Jump to content
Олеся Бухтоярова

Recommended Posts

Олеся Бухтоярова    91

Олеся Бухтоярова
Posted

Друзья! Приветствую Вас. Я Олеся Бухтоярова, много лет посвятила развитию титульного страхования в нашей стране. По образованию юрист.  Представляю страховую компанию СК "Согласие".

Очень надеюсь , что данный вид страхования будет Вам интересен, как и мне. Я считаю, что моя профессиональная миссия заключается в том, чтобы рынок недвижимости стал прозрачным и цивилизованным.  Начнем с предпосылок данного вида страхования.

В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке могут быть признаны недействительными, а имущество может быть изъято, в том числе, у добросовестного приобретателя. Поэтому многие люди, приобретающие сегодня объекты недвижимости (жилые помещения, коммерческую недвижимость, земельные участки и т.д.),попадают в группу риска, а в случае возникновения какого-либо судебного разбирательства часто остаются один на один со своими проблемами. Если мы хотим, чтобы рынок недвижимости развивался, если мы хотим противодействовать криминалу на риэлторском рынке, нужно использовать все возможности для гарантирования прав собственности покупателя.Но пока мало кто знает, что защитить свои права как собственника недвижимости можно через такой механизм, как титульное страхование.

Титульное страхование снижает риск последствий ошибок даже при нотариальном заверении сделки. Я уже не говорю о тех, кто заключает договор в простой письменной форме. Для них страхование титула должно быть обязательным атрибутом.

Таким образом, можно сделать вывод, что в обозримом будущем титульное страхование станет цивилизованной распространенной  возможностью реализации полной финансовой гарантии для собственников недвижимости, а его развитие будет способствовать стабильности и надежности в операциях с недвижимостью.

Так что же такое титульное страхование? Для большинства граждан России это словосочетание ровным счетом ни о чем не говорит, поэтому поясним, что это такое.

Титульное страхование – это  страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Страхование права собственности осуществляется с целью защиты прав покупателя от правопритязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до его приобретения и сохранившихся после  приобретения (регистрации) объекта недвижимости.

Немного истории

 Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет, в первую очередь, об утрате права собственности на приобретенную недвижимость.
Когда‑то достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость приобретена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое слово человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда определенную часть сделок оспаривали по причине обмана в отношении законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой стало исследование истории титула, то есть проверка документов по ранее совершенным сделкам с этим имуществом.
Исследованием истории титула занимались чиновники, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в изучении и получении данных из различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т. д.). На рынке недвижимости появился особый спрос — на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали наряду с предоставлением данных об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о чистоте титула прежних владельцев, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок.

Со временем исследованием истории титула и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые все чаще перед заключением сделки начали составлять так называемые рефераты титула, то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление рефератов титула сделалось массовым явлением, и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок прибегали к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью превратилось в самостоятельную профессию.

В 20‑е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости, существенно возросло количество совершаемых сделок и как результат — количество ошибок при составлении соответствующих рефератов титула. Многие из-за мошенничества стали лишаться недвижимости и целых состояний. Понятно, что по большому счету никто не мог со стопроцентной точностью гарантировать чистоту титула и законность приобретения недвижимости. Появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. Первоначально страховые компании занимались страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие такие компании создавали свои собственные мелкие страховые компании или превращались в представительства крупных страховщиков. Но при этом они продолжали осуществлять страхование не собственно титула, а ответственности тех, кто его проверяет. Лишь позже на рынке появилось титульное страхование, то есть страхование рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные страховые титульные компании (например, Нью-Йоркская титульная и ипотечная компания, прекратившая свою деятельность в период Великой депрессии). В это время участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие‑либо проблемы, связанные с фактом нарушения законодательства в истории недвижимости.
 

Титул сегодня

Сегодня титульное страхование как вид услуги — одно из самых распространенных явлений во всех цивилизованных странах мира. Титульное страхование — надежное средство стабилизации всего рынка недвижимости и гарантия надежности для его участников.

    В мировой практике используются две принципиально различные системы регистрации:

·        регистрация сделок (актовая регистрация);

·        регистрация прав на недвижимое имущество (титульное регистрация).

Титульная регистрация широко применяется в Западной Европе, Австралии, Канаде. Актовая регистрация – в США. В странах Латинской Америки, Азии, Африки, Восточной Европы, СНГ  государственная регистрация или вовсе отсутствует, или развивается по одной из этих двух схем.

При титульной системе орган государственной регистрации тщательно изучает историю имущества и устанавливает законность приобретаемых прав. Государство отвечает за правильность записей. Такая государственная регистрация прав на недвижимость по закону полностью гарантирует их защиту самим государством.

В США принята система регистрации сделок (актовая регистрация), при которой орган государственной регистрации не рассматривает существа сделки, не выносит суждение о юридической значимости приобретаемых прав, а лишь регистрирует документы, придавая им, таким образом, публичность, то есть известность и доступность для любого заинтересованного лица. Такая система регистрации не предоставляет собственникам гарантий их прав, а лишь делает незарегистрированные документы менее значимыми, чем зарегистрированные.  Поэтому система государственной регистрации логично дополняется институтом специализированных титульных страховых компаний, тщательно изучающих законность совершения сделки с недвижимостью и отсутствие неучтенных прав других лиц. В случае заявления кем-либо обоснованных претензий на недвижимость после соответствующей судебной процедуры страховая компания выплачивает страховое возмещение.

