Ситуация на рынке жилья

[nord797]

Застройщики придумали «серую» схему продажи жилья в обход эскроу – СМИ 
Внедрение механизма обязательного использования эскроу-счетов стимулировало застройщиков массово искать способы обхода этого механизма. Одним из них может стать переход части рынка на продажу жилья по договорам переуступки прав собственности, пишет «Коммерсантъ». 

В июне было зарегистрировано 11,7 тыс. договоров долевого участия — это на 54% больше, чем в мае, и в два раза превышает аналогичный показатель за июнь прошлого года, сообщил Росреестр. В ведомстве указывают, что количество ДДУ, заключенных по итогам июня, рекордное за все время их существования 

Резкую динамику роста во втором квартале аналитики компании «Метриум» связывают с ростом активности юрлиц. 

Согласно подсчетам компании, число ДДУ, заключенных с их участием, по итогам июня достигло 4,09 тыс., увеличившись на 164% относительно того же месяца прошлого года и на 54% по отношению к маю текущего. Число договоров физических лиц за июнь выросло всего на 9% относительно аналогичного периода прошлого года и на 10% по отношению к маю. Активность юрлиц связана с изменением в законодательстве: с 1 июля 2019 года девелоперы могут привлекать средства дольщиков только с использованием эскроу-счетов. 

Многие застройщики перевели большой объем предложения на аффилированные юрлица, чтобы впоследствии продавать по договорам переуступки прав собственности»,— объясняет управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. 

Продажа квартир по «серым» схемам стала вариантом реализации недвижимости для застройщиков, которые все-таки подпали под новые правила. По данным Минстроя, с использованием эскроу-счетов сейчас будет строиться только 30% заявленного объема жилья, а полноценный переход отрасли к новому виду финансирования возможен лишь через два года

[nord797]

Что произойдет, если Сбербанк сделает ипотечную ставку 2%

Слышу очень часто, как люди сетуют на чрезвычайно (по их мнению) высокие ипотечные ставки в России. Обирают банки честной народ, заставляя их выплачивать в сумме по 2-3 стоимости квартиры. Грабеж!

Вот смотрите, говорят, к примеру, в Чехии Сбербанк выдает ипотеку по 2,89%.

https://www.sberbankcz.cz/ru/individuals/mortgage-loans 

А у нас, в России тот же Сбербанк скидывает с барского плеча 9-10% (если не больше), радуйтесь дети.

Кто-то ссылается на Германию, где ставки еще ниже.

Или вот на Данию, где ввели отрицательную процентную ставку!

https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2016/04/15/637913-danii-banki-protsenti-zaemschikam

Ну, не чудо ли. Берешь кредит, а тебе еще приплачивают за это.

Кажется, я чувствую, как затряслись многие россияне в приступе зависти и обиды.

Несправедливо!

Но не спешите завидовать.

Давайте представим, что мечты стали реальностью. И уже сегодня Сбербанк снизил ипотечную ставку до 2%. Ниже, чем в Чехии.

Ура, счастье наступило!

Или нет?

Честно говоря, наивность россиян может вызвать лишь улыбку. Хотя мантры про дешевую ипотеку поют вполне себе серьезные люди. Не все из них имеют экономическое образование. Но уж базовые экономические принципы-то каждый образованный человек должен знать!

Конечно, не нужно быть большим экспертом, чтобы понять к чему приведет резкое снижение ставки.

Конечно, к моментальному, автоматическому росту цены на квартиры!

И, разумеется, тот человек, который думал сэкономить на уплате процентов, заплатит в итоге еще больше.

Поясню на примере.

Предположим, квартира стола 5 млн. Ежемесячный платеж на 20 лет по ставке 10% составит 48,2 тыс.

Если ставку опустили до 2%, то квартира вырастет в цене до 10 млн. (почему произойдет так, скажу ниже). Ипотечный платеж составит 50,58 тыс. Как говорится, за что боролись, на то и напоролись.

Почему вырастут цены на квартиры

Интуитивно связка «ниже ставка – выше цены» многим понятна. Но если хотите, доказать это утверждение не стоит труда.

Недвижимость с точки зрения краткосрочного предложения товар совершенно неэластичный. Проще говоря, каков бы ни был спрос, квартир в продаже больше не станет. А значит, любой скачок спроса автоматически приводит к росту цен. Чем ниже ставки, тем больше выдается кредитов, тем выше цены. Зависимость совершенно бронебойная.

