Как обменять 4-комнатную квартиру, которая находится в социальном найме?

[Maksimus4891]

Добрый день. Ситуация такая: квартира 4-хкомнатная. Около 84м.  В социальном найме. Район Ново-переделкино г. Москва. Прописаны отец мать брат я и мой ребенок несовершеннолетний.  5 человек.  Нужно разъехаться. Вопрос как это сделать чтоб у  меня и моего ребенка была своя квартира 1-комнатная + родители (2-комнатная) + брат 1-комнатная? Или у меня и ребенка 1-комнатная, отец мать и брат 2 или 3-комнатная? Я согласна на Подмосковье.  Возможно ли без доплат все это сделать? Обьясните пжлст все нюансы. Разьехаться вообще реально ли?

[Виктория хх]

Не представляю, как можно социальную квартиру самостоятельно обменять на две-три квартиры. По моему это не реально.

[Лариса Богачева]

Я так понимаю, что квартира принадлежит городу Москве? Для начала надо обсуждать не варианты размена, а сам размен в принципе. Те. можно ли управлять чужой собственностью? И ее делить и прочее....

А почему квартира не приватизирована? Она ведомственная?

 

[nik2]

6 часов назад, Виктория хх сказал:

Не представляю, как можно социальную квартиру самостоятельно обменять на две-три квартиры. По моему это не реально.

При советской власти только так и меняли, Надо искать варианты обмена на муниципальное жилье. Его оставалось в Москве процентов 30.

[nik2]

3 часа назад, Лариса Богачева сказал:

А почему квартира не приватизирована? Она ведомственная?

Достаточно одной "бабы Яги" проживающей в квартире которая против приватизации. Даже если эта"баба Яга" сама своим правом на приватизацию воспользовалась.

[Maksimus4891]

если надо приватизировать то так и пишите что для начала надо приватизировать. а дальше что делать? квартира не ведомственная.

Изменено 26 июля, 2020 пользователем Maksimus4891

[Лариса Богачева]

Да, для начала желательно приватизировать:

- как правильно написали выше, 80% рынка вторичного жилья - это квартиры в собственности, которыми вправе распоряжаться их владелец, а не государство (ведомство, компания и прочее)

- желательно приватизировать на меньшее количество собственников (в идеале - на одного)

А дальше - подбирать риэлтора и заниматься анализом стоимости по рынку - сколько стоит моя квартира, сколько стоят нужные варианты размена. 

[nik2]

18 минут назад, Maksimus4891 сказал:

если надо приватизировать то так и пишите что для начала надо приватизировать. а дальше что делать

Проблема в том, что муниципальную квартиру можно только разменять. Для этого надо найти желающих проживающих в требуемых Вам муниципальных жилищах желающих съехаться в одну причем именно Вашу квартиру. Вероятность такого совпадения очень мала. Поскольку муниципального жилья осталось не много, а  желающих съехаться  из трех квартир еще меньше (Ну бывают съезжаются из двух - со старенькой мамой.)

Основной путь решения такого разъезда это продажа квартиры с последующей покупкой на вырученные деньги необходимых квартир меньшего размера. В таком случае шансов куда больше. Приватизированных+купленных, полученных по наследству и т.п. квартир находящихся в собственности граждан значительно больше чем муниципальных. Во-вторых гораздо больше вариантов  продажи+покупки. Люди которым Вы продаете свою квартиру и люди у которых Вы квартиру покупаете вовсе не обязаны друг друга знать и им все равно, что покупает или продает другой.

Первым практическим шагом для реализации такого пути является приватизация квартиры. Однако прежде чем приступить к практическим шагам необходимо провести провести аналитическую работу:

- Сколько будет стоить Ваша квартира?

- Какие квартиры на вырученные деньги можно купить.

Иначе можно остаться без квартиры, с деньгами на руках, но без жилья.

Кроме того, приватизация сама по себе может создать проблемы. Наличие несовершеннолетнего ребенка среди собственников приводит к тому что продажу+покупки можно совершать только с согласия органов опеки, которые выставят требования, чтобы жилищные условия несовершеннолетнего не ухудшились. Оформление собственности только на одного из проживающих тоже может создать проблемы. При возникновении ссоры ( а в больших семьях проживающих в одной квартире это не редкость) может сложиться очень веселая ситуация. Отдельный вопрос: Как сейчас приватизируют квартиры при наличии несовершеннолетних детей и ка защищают их права.

В общем как было написано в старой сказке советских времен: Предстоит Вам не легкий бой, а тяжелая битва.

[Олег Квятковский]

У вас несколько путей решения вопроса. Первый- если  вы живете в квартире по договору социального найма, то согласно ст. 72, ЖК РФ, у вас один вариант – прямой обмен на такую же муниципальную квартиру.  Для совершения такого обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки. Курирует данный процесс, так как меняется не частное жилое помещение, государство, в лице местного органа самоуправления. На сегодняшний день такой порядок обмена квартир возможен, но почти не используется. Причин много: сложности подбора вариантов (большая часть жилых помещений находятся в частной собственности, очень маленькая вероятность совпадения взаимных требований сторон сделки). Второй – вариант, при котором  разменять ( обменять) квартиру можно гораздо быстрее и проще  (если такое выражение допустимо в сделках с недвижимым имуществом), и даже несколькими путями. Это вариант, когда жилое помещение переводят в частную собственность, т.е. приватизируют… Приватизация жилья - бесплатная передача на добровольной основе в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений. Участниками договора приватизации могут быть только граждане РФ, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма. Приватизации подлежат только заселенные жилые помещения. Приватизировать квартиру можно только один раз. 

[fatalist]

5 часов назад, Лариса Богачева сказал:

...- желательно приватизировать на меньшее количество собственников (в идеале - на одного)..

Неизбежно возникнут потери в виде НДФЛ при продаже  вновьприватизированной квартиры (не будет 3 года владения), и вычет в лям, можно будет применить только на одного (если он единственный приватизирует). А квартира, естественно же будет стоить (даже с коэфф. 0.7 по кадастру) дороже чем лям, раз в десять минимум. (сколько там стоимость самой плохонькой четырешки в Собянинске?????  )