Аренда квартир: легальная и не очень

[Елена Гончарова]

Налоги: как устроен рынок аренды

03.04.2015

Рынок аренды продолжает привлекать внимание, но далеко не факт, что бюджет с его развитием активно будет пополняться налогами: декларируют доход от сдачи квартиры в аренду не все, а доказать нарушение не так уж просто. О том, как устроен рынок аренды, — в материале «Газеты.Ru».

Сдача квартиры в аренду предполагает, что хозяин должен декларировать доход и платить налоги.

Изначально Москва, собирая соответствующий налог, понадеялась на сознательность граждан — именно сообщения соседей стали основным способом выявить нелегальную аренду. Как говорил ранее «Газете.Ru» руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, число москвичей, декларирующих доходы от сдачи квартиры в аренду, за последние два года выросло в четыре раза.

За разъяснениями, как происходит процесс поиска квартир, которые сдаются нелегально с точки зрения Налогового кодекса, «Газета.Ru» обратилась в ГУ МВД по Москве.

«Во время профилактического обхода участковый посещает квартиры, беседует с жильцами и получает информацию о проживающих в них гражданах, в том числе сведения о том, сдается ли жилое помещение в аренду», — рассказали в пресс-службе ведомства.

Также участковые получают информацию от председателей Московского городского совета общественных пунктов охраны порядка. Затем проводится проверка достоверности полученных сведений, и при подтверждении информации ее направляют в налоговую — УФНС России по Москве.

Однако факт сдачи недвижимости внаем еще нужно доказать.

Чтобы сделать это, участковый собирает письменные объяснения от жильцов квартиры, в которых они должны рассказать, как давно там проживают, на каких основаниях, кто является собственником и как с ним можно связаться. Участковый устанавливает сумму арендной платы и периодичность ее внесения. Затем опрашивают собственника квартиры, проверяют документы: паспорт, договор об аренде, свидетельство собственности. При необходимости опрашивают соседей. «Участковый может делать только то, что в рамках его полномочий. Никаких особенных мер законодательство не устанавливает», — пояснили в пресс-службе МВД по Москве.

Иными словами, доказательства сводятся к признательным показаниям самих собственников и арендаторов или показаниям соседей, консьержек и охранников.

«Все квартиры невозможно проверить, поэтому приходится действовать адресно, надеясь на помощь соседей. При этом не стоит ожидать, что соседи массово поспешат заниматься доносительством», — говорит руководитель департамента городской недвижимости и аренды «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Соседи зачастую не стремятся вникнуть, сдается ли квартира в аренду и на какой основе, особенно если арендатор не причиняет им беспокойства.

Таким образом, многое зависит от того, какие отношения складываются между людьми, проживающими на одной лестничной площадке.

Если отношения хорошие, вряд ли соседи будут излишне интересоваться условиями сдачи квартиры. А вот недовольные граждане вполне могут дать наводку участковому. Но даже если есть «донос», доказать, что человек снимает жилье, практически невозможно, считает Светлана Бирина.

Сами риелторы не отслеживают, уплачивают ли их клиенты налоги. «Риелторы помогают совершить сделку по аренде квартиры, а дальше начинается зона ответственности сторон, и она, как правило, носит приватный характер. Владелец квартиры и его жилец самостоятельно принимают решение о регистрации и прочих юридических нюансах, но к риелторам могут обратиться за консультацией», — говорит управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Наталья Сивко.

С арендатором лучше не ссориться

«Заложить» владельца квартиры может и арендатор, если что-то пойдет не так, предупреждают риелторы.

Факт, что квартира сдается, может вскрыться, если из-за каких-то разногласий дело дойдет до суда: например, если арендатор испортит ремонт и откажется возмещать нанесенный им ущерб.

С одной стороны, в таком случае суд рассматривает гражданско-правовой спор между двумя физическими лицами и уплата налогов за эти рамки выходит, говорит заместитель генерального директора юридической компании PrimeLex Александр Агафонов.