Если кто остался в сомнениях, то вот иная цепочка рассуждений, которая показывает тот же результат.

Известно, что у арендующего жилье есть альтернатива - продолжать снимать, копя на квартиру или сразу купить квартиру в ипотеку. Подробнее дилемма была описана в статье Ипотека Vs Аренда. Расставляем точки над i! Арендная ставка сейчас находится в районе 6%, а ипотечная 10%. Этот уровень ставок отражает баланс между желающими арендовать (они экономят на разнице ставок) и покупающими в кредит (они переплачивают, но надеются на рост цен, который нивелирует разницу).

Если снизить ипотечную ставку до 2%, то возникнет интересный казус, когда за аренду придется платить 6%, а банку за кредит на 4% меньше!

Равновесие нарушится, т.к. привлекательность ипотеки значительно превысит целесообразность аренды. Толпы желающих побросают свое жилье, которое снимали, и ринутся за кредитами.

Правда, долго это не продлится, поскольку

- цены на квартиры начнут расти (резко)

- стоимость аренды начнет падать (не существенно)

И будет продолжаться до тех пор, пока не установится новый равновесный уровень ставок.

Какой он будет, можно только предполагать, но глядя на ту же Европу, скорее всего реальная арендная ставка упадет примерно до уровня ипотечной.

Вот только это не столько аренда подешевеет, сколько квартиры подорожают. Например, сейчас квартира ценой 5 млн. руб дает арендную доходность 25 тыс/мес (6%).

Если начать массовую раздачу кредитов, квартира подорожает до 10 млн., а реальная аренда упадет до 20 тыс/мес (2,4%).

Арендовать останутся только те, у кого совсем нет иной возможности (математически любому станет выгодно брать кредит, но не все потянут), качество арендаторов катастрофически упадет, доходность от аренды тоже упадет ниже плинтуса.

За чей счет банкет

Теперь о самой ситуации снижения ставок.

Апологеты дешевой ипотеки забывают одну немаловажную деталь: Сбербанк в России кредитует 10% в рублях, а в Чехии на 2,89% в чешских кронах, а в  Германии кредиты, разумеется, в евро.

Приравнивать ставки в разных валютах огромная ошибка.

Тут и разная инфляция, разная денежно-кредитная политика, а самое главное, разная стоимость фондирования, т.е. привлечения средств.

Вот вы готовы нести свои кровные в Сбербанк на депозит под нулевой процент в рублях?

Следующий раз, когда кто-то заикнется про дешевую ипотеку в рублях, задайте ему этот простой вопрос.

«Ты лично готов бесплатно нести рубли в банк?». Чтобы бедный ипотечник взял кредит под 2%, надо чтобы кто-то открыл вклад в банке по ставке 0%. Не в евро, не в долларах, а в рублях!

Сумасшедших нет, ведь так? А значит, рыночными способами рублевую ставку в обозримом будущем снизить не получится.

Поэтому единственный вариант - госсубсидии. То есть ставку будут субсидировать за счет бюджета, за счет нас с вами. И все ради того, чтобы ипотечники брали дешевые кредиты на покупку квартир по космическим ценам.

Ипотечный пузырь

Много разговоров есть ли сейчас в России ипотечный пузырь. Но могу вам гарантировать, при ставке 2% - пузырь будет, да еще какой!

Цены вырастут, но ситуация станет неустойчивой. Чтобы ее поддерживать придется вливать из госбюджета триллионы рублей ежегодно. Рано или поздно это приведет либо к потребительской инфляции либо к тому, что ресурсы у государства закончатся. Пузырь разорвется и все эти горе-ипотечники, особенно кто брал кредит в конце цикла, окажутся с огромными убытками. Либо, как вариант, начнется гиперинфляция, тогда в многотриллионных убытках окажутся банки и вся экономика пойдет на дно.

Выводы

Давайте, наконец, честно скажем, людям нужна не низкая ипотечная ставка, а низкие цены на жилье.

Никакими дешевыми кредитами счастье людей не построишь. Хотите решить жилищный вопрос? – стройте больше, других вариантов нет.

Ипотека - сама по себе зло. А ипотека с искусственно низкими ставками – вдвойне. Она деформирует мотивацию людей и раздувает пузыри.

И не надо кивать на Европу.

https://monstrt-amadey.livejournal.com/105768.html

[elena_l]

«Чёрная пятница рынка недвижимости»: дни больших скидок

замануха?

