Ситуация на рынке жилья

[fatalist]

1 час назад, Анна2207 сказал:

....

будут продолжать спорить и доказывать, что недвижка - это лучшее вложение денег?

....

Лучшее вложение денег, это.... в себя, любимого, и свою семью.

[Анна2207]

1 час назад, fatalist сказал:

Лучшее вложение денег, это.... в себя, любимого, и свою семью.

Правильно, поеду, кплю все-таки камчатского краба - тут магазин нашла

[Анна2207]

Пошло снижение по всем объявлениям.

Похоже, спрос встал. Ни одно объявление из моей выборки с декабря не исчезло - висят...

[nord797]

ВРЕМЯ ПРОДАВАТЬ СВОИ УСТАРЕВШИЕ КВАРТИРЫ!

Радужный 2018 год не должен вводить вас в заблуждение: рост цен на недвижимость носит временный характер, а финансовые возможности покупателей уже сегодня отстают от ценовых запросов собственников вторичной недвижимости и Застройщиков на 15%. Но, мы предлагаем еще глубже посмотреть на рынок недвижимости, учтя несколько факторов, которые не склонна анализировать толпа потребителей.

ЗАСТРОЙЩИКАМ НУЖНО РАЗДУВАТЬ ПУЗЫРЬ.

Застройщикам выгодно строить, они больше ничего не умеют. Пока есть возможность выводить себе средства банков в карманы, никто не откажется от новой стройки. Чтобы строить и получать проектное финансирование, нужно показывать, что все хорошо, цены растут и все перспективно.

Пузырь цен раздувается владельцами строек, которые каждый месяц требуют от коммерческих отделов и маркетинга поднимать цены, не ориентируюясь ни на спрос, ни на конкуренцию. Доходит до абсурда, застройщик так увлекается раздуванием цены, что не замечает, что цена у частных инвесторов в построенных корпусах ниже, чем у него в строящихся. Абсурд виден профессионалам, потребитель тоже иррационален, он увлечен чтением заказных новостей, поэтому верит, что такое вполне себе нормально, просто частные владельцы ничего не понимают.

РЫНОК ВСЕ БОЛЬШЕ ПОХОЖ НА РЫНОК БИТКОИНА

Все везде строят, ровно как 3 года назад «майнинговые фермы» открывались на каждом углу. Продавцы обещают рост в 30% годовых. Покупатели с выпученными глазами готовы брать на последние деньги новостройки. Такое уже наблюдалось в 2014 году, потом печальные инвесторы в 2016 году сливали свои квартиры с убытками. Вера в недосохший и неокрепший бетон новостроек такова, что никакие банковские депозиты и инвестиционные программы не могут удержать людей от соблазна вложить деньги.

ВТОРИЧКА СОШЛА С УМА.

На этом фоне быстро сошли с ума и владельцы панельного уродства 70-80х годов. Цены на устаревший фонд резко взлетели. Конечно! Велик соблазн попробовать получить максимум в рублевом выражении цены. Никто не понимает, что скрыто цены на старый вторичный фонд как падали, так и продолжат падать. Но, люмпены верят новостям из программы Россия24, поэтому продолжат безудержно задирать цены. За последние полгода, запросы собственников выросли на 20%. Но одно дело просить, другое дело продать и получить деньги.

КОЛИЧЕСТВО ПОКУПАТЕЛЕЙ СОКРАЩАЕТСЯ.

В 2018 году банки давали деньги, во многих показателях снизив требования к заемщику. Самое важное - банки снижали требования по первоначальному взносу. По нашей оценке около 1/5 заемщиков, получивших ипотечный займ в прошлом году, не смогут исполнить свои обязательства. Это значит, что через 5 лет рынок начнет затовариваться дефолтным жильем, что приведет с резкому падению цен.

Никто кроме профессионалов вторичного рынка не замечает, что количество проблемных активов в жилой недвижимости растет уже несколько лет. Критическую массу рынок наберет к 2022-2024 году.

Главное! Платежеспособный покупатель уже удовлетворил все свои потребности в жилье или не готов тратить такие деньги, на такое качество жилья.

ДЕМОГРАФИЧЕСКИЙ ПРОВАЛ АКТИВНЫХ ПОКУПАТЕЛЕЙ.

