Как оформить нестандартную сделку купли-продажи

Пскович · November 23, 2017

Покупаем квартиру. Подобрали подходящий вариант поблизости от родителей. Продавец испытывает трудности с быстрым отъездом. Просит подождать. Мы готовы отдать аванс, но они не согласны. Говорят, что мы потом можем передумать, а они будут вынуждены искать нового клиента. А они планируют куда-то далеко уехать. Им все это неудобно. Предлагают оформить продажу с последующей безвозмездной арендой, чтобы налогов не платить. Период проживания они нам возместят, уменьшив сумму продажи. Стоит ли так оформлять? Задаток нам тоже не очень нравится. Или как можно это оформить. Квартира нам эта очень нравится. Мы и так уже долго что-то поблизости от родителей искали. Это не так просто.

nik2 · November 25, 2017

В 23.11.2017 в 20:20, Пскович сказал:

Предлагают оформить продажу с последующей безвозмездной арендой, чтобы налогов не платить. Период проживания они нам возместят, уменьшив сумму продажи.

Не конкретно ситуацию излагаете.

1. Правильно ли я понял, что продавцы предлагают сначала продать квартиру, а расчет произвести после освобождения квартиры.

2. Какой срок для отъезда они озвучивают? Месяц, три, полгода, год, пятилетку, пожизненно?

3. По какой цене они предлагают "безвозмездно" арендовать квартиру?

4. Как предполагается оформлять обязательства, оплачивать "безвозмездное" проживание, обязательство съехать в оговоренный срок.

5. Если расчет потом, то как Вы им гарантируете оплату?

6. Как гарантируется сохранность квартиры во время безвозмездного проживания.

Edited November 25, 2017 by nik2

Пскович · November 25, 2017

2 часа назад, nik2 сказал:

1. Правильно ли я понял, что продавцы предлагают сначала продать квартиру, а расчет произвести после освобождения квартиры.

Да куда уж конкретней. Расчет они предлагают произвести сразу, естественно. Кто же вам оформит жилье на вас безе денег.

2 часа назад, nik2 сказал:

Какой срок для отъезда они озвучивают?

До 4 месяцев максимум. Готовы подписать договор без права продления и т.п.

2 часа назад, nik2 сказал:

По какой цене они предлагают "безвозмездно" арендовать квартиру

Этот вопрос урегулирован и к делу не относится.

2 часа назад, nik2 сказал:

Как предполагается оформлять обязательства,

Ну я же написал, что вычтем из стоимости квартиры.

2 часа назад, nik2 сказал:

Как гарантируется сохранность квартиры во время безвозмездного проживания.

А как ее арендатор должен гарантировать?

nik2 · November 26, 2017

Пскович

Ну большая часть прояснилась, попробую изложить свой взгляд на проблему.

1. Сама по себе задержка на четыре месяца представляется мне не существенной. При покупке новостроек люди и в "штатном режиме" ждут по году. Да и поиск подходящего варианта может соизмеримое время занять. Тем ни менее, по моему скромному мнению, есть нюансы, которые изложу ниже.

2. Оговорюсь почему возникли вопросы. Вы писали:

9 часов назад, Пскович сказал:

Расчет они предлагают произвести сразу, естественно. Кто же вам оформит жилье на вас безе денег.

В 23.11.2017 в 20:20, Пскович сказал:

Период проживания они нам возместят, уменьшив сумму продажи.

9 часов назад, Пскович сказал:

До 4 месяцев максимум

Как вычисляется дисконт, если время проживания выяснится потом?

3. Самая существенная на мой взгляд позиция не когда они съедут, а когда выпишутся с этой жилплощади. И существенный вопрос где находится куда-то далеко. Ну если продавцы уезжают в другой регион, а там им предоставляют жилплощадь, или они купили квартиру и ждут когда дом будет заселяться - это один расклад. А вот если куда-то далеко солнечный Бруклин, еще более солнечная Хайфа, или "чртер на Ганновер", то это две большие разницы. В этом случае регистрация именуемая в народе пропиской им "по барабану". Улетят в жаркие страны, и останутся на регистрационном учете. Вы их конечно по суду выпишете, но оно Вам надо, тратить время и деньги на эту бестолковую суету?

Мое мнение пусть выписываются до продажи. А потом под срочный договор безвозмездного пользования, оформляют временную прописку (если, конечно, это им так необходимо).

4.

9 часов назад, Пскович сказал:

А как ее арендатор должен гарантировать?

Деньгами! Деньги неплохо гарантируют, называется страховой депозит. Из него вычитаются расходы за нанесенный ущерб. Обычно, при аренде платеж, за месяц.