[Анна2207]

16 часов назад, nord797 сказал:

Власть просто в очередной раз попирает базовые конституционные права граждан на неприкосновенность собственности. Для этого у меня как у юриста комментарии просто отсутствуют.

Коротко и по делу.

 

16 часов назад, nord797 сказал:

Думаю, что норма изъятия земельных участков, входящих в план комплексной застройки, была введена по той же причине, по которой когда-то в законодательстве появилась норма об упрощенном изъятии земельных участков в Сочи перед Олимпиадой.

стописят мильенов плюсиков

зачем придумывать новое, если есть обкатанная схема...

[Анна2207]

3 часа назад, nord797 сказал:

стимулировало застройщиков массово искать способы обхода этого механизма.

Кто бы сомневался

Они уже сами с собой ДКП заключают

[Анна2207]

1 час назад, nord797 сказал:

Кто-то ссылается на Германию, где ставки еще ниже.

Еще было бы полезно дать ссылку на продающиееся из-под залога жилье в Германии. А его там мнооого...

И в США раздавали импотеку всем, кто движется... И че?

Начинать надо с другого - наш народ АБСОЛЮТНО финансово неграмотен. И в массе своей люди не понимают, что такое деньги, что такое миллион, два миллиона - они никогда их не могли заработать и в руках не держали. Для них это - виртуал.

И второе - страсть к халяве и привычка ни за что не платить - это тоже мы, русские.

Нам все должны дать и нам за это ничего не должно быть!!!

Не избавимся от этого, не поймем, что такое бремя собственности, бремя обязательств договрных - никакие скидки никому не помогут...

 

[Анна2207]

1 час назад, elena_l сказал:

«Чёрная пятница рынка недвижимости»: дни больших скидок

замануха?

Почему?

Застройщики иногда вываливают что-нить неликвидное...

Надо анализировать, сравнивать. Может, и повезет

[fatalist]

Цитата

Жилье признали недоступным для половины россиян

За последнее десятилетие стоимость жилой недвижимости в России снизилась, уменьшились и ставки по ипотечным кредитам, но более чем половина российских семей по-прежнему не могут приобрести квартиры. Об этом пишет принадлежащая семье Демьяна Кудрявцева газета «Ведомости» со ссылкой на материалы, опубликованные в июльском номере журнала «Вопросы экономики».

Статью о доступности жилья в России и за рубежом для издания подготовили президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева и исполнительный директор фонда Татьяна Полиди. По их мнению, коэффициент доступности жилья (КДЖ) в России не удается снизить из-за уменьшения доходов населения. КДЖ в трактовке экспертов — это срок, за который семья из трех человек способна накопить на квартиру (общей площадью 54 квадратных метра), если будет откладывать все свои доходы.

В международной практике доступным считается жилье при КДЖ меньше трех лет. В России КДЖ, по подсчетам «Института экономики города», за десять лет уменьшился примерно на 1,7 года (до 3,3 года в 2017-м). Дальнейшему снижению этого показателя мешает ухудшившееся финансовое положение большинства семей. Как отмечают Косарева и Полиди, теоретически позволить себе квартиру могут домохозяйства с доходом от 30 тысяч рублей на человека, но после выплат по ипотеке средств на жизнь у них практически не останется, подчеркивают авторы статьи.

ксперты указывают, что повысить доступность жилья не сможет даже сокращение ставок по жилищным кредитам до 8 процентов годовых — только у каждого десятого домохозяйства после ипотечных выплат за среднестатистическую квартиру остается 37 тысяч рублей на человека (это необходимая для нормального существования сумма).

Директор Института социальной политики Высшей школы экономики Лилия Овчарова в свою очередь заявила «Ведомостям», что семьи с детьми не могут участвовать в программах субсидирования ипотеки: банки не дают им кредиты из-за низких доходов. «Хоть какую ставку поставь», — подчеркнула Овчарова.

Ранее в июле стало известно что жилье на самом крупном в России рынке недвижимости — московском — менее доступно для населения, чем недвижимость в других крупных мегаполисах мира. В рейтинге из 12 городов, ранжированных по уровню доступности квадратных метров, Москва заняласедьмое место, уступив (в порядке возрастания степени доступности жилья) Берлину, Токио, Лондону, Сингапуру, Нью-Йорку и Мехико.

 

[nord797]

7 часов назад, elena_l сказал:

«Чёрная пятница рынка недвижимости»: дни больших скидок

замануха?

что уже началась?))

[fatalist]

9 минут назад, nord797 сказал:

что уже началась?))

Щупают спрос и возможности....