Проблемы апартаментов в России намерены решить?

[Elenka]

В настоящее время доля апартаментов в общем объеме строительства не превышает 4%, но речь идет о 3-х млн. кв.м.  таких помещений в год.

В Торгово-промышленной палате перечислили основные проблемы апартаментов:

- статус нежилых помещений, кот-й предполагает повышенные налоги и коммун.платежи, отсутствие возможности регистрации;

- риск отсутствия инфраструктуры;

- отсутствие прав на долю в общем имуществе;

- отсутствие прав на землю;

- не действует законод-во об управлении многоквартирным домом;

- нет возможности исп-ть льготную ипотеку, жилищные сертификаты, субсидии, материнский капитал;

- люди не защищены в случае банкротства застройщика;

- противопожарные, санитарно-эпидемиологические и иные нормы не соотв-т требованиям жилого дома.

С 2012 г. в Госдуме находится Законопроект о статусе апартаментов. "Буксует", т.к. много "непоняток".

На днях стало известно, что к осени депутаты ГД подготовят новый Законопроект об апартаментах. Предполагается  урегулировать порядок регистрации в апартаментах, содержания и налогообложения такой недвижимости, капремонта. Возможно, апартаменты получат статус, приравнивающий их к гостинице с кухней, предназначенной для длительного проживания. Предполагается уравнивание платы за услуги ЖКХ для апартаментов и квартир, а т.ж. введётся для жильцов апартаментов плату за капремонт.

Эксперты отмечают, что Законопроект позволит существенно облегчить жизнь жителям апартаментов, однако,  надеяться на то, что когда-нибудь апартаменты приравняют к полноценному жилью, не стоит.

Вопрос - нафига вообще тогда заморачиваться?

[fatalist]

47 минут назад, Elenka сказал:

В настоящее время доля апартаментов в общем объеме строительства не превышает 4%, но речь идет о 3-х млн. кв.м.  таких помещений в год.

В Торгово-промышленной палате перечислили основные проблемы апартаментов:

..На днях стало известно, что к осени депутаты ГД подготовят новый Законопроект об апартаментах....

Вопрос - нафига вообще тогда заморачиваться?

Грядёт 2024 год..... Электорат должен сказать -  

[PavelS]

8 часов назад, Elenka сказал:

 

Эксперты отмечают, что Законопроект позволит существенно облегчить жизнь жителям апартаментов, однако,  надеяться на то, что когда-нибудь апартаменты приравняют к полноценному жилью, не стоит.

Вопрос - нафига вообще тогда заморачиваться?

Жители апартаментов инертны. Мы же жильцы коттеджных поселков добились от правительства разных преференций. Собирали подписи, трясли депутатов в прямом смысле...

[Мария]

сложно с ними, их и к жилью не приравняешь и на коммерцию они не похожи. Только отдельный закон под них придумывать - какой-нибудь промежуточный вид недвижимости 

[fatalist]

......

Изменено 17 июня, 2023 пользователем fatalist

[Elenka]

Ранее Прав-во РФ внесло на рассмотрение в ГД Законопроект, кот-й предусматривает отмену нулевого налога на добавленную стоимость на услуги застройщиков апартаментов, построенных по правилам долевого строительства.

Застройщики выступают против этого Законопроекта, т.к.  его принятие отрицательно скажется на рынке недвижимости.

Руководитель проектами группы компаний "ИнтерСтрой" Д.Макуха: "Если отмена нулевого НДС для девелоперов станет обоснованной госуд-м и вынужденной мерой, то корректней вводить такую новеллу с применением некоего переходного периода. Например, установить порог перехода для застройщиков с 01.01.2024 г. и только для тех, кто еще не вошел во взаимоотношения с банковским учреждением в рамках проектного финансирования, дабы не пересматривать всю бизнес-модель проекта уже в процессе его реализации, а т.ж. чтобы избежать негативных последствий, влияющих на сроки сдачи объекта..."

[fatalist]

Цитата

Новый налог на недвижимость: Как он отразится на стоимости апартаментов, квартир и домов   (4 августа, 01:41)

Застройщикам снова придётся платить НДС на апартаменты. Как это отразится на стоимости жилой и коммерческой недвижимости и что теперь нужно учитывать продавцам и покупателям?

Кому придётся платить новый налог

Услуги застройщиков по договорам долевого участия строительства не облагаются НДС с октября 2010 года. Исключение составляли только объекты производственного назначения. Теперь сюда добавят и апартаменты. Соответствующий закон подписал президент Владимир Путин. Таким образом, возвращается НДС на услуги застройщиков при передаче апартаментов, которые построены по договорам долевого строительства. Документ уже выложен на официальном портале правовой информации.

— Апартаменты — нежилые помещения. Они предназначены для временного проживания (как в гостинице), но не в качестве квартиры. Да, в связи с падением фактических доходов населения граждане стали рассматривать апартаменты как постоянное жильё. Дошло до того, что некоторые покупали апартаменты в цокольных этажах в Москве за 2 000 000–3 000 000 рублей с маленьким полуподвальным окном и площадью 20–25 м². Рассчитывая закрепиться в городе, продать объект и переехать в полноценную квартиру, — рассказал владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.

Появились новые риски при досрочном погашении кредита: На что нужно обратить внимание заёмщикам

Апартаменты имеют ряд неудобств именно в разрезе постоянного проживания. Там не только нельзя оформить постоянную регистрацию, там не действуют нормы инсоляции, шумоизоляции, нет режима тишины как в жилом доме. А ещё есть места общего пользования — и не только подъезд и холл, а иногда и общий конференц-зал (особенно в МФК). И расходы на его обслуживание делятся между всеми собственниками.

