Новости законодательства с 2016г

[Dm10]

В общем да. Можно будет требовать исполнения договора: гос. регистрации перехода права собственности и фактической передачи имущества во владение покупателя.

Понятно, что для гос регистрации перехода права собственности оба должны совершить определенные действия (подписать заявление, представить документы в рег. службу и т.п.). Если при наличии подписанного дкп продавец уклоняется от совершения необходимых действий, то покупатель может через суд обязать его.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 10

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 22

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 апреля 2010 года

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ,

СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

61. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

[Мария]

ну и законы у нас.. мда

Вы лично (не как юрист, а как человек) не считаете это кошмаром?

[Dm10]

Я знаю намного более кошмарные вещи в нашем праве. Так что данный конкретный кейс меня не сильно смущает :)

Если чел заблуждался или не соображал что делает, когда подписывал договор, то он при предъявлении покупателем иска о понуждении к исполнению договора может предъявить встречный иск о признании договора недействительным.

[Dm10]

Штрафы в пользу жильцов

25.01.2016 15:39 234

В этом году вступает в силу целый ряд законов, касающихся сферы ЖКХ. Большинство из них направлены на усиление платежной дисциплины, повышаются пени, вводятся дополнительные штрафные санкции. «Газета.Ru» разобралась, что изменится для жильцов.

В этом году нас ожидает очередное плановое повышение тарифов ЖКХ. В октябре 2015 года правительством РФ утверждены индексы изменения размера платы с граждан за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2016 год. Для разных регионов устанавливается разный процент допустимого роста коммунальных платежей.

В 2016 году наибольшее допустимое повышение платежей за ЖКХ установлено для Москвы (на 7,5%), Камчатского края, Якутии и Санкт-Петербурга (6,5%). При этом плата за отдельные виды коммунальных услуг может и превышать эти значения, но усредненный показатель должен укладываться в установленные правительством пределы.

Подобные повышения вводятся каждый год. Однако, помимо этого, произошел ряд существенных изменений в законодательстве, о которых следует знать.

Подняли пени

За неплательщиков решили взяться всерьез. Действующие ранее пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ применяются теперь только при просрочке до 90 календарных дней. При более длительной просрочке пени увеличиваются до 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

«К примеру, при задолженности в 5000 руб. в течение одного года за первые три месяца придется заплатить 165 руб. (1 руб. 83 коп. в день), а за последующие девять месяцев — 1163 руб. (4 руб. 23 коп. в день). Общая сумма пеней за год составит 1328 руб.», — пояснил Николай Захаров, руководитель проектов практики «Инфраструктура» консалтинговой группы «НЭО Центр».

Борьба за счетчики

С 1 января 2016 года повышаются коэффициенты при оплате воды и электричества без счетчика (по нормативу). Теперь он будет равен 1,4, а с 1 июля 2016 года повысится до 1,5. (Постановление правительства РФ от 16.04.2014 №344.) Напомним, что граждане, не установившие счетчики, оплачивают не реальное потребление, а прописанные на каждого человека нормативы. Зачастую они меньше реальных объемов потребления, поэтому некоторые жильцы не торопятся устанавливать счетчики. Чтобы убедить их, размер платежей повышается согласно введенным штрафным коэффициентам.

Возможно, нормативы еще вырастут. Как рассказал Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя», сейчас рассматривается возможность дополнительного увеличения штрафных коэффициентов.

«Планировалось ввести трехкратное увеличение с января и пятикратное с июля. Январь уже подходит к концу, пока эту норму не ввели, но, возможно, к лету все-таки примут, и тогда тем, кто не установил счетчики, платить придется значительно больше», — рассказывает эксперт.

Штрафы в пользу жильцов

Штрафы ввели не только для жильцов, но и для управляющих компаний и ресурсников. С 28 декабря прошлого года вступили в силу законы, которые позволяют жильцам получить компенсацию за некачественные услуги ЖКХ. Как пояснил Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ Контроль», если услуги были оказаны ненадлежащего качества (существуют четкие нормативы для температуры отопления, напора воды и т.п.) или с перебоями, превышающими установленные законом нормы, то в пользу жильцов поставщик услуг обязан уплатить штраф в размере 30% от начисленного.

Если же счет был составлен некорректно, то жильцам вернут 50% от суммы.