Титула в России нет?

В России только с 1993 года начали предприниматься первые попытки страхования имущества не по классическому набору рисков: от пожара, наводнения, стихийных бедствий и т. д., а по риску его утраты  вследствие прекращения права собственности по решению суда. В 1998 году первые российские страховые компании получили лицензии на страхование риска утраты права собственности как на отдельный особый вид страхования. Понятие «титульное страхование» гораздо шире, чем понятие  «страхование права собственности», поскольку слово «титул» переводится как право, а не право собственности, то есть это может быть любое право, например залога и т. п.  В настоящее время законодательство Российской Федерации не содержит понятия «страхование прав собственности», или «титульное страхование». В условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации[1] также не упоминается  этот вид страхования. По этим причинам при разработке правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании,  в результате в получаемых страховыми компаниями лицензиях этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».

В период обязательного лицензирования риелторской деятельности получило широкое распространение страхование профессиональной ответственности риелтора, однако, из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы риелтора и пределы его ответственности, такое страхование не обеспечивает защиту прав добросовестных приобретателей. По крайней мере, за последние десять лет, случаев, когда риелтор был бы признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю недвижимости в результате расторжения сделки, не известно.

Пожары и стихийные бедствия – явления привычные и всем понятные, вероятность их наступления и методика оценки рисков очевидны большинству страхователей. В таких ситуациях тарифная политика основана на фундаментальной статистической базе. Но что такое потеря права собственности по решению суда, как это бывает  в России, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев, – ответы на  эти вопросы,  к сожалению, чаще всего не известны не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие специалисты активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые из них осуществляют страхование по неполному пакету рисков, и практически никто в должной мере не прилагает активных усилий для планомерного массового продвижения этого продукта.

Сегодня к  титульному страхованию  прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и на основании внутренних стандартов принятых организациями  вынуждены оценивать и минимизировать свои риски, например банки при работе по ипотечным программам, где они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.

В условиях лицензирования страховой деятельности на территории Российской Федерации[1] также не упоминается  этот вид страхования. По этим причинам при разработке правил страхования применялись нормы права об имущественном страховании,  в результате в получаемых страховыми компаниями лицензиях этот вид страхования называется «страхование потери имущества в результате утраты права собственности».

В период обязательного лицензирования риелторской деятельности получило широкое распространение страхование профессиональной ответственности риелтора, однако, из-за отсутствия закона, регламентирующего стандарты работы риелтора и пределы его ответственности, такое страхование не обеспечивает защиту прав добросовестных приобретателей. По крайней мере, за последние десять лет, случаев, когда риелтор был бы признан ответственным за ущерб, причиненный покупателю недвижимости в результате расторжения сделки, не известно.

Пожары и стихийные бедствия – явления привычные и всем понятные, вероятность их наступления и методика оценки рисков очевидны большинству страхователей. В таких ситуациях тарифная политика основана на фундаментальной статистической базе. Но что такое потеря права собственности по решению суда, как это бывает  в России, какие факторы и в какой степени влияют на вероятность страховых случаев, – ответы на  эти вопросы,  к сожалению, чаще всего не известны не только потребителю, но и самим страховщикам. Поэтому лишь немногие специалисты активно развивают программы по страхованию рисков утраты права собственности. Некоторые из них осуществляют страхование по неполному пакету рисков, и практически никто в должной мере не прилагает активных усилий для планомерного массового продвижения этого продукта.

Сегодня к  титульному страхованию  прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и на основании внутренних стандартов принятых организациями  вынуждены оценивать и минимизировать свои риски, например банки при работе по ипотечным программам, где они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков.

ГРАЖДАНЕ ХОТЯТ ЗНАТЬ

 

Многие люди слышали о титульном страховании, но порой не знают, что это такое и для чего это нужно? Поэтому, когда они обращаются к нам за консультацией, мы даем самые подробные ответы на все их вопросы. И некоторые из них, самые злободневные и самые задаваемые я хочу привести.

1. Является ли приобретение полиса по титульному страхованию обязательным в случае покупки недвижимости на вторичном рынке?

Титульное страхование относится к добровольным видам страхования, но на сегодняшний день приобретение полиса титульного страхования дает собственнику недвижимого имущества весьма важные преимущества: во-первых, качественную и объективную предстраховую экспертизу, совершенно бесплатную для страхователя; во-вторых, юридическое сопровождение со стороны страховщика, как в течение срока действия полиса, так и при возникновении обстоятельства, которое может привести к страховому случаю (например, досудебный или судебный спор, касающийся права собственности на недвижимое имущество);  и, наконец, в-третьих, гарантию компенсации убытков в случае утраты права собственности на недвижимое имущество. Конечно, все вышеперечисленное справедливо только в случае обращения за полисом титульного страхования к страховщику, имеющему многолетний опыт такого страхования, включая опыт защиты интересов страхователей в суде, а также имеющему высокую финансовую надежность - страхователь должен быть абсолютно уверен в том, что и по прошествии ряда лет страховщик будет в состоянии выполнить свои обязательства по полису титульного страхования.

