатил 6 млн рублей. Но расписку на 5 млн суд не принял. Хорошо квартира была застрахована...

Поэтому я еще раз настоятельно рекомендую покупателям стараться избегать оформления квартиры по неполной стоимости. Это очень чревато последствиями. Но если уж это приходится делать, то недвижимость следует обязательно застраховать.

----

Через некоторое время компания СК "Согласие" в которой я работаю получает письмо от Федеральной Нотариальной Палаты. Письмо очень интересное, можно сказать, что гневное. "Обидела" я нотариусов)))

Письмо от Нотариальной палаты выкладываю.