Эскроу-счета

[fatalist]

Почему европейцы не связываются с долевками?

Значительную часть новостроек в России покупают по ДДУ — договорам долевого участия. Так называется схема, при которой человек приобретает еще не построенное жилье: к моменту заключения сделки продаваемая квартира может находиться исключительно на бумаге. В большинстве европейских стран такое невозможно представить. Люди не просто не покупают недостроенное жилье — они даже не могут представить, что такое возможно в принципе.

Все дело – в истории

Причина в том, как развивался рынок недвижимости в России и в Евросоюзе. В нашей стране возникновение института долевого строительства стало следствием сложившейся экономической ситуации. На заре становления рыночной экономики — то есть в девяностых годах прошлого века — в России не получило распространения банковское кредитование застройщиков. Во-первых, занимать деньги в банке было невыгодно в связи с огромными процентами по кредитам (в сравнении с Европой проценты в России были намного выше). Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять кредиты под строительство, а те, кто решался выдать подобный займ, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, те банки, что кредитовали стройку, стремились принимать активное участие в качестве инвестора. Иными словами, обязательным условием было получение части площадей в построенном доме.

В такой ситуации застройщики старались найти альтернативные методы инвестирования стройки. Деньги покупателей квартир стали рабочим и эффективным методом. Сначала появились различные схемы соинвестирования, предварительного договора купли-продажи и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Позже на рынок вышла система долевого участия — сейчас эту схему регламентирует Федеральный закон № 214.

Главные помощники - банки

На европейском рынке застройщики на этапе строительства предпочитают работать не с конечным потребителем, а с банковскими кредитами. Проценты по банковским кредитам не столь велики, поэтому не отпугивают застройщиков. В результате понятие долевого строительства у них отсутствует.

В то же время в Европе распространена система так называемых контрактных сбережений, которые позволяют приобрести недвижимость на этапе строительства. В частности, в Германии такая форма именуется строительными сберегательными кассами. Согласно этой модели частное лицо вкладывает денежные средства в сберегательные кассы. Государство софинансирует часть вклада в соответствии с контрактом о строительных сбережениях. По истечении некоторого времени (как правило, около шести-семи лет) вкладчик стройсберкассы имеет право на оформление жилищного кредита для приобретения жилья.

Важно отметить, что стройсберкассы не могут осуществлять любую иную деятельность кроме привлечения денежных средств граждан для последующего вложения в строительство домов. Это свидетельствует о надежности и прозрачности подобной системы контрактных сбережений.

Аналогичные системы есть в других странах Европы — в частности, во Франции и Великобритании. Так, во Франции действует система сберегательных счетов, согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму, после чего он может претендовать на заем для приобретения жилья. Обычно ставки не превышают 4%. Кроме того, во Франции существуют обособленные кредитные организации, которые выдают кредиты исключительно землевладельцам и строительным компаниям. В Великобритании также успешно функционируют строительные общества, деятельность которых приближена к немецким строительным сберегательным кассам.

Указанные системы контрактных сбережений можно сравнить с российскими аналогами в виде накопительных кооперативов. Такие организации не очень распространены в России — у нас более привычным является путь прямого финансирования гражданами строительных объектов.

Еще одно важное различие заключается в том, что в Европе первичный рынок предлагает квартиры в уже готовых новостройках, зачастую еще и полностью меблированных. Первичный рынок в России — это здания на стадии котлована или даже проекты, существующие только на бумаге. Поэтому в европейских странах в реализацию поступает готовое жилье, а у нас к моменту сдачи дома в эксплуатацию большая часть квартир уже распродана.

Считаем выгоду

В Европе застройщикам экономически нецелесообразно продавать жилье на этапе строительства: квартиры в строящемся доме примерно на 20–30% дешевле, чем в готовом, а продажи на потоке потребуют содержания штата продавцов, маркетологов и других сотрудников. Застройщики в европейских странах могут делать исключения для крупных инвесторов, которые приобретают сразу большой объем предложения в комплексе — например, треть всех квартир. С розничными покупателями на стадии котлована они не работают.

Есть и еще одно объяснение такому положению вещей: покупателю так же невыгодно приобретать квартиру в строящемся доме. Дело в том, что высокая стоимость недвижимости приводит к тому, что значительная часть покупателей вынуждена привлекать ипотечные кредиты для приобретения квартиры. И если покупатель берет квартиру в готовом объекте, то речь идет о низких процентных ставках — порядка 4% в год. Если же покупатель хочет приобрести квартиру в строящемся доме, то банк может отказать в таком кредите. Им просто невыгодно связываться с потенциально рискованным объектом, который еще не достроен. Кредитные организации могут делать исключения — но только если речь идет о крупных инвесторах, которые уже зарекомендовали себя на рынке.

Получается, что в европейских странах при необходимости оформления ипотечного кредита заемщику выгоднее покупать готовое жилье — и ставки ниже, и дом уже достроен, а, следовательно, риски отсутствуют. Такая система ипотечного кредитования обусловлена устойчивой экономикой страны.

