Защита рисков при помощи титульного страхования

[Олеся Бухтоярова]

Друзья! Приветствую Вас. Я Олеся Бухтоярова, много лет посвятила развитию титульного страхования в нашей стране. По образованию юрист.  Представляю страховую компанию СК "Согласие".

Очень надеюсь , что данный вид страхования будет Вам интересен, как и мне. Я считаю, что моя профессиональная миссия заключается в том, чтобы рынок недвижимости стал прозрачным и цивилизованным.  Начнем с предпосылок данного вида страхования.

В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными, а имущество может быть изъято, в том числе, у добросовестного приобретателя. Поэтому многие люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки и т.д.),попадают в группу риска, а в случае возникновения какого-либо судебного разбирательства часто остаются один на один со своими проблемами. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя.Но пока мало кто знает, что защитить свои права как собственника недвижимости можно через такой механизм, как титульное страхование.

Титульное страхование снижает риск последствий ошибок даже при нотариальном заверении сделки. Я уже не говорю о тех, кто заключает договор в простой письменной форме. Для них страхование титула должно быть обязательным атрибутом.

Таким образом, можно сделать вывод, что в обозримом будущем титульное страхование станет цивилизованной распространенной  возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие будет способствовать стабильности и надежности в операциях с недвижимостью.

Так что же такое титульное страхование? Для большинства граждан России это словосочетание ровным счетом ни о чем не говорит, поэтому поясним, что это такое.

Титульное страхование – это  страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после  приобретения (регистрации) объекта недвижимости.

Немного истории

 Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет, в первую очередь, об утрате права собственности на приобретенную недвижимость.
Когда‑то достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость приобретена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое слово человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда определенную часть сделок оспаривали по причине обмана в отношении законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой стало исследование истории титула, то есть проверка документов по ранее совершенным сделкам с этим имуществом.
Исследованием истории титула занимались чиновники, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в изучении и получении данных из различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т. д.). На рынке недвижимости появился особый спрос — на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали наряду с предоставлением данных об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о чистоте титула прежних владельцев, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок.

Со временем исследованием истории титула и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые все чаще перед заключением сделки начали составлять так называемые рефераты титула, то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление рефератов титула сделалось массовым явлением, и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок прибегали к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью превратилось в самостоятельную профессию.

В 20‑е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости, существенно возросло количество совершаемых сделок и как результат — количество ошибок при составлении соответствующих рефератов титула. Многие из-за мошенничества стали лишаться недвижимости и целых состояний. Понятно, что по большому счету никто не мог со стопроцентной точностью гарантировать чистоту титула и законность приобретения недвижимости. Появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. Первоначально страховые компании занимались страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие такие компании создавали свои собственные мелкие страховые компании или превращались в представительства крупных страховщиков. Но при этом они продолжали осуществлять страхование не собственно титула, а ответственности тех, кто его проверяет. Лишь позже на рынке появилось титульное страхование, то есть страхование рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные страховые титульные компании (например, Нью-Йоркская титульная и ипотечная компания, прекратившая свою деятельность в период Великой депрессии). В это время участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие‑либо проблемы, связанные с фактом нарушения законодательства в истории недвижимости.
 

Титул сегодня

Сегодня титульное страхование как вид услуги — одно из самых распространенных явлений во всех цивилизованных странах мира. Титульное страхование — надежное средство стабилизации всего рынка недвижимости и гарантия надежности для его участников.

    В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации:

·        регистрация сделок (актовая регистрация);

·        регистрация прав на недвижимое имущество (титульное регистрация).

Титульная регистрация широко применяется в Западной Европе, Австралии, Канаде. Актовая регистрация – в США. В странах Латинской Америки, Азии, Африки, Восточной Европы, СНГ  государственная регистрация или вовсе отсутствует, или развивается по одной из этих двух схем.

При титульной системе орган государственной регистрации тщательно изучает историю имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей. Такая государственная регистрация прав на недвижимость по закону полностью гарантирует их защиту самим государством.

В США принята система регистрации сделок (актовая регистрация), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существа сделки, не выносит суждение о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует документы, придавая им, таким образом, публичность, то есть известность и доступность для любого заинтересованного лица. Такая система регистрации не предоставляет собственникам гарантий их прав, а лишь делает незарегистрированные документы менее значимыми, чем зарегистрированные.  Поэтому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, тщательно изучающих законность совершения сделки с недвижимостью и отсутствие неучтенных прав других лиц. В случае заявления кем-либо обоснованных претензий на недвижимость после соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.

