Jump to content
Форум ПРОНедвижимость

Recommended Posts

Закон о банкротстве физических лиц: риски для покупателей

Программа семинара:

1.  Краткое содержание «Закона о банкротстве физических лиц».

2.  Кто такой финансовый управляющий и его функции.

3.  Процедура оспаривания сделок должника.

4.  Понятие  «Подозрительная сделка», «Единственное жилье должника», «Роскошное жилье должника».

5.  Инструменты защиты покупателя  при заключении ДКП, в рамках действия «Закона о банкротстве физических лиц».

Методы проверки  продавца

Какие пункты необходимо включить в ДКП для защиты покупателя. Пробелы закона о «Закона о банкротстве физических лиц»Критерии по которым можно определить выводилось ли имущество до продажи объекта недвижимости из кредитной массы

6.  Обзор реальных судебных дел по банкротству физических   

удалено

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Для всех скептиков, которые не верят, что страховые компании выплачивают страховое возмещение по титульному страхованию (риск утраты права собственности) размещаю информацию по очередной выплате:
Страховая компания «Согласие» выплатила более 6,6 млн рублей по договору ипотечного страхования
Страховая компания «Согласие» выплатила свыше 6,6 млн рублей страхового ущерба по договору комбинированного ипотечного страхования.
Двухкомнатная квартира приобреталась в 2012 году в Москве на вторичном рынке с привлечением ипотечных средств в коммерческом банке. Для защиты приобретенного жилья от потери прав собственности, клиент заключил договор титульного страхования на весь период действия кредитного соглашения. И как потом оказалось, правильно сделал.
Собственником недвижимости, у которого приобреталась квартира, был мужчина, который ранее купил ее у двух других физических лиц, владеющих квартирой в равных долях. Однако при совершении данной сделки интересы обоих собственников представлял один человек, который распоряжался половиной квартиры на основании права собственности, а второй половиной квартиры - на основании нотариально заверенной доверенности от лица второго собственника. В дальнейшем было установлено, что доверенность - поддельная, а бывший собственник ½ доли обратился в правоохранительные органы и в суд с просьбой признать сделку купли-продажи ничтожной, а также аннулировать записи Управления Росреестра по Москве о ранее совершенных сделках.
Суд первой инстанции признал недействительной доверенность, а также первую сделку купли-продажи, а кроме того постановил истребовать квартиру у страхователя СК «Согласие». Суды последующих инстанций данное решение оставили в силе. После проведения проверки представленных документов и установления всех обстоятельств случившегося специалисты СК «Согласие» признали событие страховым и произвели выплату страхового возмещения в размере, превышающем 6,6 млн рублей.
Справка о компании: Общество с ограниченной ответственностью «Страховая Компания «Согласие» учреждено в 1993 году, имеет лицензии на осуществление практически всех видов страхования и перестрахования, разрешенные законодательством РФ. Уставный капитал – 5,4 млрд руб. Региональная сеть СК «Согласие» насчитывает порядка 370 структурных подразделений, работающих во всех федеральных округах России. По итогам 2 квартала 2016 г. объем страховых премий, собранных СК «Согласие», составил 16,1 млрд руб. Страховые выплаты, произведенные компанией – более 10,2 млрд руб. Обладает международным рейтингом финансовой устойчивости компании S&P на уровне В+, а также национальным рейтингом надежности «Эксперт РА» на уровне А+ «Очень высокий уровень надежности», прогноз по рейтингу «стабильный».

Share this post


Link to post
Share on other sites

 Реальный страховой  случай, который произошел за мою практику работы в страховых компаниях. Думаю, что всем Вам будет интересно. 
История опубликована очень простым языком в виде занимательных рассказов. ФИО участников изменены.

Вопрос к риэлтором, а всегда ли Вы берете справки из ПНД и НД на отказников от приватизации?

Письмо из психиатрической больницы.

