Jump to content
Sign in to follow this  
Дом.рф

Перепланировка и переустройство

Recommended Posts

Собственники жилья часто стремятся улучшить условия проживания в стандартных квартирах при помощи изменения их конфигурации и дооснащения жилых помещений современным бытовым оборудованием. При перепланировке и переоборудовании жилых помещений необходимо соблюдать ряд требований, главным из которых является необходимость согласований своих действий с соответствующими надзорными организациями. 

Определение

При перепланировке жилого помещения изменяется его конфигурация. Это требует внесения изменений в паспорт жилого помещения, который имеется в Бюро технической инспекции (далее – БТИ). Типичными примерами перепланировки квартир являются перенос или разборка внутренних перегородок, расширение жилой площади при помощи подсобных помещений, ликвидация темных комнат или кухонь, изменение конфигурации холлов и коридоров. Перепланировка должна быть безопасна, соответствовать требованиями санитарных и строительных норм, не нарушая при этом права других жильцов дома. 

С перепланировкой не следует путать переустройство жилых помещений. В этом случае в них устанавливаются или меняются инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое или другое оборудование. Эти изменения также требуют их внесения в паспорт жилого помещения. Как правило, переустройство жилья связано с серьезным изменением системы коммуникаций в квартире в случаях, например, замены бытовых плит с газовых на электрические, устройства и переоборудования туалетов или ванных комнат, прокладки новых или замены существующих подводящих и отводящих трубопроводов, замены бытовой электротехники на более современную или мощную. 

Когда не требуется согласование

Остекление балкона, замена окон без изменения оконного проема, установка кондиционера или демонтаж встроенных шкафов не являются перепланировкой и не потребует дополнительных согласований. 

Работы, связанные с косметическим ремонтом, отделкой, заменой встроенной мебели также не требуют предварительного согласования с государственными органами. Не нужно получать специальных разрешений для замены электрических плит, антенн, кондиционеров или установки телевизионных тарелок. Даже смену газового отопительного прибора можно провести полностью самостоятельно, если нет необходимости прокладывать новые шланги или трубы.

Перепланировка или переустройство, не затрагивающие безопасность, здоровье или имущество других жильцов и не влияющие на конструктивные особенности дома, требует только уведомления. Например: объединение ванной с уборной без увеличения площади, монтаж или демонтаж ненесущих перегородок, заделка или устройство дверных проемов в ненесущих стенах. Владельцу помещения необходимо лишь вызвать специалиста БТИ для оформления акта о завершенных переустройстве или перепланировке, после чего оформляется новый технический паспорт и документы сдаются в Росеестр для внесения изменений в ЕГРН.

Запрещенная перепланировка

В соответствии с действующим законодательством перепланировка в принципе невозможна если она изменяет внешний вид зданий, влияет на жизненные условия или ограничивает доступ жильцов к коммуникациям. Для проведения работ по перепланировке необходимо согласие всех собственников, в том числе и собственников, которые не достигли совершеннолетия. 

Эксперты называют более тридцати случаев, при которых перепланировка или переоборудование жилья невозможны. Большая часть из них связана скорее с весьма эксцентричными способами улучшения жилищных условий: устройство дровяных каминов, саун и др. Однако есть ограничения и для вполне рядовых на сегодняшний день ремонтов.

Среди прочего, запрещены работы, которые лишают жильцов возможности нормального проживания в указанном помещении в принципе. Нельзя разрушать несущие стены и коммуникации, включенные в состав общедомового имущества. Запрещено расширять лоджии и балконы за счет жилых комнат и устанавливать на них отопительные устройства. Не следует перемещать туалеты в те места, под которыми у соседей снизу располагаются жилые комнаты. Невозможно устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, как, впрочем, и объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.

Список ограничений, как мы уже говорили, весьма широк. Необходимо тщательно изучить соответствующие нормативные акты до начала ремонтных работ в жилом помещении.

Согласование перепланировки

Согласовывать перепланировку и переоборудование жилого помещения с профильными надзорными учреждениями следует до начала ремонтных работ. 

В зависимости от существенности планируемых изменений есть три варианта согласования.

