Новости законодательства с 2016г

[Dm10]

Сделки с недвижимостью будут снимать на видео

Артемий Царе

Что нового планируют ввести в регламент работы для нотариусов

Федеральная нотариальная палата (ФНП) планирует принять этой осенью регламент, по которому нотариусов обяжут фиксировать сделки с недвижимостью на видео. Главная цель - пресечь мошенничество, которое в этой сфере совершается довольно часто.

Какие виды мошенничества бывают?

• Когда собственник недвижимости уже после сделки сообщает, что на момент заключения её находился в “неадекватном состоянии”.

Теперь доказать, что гражданин находился «в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими» (по ст.177 Гражданского кодекса), будет практически невозможно.

• Другой вариант - когда оспаривают родственники наследодателя, якобы он на момент составления завещания не понимал, что делал.

• Те, кто оспаривает сделку, чаще всего ссылаются на психические отклонения, алкогольное или наркотическое опьянение одной из сторон. И если сделка по решению суда оказывается недействительной, то покупателю возвращаются деньги, а продавцу - недвижимость.

Право на видеофиксацию сделки у нотариусов уже есть с июля этого года. Но все нюансы только разрабатываются и прописываются. Как сообщают в ФНП, необходимо учесть законодательные нормы, касающиеся как соблюдения нотариальной тайны, так и защиты персональных данных.

Также согласно новой реформе нотариальной деятельности, которую планируют провести депутаты Госдумы, гражданам придется обращаться за нотариальным заверением всех сделок с жильем. По этой причине тарифы на оформление сделок могут вырасти, - сообщает Недвижимость Mail.ru.

Плюсы и минусы видеофиксации сделок

 

Минусов здесь нет. Это скорее всего один из плюсов. Но полной гарантии безопасности это все равно не даст. Риск признания сделок недействительными по причине неадекватного состояния сторон так или иначе останется если конечно нотариусов не обяжут держать при своих конторах целые медицинские диагностические центры.

Трофимов Александр, директор НП "Профессиональная Правовая Помощь"

 

 

Станислав СолнцевУправляющий партнёр ЮФ «Солнцев, Ефимов и партнёры»

Предложения фиксировать на видео нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, доля в уставном капитале ООО свидетельствует о повышении открытости нотариата, которой ему так не хватало. Что же касается довода о том, что нотариусы несут ответственность в случае совершения незаконных действий или ошибок, это действительно так. Но практика показала, что примеров подобной ответственности история знает буквально единицы. 

Наличие видеозаписи снимет весомую часть исков наследников о признании завещания недействительным. При этом доказать, что наследодатель (тот, кто выдал завещание) не был способен руководить своими действиями, весьма проблематично.

В СМИ пишут, что будут фиксироваться сделки с недвижимостью и с долями в уставном капитале ООО, однако закон говорит о любых нотариальных действиях. В этой связи куда важнее видеофиксация удостоверения доверенностей, которые позволяют сделать практически все юридически значимые действия за самого владельца. Но при этом отлично понимаем, что это создаст большую нагрузку для нотариусов, так как удостоверение доверенностей являются более массовым нотариальным действием.

Как рассказал газете “Известия” Партнер юридической компании Sirota & Partners Артем Сирота, единственным возможным минусом введения видеофиксации может быть усложнение совершаемых нотариальных действий, их удлинение во времени, но получение при этом повышенной защиты от мошенников оправдывает такие неудобства.

“Видеофиксация в отличие от субъективных показаний является средством объективного контроля за нотариальными действиями. С ее помощью можно будет установить, зачитывал ли нотариус документ вслух, а также читали ли его перед подписанием сами стороны сделки. Неоценимое значение будет иметь видеозапись поведения человека — при отсутствии необходимых медицинских справок видеозапись может послужить единственным доказательством адекватности гражданина в момент совершения сделки”. - рассказал газете “Известия” Управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

 

Василий ШараповЮрист

На мой взгляд, введение видеонаблюдения в нотариальных конторах будет малоэффективной и довольно дорогостоящей мерой. Дело в том, что:

 

• Могут быть оспорены в суде сделки, совершенные либо полностью недееспособными лицами (серьезные психические заболевания), либо ограниченно дееспособными (наркомания, алкоголизм и т.д.). Такие лица, как правило, не способны понимать юридическое значение совершаемых юридических действий. Это создает серьезные риски для участников гражданского оборота, особенно по крупным сделкам с недвижимостью, в том числе при купле-продаже квартир.

