Защита рисков при помощи титульного страхования

[Олеся Бухтоярова]

Свидетельство о праве собственности всего лишь бумажка. Людей лишают права собственности на земельные участки в городе Долгопрудном. 

Решение по иску Белеску к Алехину и Долгополову

 

[Мария]

ужас. По мне загородка страшнее вторички 

[DrWatson]

Знакомая купила участок под Москвой. Приехала, а там уже местная администрация построила что-то капитальное.

Изменено 30 января, 2018 пользователем DrWatson

[Татьянка]

3 часа назад, DrWatson сказал:

Знакомая купила участок под Москвой. Приехала, а там уже местная администрация построила что-то капитальное.

А сколько времени прошло между покупкой участка и очередного визита? За собственностью надо следить...) в наше-то время.

[Олеся Бухтоярова]

9 часов назад, DrWatson сказал:

Знакомая купила участок под Москвой. Приехала, а там уже местная администрация построила что-то капитальное.

Да. Сколько времени прошло? Мне тоже это интересно.

[Мария]

лучше текстом, с телефона не удобно читать

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва                                                                                                    29 сентября 2017 года.

Гагаринский   районный   суд   г. Москвы   в   составе председательствующего судьи Романовой С.В., при секретаре Шкильняк Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-118/2017 по иску      Трубицыной к ООО «БразерсГрупп», Торбину о признании недействительными договоры купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру в порядке наследования, по иску Торбина к Трубицыной, ООО «БразерсГрупп» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

Установил:

            Трубицына А.А. обратилась в суд с иском к ООО «БразерсГрупп», Торбину, с учетом уточненного заявления просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный 04 июня 2014 года  между Е.А. и ООО «Бразерс-Групп», применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО «БразерсГрупп» и Торбиным Д.П., признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. в порядке наследования по закону после смерти  Е.А., умершей 09.. В обоснование своих требований указала, что   Е.А. являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. , при жизни страдала алкоголизмом и наркотической зависимостью, состояние Е.А. в 2014 года было настолько тяжелым, что она не могла самостоятельно ходить, подписывать какие-либо документы, осознавать происходящее, не могла самостоятельно ухаживать за собой. 09 апреля 2015 года Е.А. умерла. Единственным наследником к ее имуществу является ее сестра Трубицына А.А., которая в установленном порядке приняла наследство, обратившись с соответствующим заявлением к нотариусу. 16 июня 2015 г. истцу из выписки из ЕГРП, полученной на основании запроса нотариуса стало известно о том, что собственником жилого помещения является ООО «БразерсГрупп». Поскольку Е.А. страдала психическим расстройством, тяжелыми заболеваниями, связанными с хроническим злоупотреблением алкоголем, соответственно, по утверждению истца, она в момент заключения договора купли-продажи квартиры 04 июня 2014 года не была способна отдавать отчет своим действиям и руководить ими, кроме того, по состоянию здоровья не была способна подписать договор купли-продажи.

Ответчик Торбин Д.П., будучи не согласен с исковыми требованиями, предъявил встречный иск, в котором просил  признать его добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, , указав, что квартира приобретена  02.07.2016 по возмездной сделки, с момента регистрации договора квартира  передана в распоряжение и владение ответчика, на момент совершения сделки Торбин Д.П. не мог и не должен был знать о том, что ООО «БразерсГрупп» неуправомочен на отчуждение имущества, перед приобретением квартиры ответчик  получил выписку из ЕГРЮЛ, содержащую сведения об отсутствии обременений, арестов, запретов на квартиру, выписка из домовой книги на жилое помещение также не содержала сведения о лицах, зарегистрированных на площади.

            Истец Трубицына А.А., представитель истца  Медведева В.П. в судебном заседании исковые требования поддержали.

            Представитель ООО «БразерсГрупп» по доверенности Козлова В.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в том числе, указав на пропуск истцом установленного законом срока на обращение в суд с настоящими требованиями.

            Представитель Торбина Д.П. по доверенности Иванов А.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, заявив о пропуске истцом срока на обращение в суд, встречный иск поддержал.

            Третье лицо –Управление Росреестра по Москве в судебное заседание явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы, огласив показания свидетелей Быковой О.О., Кисловой Е.Б.,  приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают  и осуществляют  свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.  Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии с п. 1, 2, 4  ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.  При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые интересы нарушены в результате ее совершения.

            В судебном заседании установлено, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью 38,50 кв.м., жилой 20,10 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. .

