Вопрос об оформлении ипотеки

[AlexN]

Здравствуйте! Хочу спросить у участников форума так как сам не очень представляю что и как с ипотекой.  Собираюсь продать квартиру. Покупатель оформляет ипотеку через сбербанк. Квартира была куплена мною через долевое участие. У меня есть свидетельство о регистрации собственности.  Почему то агент по недвижимости нашедший покупателя и ведущий нашу сделку просит принести ему договор долевого участия, по которому я купил квартиру. На мой вопрос "Зачем?" отвечает тем, что ему нужно этот договор зачем то отсканировать, чтобы скан-копия была у него на компьютере. На второе "Зачем?"  агент объяснил, что покупатель хочет удостовериться как я именно купил квартиру и что все оформлено правильно. Мне стало странно зачем покупателю знать за сколько я купил у застройщика свою квартиру. Я сказал про это агенту. Теперь уже агент по недвижимости объясняет свое требование, правилами сбербанка при оформлении ипотеки. Якобы при оформлении ипотеки покупателю моей квартиры, в сбербанке будут требовать еще и мой договор долевого участия, который на сколько я понимаю никак покупателя не касается. На  основании этого договора выдано свидетельство о регистрации собственности, и номер этого договора присутствует в самом свидетельстве. Скажите пожалуйста, зачем может быть нужен мой договор долевого участия, заключенный несколько лет назад между мной и застройщиком, агенту ведущему сделку? Я звонил в горячую линию сбербанка с таким вопросом. Мне ответили что для оформления ипотеки, мой договор долевого участия не требуется и не входит в перечень обязательных документов.

Также прошу описать схему передачи прав на квартиру покупателю и передачу денежных средств продавцу. Агент по недвижимости мне нарисовал такую схему: В назначенный день, продавец квартиры и покупатель приходят в банк, где покупатель отдает продвцу денежные средства в размере не меньше чем 20% от стоимости квартиры, после чего подписывается какая то часть договора, после этого банковский представитель вручает продавцу ключ от ячейчки, где лежит сама ипотечная (оставшаяся) часть денег. Все происходит в течении одного посещения банка. И уже после этго, продавец подписывает договор купли-продажи. Так ли все это?

Edited June 29, 2017 by AlexN

[Реалист]

Всё верно. Свидетельство о регистрации права это малоинформативная бумажка. Сейчас их вообще не выдают. Настоящим документом основанием возникновения права собственности является в вашем случае договор долевого участия. Он нужен не столько покупателю, сколько юристам банка. Ведь прежде чем выдать кредит на покупку вашей квартиры, юристы должны понимать как она получена и понимать все риски в приобретении данного актива.

[Сафронова Мария]

Какая то странная схема сделки...

Обычно, при наиболее частой схеме расчетов через сейфовые ячейки банка, сделка строится так:

Сделка состоит из 5 этапов:

1. ·         закладка
2. ·         оформление
3. ·         подача на регистрацию
4. ·         получение денег после регистрации
5. ·         передача квартиры

1.    Расчет с использованием банковских сейфов («закладка»): для расчетов с использованием банковских сейфов, согласовываются, вписываются условия и сроки в договора аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему.

    Ячейки в Вашем случае может быть две, сюда закладывается полная стоимость квартиры за минусом уже полученного продавцом аванса/задатка:

- первая - это наличные деньги покупателя

- вторая – деньги банка

     Из этих ячеек продавец после сделки получит свои деньги, когда пройдет регистрация квартиры на нового собственника.

    Продавец обычно на сделке пишет вручную расписку на получение денег по договору купли-продажи.

2.    Оформление и подписание договора купли-продажи: договор купли-продажи квартиры обычно подписывается в дату расчетов через сейфовые ячейки. После проверки и согласования стороны подписывают договор.

3.    Далее – проверка комплектности пакета документов и подача на регистрацию. Подавать документы в отделение Росреестра может как и продавец с покупателем лично, так и их представители (регистраторы) по доверенности - подавать и получать с регистрации.

4.    Получение денег после регистрации. В банке встречаются всем составом через 5-7 рабочих дней, где продавец забирает свои деньги, а покупатель получает зарегистрированные документы на свое имя.