Самый простой позволяет согласовать все изменения на основании эскиза самого владельца жилья. Если планируемые работы не затрагивают безопасность жизни и здоровья граждан, прочность жилого дома и его архитектурный облик, то для согласования достаточно представить эскиз проектного решения в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ. В Москве, например, согласовать проведение перепланировки можно по типовому проекту, размещенному на официальном сайте Мосжилинспекции.

В остальных случаях владельцу жилья необходимо будет заказать проект. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то его сможет подготовить компетентная проектная организация, состоящая в саморегулируемой организации (СРО) и имеющая свидетельство о допуске к таким работам. Кроме того, проект необходимо будет согласовать в профильных учреждениях: Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре.

Проект перепланировки или переустройства квартиры должен быть выполнен архитектором всего жилого дома в случаях, когда работы затронут его несущие конструкции. Если сведений об авторе проекта дома нет, то его выполняет уполномоченная проектная организация, к примеру, в Москве – это ГУП «МосжилНИИпроект».

Согласование планировки или переустройства жилого помещения осуществляют комиссии при архитектурных отделах районных администраций. 

Для проведения процедуры потребуются документы на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру, заявления о согласии на перепланировку от всех собственников или жильцов, в случае если они проживают по договору социального найма, а иногда и заключение управляющей компании о возможности согласования. На основании их анализа комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По окончании ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом техник БТИ фиксирует изменения и выдаёт соответствующую справку. Комиссия проверяет соответствие проекта и полученной техдокументации изучая акты выполненных работ, и через 45 (сорок пять) дней владелец квартиры получает подписанный ей акт. На основании этого акта БТИ оформляет новый техпаспорт помещения. В течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после подачи заявления о перепланировки Росреестр вносит в ЕГРН уточненные сведения об объекте недвижимости с учетом проведённой перепланировки.

Перепланировка при ипотеке

Перед тем, как приступить к перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо согласовать все свои действия с кредитором. Для начала рекомендуется изучить условия договора. В нем может быть указано, что изменение планировки помещений запрещено или допускается с разрешения кредитора. В большинстве случаев банки с неохотой дают разрешение на перепланировку ипотечной недвижимости, опасаясь негативных последствий для стоимости заложенного имущества. Если в договоре нет дополнительных ограничений по этому вопросу, можно начинать получать разрешения. В противном случае работы нельзя начинать до полного погашения ссуды.

Как правило, для согласования работ с кредитором необходимо соблюсти некоторые несложные формальности. Каждый банк руководствуется собственными правилами, поэтому их лучше уточнить у компетентных лиц. В некоторых случаях кроме разрешения кредитора могут потребоваться дополнительные документы. Длительность процесса согласования необходимо уточнять у кредитора.. В полученном разрешении будет говориться, что кредитор дает свое согласие на реконструкцию/перепланировку квартиры при условии соблюдения закона о перепланировке жилья. Получение документа о разрешении на реконструкцию позволяет приступить к последнему этапу, согласованию с Бюро технической инвентаризации (БТИ).

По завершению работ необходимо будет уведомить банк о проведенных изменениях, предоставив выписку из ЕГРН или новый технический паспорт, а также известить страховую компанию. В процессе реконструкции может измениться метраж или стоимость жилья. В некоторых случаях страховая компания может потребовать провести переоценку ипотечной недвижимости.

Необходимо иметь в виду, что сотрудники банка могут быть уполномочены проводить систематические проверки состояния ипотечной недвижимости, а заемщик обязан обеспечить им свободный доступ в квартиру. В некоторых банках есть даже специальные структуры, осуществляющие надзор за состоянием залоговой недвижимости. При обнаружении нарушений договора банк может потребовать досрочного погашения кредита.

Самовольная перепланировка

Переустройство или перепланировка жилого помещения, проведенная без разрешения органа местного самоуправления, или с нарушением соответствующего проекта, является самовольной. 

В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается административным штрафом в размере от 2000 (двух тысяч) до 2 500 (двух тысяч пятисот) рублей. Кроме того, нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние. . 

При перепланировке без существенных нарушений существует возможность согласовать уже выполненные работы. Если не нарушены права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью, такое решение могут вынести муниципальные или судебные органы.