С другой — суд может сообщить о нарушениях закона: согласно статье 226 ГПК РФ («Частные определения суда») при обнаружении признаков преступления в ходе рассмотрения дела суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия. А «при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах».

Жилец может использовать факт ухода арендодателя от уплаты налогов как один из инструментов давления.

Если информация заинтересует налоговиков, они могут провести свою проверку и потребовать объяснений от владельца квартиры.

Факт неуплаты налогов

Чисто гипотетически у налоговых органов остается возможность отследить арендуемое жилье через базу Росреестра, говорит президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости» Андрей Тетыш. «Но и там объект показывается только в случае, когда договор заключен на срок от 12 месяцев. На практике договоры заключаются на 11 месяцев, даже не из-за желания уйти от налогов, а потому, что не нужно проходить процедуру регистрации», — подчеркивает собеседник «Газеты.Ru».

Долгосрочные договоры найма (на срок от 12 месяцев) подлежат государственной регистрации в отделениях Росреестра (ст. 674 ГК РФ). Ранее «Газета.Ru» подробно рассказывала о тонкостях заключения такого договора.

«Отмазываются» по-разному: например, предоставляют договор безвозмездного пользования квартирой на 11 месяцев. Регистрировать его не нужно, и доказать факт передачи денег по такому договору нереально,

— рассказывает руководитель Московского правозащитного центра Михаил Салкин. — Особо экзотический способ — «договор дарения права пользования квартирой на 11 месяцев».

Юристы отмечают, что факт сдачи аренды еще можно доказать, если кто-то даст соответствующие показания, а вот с доказательством получения доходов — самого факта передачи — денег все еще сложнее. Как правило, расчеты происходят в присутствии только сторон договора и зачастую не сопровождаются выдачей расписок.

«Сам факт заключения договора аренды не означает, что собственник стал плательщиком налога, так как налоговая база образуется только с полученных денег», — говорит Михаил Салкин.

Факт оплаты может быть доказан, если платежи проводятся через банк — на карту или счет. Причем налоговая вправе запросить информацию о счете арендодателя у банка, независимо от того, какую позицию занял сам арендатор.

И сам факт сдачи квартиры еще не образует нарушения. Нарушением будет отсутствие налоговой декларации и неуплата с полученных денег налогов. Выявить это можно только через год, так как декларация подается до конца апреля следующего года и, соответственно, в течение года проверять нечего, отмечает Михаил Салкин.

   удалено

[Tundr]

Какая слезливая история про работников ОПОП, как будто автор и вправду думает что они этим занимаются.

[Яцкевич Юрий]

Тема 11 месяцев не раскрыта

[rieltormechti]

Ну это просто пушка, конечно.

Особенно интересно, есть ли судебные прецеденты и "контрольные закупки" с целью выявить укрывательство от налогов. Я бы не удивился, если это является методом давления на неугодных, потому что только так это у нас, пожалуй, и работает.

[Александр Васильев]

Толкут воду в ступе. Есть куча реальных лазеек, которые без проблем позволяют обойти налогообложение, тот же 11 месячный срок аренды, и владельцы с радостью ими воспользуются. Хотя в случае с элиткой ИМХО возможно добиться некоторых поступлений в бюджет. По сути все наши договора слабо защищают имущество владельца, и законным путём тяжело добиться компенсации за нанесенный ущерб, а в элитке он может оказаться весьма и весьма...А вот при нотариальном оформлении вариант получить компенсацию будет повыше.

[Семён Рощупкин]

Толкут воду в ступе. Есть куча реальных лазеек, которые без проблем позволяют обойти налогообложение, тот же 11 месячный срок аренды,

а при чем тут обойти налогооблажение?

или очередное агентское враньё. что если договор на 11 месяцев, то налоги платить не надо? вы об этом бреде что ли?