Кроме того, во многих европейских странах (в частности, во Франции) не допускается перечисление всей суммы приобретаемой недвижимости застройщику. Цена квартиры вносится пропорционально этапам строительства: к примеру, 5% на стадии получения разрешения на строительство, в последующем до 70% цены на стадии окончания возведения дома и оставшиеся сумма после сдачи дома в эксплуатацию.

Российские реалии

Есть и еще одна специфическая особенность России. После прихода к власти большевиков понятие частной собственности на землю отсутствовало длительное время, так как земля была изъята из оборота. При этом возводимые здания и сооружения не были исключительно государственной собственностью. Так возникла глобальная проблема, которая не решена до сих пор: в России существуют два самостоятельных права собственности — земля и объект строительства. Это приводит к тому, что земля может быть в собственности одного гражданина или юридического лица, а построенный на ней объект в собственности у другого.

Как следствие, в нашей стране существует множество споров, затрагивающих вопросы разграничения права собственности на возводимые объекты недвижимости — в особенности если они строятся в рамках реализации инвестиционных контрактов. Нередко возникают длительные судебные тяжбы в рамках арендных отношений — а ведь именно предоставление земельного участка по договору аренды является чуть ли не единственным способом реализации права на застройку земельного участка. Разрешение таких правовых коллизий нередко препятствует продолжению строительства. В результате многие дома до сих пор не могут быть построены, хотя их возведение началось много лет назад. Такое возможно, если у застройщика возник спор с собственником земли, вследствие чего договор аренды земельного участка не продлевается, и стройка оказывается невозможной.

Большинство европейских стран уже прошло через сложный этап регулирования отношений, возникающих при возведении зданий и сооружений, и выработало собственные концепции разграничения прав на земельный участок и на возводимые объекты недвижимости. Согласно законодательству Германии, Австрии, Швейцарии и Эстонии, строение как отдельный объект права просто не существует. После окончания строительства возведенные здания становятся частью земельного участка, а собственник земельного участка становится собственником возведенного объекта. Возможно, если бы в России существовала подобная практика, многих судебных споров можно было бы избежать.

Вывод.

1. Первичный рынок Европы предлагает готовое жилье, нередко с полной меблировкой.
 

2. Строящиеся квартиры в Европе дешевле на 20-30% чем готовые. Поэтому застройщику продавать «квадраты» розничным покупателям на этапе строительства не выгодно. Кроме того, для реализации потребуются маркетологи, продавцы и другие сотрудники, которым нужно платить. Исключением могут быть крупные инвесторы, приобретающие огромные объемы жилья, к примеру, 1/3 часть квартир.
 

3. Европейскому покупателю тоже не выгодно приобретать жилье в строящемся доме. Из-за дороговизны недвижимости европейцы так же вынуждены оформлять жилье в ипотеку. Но если кредит на готовые квартиры банки им дают под 4%, то в случае со строящимся домом в ипотеке могут просто отказать. Недостроенные объекты считаются потенциально рискованными и банки предпочитают с ними не связываться. В виде исключения кредитная организация может дать «добро», если речь идет о крупном проверенном инвесторе.
 

4. В большинстве европейских государств (например, во Франции) застройщику не перечисляют сразу всю сумму за строящуюся недвижимость. Деньги вносятся поэтапно. Например, при получении разрешения на стройку – 5%, при завершении строительства- 70% и остальную сумму после сдачи объекта.
 

5. В странах Евросоюза покупать в ипотеку выгоднее готовые квартиры – и процент ниже и объект достроен. Система кредитования без рисков для заемщика обусловлена устойчивой экономикой государства

Изменено 9 января, 2019 пользователем fatalist

[nik2]

3 часа назад, fatalist сказал:

Почему европейцы не связываются с долевками?

Спасибо, за Вашу статью. Очень хорошее, грамотное обобщение.

Тем ни менее я бы добавил один очень важный по моему мнению аспект, который у Вас не достаточно представлен и который имеет очень важное значение.

В западных странах существует мощная законодательная база, море нормативных актов, которые защищают инвесторов, пайщиков, дольщиков, частных вкладчиков. Конечно и там есть и мошенничества и воровство. Но борьба с этим ведется и сроки заключения огромные даже если не украл, а только нарушил правила привлечения денег. Организации привлекающие большие деньги большого числа людей должны иметь лицензию кредитно финансовых учреждений. Фирмы привлекающие частных инвесторов должны выполнять кучу правил, в частности проходить независимый аудит, публиковать бухгалтерскую отчетность.

