-
Recently Browsing 0 members
No registered users viewing this page.
-
Similar Content
-
By Марина Загибалова
Работа риэлтора невозможна без знания юридических сфер недвижимости. Чем больше он разбирается в данной области, тем больше доверяют ему клиенты, тем более он защищен от махинаций мошенников.
Риэлтор должен знать:
Виды правоустанавливающие документы. Без них невозможна ни одна сделка.. Помогут понять, кому и на каких основаниях принадлежит недвижимость. Возможна ли её законная продажа или потребуются дополнительные справки и заверения. Правоустанавливающие документы так же являются основанием для оформления права собственности. Их перечень указан в 17- ой статье закона о государственной регистрации прав. Вот он: +Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность граждан (приватизация)
+Договор купли — продажи
+Договор дарения
+Договор мены
+Договор пожизненного содержания с иждивением
+Свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию)
+Решение суда или мировое соглашение
+Акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию
+Справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК.
В любом правоустанавливающем документе должны быть сведения об обьекте (адрес, назначение, кадастровый № и др.), сведения о правообладателе (паспортные данные) и вид правоотношений между ними (собственность, наследование, дарение и др.).
Виды сделок. Заключение сделок одна из важнейших функций риэлтора. Сделки бывают трёх видов:
-многосторонние (мена, если несколько вариантов сразу).
-двухсторонние (договоры купли-продажи, аренды, наем, дарение, мена и др.).
-односторонние. (завещание).
Сделка признаётся завершённой, только если она прошла, государственную регистрацию. Необходимо знать условия, без которых сделка не имеет силы:
Цена объекта должна быть обязательно оговорена. В договоре должно быть чёткое описание передающейся недвижимости, его местоположение(адрес) Должно быть заключено соглашение сторон о сроке передачи объекта недвижимости. В договоре должна быть подпись участников сделки либо их представителей. должен быть подписан лично участником сделки либо его представителем-доверенным лицом. Виды договоров. Гарантией любой сделки является договор. В риэлторской деятельности встречаются следующие виды договоров.
Договор об оказании риэлторских услуг.
Договор Поручения.
Предварительный договор
Соглашение о задатке (залоге, авансе)
Договор на оказание информационно-консультационных услуг
Как гарантировать чистоту сделки?
К сожалению. в нашем законодательстве множество неточностей и спорных моментов. И только доскональное знание всех нюансов заключения сделок, может обезопасит вас от ошибок.
Вот что нужно проверить при заключении сделки:
Саму недвижимость. Необходимо проверить совпадение адреса указанного в документах с фактическим нахождением, а так же соответствие между реальной площадью объекта и характеристиками указанными в техническом паспорте.
Участников сделки.Тут есть множество тонкостей.
Если участник сделки несовершеннолетний у нег на руках должен обязательно быть паспорт.
Для людей пенсионного возраста при продаже квартиры необходима перерегистрация по новому месту жительства.
Нужно быть осторожным при заключении сделок с алкоголиками и наркоманами.Иногда стоит сомневаться в дееспособности участника сделки. При необходимости стоит потребовать справку и психдиспансера.
Нужно узнать, нет ли у хозяина продаваемого объекта лиц имеющих право на его собственность (бывших супругов, родственников находящихся в тюрьме) Документы. Нужно проверить их подлинность и грамотность заполнения. Так же важен их полный перечень для конкретной сделки. Обратите внимание!!! Если квартира продаётся по доверенности, помните, что после смерти доверителя она становится недействительной. К тому же её можно отменить в любой момент у любого нотариуса. Чтобы обезопасить себя от мошеннических махинаций требуйте подтверждение доверенности на день сделки. Освятить все юридические тонкости и нюансы в одной статье невозможно. Каждый юридический аспект требует детальной проработки. Главное не заключайте сделки, если вы не уверенны на 100% в её юридической чистоте. -
By rio498
Здравствуйте!
Я даже предположить такого не мог, когда квартиру покупал. Порядка года жили нормально, а тут. Нас недавно затопили... в спальне. Оказывается соседи сверху решили, что на кухне у них комната будет, а на место комнаты кухню перенесли. Я у них был конечно, думал что ремонт оплатят. Когда просек, что у них кухня в другом месте, слегка обалдел. Начал спрашивать, насколько у них перепланировка законная, такого наслушался, что мало не показалось.
И что теперь с этим делать? Кому жаловаться? Да и поможет ли?
-
By Дом.рф
Собственники жилья часто стремятся улучшить условия проживания в стандартных квартирах при помощи изменения их конфигурации и дооснащения жилых помещений современным бытовым оборудованием. При перепланировке и переоборудовании жилых помещений необходимо соблюдать ряд требований, главным из которых является необходимость согласований своих действий с соответствующими надзорными организациями.
