Договор аренды на 3 года. Что не так?

[соловушка]

Здравствуйте. Хочу снять квартиру на 3 года. Не понимаю что со мной не так, но все с кем разговаривал не заключают договора больше чем на год. Может кто-то объяснит в чем тут дело? Предлагал даже пересмотр цены прописать, а нет. Или на год или до свидания. 

Мне реально нужно жилье на более длительный срок.  И гарантии, что с этого места меня не попросят. Посоветуйте как быть.

[fatalist]

1 час назад, соловушка сказал:

Здравствуйте. Хочу снять квартиру на 3 года. Не понимаю что со мной не так, но все с кем разговаривал не заключают договора больше чем на год. Может кто-то объяснит в чем тут дело? Предлагал даже пересмотр цены прописать, а нет. Или на год или до свидания. 

Мне реально нужно жилье на более длительный срок.  И гарантии, что с этого места меня не попросят. Посоветуйте как быть.

Часто путают договор аренды и найма.  Договоры аренды, подлежали обязательной регистрации без вариантов.

Цитата

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Теперь про найм жилого помещения. 

Цитата

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Но есть некоторые ограничения по срокам договора найма.

Цитата

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

И ещё, есть некоторые требования, которые должны быть соблюдены договором найма.  Вот смотрите.

Цитата

ГК РФ Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Вот на счет сроков продления договоров найма.

Цитата

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

А вот гарантии сторон, по расторжению договора найма.

Цитата

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

 

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

 

Договоры найма жилого помещения, сами по себе, не требуется регистрировать, но... с 14-ого года  Федеральным законом N217-ФЗ, подлежат обязательной регистрации обременения, связанные с договором найма жилого помещения. Вот этого и опасаются владельцы квартир. сдавая в найм на срок более 1 года.

Цитата

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

(п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Зы... и ещё, ИФНС, т.е. налоговая инспекция не осуществляет регистрацию договоров найма квартир, как думают многие наймодатели.

Изменено 1 июля, 2019 пользователем fatalist

[соловушка]

6 часов назад, fatalist сказал:

Часто путают договор аренды и найма. 

Спасибо огромнейшее. Все доходчиво и ясно до предела. Конечно я найм с арендой перепутал. Кто бы знал, что это разные вещи.

[DrWatson]

Сдаю квартиру на год. Но прописываю, что арендатор сможет жить дальше при наличии обоюдного интереса/согласия.

[sempreshatto]

Вы так и пишите: "Сием заключаю, что имея обоюдный интерес и желание жить холоп может еще один год". 

[DrWatson]

Арендодатель заинтересован увеличить срок аренды, но формально переходит в иное правовое поле, где всё сложнее.

[fatalist]

12 минут назад, DrWatson сказал:

Арендодатель заинтересован увеличить срок аренды, но формально переходит в иное правовое поле, где всё сложнее.

Заключить сразу, три договора, сроком на 1 день менее года. Что бы вступали в силу через пару дней, после окончания предыдущего. И все формальности закона, будут соблюдены. Съезжать на эти пару дней, вовсе не обязательно.

[DrWatson]

23 часа назад, fatalist сказал:

Заключить сразу, три договора, сроком на 1 день менее года. Что бы вступали в силу через пару дней, после окончания предыдущего.

Хорошая уловка. Но всё равно через год могут поменяться обстоятельства (цены, конфликты, свадьба ребёнка и т.д.)

[fatalist]

29 минут назад, DrWatson сказал:

Хорошая уловка. Но всё равно через год могут поменяться обстоятельства (цены, конфликты, свадьба ребёнка и т.д.)

Тогда это уже будет полноценное расторжение договора, со всеми вытекающими проблемами.

[DrWatson]

В 02.07.2019 в 09:49, DrWatson сказал:

Сдаю квартиру на год. Но прописываю, что арендатор сможет жить дальше при наличии обоюдного интереса/согласия.

 

8 минут назад, fatalist сказал:

Тогда это уже будет полноценное расторжение договора, со всеми вытекающими проблемами.

А какие проблемы? Те, кто "вёл себя хорошо", благополучно продолжают жить по вышеприведённому пункту договора.