«Речь идет о случаях, когда неправильно посчитали объем потребленных ресурсов, счет был составлен с ошибками. После того как это будет выявлено, потребитель получает скидку в 50% от реально использованного объема», — пояснил Новиков.
Платежки переводят в интернет

С 1 января вся информация о коммунальных услугах должна размещаться в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ). Если же информация о какой-то услуге туда не попала, то ее можно не оплачивать.

«Эта норма введена, чтобы обеспечить открытость ЖКХ. У каждого гражданина в системе ГИС есть свой личный кабинет, где он сможет спокойно изучить счета, проследить их динамику», — рассказывает Новиков.

Льготы для долгожителей

Позаботились и о пенсионерах. Региональные власти получили право компенсировать одиноко проживающим пенсионерам расходы на уплату взноса на капитальный ремонт. По достижении возраста 70 лет могут компенсироваться 50% от суммы взносов, 80 лет — в размере 100%. Однако применять ли эту норму на практике, в каждом регионе решают самостоятельно.

Павел ЧЕРНЫШОВ

удалено

[Мария]

о ЖКХ

[Dm10]

Калькулятор расчета налога на недвижимость:

удалено

 

[Dm10]

Как защитят добросовестных приобретателей квартир

Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было незаконно приватизировано

 

Сейчас такое жилье могут конфисковать в пользу государства даже у добросовестного покупателя. Кроме этого, планируется ввести компенсацию для владельцев лишившихся по этой схеме квартир.

Практика конфискации незаконно приватизированных квартир может прекратиться. Соответствующие поправки Министерство экономического развития подготовило в ст. 302 ч. 1 Гражданского кодекса России и ст. 3 Жилищного кодекса России. Планируется, что они вступят в силу в декабре этого года.

«Законопроект направлен на создание дополнительной меры защиты гражданина от утраты единственного жилья. Для этого предлагается закрепить в законодательстве правило о том, что не может быть истребовано приватизированное ранее жилое помещение у добросовестного приобретателя — гражданина, для которого оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Также будет проработана возможность распространения указанного правила и на иные категории граждан, нуждающихся в особой социальной защите», — сообщили «Газете.Ru» в министерстве.

Речь идет о квартирах, которые в свое время были незаконно приватизированы. Спустя годы подлог может вскрыться, и жилье будет изъято. Поскольку проверить законность приватизации невозможно, от потери квартиры, приобретенной на вторичном рынке, никто не застрахован.

«Квартиру приватизируют на того, кто не имеет на нее никакого права. Например, умер владелец жилья, а через год у него неожиданно появляются «законные» наследники, которые приватизируют квартиру на себя и продают ее. Оформление незаконной приватизации, как правило, происходит при участии представителей местных властей. Эта квартира может потом сменить ряд владельцев. Спустя годы ее приобретает на вторичном рынке законопослушный покупатель. Он проверит ее в ЕГРП, где ему скажут, что квартира числится в собственности и на нее нет ограничений. Совершает покупку, несет договор в Росреестр, где еще раз проверяют и регистрируют сделку. А спустя пять лет вдруг выясняется, что первый хозяин ее незаконно приватизировал.

В подделке документов участвовал департамент имущества, который выставляет иск и возвращает жилье в муниципальную собственность»,

— описывает схему Александр Музыкантский, уполномоченный по правам человека в Москве.

В итоге сейчас по всей России граждане, которые не совершали никаких противоправных действий, могут лишиться жилья. Судебная статистика нигде не раскрывается, но счет граждан, по такой схеме лишенных квартир, идет на тысячи, уверен Музыкантский.

«В течение недели после того, как мы подняли эту проблему, к нам пришли сотни обращений со всей России, причем это касается не только квартир, но и земельных участков, построек и нежилой недвижимости, которые мошенническим образом приватизируются при помощи администрации.

Проблема существует и заключается в том, что люди, которые не совершили никаких виновных действий, лишаются жилья, а мошенники и те, кто недобросовестно работал, выходят сухими из воды.

Даже если кого-то посадили, никакие санкции в плане возврата имущества, компенсации ущерба не применяются», — сообщил он.

В Минэкономразвития, в свою очередь, заявили, что, основываясь на решениях президиума Верховного суда Российской Федерации, судебные органы в настоящее время ориентированы на приоритет защиты прав добросовестных приобретателей ранее приватизированных жилых помещений и изучение всех обстоятельств приобретения жилья.