• По закону статус недееспособности или ограниченной дееспособности устанавливается исключительно судом, на основании заключения медико-психиатрической экспертизы. При этом, разумеется, определить недееспособность лица по фотографии или по видеоизображению, качество которого часто оставляет желать лучшего, далеко не всегда представляется возможным. По этой причине, применение видеонаблюдения, по моим прогнозам, окажется малоэффективным способом.

• Кроме того, это повлечет дополнительные издержки и расходы ресурсов нотариусов на содержание такой системы, а, соответственно, может повлечь увеличение тарифов за оказание нотариальных услуг. Выиграют от этого нововведения, пожалуй, не нотариусы и их клиенты, а в большей степени производители и продавцы видеооборудования, которые получат дополнительный рынок сбыта своей продукции.

 

Какие нюансы могут возникнуть после нововведения

 

Станислав СолнцевУправляющий партнёр ЮФ «Солнцев, Ефимов и партнёры»

В ст. 42 “Основ законодательств о нотариате” включено положение: при совершении нотариального действия нотариус может использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой.

 

• Материалы видеофиксации обязательно должны храниться в порядке, установленном Федеральной нотариальной палатой.
• Будет ли мера эффективной, зависит от деталей: технических характеристик камер, точки установки и самое главное – от того, насколько выборочно будет использоваться видеофиксация.
• Кроме того, ничего не говорится, будет ли звук у такой записи, что также немаловажно. В законе об этом не сообщается. Это означает, что в отдельных случаях нотариус включит камеру, а в других нет – и,  в силу закона,  решает этот вопрос только он.
• Остается неизвестным и срок хранения, который должна установить Федеральная нотариальная палата нотариусов. С учетом отложенного «спроса» на подобные записи, этот вопрос встает не менее остро, как и стоимость самого хранения качественного (а мы надеемся, что так и будет) видео десятилетиями.

 

Василий ШараповЮрист

Более эффективный вариант, на мой взгляд, - налаживание единой системы информационного взаимодействия между судами и нотариальным сообществом. Речь идет о том, чтобы после вступления в силу судебного решения о признании недееспособным или ограниченно дееспособным гражданина, его персональные данные вносились в единую электронную базу, к которой имели бы доступ не только судьи, но и нотариусы. Информация о том, есть ли не рассмотренные судебные дела с участием конкретного гражданина по заявлениям третьих лиц о признании его недееспособным или ограниченно дееспособным или таких дел нет.  

В этом случае, нотариус удостоверится, что лицо, которое обращается за совершением нотариального действия, не имеет статус недееспособного лица, и не находится в группе риска (в рамках суда о признании недееспособности). Разумеется, это не устраняет всех рисков нотариусов в случае совершения нотариальных действий с участием недееспособных или ограниченно дееспособных граждан других стран на территории России. Ведь доступа к судебным базам других стран нотариус иметь не будет. Впрочем, эта проблема может быть решена в отношении граждан Белоруссии и Казахстана в рамках единой экономической зоны.

Тем не менее, по сделкам с гражданами России риски нотариусов существенно снизятся. Правда, если такая информационная система будет создана, она может применяться только по тем судебным актам, которые будут изданы в будущем. По этой причине, ранее признанные недееспособными или ограниченно дееспособными лица (до создания такой информационной системы) окажутся вне поля диагностики нотариуса. По таким лицам более эффективны следующие меры:

• Либо сотрудничество с психотерапевтом на предмет экспресс-освидетельствования сомнительного лица по заявке нотариуса. В случае отказа клиента от такого экспресс-освидетельствования – следует законный отказ в совершении нотариального действия.
• Другой вариант – получение нотариусом квалификации клинического психолога и права на проведение самостоятельное экспресс-освидетельствования в случае сомнения в дееспособности в потенциального клиента (более сложный и длительный путь, как мы понимаем).

В любом случае, модернизация системы информационного взаимодействия нотариусов и судов гораздо более предпочтительна, на мой взгляд, чем простое техническое оснащение нотариальных кабинетов видеокамерами, как это предлагается сейчас. Поскольку создание этой единой информационной системы может потребовать нескольких лет, я бы рекомендовал отложить реформу до создания такой системы.