            Указанное жилое помещение  принадлежало Е.А., года рождения, уроженки г. Москвы на основании договора мены, заключенного с Иваньковской А.А. от 15 декабря 2006 года. Ранее квартира принадлежала Иваньковской А.А. (Трубицыной) на основании договора купли-продажи от 11.01.2001, заключенного с Хайкиным А.Э. Иваньковская  А.А.  (Трубицына) была зарегистрирована и постоянно проживала на площади с 14 марта 2001 года. Также в квартире по указанному адресу с 09.09.2004 был зарегистрирован Трубицын Д.Е., 28.05.2004 года рождения, Е.А. зарегистрирована и проживала постоянно в квартире с 22 марта 2007 года.

            04 июня 2014 года Е.А. заключила с ООО «БразерсГрупп» договор купли-продажи квартиры, на основании которого продала, а ООО «БразерсГрупп» приобрело в собственность жилое помещение по адресу: г. Москва, ул., по цене 6 400 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры заключен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 16 июня 2014 года.

            Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры стороны подтвердили, что сумму в размере 6 400 000 рублей Е.А. получила от ООО «БразерсГрупп» до подписания настоящего договора полностью, претензий по оплате стоимости квартиры продавец не имеет.

            В материалы дела в ходе его рассмотрения ответчиком ООО «БразерсГрупп» представлен акт от 24 июня 2014 года приема-передачи квартиры, в соответствии с которым Е.А. передала, а ООО «БразерсГрупп» приняло вышеуказанное жилое помещение. Также ответчиком представлен акт от 04.06.2014 о передаче денежных средств Е.А. во исполнение условий договора купли-продажи в размере 6 400 000 рублей.

            На момент заключения вышеуказанного договора в квартире были зарегистрированы Иваньковская А.А. и Трубицын Д.Е., 28.05.2004 года рождения. В соответствии с решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 02 февраля 2016 года  право пользование Трубицыной А.А., Трубицына Д.Е., года рождения квартирой по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 19, корп. 3, кв. 42 по иску ООО «БразерсГрупп» прекращено.

            Сведений о содержании приобретенного имущества, в том числе, по несению расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг жилого помещения ответчиком ООО «БразерсГрупп» в материалы дела не представлено.

            02 июля 2016 года между ООО «БразерсГрупп» и Торбиным Д.П. заключен договор купли-продажи квартиры, на основании которого Торбин Д.П. приобрел право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, по цене 6 500 000 рублей. Право собственности Торбина Д.П. зарегистрировано в установленном порядке 14 июля 2016 года.

            09 апреля 2015 года Е.А. умерла, в связи со смертью снята с регистрационного учета по месту жительства 21 апреля 2015 года. После смерти Е.А. на основании заявления ее сестры   Трубицыной А.А. от 05 мая 2015 года нотариусом г. Москвы Филатовой О.А. заведено наследственное дело №  61/2015. Согласно выписке из домовой книги по состоянию на день смерти наследодателя в квартире была зарегистрирована ее сестра Трубицына А.А.

            При рассмотрении дела установлено, что Е.А. неоднократно находилась на излечении в различных медицинских учреждениях с диагнозами: «Астенический синдром», «Астено-невротический синдром», «Синдром зависимости от алкоголя 3 степени», «Цирроз печени алкогольного генеза, декомпенсация», «Хронический гепатит с исходом в цирроз печени», «Хроническая алкогольная интоксикация».

            Допрошенные ранее в судебном заседании  свидетели Быкова О.О. и Кислова Е.Б. суду показали, что с 2007 года отмечали изменения в психичесокм состоянии  Е.А., сообщили, что она принимала наркотики, в 2007- г. пыталась выброситься  с балкона, находилась в тюрьме, пахло от нее как от бомжа, речь была несвязная, глаза бегающие, выглядела плохо, квартира ее была в жутком состоянии.

В целях проверки доводов истца  с учетом оснований заявленного иска в соответствии с определением суда от 11 апреля 2017 года по настоящему делу была назначена посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено Московскому областному Центру судебной и социальной психиатрии.

