Олеся Бухтоярова

Итак, что же может поменяться? 1. В частности, в п. 2 ст. 34 и ст. 38 Семейного кодекса РФ определение "общее имущество супругов" предлагается уточнить, придав ему более широкий смысл. Так, помимо прописанных сегодня видов общего имущества, планируется добавить безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги и их общие обязательства. Такая мера соотносится со ст. 128 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 18 марта 2019 г. № 34-Ф3, вступившего в силу с 1 октября. 2.В ст. 38 Семейного кодекса РФ предлагается включить норму о том, что в соглашении супругов или судебном решении о разделе общего имущества необходимо прописывать доли каждого супруга в общем имуществе и перечень объектов, которые передаются одному из супругов в счет установленной его доли в общем имуществе. Необходимость нормы обусловлена сложностью раздела имущества в виде прав на неделимые вещи, на доли супругов в различных корпоративных организациях. В большинстве случаев раздел таких объектов резко уменьшает их стоимость. Законопроектом предлагается указать на недопустимость деления в судебном порядке такого имущества и признавать право на них за одним супругом в счет стоимости его доли в общем имуществе. Если же стоимость имущества превысит стоимость причитающейся ему доли, в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация, порядок и сроки выплаты которой надлежит определить суду. Также предусматривается возможность не только отсрочки или рассрочки судом компенсационной выплаты в счет полученной доли, но и залога имущества, а также запрета на его отчуждение до момента выплаты компенсации. 3. В ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ предлагается ввести положение, которое, по мнению авторов законопроекта, позволит защитить интересы супруга, не выражавшего согласие на сделку по отчуждению общего имущества: в этом случае действия супруга-отчуждателя без согласия второго повлекут уменьшение размера его доли в общем имуществе. 4. В ст. 42 Семейного кодекса РФ предусматривается изменение, которое обеспечит защиту интересов как супругов, так и их кредиторов. Так, если права супругов на имущество подлежат госрегистрации, то возникновение, изменение и прекращение таких прав возникнет для супругов с момента заключения брачного договора, а для третьих лиц – с момента госрегистрации. 5. Пункт 2 ст. 42 Семейного кодекса РФ, устанавливающий возможность обращения взыскания долгов за счет общего имущества супругов по заключенным одним из супругов обязательствам, предлагается скорректировать, освободив общее имущество от такого рода долгов, если в суде будет установлено, что соответствующие обязательства у другого супруга возникли хотя и в браке, но в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений или использованы им не на нужды семьи. 6. В Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предлагается внести изменения, согласно которым госрегистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество будет проводиться как на основании заявления одного из супругов, так и на основании решения госрегистратора прав в случае, если право общей совместной собственности возникает в силу закона (то есть, в силу гл. 7 Семейного кодекса РФ). 7. Планируется устранить противоречия, существующие между законодательством о банкротстве, Семейным кодексом РФ и ГК РФ. Согласно ч. 7 ст. 213.26 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – закон о банкротстве) финансовый управляющий включает в конкурсную массу супруга-должника все общее имущество обоих супругов (бывших супругов) и в случае, если после его реализации и удовлетворения требований кредиторов в пределах доли супруга-должника остаются какие-то средства, они выдаются супругу должника. Для устранения явного перекоса в пользу интересов кредиторов предлагается данную норму изложить иначе, указав, что реализация имущества гражданина, имеющего супруга (бывшего супруга), если оно не разделено ранее, должна производиться сначала после раздела общего имущества по правилам семейного законодательства, и лишь затем имущество супруга-должника подлежит реализации по общим правилам о банкротстве гражданина. Кроме того, предлагается дополнить закон о банкротстве новой статьей 213.33 о совместном банкротстве супругов, имеющих общие долги, по их заявлению. 8. Законопроектом также планируется дополнить положения ч. 1 ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I. Так, если нотариусу станет известно о наличии производства по делу о банкротстве наследодателя, предлагается ввести правило о приостановлении выдачи пережившему супругу свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов. Это необходимо для того, чтобы учесть интересы кредиторов наследственной массы. В случае принятия предлагаемых изменений вступление закона в силу запланировано с 1 марта 2020 года.