Рождаемость в России с 1992 по 2000 год провалилась настолько, что вузы, начиная с 2008 года вынуждены были сокращать план набора. Поколение демографического провала – сегодняшние покупатели. А их просто родилось много меньше.

ПОКОЛЕНИЕ Z БУДЕТ АРЕНДОВАТЬ, А НЕ ПОКУПАТЬ.

Большинство инвесторов, которые сегодня вкладывают деньги с надеждой рост, вынуждены будут хоть как-то компенсировать финансовые потери, за счет сдачи квартир в аренду. В больших городах растет sharing-поколение. Уже в 2022 году резко подскочит спрос на арендное жилье, когда поколение Z начнет съезжать от своих родителей. А вот с 2001 по 2008 год рождаемость в России наоборот била рекорды.

ВЫВОДЫ

1. Перезастрой на рынке недвижимости, маргинализация общества и дефолтные заемщики банков приведут к падению цен.

2. Сегодня стоит не инвестировать в жилую недвижимость, а оперативно продавать недвижимость на внезапном скачке цен. Особенно это касается старого жилого фонда.

3. Если Вы хотите в будущем инвестировать деньги в недвижимость, то стоит посидеть и подождать, когда дефолтные готовые квартиры начнут наполнять рынок и тащить цену вниз.

4. Покупать на падении цен стоит апартаменты, которые можно будет превратить в хостелы и небольшие гостиничные номера, так как 2022 году, спрос на такой тип жилья начнет расти.

[nord797]

Открытое гневное письмо в адрес публичных экспертов рынка жилой недвижимости(СМИ - честные и независимые! регулярно печатающие мнения этих экспертов, опубликуйте моё им возражение!)

25.03.2019 Автор ks567

Я много лет читаю подобные экспертные заключения.
Основная масса экспертных мнений, заключений, объективно не отражает ситуации на рынке недвижимости, постоянно передергивает факты, вытаскивает и масштабирует отдельные факты из общего контекста, и представляет будущее рынка недвижимости, исключительно в положительном свете - недвижимость будет дорожать.

Мои претензии экспертам недвижимости по пунктам.

1. Официальные цены недвижимости, которыми эксперты постоянно оперируют, есть, лишь цены предложения продавцов, поделенные на количество квадратных метров продавцов.
Подобные "официальные" цены не несут в себе никакого реального содержания, особенно если учесть тот факт, что значительная часть предложения, цены которой участвуют в подсчете, вообще находится за чертой покупательского спроса и никогда не продается.
Определяемые по такой схеме официальные цены экспертов, могут рости до бесконечности. Правда реальность будет совсем другой... которой эксперты тоже не заметят.

2. Эксперты, говоря о недвижимости, подразумевают новостройки, динамика цен которых, у нас, как бы и определяет общие цены недвижимости.
Они преподносят рынок недвижимости, как рынок любых прочих товаров, где цены определяют производители, хотя рынок недвижимости, имеет кардинальное отличие от прочих рынков - здесь главную роль играет рынок вторичный, готового жилья, где и формируются цены.
Не строители устанавливают цены на рынке недвижимости - в чем пытаются убедить народ эксперты - а спрос/предложение на вторичном рынке. А цены строителей, идут уже вслед за ценами рынка готового жилья.

3. Постоянно говоря о бурном росте продаж строителей - ДДУ, эксперты дружно и упорно выдают за продажи все регистрации ДДУ, в то время, как значительную долю в регистрациях занимают не продажи, а залоги банкам, под полученные строителями кредиты.

4. В бурном росте ипотеки, эксперты не замечают большого процента рефинансирования ипотеки взятой ранее.

5. Эксперты (и ЦБ) не замечают массы ипотечных схемотозов, которые сегодня занимают на рынке значительное место. главный схемотоз, это продажа в ипотеку без первоначального взноса, путем завышенных цен продаваемой недвижимости и пустой расписки о получении продавцом первоначального взноса от покупателя.

6. Данные статистки по недвижимости от росреестра (других данных у нас вообще нет). эксперты в своих аналитических заключениях, обычно упоминают лишь тогда, когда там цифры оптимистичные. Грустные же, слабые цифры росреестра, эксперты, как правило вообще не упоминают, подменяя их оптимизмом собственного сочинения.