Потери компенсируют
Помимо этого, Жилищный кодекс могут дополнить нормой о компенсации ущерба, причиненного добросовестным приобретателям в результате принятия судебных решений по искам государственных органов и органов местного самоуправления, за счет средств бюджета органа власти, инициировавшего иск. В Минэкономразвития уточнили, что планируется ввести компенсацию в сумме рыночной стоимости жилья на момент отчуждения.

«Условием однократной выплаты компенсации может являться однозначно установленный статус добросовестности конкретного приобретателя. Добросовестность приобретения жилого помещения подлежит доказыванию в судебном порядке. До внесения изменений в законодательство России подлежит применению уже действующий механизм однократной компенсации за счет средств федерального бюджета. Критерием выплаты компенсации, безусловно, будет проверка добросовестности такого гражданина. Вместе с тем за гражданином сохраняется право вернуть изъятое имущество в судебном порядке», — сказали в ведомстве.

Впрочем, у юристов есть опасения, что добросовестность покупки будет нелегко доказать. Павел Герасимов, партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн», заметил, что добросовестность — критерий индивидуальный и оценочный.

«Судебная практика также выработала критерии определения добросовестности — в зависимости от количества сделок по отчуждению объекта; сроков владения каждым из собственников объектом недвижимости; цены объекта недвижимости, указанной в сделках; и так далее. Вместе с тем нередки случаи намеренного создания «иллюзии» добросовестного приобретения», — заметил юрист.

Также не совсем понятно предложение о выплате компенсации из бюджета лицу, у которого квартира обратно в бюджет и истребована.

«В таком случае проще такому лицу оставлять квартиру. Ведь компенсация явно должна быть равна рыночной стоимости квартиры, иначе особого смысла в такой компенсации нет. В противном случае подобные случаи могут привести к понятным злоупотреблениям», — заметил Герасимов.

Как напомнил юрист, по общему правилу лицо, у которого истребовано имущество, может требовать взыскания с лица, продавшего ему это имущество, уплаченную покупную цену. Таким образом могут быть восстановлены права бывшего покупателя.

«Конечно, нередки случаи, когда решение о взыскании состоялось, но самих денег от бывшего продавца получить невозможно. В таком случае было бы справедливо при наличии определенных критериев поддерживать пострадавшее лицо, но при условии усиления ответственности виновных. Если же речь идет о незаконности приватизации и «истребовании» квартиры от первого приобретателя квартиры, то при установлении его добросовестности речь должна идти не об истребовании квартиры у такого покупателя, а о взыскании убытков с самого чиновника, если по его вине была допущена незаконная приватизация», — считает Герасимов.

Дмитрий Шевченко, партнер адвокатского бюро удалено, отметил, что эти поправки несправедливы по отношению и ко всем остальным добросовестным приобретателям.

«Получается, что ущемленными остаются все другие добросовестные приобретатели, если приобретенное ими имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Почему хотят сделать исключения только в отношении незаконно приватизированного имущества (выбывшего из владения собственника в процессе приватизации помимо воли собственника), в этой связи мне не очень понятно. Чем выбытие помимо воли собственника в процессе приватизации отличается от выбытия помимо воли собственника в иных случаях, также мне представляется не очень понятным», — считает он.
Читать полностью: удалено

[Dm10]

Двойной налог для дачников

29.01.2016 08:52   816

Как стало известно «Газете.Ru», повышенный налог на землю придется платить тем дачникам, которые не зарегистрировали на участках существующие жилые дома или предпочитают ютиться в нежилых помещениях. Налог для них теперь может вырасти вдвое, следует из проекта поправок в Налоговый кодекс, подготовленного Минэкономразвития. В министерстве рассчитывают увеличить сбор налогов и вывести из тени жилые постройки на участках.

Повышенный налог на землю планируют начать брать с граждан, которые имеют возможность строительства на своих участках жилой недвижимости, однако пока ей не воспользовались или не стали регистрировать жилье, чтобы уйти от налогов. Соответствующие поправки в статью 396 части второй Налогового кодекса подготовили в Министерстве экономического развития (текст поправок есть в распоряжении «Газеты.Ru»).