Если страхователь, заключивший договор страхования имущества, умер, то его права и обязанности переходят к лицу, принявшему это имущество в порядке наследования. В других случаях замены страхователя его права и обязанности переходят к новому собственнику с согласия страховщика, если договором или законом не предусмотрено иное. Если умер страхователь, заключивший договор личного страхования в пользу третьего лица, то его права и обязанности, определяемые этим договором, переходят к третьему лицу с его согласия. При невозможности выполнения этим лицом обязанностей по договору страхования его права и обязанности могут перейти к лицам, осуществляющим в соответствии с законодательством Российской Федерации обязанности по охране прав и законных интересов застрахованного лица.

Обязательно проверяйте всю информацию, которая должна содержаться в страховом свидетельстве (полисе): Наименование документа Наименование, юридический адрес и банковские реквизиты страховщика Фамилию, имя, отчество или наименование страхователя и его адрес Указание объекта страхования Размер страховой суммы Указание страхового риска Размер страхового взноса, сроки и порядок его внесения Срок действия договора Порядок изменения и прекращения договора Другие условия по соглашению сторон, в том числе дополнения к правилам страхования либо исключения из них Подписи сторон Проверяйте состав, правильность написания, соответствие документам и договоренностям, озвученным устно! Обратите внимание на мелкий текст и разборчивость подписей.

Страхование представляет собой систему отношений по защите имущественных интересов физических и юридичес­ких лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, которые формируются из уплачиваемых или страховых взносов (страховых премий). Главные стороны таких отношений — страховщик и страхо­ватель. Согласно действующему законодательству в качестве страховщиков могут выступать юридические лица любой орга­низационно-правовой формы, имеющие лицензии на осуще­ствление страхования соответствующего вида. Страхователями (кто страхуется) могут быть юридичес­кие и физические лица, заключившие со страховщиками договоры страхования либо являющиеся страхователями в силу закона. Страхователи вносят денежные средства в фон­ды страхования и, при наступления страховых случаев, приоб­ретают право на получение соответствующих выплат. Взаимоотношения страховщика и страхователя регламен­тируются Законом РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 "Об орга­низации страхового дела в Российской Федерации", а также другими нормативными актами. По форме страхование мо­жет быть добровольным и обязательным. И то и другое стра­хование осуществляется на основе договора между страхов­щиком и страхователем. Правила добровольного страхования, определяющие общие условия и порядок его проведения, устанавливаются страховщиком самостоятельно. Страхование, осуществляемое в силу закона, называется обязательным. При добровольном страховании граждане и юридические лица сво­бодны в заключении договора. Обязательное страхование- частный случай установленного законом понуждения к зак­лючению договора.

Если за год до процедуры банкротства, банкрот подарили квартиру детям, а дети продали ее нашим покупателям, то финансовый управляющий будет пытаться оспорить эту сделку. Вот тут и сыграет роль какие критерии добросовестности, со стороны покупателя, были соблюдены.

Недавно Министерство труда РФ принял профессиональные стандарты для риэлторов «Специалист в сфере недвижимости». Согласно профстандартам, специалисты должны соблюдать конфиденциальность информации клиента, проявлять честность и порядочность, не скрывать реальную стоимость объекта, не использовать некомпетентность или состояние здоровья клиента для извлечения выгоды, не клеветать на другие организации и коллег. В зависимости от компетенций риэлторы будут называться агентами, экспертами или брокерами. Первые будут выполнять вспомогательные функции, заниматься осмотром объектов, вести базы данных. Вторые анализировать спрос и предложение, организовывать и сопровождать сделку, а третьи - управлять всей работой. Оценивать квалификацию риэлторов будет Совет по профессиональным квалификациям торговой, внешнеторговой и по отдельным видам предпринимательской и экономической деятельности на базе Торгово-промышленной палаты. Делаться это будет с использованием программно-аппаратного комплекса Центра оценки квалификации по аналогии с тем, как это делается сейчас в отношении специалистов в сфере государственных и муниципальных закупок. Будет возможность сделать это онлайн. Образование риелторов потребует создания программ для дополнительного и среднего профессионального уровней образования данной сферы. Не исключено, что будет создан стандарт высшего образования для брокеров.

Давайте поговорим о типовых рисках при покупке недвижимость Надо ли защищать покупателя при приобретении недвижимости? Какой тип недвижимости можно страховать по титулу? Какие есть типовые риски при покупке-получении квартиры? Что и когда лучше страховать по титулу? А также - что такое "институт добросовестного приобретателя" и почему он не совершенен? Смотрите мой видеоурок и задавайте вопросы!