2.  Какие риски покрывает страховка?

При титульном страховании застрахованным риском является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Покрывается риск утраты имущества в результате удовлетворения реституционного иска (о расторжении сделки) или в результате предъявления виндикационного иска (об истребовании из чужого незаконного владения).    

 

3.  Сколько в среднем стоит полис по страхованию титула? От чего зависит тариф? Как определяется страховая сумма?

Тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента и т.д.). По специальным программам, например, реализуемым совместно с риэлторскими компаниями, могут предлагаться специальные тарифы. Страховка на год стоит от  0,25 % (для крупных объектов залогового имущества) до 0,35 % (но в особо сложных случаях может быть назначен и более высокий тариф) от действительной стоимости объекта и зависит от истории перехода права собственности на объект недвижимости. Также договоры страхования могут заключаться и на более длительный срок – на три года или на пять лет. В том случае при единовременной уплате страховой премии предоставляются существенные скидки. В среднем страховка на 3 года обойдется от 0, 6 % до  1% ( за все три года). 

4.  Что будет являться страховым случаем в этом виде страхования?

Собственник недвижимого имущества (гражданин или организация) может утратить право собственности, например, из-за внезапно объявившихся наследников или если с имуществом ранее были совершены какие-либо незаконные сделки.

Есть ряд исключений, на которые не распространяется этот вид страхования:

·         если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору;

·         если наступила гибель или уничтожение имущества (эти риски должны компенсироваться по другому виду страхования имущества – от огневых рисков);

·         если владелец добровольно отказался от права собственности на приобретенное имущество;

·         если застрахованный имущественный объект незаконно используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис);

·         если произошло несогласованное изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости;

·         если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами) и пр.

5.   Много ли компаний занимаются сейчас этим видом страхования?

Широкое развитие ипотечного кредитования и страхования в последние годы и требование банков о включении титульного страхования существенно расширило круг страховых компаний, заключавших полисы титульного страхования. Вместе с тем, количество страховых компаний, предлагающих титульное страхование вне ипотечных программ, существенно ниже. Как правило, это лидеры страхового рынка, ведь в отличие от ипотечного страхования, при котором объект недвижимости отбирается для целей кредитования весьма тщательно, да и сам его статус как залогового имущества отталкивает часть потенциальных мошенников, титульное страхование вне ипотечных программ требует проведения тщательной работы с объектом недвижимости со стороны страховщика, наличие в штате высококвалифицированных специалистов (андеррайтеров, юристов), знания страховщиком специфики риэлторского бизнеса и особенностей проведения сделок с недвижимостью, а также значительных страховых резервов самой компании.

6. Каковы минимальный и максимальный сроки заключения договора титульного страхования?

В практике титульного страхования встречаются полисы страхования как со сроком страхования до полугода, так и со сроком страхования от пяти и до десяти лет. Все зависит от того, для каких целей приобретается недвижимое имущество и какие требования предъявляются к сроку действия страховой защиты.

7. С какого момента, при каких обстоятельствах можно считать, что наступил страховой случай?

Согласно действующему законодательству, право собственности в отношении недвижимого имущества возникает и прекращается с момента государственной регистрации. Таким образом, страховой случай возникает, когда вынесено решение суда о прекращении права собственности и на основании этого решения государственный регистратор вносит изменения в запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделках с ним. Но если говорить об обстоятельстве, которое может привести к возникновению страхового случая, то это, безусловно, возникновение досудебного и/или судебного спора.  Важно, чтобы иск в суд был подан в течение страхового срока, установленного в полисе титульного страхования.

8. Проводит ли страховщик экспертизу прав на квартиру, чтобы определить степень риска?

Да, предстраховая экспертиза в обязательном порядке проводится страховщиком. При ее проведении могут быть задействованы различные его сотрудники – андеррайтеры (специалисты, определяющие степень риска и принимающие решение о его страховании и назначении страхового тарифа), юристы, сотрудники службы безопасности и д.р.

9.  Если квартира прошла через множество сделок, предпринимает ли что-нибудь страховщик для выяснения ее истории? Платная ли это услуга?

Конечно, страховщик предпринимает усилия для выяснения истории квартиры. В необходимых случаях связанные с этим мероприятия требуют производства определенных финансовых затрат. Но, тем не менее, для страхователя это не вызывает дополнительных расходов: страховщик не может оказывать услуг иных, чем услуги по страхованию. Хотя понесенные страховщиком расходы могут быть в какой-то мере учтены при назначении страхового тарифа. Но доскональное изучение истории права собственности на квартиру не является для страховщика самоцелью, поскольку страхование само по себе предполагает вероятность наступления страхового случая и наличие или отсутствие некоторых обстоятельств в истории квартиры может быть отнесено страховщиком именно на эту составляющую.

10.  Пользуется ли этот вид страхования популярностью у страхователей?