Вывод:

 

Регламент позволит защитить все стороны сделки. По мнению экспертов, нововведение имеет много плюсов. В том числе уменьшает количество оспариваемых сделок, но не исключает их. Также существует много нюансов, и если их не учесть, это приведет  к неэффективности регламента. Риски останутся всегда, но главная задача - свести их к минимуму.

 

•  

[Dm10]

Машино-места в жилых домах получат новый статус

Правительство России решило приравнять парковочные места для автомобилей в подземных гаражах внутри многоквартирных домов к полноценным объектам недвижимости. Соответствующая норма содержится в законопроекте, который разработало Министерство экономического развития, сообщает «Российская газета». В министерстве рассчитывают, что законопроект будет принят и закон вступит в действие до конца 2016 года. В этом случае машино-место на подземной парковке можно будет поставить на кадастровый учет, а владелец объекта получит свидетельство о праве собственности.

В настоящий момент машино-место на подземной парковке в жилом доме невозможно зарегистрировать в Росреестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости, утверждает «Российская газета». По существующим законам, все машино-места на таких парковках относятся к общедомовой собственности, пишет издание. Тем не менее российские застройщики продают их под видом нежилых помещений, установила газета: часто покупатели приобретают парковочные места для автомобилей по договору уступки права. «Такие продажи без решения общедомового собрания собственников являются прямым нарушением закона», — цитирует издание главу некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлану Разворотневу.

Для обозначения машино-места внутри многоквартирного дома новый законопроект вводит понятие «площадка». Такую площадку можно будет поставить на учет в Россреестр, получить на нее кадастровый паспорт, а также официально продать как отдельный объект недвижимости, пишет «Российская газета» со ссылкой на главу Управления Росреестра по Москве Игоря Майданова. Когда законопроект поступит в Госдуму, не уточняется.

Антон Погорельский

удалено

[Dm10]

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) собирается принять участие в подготовке законопроекта по регулированию риелторской деятельности, сообщает газета «Ведомости» со ссылкой на письмо, которое ФАС направило в Росфинмониторинг.

В документе говорится, что отсутствие в России соответствующего законодательства не обеспечивает гарантии качества и юридической чистоты риелторских услуг для потребителей. «ФАС готова участвовать в подготовке законопроектов, регулирующих отрасль», — цитирует текст письма издание.

Кроме того, отсутствие надзора и полноценной правовой базы в сфере услуг, связанных с рынком недвижимости, негативно отражается на самих агентах, маклерах и брокерах, которых в стране сейчас, по данным Росфинмониторинга, насчитывается 11 тыс. (с учетом индивидуальных предпринимателей). «Эти люди оказываются не защищенными от криминализированных элементов, в том числе группировок с участием коррумпированных государственных и муниципальных служащих», — приводит газета мнение представителей Росфинмониторинга. За создание специального закона для риелторов также выступает Счетная палата РФ, рассказал «Ведомостям» ее представитель.

О необходимости более жесткого регулирования риелторской деятельности в прошлом году удалено«Я не могу не согласиться, что это такая область, которая напрямую выходит на граждан и в значительной степени находится в серой и даже черной зоне», — сказал Путин.

Помимо агентств недвижимости, в России сейчас существует огромный рынок черных маклеров, которые не имеют никаких обязательств и не платят налоги. «Этот рынок еще более стихиен и неуправляем, чем частные перевозчики десять лет назад», — цитирует издание эксперта Института развития интернета Марию Большакову.

В профессиональной риелторской среде обсуждаются две модели — возвращение системы лицензирования, которое отменено в 2002 году, или переход на принципы саморегулирования, когда члены профсообщества обязаны нести друг за друга солидарную ответствен

Как сейчас регулируется бизнес риелторов

В настоящее время в риелторском бизнесе в России действует система добровольной сертификации компаний. Ее суть заключается в том, что риелторские агентства, выступающие за прозрачный рынок и честную конкуренцию, становятся участниками профессиональных объединений на федеральном (Российская гильдия риелторов) или региональном уровнях (в Москве — Московская ассоциация риелторов). В рамках этих партнерств компании получают сертификаты соответствия требованиям и профстандартам, которые сообща устанавливают, а также проводят квалификационную аттестацию и переаттестацию всех агентов и брокеров. Все данные о сертифицированных компаниях и аттестованных специалистах рынка недвижимости сводятся в единый реестр. Сертификация в 2002 году сменила отмененную систему лицензирования риелторской деятельности.