Представьте такую ситуацию - вы купили себе квартиру за 5 миллионов руб. Можете ли вы ее застраховать по титулу, например, на 10 миллионов рублей? Сумма, в пределах которой Страховщик обязуется выплатить страховое возмещение при наступлении страхового случая (страховая сумма), устанавливается по соглашению Страховщика и Страхователя на основании заявления последнего. Страховая сумма не должна превышать страховую (действительную) стоимость имущества на дату заключения договора страхования или на дату подписания соглашения об увеличении страховой суммы. Страховая (действительная) стоимость имущества может быть определена на основании оценки рыночной стоимости, выполненной независимым оценщиком, либо на основании стоимости, указанной в правоустанавливающем документе, либо на основании залоговой стоимости, установленной в договоре об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Допускается страхование по заявленной стоимости. При этом страховая стоимость на момент заключения договора страхования считается не определенной, и страховая сумма, указанная в договоре, не является тождественной страховой стоимости застрахованного имущества. Такая стоимость в целях соблюдения положений статей 949, 951 ГК РФ может быть определена Страховщиком путем проведения независимой экспертизы на этапе урегулирования убытка. Страховая сумма может быть увеличена в течение срока действия договора страхования при уплате дополнительной страховой премии, если имущественные интересы Страхователя (Выгодоприобретателя) были застрахованы не на полную стоимость или страховая (действительная) стоимость имущества возросла.

Покупатели часто интересуются у меня - они должны сами разбираться в нюансах страхования титула или им должны все объяснить в риэлторской компании или банке? Покупатель, конечно же, сам должен вникать в нюансы страхования титула, т.к. именно он заинтересован в данном виде страхования при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке. Но помочь ему в этом должны сотрудники агентства недвижимости, с которым он заключил договор на оказание услуг, а также сотрудники страховой компании с которой не сотрудничает. Обратите внимание - сейчас очень много статей в интернете и на различных форумах по данной теме. Вы можете сами их изучить, задать вопросы, попросить разъяснения. О страховании титула много написано и на этом форуме - в разделе "Страхование имущества". Читайте!

Очевидно. Но , если есть сомнения в состоянии продавца, то врач не помешает.

Давайте поговорим о типовых мифах по титульному страхованию: А есть ли выплаты по титулу? Где узнать народный рейтинг страховых компаний? Правда ли, что страхование титула очень дорогое? Какие сделки покрывают страховые выплаты? А также - что такое "институт добросовестного приобретателя" и почему он не совершенен? Смотрите мой видеоурок и задавайте вопросы!

Меня часто просят прокомментировать мнение, что если квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, то ее тщательно проверит банк и титульное страхование не нужно. За все банки сказать не могу, но подозреваю, что есть общий регламент оценки истории объектов недвижимости. Конечно же совсем непонятную квартиру навряд ли банк пропустит для кредитования. Но, учтите, что банк не может провести качественную проверку, так как это сделает риэлтор. Ответственный риэлтор и выписку архивную из домовой книги возьмет, и расширенную ЕГРН, и кучу дополнительных заявлений. Помимо этого потребует документов с участников сделки, сходит пообщается с соседями, поймет мотивы продажи и так далее. Но банкам в этом отношении спокойнее, так как они достаточно часто в рамках ипотечного страхования требуют оформить титульное страхование в свою пользу.