С титульным страхованием складывается парадоксальная ситуация. Те собственники недвижимости (будущие или текущие), которые узнают о том, что такое страхование существует, с готовностью становятся страхователями, но до многих информация просто не доходит. Такое положение с титульным страхованием сложилось вследствие того, что говорить об этой теме было не принято, есть, мол, система регистрации, нотариусы, риэлторы. Они-то и должны разбираться с проблемными квартирами, земельными участками, с коммерческой недвижимость. Но такое замалчивание только усугубляло ситуацию с защитой прав собственности на недвижимость. Сделки с недвижимостью множились, объекты недвижимости обрастали историей, далеко не всегда благополучной и это привело к тому, что в судах копились иски о расторжении сделок, иски об истребовании недвижимости у реальных собственников, и уже риэлторское сообщество стало говорить: «Да, проблема есть, но ее решить невозможно в силу ее специфики, поскольку есть особенности правоприменительной и судебной практики, пробелы в законодательстве, рейдеры и т.д.». В настоящее время ситуация стала меняться. Ипотечное страхование способствовало тому, что население и бизнес узнали о возможностях титульного страхования, а риэлторы, увидев очевидное для себя преимущество в части расширения риэлторской услуги и повышения ее качества и надежности через титульное страхование, стали проявлять повышенный к нему интерес. 

11.   Были ли в нашей  компании страховые случаи по этому виду? Сколько их было? Расскажите, пожалуйста, самые интересные и поучительные примеры. 

СК "Согласие"  имеет весьма широкую практику по урегулированию страховых случаев. Примеры страховых случаев и Решения суда будут здесь выложены и рассмотрены подробно.

  • Like 4

Share this post

Link to post
Share on other sites

Олеся Бухтоярова    91

Олеся Бухтоярова
Posted

Закон о банкротстве физических лиц: риски для покупателей

Программа семинара:

1.  Краткое содержание «Закона о банкротстве физических лиц».

2.  Кто такой финансовый управляющий и его функции.

3.  Процедура оспаривания сделок должника.

4.  Понятие  «Подозрительная сделка», «Единственное жилье должника», «Роскошное жилье должника».

5.  Инструменты защиты покупателя  при заключении ДКП, в рамках действия «Закона о банкротстве физических лиц».

Методы проверки  продавца

Какие пункты необходимо включить в ДКП для защиты покупателя. Пробелы закона о «Закона о банкротстве физических лиц»Критерии по которым можно определить выводилось ли имущество до продажи объекта недвижимости из кредитной массы

6.  Обзор реальных судебных дел по банкротству физических   

удалено

  • Like 2

Share this post

Link to post
Share on other sites

Олеся Бухтоярова    91

Олеся Бухтоярова
Posted

Для всех скептиков, которые не верят, что страховые компании выплачивают страховое возмещение по титульному страхованию (риск утраты права собственности) размещаю информацию по очередной выплате:
Страховая компания «Согласие» выплатила более 6,6 млн рублей по договору ипотечного страхования
Страховая компания «Согласие» выплатила свыше 6,6 млн рублей страхового ущерба по договору комбинированного ипотечного страхования.
Двухкомнатная квартира приобреталась в 2012 году в Москве на вторичном рынке с привлечением ипотечных средств в коммерческом банке. Для защиты приобретенного жилья от потери прав собственности, клиент заключил договор титульного страхования на весь период действия кредитного соглашения. И как потом оказалось, правильно сделал.
Собственником недвижимости, у которого приобреталась квартира, был мужчина, который ранее купил ее у двух других физических лиц, владеющих квартирой в равных долях. Однако при совершении данной сделки интересы обоих собственников представлял один человек, который распоряжался половиной квартиры на основании права собственности, а второй половиной квартиры - на основании нотариально заверенной доверенности от лица второго собственника. В дальнейшем было установлено, что доверенность - поддельная, а бывший собственник ½ доли обратился в правоохранительные органы и в суд с просьбой признать сделку купли-продажи ничтожной, а также аннулировать записи Управления Росреестра по Москве о ранее совершенных сделках.
Суд первой инстанции признал недействительной доверенность, а также первую сделку купли-продажи, а кроме того постановил истребовать квартиру у страхователя СК «Согласие». Суды последующих инстанций данное решение оставили в силе. После проведения проверки представленных документов и установления всех обстоятельств случившегося специалисты СК «Согласие» признали событие страховым и произвели выплату страхового возмещения в размере, превышающем 6,6 млн рублей.
Справка о компании: Общество с ограниченной ответственностью «Страховая Компания «Согласие» учреждено в 1993 году, имеет лицензии на осуществление практически всех видов страхования и перестрахования, разрешенные законодательством РФ. Уставный капитал – 5,4 млрд руб. Региональная сеть СК «Согласие» насчитывает порядка 370 структурных подразделений, работающих во всех федеральных округах России. По итогам 2 квартала 2016 г. объем страховых премий, собранных СК «Согласие», составил 16,1 млрд руб. Страховые выплаты, произведенные компанией – более 10,2 млрд руб. Обладает международным рейтингом финансовой устойчивости компании S&P на уровне В+, а также национальным рейтингом надежности «Эксперт РА» на уровне А+ «Очень высокий уровень надежности», прогноз по рейтингу «стабильный».

Share this post

Link to post
Share on other sites

Олеся Бухтоярова    91

Олеся Бухтоярова
Posted

 Реальный страховой  случай, который произошел за мою практику работы в страховых компаниях. Думаю, что всем Вам будет интересно. 
История опубликована очень простым языком в виде занимательных рассказов. ФИО участников изменены.