— Ну и переходим к налогу. Сами владельцы апартаментов платят налог в несколько раз больше, чем за квартиру, ведь их недвижимость коммерческая. Собственно, подразумевается, что они будут извлекать из неё прибыль — сдавать как гостиничный номер (если это здание гостиницы) или в посуточную аренду. Использовать как временное жильё при командировках в целях снижения расходов на съём. То есть будут зарабатывать на объекте. Соответственно, при продаже им объекта застройщик платит свой налог на НДС, ведь реализует не конечный продукт для жилья, а инструмент для заработка, — отметил Максим Лазовский.

Новые поправки не затронут проекты редевелопмента. Это когда некий инвестор покупает по договору купли-продажи нежилое здание, дальше делит его на микропомещения и реализовывает в проекте апартаменты по 12–15 кв. м. И эти помещения пользуются спросом за счет минимальных цен – от 4 млн рублей. Однако их только условно можно назвать пригодными для проживания. Об этом рассказал директор направления "Новостройки" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Валерий Кочетков.

Как налог отразится на стоимости недвижимости

Апартаменты будут дорожать соразмерно новому налогу. Минимум на сумму затрат девелоперов в 20% от цены продажи. С учётом возможных скидок и акций удорожание апартаментов составит от 10%. При этом инициатива отразится и на рынке жилой недвижимости. Те инвесторы, которые ранее выбирали апартаменты, сейчас переориентируются на квартиры и дома. Равно как и те клиенты, которые покупали апартаменты в целях экономии средств. Тем более что рынок сейчас предоставляет такую возможность — инвестировать можно и от 100 000 рублей в формате долевого участия. Такой прогноз сделал Максим Лазовский.

Он считает, что те покупатели, которые рассматривали апартаменты как жильё в целях экономии, теперь скорее предпочтут ликвидные варианты в ближайшем Подмосковье с высокой транспортной доступностью около новых диаметров. Соответственно, новый налог приведёт к увеличению спроса на жилую недвижимость.

— Апартаменты в Москве — явление распространённое и достаточно востребованное. При прочих равных условиях они стоят на 15–20% дешевле квартир, поскольку в них нет возможности получить постоянную регистрацию. Возводя комплексы с апартаментами, девелоперы (помимо отсутствия НДС) не сталкивались с масштабными расходами на обеспечение норм по социальной инфраструктуре, а также не несли расходов, связанных с изменением вида разрешённого использования земельного участка. Выручка была меньше, чем у проекта с квартирами, но и расходная часть была существенно ниже. В итоге проекты с апартаментами приносили девелоперам хороший доход, а по срокам реализации занимали гораздо меньше времени, — рассказал коммерческий директор и партнёр Est-a-Tet Владимир Моребис.

Он отметил, что сейчас, когда вновь возникает НДС, экономическая привлекательность таких проектов ощутимо снижается. Заложить эти 20% в цену, тем самым переложив их на конечного покупателя, в массовом сегменте будет затруднительно. Поскольку если апартаменты сравняются по бюджету покупки с квартирой, то это будет означать существенное сужение клиентской аудитории такого проекта. Поэтому в массовом сегменте стоит ожидать разделения этого бремени и перекладывания его в основном на девелопера/застройщика. Соответственно, часть проектов, рассматривающихся как перспективные, потеряют свою актуальность. Но это не значит, что в массмаркете не будут выходить новые проекты с апартаментами.

На премиальном и элитном сегментах, считает Владимир Моребис, возвращение НДС отразится в меньшей степени. Вопрос с покупательской способностью здесь обстоит иначе, но ожидать переноса НДС на плечи покупателей здесь также не стоит.

— Возможно, это нововведение было принято в том числе и в силу правового статуса данного формата — он до сих пор не отрегулирован. Для собственников апартаментов предлагается только временная регистрация, а также более высокие услуги за ЖКХ. При этом объём таких комплексов постоянно показывал положительную динамику, — отметил управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коноваленко.

В данном случае речь идёт об обложении налогом так называемых услуг застройщика, доля которых в цене по договору долевого участия незначительна. В отличие от целевого инвестиционного взноса, перечисляемого участником долевого строительства застройщику на строительство объекта и не облагаемого НДС. Таким образом, рост цен едва ли превысит 5−7% в проектах, которые строятся сейчас или будут реализовываться в дальнейшем. В первую очередь цена регулируется спросом, апартаменты — это субпродукт со своими особенностями, который для их востребованности должен быть на 15−20% дешевле, чем квартиры. Тем более в массовом сегменте. Такой прогноз сделал исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

— НДС будет облагаться не вся цена апартамента по ДДУ, а лишь одна её составляющая — стоимость услуг застройщика по созданию объекта. Поэтому очень существенного влияния на рост стоимости апартаментов по ДДУ это оказать не должно. К тому же есть другие важные факторы, влияющие на ценообразование первичного рынка апартаментов. Это конкуренция застройщиков в данном сегменте рынка недвижимости, платёжеспособный спрос населения, доступность ипотеки, альтернативный выбор между апартаментами и полноценным жильём в определённой локации. Новый закон никак не коснётся продажи жилых домов и квартир, поскольку их реализация как по ДДУ, так и на вторичке НДС не облагается. Кстати, относится это к земельным участкам. Поэтому какого-либо заметного влияния на рынок недвижимости в целом новый закон не окажет, — считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.