Существующий в России порядок сертификации предполагает обязательное страхование профессиональной ответственности. Цена страховки как минимум должна покрывать среднюю стоимость двухкомнатной квартиры в регионе, где осуществляет свою деятельность агентство недвижимости (в Москве — 10 млн руб.).

удалено

[Мария]

В 04.02.2016 в 09:14, Dm10 сказал:

..О том, как реагирует рынок жилой недвижимости на изменения в законе о банкротстве, а также о новой системе налогообложения при продаже квартир рассказывает руководитель отдела продаж городской недвижимости Savills Россия Кристина Томилина

.. С 1 января 2016 года собственник, который владеет квартирой и решает продать ее менее чем через пять лет с момента приобретения, может уменьшить налогооблагаемую базу лишь одним законным способом — документально подтвердив расходы по покупке данного объекта. При этом теперь минимальная базовая цена, с которой будет взиматься налог, вне зависимости суммы, указанной в договоре купли-продажи, составляет 70% от кадастровой стоимости квартиры (за вычетом расходов на ее приобретение). Кадастровая стоимость сегодня, как известно, в большинстве случаев максимально приближена к рыночной. Все это ведет к тому, что у покупателей возникает резонное желание приобрести объект, указав в договоре купли-продажи его реальную стоимость.

...Стоит также предостеречь тех, кто приобретает квартиру, указав в договоре фиктивную стоимость, равную кадастровой (по аналогии с тем, как раньше указывали инвентаризационную стоимость по БТИ). Риск здесь связан с тем, что теперь кадастровая стоимость ежегодно индексируется. Таким образом, если собственник решит продать квартиру, владея ею менее пяти лет, у него могут возникнуть обязательства по уплате налогов....

Допустим, покупатель приобрел квартиру по заниженной стоимости, указав в договоре 72 млн руб. На сегодняшний день ее кадастровая стоимость 98 млн руб. 70% от этой суммы — 68,6 млн руб. — цифра, как мы видим, достаточно приближенная к цене в договоре купли-продажи. В течение пяти лет кадастровая стоимость будет проиндексирована как минимум четыре раза, и, возможно, даже 70% от нее превысят 72 млн руб. Таким образом, собственник точно будет платить налог с разницы, если решит продавать квартиру, владея ею менее пяти лет...

Кристина Томилина специально для «РБК-Недвижимости»удалено

 

Как такие авторитетные издания как РБК позволяют себе публиковать подобное торжество юридического абсурда? Есть и статья и письма Минфина, где черным по белому указано на какие сделки распространяется 5 лет, а на какие нет. Про "приобрёл сегодня, а через четыре года.." даже комментировать рука не поднимается.. и это пишет целый руководитель отдела продаж городской недвижимости Savills..

[Dm10]

1 час назад, Мария сказал:

 

Как такие авторитетные издания как РБК позволяют себе публиковать подобное торжество юридического абсурда? Есть и статья и письма Минфина, где черным по белому указано на какие сделки распространяется 5 лет, а на какие нет. Про "приобрёл сегодня, а через четыре года.." даже комментировать рука не поднимается.. и это пишет целый руководитель отдела продаж городской недвижимости Savills..

Да, не лишним будет дополнительно указать, что если:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением,

то  минимальный срок владения такой недвижимостью, необходимый для освобождения от уплаты подоходного налога при ее продаже, составляет 3 года, а не 5.   

 

[Мария]

и не только это. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016 г. остаются прежние условия (ни новые сроки, ни кадастровая к ним не относится)

[Dm10]

12 минуты назад, Мария сказал:

и не только это. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016 г. остаются прежние условия (ни новые сроки, ни кадастровая к ним не относится)

Да, согласен, это тоже важно.

[Dm10]

 

Почему измерить площадь квартиры не так-то просто?