5. Еще одна интересная позиция. Если куда-то далеко уехать на самом деле улететь, то кто будет барахлишко на свалку вывозить? Ведь не ни шкаф трехстворчатый, ни кровать двухспальную (и все с советских времен) в самолет не возьмешь и в мусоропровод не спустишь. Надо контейнер заказывать... Опять расход! Опять неплохо под это дело страховой депозит оставить.

6. Чисто теоретическое предположение:

В 23.11.2017 в 20:20, Пскович сказал:

Продавец испытывает трудности с быстрым отъездом. Просит подождать.

9 часов назад, Пскович сказал:

Расчет они предлагают произвести сразу, естественно.

9 часов назад, Пскович сказал:

До 4 месяцев максимум.

Очень напоминает выезд в Канаду. Эта страна пускает иммигрантов, только после того, как они положат в канадский банк депозит гарантирующий проживание в течение полугода. Соответственно, предварительно одобренные продают жилье, кладут депозит, потом ждут выдачу визы...

Пскович · November 28, 2017

В 26.11.2017 в 12:23, nik2 сказал:

Сама по себе задержка на четыре месяца представляется мне не существенной. При покупке новостроек люди и в "штатном режиме" ждут по году

В том-то и дело. Но беспокоят сопутствующие риски.

В 26.11.2017 в 12:23, nik2 сказал:

Очень напоминает выезд в Канаду.

Нет, не в Канаду. В Общем, если это все трудности, то покупаем. Ибо это ерунда, а не расход. Мы опасались серьезных проблем. Даже не знаю каких, но серьезных.

nik2 · November 28, 2017

3 часа назад, Пскович сказал:

... если это все трудности, то покупаем. Ибо это ерунда, а не расход. Мы опасались серьезных проблем. Даже не знаю каких, но серьезных.

Вы хотите страшилок? Их есть у меня! :smile:

А вот представьте ситуацию, что семья продавца не выписалась с регистрационного учета. А с выдачей виз произошла задержка. Ну правительство сменилось, политика поменялась, ввели новые требования, посольство закрылось на выдачу виз. Или вдруг в куда-то далеко началась война и террористы и уже и ехать туда не хочется... И вот выезд притормозился... Ну обращаетесь Вы в суд, а судья посмотрел на малолетних детей продавца, которых Вы на улицу выселить хотите, да и предоставил этой семье отсрочку выселения до достижения детьми совершеннолетия!

Еще раз совет, настаивайте на выписке с (постоянного) регистрационного учета. И как только получите документы на квартиру прописывайтесь в ней сами.

Геула · November 28, 2017

5 часов назад, nik2 сказал:

а судья посмотрел на малолетних детей продавца, которых Вы на улицу выселить хотите, да и предоставил этой семье отсрочку выселения до достижения детьми совершеннолетия

А обосновать можете такую историю? Или все бездомные неплатежеспособные арендаторы с детками могут жить до совершеннолетия детей?

nik2 · November 29, 2017

В 28.11.2017 в 19:17, nik2 сказал:

Вы хотите страшилок? Их есть у меня!

23 часа назад, Геула сказал:

А обосновать можете такую историю? Или все бездомные неплатежеспособные арендаторы с детками могут жить до совершеннолетия детей?

Всех бездомных вряд ли. Но страшилка не на пустом месте возникла. На каком-то из этапов внедрения приватизации и частных квартир возникли ситуации такого плана:

Квартира принадлежит мужу до брака. В браке рождается ребенок. Супруги разводятся. Бывший муж выставляет бывшую жену с ребенком на улицу. Видимо, чтобы сдемпфировать подобные ситуации возникла практика предоставления отсрочек. Вплоть до достижения совершеннолетия. Эти случаи попадали в СМИ и упоминались на форумах. Законным основанием таких отсрочек является (в современной редакции)

Статья 203 ГПК РФ. Отсрочка или рассрочка исполнения решения суда, изменение способа и порядка исполнения решения суда

Я не думаю, что в указанном случае реально может быть предоставлена отсрочка до совершеннолетия. Но выселение по суду со всеми затяжками, апелляцией, кассацией, займет несколько месяцев, а если еще предоставят рассрочку полгода - год. Все это очень не весело.

Геула · November 30, 2017

4 часа назад, nik2 сказал:

Я не думаю, что в указанном случае реально может быть предоставлена отсрочка до совершеннолетия. Но выселение по суду со всеми затяжками, апелляцией, кассацией, займет несколько месяцев, а если еще предоставят рассрочку полгода - год. Все это очень не весело.

Любая аренда имеет такие риски.