5.    Заключительный этап: передача квартиры новому собственнику. На квартире встречаются всем составом через оговоренное время (физическое освобождение) и подписывают акт приема-передачи.

 

По поводу документов на квартиру:свидетельство - это правоподтверждающий документ, договор купли-продажи(долевого участия и тд) - это правоустанавливающий документ, основной. Банк,когда выдает ипотеку на квартиру заемщику, проверяет документы на квартиру (только не углубленно,а поверхностно), для этого их юр.отделу нужны:

1.Отчет об оценке, подготовленный независимой оценочной организацией не позднее
6 месяцев на дату предоставления документов на предмет залога в Банк

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

3. Правоустанавливающие документы, (документы, являющиеся основанием для
государственной регистрации права собственности, такие как договор купли-
продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в
законную силу очное решение суда, иные основания приобретения права
собственности)

4. Передаточный акт или иной документ о передачи недвижимости (если  применимо).

5. Технические/кадастровые документы:
 экспликация и поэтажный план, либо иные документы, в которых представлена
информация о планировке с указанием функционального назначения
помещений, количеством комнат, площадью помещений (например:
экспликация, технический план, составленные и заверенные кадастровым
инженером3; технический паспорт и/или кадастровый паспорт, составленные и
выданные органами технической инвентаризации и/или кадастрового учета
объектов)

6. Выписка из домовой книги или Единый жилищный документ (по объектам,
расположенным в г. Москва), действительные на дату подачи в орган регистрации
прав (в соответствии с требованиями Банка срок документа - 1 месяц с момента выдачи
уполномоченным органом, документ должен быть действителен на момент
принятия решения по квартире).

7. Справка из ЕГРН

8. Паспорт Продавца(ов) недвижимости (физические лица).

9.Паспорт/свидетельство о рождении для несовершеннолетних продавца(ов)
недвижимого имущества (если применимо).

10.Если Продавец (Продавцы) недвижимого имущества – иностранные граждане или
лица без гражданства, то необходимо предоставить нотариально удостоверенный
перевод паспорта (если применимо).

11.Свидетельство о заключении брака продавцов недвижимости (также свидетельства
о смерти, установлении отцовства, перемене имени (при перемене
имени/фамилии/отчества), если применимо).

12.Разрешение Органов опеки и попечительства при продаже квартиры
недееспособными и/или ограниченно дееспособными лицами (например,
несовершеннолетние дети) (если применимо).
Копия

13.Разрешение Органов опеки и попечительства для отчуждения жилого помещения
(если применимо)
Копия

 

[Дмитрий Шмырин]

В 29.06.2017 в 23:50, AlexN сказал:

Я звонил в горячую линию сбербанка с таким вопросом. Мне ответили что для оформления ипотеки, мой договор долевого участия не требуется

Ну так и предложите им оформить сделку на горячей линии сбербанка. Раз там не требуется.

Вы когда нибудь пробовали спросить что-то серьезное, требующее элементарных мозгов, на горячей линии сбербанка?  Попробуйте.

[AlexN]

Всем большое спасибо за ответы. Риэлтор мне нарисовал примерно такую же схему, как в подробном ответе Марии Сафроновой. Но все же есть кое что, что я хотел бы уточнить.

Edited July 4, 2017 by AlexN

[AlexN]

В 30.06.2017 в 19:33, Сафронова Мария сказал:

Из этих ячеек продавец после сделки получит свои деньги, когда пройдет регистрация квартиры на нового собственника.

Мария, скажите пожалуйста, а какие гарантии в такой схеме расчета у продавца? Получается квартира уже регистрируется на нового владельца, а денег за нее еще не отдали.. В нашем случае ипотека. Где гарантии что продавец получит вторую часть денег?  Точнее в чем заключается эта гарантия?  И почему сначала передача собственности новому владельцу, а не передача денег продавцу?

     Еще вопрос. Риэлтор, утверждает что способ расчета не зависит от желания покупателя. Например я хочу получить деньги путем зачисления на мой счет в этом же банке, где покупатель берет ипотеку, но со слов риэлтора это вряд ли получится, т.к. в нашем городе банк практикует ячейки. То есть, если я скажу чтобы мне перечислили вторую часть денег, которая как вы написали положена мне после регистрации квартиры на нового собственника, мне скажут что вы их возьмете в ячейке, арендованной вами за н-ную сумму, и на счет мы вам их не положим? Неужели продавец не имеет права выбрать форму расчета, удобную для него?