Вопрос к риэлтором, а всегда ли Вы берете справки из ПНД и НД на отказников от приватизации?

Письмо из психиатрической больницы.

В феврале 2013 года в Чертановский районный суд г. Москвы поступило исковое заявление из…психиатрической больницы №2, которая находится в ближнем Подмосковье. Их пациентка Демина Марина Семеновна просила суд истребовать чужое имущество из незаконного владения, то есть вернуть ей половину квартиры, которую в 2010 году продала ее сестра.
Действительно, согласно договору купли-продажи от января 2010 года трехкомнатная квартира по адресу: Москва, ул. Дорожная….была продана Музафарову Анвару Ахметовичу Алиной Семеновной Беликовой, которая была единоличной собственницей этой квартиры. И согласно документам стала она таковой в результате приватизации от 29 сентября 2009 года. Сестра ее Демина М.С. не отказывается от того, что она подписывала отказные документы, поскольку об этом попросила ее родная сестра. Что можно ждать от человека, который стоит на учете у психиатра с 22 лет? Да и не думала Марина, что может остаться без жилья. Но, выйдя в очередной раз из психиатрической больницы, она оказалась на улице. В их квартире уже жили чужие люди. Вот как об этом говорится в решении Чертановского районного суда г.Москвы от 19 июля 2013 года:
«В феврале 2011 года после очередной длительной госпитализации в ПБ (психиатрическую больницу) №1 им. Алексеева, она была выписана домой, но в свою квартиру попасть не смогла, так как там проживали чужие люди. 04.03.2011 г. она была вновь госпитализирована в ПБ №1 им. Алексеева, а 11.10. 2011 г. переведена в ПБ №2 им. О.В. Карбикова, где находится без выписки по настоящее время. На каком основании в ее квартире живут чужие люди, ей не известно. При оформлении ей паспорта сотрудниками ПБ №1 им. Алексеева ей стало известно, что она снята с регистрационного учета по отрывному талону 30.03. 2010 г. в Смоленскую область, Рославльский район, деревня Якимовичи. В этой деревне она никогда не была, и переезжать куда-либо из своей квартиры не собиралась…»
Кстати, и ее сестра тоже после продажи квартиры была выписана по этому же адресу. Но в суд она ни разу не явилась, поэтому выяснить, где она находится, почему продала квартиру, почему бросила на произвол судьбы свою сестру, не представлялось возможным. 
Вернемся к судебному решению:
«….судом по ходатайству представителя истца проведена судебная психиатрическая экспертиза в отношении Деминой М.С. в ГНЦССП им. В.П. Сербского.
Согласно выводам экспертов Демина М.С. страдает хроническим психическим расстройством в форме шизофрении параноидной, непрерывное течение, с выраженным дефектом. Об этом свидетельствуют материалы гражданского дела, данные медицинской документации о появлении у нее примерно в возрасте 23 лет острой психотенической симптоматики аффективно-бредовой структуры…….Поэтому Демина М.С. в момент совершения отказа от участия в приватизации 29.09. 2009 г. не могла понимать значение своих действий и руководить ими».

Судья поступила по совести

Когда Анвар Музафаров покупал эту квартиру, он об этом ничего не знал. Поэтому через некоторое время Музафаров под залог купленной квартиры взял в банке кредит на покупку земельного участка. Банк, а потом страховая компания проверяли, в первую очередь, участок. Он у них сомнений не вызвал, поэтому кредит дали. А на юридическую чистоту залоговой квартиры особого внимания не обратили. И, как потом выяснилось, зря. 
Когда Музафарова вызвали в суд, и там он узнал суть дела, то просто схватился за голову, поскольку понимал, что аннулирование договора о приватизации автоматически ведет к расторжению сделки. Но здесь судья поступила достаточно мудро. Она написала в своем решении, что не доверять психиатрам-экспертам у нее нет оснований, но и нет оснований не доверять нотариусу, который удостоверял отказ Деминой. Поэтому она поступила по совести. Судья не стала признавать приватизацию недействительной, а равно как и сделку. Судья вернула Деминой М.С. половину квартиры и сняла с нее обременение в виде залога. У Музафарова А.А. осталась только половина квартиры. Половину отняли. А по условиям страхования утрата собственности компенсируется страховой компанией, и это в конечном итоге и стало основанием для предъявления претензии банком к страховой компании.
Юристы страховой компании пытались протестовать, подавали в суд ходатайство о том, чтобы Демину пригласили в суд, где они могли бы задать ей ряд вопросов. Но ее адвокат сказал, что она очень больна, поэтому не может приехать, а, тем более, отвечать на вопросы. Юристы страховой компании не отступали. Они приводили массу доводов в пользу того, что их клиент является добросовестным приобретателем и никакие финансовые убытки нести не должен. И хотя эти препирательства длились не один месяц, доказать юристам ничего не удалось. В итоге Деминой М.С. вернули половину квартиры, а банку деньги за половину квартиры – 150 тысяч долларов. А покупатель квартиры Музафаров понес приличные убытки. Ему пришлось выплачивать остаток кредита и что-то делать с квартирой. Не будет же он жить на ½ ее части. Наверняка ему же снова пришлось выкупать у Деминой вторую половину квартиры…

  • Like 3

Share this post

Link to post
Share on other sites

Анеля    551

Анеля
Posted (edited)

Не  верю,что покупатель  не знал  об  этой  истории с  психбольной))вот  не верю,особенно учитывая  его фамилиё.Он что,по  соседям  не прошелся?Наверняка  глаза  закрыл,потому  что подешевле.Обычная  схема  черных  риэлторов  с  социально незащищенными  людьми,известная  с  90х,только  в  этом  случае  АН взяло на себя  эту  роль.Уши  торчат отовсюду-и  прописка  в деревне,при чем  без  ведома  больной,и  ее  выписка(через  суд  попробуй  выпиши психбольного,соцопека  замучит).