Рассмотрим - защитит ли добросовестного покупателя нотариальная сделка... Нотариус защитить может добросовестного приобретателя, но не полностью. Сделка в его присутствии - это точно не единственный способ защиты покупателя. И не такой надежный, как об этом говорят нотариусы. У нотариуса действительно есть особые полномочия: он может удостоверять личность участников сделки, проверять их дееспособность и волю. Если нужно, нотариус сам сделает запрос в единый реестр недвижимости. То есть нотариус подтвердит, что Иван Иванович — это действительно собственник квартиры, она ему принадлежит по закону и у нее нет других владельцев. Нотариус спросит у Ивана Ивановича, сам ли он хочет продать, завещать или подарить квартиру, не заставляют ли его. А из реестра недвижимости нотариус увидит, нет ли у Ивана Ивановича опекуна и ограничений для распоряжения имуществом. А теперь давайте остановимся на дееспособности. Что это такое? Дееспособность — это способность приобретать права и выполнять обязанности. Например, покупать и продавать квартиру, тратить деньги, жениться (статья 21 ГК РФ о дееспособности граждан). По закону нотариус проверяет дееспособность участников сделки и вообще всех, кто к нему обращается. Но у него нет таких инструментов и полномочий, чтобы квалифицированно подтвердить дееспособность продавца. Эту проблему пытаются решить на разных уровнях. Предлагали даже вести общие реестры недееспособных, но пока ничего не придумали. Максимум, что может гарантировать нотариус, — это то, что продавец достиг возраста дееспособности. Это понятно из документов. Статья 43 Закона о нотариате о проверке дееспособности нам указывает на то, что еще нотариус может поговорить с продавцом, чтобы понять, в себе ли он и не под давлением ли совершает сделку. Если нотариус заверяет договор купли-продажи, это не значит, что он подтверждает психическое здоровье человека. Это всего лишь означает, что у него нет сомнений в психическом здоровье. Нотариус не может провести экспертизу, что продавец не в наркотическом опьянении, не перенес тяжелую болезнь, не принимает затуманивающие сознание препараты, не увлекается азартными играми, не страдает алкоголизмом или в его жизни не случились тяжелые обстоятельства. А всё это может стать поводом для оспаривания сделки. Гражданский кодекс (статья 177) говорит нам о том, что сделку могут признать недействительной не только если продавец официально недееспособен, психически болен и стоит на учете. Но даже если он дееспособен, но не отдавал отчета в своих действиях именно в момент сделки. Иногда это выясняется уже после смерти продавца и становится поводом оспорить сделку. Возникает вопрос, а неужели суд не поверит нотариусу и признает сделку недействительной? К сожалению, суд может признать сделку недействительной, даже если ее удостоверил нотариус. И дело не в том, что нельзя верить нотариусу. А в том, что нотариус не может проверить и гарантировать абсолютно всё. Вот реальные истории из судебной практики. В них нотариусы подтвердили дееспособность, а экспертиза ее опровергла. Сделки признали недействительными. 1. Дарственную отменили из-за болезни и стресса дарителя Женщина подарила квартиру сотруднице центра занятости. Нотариус удостоверил договор и подтвердил дееспособность сторон. Женщина пошла в суд оспаривать сделку. Сослалась на онкологию, химиотерапию, стресс и доверчивость. Экспертиза подтвердила, что это могло повлиять на суть сделки. И хотя две инстанции отказали в иске, Верховный суд признал эти решения незаконными. В итоге дело пересмотрели и сделку признали недействительной. Квартиру пришлось вернуть (Определение ВС от 04.08.15 № 78-КГ15019, Апелляционное определение Санкт-Петербургского суда от 11.04.16 № 33-86/2016. 2. Посмертная экспертиза помогла оспорить завещание. После смерти владельца квартиры его дочь узнала, что есть завещание. И по нему недвижимость перешла дальним родственникам отца, а не ей. Завещание заверено нотариусом. В нем написано, что всё добровольно, в здравом уме и твердой памяти. Сомнений в дееспособности мужчины у нотариуса не было. Это подтвердили и свидетели: они общались с мужчиной и никаких странностей в поведении не замечали. Дочь обратилась в суд. Посмертная экспертиза показала, что у владельца квартиры за три года до завещания был инсульт. Составляя завещание, он мог не понимать, что делает. Хотя внешне это и не проявлялось. Верховный суд подтвердил, что это повод отменить завещание, хотя его и заверил нотариус (Определение ВС от 05.04.16 № 60-КГ16-1). 3. Слепая женщина продала, а потом вернула свою квартиру. Пожилая женщина продала квартиру по заниженной цене. Нотариус подтвердил, что, несмотря на возраст и полную слепоту, продавец дееспособна и понимает суть сделки. Потом женщина опомнилась и обратилась в суд. Экспертиза показала, что продавец и правда дееспособна. Но она перенесла сосудистые заболевания, которые могли повлиять на ее решения. Плюс стресс и особенности поведения. Сделку отменили. (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.05.17 № 33-18259/2017. На мой взгляд, учитывая критерии добросовестности, лучше все сделки совершать в нотариальной форме.

