Покупка апартаментов с переводом в жилой фонд: стоит ли овчинка выделки?

[Анеля]

5 часов назад, Witcher сказал:

Ну, я всякие варианты рассматриваю... и на самом деле если уж и перейду к варианту "сдавать то, во что вложены деньги, и снимать то, что нравится", то скорее куплю коммерческую недвижку под магазин или офис, буду это помещение сдавать и сам снимать, потому как у квартиры рентабельность около 5% годовых, а у коммерции может быть и больше десяти процентов. В любом случае вариант "сдавать ту, где живете" - уже не вариант, потому как "где живете" только что продана, как я уже писал в старт-посте. Просто мой главный вопрос - это "насколько апарты и в самом деле русская рулетка / так ли страшен черт, как его малюют".

Нет, не купите. А если купите, то это будет на задворках и постоянно меняющиеся  арендаторы+ просто. Путные помещения под коммерческую выкупают специальные фирмы или занимающиеся этим люди, у них этих помещений десятки, если не сотни, и они за ними охотятся, специально ждут , чтоб совпадало по параметрам. И если это небольшое помещение с классным трафиком или в выгодном месте, то их оптом выкупят даж сами застройщики. например, еще на этапе строительства, а потом перепродадут по цене дороже квартир в несколько раз. Чужие там не ходят.   То, что там  в продаже  есть-неликвид,  для ширнармасс  несведущих.  

  Насчет аппартов- где-то на Донской были  раньше   , там выгодно, поскольку почти центр, Шаболовка и все такое, с потолками 5 метров. В то время продавались по цене 1ки, лет 7 назад.А  коммуналка там была 20-22 тысячи. Но они успешно сдавались в то время иностранцам. Был у меня такой знакомый, но, у  него это была  не единственная недвига, а просто на пробу, как оно пойдет, параллельно со всем остальным-коммерческими, квартирами и т.д.

Изменено 16 ноября, 2021 пользователем Анеля

[Witcher]

7 hours ago, Анеля said:

Путные помещения под коммерческую выкупают специальные фирмы или занимающиеся этим люди, у них этих помещений десятки, если не сотни, и они за ними охотятся, специально ждут , чтоб совпадало по параметрам. И если это небольшое помещение с классным трафиком или в выгодном месте, то их оптом выкупят даж сами застройщики. например, еще на этапе строительства, а потом перепродадут по цене дороже квартир в несколько раз. Чужие там не ходят.   То, что там  в продаже  есть-неликвид,  для ширнармасс  несведущих.

Анеля, прошу Вас, не стОит мне рассказывать о том, как трудно (/невозможно) сделать то, что я УЖЕ один раз сделал. Если вы внимательно посмотрите на уведомление о налогах, которое мне пришло в этом году, и фото которого я выложил выше, то там прямым текстом сказано "иные строения, помещения и сооружения". Так вот, это "иное строение" - это нежилое помещение на цокольном этаже жилого дома: я его купил в 15м году ровно за 5 лямов специально под сдачу, и с тех пор сдаю вот уже почти шесть лет, в течении которых стоимость аренды менялась в диапазоне от 44 до 50 тысяч в месяц (плюс коммуналка, само собой). Да, помещение не в центре города (иначе кто б мне так дешево продал помещение в 52 метра?), но его рентабельность никогда не была ниже 10.6% годовых. И - да, нынешний арендатор там уже третий за это время, но кого это волнует? Я сдаю голые стены, и тем самым абсолютно не рискую тем, что арендатор сбежит с какими-то моими вещами (а нового я в любом случае найду максимум за пару месяцев). Вы правы в одном: изначально я хотел помещение с рентабельностью 1% в месяц (т.е. 12% в год), и вот такие помещения найти реально невозможно, именно по озвученным причинам: профессионалы тоже хотят так вольготно жить. А вот рентабельность в районе 9-10% найти вполне реально, даже не имея связей и не ворочая миллиардами. И это будет в любом случае вдвое выгоднее, чем квартира аналогичной стоимости.

7 hours ago, Анеля said:

А  коммуналка там была 20-22 тысячи.

Вот поэтому я как раз завтра и пойду, наконец, в Крымэнерго - из первых рук узнать, по каким тарифам они считают стоимость кВт/ч в нежилых помещениях... И по этой же причине до сих пор остается актуальным мой вопрос об организации, которая начисляет налоги на те или иные нежилые помещения.

[анна.a]

В 15.11.2021 в 02:07, Witcher сказал:

Ну, я свой совсем недавно получил, и на десять лет. И я не особо путешественник, так что этих оставшихся лет должно с избытком хватить, полагаю. А если нет - опять жк, нельзя исключать возможность того, что за это время что-то сдвинется с мертвой точки в вопросе перевода апартов в жилую недвижку...

А как, в ПВС что, наличием прописки не интересуются, что ли? Они же, вроде, ставят там место регистрации. А если оно не указано, то как? Или вы штраф заплатили, или как-то это объяснили, как?

[анна.a]

В 15.11.2021 в 18:14, nik2 сказал:

Здание с апартаментами не является жилым и рассматривается как административно производственное помещение. Хозяйственной деятельностью в нем занимается управляющая компания на которую и выставляются счета за коммунальные услуги как на юридическое лицо и как за административно производственное помещение. Управляющая компания в свою очередь раскидывает эти суммы на конкретных физических и юридических лиц пользователей.

Подождите, как управляющая компания может заниматься хозяйственной деятельностью в помещении, находищемся в чужой собственности?

[анна.a]

В 15.11.2021 в 19:23, Witcher сказал:

Нельзя же всю жизнь жить на тридцати метрах? Мы и так последние 4 года так и жили, и под конец жена уже начала ощутимо мозг выедать на эту тему - всем же ж нужно, понимаете ли, "личное пространство".