По результатам экспертизы  комиссией экспертов ГБУЗ МО «ЦКП» подготовлено мотивированное заключение № 1434 от 26 апреля 2017 года, согласно которому при психологическом анализе материалов гражданского дела и медицинской документации установлено, что Е.А., года рождения, в период исследуемых событий – подписания договора купли-продажи квартиры 04 июня 2016 г. обнаруживала органическое расстройство личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики, заключающимися в органическом амнестическом синдроме (нарушениях памяти), алкогольной деградации личности со снижением критики к своему состоянию, стойкой социально-трудовой дезадаптации с утратой эмоциональных привязанностей, алкоголизацией, как ведущим мотивом поведения, зависимостью от случайных обстоятельств и других лиц, обусловливающих личностно-мотивационные расстройства в виде повышенной внушаемостью и пассивной подчиняемости. Комиссия пришла к заключению, что Иваньковская Е.А. при жизни обнаруживала органическое расстройство личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики. Об этом свидетельствуют данные материалов гражданского дела и медицинской документации о неблагополучной наследственности, отягощенной алкоголизмом отца, раннем начала алкоголизации (с 13-16 лет), в дальнейшем, примерно с 2007 года, систематическое злоупотребление спиртными напитками, с появлением  длительных (до 2 месяцев) запоев, с формированием выраженной психической и физической зависимости от алкоголя, абстинентного синдрома, утратой ситуационного и количественного контроля, что привело к выраженному нарушению когнитивных функций с 2012 года, появлению органического амнестического синдрома, диагностированного в тот период врачом-наркологом, алкогольной деградации личности со снижением критики к своему состоянию, с болезненным влечением к спиртным напиткам, в связи с чем продолжала  злоупотреблять ими, несмотря на стойкие самотоневрологические расстройства в виде цирроза печени алкогольного генеза, полинейропатии, выраженного асцита, приведших к неоднократным госпитализациям в соматический стационар, где обнаруживала непреодолимое влечение к алкоголю и отсутствие критики (самовольно отключила подключенный катетер, уйдя курить, просила у врача спиртные напитки).  Алкогольная зависимость имела злокачественное течение к моменту совершения юридически значимой  сделки – 04.06.2014, сопровождалась «выраженными явлениями энцефалопатии», стойкой социально-трудовой дезадаптацией с утратой прежних эмоциональных привязанностей, зависимостью от случайных обстоятельств и других лиц. Вышеуказанные изменения со стороны психики были выражены столь значительно, что лишали Е.А.  способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи 04.06.2014 года. Наличие у Е.А., г.р. на период исследуемых событий – 04.06.2014 органического расстройства личности в связи с хронической  алкогольной  интоксикацией с выраженными изменениями психики, личностно-мотивационными расстройствами в виде повышенной внушаемости, пассивной подчиняемости, алкоголизацией, как ведущим мотивом поведения лишали ее способности к самостоятельному волеизъявлению, принятию самостоятельных решений, прогнозированию их возможных последствий.

  В данном случае суд не ставит под сомнение выводы судебной экспертизы, поскольку  экспертная комиссия, которой было поручено производство экспертизы, обладает специальными познании в области судебной психиатрии, имеющими длительный стаж работы по специальности и стаж экспертной работы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по  ст. 307 УК РФ. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем является достоверным доказательством и должно быть положено в основу решения по настоящему гражданскому делу. В исследовательской части заключения экспертизы  содержится анализ медицинских документов, которые были представлены в материалы настоящего дела по судебным запросам.  Комиссией врачей проанализированы как медицинские документы, так материалы гражданского дела, после  чего пришла к указанному выше выводу.  Выводы экспертного заключения достаточно мотивированы, сомнений в достоверности не вызывают.

Кроме того, по ходатайству истца Трубицыной А.А. в соответствии с определением суда от 26 июня 2017 года по дела назначена и проведена  АНО «Центр Криминалистических экспертиз» посмертная судебно-почерковедческая экспертиза. Согласно заключению данного экспертного учреждения  от 03 августа 2017 года рукописные записи Е.А., расположенные в договоре купли-продажи квартиры от 04.06.2014, акте приема-передачи квартиры от 04.06.2014, заявлении в Управление Росреестра по Москве выполнены Е.А. в необычном состоянии, вероятно, болезненном, подпись от имени Е.А., расположенные в акте приема-передачи денежных средств от 04 июня 2014 года, выполнены не самой Е.А., а другим лицом с подражанием ее подлинным подписям.

Данное экспертное заключение суд принимает в качестве доказательства по настоящему делу, поскольку соответствует требованиям закона, достоверность выводов экспертного заключения в установленном порядке не опровергнуто.

В силу ст. 218 ГК РФ договор об отчуждении имущества является основанием приобретения собственности, то есть именно договор определяет действительность перехода права собственности. С учетом положений данной нормы действительность передачи имущества поставлена в зависимость от действительности договора. После признания сделки недействительной лицо, которому имущество было передано по этой сделке, не может считаться законным владельцем.