Edited by Анеля
  • Like 1

Share this post

Link to post
Share on other sites

Олеся Бухтоярова    91

Олеся Бухтоярова
Posted

Я тоже не верю, если честно. Но на страхование данный объект пришел в виде залога, поэтому историю объекта недвижимости никто особо не изучал. Страховая компания оценивала риски по имуществу, которое приобреталось в залог. 

Share this post

Link to post
Share on other sites

АгенТТ    1,461

АгенТТ
Posted

Мы все привыкли, риелтор это профессионал, а для обывателя же риелтор - всё, что "стояло" рядом с недвижимостью: консьерж, давший телефон; нотариус выдавший  документ; ипотечный брокер; охранник в банке и т.д.

8 лет назад, за 7 млн участок, это очень не плохо               

  • Like 2

Share this post

Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Go To Topic Listing Страхование имущества

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • Олеся Бухтоярова
      О признаках психических заболеваний
      By Олеся Бухтоярова
      В связи с возникновением трудностей, осложнивших процесс получения из специализированных учреждений (ПНД/НД) сведений о гражданах, страдающих психическими расстройствами, а также в связи с тем, что, зачастую, граждане, страдающие психическими заболеваниями, не прибегают к помощи специалистов, и информация об их состоянии здоровья в ПНД/НД отсутствует, появилась необходимость ознакомиться с некоторыми аспектами, позволяющими предположить наличие признаков неадекватного поведения гражданина и по возможности исключить риск признания судом сделки, совершенной таким гражданином, недействительной.
      I.    Неадекватное поведение
      Первое, о чем необходимо знать, - неадекватное поведение – это видимое проявление уже имеющихся или появляющихся серьезных психических заболеваний; второе, что нужно помнить, что понимание термина "неадекватное поведение" на бытовом уровне не всегда соответствует реальному наличию какого-либо психического заболевания у человека, по отношению к которому мы его применяем. Это очень важный и заслуживающий внимания аспект. Беспочвенное, незаслуженное или бездумное обвинение человека в неадекватном поведении может иметь весьма неприятные, а порой, и непредсказуемые последствия.
      Неадекватное поведение может проявляться:
      ·         в устойчивой, ярко выраженной агрессии по отношению к окружающим;
      ·         проявление болезненной, не обусловленной характером человека замкнутости;
      ·         навязчивыми, не имеющими здравого объяснения, действиями;
      ·         в рассуждениях, не имеющих отношения к окружающей действительности, и многими другими симптомами.
         Все вышеперечисленные признаки могут быть проявлением уже имеющихся или развивающихся форм таких серьезных психических заболеваний, как шизофрения (психозы). В некоторых случаях причиной устойчивого неадекватного поведения могут быть запущенные формы тяжелых депрессий.
      Признаками неадекватного поведения являются рассогласованность между мотивами и действиями, вербальным и реальным планом, намерениями и результатом действий. При этом ослабляется сознательный контроль реализации действий, управление поведением становится неоптимальным.
      Для родственников, чьи близкие страдают тем или иным психическим расстройством, может оказаться полезной информация о начальных проявлениях психоза или о симптомах развернутой стадии заболевания. Тем более полезными могут оказаться рекомендации о некоторых правилах поведения и общения с человеком, находящимся в болезненном состоянии.
         В реальной жизни часто бывает трудно сразу понять, что происходит с человеком, особенно если он напуган, подозрителен, недоверчив и не высказывает прямо никаких жалоб. В таких случаях можно заметить лишь косвенные проявления психических расстройств. Психоз может иметь сложную структуру и сочетать галлюцинаторные, бредовые и эмоциональные расстройства (расстройства настроения) в различных соотношениях. Приведенные ниже признаки могут появляться при заболевании все без исключения либо же по отдельности.
         Характерными признаками психического или поведенческого расстройства являются: нарушения мышления, настроения или поведения, которые выходят за рамки существующих культурных убеждений и норм. В большинстве случаев эти симптомы связаны с угнетенным состоянием человека и препятствуют выполнению им своих функций.
      II.  Психические расстройства
      При психических расстройствах развиваются симптомы, которые замечают пациенты или их близкие. Эти симптомы включают:
      ·               физические симптомы (например, боль и нарушения сна);
      ·               эмоциональные симптомы (например, ощущения печали, страха или тревоги);
      ·               когнитивные симптомы (например, трудности четкого мышления, патологические убеждения, нарушение памяти);
      ·               поведенческие симптомы (например, агрессивное поведение, неспособность выполнять повседневные функции, злоупотребление психоактивными веществами);
      ·               перцептивные симптомы (например, пациенту кажется, что он видит или слышит то, что не видят и не слышат другие люди).
      Для различных расстройств характерны конкретные ранние признаки. Людям, у которых проявляются перечисленные выше симптомы, настоятельно рекомендуется обращаться за профессиональной помощью в случае, если эти симптомы устойчивы, вызывают в значительной степени угнетенное состояние или препятствуют выполнению повседневных функций.