Скажите, а какая у вас разница в стоимости вариантов получается, я имею в виду, если покупать квартиру и апартаменты? Просто и квартиры разные, и апартаменты разные. А поскольку я в качестве апартаментов не особое разбираюсь, сравнить тяжело Я вижу, что они дешевле, но насколько, сориентироваься тяжело. Насколько апартаменты дешевле аналогичной квартиры.

Изменено 16 ноября, 2021 пользователем анна.a

[nik2]

15 часов назад, анна.a сказал:

Подождите, как управляющая компания может заниматься хозяйственной деятельностью в помещении, находищемся в чужой собственности?

Ну так по договору с собственниками этим и занимается. Управляет чужой собственность в рамках полномочий указанных в договоре.

[Witcher]

17 hours ago, анна.a said:

А как, в ПВС что, наличием прописки не интересуются, что ли? Они же, вроде, ставят там место регистрации. А если оно не указано, то как? Или вы штраф заплатили, или как-то это объяснили, как? 

Хм... а как они могут поинтересоваться? Когда я получал загран - прописка у меня еще была (собственно, она у меня еще месяц назад была, до выхода на сделку по продаже моей квартиры); а после - у нас же ж не Москва, где у каждого метро проверяют документы по поводу и без повода. Ну и опять же: если б даже и проверили, и не нашли бы у меня в паспорте регистрацию - за что бы меня привлекли? Ялта не является режимным городом, где могут находиться только местные, и приграничной территорией тоже не является - то есть, чтобы ходить по улицам, прописка не нужна. Регистрация нужна, чтобы жить в жилом помещении более 90 дней подряд - это факт; но я-то (если куплю апарты) буду жить в нежилой! А кто может потребовать прописку, скажем, в палатке? или в трейлере? или вообще в любом нежилом помещении - таком, как апарты?

17 hours ago, анна.a said:

Скажите, а какая у вас разница в стоимости вариантов получается, я имею в виду, если покупать квартиру и апартаменты? Просто и квартиры разные, и апартаменты разные. А поскольку я в качестве апартаментов не особое разбираюсь, сравнить тяжело Я вижу, что они дешевле, но насколько, сориентироваься тяжело. Насколько апартаменты дешевле аналогичной квартиры.

У нас - примерно на 20% дешевле, но дело даже не в цене... просто у нас тут подавляющее большинство новых монолитных (читай: сейсмостойких) домов строят как апарты, потому как либо инфраструктура (которая требуется жилым домам) уже "кончилась", либо целевое назначение земли - какие-нибудь технические постройки, а отнюдь не жилая недвига. Ну и, соответственно, большинство квартир - в старых домах (т.е. панельках, которые посыплются, как карточные домики, если Ялту снова тряхнет, как в 1927м). С этим, кстати, тоже отдельный вопрос связан... вот что будет, если построен новый дом, и даже введен в эксплуатацию, и помещения в нем распродаются как апарты - а земля там, к примеру, должна быть виноградником? Не снесут же этот дом? И вообще, кто может дать информацию по поводу целевого назначения земли под домом?

[Анеля]

1 час назад, Witcher сказал:

Хм... а как они могут поинтересоваться? Когда я получал загран - прописка у меня еще была (собственно, она у меня еще месяц назад была, до выхода на сделку по продаже моей квартиры); а после - у нас же ж не Москва, где у каждого метро проверяют документы по поводу и без повода. Ну и опять же: если б даже и проверили, и не нашли бы у меня в паспорте регистрацию - за что бы меня привлекли? Ялта не является режимным городом, где могут находиться только местные, и приграничной территорией тоже не является - то есть, чтобы ходить по улицам, прописка не нужна. Регистрация нужна, чтобы жить в жилом помещении более 90 дней подряд - это факт; но я-то (если куплю апарты) буду жить в нежилой! А кто может потребовать прописку, скажем, в палатке? или в трейлере? или вообще в любом нежилом помещении - таком, как апарты?

У нас - примерно на 20% дешевле, но дело даже не в цене... просто у нас тут подавляющее большинство новых монолитных (читай: сейсмостойких) домов строят как апарты, потому как либо инфраструктура (которая требуется жилым домам) уже "кончилась", либо целевое назначение земли - какие-нибудь технические постройки, а отнюдь не жилая недвига. Ну и, соответственно, большинство квартир - в старых домах (т.е. панельках, которые посыплются, как карточные домики, если Ялту снова тряхнет, как в 1927м). С этим, кстати, тоже отдельный вопрос связан... вот что будет, если построен новый дом, и даже введен в эксплуатацию, и помещения в нем распродаются как апарты - а земля там, к примеру, должна быть виноградником? Не снесут же этот дом? И вообще, кто может дать информацию по поводу целевого назначения земли под домом?

не снесут, конечно, а в эксплуатацию не примут, коммуникации не подключат. 

[Witcher]

3 hours ago, Анеля said:

не снесут, конечно, а в эксплуатацию не примут, коммуникации не подключат

То есть моя задача в том, чтобы убедиться, что дом сдан, ну и, желательно, что вода из трубы течет (наличие электричества-то проверяется уже самим фактом того, что лифт работает)... Не такая уж и сложная задача, походу. Спасибо!

[nik2]

3 часа назад, Анеля сказал:

не снесут, конечно

Ашодострои сносили.

2 минуты назад, Witcher сказал:

(наличие электричества-то проверяется уже самим фактом того, что лифт работает)... Не такая уж и сложная задача, походу. Спасибо!

Кроме наличия надо еще проверять достаточна ли мощность.

В тех же ашодостроях оказывалось 5 КВат на 30 квартир, ну и воды пропорционально.