Проверка покупаемой недвижимости: нотариус или риелтер

[tatoshka77]

Покупаем квартиру на вторичном рынке (Москва), хотим максимально предохраниться от рисков и тщательно проверить чистоту документов. К кому лучше обратиться для этих целей: к нотариусу или риелтеру?

Действительно ли нотариус несет ответственность по сделке в размере 100%?

[Мария]

ответственность нотариуса - миф 

разве можно сравнивать работу риэлтора и замах руки с печатью над бумагой? 

[Сафронова Мария]

16 часов назад, tatoshka77 сказал:

к нотариусу или риелтеру?

Специалист по рынку недвижимости - это риэлтор, агент, специалист по работе с недвижимостью (разные названия), такой специалист каждый день во всем это вращается и хорошо знает "кухню"изнутри.Нотариус - немного по другую сторону баррикад.

И да, гарантий 100% даже президент не может дать ни кому. Задача риэлтора проверить по квартире все возможные риски, предоставить отчет по проверке клиенту, предупредить о возможных последствиях, а уже потом сам клиент решает,что ему делать (что нотариус не делает, он только удостоверяет подлинность - а это лишь поверхностная проверка)

[КостяК]

2 часа назад, Мария сказал:

ответственность нотариуса - миф 

Абсолютно согласен! По закону, конечно, все красиво. Нотариус несет персональную ответственность. Но на практике... У меня лично было 2 судебных разбирательства, куда в качестве третьего лица привлекались и нотариусы, удостоверявшие сделки. С них как с гуся вода...

[Dm10]

В 22.05.2017 в 19:38, tatoshka77 сказал:

Действительно ли нотариус несет ответственность по сделке в размере 100%?

Вот неплохая статья в отношении ответственности нотариуса. Написана давно, но по сути сейчас все так же.

Ответственность риелтора может быть закреплена в договоре с ним. 

 

Вопрос:

Несет ли нотариус ответственность перед сторонами удостоверенной им сделки в случае признания ее недействительной?

Ответ:

В соответствии с частью первой ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (далее — Основы) нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству Российской Федерации, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях.

Указанная норма неоднозначно толкуется в судебной практике. Высказывается точка зрения, в соответствии с которой удостоверение нотариусом предусмотренной законом сделки, при совершении которой допущены нарушения законодательства, не влечет ответственности нотариуса за вред, причиненный стороне такой сделки вследствие ее недействительности (смотрите протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ от 2 декабря 2002 г. N 6-В02-11). Вместе с тем в ряде случаев суды исходят из того, что нотариус отвечает за такой вред, если он возник в результате нарушения нотариусом при удостоверении сделки правил совершения соответствующих нотариальных действий (например ненадлежащего установления личности обратившихся за совершением нотариального действия — ст. 42 Основ) (смотрите названный протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, Обзор судебной практики по гражданским делам, рассмотренным Челябинским областным судом в кассационном порядке в IV квартале 2002 года (п. 4 раздела «Применение норм материального права»)).

Часть первая ст. 17 Основ не называет в числе оснований ответственности нотариуса его вину в причинении вреда. На практике вывод о необходимости вины нотариуса (умысла или неосторожности) для возложения на него ответственности иногда делается на основании ст. 1064 ГК РФ (смотрите определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 21 сентября 1998 г. по делу N 33-2297).

Однако, как видно из названного определения, возможность применения к ответственности нотариуса общих положений гражданского законодательства об обязательствах, возникающих вследствие причинения вреда (глава 59 ГК РФ), сама по себе является спорной. Вместе с тем следует отметить, что имеющаяся судебная практика свидетельствует о том, что нотариус может быть привлечен к ответственности только при условии его вины в причинении вреда. Возложение ответственности на нотариуса не допускается, если он при совершении нотариального действия при должной степени осмотрительности не имел возможности обнаружить нарушения законодательства либо допустил лишь техническую ошибку (смотрите кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 января 2011 г. N 33-294/2011, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 29 июля 2010 г. N 33-20512, постановление Президиума Московского городского суда от 6 августа 2010 г. по делу N 44г-130, Обзор судебной практики по гражданским делам, рассмотренным Челябинским областным судом в кассационном порядке в IV квартале 2002 года (п. 5 раздела «Применение норм материального права»).

