Покупаем квартиру у юрлица. А в выписке из домовой книги указан сотрудник компании со статусом владелец...

[Tanbka]

Здравствуйте . Мы с мужем хотим купить квартиру в Москве (вторичка) , нашли подходящий вариант, в итоге выяснилось, что владелец юр.лицо. От лица покупателя общается с нами их риелтор. Внесли аванс зав квартиру, начали проверку. Изначально риелтор говорила, что все доки на руках, быстрый выход на сделку и от юр.лица приедет представитель на сделку ( компания находится в Ставрополе).  После выясняется, что владелец не собирается приезжать и хочет сделку провести дистанционно, т.е. он у себя в присутствии нотариуса подпишет ДКП. Вроде с этим разобрались, наш юрист говорит, что так можно сделать и такие сделки имеют месту быть. Вопрос сейчас в другом, нам выслали выписку из домовой книги, и там указан некий человек со статусом владелец без регистрации. Нас это очень смутило, но риелтор говорит, что это норма, так как в 2000 году в домовую книгу не вносили юр.лиц и тот человек, который занимался регистрацией квартиры и был вписан в домовую книгу по ошибке, и риелтор говорит покупайте квартиру с этим человеком, а потом он автоматически уже пропадет с выписки после регистрации квартиры уже на нас. Нынешний владелец не хочет убирать его из выписки. Как быть, кто-то сталкивался с таким? Я всегда думала, что в домовой книге не должно быть никого на момент продажи квартиры? Помогите плиз советом именно в вопросе с выпиской из домовой книги). Не мутная ли это какая-то схема, с доками по проверке у компании все хорошо, но вот то, что никто нас сделку не может приехать и этот непонятный человек в выписке меня пугают.

[nik2]

23 минуты назад, Tanbka сказал:

Не мутная ли это какая-то схема

Мутная? Да просто жесть!

1.

29 минут назад, Tanbka сказал:

От лица покупателя общается с нами их риелтор.

Это риэлтор продавца. Продавец ему платит риэлтор представляет его интересы. Вам риэлтор ни чем не обязан. За Ваши проблемы этот риэлтор ответственности не несет.

2. У Вас сделка с юридическим лицом. Это отдельная тема! Кто- такой представитель юридического лица? Человек с доверенностью подписанной директором? А доверенность не отозвана? А директор имел полномочия выдавать доверенность на продажу квартиры? Вы Устав этого юридического лица читали, проверку проводили? А если по Уставу продажа является крупной сделкой и требует согласия владельцев большинства долей юридического лица? А вдруг у кого-то "золотая акция" с правом вето? А вдруг директора уже сменили и подписанные им доверенности утратили силу... и еще вагон проблем.

3. Кто владелец Квартиры? выписка из реестра есть? Если в домовой книге указан другой владелец, то куда он делся. Выписка из домовой книги "свежая"? История квартиры вам известна?

46 минут назад, Tanbka сказал:

он у себя в присутствии нотариуса подпишет ДКП.

Что удостоверяет нотариус? Что договор подписал человек имя которого указано в договоре и предъявивший паспорт или будет проверять все документы?

...

[fatalist]

5 минут назад, nik2 сказал:

.... Мутная? Да просто жесть!

Не удивлюсь. если ещё и цена ниже рынка. для приманки...

[Tanbka]

2 часа назад, nik2 сказал:

Мутная? Да просто жесть!

1.

Это риэлтор продавца. Продавец ему платит риэлтор представляет его интересы. Вам риэлтор ни чем не обязан. За Ваши проблемы этот риэлтор ответственности не несет.

2. У Вас сделка с юридическим лицом. Это отдельная тема! Кто- такой представитель юридического лица? Человек с доверенностью подписанной директором? А доверенность не отозвана? А директор имел полномочия выдавать доверенность на продажу квартиры? Вы Устав этого юридического лица читали, проверку проводили? А если по Уставу продажа является крупной сделкой и требует согласия владельцев большинства долей юридического лица? А вдруг у кого-то "золотая акция" с правом вето? А вдруг директора уже сменили и подписанные им доверенности утратили силу... и еще вагон проблем.

3. Кто владелец Квартиры? выписка из реестра есть? Если в домовой книге указан другой владелец, то куда он делся. Выписка из домовой книги "свежая"? История квартиры вам известна?

Что удостоверяет нотариус? Что договор подписал человек имя которого указано в договоре и предъявивший паспорт или будет проверять все документы?

...

История квартиры известна, она в собственности у данного юр.лица с 2000 года, владельца проверили, устав компании изучили, директор не менялся. Это крупный концерн. Выписка из домовой книги свежая, от 23 апреля. Человек, который указан в домовой книге до сих пор работает в этой компании. Он владельцем не является, только почему-то числится в домовой книге, как они говорят ошибочно, но заниматься этим и исправлять не хотят. Правильно я понимаю, что надо требовать с продавца убрать этого человека с домовой книги, чтобы потом не возникло никаких проблем у нас? Нотариус как я поняла будет проверять только то, что договор подписывает именно директор, все документы проверяет наш юрист уже здесь...

[nik2]

5 часов назад, Tanbka сказал:

История квартиры известна, она в собственности у данного юр.лица с 2000 года, владельца проверили, устав компании изучили, директор не менялся.

1. Относительно юридического лица:

- Изучить уставные документы, документы о назначении руководителя и его полномочиях с точки зрения полномочия руководителя производить продажу квартиры. Там же необходимость одобрения владельцев, второй подписи бухгалтера и т.д.

