Изменения в законе о долевом строительстве: что ждет застройщиков и участников долевого строительства?

[Сафронова Мария]

Институт экономики города представил результаты исследования доступности жилья в России за 2015 год и I квартал 2016 года. Об итогах этой работы журналу рассказала исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ.

— Татьяна Дмитриевна, ваш институт уже много лет проводит исследования на эту тему. Какие тенденции выявила последняя работа?

— Расчеты за 2015 год показали, что в среднем доступность жилья практически не изменилась. Она немного увеличилась, в пределах одного процентного пункта: если в 2014 году приобретение жилья с ипотекой было доступно 29,6% российских семей, то в 2015 году — 30,8% семей.

По показателю отношения стоимости квартиры и среднедушевого дохода семьи доступность жилья также немного возросла. Если в 2014 году семье из 3 человек для приобретения стандартной квартиры в 54 кв. м требовалось накапливать все свои доходы в течение 3,8 года, то в 2015 году этот срок сократился на 3,6 месяца и составил 3,5 года.

— Извините, что перебью. Вы сказали, что доступность жилья практически не изменилась. Но ведь при этом экономическая ситуация в стране за последние годы ухудшилась. Соответственно, доходы населения падают. Поэтому, по идее, должна снижаться и доступность жилья, разве не так? Чем же Вы объясните такие парадоксальные результаты? 

— Вы правильно ставите вопрос. Приведенные показатели следует адекватно интерпретировать.

Смотрите, с одной стороны, доступность жилья формально не изменилась. С другой стороны, это происходит на фоне сильного снижения рынка ипотеки и уменьшения количества сделок на рынке жилья. Весь рынок очень сильно сжался.

В 2015 году ипотека сократилась на 35% по отношению к 2014 году, а в целом количество сделок с жильем на рынке снизилось на 13% по сравнению с показателями 2014 года.

Эксперт Татьяна Полиди: Банки могут изменить условия кредитования, чего очень боятся застройщики
Источник: Институт экономики города

— Речь идет обо всех сделках?

— Да, сюда включена и купля-продажа жилья, и сделки долевого участия. Уточню: когда я говорю «рынок жилья», я подразумеваю все жилье: и вторичное, и новое, и то, которое люди покупают на стадии строительства.

Так вот, купля-продажа готового жилья в основном относится к вторичному рынку. А на первичном рынке заметно выросло количество сделок долевого участия, что стало основным трендом 2015 года,

— Но ведь тот факт, что структура рынка стала меняться в сторону расширения «долевки» — мягко говоря, не лучшая тенденция, согласны?

— Разумеется. Конечно, лучше если бы люди покупали в основном готовое жилье, на приобретение которого предоставлялись бы кредиты по нормальным ставкам, как это делается во всем цивилизованном мире. Но, увы, несмотря на то что у нас постоянно об этом говорят со всех трибун, раз рынок на это не реагирует, значит, ничего реального здесь не делается.

Впрочем, недавно были приняты поправки в 214-ФЗ, которые предусматривают конкретный механизм и возможность развития системы проектного финансирования строительства жилья с помощью счетов эскроу.

— А вот представители банковского сообщества, например такой вдумчивый аналитик, как Александр Синельников , называют 214-ФЗ не иначе как «преступной альтернативой кредитованию».

— Преступная или нет, но это обычная практика всех стран с недостаточно развитым кредитным рынком. Когда у вас высоки процентные ставки, а людям все равно нужно покупать жилье, всегда существуют так называемые shared-механизмы. То есть схемы, при которых деньги частично вкладывает будущий собственник жилья, а частично — девелопер.

Это есть во всех развивающихся странах. Другое дело, что по мере развития финансовых рынков от этого постепенно отказываются. Например, Мексика ушла от таких схем в кризисном 2008 году. И, кстати, они перешли ровно на ту систему, которую мы предложили в новом законопроекте, скорректировавшем 214-ФЗ.

При этой схеме будущий собственник жилья кладет деньги на счет эскроу, и они там лежат вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. А полностью квартира оплачивается, включая нормальный ипотечный кредит, который выдается под залог построенного жилья, только после окончания строительства.

Эксперт Татьяна Полиди: Банки могут изменить условия кредитования, чего очень боятся застройщики
Источник: Институт экономики города

— Подписали акт сдачи-приемки квартиры — средства с вашего счета перечисляются застройщику…

— Да, именно так. И, между прочим, мексиканцам довольно быстро удалось перейти к этой схеме.

— Нам, судя по всему, такой быстрый переход не по плечу. Ваш непосредственный начальник, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Борисовна Косарева считает, что сначала этим механизмом воспользуются немногие: два-три банка, не больше. По ее мнению, нужно наработать определенный опыт.

«Честно говоря, никто и не рассчитывал, что этот механизм моментально будет востребован, — сказала она мне в июньском интервью. — Это некая перспективная форма, которая должна начать развиваться и к использованию которой застройщики придут постепенно. На мой взгляд, она должна завоевать свое право быть основной, но таковой она станет не раньше, чем лет через пять».

То есть пока это просто альтернатива, не более того. К тому же застройщикам она очень не нравится: они утверждают, что сам вход в эту схему банка обернется удорожанием процесса, а значит — и квадратного метра…

— Застройщики не хотят, а у банкиров — другое мнение. Здесь, как и везде, развитие любого рыночного механизма подразумевает формирование некоего баланса разных бизнес-интересов.

Скажем, те же застройщики обращаются в банки за кредитами. Между тем львиную долю всех кредитов сегодня, как известно, выдают Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ. То есть нынешний рынок банковского кредитования отличает высокая концентрация, и мы не знаем, как поведет себя тот же Сбербанк, заинтересованный в дальнейшем расширении своего бизнеса.