Титула в России нет?

В России только с 1993 года начали предприниматься первые попытки страхования имущества не по классическому набору рисков: от пожара, наводнения, стихийных бедствий и т. д., а по риску его утраты  вследствие прекращения права собственности по решению суда. В 1998 году первые российские страховые компании получили лицензии на страхование риска утраты права собственности как на отдельный особый вид страхования. Понятие «титульное страхование» гораздо шире, чем понятие  «страхование права собственности», поскольку слово «титул» переводится как право, а не право собственности, то есть это может быть любое право, например залога и т. п.  В настоящее время законодательство Российской Федерации не содержит понятия «страхование прав собственности», или «титульное страхование». В условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации[1] также не упоминается  этот вид страхования. По этим причинам при разработке правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании,  в результате в получаемых страховыми компаниями лицензиях этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».

В период обязательного лицензирования риелторской деятельности получило широкое распространение страхование профессиональной ответственности риелтора, однако, из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы риелтора и пределы его ответственности, такое страхование не обеспечивает защиту прав добросовестных приобретателей. По крайней мере, за последние десять лет, случаев, когда риелтор был бы признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю недвижимости в результате расторжения сделки, не известно.

Пожары и стихийные бедствия – явления привычные и всем понятные, вероятность их наступления и методика оценки рисков очевидны большинству страхователей. В таких ситуациях тарифная политика основана на фундаментальной статистической базе. Но что такое потеря права собственности по решению суда, как это бывает  в России, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев, – ответы на  эти вопросы,  к сожалению, чаще всего не известны не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие специалисты активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые из них осуществляют страхование по неполному пакету рисков, и практически никто в должной мере не прилагает активных усилий для планомерного массового продвижения этого продукта.

Сегодня к  титульному страхованию  прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и на основании внутренних стандартов принятых организациями  вынуждены оценивать и минимизировать свои риски, например банки при работе по ипотечным программам, где они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.

В условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации[1] также не упоминается  этот вид страхования. По этим причинам при разработке правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании,  в результате в получаемых страховыми компаниями лицензиях этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».

В период обязательного лицензирования риелторской деятельности получило широкое распространение страхование профессиональной ответственности риелтора, однако, из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы риелтора и пределы его ответственности, такое страхование не обеспечивает защиту прав добросовестных приобретателей. По крайней мере, за последние десять лет, случаев, когда риелтор был бы признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю недвижимости в результате расторжения сделки, не известно.

Пожары и стихийные бедствия – явления привычные и всем понятные, вероятность их наступления и методика оценки рисков очевидны большинству страхователей. В таких ситуациях тарифная политика основана на фундаментальной статистической базе. Но что такое потеря права собственности по решению суда, как это бывает  в России, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев, – ответы на  эти вопросы,  к сожалению, чаще всего не известны не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие специалисты активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые из них осуществляют страхование по неполному пакету рисков, и практически никто в должной мере не прилагает активных усилий для планомерного массового продвижения этого продукта.

Сегодня к  титульному страхованию  прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и на основании внутренних стандартов принятых организациями  вынуждены оценивать и минимизировать свои риски, например банки при работе по ипотечным программам, где они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.

ГРАЖДАНЕ ХОТЯТ ЗНАТЬ

 

Многие люди слышали о титульном страховании, но порой не знают, что это такое и для чего это нужно? Поэтому, когда они обращаются к нам за консультацией, мы даем самые подробные ответы на все их вопросы. И некоторые из них, самые злободневные и самые задаваемые я хочу привести.

1. Является ли приобретение полиса по титульному страхованию обязательным в случае покупки недвижимости на вторичном рынке?