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now
Sign in to follow this  

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By tariello
      Предлагаем на покупку готовый бизнес-проект в сфере туризма и активного отдыха в Алматинской области, Казахстан.
      Центр активного отдыха и форелевое хозяйство, расположенный в горной местности.
      Приглашаем к сотрудничеству агентства недвижимости, на взаимовыгодных условиях.
      Ознакомительную и прочую информацию вышлем по запросу. 
      Свяжитесь с нами по почте aport.le@mail.ru, или оставьте свои контакты в комментариях.
    • By Лариса Богачева
      Семинар "Уроки брокерам"
      Программа:
      Закон о банкротстве физических лиц. Риски для покупателей недвижимости. Спикер - Олеся Бухтоярова. Эксклюзивный договор продажи Объекта,в чем его эксклюзивность для агента и Клиента. Спикер - Наталья Щурова Ипотека от Сбербанка на покупку загородного Объекта за 1 день . Менеджер по работе с партнерами ПАО Сбербанк - Шевченко Яна 1. Олеся Бухтоярова, Практикующий юрист, МГУ (юридический факультет), Академия Народного Хозяйства при Правительстве РФ (экономический факультет),автор множества статей по титульному страхованию, преподаватель, спикер на конференциях, связанных с недвижимостью, с 2000 года по 2015 года работала в СК «Альянс» на должности начальника отдела титульного страхования и оценки финансовых рисков, директор агентства, с июня 2015 года по настоящее время СК «Согласие» - директор по продажам.

      1.1. Краткое содержание «Закона о банкротстве физических лиц».
      1.2. Кто такой финансовый управляющий и его функции.
      1.3 Особенности оспаривания сделок при банкротстве граждан:
      1.4. Понятие «Подозрительная сделка», «Единственное жилье должника», «Роскошное жилье должника».
      1.5. Инструменты защиты покупателя при заключении ДКП, в рамках действия «Закона о банкротстве физических лиц».
      1.6. Обзор реальных судебных дел по банкротству физических лиц за 2016-2019 года.

      2. Брокер Щурова Н.В, Высшее фармацевтическое образование, опыт работы в Сфере Luxury: продажа катеров, автомобилей и фэшн-индустрии. Диплом Московского Международного Университета -"Профессиональный участник рынка недвижимости". Бизнес-тренер, наставник, действующий риэлтор с 2010 года по настоящее время, аукционист, 17 торгов проведено.

      2.1. Что такое эксклюзивный договор
      2.2. Виды эксклюзивных договоров.
      2.3. Какие услуги предоставляются по договору , кто платит и за что?
      2.4 Договор на маркетинг услуги . Как рассчитать маркетинг расходы.
      Мероприятие платное. Цена : 2000 руб. за человека.
      Для участия в семинаре пройдите РЕГИСТРАЦИЮ на сайте.

       
    • By Лариса Богачева
      6 - 7 декабря 2019 года в городе Самара состоится VIII Поволжский межрегиональный форум по недвижимости – крупнейшее деловое мероприятие в сфере недвижимости в Поволжском регионе. Деловая программа Форума формируется с учетом тем и вопросов, актуальных для участников рынка недвижимости и потребителей их услуг. 
      Традиционно Форум является площадкой для профессионального общения и обсуждения проблем современного рынка недвижимости, обмена опытом. В качестве спикеров и тренеров Форума выступают ведущие практики рынка недвижимости Самары и России. 
      В рамках VIII Поволжского межрегионального форума по недвижимости состоится выставка застройщиков и партнеров Форума где будут представлены новые строительные комплексы, новые страховые кампании, банковские продукты, значимые социальные программы для граждан.
      Участники
      Активные игроки рынка недвижимости: агенты, эксперты, брокеры по недвижимости, ипотечные консультанты,  представители Банков России, представители оценочных и страховых компаний, девелоперы, директора и собственники бизнеса, представители порталов, CRM,  сервисов по недвижимости.
      Для участия в Форуме пройдите РЕГИСТРАЦИЮ на сайте мероприятия.