Титульное страхование - это единственный вариант стопроцентной защиты добросовестного приобретателя недвижимости и этому есть объяснение. Дело в том, что в Российской Федерации сложилось много предпосылок к утрате права собственности. Считайте сами: Неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства. Упрощение процедуры регистрации купли-продажи жилья. Возможность зарегистрировать право собственности в любом регионе РФ, ранее же это возможно было только по месту нахождения недвижимого имущества. Несовершенство института добросовестного приобретательства (статья 302 ГК РФ); Институт наследования. Фактически неограниченный срок исковой давности ст. 181 ГК РФ. Наличие ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 года № 127 ФЗ. Номинальная ответственность – нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов. Отсутствие «Закона о риэлтерской деятельности» Высокие налоги, кадастровая стоимость объектов недвижимости - как следствие, заниженная стоимость в ДКП. Неправомерное использование материнского капитала. Максимальную финансовую защиту во всех этих случаях дает именно страхование титула. При условии, что оно будет оформлено. Именно страховая компания, а не юристы, банк или интернет-сервис дельно изучит ваш объект на предмет возможных рисков.

Давайте оценим, велика ли вероятность того, что квартира без кажущихся проблем, приобретенная по официальной процедуре, может быть отобрана. Может быть, это достаточно редкие случаи? В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными, а имущество может быть изъято, в том числе, у добросовестного приобретателя. Поэтому многие люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки и т.д.), попадают в группу риска, а в случае возникновения какого-либо судебного разбирательства часто остаются один на один со своими проблемами. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя. Но пока мало кто знает, что защитить свои права как собственника недвижимости можно через такой механизм, как титульное страхование. Есть статистика, что от 1 до 1, 5 процентов в года признаются сделок недействительными в Российской Федерации (от общего количество сделок). На первый взгляд, цифра не велика, но за ней стоят судьбы людей, которые остались без своих квартир. Хочу привести краткий обзор страховых случаев за последние три года в нашей страховой компании «Согласие», чтобы у Вас сложилась полная картина по данному вопросу: Страховые случаи, связанные с подлогом правоустанавливающих документов (в том числе, первичных). Страховые случаи, связанные с нарушением прав третьих лиц (несовершеннолетних детей, неучтенных наследников, предыдущих владельцев и пр.). Страховые случаи, связанные с неправомочным решением суда, в силу которого совершенная сделка купли-продажи признана недействительной. Страховые случаи, связанные с действиями мошенников. Страховые случаи, связанные с незаконностью предыдущих сделок. Ожидаемые страховые случаи: Страховые случаи, где объекты недвижимости приобретались с нарушением использования материнского капитала. Страховые случаи, связанные с признанием сделок недействительными, в рамках процедуры банкротства физических лиц (ФЗ- 154 «О банкротстве физических лиц»).

Благодарю.

Сейчас идет много разговоров о том, что с принятием закона о банкротстве физических лиц, число опасностей у покупателей квартир выросло. Это так? На чем основаны эти утверждения? На эти и другие вопросы мы попросили ответить директора агентства страховой компании «Согласие» Олесю Бухтоярову: - Рынок недвижимости и так был всегда опасным, но с 1 октября 2015 года на одну опасность стало больше. С этого дня в нашей стране стало возможно банкротство физических лиц. И, к сожалению, это увеличило риски для покупателей квартир. – И в чем это выражается? - Дело в том, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. - Поясните, а кто может стать банкротом? - Банкрот это тот, кто не может платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Объявить гражданина банкротом может только суд. При этом долги гражданина должны быть больше 500 тыс. рублей, просрочка по долгам должна быть не менее трех месяцев. Кроме этого, нужно помнить, что Верховный суд РФ не так давно разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, размер неисполненных обязательств значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий: 1) должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. 2) имеются признаки неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества. Правда, гражданину придется доказывать свою несостоятельность. - И как это сделать? - Согласно закону о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут быть признаны недействительными сделки, которые заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок. То есть суд может признать сделку недействительной в том случае, когда рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи. К примеру, квартира была продана за 2 года до банкротства продавца квартиры, но продана намного дешевле рыночной стоимости. При этом кредиты, которые был должен банку, не погасил. И если в договоре купли-продажи указана неполная стоимость объекта недвижимости, то его будут оспаривать в суде, ссылаясь на то, что продавец мог продать жилье дороже и погасить долги по кредиту, но не сделал этого. Еще раз хочу обратить внимание на тот момент, что данный закон опасен, в первую очередь, тем, что может возникнуть ситуация, когда сделки, совершенные гражданином, в отношении которого осуществляется процедура банкротства, могут быть признаны недействительными. А значит, покупая сегодня квартиру, нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом. - Но как это проверить? - Проверить это практически невозможно. Поэтому не заключайте договор купли-продажи недвижимости по неполной стоимости. Это может быть чревато неприятными последствиями. - А как можно снизить риски при покупке жилья? - Перед заключением сделки по приобретению недвижимости на вторичном рынке, необходимо тщательно изучить историю не только квартиры, но и самого продавца. Подозрительными являются сделки, в которых: · стоимость в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости жилья; · продавец вступил в собственность путем дарения или сделки с родственниками; · продавец владеет недвижимостью непродолжительный период времени; · предыдущий собственник квартиры продолжал жить в ней после передачи всех прав на нее. - А где можно получить информацию про продавца? - Это можно сделать на следующих ресурсах: · Служба судебных приставов — проверка на наличие исполнительных производств; · Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства; · Арбитражный Суд г. Москвы — проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства. Желательно также проверить продавца на наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй (правда, тут необходимо письменное разрешение продавца на запрос информации). - И что делать бедным покупателям? Как спасти купленную недвижимость? - Самое лучшее – это квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что это дополнительные траты. Но еще не известно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или хождении по судам и доказывании, что вы сделали все возможное для проверки покупаемого объекта. Кроме того, если, не дай Бог, ваше дело попадет в суд, то вам в этом случае не придется нанимать адвоката. А это тоже стоит денег. Здесь же вас будет защищать страховая компания. И это более лучшая и надежная защита. Страховой же компании тоже не хочется делать выплаты, поэтому ее юристы будут биться за отстаивание чистоты совершенной сделки до победного конца. Вот чтобы я посоветовала всем покупателям недвижимости. И особенно тем, кто попадает в альтернативную сделку с большим числом участников. И последнее. Если выбранную вами квартиру, компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.