Титульное страхование относится к добровольным видам страхования, но на сегодняшний день приобретение полиса титульного страхования дает собственнику недвижимого имущества весьма важные преимущества: во-первых, качественную и объективную предстраховую экспертизу, совершенно бесплатную для страхователя; во-вторых, юридическое сопровождение со стороны страховщика, как в течение срока действия полиса, так и при возникновении обстоятельства, которое может привести к страховому случаю (например, досудебный или судебный спор, касающийся права собственности на недвижимое имущество);  и, наконец, в-третьих, гарантию компенсации убытков в случае утраты права собственности на недвижимое имущество. Конечно, все вышеперечисленное справедливо только в случае обращения за полисом титульного страхования к страховщику, имеющему многолетний опыт такого страхования, включая опыт защиты интересов страхователей в суде, а также имеющему высокую финансовую надежность - страхователь должен быть абсолютно уверен в том, что и по прошествии ряда лет страховщик будет в состоянии выполнить свои обязательства по полису титульного страхования.

2.  Какие риски покрывает страховка?

При титульном страховании застрахованным риском является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Покрывается риск утраты имущества в результате удовлетворения реституционного иска (о расторжении сделки) или в результате предъявления виндикационного иска (об истребовании из чужого незаконного владения).    

 

3.  Сколько в среднем стоит полис по страхованию титула? От чего зависит тариф? Как определяется страховая сумма?

Тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента и т.д.). По специальным программам, например, реализуемым совместно с риэлторскими компаниями, могут предлагаться специальные тарифы. Страховка на год стоит от  0,25 % (для крупных объектов залогового имущества) до 0,35 % (но в особо сложных случаях может быть назначен и более высокий тариф) от действительной стоимости объекта и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости. Также договоры страхования могут заключаться и на более длительный срок – на три года или на пять лет. В том случае при единовременной уплате страховой премии предоставляются существенные скидки. В среднем страховка на 3 года обойдется от 0, 6 % до  1% ( за все три года). 

4.  Что будет являться страховым случаем в этом виде страхования?

Собственник недвижимого имущества (гражданин или организация) может утратить право собственности, например, из-за внезапно объявившихся наследников или если с имуществом ранее были совершены какие-либо незаконные сделки.

Есть ряд исключений, на которые не распространяется этот вид страхования:

·         если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;

·         если наступила гибель или уничтожение имущества (эти риски должны компенсироваться по другому виду страхования имущества – от огневых рисков);

·         если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретенное имущество;

·         если застрахованный имущественный объект незаконно используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);

·         если произошло несогласованное изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;

·         если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.

5.   Много ли компаний занимаются сейчас этим видом страхования?

Широкое развитие ипотечного кредитования и страхования в последние годы и требование банков о включении титульного страхования существенно расширило круг страховых компаний, заключавших полисы титульного страхования. Вместе с тем, количество страховых компаний, предлагающих титульное страхование вне ипотечных программ, существенно ниже. Как правило, это лидеры страхового рынка, ведь в отличие от ипотечного страхования, при котором объект недвижимости отбирается для целей кредитования весьма тщательно, да и сам его статус как залогового имущества отталкивает часть потенциальных мошенников, титульное страхование вне ипотечных программ требует проведения тщательной работы с объектом недвижимости со стороны страховщика, наличие в штате высококвалифицированных специалистов (андеррайтеров, юристов), знания страховщиком специфики риэлторского бизнеса и особенностей проведения сделок с недвижимостью, а также значительных страховых резервов самой компании.

6. Каковы минимальный и максимальный сроки заключения договора титульного страхования?

В практике титульного страхования встречаются полисы страхования как со сроком страхования до полугода, так и со сроком страхования от пяти и до десяти лет. Все зависит от того, для каких целей приобретается недвижимое имущество и какие требования предъявляются к сроку действия страховой защиты.

7. С какого момента, при каких обстоятельствах можно считать, что наступил страховой случай?

Согласно действующему законодательству, право собственности в отношении недвижимого имущества возникает и прекращается с момента государственной регистрации. Таким образом, страховой случай возникает, когда вынесено решение суда о прекращении права собственности и на основании этого решения государственный регистратор вносит изменения в запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделках с ним. Но если говорить об обстоятельстве, которое может привести к возникновению страхового случая, то это, безусловно, возникновение досудебного и/или судебного спора.  Важно, чтобы иск в суд был подан в течение страхового срока, установленного в полисе титульного страхования.

8. Проводит ли страховщик экспертизу прав на квартиру, чтобы определить степень риска?

Да, предстраховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком. При ее проведении могут быть задействованы различные его сотрудники – андеррайтеры (специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его страховании и назначении страхового тарифа), юристы, сотрудники службы безопасности и д.р.