[AlexN]

38 минут назад, Дмитрий Шмырин сказал:

Ну так и предложите им оформить сделку на горячей линии сбербанка. Раз там не требуется.

Вы когда нибудь пробовали спросить что-то серьезное, требующее элементарных мозгов, на горячей линии сбербанка?  Попробуйте.

Дмитрий, я никогда не продавал квартиру ипотечникам. Когда то давно, продавал и покупал за наличные. Расчет был у нотариуса. Как бы все понятно. Мне деньги, с меня сразу подпись в договоре купли/продажи. Сейчас же, получается моя квартира будет уже не в моей собственности, а денег за нее нет. По крайней мере сразу нет. 

И где же мне еще спрашивать, как не на горячей линии сбербанка). Юрист, в одной из консультаций сказал, что "наверно" договор имеют право требовать. В ипотечном отделе одного из филиалов банка, не знают. Сказали чтобы узнать о методах расчета за покупку, нужно обратиться в ипотечный центр ихнего банка.

Кстати, сегодня риэлтор уже начал требовать и кадастровый паспорт чтобы его опять же отсканировать, и распечатать в цвете. Якобы этого действия требует банк. Я вот думаю что за риэлтор такой, что не мог сразу список всего что требуется мне предоставить. Каждое его посещение связано с тем, что он начинает просить принести еще какие то документы. Позавчера просил справку из ПНД на предмет вменяемости. Был бы я риэлтором), не морочил бы людям голову, а распечатал при первом посещении  реестр необходимых документов, чтобы не гонять людей.

[AlexN]

Прошу специалистов посмотреть предварительный договор. Он короткий. Надеюсь пробежаться по нему не составит особого труда. Я его немного покрасил). Извините за неаккуратность. Меня интересует что значит фраза подчеркнутая красным в п.2.2.2

   Еще в пункте 4.2 на мой дилетантский взгляд, написана нелепица. Про обращение в суд. Неужели, если одна из сторон решит подать в суд, то сделать это можно только если при наличии соответствующего пункта  в договоре? В РФ на сколько я понимаю, в суд можно подавать во всех случаях, когда это необходимо, не ориентируясь на какие-нибудь договоры?

 

 

 

Edited July 4, 2017 by AlexN
уточнение

[Реалист]

Когда то давно, продавал и покупал за наличные. Расчет был у нотариуса. Как бы все понятно. Мне деньги, с меня сразу подпись в договоре купли/продажи. Сейчас же, получается моя квартира будет уже не в моей собственности, а денег за нее нет. По крайней мере сразу нет. 

В прошлый раз ситуация была обратной и гораздо опаснее для покупателя. Он отдал вам деньги, а вы лишь поставили подпись на бумажке. Квартиру на покупателя зарегистрировали примерно через месяц.

Пункт о том, что квартира не будет находится у вас в залоге - стандартный для сделки с ипотекой банка. Ведь квартира будет в залоге у банка. А банк не хочет двойного залога.

Кадастровый паспорт действительно просят почти всегда, видимо риэлтор это упустил, или он уже брал у вас технический. В теории, допускается или технический или кадастровый. Но иногда банк может попросить дополнительно кадастровый. То же самое про справку из ПНД. Её банк запрашивает по ситуации (когда сделка по доверенности, продавец в возрасте и т.п.). В общем, не грешите сильно на риэлтора. Скорей всего он попросил у вас минимальный стандартный комплект документов, а всё остальное банк затребовал дополнительно. Ведь если бы он попросил у вас всё, что возможно и это не понадобилось бы, то бегать бы пришлось намного больше. А потом возникли бы обиды на риэлтора, что он зря гонял вас. Тем более, что по горячей линии вам расскажут, что половины собраных для сделки документов было необязательно. Но это требование юриста принимающего решение.

[Сафронова Мария]

В метро сяду через час,напишу,некогда было ответить)))