Какая уверенность то в том, что выплат не будет. Вы работаете в отделе выплат страховой компании или в юридическом департаменте? Есть категория людей, которые не верят в страхование, тогда увы, тратить время на аргументы не хочется.

Коллеги! Всегда приятно читать, как рассуждают те, кто не в теме. Страховые не платят, страховые плохие, страховые и далее по тексту. Титульное страхование на территории РФ существует лет 25, очень активно используется при ипотечном страховании. Выплаты есть у каждой страховой компании, они входят в финансовые показатели по имущественным выплатам. Так как данный вид страхования активно не популяризируется на рынке, то и информации о нем достаточно мало. Выкладывала на этом форуме эти решения суда, выкладываю еще раз. Выплаты были по обоим случаям. Решение по иску Белеску к Алехину и Долгополову.pdf Решение_суда_и_апелляционное_определение_-_Филькова_Н.В..pdf

Сделка не была по низу рынка. Дело в том, что достаточно редко проверяется дееспособность предыдущих участников сделки.

СК Макс так и не выплатили страхователю страховое возмещение. Собственно это единственный случай не выплаты страхового возмещения.

Часто люди спрашивают: зачем нам страховать купленную квартиру, это пустая трата денег, все равно, мол, страховщики не выплатят, если что случится. Но и отказываться от страхования квартиры, которая в течение небольшого времени перепродавалась несколько раз, просто глупо и недальновидно. О том, в какую ситуацию попал покупатель не до конца проверенной квартиры, рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова: — Недавно в Гагаринском районном суде г. Москвы слушалось дело о признании недействительным двух договоров купли-продажи квартиры. В суд подала наследница умершей сестры. Какое-то время они проживали вместе. Старшая злоупотребляла алкоголем, поэтому младшей с ребенком проживать в такой атмосфере было тяжело, и она в последние годы проживала отдельно от старшей. Но зарегистрированы они были в той же квартире. И вот в один прекрасный момент Трубицына А.А. узнает, что ее старшая сестра Е.А. скончалась. Она кинулась оформлять наследство, где и узнала, что данная квартира ее сестре уже не принадлежит. А хозяином ее в данный момент является некто Торбин Д.П. Вот что она пишет в исковом заявлении в суд: «Моя сестра Е.А. при жизни страдала алкоголизмом и наркотической зависимостью. Состояние Е.А. в 2014 года было настолько тяжелым, что она не могла самостоятельно ходить, подписывать какие-либо документы, осознавать происходящее, не могла самостоятельно ухаживать за собой. 9 апреля 2015 года Е.А. умерла. Единственным наследником к ее имуществу являюсь я, ее сестра. В установленном порядке я приняла наследство, обратившись с соответствующим заявлением к нотариусу. 16 июня 2015 г. из выписки из ЕГРП, полученной на основании запроса нотариуса стало известно о том, что собственником жилого помещения является ООО «Бразер». Поскольку Е.А. страдала психическим расстройством, тяжелыми заболеваниями, связанными с хроническим злоупотреблением алкоголем, то соответственно она в момент заключения договора купли-продажи квартиры 4 июня 2014 года не была способна отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Кроме того, по состоянию здоровья не была способна подписать договор купли-продажи….» История спорной квартиры В судебном заседании установлено, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью 38,50 кв.м., жилой 20,10 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. …… Указанное жилое помещение принадлежало Е.А., на основании договора мены, заключенного с Иваньковской А.А. от 15 декабря 2006 года. Ранее квартира принадлежала Иваньковской А.А. (Трубицыной) на основании договора купли-продажи от 11.01.2001, заключенного с Хайкиным А.Э. Иваньковская А.А. (Трубицына) была зарегистрирована и постоянно проживала на площади с 14 марта 2001 года. Также в квартире по указанному адресу с 9.09.2004 был зарегистрирован Трубицын Д.