Согласно законопроекту, на земли, на которых допускается, но не производится жилищное строительство, физическим и юридическим лицам надо будет платить налоги с повышающим коэффициентом 2 в течение пяти лет.

Физическим лицам, на чьих участках допускается только индивидуальное жилищное строительство, надо будет платить налог с коэффициентом 2 спустя 10 лет после регистрации прав на недвижимость и вплоть до того момента, как на участке зарегистрируют жилой дом.

С помощью поправок в министерстве надеются исключить возможность для собственников земельных участков уходить от регистрации прав на построенный жилой дом и, соответственно, от уплаты налога на недвижимость.

Кроме того, таким образом планируется продолжить политику по вовлечению неиспользуемых земель в оборот. Согласно существующим нормам, юридические лица, получившие землю под жилищное строительство, уже платят земельный налог с повышенным коэффициентом 2 в случае, если не регистрируют на участке жилые объекты в течение трех лет, после чего коэффициент еще раз вырастает.

Пока такой участок не застроен, налог на него увеличивается в 2 раза (в некоторых случаях и в 4 раза).

Как только участок застраивается и на строение получается свидетельство, внесенная переплата засчитывается в счет будущих налогов.

Удар по дачникам

Законопроект предлагает применять повышенный коэффициент ко всем участкам, на которых допускается жилищное строительство, уточняет Дмитрий Шевченко, партнер юридического бюро «Замоскворечье».

«А допускается оно практически на всех — например, дачных, садовых участках. Здесь есть возможность строительства жилья, но все же назначение участков другое. Кто-то может построить дом, а кто-то просто будет возделывать землю, заниматься садоводством и жить в вагончике, однако и им придется платить налог с повышенным коэффициентом», — говорит юрист.

По мнению Шевченко, новые правила могут обернуться несправедливыми поборами с целого ряда собственников.

«Возможность жилищного строительства не предполагает обязанности, но теперь за нее придется платить.

В первую очередь эта норма ударит по дачникам.

У них огромное количество участков, практически нигде не зарегистрировано жилье, это позволит сразу резко увеличить сбор налогов», — считает Шевченко.

По данным Росреестра, насчитывается около 5 млн земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, на которых отсутствуют объекты капитального строительства и право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке. В собственности юридических лиц находится почти 58 тыс. участков, предоставленных для жилищного строительства (кроме индивидуального) без объектов капитального строительства, и еще порядка 141 тыс. участков для индивидуального строительства. В собственности физических лиц — 291 тыс. и 4,4 млн участков соответственно. По информации, содержащейся на сайте ФНС России, за январь — октябрь 2015 года сумма имущественных налогов составила 923,8 млрд руб.

Пока определить суммы, которые могут поступить в местные бюджеты, невозможно, поскольку неизвестно, какое число юридических и физических лиц затянут сроки осуществления жилищного строительства и насколько, отмечают в Минэкономразвития.

При этом, как отметил Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP, это единственная действенная мера, которая может решить проблему, когда жилые дома регистрируются как постройки другого типа.

«ФНС черпает информацию исключительно из ЕГРП, а там регистрация носит исключительно заявительный характер — человек сам указывает, что он построил», — говорит Можаровский. Учитывая размеры страны, проверить всех невозможно, видимо, поэтому было принято решение ввести штрафные санкции сразу для всех собственников, которые имеют возможность обойти закон.

«Теоретически можно представить, например, аэрофотосъемку, по которой можно вычислить, где находятся жилые дома, но такие проекты поглотят такое количество ресурсов, что вряд ли даже новые налоги смогут это компенсировать», — замечает юрист.

Стоит также отметить, что если для частных собственников ответственность резко вырастает, то крупным корпорациям, напротив, решили пойти навстречу.

Для застройщиков, реализующих крупные проекты в сфере комплексного жилищного строительства, 15 лет без повышения будет действовать коэффициент 2.

Как отметил Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, многие крупные застройщики и так строят на кредиты, а лишняя нагрузка может поставить проект под угрозу.

«Многое инвестируется в инфраструктуру, в том числе социальную, это основная работа, поэтому на раннем этапе проект денег не приносит. Но надо подходить индивидуально. А то есть немало девелоперов, которые нахватали участков и ничего на них не делают», — говорит Морозов.

Можаровский также считает это послабление оправданным, поскольку такие проекты требуют длительного времени.