Определение
При перепланировке жилого помещения изменяется его конфигурация. Это требует внесения изменений в паспорт жилого помещения, который имеется в Бюро технической инспекции (далее – БТИ). Типичными примерами перепланировки квартир являются перенос или разборка внутренних перегородок, расширение жилой площади при помощи подсобных помещений, ликвидация темных комнат или кухонь, изменение конфигурации холлов и коридоров. Перепланировка должна быть безопасна, соответствовать требованиями санитарных и строительных норм, не нарушая при этом права других жильцов дома.
С перепланировкой не следует путать переустройство жилых помещений. В этом случае в них устанавливаются или меняются инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование. Эти изменения также требуют их внесения в паспорт жилого помещения. Как правило, переустройство жилья связано с серьезным изменением системы коммуникаций в квартире в случаях, например, замены бытовых плит с газовых на электрические, устройства и переоборудования туалетов или ванных комнат, прокладки новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, замены бытовой электротехники на более современную или мощную.
Когда не требуется согласование
Остекление балкона, замена окон без изменения оконного проема, установка кондиционера или демонтаж встроенных шкафов не являются перепланировкой и не потребует дополнительных согласований.
Работы, связанные с косметическим ремонтом, отделкой, заменой встроенной мебели также не требуют предварительного согласования с государственными органами. Не нужно получать специальных разрешений для замены электрических плит, антенн, кондиционеров или установки телевизионных тарелок. Даже смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если нет необходимости прокладывать новые шланги или трубы.
Перепланировка или переустройство, не затрагивающие безопасность, здоровье или имущество других жильцов и не влияющие на конструктивные особенности дома, требует только уведомления. Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади, монтаж или демонтаж ненесущих перегородок, заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах. Владельцу помещения необходимо лишь вызвать специалиста БТИ для оформления акта о завершенных переустройстве или перепланировке, после чего оформляется новый технический паспорт и документы сдаются в Росеестр для внесения изменений в ЕГРН.
Запрещенная перепланировка
В соответствии с действующим законодательством перепланировка в принципе невозможна если она изменяет внешний вид зданий, влияет на жизненные условия или ограничивает доступ жильцов к коммуникациям. Для проведения работ по перепланировке необходимо согласие всех собственников, в том числе и собственников, которые не достигли совершеннолетия.
Эксперты называют более тридцати случаев, при которых перепланировка или переоборудование жилья невозможны. Большая часть из них связана скорее с весьма эксцентричными способами улучшения жилищных условий: устройство дровяных каминов, саун и др. Однако есть ограничения и для вполне рядовых на сегодняшний день ремонтов.
Среди прочего, запрещены работы, которые лишают жильцов возможности нормального проживания в указанном помещении в принципе. Нельзя разрушать несущие стены и коммуникации, включенные в состав общедомового имущества. Запрещено расширять лоджии и балконы за счет жилых комнат и устанавливать на них отопительные устройства. Не следует перемещать туалеты в те места, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты. Невозможно устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, как, впрочем, и объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
Список ограничений, как мы уже говорили, весьма широк. Необходимо тщательно изучить соответствующие нормативные акты до начала ремонтных работ в жилом помещении.
Согласование перепланировки
Согласовывать перепланировку и переоборудование жилого помещения с профильными надзорными учреждениями следует до начала ремонтных работ.
В зависимости от существенности планируемых изменений есть три варианта согласования.
Самый простой позволяет согласовать все изменения на основании эскиза самого владельца жилья. Если планируемые работы не затрагивают безопасность жизни и здоровья граждан, прочность жилого дома и его архитектурный облик, то для согласования достаточно представить эскиз проектного решения в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ. В Москве, например, согласовать проведение перепланировки можно по типовому проекту, размещенному на официальном сайте Мосжилинспекции.
В остальных случаях владельцу жилья необходимо будет заказать проект. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то его сможет подготовить компетентная проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) и имеющая свидетельство о допуске к таким работам. Кроме того, проект необходимо будет согласовать в профильных учреждениях: Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре.
Проект перепланировки или переустройства квартиры должен быть выполнен архитектором всего жилого дома в случаях, когда работы затронут его несущие конструкции. Если сведений об авторе проекта дома нет, то его выполняет уполномоченная проектная организация, к примеру, в Москве – это ГУП «МосжилНИИпроект».
Согласование планировки или переустройства жилого помещения осуществляют комиссии при архитектурных отделах районных администраций.
Для проведения процедуры потребуются документы на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру, заявления о согласии на перепланировку от всех собственников или жильцов, в случае если они проживают по договору социального найма, а иногда и заключение управляющей компании о возможности согласования. На основании их анализа комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По окончании ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом техник БТИ фиксирует изменения и выдаёт соответствующую справку. Комиссия проверяет соответствие проекта и полученной техдокументации изучая акты выполненных работ, и через 45 (сорок пять) дней владелец квартиры получает подписанный ей акт. На основании этого акта БТИ оформляет новый техпаспорт помещения. В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после подачи заявления о перепланировки Росреестр вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости с учетом проведённой перепланировки.