7. Стат данные росреестра, особенно по г. Москве, у меня тоже давно вызывают массу вопросов.
А после того, как недавно глава московского росреестра сам выступил в роли эксперта, сделавшего оптимистичный прогноз о рынке недв ижимости, на основе цифр, своего же стат ведомства, у меня вопросов к росреестру очень добавилось - а не сменил ли там реестр свои "методики подсчета", как это в последнее время у нас любит делать росстат?

8. Если суммировать риторику и заключения публичных экспертов, то квартира на праве собственности, у нас относится к товарам первой необходимости, с малым сроком службы, которые население должно покупать и покупать, без оглядки на их цены, свои потребности и уровень своих доходов. а ведь товар недвижимость, купленная раз, не требует постоянного обновления, и наше население, этого товара уже накупило достаточно, даже по меркам европейским.
Эксперты никогда не анализируют реальные потребности населения в новой недвижимости. А так же реальные финансовые возможности этого населения, тех, кто желает купить новую квартиру.

Как итог вышеописанного, считаю, что подобное односторонне освещение экспертами рынка недвижимости, не может называться мнением "экспертов - аналитиков" и публиковаться под этой вывеской.
И всё это не случайно и не просто так... Заключения наших публичных экспертов недвижимости, это не что иное, как обычная реклама рынка и цен недвижимости, скрытая, для большей убедительности народа, под вывеской "экспертные заключения". кому нужна такая реклама. догадаться несложно...
Экспертами же, принято зазывать тех, кто вникая в суть какого либо вопроса, несет объективность и правду в массы народные. а тут, никакой объективности - нет и в помине.

Вся статистика новостроек - фальшива, и ее вообще нет никакого смысла обсуждать.

[nord797]

По следам реновации. Как люди покидают жилье из-за планов столичной мэрии
Москва не сразу перестроилась. Реновация на какое-то время ушла из новостной повестки, но одномоментно вернулась в нее из-за старта публичных слушаний по благоустройству кварталов в шести районах столицы. Обсуждения не прошли без замечаний. Однако многое осталось за рамками официальной части. Борьба людей с планами столичной мэрии продолжается. «ФедералПресс» начинает серию репортажей о том, как реновация изменила жизни москвичей.

