Рейтинг районов Москвы по переоцененности недвижимости

[Сафронова Мария]

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» составил рейтинг районов Москвы по доле переоцененного жилья на вторичном рынке. Переоцененными мы считаем квартиры со стоимостью метра, значительно превышающей среднюю для данной локации (см. «Рейтинги округов и районов Москвы по стоимости жилья»).

Как правило, завышенная цена в разы увеличивает сроки экспозиции недвижимости или вообще делает ее продажу невозможной. В большинстве случаев владельцы такого жилья после многих месяцев тщетных поисков покупателей или снижают цену, или снимают квартиру с продажи в ожидании лучших времен. Соответственно, в районах с высоким индексом переоцененности величина торга при продаже вторичных квартир, скорее всего, будет существенно выше средней по рынку.

Неоправданно дорогие квартиры, конечно, есть во всех столичных районах, однако их доля в общем объеме предложения может отличаться в разы. Индекс переоцененности района выше 10% свидетельствует о том, что неадекватно оцененной недвижимости в локации много. Как правило, подобная ситуация характерна для районов с очень неоднородным предложением. То есть таких, где относительно новые и дорогие дома соседствуют со старым, некачественным жилым фондом. Причины достаточно очевидны: с одной стороны, в подобных локациях большой разброс цен, с другой – у продавцов велик соблазн поднять стоимость своей недвижимости, ориентируются на цифры в объявлениях дорогих «конкурентов».

Ярким примером переоцененного района с разношерстным предложением является лидер рейтинга – «Фрунзенская» (Хамовники). Район считается престижным и дорогим, хотя расположен за пределами Садового кольца и жилья высокого качества там не так уж много – несколько построенных в последние годы ЖК и, с некоторой натяжкой, сталинки на Фрунзенской набережной (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»). А основной объем предложения формируют типовые советские дома.

На втором месте в рейтинге – «Третьяковская» (Якиманка). Район испытывает примерно те же трудности, что и «Фрунзенская»: слишком большой разрыв в цене между старым фондом и новыми элитными домами.

Замыкает топ-3 переоцененных районов Москвы «Кропоткинская», где находится суперэлитная Остоженка. До Кремля от Остоженки рукой подать, что и сделало эту улицу и ее окрестности полигоном, на котором элитные застройщики оттачивали свои умения в 1990-е – 2000-е гг. Однако к настоящему времени значительная часть некогда заоблачно дорогих новостроек успела морально и физически устареть. При этом собственники хотят за них примерно столько же денег, сколько и до кризиса, невзирая на изменение экономических реалий. Как следствие, Остоженка, по словам риелторов, сегодня является лидером по количеству элитного неликвида – см. «Сговорчивость продавцов «разморозила» вторичный рынок элитного жилья Москвы».

В целом стоит отметить, что, помимо ЦАО, в рейтинге очень широко представлен запад Москвы, в том числе такие отдаленные от центра районы, как Кунцево, Крылатский, Очаково-Матвеевское. По удобству местоположения, уровню развития инфраструктуры и качеству жилого фонда западные локации часто ничем принципиально не отличаются от обычных спальных районов, однако склонность еще советских партийных элит селиться поближе к главным правительственным трассам – Кутузовскому проспекту и Рублевке - обеспечила налет «элитности» всему западному направлению. В постсоветские годы этот тренд подхватили девелоперы, строившие на западе жилые комплексы бизнес-класса, не смущаясь их подчас очень спорным окружением. Очаково-Матвеевское, например, не только примыкает к МКАД, но и изобилует промзонами.

Спальные районы на других направлениях в основном застроены однотипным жильем, переоцененных предложений в них немного. Единственное – за МКАД среди районов «старой» Москвы выделяется Куркино, уникальный для столицы малоэтажный район с очень низкой плотностью застройки. Объективные достоинства локации подпитывают амбиции владельцев местной недвижимости, однако очень спорная транспортная доступность района не позволяет большинству из них сильно превысить пределы разумного.

Рейтинг районов Москвы по переоцененности недвижимости, IRN.RU

[Владимир Попов]

Однозначно,переоценено -ЗАО... Всегда не понимал,почему цены в Кунево выше,чем,например,в Коньково?? Бред...

[Святослав Теплов]

Про Хамовники - согласен на все 100% 

[fisher]

Я не москвич и не могу с уверенностью сказать, но мне кажется как раз более дорогие квартиры в Хамовниках - это нормально. Там же классное место! Почти со всех сторон река (мне лично это очень нравится). Куча парков рядом. После открытия МЦК район Спортивной ещё по транспортной инфраструктуре отличным стал - тут ТТК рядом и МЦК и метро.

[Юра01]

Да, владельцы недвижимости на Остоженке, так и остались жить в те времена, когда собственно и строилось их жилье, а на улице ведь совершенно другое время.

[Kiber]

Я что насчет недооцененных квартир, есть такие индикаторы рынка недвижимости? Или самому надо искать такие квартиры ;), неплохая инвестиция кстати будет.

[Александр Т]

В 05.06.2017 в 18:29, Kiber сказал:

Я что насчет недооцененных квартир, ...

недо-, считай адекватная рыночная цена )) поэтому всех обойти не получиться 

[Александр Т]

считаю переоцененным прилегающие города МО - Химки, Красногорск, Нахабино, пгт Апрелевка и тп.