      В число психических расстройств входят: депрессия, злоупотребление психоактивными веществами, шизофрения, умственная отсталость, детский аутизм и слабоумие. Психические расстройства могут развиваться у мужчин и женщин в любом возрасте, независимо от их расовой и этнической принадлежности. Несмотря на то, что причины многих психических расстройств полностью не поняты, считается, что на их развитие влияет сочетание таких биологических, психологических и социальных факторов, как стрессовые жизненные события, трудная обстановка в семье, болезни мозга, наследственность или гены, а также медицинские проблемы. В большинстве случаев психических расстройств возможна их диагностика и эффективное лечение.
      III. Проявления слуховых и зрительных галлюцинаций:
      ·               разговоры с самим собой, напоминающие беседу или реплики в ответ на чьи-то вопросы (исключая замечания вслух типа "Куда я подевал очки?");
      ·               смех без видимой причины;
      ·               внезапное замолкание, как будто человек к чему-то прислушивается;
      ·               встревоженный, озабоченный вид; невозможность сосредоточиться на теме разговора или определенной задаче;
      ·               впечатление, что ваш родственник видит или слышит то, что вы воспринять не можете.
      IV. Появление бреда можно распознать по следующим признакам:
      ·               изменившееся поведение по отношению к родственникам и друзьям, появление необоснованной враждебности или скрытности;
      ·               прямые высказывания неправдоподобного или сомнительного содержания (например, о преследовании, о собственном величии, о своей неискупимой вине.);
      ·               защитные действия в виде зашторивания окон, запирания дверей, явные проявления страха, тревоги, паники;
      ·               высказывание без явных оснований опасений за свою жизнь и благополучие, за жизнь и здоровье близких;
      ·               отдельные, непонятные окружающим многозначительные высказывания, придающие загадочность и особую значимость обыденным темам;
      ·               отказ от еды или тщательная проверка содержания пищи;
      ·               активная сутяжническая деятельность (например, письма в милицию, различные организации с жалобами на соседей, сослуживцев и т.д.).
      Одно из наиболее распространенных психических расстройств – алкоголизм. Психологические исследования личности алкоголиков показали, что им свойственны такие черты, как глубинная, внутренняя тревога, неуживчивость, склонность перекладывать вину на окружающих. Становится, однако, все более очевидным, что эти и другие черты могут быть как причиной алкоголизма, так и его следствием, и представление о наличии т.н. алкогольных черт личности остается недосказанным. В настоящее время развитие алкоголизма связывают не столько со специфическим типом личности, сколько с комбинацией глубинных психологических, физиологических и социальных факторов. Более того, термин «алкоголизм» все реже употребляется специалистами, так как он не дифференцирует различные степени расстройства. Для наиболее тяжелой его формы используют термин «алкогольная зависимость»; ее следует отличать от «пьянства» и «злоупотребления алкоголем» как менее тяжелых расстройств.
      Пристрастие к другим веществам, таким, как лекарственные препараты, галлюциногены, наркотики или табак, тоже может вызываться комбинацией психологических и социальных факторов. Опасность, связанная с пристрастием, и тяжесть токсических осложнений зависят от химической природы используемых веществ. При употреблении большинства из этих средств возникает тенденция к формированию психической зависимости, т.е. привычки только к получаемому удовольствию, а не физической потребности в препарате.
      V.  Признаки наркотического опьянения:
      производными конопли:
      ·         болтливость, смешливость, дурашливость, нарушение координации движений, "заплетающаяся" речь;
      ·         своеобразный блеск глаз ("стеклянный глаз"), расширение зрачков;
      ·         покраснение лица, особенно верхних век, жажда, повышение аппетита, повышение пульса.
      производными опия:
      ·         резкое сужение зрачков, благодушие, приподнятое настроение, оживление речи и мимики;
      ·         бледность лица, сухость губ, снижение частоты пульса.
      снотворными и успокаивающими средствами:
      ·         изменчивость настроения (оживленность и многоречивость легко сменяются раздражительностью и агрессивностью);
      ·         расстройства координации движений (шаткая походка) и невнятная речь;
      ·         назойливость, трудность при произнесении слов, склонность много раз повторять одно и то же, бледность лица.
      возбуждающими препаратами:
      ·         беспричинная веселость, суетливость с нарушением координации движений, ускоренная и непосредственная речь;
      ·         расширение зрачков, блеск глаз, сухость губ, учащение пульса.
      летучими веществами:
      ·         запах химических препаратов от человека;
      ·         возбужденность или заторможенность, покраснение лица, расширение зрачков, выраженный блеск глаз, неустойчивость при движении, тремор конечностей (дрожание рук и т.д.).
      VI. Факторы, дающие основания для включения в группу риска:
      1.      Региональный: следует обращать внимание на граждан, прибывших из районов с высоким уровнем развития наркомании. Это большинство крупных городов, Дальний Восток, Северный Кавказ, Поволжье, Краснодарский край, Ростовская, Астраханская и Челябинская области.
      2.      Наследственность: исследования показывают, что наркоманами часто становятся лица, у которых родители (чаще отец) или близкие родственники болели алкоголизмом или страдали психическими заболеваниями.