Законодательство не раскрывает понятие вреда, ответственность за который может быть возложена на частнопрактикующего нотариуса. В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В частности, судебная практика не исключает взыскания с нотариуса стоимости предмета сделки, утраченного стороной в связи с допущенными нотариусом нарушениями, а также иных связанных с этим расходов (смотрите постановление Президиума Московского городского суда от 6 августа 2010 г. по делу N 44г-130, Обзор судебной практики по гражданским делам, рассмотренным Челябинским областным судом в кассационном порядке в IV квартале 2002 года (п. 5 раздела «Применение норм материального права»)).

Возмещение вреда, причиненного частнопрактикующим нотариусом, осуществляется за счет страхового возмещения по заключенному договору страхования гражданской ответственности нотариуса, а при его недостаточности — за счет имущества такого нотариуса в пределах разницы между страховым возмещением и фактическим размером ущерба. Имущественный вред, причиненный нотариусом умышленно, возмещается исключительно за счет принадлежащего ему имущества (часть вторая ст. 17 Основ).

Нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, в случае совершения действий, противоречащих законодательству, несет ответственность в установленном законом порядке (часть четвертая ст. 17 Основ). Нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах на основании трудового договора, не несут имущественной ответственности непосредственно перед лицами, обращающимися за совершением нотариальных действий. Порядок возмещения вреда, причиненного действиями таких нотариусов, определяется в соответствии с главой 59 ГК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Акимочкин Дмитрий

Можно быть уверенным лишь в том, что ни в чём нельзя быть уверенным

Плиний Старший

 

 

[Мария]

считаю, что не совсем правильно искать ответственности (возмещения вреда) там, где невозможно доказать вину. Каким образом можно доказать вину риэлтора или нотариуса? Вы купили квартиру, кто ж в этом виноват?

Страхованием рисков и возмещением вреда занимаются страховые компании, это их бизнес и их компетенция. Услуги риэлтора в другом. Услуги нотариуса также в другом. Многие просто путают компетенции и ищут защиты там, где её по определению быть не может 

[Dm10]

1 час назад, Мария сказал:

считаю, что не совсем правильно искать ответственности (возмещения вреда) там, где невозможно доказать вину. Каким образом можно доказать вину риэлтора или нотариуса? Вы купили квартиру, кто ж в этом виноват?

Я думаю, что автор имеет ввиду не страхование от рисков, а предупреждение покупателя обо всех имеющихся рисках, как надлежащее оказание услуги.

[Мария]

13 минуты назад, Dm10 сказал:

Я думаю, что автор имеет ввиду не страхование от рисков, а предупреждение покупателя обо всех имеющихся рисках, как надлежащее оказание услуги.

тогда конечно к риэлтору или юристу-риэлтору, нотариусы не делают проверок в принципе, нет у них такой услуги

[tatoshka77]

Однако, печально... Гарантий никто дать не может. Кроме титульного страхования, видимо?

[Савушкин Сергей]

Гарантий не может дать и страховая компания. Она просто страхует риски потери имущества. По-своему вас от потери страхуют: риэлтор (проверяет подлинность документов по объекту, смотрит историю, выявляет риски), юрист (проверка по возможному банкротству лица, продающего объект, судебные споры с данным лицом, грамотное составление договора и прочих документов с условиями, охраняющими ваши интересы), нотариус (заверение факта свершения сделки в силу договора, подтверждение, что вы - это вы, а собственник-это тот, кто предоставил документы собственника: паспорт и т.д.)