Иногда, чтобы узнать общую и жилую площадь квартиры, недостаточно просто взять рулетку и сделать замеры. Порой этим пользуются продавцы недвижимости: чем больше метров, тем лучше для кармана. Выясним, в чем заключаются измерительные «подвохи» и как измерить площадь правильно.

удалено

Проект vs реальность

В первую очередь, стоит отметить, что проектная площадь квартиры или дома и замеры БТИ могут (и, скорее всего, будут) отличаться. В панельных домах расхождения минимальные – 1-2%, поскольку такие сооружения собираются из готовых элементов, как в детском конструкторе, и появиться лишним метрам здесь трудно. В кирпичных домах расхождения чуть больше, поскольку здесь значительную роль играет «человеческий фактор». А уж рекордсменами по неточностям, без сомнения, являются монолитные дома, поскольку возводятся с нуля, а квартиры там могут быть свободной или нестандартной планировки, в следствие чего размеры в реальности будет отличаться от проектных (велика вероятность, что в большую сторону). К тому же, зачастую по ходу работ строители прямо на месте вносят в проект коррективы, связанные с усилением конструкции, прокладкой инфраструктуры и т.д., что тоже отражается на площади квартиры.

 

А замерщики кто?

Измерениями квартиры занимается специальный человек — кадастровый инженер, с которым застройщик заключает договор. Как правило, замеры производятся уже на стадии ввода здания в эксплуатацию, когда инженер измеряет жилые/нежилые помещения и составляет на них кадастровые паспорта. Но инженеры тоже люди и могут ошибаться, либо из лени приписать одинаковый метраж типовым квартирам, а ведь каждый лишний метр – это десятки тысяч рублей с покупателя! Поэтому, если после покупки вы засомневались в реальном метраже, можете заказать услуги независимого замерщика и оспорить стоимость лишних метров в суде.

Важно! Инженер определяет метраж квартиры и вписывает его в документы, и приписать себе при продаже что-либо сверх этой цифры удалено  жилец не имеет права. Все изменения должны происходить только через официальные инстанции, а не самостоятельно.

удалено

 

Не считая балкона и лоджии

Вопрос с балконами и лоджиями регулируется аж тремя документами но, по факту, ясности это не вносит. Иными словами, застройщик может посчитать площадь балкона, а может не посчитать. Почему так?

1. В соответствии с п. 3 ст. 16 ЖК РФ «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». В понятие «вспомогательные помещения» как раз и включаются балконы и лоджии, а значит, они входят в общий метраж квартиры.

2. Одновременно с этим в п. 5 удаленосказано, что общая площадь жилого помещения высчитывается, исходя из площадей всех его частей «за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

3. Но есть еще и удалено, который включает лоджии и балконы в общую площадь, но предписывает считать их с понижающими коэффициентами – 0,5 и 0,3 соответственно.

Казалось бы, по всем правилам юриспруденции главным должен оказаться самый последний принятый документ, а именно – правила измерений, изложенные в Жилищном кодексе. Однако, если присмотреться внимательнее, то можно заметить, что в вышеуказанных документах чередуются понятия «квартира» и «жилое помещение», которые несколько отличаются друг от друга. В частности, в разрешении на строительство дом с квартирами будет так и называться – многоквартирный жилой дом, а с жилыми помещениями – индивидуальный жилой дом (и в праве собственности земельного участка будет указано либо «земли населенных пунктов – многоквартирный жилой дом», либо «земли населенных пунктов – для индивидуального жилого строительства»). Соответственно, значимость балконов и лоджий в общей площади тоже будет считаться исходя из того, что указано в договоре – «квартира» или «жилое помещение».

Важно! Отдельно стоит упомянуть квартиры свободной планировки, которые могут быть расценены инженером БТИ двояко – либо как «объекты незавершенного строительства», либо как огромные, но все-таки «однокомнатные квартиры». Первый вариант регистрировать нельзя, второй – можно. После установки стен площадь квартиры, несомненно, уменьшится, однако эти претензии адресовать застройщику уже нельзя, так как он не отвечает за внутрикомнатное строительство.

 Photo: Aleksey Gnilenkov

 

Как все-таки высчитать площадь?

В целом, процедура простая: если необходимо высчитать площадь помещений для ремонта, берется рулетка и измеряется каждая стена, пол и потолок. А затем, путем нехитрых арифметических вычислений, все перемножается и суммируется. Если же площадь квартиры или дома – это предмет судебных тяжб или принципиальный вопрос при продаже/покупке недвижимости, то здесь подсчет ведется уже с учетом ряда тонкостей.