В феврале 2013 года в Чертановский районный суд г. Москвы поступило исковое заявление из…психиатрической больницы №2, которая находится в ближнем Подмосковье. Их пациентка Демина Марина Семеновна просила суд истребовать чужое имущество из незаконного владения, то есть вернуть ей половину квартиры, которую в 2010 году продала ее сестра.
Действительно, согласно договору купли-продажи от января 2010 года трехкомнатная квартира по адресу: Москва, ул. Дорожная….была продана Музафарову Анвару Ахметовичу Алиной Семеновной Беликовой, которая была единоличной собственницей этой квартиры. И согласно документам стала она таковой в результате приватизации от 29 сентября 2009 года. Сестра ее Демина М.С. не отказывается от того, что она подписывала отказные документы, поскольку об этом попросила ее родная сестра. Что можно ждать от человека, который стоит на учете у психиатра с 22 лет? Да и не думала Марина, что может остаться без жилья. Но, выйдя в очередной раз из психиатрической больницы, она оказалась на улице. В их квартире уже жили чужие люди. Вот как об этом говорится в решении Чертановского районного суда г.Москвы от 19 июля 2013 года:
«В феврале 2011 года после очередной длительной госпитализации в ПБ (психиатрическую больницу) №1 им. Алексеева, она была выписана домой, но в свою квартиру попасть не смогла, так как там проживали чужие люди. 04.03.2011 г. она была вновь госпитализирована в ПБ №1 им. Алексеева, а 11.10. 2011 г. переведена в ПБ №2 им. О.В. Карбикова, где находится без выписки по настоящее время. На каком основании в ее квартире живут чужие люди, ей не известно. При оформлении ей паспорта сотрудниками ПБ №1 им. Алексеева ей стало известно, что она снята с регистрационного учета по отрывному талону 30.03. 2010 г. в Смоленскую область, Рославльский район, деревня Якимовичи. В этой деревне она никогда не была, и переезжать куда-либо из своей квартиры не собиралась…»
Кстати, и ее сестра тоже после продажи квартиры была выписана по этому же адресу. Но в суд она ни разу не явилась, поэтому выяснить, где она находится, почему продала квартиру, почему бросила на произвол судьбы свою сестру, не представлялось возможным. 
Вернемся к судебному решению:
«….судом по ходатайству представителя истца проведена судебная психиатрическая экспертиза в отношении Деминой М.С. в ГНЦССП им. В.П. Сербского.
Согласно выводам экспертов Демина М.С. страдает хроническим психическим расстройством в форме шизофрении параноидной, непрерывное течение, с выраженным дефектом. Об этом свидетельствуют материалы гражданского дела, данные медицинской документации о появлении у нее примерно в возрасте 23 лет острой психотенической симптоматики аффективно-бредовой структуры…….Поэтому Демина М.С. в момент совершения отказа от участия в приватизации 29.09. 2009 г. не могла понимать значение своих действий и руководить ими».

Судья поступила по совести

Когда Анвар Музафаров покупал эту квартиру, он об этом ничего не знал. Поэтому через некоторое время Музафаров под залог купленной квартиры взял в банке кредит на покупку земельного участка. Банк, а потом страховая компания проверяли, в первую очередь, участок. Он у них сомнений не вызвал, поэтому кредит дали. А на юридическую чистоту залоговой квартиры особого внимания не обратили. И, как потом выяснилось, зря. 
Когда Музафарова вызвали в суд, и там он узнал суть дела, то просто схватился за голову, поскольку понимал, что аннулирование договора о приватизации автоматически ведет к расторжению сделки. Но здесь судья поступила достаточно мудро. Она написала в своем решении, что не доверять психиатрам-экспертам у нее нет оснований, но и нет оснований не доверять нотариусу, который удостоверял отказ Деминой. Поэтому она поступила по совести. Судья не стала признавать приватизацию недействительной, а равно как и сделку. Судья вернула Деминой М.С. половину квартиры и сняла с нее обременение в виде залога. У Музафарова А.А. осталась только половина квартиры. Половину отняли. А по условиям страхования утрата собственности компенсируется страховой компанией, и это в конечном итоге и стало основанием для предъявления претензии банком к страховой компании.
Юристы страховой компании пытались протестовать, подавали в суд ходатайство о том, чтобы Демину пригласили в суд, где они могли бы задать ей ряд вопросов. Но ее адвокат сказал, что она очень больна, поэтому не может приехать, а, тем более, отвечать на вопросы. Юристы страховой компании не отступали. Они приводили массу доводов в пользу того, что их клиент является добросовестным приобретателем и никакие финансовые убытки нести не должен. И хотя эти препирательства длились не один месяц, доказать юристам ничего не удалось. В итоге Деминой М.С. вернули половину квартиры, а банку деньги за половину квартиры – 150 тысяч долларов. А покупатель квартиры Музафаров понес приличные убытки. Ему пришлось выплачивать остаток кредита и что-то делать с квартирой. Не будет же он жить на ½ ее части. Наверняка ему же снова пришлось выкупать у Деминой вторую половину квартиры…