ППобег из Красносельского
Квартал №998 расположен не так далеко от станции метро Красносельская, прямо за третьим транспортным. Здесь в 20-х годах прошлого века было возведено несколько зданий, которые потом стали именоваться комплексом «Русаковский». Он был построен специально для рабочих окрестных предприятий и служащих железнодорожного ведомства.
В доме №8 по Русаковской улице жила Евгения Чикурова. В 2010 году у них с мужем родилась дочь. Семья стала откладывать деньги на расширение жилплощади. Евгении хотелось купить квартиру непременно в этом же доме: ей нравилось расположение, небольшой липовый сад возле здания, да и сам архитектурный стиль постройки.
«В какой-то момент уже набрали денег, присматривали целый год жилье, но на второй год случилась реновация... У нас есть соседи, которые ждали жилье в очереди. Им жилье никак не давали. Они надеялись, что, если втянут дом в реновацию, то им, соответственно, это жилье дадут», – рассказала обозревателю «ФедералПресс» Евгения.
«Вывести» дом из программы реновации не удалось, жалуется Евгения. Соседи, которые выступали за расселение здания, просто отказались участвовать в голосовании.
«Мы с соседями организовывали документы на выход из реновации. Те, кто были за реновацию, за снос, они не дали нам кворума, не отдали свои бюллетени», – поделилась Евгения.
По ее словам, все обращения в компетентные инстанции оказались тщетными. Уже через год борьбы за сохранение дома стало понятно, что реновации не избежать. Тогда Евгения с мужем решили, что есть только один выход из ситуации.
«Стало понятно, что это невозможная нервотрепка. Я говорю мужу: «Давай искать другой район. В конце концов деньги у нас есть», – рассказала Евгения.
Семье буквально пришлось бежать от реновации. Когда оформляли документы на ипотеку для участников программы, не удалось обойтись без бумажной волокиты. Некоторые документы в фонде просто не хотели выдавать.
«Там требовалось доказать, что жилье ветхое. Нам не хотели давать справку, где указывался бы процент износа дома. А потом они как-то связывались с риэлторами, на руки нам эту справку не дали, но мы ее видели. Там указана степень износа дома меньше 40%. Они справки прячут. Здание ремонтировали, навесили лифты. Понятно, что, когда вешали лифты, делали капремонт», –рассказала Евгения.
Хождения по мукам закончились. Теперь для Евгении Русаковская, 8 – это уже прошлое, которого не вернуть. Семья переехала жить в другой район столицы.
ССноса не будет
«ФедералПресс» разыскал тот самый дом на Русаковской, где жила Евгения. Соседнее здание уже расселили, теперь вокруг него зеленый забор, который прилегает к детской площадке.
– Вы не боитесь, что здесь скоро начнется стройка или снос, а детям станет совсем небезопасно играть? – поинтересовался обозреватель «ФедералПресс» у одной из женщин, которая следила, как ее ребенок играл на детской площадке.
– Боимся. Здесь уже полгода этот забор, раньше площадка была больше, – ответила она.
В этом же дворе расположился и дом №8. Неподалеку от него прогуливалась немолодая пара, вероятно, соседи – Ксения и Анатолий. Они поведали, что дому уже давно необходима реновация.
«В квартирах наверху протекает потолок. Я знаю, что где-то пошли трещины на стенах», – рассказала Ксения.
По ее словам, в этом доме были жильцы, которые выступали и «за» реновацию, и «против». Возненавидели программу в основном те, кто имел в этом здании несколько квартир.
Куда будут переселять жильцов дома, пока неясно. Соседствующий «дом-призрак» уже расселили. Ксения и Анатолий почти уверены, что, когда его снесут, здесь вырастет новое здание, в котором квадратный метр будет на вес золота. «Если бы был молодым, то на такую «аферу» не пошел бы», – признался Анатолий.
В доме №8 есть не только жилая недвижимость. Здесь также расположились библиотека и школа бокса. Заглянув к боксерам, обозреватель «ФедералПресс» выяснил, что школу топило в прошлом году. Связано ли это с ветхостью здания, неизвестно.
А вот библиотекарь Анна Мухина рассказала о доме очень много. Оказалось, что в подвале когда-то было бомбоубежище, а само здание представляет собой особую ценность – это памятник конструктивизма. Более того, на фасаде установлены таблички в память о жертвах Большого террора в рамках инициативы «Последний адрес».
«Его сносить не будут, а библиотеку, как нам сказали, закроют просто на ремонт», – поведала Мухина.
Слова Анны Мухиной оставили в некотором замешательстве, ведь дом официально на портале правительства Москвы был отмечен как постройка, попадающая под реновацию. Однако оказалось, что еще в начале 2018 года был утвержден список из 218 исторических зданий, которые сохранят и не будут сносить. Дом №8 по Русаковской улице входит в этот список.
Однако есть один нюанс. «Все жилые дома, представляющие историко-архитектурную и градостроительную ценность, расселят. Город предоставит жителям новые квартиры, а здания отреставрируют. После реставрации эти дома приспособят под современное использование», – говорится на официальном сайте мэра Москвы.
О том, к чему приспособят отреставрированный дом №8 по Русаковской, пока неизвестно. Как бы это ни было парадоксально, но жильцов, в отличие от дома, точно коснется реновация. А с учетом того, что недавно полномочия городского фонда реновации были скорректированы, людям могут быть предложены с их согласия квартиры за пределами своего района.

[Анна2207]

3 часа назад, nord797 сказал:

2. Сегодня стоит не инвестировать в жилую недвижимость, а оперативно продавать недвижимость на внезапном скачке цен. Особенно это касается старого жилого фонда.

Много плюсиков.... И это надо было делать даже не сегодня, а вчера уже

 

3 часа назад, nord797 сказал:

4. Покупать на падении цен стоит апартаменты, которые можно будет превратить в хостелы и небольшие гостиничные номера, так как 2022 году, спрос на такой тип жилья начнет расти.

Еще больше плюсиков. Полностью поддерживаю. Будущее - за апартами, доходными домами, хостелами-общагами.

[Анна2207]

3 часа назад, nord797 сказал:

Вся статистика новостроек - фальшива, и ее вообще нет никакого смысла обсуждать.

Интересная статья, я о многих вещах и не знала, точнее, не задумывалась

Кто писал? Это из ФБ?

[nord797]

Один толковый товарищ, иногда пишет про недвижимость.)

[Анна2207]

2 минуты назад, nord797 сказал:

Один толковый товарищ, иногда пишет про недвижимость.)

Ага, мне тоже понравилось