Вернемся в Россию. У нас конторка с уставным капиталом 10 тысяч рублей может затеять строительство дома квартир на 100 и собирать на это строительство 10 миллионов долларов. Наши так называемые "ипотечные" кооперативы, декларировавшие себя аналогами европейских стройсберкасс, без лицензий кредитно финансовых учреждений собирали деньги на квартиры с тысяч пайщиков под видом членских взносов на уставную деятельность. При том  что статья Гражданского Кодекса, регламентирующая их деятельность занимала менее половины страницы. Не удивительно, что объем телевизионной рекламы кооператива "СТРОИМ ВМЕСТЕ" уступал разве что ООО МММ. Отмечу что в новой редакции Гражданского Кодекса все отличие ограничилось что текст статьи поделили на две статьи с практически полным сохранением текста.

Стоит ли удивляться нашим национальным особенностям.

[fatalist]

12 минут назад, nik2 сказал:

.......

В западных странах существует мощная законодательная база, море нормативных актов, которые защищают инвесторов, пайщиков, дольщиков, частных вкладчиков. Конечно и там есть и мошенничества и воровство. Но борьба с этим ведется и сроки заключения огромные даже если не украл, а только нарушил правила привлечения денег. ......

Стоит ли удивляться нашим национальным особенностям.

Выделено ключевое отличие от действительности в РФ.

[Olga M]

5 часов назад, Мария сказал:

вроде больше нигде нет долёвки, наш опыт уникален)

Правда? Что ж,  вот это как раз и пугает больше всего. Какой простор для творчества и набивания карманов! 

[Olga M]

21 час назад, nik2 сказал:

Пирамиды возникт и развиваются по своим собственным законам. А вы предлагаете их перекрыть по принципу из анекдота:

Лейтенант: Сержант, приказываю остановить поезд！

Сержант: Поезд, стой！Ать-два！

Основа пирамид - наивность и доверие ее участников, а также отсутствие контроля и ответственности, щели в законе. Под вывеской борьбы с пирамидами можно многое провернуть, я думаю здесь тоже не без подводных камней.

[nik2]

35 минут назад, Olga M сказал:

Основа пирамид - наивность и доверие ее участников...

Бреттон-Вудская система (Bretton Woods system) — международная система организации денежных отношений и торговых расчётов, установленная в результате Бреттон-Вудской конференции... Крупнейшая всемирная пирамида по печатанию долларов. Весь мир такой наивный участвует.

 

[Виктория хх]

Поэтому, я считаю, что покупать кота в мешке - мифическую недвижимость на этапе строительства - это не просто большой, а огромный риск. Если уж решиться, то следует застраховать риски, четко и правильно сформулировав их в договоре со страховщиком.

[Мария]

застройщики шутят 

[fatalist]

Эскроу счета, вещь конечно неплохая.....Ну как жеж... Прямого привлечения денежных средств дольщиков к проектному финансированию застройщика, не будет. Размещением средств дольщиков на эскроу счетах, скорее всего снизят риски физических лиц при приобретении жилой недвижимости. Надолго или нет... Не ведаю. Умы законного изъятия денег у населения, в РФ никогда не переведутся. Факт.
Но у этой радужной медали, есть и оборотная сторона. А именно, привлечение банковских кредитов, под приличные проценты(деятельность то коммерческая, да и учетная ставка в 19-м году, поплывет вверх со 120% уверностью. ИМХО, конечно, но...) застройщиком, неизбежно приведет к удорожанию стоимости строительства и снижению рентабельности бизнеса у девелоперов. Но... у застройщиков, есть свои хозяева, которые, зуб даю, не захотят уменьшать свои доходы, а посему,  застройщики, дабы не допустить снижения рентабельности, будут повышать стоимость желанного, квадратного метра.. Это только один аспект...
Есть и другой. Скорее всего, даже более того, уверен на 120%, с рынка жилищного строительства уйдут застройщики, которые  по ряду причин (не буду их озвучивать), не смогут привлечь достаточных средств, для  проектного финансирования. И скорее всего, эти компании (вернее владельцы), по-быстрому обналичат активы, и свалят в туман. Нууу... или легально обанкротятся, и попросту уйдут тихонько с рынка без особого криминала. Это, сами понимаете, приведет к серьезному сокращению объема предложения. А если спрос превышает , даже немного, предложение, то цены быстро сориентируются, и пойдут вверх. Это аксиома рынка, причкм любого, не только недвиги.
Уверен, что только два описанных мною аспекта, существенно будут влиять на повышение цен, в ближайшие... ну пусть будет 3-4-5 лет. Хотя....За это время может произойти много ТАКОГО!!!! что все мульки с эскроу счетами... уходом с рынка стройкомпаний... повышение цен на квадрат.... покажутся цветочками.... ПожЫвем увидим.

 

.

[Elenka]

Глава Минстроя РФ В.Якушев: порядка 30% российских застройщиков находятся в критическом положении в связи с переходом рынка на новые правила долевого строительства жилья. Они - в "красной зоне" по своей кредитоспособности и с высокой долей вероятности могут не получить банковского финансирования после перехода на эскроу-счета.

 И что Министерство собирается делать, интересно? Или НЕ собирается?