Общая площадь квартиры не равна жилой площади. Под «общей» понимается сумма площадей всех отдельных ее помещений, а под «жилой» —  площади спален и гостиных комнат. В этих расчетах не учитываются подсобные (коридоры, кухня, санузел, встроенные шкафы), неотапливаемые и дополнительные помещения (библиотека, гардеробная).

В площади квартиры также не учитываются:

1. ниши высотой менее 1,8 м;

2. пространство под лестницей, если высота под ней не превышает 1,6 м;

3. площадь под печью или камином;

4. дверные проемы и арки, если их ширина меньше 2 метров.

удалено

Когда высчитывается площадь стены, то из общего показателя необходимо вычесть площадь дверного проема и окна, если таковые имеются. Если квартира неправильной формы, расчет ведется согласно формулам геометрии с учетом вышеуказанных пунктов.

Андрей Шенин

19.02.2016

удалено

 

 

[Dm10]

Минфин предлагает отправлять доходы от заложенного имущества в залог

Это повысит место России в рейтинге Doing Business, но еще сильнее затруднит кредитование

 

Елизавета Базанова, Наталия Биянова

Ни копейки дохода от заложенного имущества не должно выскользнуть из рук кредитора

PHOTOXPRESS

Доходы, полученные от заложенного имущества, должны автоматически попадать в залог – о необходимости таких поправок в Гражданский кодекс директор департамента финансовой политики Минфина Сергей Барсуков написал в РСПП (копия письма есть у «Ведомостей», представитель Минфина подтвердил его подлинность).

Норма должна повысить позиции России в рейтинге Doing Business – в разделе «Доступ к кредитам» Россия занимает 42-е место из 189 (рост на 19 позиций за год), объясняет Барсуков в письме. Одно из замечаний Всемирного банка (ВБ) требует установить необходимость кредиторам в договорах прописывать случаи, когда залог может распространяться на заложенное имущество, объясняет представитель Минфина. Представитель ВБ не смог объяснить суть этого замечания.

Официально предложение еще не обсуждается, сказал федеральный чиновник, но меру необходимо прописать четко, иначе компании просто откажутся закладывать акции или имущество. Зачем закладывать корову, если за ее молоко нельзя будет выручить деньги, говорит он. Идея прорабатывается, подтверждает представитель Минфина: предложения были направлены в банковские ассоциации, РСПП и ЦБ. Поправки будут разработаны, только если участники рынка и заинтересованные министерства одобрят идею, говорит он. Представитель ЦБ не ответил на запрос «Ведомостей», его коллеги из банковских ассоциаций не предоставили комментарии.

Кредитор с заемщиком и сейчас могут договариваться о том, что в залог будет отдаваться не только имущество, но и доходы от него. Банки редко прибегают к этой норме, говорят предправления «Абсолют банка» Андрей Дегтярев и руководитель юридического департамента «Ланта банка» Дмитрий Шевченко.

Правильнее распространить норму по умолчанию, если иное договором не предусмотрено, полагает юрист крупного банка, чтобы стороны сами решили, как прописать такой механизм в договоре. В нем можно определить, какой именно доход попадает в залог, а предложение Минфина может привести к абсурдным ситуациям, говорит арбитражный управляющий Евгений Семченко: если в залоге у банка кирпичный завод, то и кирпичи должны стать предметом залога. Если два цеха производят разную часть продукции, находясь в залоге в разных банках, как им делить доход от этого завода, спрашивает он.

Акции за кредит

В 2008 г. около 20–30% акций Владимира Потанина было заложено по кредиту в ВТБ, рассказывали «Ведомостям» собеседники, близкие к «Норникелю». В феврале 2016 г. Сбербанк объявил маржин-колл по кредиту Eurocement Филарета Гальчева, обеспеченному 6,12%-ным пакетом акций LafargeHolcim Ltd, сообщал Bloomberg.

Неясно, будет ли залог автоматически распространяться на любой доход компании, отвечает Барсукову вице-президент РСПП Александр Варварин (копия его письма есть у «Ведомостей»). А если в залог попало оборудование, непонятно, как выделить доход от его использования, продолжает он. Без предварительной оценки заложенного имущества нельзя одобрить сделку, указывает Варварин.