Отдельный вопрос о форме расчета. Если через ячейку, то такая операция может нарушить кассовую дисциплину.

Проверить наличие компании в реестре + не было ли реорганизаций внесения в составе учредителей изменений в уставе с позиций первой части этого пункта.

2. Относительно выписки из домовой книги.

Выписку желательно иметь с даты постройки дома. Проверять историю кто жил, куда делся. Выявлять отказников, сидельцев, получателей служебной жилплощади... Словом выявить тех лиц которые могут сохранить право или хотя бы претендовать на проживание в квартире даже после ее продажи.

3. Проверить цепочку договоров перехода права собственности на квартиру. Разобраться откуда возникла запись о владельце в домовой книге. Именно разобраться, а не устранить ошибку.

Наверное здесь народ еще добавит позиции.

[Виктория хх]

Не советую вам ввязываться в эту мутную историю. Потом окажется, что я не я и хата не моя. Вполне возможно, что эта квартира включена в установной капитал фирмы и, например, использовалась, как служебная. Все настолько запутано, что врядли удастся докопаться до истины. К тому же, фирма в Ставрополе. Теперь проблема нехилая стоит перед вами. Предполагаю, что  забрать уплаченный задаток сделать не просто будет. Вся эта история сильно попахивает жареным.

[Tanbka]

Спасибо всем за ответы и советы. Самим не очень нравится вся эта история, юрист наша не отговаривает от покупки, говорит что все проверили и все с фирмой хорошо, только с домовой книгой разобраться надо. Плюс, что мне не нравится, то что агентство  недвижимости в ДКП полную стоимость не хотят вносить, свои 300 тыс руб они хотят в отдельную ячейку чтобы мы заложили, тем самым мы экономим их 6% , так как при переводе со счета юр лица они их теряют.  Задаток думаю сложно будет забрать у них, в общем будем думать, изначально внося задаток мы не знали всех нюансов. Лучше мы потеряем задаток , чем потом не дай бог квартиру.

[Tanbka]

7 часов назад, nik2 сказал:

1. Относительно юридического лица:

- Изучить уставные документы, документы о назначении руководителя и его полномочиях с точки зрения полномочия руководителя производить продажу квартиры. Там же необходимость одобрения владельцев, второй подписи бухгалтера и т.д.

Отдельный вопрос о форме расчета. Если через ячейку, то такая операция может нарушить кассовую дисциплину.

Проверить наличие компании в реестре + не было ли реорганизаций внесения в составе учредителей изменений в уставе с позиций первой части этого пункта.

2. Относительно выписки из домовой книги.

Выписку желательно иметь с даты постройки дома. Проверять историю кто жил, куда делся. Выявлять отказников, сидельцев, получателей служебной жилплощади... Словом выявить тех лиц которые могут сохранить право или хотя бы претендовать на проживание в квартире даже после ее продажи.

3. Проверить цепочку договоров перехода права собственности на квартиру. Разобраться откуда возникла запись о владельце в домовой книге. Именно разобраться, а не устранить ошибку.

Наверное здесь народ еще добавит позиции.

Форма расчета через аккредитив Сбербанка, но и здесь есть нюанс такой, продавец сказал, что поставит свою подпись только после того, как мы положим деньги на счет и предоставим с банка выписку и срок аккредитива они просят 90 дней, на что мы отказались, так как в случае отказа продавать нам квартиру , деньги зависнут на 3 месяца в банке.. Продавец хочет себя обезопасить со всех сторон и на переговоры не особо идет. Хотя в случае чего он же ничем не рискует, здесь риски все на нас ложатся.

[nik2]

2 часа назад, Tanbka сказал:

Плюс, что мне не нравится, то что агентство  недвижимости в ДКП полную стоимость не хотят вносить, свои 300 тыс руб они хотят в отдельную ячейку чтобы мы заложили, тем самым мы экономим их 6% , так как при переводе со счета юр лица они их теряют. 

Ну Вы, блин, даете! Чьи интересы представляет агентство Ваши и или продавца? Если продавца то продавец и должен им платить. Да еще "для полного счастья" предлагают Вам выбор: оплатить их налоги или стать их пособниками в их "благородном" деле уклонения от налогов.

А документы за платеж этих 300 тысяч какие они Вам дают?

Если после подобного расчета сделка сорвется, например, в результате судебного решения, то официальный банковский  платеж в пользу концерна соответствующий сумме указанной договоре есть шанс вернуть. А 300 тысяч через ячейку мимо договора тю-тю.

Да, действительно практика занижения суммы договора, в силу разных обстоятельств, существует. Но даже в подобных случаях продавец дает покупателю расписки на полную сумму договора. И потому, что мне доводилось слышать, суд эти расписки принимает.

Вы пишете:

20 часов назад, Tanbka сказал:

Внесли аванс зав квартиру

 

3 часа назад, Tanbka сказал:

Задаток думаю сложно будет забрать у них

Так все таки что Вы заплатили аванс или задаток? Это две большие разницы.

P.S. Не надо цитировать весь текст сообщения. Достаточно процитировать фразу или часть текста, что бы было понятно о чем идет речь.

[Tanbka]

2 часа назад, nik2 сказал:

Ну Вы, блин, даете! Чьи интересы представляет агентство Ваши и или продавца? Если продавца то продавец и должен им платить. Да еще "для полного счастья" предлагают Вам выбор: оплатить их налоги или стать их пособниками в их "благородном" деле уклонения от налогов.

Агенство представляет продавца