Советы покупателям и продавцам

[Мария]

Интересное дело - банкрот продал недвижимость по цене на 30% ниже рыночной стоимости, сделка была оспорена, но ВС РФ нарушений не нашел и оставил сделку в силе

 

Общество продало гражданину помещение за 123 млн руб. (рыночная цена 94 млн руб.)

Через 2 года общество признали банкротом, конкурсный управляющий оспорил продажу.

 

Полный текст можно почитать по ссылке ниже, самое интересное на мой взгляд:

 

 Покупатель действовал добросовестно, разумно и осмотрительно

 

️ сведения об объекте продажи получил из публично размещенной информации

 

️ сделку осуществил с помощью профессионального участника рынка недвижимости - риелторской компании

 

️ сам проверил необходимые сведения о чистоте сделки (право собственности продавца, отсутствие обременений, согласие участника продавца)

 

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 305-ЭС21-19707 по делу N А40-35533/2018

 

Весьма приятно видеть в позиции судов работу с агентством недвижимости как часть проявления должной осмотрительности покупателя

[Виктория хх]

В 13.06.2022 в 12:35, Мария сказал:

Банкротство. На что смотреть при покупке квартиры 

Банкротство — процедура, в ходе которой можно освободиться от обязанности выплачивать долги, если такой возможности нет из-за сложной финансовой ситуации, регулируется ФЗ №127 "О несостоятельности (банкротстве)"

Банкротство не освобождает от долгов по алиментам, выплате зарплат или возмещению морального вреда.

Банкротство можно инициировать в отношении самого себя — через суд или по заявлению в МФЦ, информационную картинку с госуслуг приложу в комментарии*

По статистике https://fedresurs.ru/ количество граждан (включая ИП), признанных банкротами в 2021 году, составило 192 846, что на 62% больше, чем в 2020 году.
Сегодня (на 1 апреля 2022) 580.161 граждан-должников.

На что смотреть при покупке квартиры

Оспариваются подозрительные сделки за последние 3 года, которые привели к нарушению имущественных интересов кредиторов

️ Должно насторожить, если в истории объекта есть нелогичные переходы права за 3 прошедших года, например, квартира приобретена в результате подарка от родственника или куплена по заниженной стоимости, продана дочери и подобные

Проверка по общедоступным информационным ресурсам:

·  действительность паспорта РФ (ГУ МВД России по вопросам миграции);
·  банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
·  судебные процессы в арбтираже (арбитражные суды);
·  судебные процессы в судах общей юрисдикции (СОЮ, в том числе Мосгорсуд, Мособлсуд);
·  судебные процессы у мировых судей г. Москвы* (только в отношении собственника, зарегистрированного в г. Москве и/или владеющего объектом в г. Москве)
·  исполнительное производство (ФССП)
·  нахождение физ. лица в розыске (ФССП)

Для риэлтора – заказываем кредитную историю+негатив+судимости

Думаю, что наличие/отсутствие судимости не столь важно, как для покупателя, так и для продавца. Главное, чтобы документы на обхект были в полном порядке.

[fatalist]

1 час назад, Виктория хх сказал:

... Главное, чтобы документы на обхект были в полном порядке.

Документы могут быть в исключительном порядке, но..... банкротство продавца, может Вас настигнуть, и спустя два года (+/-), после покупки недвижимости. И сделку К-П признают недействительно. Недвигу заберут, а вот деньги вернуть. будет весьма проблематично, даже имея на руках ИС.

[Мария]

Почему удобнее покупать новостройку через брокера (агента)

Брокер - компания с договорными отношениями с застройщиками. Для застройщиков это канал лидогенерации, партнерка по сути.

Как букинг для отелей, только вместо отелей жилые комплексы.

Ценность опытного брокера для клиента - насмотренность, он быстро прикинет, какой ЖК подходит.

️ Расскажет о ЖК с разных сторон, так как не привязан к одному застройщику

️ Одобрит ипотеку, организует просмотры, сопроводит сделку

Все это без комиссии и, как правило, с лучшими условиями

Лучшими просто потому, что ежедневно мониторит акции, скидки.