  • Like 3

Share this post


Link to post
Share on other sites

Не  верю,что покупатель  не знал  об  этой  истории с  психбольной))вот  не верю,особенно учитывая  его фамилиё.Он что,по  соседям  не прошелся?Наверняка  глаза  закрыл,потому  что подешевле.Обычная  схема  черных  риэлторов  с  социально незащищенными  людьми,известная  с  90х,только  в  этом  случае  АН взяло на себя  эту  роль.Уши  торчат отовсюду-и  прописка  в деревне,при чем  без  ведома  больной,и  ее  выписка(через  суд  попробуй  выпиши психбольного,соцопека  замучит).

Edited by Анеля
  • Like 1

Share this post


Link to post
Share on other sites

Я тоже не верю, если честно. Но на страхование данный объект пришел в виде залога, поэтому историю объекта недвижимости никто особо не изучал. Страховая компания оценивала риски по имуществу, которое приобреталось в залог. 

Share this post


Link to post
Share on other sites

Мы все привыкли, риелтор это профессионал, а для обывателя же риелтор - всё, что "стояло" рядом с недвижимостью: консьерж, давший телефон; нотариус выдавший  документ; ипотечный брокер; охранник в банке и т.д.

8 лет назад, за 7 млн участок, это очень не плохо               

  • Like 2

Share this post


Link to post
Share on other sites

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

  • Recently Browsing   0 members

    No registered users viewing this page.