9.  Если квартира прошла через множество сделок, предпринимает ли что-нибудь страховщик для выяснения ее истории? Платная ли это услуга?

Конечно, страховщик предпринимает усилия для выяснения истории квартиры. В необходимых случаях связанные с этим мероприятия требуют производства определенных финансовых затрат. Но, тем не менее, для страхователя это не вызывает дополнительных расходов: страховщик не может оказывать услуг иных, чем услуги по страхованию. Хотя понесенные страховщиком расходы могут быть в какой-то мере учтены при назначении страхового тарифа. Но доскональное изучение истории права собственности на квартиру не является для страховщика самоцелью, поскольку страхование само по себе предполагает вероятность наступления страхового случая и наличие или отсутствие некоторых обстоятельств в истории квартиры может быть отнесено страховщиком именно на эту составляющую.

10.  Пользуется ли этот вид страхования популярностью у страхователей?

С титульным страхованием складывается парадоксальная ситуация. Те собственники недвижимости (будущие или текущие), которые узнают о том, что такое страхование существует, с готовностью становятся страхователями, но до многих информация просто не доходит. Такое положение с титульным страхованием сложилось вследствие того, что говорить об этой теме было не принято, есть, мол, система регистрации, нотариусы, риэлторы. Они-то и должны разбираться с проблемными квартирами, земельными участками, с коммерческой недвижимость. Но такое замалчивание только усугубляло ситуацию с защитой прав собственности на недвижимость. Сделки с недвижимостью множились, объекты недвижимости обрастали историей, далеко не всегда благополучной и это привело к тому, что в судах копились иски о расторжении сделок, иски об истребовании недвижимости у реальных собственников, и уже риэлторское сообщество стало говорить: «Да, проблема есть, но ее решить невозможно в силу ее специфики, поскольку есть особенности правоприменительной и судебной практики, пробелы в законодательстве, рейдеры и т.д.». В настоящее время ситуация стала меняться. Ипотечное страхование способствовало тому, что население и бизнес узнали о возможностях титульного страхования, а риэлторы, увидев очевидное для себя преимущество в части расширения риэлторской услуги и повышения ее качества и надежности через титульное страхование, стали проявлять повышенный к нему интерес. 

11.   Были ли в нашей  компании страховые случаи по этому виду? Сколько их было? Расскажите, пожалуйста, самые интересные и поучительные примеры. 

СК "Согласие"  имеет весьма широкую практику по урегулированию страховых случаев. Примеры страховых случаев и Решения суда будут здесь выложены и рассмотрены подробно.

[Олеся Бухтоярова]

Закон о банкротстве физических лиц: риски для покупателей

Программа семинара:

1.  Краткое содержание «Закона о банкротстве физических лиц».

2.  Кто такой финансовый управляющий и его функции.

3.  Процедура оспаривания сделок должника.

4.  Понятие  «Подозрительная сделка», «Единственное жилье должника», «Роскошное жилье должника».

5.  Инструменты защиты покупателя  при заключении ДКП, в рамках действия «Закона о банкротстве физических лиц».

Методы проверки  продавца

Какие пункты необходимо включить в ДКП для защиты покупателя. Пробелы закона о «Закона о банкротстве физических лиц»Критерии по которым можно определить выводилось ли имущество до продажи объекта недвижимости из кредитной массы

6.  Обзор реальных судебных дел по банкротству физических   

удалено

[Олеся Бухтоярова]

