НЕТ досрочному расторжению договора аренды

[PavelS]

В 22.05.2023 в 12:54, nik2 сказал:

Новое только то, что не оформленный договор судья признал пятилетним.

Ну тенденция то нехорошая. В тех же Штатах защита квартиросъемщиков дошла до того, что домовладельцы поджигали дома.

В США выгнать человека из съемного жилья легче легкого! За шум, за тишину!!!! За плачь детей, за рев животных!!!! Достаточно одного раза приезда полиции...

[Илья Громов]

А если жильцы плохие??????????

[СоловейС]

В 11.04.2023 в 17:08, Elenka сказал:

После 7 апреля 2023 г. российских граждан, у которых есть квартира, предупредили о нововведении, прецедентно созданном судом. Всем, кто сдаёт квартиры и не прописывают срок окончания договора, следует знать, что он будет действовать в течение ПЯТИ лет. И без веской причины попросить арендаторов освободить квартиру уже не получится. Судебная практика складывается сейчас т.обр., что для досрочного расторжения договора аренды жилья должны быть очень веские основания.

Готовы "потерять" квартиру на 5 лет?

Получается весьма важно указать срок аренды? Лучше всего на один год? 

А что если какой-нибудь форс-мажор? Типа арендодатель потерял другое жильё ( например, пожар), ему всё равно нельзя разорвать договор аренды? 

[PavelS]

В 01.06.2023 в 04:46, СоловейС сказал:

Получается весьма важно указать срок аренды? Лучше всего на один год? 

А что если какой-нибудь форс-мажор? Типа арендодатель потерял другое жильё ( например, пожар), ему всё равно нельзя разорвать договор аренды? 

Ни чего не нужно указывать...договор заключается на определенный срок и действует со дня его заключения. 145,146,147 и 148 ст. ГК РФ.

[fatalist]

В 01.06.2023 в 04:46, СоловейС сказал:

Получается весьма важно указать срок аренды? Лучше всего на один год? 

А что если какой-нибудь форс-мажор? Типа арендодатель потерял другое жильё ( например, пожар), ему всё равно нельзя разорвать договор аренды? 

Срок действия Договора указывать необходимо, что бы по истечении этого срока было основание выселить нанимателей /арендаторов, если они чем-либо не устраивают. Можно и на год заключить.  Всегда есть возможность его продлить или перезаключить на новый срок, если всё с нанимателями/арендаторами в порядке. 

Расторгнуть договор тоже можно, если изменились существенные условия, что у нанимателя/арендатора, что у наймодателя/арендодателя.

Если полюбовно договориться не удается, то остается только суд. 

Потеря жилья, где проживает наймодатель, или пожар, как и другие обстоятельства, существенно повлиявшие на возможность сдавать недвижимость собственником. судом будут оценены, и на основании этого, будет вынесено решение, о прекращении действия (расторжении) Договора, либо изменение его условий. 

Цитата

ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

 

[nik2]

В 01.06.2023 в 04:46, СоловейС сказал:

Лучше всего на один год? 

Обычно заключают до одного года. Начиная с года договор аренды подлежит государственной регистрации.

[fatalist]

6 минут назад, nik2 сказал:

Обычно заключают до одного года. Начиная с года договор аренды подлежит государственной регистрации.

Арена, да, подлежит регистрации. Но....Даже если не зарегистрируете, ни какой ответственности нет, от слова СОВСЕМ (для физлиц. Для юрлиц, по другому, в том числе и по НК РФ.) . Главное, что бы была соблюдена письменная форма Договора. 

Найм, и вовсе не требует регистрации, тут можно, но не обязательно, регистрировать, как закон требует,  ТОЛЬКО ОБРЕМЕНЕНИЯ, Но оно это собственнику квартиры - НАДО??? Совсем не уверен.   Ну и наказания за это нет НИКАОГО!!!  Да и ИФНС, радостно ручки потрёт, увидев в реестре зарегистрированный Договор найма квартиры. 

Цитата

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Ну и вообще, следует различать  АРЕНДУ недвижимости, и НАЙМ жилого помещения (тоже недвижимость). Даже многие, нынешние горе-юристы не видят разницы. Что поделать, такое сегодня высшее юридическое образование. 

Тут надо четко различать, что основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость,  то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.

Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ). ТЛЬКО ОБРЕМЕНЕНИЯ!!!!!

Аренда, толкуется судами следующим образом. Государственная регистрация договора аренды направлена на защиту прав и интересов третьих лиц. Для сторон договора, т.е. арендодателя и арендатора, права и обязанности возникают с момента подписания. Отсутствие регистрации не является основанием для признания договора незаключенным. По этому повожу было разъяснение  Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

В нем говорится, что «государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Если спорный договор не прошел государственную регистрацию, он не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель принимает на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке».

Просто некоторые нормы ГК не будут применяться , если  Аренда (не НАЙМ), не будет зарегистрирована. 

ПО закону,  государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

- Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц 

- Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);

- Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);

- В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

[СоловейС]

В 09.06.2023 в 13:26, nik2 сказал:

Обычно заключают до одного года. Начиная с года договор аренды подлежит государственной рег

Я всё верно понял, что найм квартиры - это не аренда, согласно действующему законодательству и государственной регистрации не подлежит? Вполне достаточно договора? 

[fatalist]

2 часа назад, СоловейС сказал:

Я всё верно понял, что найм квартиры - это не аренда, согласно действующему законодательству и государственной регистрации не подлежит? Вполне достаточно договора? 

Да, верно. Но и за НЕрегистрацию договора Аренды, тоже ничего не будет. 

[PavelS]

1 час назад, fatalist сказал:

Да, верно. Но и за НЕрегистрацию договора Аренды, тоже ничего не будет. 

Законодательство требует заключать договор аренды, а вот регистрировать такой договор не нужно...нафиг)))