    • By Лариса Богачева
      4 декабря пройдет обучающий семинар для бизнеса в коммерческой недвижимости "ТЕХНОЛОГИИ ДЛЯ АНАЛИЗА и РАЗВИТИЯ недвижимости: геомаркетинг, брокеридж и эффективные инвестиции в street-retail»
      Эффективный анализ существующей ситуации и разработка правильной стратегии развития коммерческой недвижимости!
      Предпосылки к обучению:
      Вы понимаете, что процент найденных объектов недвижимости на много меньше процента реализованных. Хотите узнать, как происходит оценка и управление недвижимостью внутри сетевого Ритейла. Как стать наиболее эффективным брокером, используя инструменты зонального поиска и затрачивая меньше времени на работу в «полях». Как научиться отказываться от неликвидных объектов в пользу топ-объектов. Вы новичок в области коммерческой недвижимости, тогда вы за один день получите работающие алгоритмы оценки и поиска топ-объектов, со 100% реализацией. На этом семинаре вы узнаете:
      Специфику рынка коммерческой недвижимости и как это может помочь в развитии розничной компании. Что такое правильные «инвестиции в улицы»: как анализировать и подбирать помещения для магазинов с окупаемостью 8-9 лет. Геомаркетинг на примере Вашего города с использованием карты города. Что такое зональный поиск и как им пользуются ритейлеры, что такое «фокальные точки» или «top location». Как провести анализ каннибализации, зон охвата, потребительских потоков, трафик. Особенности работы с земельными участками под коммерческую недвижимость. Вы сможете получить бесплатную консультацию по Вашим проекта. Рекомендовано:
      Собственникам агентств недвижимости и консалтинга в области коммерческой недвижимости. Специалистам, занимающимся работой с коммерческой недвижимостью в розничном бизнесе. Брокерам со стажем и начинающим специалистам. А также ВСЕМ ЖЕЛАЮЩИМ для собственного развития в направлении геомаркетинг и брокеридж недвижимости.
      Программа:
      1. Специфика рынка коммерческой недвижимости в России (отличительные особенности развития разного Ритейла в России)
      2. Критерии поиска объектов (Что такое концепция? Почему она важна?)
      3. Работа с картой города на бумажном носителе (Определение структуры города по карте. Зонирование (основные принципы зонального поиска).  Выявление низко конкурентных и высоко конкурентных зон и принятие решения о новом открытии или ротации в высоко конкурентных зонах. Что такое емкость рынка, как использовать емкость рынка при определение ключевых мест на карте. Зоны охвата и каннибализация: а) в каких ситуациях возможно предложить открытие «дверь в дверь», как двух разных форматов, так и одного и того же формата сети; б) варианты построение графика зависимости процента каннибализации от расстояния.)
      4. Геомаркетинг (Работа с программой «ИС Органика». Аналитика маркетинговых данных по объектам. Какие объекты под какою группу товара)
      5. Как правильно инвестировать в объект street-retail.
      6. Земельные участки под коммерческий объект.
      7. Обсуждение найденных объектов (дискуссия, с применением теории). Консультирование. Второй день.
      8. Запись мастер-класса Ольги Абрамчук с I Международной конференции: Недвижимость вызов современности.
      Автор семинара
      ЧЕРНЯВСКАЯ МАРИНА  г. Москва (15 октября 1981г.) Российский бизнес-тренер и бизнес-консультант в области консалтинга коммерческой недвижимости. Автор тренингов в области недвижимости, личностного роста, переговоров.  Основатель Компании GART (2017г.). Два высших образования: градостроительное и психологическое. Вела проекты в развитии Ритейл с 2004 года, в таких компаниях: «Касторама», «Ашан», «Decathlon», «Московский Ювелирный завод», Аптечная сеть «Ригла». В качестве руководителя проекта по брокериджу открывала МЕГА-Омск вместе с Компанией «Retail Profile». Занималась развитием розницы более чем в 30 городах России. Найдено и подписано более 20 проектов.