Для всех скептиков, которые не верят, что страховые компании выплачивают страховое возмещение по титульному страхованию (риск утраты права собственности) размещаю информацию по очередной выплате:
Страховая компания «Согласие» выплатила более 6,6 млн рублей по договору ипотечного страхования
Страховая компания «Согласие» выплатила свыше 6,6 млн рублей страхового ущерба по договору комбинированного ипотечного страхования.
Двухкомнатная квартира приобреталась в 2012 году в Москве на вторичном рынке с привлечением ипотечных средств в коммерческом банке. Для защиты приобретенного жилья от потери прав собственности, клиент заключил договор титульного страхования на весь период действия кредитного соглашения. И как потом оказалось, правильно сделал.
Собственником недвижимости, у которого приобреталась квартира, был мужчина, который ранее купил ее у двух других физических лиц, владеющих квартирой в равных долях. Однако при совершении данной сделки интересы обоих собственников представлял один человек, который распоряжался половиной квартиры на основании права собственности, а второй половиной квартиры - на основании нотариально заверенной доверенности от лица второго собственника. В дальнейшем было установлено, что доверенность - поддельная, а бывший собственник ½ доли обратился в правоохранительные органы и в суд с просьбой признать сделку купли-продажи ничтожной, а также аннулировать записи Управления Росреестра по Москве о ранее совершенных сделках.
Суд первой инстанции признал недействительной доверенность, а также первую сделку купли-продажи, а кроме того постановил истребовать квартиру у страхователя СК «Согласие». Суды последующих инстанций данное решение оставили в силе. После проведения проверки представленных документов и установления всех обстоятельств случившегося специалисты СК «Согласие» признали событие страховым и произвели выплату страхового возмещения в размере, превышающем 6,6 млн рублей.
Справка о компании: Общество с ограниченной ответственностью «Страховая Компания «Согласие» учреждено в 1993 году, имеет лицензии на осуществление практически всех видов страхования и перестрахования, разрешенные законодательством РФ. Уставный капитал – 5,4 млрд руб. Региональная сеть СК «Согласие» насчитывает порядка 370 структурных подразделений, работающих во всех федеральных округах России. По итогам 2 квартала 2016 г. объем страховых премий, собранных СК «Согласие», составил 16,1 млрд руб. Страховые выплаты, произведенные компанией – более 10,2 млрд руб. Обладает международным рейтингом финансовой устойчивости компании S&P на уровне В+, а также национальным рейтингом надежности «Эксперт РА» на уровне А+ «Очень высокий уровень надежности», прогноз по рейтингу «стабильный».

[Олеся Бухтоярова]

 Реальный страховой  случай, который произошел за мою практику работы в страховых компаниях. Думаю, что всем Вам будет интересно. 
История опубликована очень простым языком в виде занимательных рассказов. ФИО участников изменены.

Вопрос к риэлтором, а всегда ли Вы берете справки из ПНД и НД на отказников от приватизации?

Письмо из психиатрической больницы.

В феврале 2013 года в Чертановский районный суд г. Москвы поступило исковое заявление из…психиатрической больницы №2, которая находится в ближнем Подмосковье. Их пациентка Демина Марина Семеновна просила суд истребовать чужое имущество из незаконного владения, то есть вернуть ей половину квартиры, которую в 2010 году продала ее сестра.
Действительно, согласно договору купли-продажи от января 2010 года трехкомнатная квартира по адресу: Москва, ул. Дорожная….была продана Музафарову Анвару Ахметовичу Алиной Семеновной Беликовой, которая была единоличной собственницей этой квартиры. И согласно документам стала она таковой в результате приватизации от 29 сентября 2009 года. Сестра ее Демина М.С. не отказывается от того, что она подписывала отказные документы, поскольку об этом попросила ее родная сестра. Что можно ждать от человека, который стоит на учете у психиатра с 22 лет? Да и не думала Марина, что может остаться без жилья. Но, выйдя в очередной раз из психиатрической больницы, она оказалась на улице. В их квартире уже жили чужие люди. Вот как об этом говорится в решении Чертановского районного суда г.Москвы от 19 июля 2013 года:
«В феврале 2011 года после очередной длительной госпитализации в ПБ (психиатрическую больницу) №1 им. Алексеева, она была выписана домой, но в свою квартиру попасть не смогла, так как там проживали чужие люди. 04.03.2011 г. она была вновь госпитализирована в ПБ №1 им. Алексеева, а 11.10. 2011 г. переведена в ПБ №2 им. О.В. Карбикова, где находится без выписки по настоящее время. На каком основании в ее квартире живут чужие люди, ей не известно. При оформлении ей паспорта сотрудниками ПБ №1 им. Алексеева ей стало известно, что она снята с регистрационного учета по отрывному талону 30.03. 2010 г. в Смоленскую область, Рославльский район, деревня Якимовичи. В этой деревне она никогда не была, и переезжать куда-либо из своей квартиры не собиралась…»
Кстати, и ее сестра тоже после продажи квартиры была выписана по этому же адресу. Но в суд она ни разу не явилась, поэтому выяснить, где она находится, почему продала квартиру, почему бросила на произвол судьбы свою сестру, не представлялось возможным. 
Вернемся к судебному решению:
«….судом по ходатайству представителя истца проведена судебная психиатрическая экспертиза в отношении Деминой М.С. в ГНЦССП им. В.П. Сербского.
Согласно выводам экспертов Демина М.С. страдает хроническим психическим расстройством в форме шизофрении параноидной, непрерывное течение, с выраженным дефектом. Об этом свидетельствуют материалы гражданского дела, данные медицинской документации о появлении у нее примерно в возрасте 23 лет острой психотенической симптоматики аффективно-бредовой структуры…….Поэтому Демина М.С. в момент совершения отказа от участия в приватизации 29.09. 2009 г. не могла понимать значение своих действий и руководить ими».