Павел ЧЕРНЫШОВ

Источник: Газета.Ru

[Dm10]

Огороды без границ

Когда завершится кадастровая оценка земельных участков

01.02.2016

Принудительное внесение загородных домов и участков в кадастр откладывается минимум на год. Владельцы неучтенной недвижимости могут спать спокойно. При этом уже сейчас им грозят существенно возросшие штрафы за неправильно поставленный забор или незадекларированный дом. А с 2018 года они не смогут ни продать, ни заложить участок, границы которого не внесены в кадастр.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Делать кадастровую оценку земли и домов за свой счет россияне не спешат, несмотря на то что сейчас регистрация прав существенно упрощена. Однако с оформленной недвижимости придется платить налоги, а они в разы выше тех, что приходили до оценки. В результате в 2014 году в законы были внесены поправки, с которыми муниципалитеты и региональные власти получили право самостоятельно заказывать проведение комплексных кадастровых работ (ККР).

 

Речь идет о полной инвентаризации территории, позволяющей поставить на учет все земли, дома и исправить ошибки в границах участков. Этими ККР стали пугать неторопливых собственников, поскольку в процессе проведения работ у них смогут на законных основаниях отрезать до 10% площади, если границы не определены. Эффект получился обратный: люди стали ждать проведения межевания за государственный счет. Но 1 декабря 2015 года правительство приняло постановление, которое переносит сроки начала ККР на 2017 год.

Другими словами, расслабиться можно всем: и тем, кто боялся, что его загородные владения поставят на учет и придется платить налог по кадастровой цене, и тем, кто надеялся провести межевание за государственный счет. Причем и с приближением 2017 года шансы на ККР не сильно возрастают. Дело в том, что на проведение работ в 2017-2019 годах предусмотрено чуть более 5 млрд руб. "Очень скромно выглядит конечный результат ККР по завершении целевой программы — ориентировочно 2 млн новых учтенных земельных участков с установленными границами из 30 млн участков без границ. Не исключено, что выделенные на ККР средства будут в значительной степени израсходованы на организационно-технические мероприятия, а реальные кадастровые работы будут произведены на еще меньшем числе объектов недвижимости",— говорит заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город" Геннадий Савинов.

Важно отметить, что деньги получат лишь те регионы, которые смогут найти еще и собственные средства для проведения этих работ. "Заложен принцип исключительно совместного финансирования ККР, то есть без участия муниципальных образований или субъекта РФ в финансировании ККР получение федеральной помощи в решении этого вопроса невозможно",— уверяет министр имущественных отношений Московской области Андрей Аверкиев.

В первый год проведения ККР регионы будут "соревноваться" за общий объем дотаций из федерального бюджета менее чем 1 млрд руб., в два последующих года — менее чем 2 млрд руб. в год. "Это значит, что в первый год проведения ККР один муниципальный район из 1823 может рассчитывать на получение порядка 0,5-1 млн руб. За такие суммы муниципалитеты ставят новогоднюю елку на городской площади",— заявил "Деньгам" один муниципальный чиновник МО.

Таким образом, "с учетом ограниченности средств федерального бюджета" программой предусматривается проведение кадастровых работ на территории только 15 субъектов РФ, "имеющих высокий налоговый и инвестиционный потенциал". Среди них, в частности, Ленинградская и Московская области, города федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь, а также Республика Крым, где, как и в Севастополе, кадастр придется делать, по сути, заново.

Межевание, насильно данное

Казалось бы, собственникам-то какое до этого дело? Проведет государство за свой счет кадастровые работы — хорошо, не проведет — и бог с ним! "Основная доля земельных участков без межевания, находящихся во владении граждан, предоставлена им 15 лет назад и более, учтена в ГКН, участки огорожены и используются. Неясностей с границами у этих участков нет",— говорит Геннадий Савинов. Индивидуальная идентификация таких участков, с табличкой на заборе, не ниже, чем у квартир.

"В ближайшем Подмосковье минимальное количество ошибок, связанных с границами земельных участков. Это дальше много геодезических, неумышленных ошибок — допустим, участок "сдвинут" на несколько метров. Но на налогообложение это никак не влияет",— говорит руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. Квитанцию на земельный налог такие владельцы получают исправно, как и все. "Если не страдать "кадастровым фетишизмом", то реальному забору вокруг своего участка надо бы доверять больше, чем электронным границам",— считает Савинов.