  • Similar Content

    • By Олеся Бухтоярова
      В связи с возникновением трудностей, осложнивших процесс получения из специализированных учреждений (ПНД/НД) сведений о гражданах, страдающих психическими расстройствами, а также в связи с тем, что, зачастую, граждане, страдающие психическими заболеваниями, не прибегают к помощи специалистов, и информация об их состоянии здоровья в ПНД/НД отсутствует, появилась необходимость ознакомиться с некоторыми аспектами, позволяющими предположить наличие признаков неадекватного поведения гражданина и по возможности исключить риск признания судом сделки, совершенной таким гражданином, недействительной.
      I.    Неадекватное поведение
      Первое, о чем необходимо знать, - неадекватное поведение – это видимое проявление уже имеющихся или появляющихся серьезных психических заболеваний; второе, что нужно помнить, что понимание термина "неадекватное поведение" на бытовом уровне не всегда соответствует реальному наличию какого-либо психического заболевания у человека, по отношению к которому мы его применяем. Это очень важный и заслуживающий внимания аспект. Беспочвенное, незаслуженное или бездумное обвинение человека в неадекватном поведении может иметь весьма неприятные, а порой, и непредсказуемые последствия.
      Неадекватное поведение может проявляться:
      ·         в устойчивой, ярко выраженной агрессии по отношению к окружающим;
      ·         проявление болезненной, не обусловленной характером человека замкнутости;
      ·         навязчивыми, не имеющими здравого объяснения, действиями;
      ·         в рассуждениях, не имеющих отношения к окружающей действительности, и многими другими симптомами.
         Все вышеперечисленные признаки могут быть проявлением уже имеющихся или развивающихся форм таких серьезных психических заболеваний, как шизофрения (психозы). В некоторых случаях причиной устойчивого неадекватного поведения могут быть запущенные формы тяжелых депрессий.
      Признаками неадекватного поведения являются рассогласованность между мотивами и действиями, вербальным и реальным планом, намерениями и результатом действий. При этом ослабляется сознательный контроль реализации действий, управление поведением становится неоптимальным.
      Для родственников, чьи близкие страдают тем или иным психическим расстройством, может оказаться полезной информация о начальных проявлениях психоза или о симптомах развернутой стадии заболевания. Тем более полезными могут оказаться рекомендации о некоторых правилах поведения и общения с человеком, находящимся в болезненном состоянии.
         В реальной жизни часто бывает трудно сразу понять, что происходит с человеком, особенно если он напуган, подозрителен, недоверчив и не высказывает прямо никаких жалоб. В таких случаях можно заметить лишь косвенные проявления психических расстройств. Психоз может иметь сложную структуру и сочетать галлюцинаторные, бредовые и эмоциональные расстройства (расстройства настроения) в различных соотношениях. Приведенные ниже признаки могут появляться при заболевании все без исключения либо же по отдельности.
         Характерными признаками психического или поведенческого расстройства являются: нарушения мышления, настроения или поведения, которые выходят за рамки существующих культурных убеждений и норм. В большинстве случаев эти симптомы связаны с угнетенным состоянием человека и препятствуют выполнению им своих функций.
      II.  Психические расстройства
      При психических расстройствах развиваются симптомы, которые замечают пациенты или их близкие. Эти симптомы включают:
      ·               физические симптомы (например, боль и нарушения сна);
      ·               эмоциональные симптомы (например, ощущения печали, страха или тревоги);
      ·               когнитивные симптомы (например, трудности четкого мышления, патологические убеждения, нарушение памяти);
      ·               поведенческие симптомы (например, агрессивное поведение, неспособность выполнять повседневные функции, злоупотребление психоактивными веществами);
      ·               перцептивные симптомы (например, пациенту кажется, что он видит или слышит то, что не видят и не слышат другие люди).
      Для различных расстройств характерны конкретные ранние признаки. Людям, у которых проявляются перечисленные выше симптомы, настоятельно рекомендуется обращаться за профессиональной помощью в случае, если эти симптомы устойчивы, вызывают в значительной степени угнетенное состояние или препятствуют выполнению повседневных функций.
      В число психических расстройств входят: депрессия, злоупотребление психоактивными веществами, шизофрения, умственная отсталость, детский аутизм и слабоумие. Психические расстройства могут развиваться у мужчин и женщин в любом возрасте, независимо от их расовой и этнической принадлежности. Несмотря на то, что причины многих психических расстройств полностью не поняты, считается, что на их развитие влияет сочетание таких биологических, психологических и социальных факторов, как стрессовые жизненные события, трудная обстановка в семье, болезни мозга, наследственность или гены, а также медицинские проблемы. В большинстве случаев психических расстройств возможна их диагностика и эффективное лечение.
      III. Проявления слуховых и зрительных галлюцинаций:
      ·               разговоры с самим собой, напоминающие беседу или реплики в ответ на чьи-то вопросы (исключая замечания вслух типа "Куда я подевал очки?");
      ·               смех без видимой причины;
      ·               внезапное замолкание, как будто человек к чему-то прислушивается;
      ·               встревоженный, озабоченный вид; невозможность сосредоточиться на теме разговора или определенной задаче;
      ·               впечатление, что ваш родственник видит или слышит то, что вы воспринять не можете.
      IV. Появление бреда можно распознать по следующим признакам:
      ·               изменившееся поведение по отношению к родственникам и друзьям, появление необоснованной враждебности или скрытности;
      ·               прямые высказывания неправдоподобного или сомнительного содержания (например, о преследовании, о собственном величии, о своей неискупимой вине.);
      ·               защитные действия в виде зашторивания окон, запирания дверей, явные проявления страха, тревоги, паники;
      ·               высказывание без явных оснований опасений за свою жизнь и благополучие, за жизнь и здоровье близких;
      ·               отдельные, непонятные окружающим многозначительные высказывания, придающие загадочность и особую значимость обыденным темам;
      ·               отказ от еды или тщательная проверка содержания пищи;
      ·               активная сутяжническая деятельность (например, письма в милицию, различные организации с жалобами на соседей, сослуживцев и т.д.).
      Одно из наиболее распространенных психических расстройств – алкоголизм. Психологические исследования личности алкоголиков показали, что им свойственны такие черты, как глубинная, внутренняя тревога, неуживчивость, склонность перекладывать вину на окружающих. Становится, однако, все более очевидным, что эти и другие черты могут быть как причиной алкоголизма, так и его следствием, и представление о наличии т.н. алкогольных черт личности остается недосказанным. В настоящее время развитие алкоголизма связывают не столько со специфическим типом личности, сколько с комбинацией глубинных психологических, физиологических и социальных факторов. Более того, термин «алкоголизм» все реже употребляется специалистами, так как он не дифференцирует различные степени расстройства. Для наиболее тяжелой его формы используют термин «алкогольная зависимость»; ее следует отличать от «пьянства» и «злоупотребления алкоголем» как менее тяжелых расстройств.
      Пристрастие к другим веществам, таким, как лекарственные препараты, галлюциногены, наркотики или табак, тоже может вызываться комбинацией психологических и социальных факторов. Опасность, связанная с пристрастием, и тяжесть токсических осложнений зависят от химической природы используемых веществ. При употреблении большинства из этих средств возникает тенденция к формированию психической зависимости, т.е. привычки только к получаемому удовольствию, а не физической потребности в препарате.
      V.  Признаки наркотического опьянения:
      производными конопли:
      ·         болтливость, смешливость, дурашливость, нарушение координации движений, "заплетающаяся" речь;
      ·         своеобразный блеск глаз ("стеклянный глаз"), расширение зрачков;
      ·         покраснение лица, особенно верхних век, жажда, повышение аппетита, повышение пульса.
      производными опия:
      ·         резкое сужение зрачков, благодушие, приподнятое настроение, оживление речи и мимики;
      ·         бледность лица, сухость губ, снижение частоты пульса.
      снотворными и успокаивающими средствами:
      ·         изменчивость настроения (оживленность и многоречивость легко сменяются раздражительностью и агрессивностью);
      ·         расстройства координации движений (шаткая походка) и невнятная речь;
      ·         назойливость, трудность при произнесении слов, склонность много раз повторять одно и то же, бледность лица.
      возбуждающими препаратами:
      ·         беспричинная веселость, суетливость с нарушением координации движений, ускоренная и непосредственная речь;
      ·         расширение зрачков, блеск глаз, сухость губ, учащение пульса.
      летучими веществами:
      ·         запах химических препаратов от человека;
      ·         возбужденность или заторможенность, покраснение лица, расширение зрачков, выраженный блеск глаз, неустойчивость при движении, тремор конечностей (дрожание рук и т.д.).
      VI. Факторы, дающие основания для включения в группу риска:
      1.      Региональный: следует обращать внимание на граждан, прибывших из районов с высоким уровнем развития наркомании. Это большинство крупных городов, Дальний Восток, Северный Кавказ, Поволжье, Краснодарский край, Ростовская, Астраханская и Челябинская области.
      2.      Наследственность: исследования показывают, что наркоманами часто становятся лица, у которых родители (чаще отец) или близкие родственники болели алкоголизмом или страдали психическими заболеваниями.
      3.      Пристрастие к алкоголю или раннее знакомство с ним.
      4.      Общение с наркоманами, алкоголиками, асоциальными и криминальными элементами.
      5.      Нахождение на учете и приводы в милицию, привлечение к ответственности за мелкие правонарушения.
      6.      Социальная незрелость, неразвитость психологических качеств и подверженность чужому влиянию.