Е., 28.05.2004 года рождения. Е.А. зарегистрирована и проживала постоянно в квартире с 22 марта 2007 года. 4 июня 2014 года Е.А. заключила с ООО «Бразер» договор купли-продажи квартиры, на основании которого продала, а ООО «Бразер» приобрело в собственность жилое помещение по адресу: г. Москва, ул……, по цене 6 400 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры заключен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 16 июня 2014 года. Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры стороны подтвердили, что сумму в размере 6 400 000 рублей Е.А. получила от ООО «Бразер» до подписания настоящего договора полностью, претензий по оплате стоимости квартиры продавец не имеет. В материалы дела в ходе его рассмотрения ответчиком ООО «Бразер» представлен акт от 24 июня 2014 года приема-передачи квартиры, в соответствии с которым Е.А. передала, а ООО «Бразер» приняло вышеуказанное жилое помещение. Также ответчиком представлен акт от 4.06.2014 о передаче денежных средств Е.А. во исполнение условий договора купли-продажи в размере 6 400 000 рублей. На момент заключения вышеуказанного договора в квартире были зарегистрированы Иваньковская А.А. и ее сын Трубицын Д.Е.. В соответствии с решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 2 февраля 2016 года право пользования Трубицыной А.А. и ее сына по иску ООО «Бразер» в спорной квартире прекращено. Но, видимо, чувствуя, что «дело пахнет керосином», да и притязания Трубицыной компании надоели, поэтому «Бразер» 2 июля продает квартиру Торбину Д.П. по цене 6 500 000 рублей. Право собственности Торбина Д.П. зарегистрировано в установленном порядке 14 июля 2016 года. Продавец был наркоманом При рассмотрении дела установлено, что Е.А. неоднократно находилась на излечении в различных медицинских учреждениях с диагнозами: «Астенический синдром», «Астено-невротический синдром», «Синдром зависимости от алкоголя 3 степени», «Цирроз печени алкогольного генеза, декомпенсация», «Хронический гепатит с исходом в цирроз печени», «Хроническая алкогольная интоксикация». Допрошенные ранее в судебном заседании свидетели Быкова О.О. и Кислова Е.Б. суду показали, что с 2007 года отмечали изменения в психическом состоянии Е.А.. Они также сообщили, что она принимала наркотики, а в 2007 году даже пыталась выброситься с балкона, находилась в тюрьме. Вела Е.А. асоциальный образ жизни, от нее пахло как от бомжа, речь была несвязная, глаза бегающие, выглядела плохо, квартира ее была в жутком состоянии. В целях проверки доводов истца с учетом оснований заявленного иска в соответствии с определением суда от 11 апреля 2017 года по настоящему делу была назначена посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено Московскому областному Центру судебной и социальной психиатрии. По результатам экспертизы комиссией экспертов ГБУЗ МО «ЦКП» подготовлено мотивированное заключение № 1434 от 26 апреля 2017 года. Согласно данному документу Иваньковская Е.А. при жизни обнаруживала органическое расстройство личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики. Вышеуказанные изменения со стороны психики были выражены столь значительно, что лишали Е.А. способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи от 4.06.2014 года. Кроме того, по ходатайству истца Трубицыной А.А. в соответствии с определением суда от 26 июня 2017 года по дела назначена и проведена АНО «Центр Криминалистических экспертиз» посмертная судебно-почерковедческая экспертиза. Согласно заключению данного экспертного учреждения от 3 августа 2017 года рукописные записи Е.А., расположенные в договоре купли-продажи квартиры от 4.06.2014, акте приема-передачи квартиры от 4.06.2014, заявлении в Управление Росреестра по Москве выполнены Е.А. в необычном состоянии, вероятно, болезненном. Подпись Е.А. в акте приема-передачи денежных средств от 4 июня 2014 года выполнена не самой Е.А., а другим лицом с подражанием ее подлинным подписям. Ответчик предъявляет встречный иск Торбин Д.