Судья поступила по совести

Когда Анвар Музафаров покупал эту квартиру, он об этом ничего не знал. Поэтому через некоторое время Музафаров под залог купленной квартиры взял в банке кредит на покупку земельного участка. Банк, а потом страховая компания проверяли, в первую очередь, участок. Он у них сомнений не вызвал, поэтому кредит дали. А на юридическую чистоту залоговой квартиры особого внимания не обратили. И, как потом выяснилось, зря. 
Когда Музафарова вызвали в суд, и там он узнал суть дела, то просто схватился за голову, поскольку понимал, что аннулирование договора о приватизации автоматически ведет к расторжению сделки. Но здесь судья поступила достаточно мудро. Она написала в своем решении, что не доверять психиатрам-экспертам у нее нет оснований, но и нет оснований не доверять нотариусу, который удостоверял отказ Деминой. Поэтому она поступила по совести. Судья не стала признавать приватизацию недействительной, а равно как и сделку. Судья вернула Деминой М.С. половину квартиры и сняла с нее обременение в виде залога. У Музафарова А.А. осталась только половина квартиры. Половину отняли. А по условиям страхования утрата собственности компенсируется страховой компанией, и это в конечном итоге и стало основанием для предъявления претензии банком к страховой компании.
Юристы страховой компании пытались протестовать, подавали в суд ходатайство о том, чтобы Демину пригласили в суд, где они могли бы задать ей ряд вопросов. Но ее адвокат сказал, что она очень больна, поэтому не может приехать, а, тем более, отвечать на вопросы. Юристы страховой компании не отступали. Они приводили массу доводов в пользу того, что их клиент является добросовестным приобретателем и никакие финансовые убытки нести не должен. И хотя эти препирательства длились не один месяц, доказать юристам ничего не удалось. В итоге Деминой М.С. вернули половину квартиры, а банку деньги за половину квартиры – 150 тысяч долларов. А покупатель квартиры Музафаров понес приличные убытки. Ему пришлось выплачивать остаток кредита и что-то делать с квартирой. Не будет же он жить на ½ ее части. Наверняка ему же снова пришлось выкупать у Деминой вторую половину квартиры…

[Святослав Теплов]

Какое то "соломоново решение", надеюсь почитать решение суда можно ? 

[viktor200863]

6 000 000 миллионов рублей - это очень много 

[Олеся Бухтоярова]

Я как его получу , так выложу .

[Анеля]

Не  верю,что покупатель  не знал  об  этой  истории с  психбольной))вот  не верю,особенно учитывая  его фамилиё.Он что,по  соседям  не прошелся?Наверняка  глаза  закрыл,потому  что подешевле.Обычная  схема  черных  риэлторов  с  социально незащищенными  людьми,известная  с  90х,только  в  этом  случае  АН взяло на себя  эту  роль.Уши  торчат отовсюду-и  прописка  в деревне,при чем  без  ведома  больной,и  ее  выписка(через  суд  попробуй  выпиши психбольного,соцопека  замучит).

Edited November 22, 2016 by Анеля

[Олеся Бухтоярова]

Я тоже не верю, если честно. Но на страхование данный объект пришел в виде залога, поэтому историю объекта недвижимости никто особо не изучал. Страховая компания оценивала риски по имуществу, которое приобреталось в залог. 

[Александр Т]

Мы все привыкли, риелтор это профессионал, а для обывателя же риелтор - всё, что "стояло" рядом с недвижимостью: консьерж, давший телефон; нотариус выдавший  документ; ипотечный брокер; охранник в банке и т.д.

8 лет назад, за 7 млн участок, это очень не плохо