      7.      Пониженное настроение, связанное со стрессовыми состояниями, с переживаниями по поводу лишений и утрат, стремление к уединению.
      8.      Пониженная адаптация к службе, психологические травмы, полученные в результате действий в условиях экстремальных ситуаций.
      9.      Страсть к азартным играм.
      10.    Признание в том, что наркотики употреблялись ранее, или открытые высказывания о том, что наркотики не приносят заметного вреда, частое обсуждение тем, связанных с лекарствами.
      11.    Перенесенные ранее тяжелые и длительные заболевания, в том числе и психические, изменение характера и отношения к службе и т.д.
       Шизофрения (от греч. schizein – расщепление и phren – разум) – одно из «больших» психических расстройств. Обычно это хроническое и постепенно развивающееся заболевание, которое часто начинается в подростковом или юношеском возрасте. Оно имеет множество разнообразных симптомов, которые постепенно прогрессируют, все более ограничивая возможности больного, пока, наконец, не затрагивают всю его личность, воздействуя на поведение, эмоциональные реакции, мышление и жизнедеятельность.
       Паранойя (бредовое расстройство). Ранее это состояние определяли как синдром, связанный с шизофренией, но в настоящее время паранойю рассматривают как самостоятельный тип психического расстройства, который характеризуется тенденцией обвинять людей и приписывать им злой умысел. Во многих случаях преобладают необоснованная подозрительность, недоверчивость, ревность и зависть, мнительность, страх преследования и идеи величия. Эти симптомы часто бывают объединены в своеобразную бредовую систему.
      Маниакально-депрессивный психоз – тяжелое психическое заболевание, затрагивающее в основном настроение больных. Его называют также биполярным аффективным расстройством. Заболевание характеризуется повторяющимися приступами маниакального возбуждения, сменяющимися периодами депрессии. Между этими приступами у больных может восстанавливаться нормальное состояние. Во время маниакальной фазы настроение настолько приподнято, что возникают беспокойство, бессонница, скачка мыслей, повышенная агрессивность и раздражительность. Во время депрессивной фазы, которая может длиться неделями и месяцами, отмечается психическая заторможенность, выражающаяся в замедлении физической и интеллектуальной деятельности, общей утомляемости, апатии, ощущении неудачи, безнадежности, собственной греховности, а также в ипохондрических идеях и представлениях, что жизнь уходит из тела, навсегда теряется здоровье, надвигается смерть. Депрессия обычно сопровождается значительным снижением самооценки. Часто это заметно уже по внешнему виду и поведению человека. При тяжелой депрессии существует постоянный риск самоубийства, так как саморазрушительные тенденции выходят из-под контроля.
      Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, может быть признана судом недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 177 ГК РФ по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
      В данном случае речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица (гражданин может не состоять на учете в ПНД/НД), которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. В болезненном состоянии, во сне, в состоянии аффекта человек не может в полной мере отдавать отчет в своих действиях. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если бы оно находилось в здравом уме и твердой памяти. В судебной практике в качестве примеров данного состояния рассматриваются случаи, когда сознание нарушается в связи с высокой температурой тела, перенесенным стрессом (например, после смерти близкого человека), наступлением временного и внезапного умственного расстройства, не дающего оснований для признания гражданина недееспособным.
      Таким образом, основанием признания сделки недействительной является фактическая недееспособность лица, совершающего сделку. В отличие от юридической недееспособности, которая имеет постоянный характер и связывается законом либо с достижением определенного возраста (ст. 21, 26, 28 ГК РФ), либо с признанием недееспособности или ее ограничением в судебном порядке (ст. 29, 30 ГК РФ), в данном случае недееспособность носит временный характер.
      Особую сложность имеет процесс доказывания фактически недееспособного состояния. Вывод о таком состоянии можно сделать как на основе внешних обстоятельств и обстановки, в которой совершалась сделка, так и на основе анализа психического состояния действующего лица. Однако любые внешние обстоятельства (поведение лица и т.п.) имеют лишь косвенное значение для подтверждения того, было ли лицо способно понимать значение своих действий или руководить ими. Основными доказательствами будут являться данные о внутреннем, психическом состоянии лица на момент совершения сделки. Поэтому судебная практика идет по пути привлечения данных медицинских обследований, а также экспертов, способных дать квалифицированную оценку психическому состоянию лица.
      На основании вышеизложенного, в случае появления сомнений в адекватности гражданина (клиента, участника сделки) необходимо пригласить специалиста для проведения медицинского освидетельствования, поскольку только специалист может определить наличие психического расстройства (заболевания) такого лица.
×