Недавно проводила сделку (обычно не занимаюсь этим, до этого пару лет не делали сама), удивилась - думала, все и проще и быстрее стало, а нет.

Сделка с ипотекой на новостройку, кстати, мало отличается от сделки на вторичке, проблемы те же: ошибки в десятках страниц документов, неторопливость сотрудников банка и застройщика, надо все проверять десять раз и двигать процесс самому.

Что проверять на сделке по покупке новостройки в ипотеку:

паспортные данные обычно все проверяют хорошо, ошибки стандартно пропускают в адресе, метраже, - все должно совпадать во всех подписываемых документах

Везде, где есть перекрёстные ссылки вроде «в соответствии с пунктом кредитного договора номер» - проверяйте номер. Номера счетов, договоров, даты и ещё раз адрес, метраж и стоимость.

Если вы отдали документ на правку банковскому менеджеру, новый (исправленный) рекомендую проверять снова от начала до конца.

Часто выходит так, что старую ошибку исправили, но появилась новая.

В стандартном варианте договор, например, купли-продажи, который делает на сделке менеджер, например, сбербанка, приходится проверять 5-6 раз сверху до низу. Это нормально

Хороших вам сделок 

[Лемонграсс]

В 14.04.2022 в 13:25, Мария сказал:

И сразу ответ - без оценочных суждений

«О, эта квартира столько не стоит, тут вон обои совсем отошли, ремонта сто лет не было» - так не надо 

«Тут в соседних домах намного лучшие варианты есть» - так не надо 

«Мы готовы внести аванс за 18.5 с условием снятия всех с рег учета до сделки; сообщите о решении до завтра до вечера пожалуйста» - вот 

#советы_покупателю

Одна моя подружка торговалась как зверь, сбивая по 5 тыс за ржавые трубы, через которые идет некачественная вода, и т.п. и неплохо сбила. А ведь такие вещи оцениваются относительно того, что есть в округе. Как не сравнивать в процессе торга? Как быть уверенным, что за предложенную цену отдадут? Риск слишком высокий, если квартира понравилась. Но вообще идея хорошая, если можешь правильно определить цену. Хотя это, наверное, занятие для профессионалов.

[Лемонграсс]

В 16.04.2022 в 20:45, Мария сказал:

Если в ближайшее время не планируете продавать недвижимость, сделайте информационный запрет на сделки без личного участия

Думаете стоит делать это всем, не перестраховка? Или только группе риска?

В 16.04.2022 в 20:45, Мария сказал:

Раз в полгода получайте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Сохраняйте

А квитанции и банковские чеки не являются аналогом такой справки? Ведь если комамунальщикам перерасчет захочется сделать, и сгенерировать долг, то ничто не поможет.

[Мария]

1 фото - цена квартиры по акции чёрной пятницы 21 936 257 руб.

2 фото - цена квартиры без акции 21 761 764 руб.

Всех с пятницей 

 

[Мария]

11 часов назад, Лемонграсс сказал:

Одна моя подружка торговалась как зверь, сбивая по 5 тыс за ржавые трубы, через которые идет некачественная вода, и т.п. и неплохо сбила

я бы так не сторговалась) вода ведь некачественная не только в этой квартире, он же во всем районе такая

частные случаи.. их много, но все-равно общих больше и на них работают общие правила, - без критики получается лучше 

[Мария]

11 часов назад, Лемонграсс сказал:

Думаете стоит делать это всем, не перестраховка? Или только группе риска?

да, всем. Себе сделала сразу как появилась возможность 

[Мария]

11 часов назад, Лемонграсс сказал:

квитанции и банковские чеки не являются аналогом такой справки? Ведь если комамунальщикам перерасчет захочется сделать, и сгенерировать долг, то ничто не поможет.

не, на квитанции они не смотрят, только справка, она поможет (проходили много раз)