И с такими "неточными" границами, по его словам, можно жить бесконечно долго, если бы не одно "но". С 1 января 2018 года вводится запрет на операции с земельными участками, "границы которых не установлены в соответствии с земельным законодательством". "Согласно распоряжению правительства, в случае если до 01.01.2018 года не будет проведено межевание (определение координат границ) земельного участка, то им нельзя будет распоряжаться — продать, подарить, обменять и т. д., вне зависимости от того, имеется свидетельство на право собственности или нет",— утверждает руководитель практики "Межевание, кадастр, регистрация" компании "Содружество земельных юристов" Юлия Бузанова.

Получается, что ради "современного вида" ГКН в жертву приносится "дачная амнистия". "Около 3-3,5 млн собственников, воспользовавшись "дачной амнистией", напрасно потратили свое время и деньги, чтобы осуществить государственный кадастровый учет земли без межевания и регистрацию прав. Никаких предупреждений, что свидетельства о собственности на участки без межевания будут носить временный характер, не было",— говорит Савинов.

Кроме того, требованием обязательного межевания участка для сделки с ним закону придается обратная сила, что, по мнению юристов, недопустимо. И не во всех случаях собственники даже при желании могут произвести межевание земли. "Например, если для корректного межевания одного требуется устранить ошибку в координатах нескольких десятков участков в ГКН",— говорит Савинов. По России средневзвешенная цена кадастровых работ — 5-6 тыс. руб. за участок, в Московской области — 15 тыс. руб. и выше. Если надо исправить ошибку за десять участков, придется заплатить 80-150 тыс. руб. Разумеется, никто за свой счет не пойдет ничего исправлять. Если судиться, то межевание клочка земли обойдется еще дороже.

Штрафная полянка

Уточнение границ участков земли — не единственное, чего добиваются власти от собственников. В марте прошлого года должна была закончиться "дачная амнистия", однако действие соответствующего федерального закона продлили до 1 марта 2018-го. Сделано это было для того, чтобы "упрощенкой" могли воспользоваться владельцы домов и дач на участках, выделенных под индивидуальное жилое строительство. Инициатор законопроекта депутат Павел Крашенинников объяснял, что в противном случае владельцам домов на участках под ИЖС придется легализовывать их в суде. "В частном секторе, где разрешили "дачную амнистию", всем говорили: делайте что хотите, но декларируйтесь. Люди ушлые стали делать что хотят, а регистрироваться не стали, поскольку сроков и последствий за то, что строение не зарегистрировано, нет",— рассказывает Денис Владиславлев.

Этот тонкий момент власти решили устранить не очень изящным способом. "С 1 марта 2015 года в десятки, а местами и в сотни раз выросли штрафы в сфере земельных правонарушений. Так, за нецелевое использование земли нарушителю, если он физическое лицо, грозит штраф в размере 0,5-1% кадастровой стоимости участка (раньше штраф был 1-1,5 тыс. руб.). За самовольное занятие земельного участка — 1-1,5% кадастровой стоимости против 0,5-1 тыс. руб., существовавших ранее",— рассказывает Юлия Бузанова.

По статистике Росреестра, самое распространенное нарушение — самовольное занятие земельного участка, и в 2014 году львиную долю штрафов за это нарушение — свыше 63 тыс.— получили именно граждане. По словам Бузановой, под самовольным занятием может подразумеваться, например, неверно установленный забор, частичное непопадание в границы земельного участка бани или беседки. Нетрудно посчитать, что для участка кадастровой стоимостью 10 млн руб. штраф за это нарушение может составить 100-150 тыс. руб.

С нецелевым использованием участка тоже не все просто. Четко регламентированы сроки и порядок эксплуатации для земель сельхозназначения: если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у собственника прав на такой участок он не используется для сельхозпроизводства или иной связанной с сельхозпроизводством деятельности, участок может быть принудительно изъят. "Но относительно земель под ИЖС четкого перечня действий и бездействий собственника, дающих основание сделать однозначный вывод о неиспользовании, законодатель не приводит",— поясняет Юлия Бузанова. То есть обязанности у собственника построить индивидуальный жилой дом за определенный срок на участке с целевым назначением под ИЖС формально не существует. Однако в ст. 248 ГК РФ говорится о том, что могут быть изъяты не только земли сельхозназначения, но и участки, предназначенные для жилищного или иного строительства и не использующиеся для соответствующей цели в течение трех лет, поясняет Юлия Бузанова.