Перепланировка при ипотеке
Перед тем, как приступить к перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо согласовать все свои действия с кредитором. Для начала рекомендуется изучить условия договора. В нем может быть указано, что изменение планировки помещений запрещено или допускается с разрешения кредитора. В большинстве случаев банки с неохотой дают разрешение на перепланировку ипотечной недвижимости, опасаясь негативных последствий для стоимости заложенного имущества. Если в договоре нет дополнительных ограничений по этому вопросу, можно начинать получать разрешения. В противном случае работы нельзя начинать до полного погашения ссуды.
Как правило, для согласования работ с кредитором необходимо соблюсти некоторые несложные формальности. Каждый банк руководствуется собственными правилами, поэтому их лучше уточнить у компетентных лиц. В некоторых случаях кроме разрешения кредитора могут потребоваться дополнительные документы. Длительность процесса согласования необходимо уточнять у кредитора.. В полученном разрешении будет говориться, что кредитор дает свое согласие на реконструкцию/перепланировку квартиры при условии соблюдения закона о перепланировке жилья. Получение документа о разрешении на реконструкцию позволяет приступить к последнему этапу, согласованию с Бюро технической инвентаризации (БТИ).
По завершению работ необходимо будет уведомить банк о проведенных изменениях, предоставив выписку из ЕГРН или новый технический паспорт, а также известить страховую компанию. В процессе реконструкции может измениться метраж или стоимость жилья. В некоторых случаях страховая компания может потребовать провести переоценку ипотечной недвижимости.
Необходимо иметь в виду, что сотрудники банка могут быть уполномочены проводить систематические проверки состояния ипотечной недвижимости, а заемщик обязан обеспечить им свободный доступ в квартиру. В некоторых банках есть даже специальные структуры, осуществляющие надзор за состоянием залоговой недвижимости. При обнаружении нарушений договора банк может потребовать досрочного погашения кредита.
Самовольная перепланировка
Переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенная без разрешения органа местного самоуправления, или с нарушением соответствующего проекта, является самовольной.
В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается административным штрафом в размере от 2000 (двух тысяч) до 2 500 (двух тысяч пятисот) рублей. Кроме того, нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние. .
При перепланировке без существенных нарушений существует возможность согласовать уже выполненные работы. Если не нарушены права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, такое решение могут вынести муниципальные или судебные органы.
-
By Римма Анатольевна
Стоит ли покупать квартиру под перепланировку. Окупится ли? Понравилась квартира, а там смежные комнаты? И во сколько может обойтись? Дом кирпичный, старый.
-
By Савушкин Сергей
Произошло следующее: помогал оформлять сделку. Сторонами сделки были два человека: Покупатель - "шустрый" парнишка, Продавец - тип "асоциальной" наружности =)
Первая часть нашей услуги заключалась в признании права собственности через суд за Продавцом, у которого потеряна половина документов, родился в Казахстане в Советское время при СССР. Жил в нескольких местах России с 91 года. Отбывал наказание какое-то время. В какой-то период не был нигде зарегистрирован. Мама, которой "принадлежала" квартира в деревянном двухквартирном доме, получила квартиру от совхоза, но документы не оформила надлежащим образом, умерла...
Первая часть была просто кошмаром для нашего юриста: запросы, сбор и восстановление документов, ну и суд, естественно...
Решение суда было получено, и по доверенности мы с горем пополам зарегистрировали право собственности за Продавцом (были еще ошибки в кадастре).
Вторая часть - договор с рассрочкой платежа без установления залога, т.к. Покупатель уже после целого года мытарств ни в чем не был уверен (а оплачивал наши услуги именно он)...
Я подготовил договор, организовал сделку...
В день сдачи документов на регистрацию Продавец был слегка с похмелья (слава Богу не пьян). Небритый и слегка "помятый" приехал на сделку из района в город. Я решил все-таки проводить сделку.
В МФЦ, где "сдавались", специалист как-то странно на нас смотрела... (разношерстная пришла компания). Заставила Продавца расписаться как в паспорте, спросила: нет ли у него еще каких-либо документов - водительских прав, например... Мне тогда было смешно: какие права у такого "элемента"?!
И вот мне звонит Покупатель: Сергей, у нас приостановка... регистратор пишет в уведомлении, что специалист усомнилась в личности Продавца. Просит предоставить еще какие-либо документы, удостоверяющие личность...
У меня вопрос: какие документы можно предоставить? Как подтвердить, что человек, который подписал договор и есть сам Продавец? Что хочет увидеть регистратор, я пока не знаю. Вообще чувствую себя как какой-то "черный риэлтор"...
Пока я не знаю: что еще есть у этого человека из документов. Восстановленное нами свидетельство о рождении? Оно без фото)) может быть военный билет или справка об освобождении (если есть), но там фото вообще столетней давности... наверняка, регистратор не будет "сличать" оригинал Продавца с фото на паспорте, а заставит доказывать что он - это он какими-то дополнительными документами. Но какими еще возможно?
За мою 11-летнюю практику такой случай впервые... Что делать? Как быть?
-
-
Blog Entries
-
-
Статьи
-
-
Реклама
-