Может быть, банки изменят условия кредитования, чего боятся все застройщики. Последним просто скажут: хотите получить кредит — мы вам откроем исключительно проектное финансирование и только под счета эскроу. После этого начнется очередная бизнес-игра по поводу конкретных условий, и кто в ней победит, предсказать трудно.

В общем, поскольку принятый законопроект содержит механизм, предусматривающий развитие проектного финансирования, можно сказать, что новый закон — в пользу банков. И они рано или поздно найдут способы, которые заставят застройщиков перейти на данную схему.

— Звучит убедительно, ничего не скажешь. Теперь давайте вернемся к вопросу доступности жилья. Вы сказали, что результаты вашего исследования следует обязательно соотносить с проблемой сжатия рынка жилья…

—   Да. Во-первых, все это действительно происходит на фоне сжатия рынка. А во-вторых, рост доступности жилья, с учетом показателя отношения стоимости квартиры и среднедушевого дохода семьи (при котором срок накопления доходов на приобретение квартиры, как я уже говорила, сократился на 3,6 месяца), объясняется просто.

Дело в том, что средний доход высокодоходных групп населения (тех самых 30,8% семей, которых можно назвать самыми богатыми) подрос. При этом номинальные цены на жилье остались практически без изменения, а кое-где даже стали снижаться. А поскольку все считается по средним показателям, то, даже несмотря на то что ипотечные ставки в 2015 году были на один процентный пункт выше, чем годом ранее, они не смогли повлиять на ухудшение показателя.

Но если рассматривать проблему повышения доступности жилья через расширение спектра граждан, которые могут выйти на данный рынок, то этого мы, конечно, не наблюдаем. Наоборот, доходы 70% российских граждан, которым сегодня жилье, как говорится, не по карману, снижаются. А вот бедность, наоборот, все увеличивается, подойдя, с моей точки зрения, к весьма опасной черте.

— Спасибо за очень интересный разговор, Татьяна Дмитриевна. В следующий раз хотелось бы услышать Вашу оценку перспектив рынка ипотечных ценных бумаг, системы стройсберкасс как альтернативы ипотеке, а также проблем развития рынка наемного жилья.

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

[Сафронова Мария]

Механизм эскроу -счетов 
Следующий момент, вызвавший озабоченность застройщиков – открытие счетов эскроу для размещения средств дольщиков в качестве одного из возможных способов обеспечения их прав. Суть в том, что деньги дольщиков как бы ≪замораживаются≫ на счетах в банке и не могут быть использованы застройщиком до завершения строительства. По этой схеме застройщик освобождается от обязанностей страхования гражданской ответственности или получения поручительства банка. В этом случае также не применяется требование о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом. К кредитному договору с банком при механизме эскроу также предъявляются требования. В частности, в нем должно быть обязательство застройщика о предварительном согласовании с банком внесения изменений в условия договора долевого участия в строительстве, порядок контроля банком за целевым использованием денежных средств кредита, обязательство застройщика по открытию в том же банке отдельного счета (счетов) для совершения всех операций, связанных с расчетами по строительству. Кроме того, банк получает от застройщика и анализирует информацию о подрядчиках, привлеченных к строительству, а также иные документы, необходимые для контроля за целевым использованием кредитных средств. 
Право использовать механизм эскроу получат только банки, величина собственных средств которых не менее 20 миллиардов рублей. Указанный механизм не является обязательным требованием закона. Использование эскроу-счетов более безопасно для дольщиков, поскольку застройщик не может ≪исчезнуть≫ с деньгами, едва вырыв котлован, но не очень выгодно даже для добросовестных застройщиков, поскольку строительство будет осуществляться в основном на кредитные средства, по которым надо платить проценты. 

Расширение направлений использования средств участников долевого строительства 
Если застройщик принял решение не договариваться с банком о механизме эскроу, а действует по стандартной схеме, то согласно законопроекту при использовании денежных средств дольщиков ему предоставляется чуть большая свобода. Денежные средства в этом случае также могут быть потрачены на плату за аренду земельных участков, на которых осуществляется строительство, или на возмещение затрат на строительство систем инженерно-технического обеспечения. Ранее затраты на строительство или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры в рамках договора о развитии застроенной территории не входили в этот перечень. Законопроектом условие об их исключении удалено. Список пополнился и следующими пунктами: затратами на уплату процентов по целевым кредитам на строительство, а также в целях исполнения договора об освоении территории для строительства жилья экономкласса. Новым разрешенным направлением использования также является возмещение затрат, связанных с регистрацией договоров участия в долевом строительстве. 
По законопроекту возмещение затрат по договорам о комплексном освоении территории и развитии застроенной территории, на подготовку документации на планировку территории и на выполнение работ по ее обустройству, по реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, строительству и реконструкции объектов социальной инфраструктуры будет осуществляться пропорционально доле общей площади многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в общей площади всех строящихся объектов недвижимости. Возмещение затрат на строительство и реконструкцию объектов социальной инфраструктуры допускается только при условии безвозмездной передачи застройщиком таких объектов в государственную или муниципальную собственность. В целом, изменение списка в сторону расширения возможностей использования денежных средств участников долевого строительства позитивно для застройщиков. 

Подведем итог. Законопроект в редакции, существующей на сегодняшний день, в целом отвечает современным реалиям. Прозрачности и открытости процессу долевого строительства для его участников он добавляет точно. Постольку строительство нового жилья, даже с учетом кризиса – насущная необходимость, законодательство в этой сфере должно непрерывно совершенствоваться. Стране больше не нужны истории об обманутых дольщиках и недостроях. Полагаю, что новый законопроект позволит свести количество таких историй до минимума. 
 Андрей Малов