Теоретически штраф за незадекларированный дом на участке под ИЖС можно получить в процессе исправления недочета. Однако в Росреестре уверяют, что такого не произойдет: "Сам факт обращения гражданина с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок или здание, расположенное на земельном участке, не может быть основанием для привлечения его к ответственности за неиспользование земельного участка. В любом случае факт неиспользования земельного участка для привлечения виновного лица к административной ответственности должен быть доказан".

Судя по статистике ведомства, к административной ответственности за неиспользование земельных участков в 2014 году было привлечено всего 4873 гражданина, за первое полугодие 2015-го — 1510 граждан. "В конечном итоге оформление всех документов на недвижимость надлежащим образом — единственный способ свести к минимуму риски, связанные как с владением, так и с распоряжением ею. Да, кадастровые работы не всегда дешевы. Да, после регистрации права собственности на собственника падет обязанность по уплате налогов, но только свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт с установленными границами земельного участка свидетельствуют о местоположении и принадлежности этого объекта",— считает Бузанова.

удалено

[Dm10]

МОСКВА НА 40% СНИЗИЛА СТОИМОСТЬ ПАТЕНТА НА АРЕНДУ КВАРТИР

04.02.2016 

Граждане, сдающие в аренду квартиры площадью до 75 кв. м, будут платить налог на 24 тыс. руб. в год меньше.

Столичные власти приняли решение о снижении на 40% стоимости патента на сдачу в аренду небольших квартир (до 75 кв. м), за исключением жилья в ЦАО, где цена разрешения останется прежней. Об этом сообщает официальный сайт столичной мэрии со ссылкой на заместителя руководителя департамента экономической политики и развития (ДЭПиР) города Марию Багрееву.

Стомость патента зависит от двух факторов — это площадь квартиры и ее месторасположение. Чем ближе квартира к центру города, тем стоимость патента выше. Собственник квартиры в пределах МКАД (кроме ЦАО) площадью до 50 кв. м теперь будет платить за патент 18 тыс. руб. в год вместо 30 тыс. Владельцы жилья площадью до 75 кв. м. заплатят за год 36 тыс. руб. (ранее — 60 тыс. руб.). «Мы проанализировали стоимость патента, поняли, что ее надо снизить, скорректировать, чтобы она была более доступной», — сообщила Мария Багреева.

Проект по легализации рынка аренды в столице стартовал в сентябре 2012 года. Сейчас в Москве действуют две альтернативные схемы регистрации договоров найма с налоговыми вычетами: в виде уплаты НДФЛ (13% от суммы договора) или приобретения патента на срок от 1 месяца до 1 года (6% от фиксированной суммы от 1 млн руб. в год). В течение двух лет стоимость патентов для всех арендодателей была одинаковой. Однако осенью 2014 года столичные власти решили дифференцировать ее в зависимости от места расположения объекта и его площади.

Как ранее объяснял руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Максим Решетников, способ легализации квартирно-арендного бизнеса в виде уплаты НДФЛ более подходит для собственников жилья экономкласса, которые платят в среднем за год в городскую казну 30–40 тыс. руб.

Патентная схема, по словам главы департамента экономической политики, в большей степени создана для тех, кто сдает дорогое жилье — от 60 тыс. руб. в месяц. В этом случае и стоимость патента обойдется в те же 60 тыс. руб. в год. Плюс примерно 25 тыс. руб. страховых взносов, которые индивидуальный предприниматель (чтобы купить патент, нужно зарегистрироваться в этом качестве) обязан отчислять в Пенсионный фонд и Фонд ОМС.

За прошлый год Москва, по словам Марии Багреевой, получила 1,1 млрд руб. от налогов за сдачу квартир в аренду. «Все доходы, полученные городом от сдачи жилья в аренду, направляются в те районы, в которых они собраны, и идут на благоустройство территорий, дворов. То есть, заплатив налог на сдачу жилья в аренду, каждый гражданин фактически вносит свой вклад в улучшение района, в котором он живет», — пояснила замруководителя департамента.

Источник: rbc.ru