Оценивая собранные по делу доказательства, принимая во внимание экспертные заключения, полученные в рамках производства по настоящему делу, учитывая положения ст. 177 ГК РФ, суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного  04 июня 2014 года между Е.А. и ООО «БразерсГрупп», поскольку  в момент совершения оспариваемой сделки Е.А. находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. При этом также учитывает, что обязанность по исполнению договора купли-продажи квартиры в части оплаты приобретенного жилого помещения ответчиком ООО «БразерсГрупп» исполнена не была, акт приема передачи денежных средств по договору подписан не самой Е.А., а другим лицом с подражанием ее подлинными подписям. При указанных обстоятельствах, договор купли-продажи квартиры, заключенный 02 июля 2016 г.  между ООО «БразерсГрупп» и Торбиным Д.П. является недействительным.

Принимая во внимание положения ст.ст. 1143, 1152, 1153, 1154 ГК РФ, учитывая, что Трубицына А.А. является наследником второй очереди после смерти Иваньковской Е.А., в установленном порядке вступила в наследство, иных наследников к имуществу наследодателя судом не установлено, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Обручева, д. 19, корп. 3, кв. 42 в порядке наследования по закону после смерти Е.А., умершей г.

При этом с учетом поступивших от ответчиков возражений у суда отсутствуют основания для применения положений ст. 199 ГК РФ последствий истечения срока исковой давности, поскольку о состоявшейся сделке по отчуждению квартиры истец узнала после смерти наследодателя Е.А. при обращении с заявлением о принятии наследства в рамках наследственного дела с учетом полученной по запросу нотариуса выписки о зарегистрированных правах на спорный объект по состоянию на 05 мая 2015 г. за ООО «БразерсГрупп», в свою очередь, исковое заявление истцом направлено в суд по почте 04 мая 2016 года, то есть в пределах срока, установленного ст. 181 ГК РФ.

Разрешая требование  Торбина Д.П. о признании добросовестным приобретателем, суд учитывает, что понятие добросовестного приобретателя используется законодателем с целью обеспечения преимущественной защиты интересов лица, которое возмездно приобрело имущество у лица, не имеющего права его отчуждать. Права добросовестного приобретателя могут быть реализованы в правоотношениях между таким покупателем и надлежащим собственником имущества. При доказанности истцом Трубицыной А.А. факта выбытия имущества из владения наследодателя Иваньковской А.А. помимо ее воли, возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем соответствующего имущества, правового значения не имеют.

Как разъяснено в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014 г., о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества. Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным.

Наличие государственной регистрации исследованных в ходе судебного разбирательства договоров купли-продажи само по себе не подтверждает добросовестность покупателя, так как в силу п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Достаточных доказательств того, что Торбиным Д.П. были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца ООО «БразерсГрупп», а также меры предосторожности при совершении сделки по приобретению спорного, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

Решил:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул., заключенный 04 июня 2014 года между Иваньковской и ООО «БразерсГрупп».

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул., заключенный 02 июля 2016 года между Торбиным и ООО «БразерсГрупп».

Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Бразерсгрупп», Торбина на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва,.

Признать за Трубицыной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. в порядке наследования по закону после смерти Е.А., умершей 09 апреля 2015 года.

Решение подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

В удовлетворении исковых требований Торбина к Трубицыной, ООО «БразерсГрупп» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества отказать.

Решение суда может  быть обжаловано в Московский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в канцелярию Гагаринского районного суда г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Решение принято в окончательной форме 19.10.2017.

Судья                                                                                            С.В. Романова 

[Алексей Ильин]

И как избежать подобных ситуаций?!

[Мария]

12 часов назад, Алексей Ильин сказал:

И как избежать подобных ситуаций?!

смотреть документы.. свежие переходы, снятие с рег учёта по суду.. здесь если бы проверили, сразу было бы все понятно (в этом году уже второй такой случай вижу, когда ооо покупает и по суду снимает с рег учёта) 

"посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза" попадается не редко (хоть и немного изумляет). У моей знакомой, частником работает, такое было в практике, тоже наследница обратилась и тоже посмертно признали. Кстати, там за один год было 3 перехода права, что само по себе основание не покупать 

[Женя]

Если происходит посмертная экспертиза, то может в таких случаях кремировать? Здравствуйте всем, я новичок, примите меня в свои ряды

[Мария]

2 часа назад, Женя сказал:

Если происходит посмертная экспертиза, то может в таких случаях кремировать? Здравствуйте всем, я новичок, примите меня в свои ряды

Приветствую  за основу, насколько я знаю, берутся данные мед.карты (поправьте кто в теме, если ошибаюсь)