      Приглашенный спикер в Всероссийском форуме директоров по закупкам VPROC2019 и в Всероссийском Жилищном форуме в г. Сочи. Жилфорум
      Автор статей в Медиа издательстве MarketMedia.ru
      Основными клиентами на сегодняшний день являются: Сеть аптек Ригла, группа компаний Протек, Genetic Success-Англия; Лазтехнологии- г. Москва; Союз Ювелирный – г. Омск; Институт недвижимости – г. Санкт-Петербург, медийный портал MarketMedia.ru- г. Санкт-Петербург, Группа Компаний «Триэс Персонал»-г. Омск, Государственный институт лекарственных средств при Министерстве РФ – г. Москва, Агентство недвижимости «ИТАКА»- г. Санкт-Петербург.
      Основные биографические данные и достижения.
      2003 – Окончание Омского государственного аграрного университета. Получение специальности в области градостроительства и городского кадастра.
      2004 – Директор по развитию сети супермаркетов «Пятерочка» в г. Омске. Найдено и запущено 21+ магазинов. Разработана стратегия развития данной сети в регионе.
      2005 – открыла свою компанию в области коммерческой недвижимости и оформления земельных участков. Компания вела успешную деятельность до кризиса 2008г. За время существования были проведены сделки от 20 млн.р.+
      2009 – совместно с Американской Компанией Retail Profile Russia  и  Икея Мосс запускали масштабный проект открытия СТЦ МЕГА Омск. Занималась брокериджем и консалтингом островной торговли. Открыто более 15 торговых точек, подписано 30+ договоров аренды, как с местными, так и с федеральными арендаторами.
      2012 – по приглашению французской Компании Decathlon, переехала в г. Москву на должность территориального менеджера по развитию. Зоны ответственности развития: Москва, МО. Реализованы 3+проекта.
      2013 - Компания Castorama. Руководитель территориальных проектов развития сети. Города развития: Санкт-Петербург, Оренбург, Пермь, Самара, Саратов, Киров, Ростов-на-Дону. Сбор маркетинговой информации о возможных локациях для Компании.
      2015 – Проектная работа с такими Компаниями, как Московский Ювелирный завод, Сеть супермаркетов Верный, гипермаркеты DIY Максидом.
      2016 – Начало сотрудничества с Компанией Auchan, в качестве руководителя проектов развития нового гипермаркета сети- «Наша Радуга». Найдено 22+земельных участков, подписано 3+ договоров аренды. Так же в этом году Марина принимает кардинальное решение об смене сферы профессиональной деятельности и начинает обучение в Московском институте психоанализа.
      Конец 2017 – Основание Компании GART. Читает тренинги в области недвижимости и бизнес-психологии в Москве, Санкт-Петербурге и др. городах России www.psychology.gart.moscow ; ведет собственную колонку в медиа издательстве MarketMedia.ru (https://marketmedia.ru/media-content/seti-ukhodyat-lyudi-ostayutsya/) ; ведет частные консультации; развивает проект в области краткосрочных бизнес-проектов www.gart.moscow ; пишет книгу «от А до Я. Развитие сетевого ритейла»; принимает участие, в качестве приглашенного эксперта, тренера в Всероссийских форумах, Круглых столах, Конференциях; ведет свой блог в социальных сетях Facebook, https://www.facebook.com/moscow.gart/ Instagram
      Контакты: 8 963 994 99 58, m.chernyavskaya@gart.moscow
      Стоимость курса - 6 000 рублей.
      Членам Гильдии Москвы - СКИДКА 15%. Для получения скидки используйте ПРОМОКОД. Заказать билет на семинар!
    • By Anastasia.Tucha
      Приглашаем познакомиться с нашей компанией, мы создаем платформу, которая соединяет современные технологии и профессиональный сервис с помощью технологии обработки данных, искусственного интеллекта и алгоритмов поиска
      Дата: 5.12.2019
      Время: 11:00 - 13:00
      Регистрация: на странице мероприятия
      Программа мероприятия:
      - Генеральный директор Homeapp Игошин Алексей познакомит гостей с основными инструментами компании и расскажет, как эксперты по недвижимости получают возможность продавать объекты быстрее в разы с помощью технологий.
      - Ведущий эксперт Пухаева Диана приведет примеры ситуаций с клиентами, в которых продукты Homeapp помогли кардинально изменить ход продажи.
      Во время кофе-брейка вы сможете в неформальной обстановке пообщаться с участниками команды.
       

×