      3.      Пристрастие к алкоголю или раннее знакомство с ним.
      4.      Общение с наркоманами, алкоголиками, асоциальными и криминальными элементами.
      5.      Нахождение на учете и приводы в милицию, привлечение к ответственности за мелкие правонарушения.
      6.      Социальная незрелость, неразвитость психологических качеств и подверженность чужому влиянию.
      7.      Пониженное настроение, связанное со стрессовыми состояниями, с переживаниями по поводу лишений и утрат, стремление к уединению.
      8.      Пониженная адаптация к службе, психологические травмы, полученные в результате действий в условиях экстремальных ситуаций.
      9.      Страсть к азартным играм.
      10.    Признание в том, что наркотики употреблялись ранее, или открытые высказывания о том, что наркотики не приносят заметного вреда, частое обсуждение тем, связанных с лекарствами.
      11.    Перенесенные ранее тяжелые и длительные заболевания, в том числе и психические, изменение характера и отношения к службе и т.д.
       Шизофрения (от греч. schizein – расщепление и phren – разум) – одно из «больших» психических расстройств. Обычно это хроническое и постепенно развивающееся заболевание, которое часто начинается в подростковом или юношеском возрасте. Оно имеет множество разнообразных симптомов, которые постепенно прогрессируют, все более ограничивая возможности больного, пока, наконец, не затрагивают всю его личность, воздействуя на поведение, эмоциональные реакции, мышление и жизнедеятельность.
       Паранойя (бредовое расстройство). Ранее это состояние определяли как синдром, связанный с шизофренией, но в настоящее время паранойю рассматривают как самостоятельный тип психического расстройства, который характеризуется тенденцией обвинять людей и приписывать им злой умысел. Во многих случаях преобладают необоснованная подозрительность, недоверчивость, ревность и зависть, мнительность, страх преследования и идеи величия. Эти симптомы часто бывают объединены в своеобразную бредовую систему.
      Маниакально-депрессивный психоз – тяжелое психическое заболевание, затрагивающее в основном настроение больных. Его называют также биполярным аффективным расстройством. Заболевание характеризуется повторяющимися приступами маниакального возбуждения, сменяющимися периодами депрессии. Между этими приступами у больных может восстанавливаться нормальное состояние. Во время маниакальной фазы настроение настолько приподнято, что возникают беспокойство, бессонница, скачка мыслей, повышенная агрессивность и раздражительность. Во время депрессивной фазы, которая может длиться неделями и месяцами, отмечается психическая заторможенность, выражающаяся в замедлении физической и интеллектуальной деятельности, общей утомляемости, апатии, ощущении неудачи, безнадежности, собственной греховности, а также в ипохондрических идеях и представлениях, что жизнь уходит из тела, навсегда теряется здоровье, надвигается смерть. Депрессия обычно сопровождается значительным снижением самооценки. Часто это заметно уже по внешнему виду и поведению человека. При тяжелой депрессии существует постоянный риск самоубийства, так как саморазрушительные тенденции выходят из-под контроля.
      Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 177 ГК РФ по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
      В данном случае речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица (гражданин может не состоять на учете в ПНД/НД), которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. В болезненном состоянии, во сне, в состоянии аффекта человек не может в полной мере отдавать отчет в своих действиях. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти. В судебной практике в качестве примеров данного состояния рассматриваются случаи, когда сознание нарушается в связи с высокой температурой тела, перенесенным стрессом (например, после смерти близкого человека), наступлением временного и внезапного умственного расстройства, не дающего оснований для признания гражданина недееспособным.
      Таким образом, основанием признания сделки недействительной является фактическая недееспособность лица, совершающего сделку. В отличие от юридической недееспособности, которая имеет постоянный характер и связывается законом либо с достижением определенного возраста (ст. 21, 26, 28 ГК РФ), либо с признанием недееспособности или ее ограничением в судебном порядке (ст. 29, 30 ГК РФ), в данном случае недееспособность носит временный характер.
      Особую сложность имеет процесс доказывания фактически недееспособного состояния. Вывод о таком состоянии можно сделать как на основе внешних обстоятельств и обстановки, в которой совершалась сделка, так и на основе анализа психического состояния действующего лица. Однако любые внешние обстоятельства (поведение лица и т.п.) имеют лишь косвенное значение для подтверждения того, было ли лицо способно понимать значение своих действий или руководить ими. Основными доказательствами будут являться данные о внутреннем, психическом состоянии лица на момент совершения сделки. Поэтому судебная практика идет по пути привлечения данных медицинских обследований, а также экспертов, способных дать квалифицированную оценку психическому состоянию лица.
      На основании вышеизложенного, в случае появления сомнений в адекватности гражданина (клиента, участника сделки) необходимо пригласить специалиста для проведения медицинского освидетельствования, поскольку только специалист может определить наличие психического расстройства (заболевания) такого лица.
×