П., будучи не согласен с исковыми требованиями, предъявил Трубицыной А.А. встречный иск, в котором просил признать его добросовестным приобретателем жилого помещения. В своем заявлении он указал, что квартира им приобретена 2.07.2016. С момента регистрации договора квартира передана в распоряжение и владение ответчика. Он пишет, что на момент совершения сделки не мог и не должен был знать о том, что ООО «Бразер» неуправомочен на отчуждение имущества. Перед приобретением квартиры он получил выписку из ЕГРН, содержащую сведения об отсутствии обременений, арестов, запретов на квартиру. Выписка из домовой книги на жилое помещение также не содержала сведения о лицах, зарегистрированных на площади. Оценивая собранные по делу доказательства, принимая во внимание экспертные заключения, полученные в рамках производства по настоящему делу, учитывая положения ст. 177 ГК РФ, суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного 4 июня 2014 года между Е.А. и ООО «Бразер». При указанных обстоятельствах и договор купли-продажи квартиры, заключенный 2 июля 2016 г. между ООО «Бразер» и Торбиным Д.П., тоже является недействительным. Наличие государственной регистрации исследованных в ходе судебного разбирательства договоров купли-продажи само по себе не подтверждает добросовестность покупателя. Достаточных доказательств того, что Торбиным Д.П. были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца ООО «Бразер», а также меры предосторожности при совершении сделки по приобретению спорного, в материалах дела не имеется. Квартиру вернуть наследнику На основании изложенного материала и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд решил: - Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул…., заключенный 4 июня 2014 года между Иваньковской Е.А. и ООО «Бразер». Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул….., заключенный 2 июля 2016 года между Торбиным и ООО «Бразер». - Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Бразер», Торбина на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул….. - Признать за Трубицыной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул…. в порядке наследования по закону после смерти Иваньковской Е.А., умершей 9 апреля 2015 года. - Решение суда подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Москве. - В удовлетворении исковых требований Торбина к Трубицыной и ООО «Бразер» о признании его добросовестным приобретателем недвижимого имущества отказать. Покупатель отказался от страхования Что самое печальное, то покупатель отказался от титульного страхования квартиры (от претензий третьих лиц), хотя такая возможность у него была. Но он привлек к проверке объекта недвижимости частного риелтора, который ему и насоветовал отказаться от страхования, так как считал, что рисков нет. А данную историю я узнала от того самого риэлтора, который сопровождал эту сделку. Этот риэлтор позвонил мне после суда и очень сокрушался, что вот так поступил. Но попал-то в неприятную ситуацию не он, а его клиент, который остался без квартиры и без денег. А что взять с частника? С него взятки гладки. Так что читайте и мотайте на ус. Все же наш отечественный рынок недвижимости еще достаточно опасен, мошенников на нем крутится много, поэтому не стоит жалеть 100-200 тысяч на страховку многомиллионной квартиры. И спасть будете спокойно! А в случае расторжения сделки по суду, хотя бы вернете уплаченные за квартиру деньги. Получить бесплатную консультацию по вопросам покупки недвижимости и страхования титула квартиры вы можете у специалистов страховой компании «Согласие» по телефону: 8(910) 418 87 83

Да. Сколько времени прошло? Мне тоже это интересно.

Свидетельство о праве собственности всего лишь бумажка. Людей лишают права собственности на земельные участки в городе Долгопрудном. Решение по иску Белеску к Алехину и Долгополову

Инструкцию писал Инком. Просто это общая инструкция на какие особенности продавцов нужно обращать внимание.