[Мария]

Толкут воду в ступе. Есть куча реальных лазеек, которые без проблем позволяют обойти налогообложение, тот же 11 месячный срок аренды, и владельцы с радостью ими воспользуются. Хотя в случае с элиткой ИМХО возможно добиться некоторых поступлений в бюджет. По сути все наши договора слабо защищают имущество владельца, и законным путём тяжело добиться компенсации за нанесенный ущерб, а в элитке он может оказаться весьма и весьма...А вот при нотариальном оформлении вариант получить компенсацию будет повыше.

поясните пожалуйста, о чём вы? Что за "реальные лазейки"? И почему вы думаете, что при нотариальном оформлении вероятность получить компенсацию будет выше?

столько в посте понамешено, что даже не понятно, на что отвечать..

[АннаVe]

Чтобы сделать это, участковый собирает письменные объяснения от жильцов квартиры, в которых они должны рассказать, как давно там проживают, на каких основаниях, кто является собственником и как с ним можно связаться. Участковый устанавливает сумму арендной платы и периодичность ее внесения.

Должны? А на каком, собственно, основании? По-моему, жильцы вообще могут никому не открывать и никого на порог не пускать, если не будет предъявлено постановление об обыске. Автор - сотрудник управления по сбору налогов с физических лиц? Иначе как еще объяснить это словоблудство?

[Александр Васильев]

Толкут воду в ступе. Есть куча реальных лазеек, которые без проблем позволяют обойти налогообложение, тот же 11 месячный срок аренды,

или очередное агентское враньё. что если договор на 11 месяцев, то налоги платить не надо? вы об этом бреде что ли?

Почему вранье про 11 месячный договор безвозмездного пользования? Поясните, пожалуйста, почему он не имеет юридической силы и на основании чего с лица, заключившего такой договор, могут взыскать налоги? Во всяком случае мне в свое время объясняли ,что подобный договор - вполне реальная отмазка.

поясните пожалуйста, о чём вы? Что за "реальные лазейки"? И почему вы думаете, что при нотариальном оформлении вероятность получить компенсацию будет выше?

столько в посте понамешено, что даже не понятно, на что отвечать..

Как мне когда то объяснили, в случае серьезного ущерба толковый адвокат в пух и прах разобьет договор, который риэлтор заключал между сторонами. А вот в случае грамотного нотариального оформления можно и потягаться. Но форум то существует как раз для искоренения предрассудков и мифов, буду искренне рад, если получиться уничтожить еще парочку))). А пост получился сумбуренький - нервотрепный клиент попался, пока коллегу мариновал - я пытался, сидя с планшета, родить мысль))).

[Мария]

Почему вранье про 11 месячный договор безвозмездного пользования? Поясните, пожалуйста, почему он не имеет юридической силы и на основании чего с лица, заключившего такой договор, могут взыскать налоги? Во всяком случае мне в свое время объясняли ,что подобный договор - вполне реальная отмазка

про договор безвозмездного пользования нигде выше написано не было, сами посмотрите

а прикрывать договор коммерческого найма безвозмездным я бы не советовала, т.к. наниматели спокойно смогут жить те самые 11 месяцев реально бесплатно (и будут правы)

Как мне когда то объяснили, в случае серьезного ущерба толковый адвокат в пух и прах разобьет договор, который риэлтор заключал между сторонами. А вот в случае грамотного нотариального оформления можно и потягаться. Но форум то существует как раз для искоренения предрассудков и мифов, буду искренне рад, если получиться уничтожить еще парочку))). А пост получился сумбуренький - нервотрепный клиент попался, пока коллегу мариновал - я пытался, сидя с планшета, родить мысль))).

т.е., если договор составлен риэлтором, то он автоматически не грамотный?)) Отчего же? Пункты стандартные, четко регламентированы ГК, если надо, могу поискать, тут на форуме неоднократно выкладывали тексты

А печать нотариуса договору юридической силы не добавляет ни на грамм