Другой вопрос – сможет ли кредитор получить деньги только при дефолте или будет получать дивиденды при «здоровом» заемщике в счет погашения долга, говорит Дегтярев.

Если в стоимости залога будут учитываться дивиденды или другие доходы от заложенного имущества, логично, что оценка залога должна быть выше, продолжает Дегтярев. Но ни банк, ни заемщик заранее не знают, какие у него будут доходы и как ими распорядятся акционеры – направят на дивиденды или на инвестиции, отмечает он. Замначальника отдела оценки и экспертизы залогового обеспечения Бинбанка Валентин Кислицин не видит сложностей в оценке – банки часто используют доходный подход при оценке стоимости залога.

Банки берут в залог как акции, так и имущество – недвижимое и движимое, а часто и то и другое, говорит Кислицин. Более популярное обеспечение – вексель, недвижимое имущество или товар в обороте, перечисляет начальник юридического департамента крупного банка.

Если залог распространится на доходы от заложенного имущества, то средства перечисляются на счет банка, объясняет партнер юрфирмы «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов. Стороны могут договориться, чтобы компания продолжала пользоваться заложенной выручкой или дивидендами, продолжает он. Но для контрагента возникает риск, если он возьмет средства, обремененные залогом, говорит Степанов. Чаще всего механизм касается дивидендов, отмечает юрист крупного банка: ни один банк не будет пытаться собрать средства от использования оборудования.

Если норму примут, у банков будет преимущество в переговорной позиции, предупреждает Степанов, это усилит и позицию кредитора в процедуре банкротства. Гораздо актуальнее для банковского рынка проблема взыскания долгов, а не расширение списка залогов, считает Дегтярев. Но даже если принять в залог доходы от такого имущества, на этапе взыскания маловероятно получить источник погашения задолженности, так же как и от товара в обороте, полагает Кислицин.

Само по себе улучшение позиций в рейтинге Doing Business не может быть самоцелью, говорит партнер Goltsblat BLP Олег Хохлов: большинство инвесторов при принятии решений об инвестициях смотрят не на положение в рейтинге, а на потенциальную доходность вложений.

удалено

[Dm10]

В России вступил закон о приказном порядке взыскания долгов за «коммуналку»

04.03.2016

Суды будут рассматривать дела должников за ЖКУ в упрощенном порядке

 

удалено

В России вступили в законную силу поправки в Гражданский и Арбитражный процессуальные кодексы, которые разрешают взыскивать в приказном порядке коммунальные платежи через упрощенную процедуру рассмотрения гражданских дел. Федеральный закон удалено

Поправки подразумевают, что управдомы и управляющие компании могут объединять документы на всех должников по коммунальным платежам в многоквартирных домах, подавать на них в суды списками и добиваться оплаты через судебные приказы. «Теперь управдому не обязательно бегать за каждым жильцом-должником и затевать утомительные процессы со всеми, кто не платит за свет, газ или что-то подобное. Юристам управляющей компании достаточно собрать кипу нужных бумаг, прийти в суд и выписать судебные приказы на всех, кто числится в черном списке управдома. А дальше в дело вступят судебные приставы», — объясняется в материалах «РГ».

««Судебный приказ — судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества <…>, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, или стоимость движимого имущества, подлежащего истребованию, не превышает 500 тыс. руб.», — дается определение в поправках.

Документ также предполагает, что дела о взыскании долгов за «коммуналку» могут рассматриваться судами в упрощенном порядке «по исковым заявлениям, основанным на представленных истцом документах, устанавливающих денежные обязательства ответчика, которые ответчиком признаются, но не исполняются, и (или) на документах, подтверждающих задолженность по договору».

Сейчас, согласно статистике Минстроя РФ, по счетам за ЖКУ не платят или платят со значительным опозданием около четверти россиян — 23%. С 1 января 2016 года в России вступил в действие закон 307-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с укреплением платежной дисциплины потребителей энергетических ресурсов», который подразумевает                  удалено               Также в 2016 году должны вырасти цифры в платежках у тех потребителей, которые до сих пор не установили в своих квартирах приборы учета воды.

Игнат Бушухин

 

удалено