Советы покупателям и продавцам

[Мария]

 сбор данных

 анализ

 гипотеза

 тестирование

1. Соберите похожие по физическим характеристикам объекты (район, дом, метраж +-)

2. Позвоните по объявлениям с уточнениями: цена, документы, владельцы, зарегистрированные

3. Теперь представьте себя в роли покупателя и ещё раз посмотрите на этот список - куда вписывается Ваш объект в этом конкурентом ряду - наверх, в серединку или в конец списка. Теперь примерно понятна цена

4. Ставим рекламу и смотрим отдачу. За первые 3-6 недель рекламы (от сегмента зависит) становится понятно, попали ли в цену, - если покупатели приходят и торгуются - отлично, все правильно сделали 

[Мария]

И сразу ответ - без оценочных суждений

«О, эта квартира столько не стоит, тут вон обои совсем отошли, ремонта сто лет не было» - так не надо 

«Тут в соседних домах намного лучшие варианты есть» - так не надо 

«Мы готовы внести аванс за 18.5 с условием снятия всех с рег учета до сделки; сообщите о решении до завтра до вечера пожалуйста» - вот 

#советы_покупателю

[Мария]

 Если в ближайшее время не планируете продавать недвижимость, сделайте информационный запрет на сделки без личного участия

 Делается заявлением в МФЦ, регистрируется (вносится запись в ЕГРН)

А как соберётесь продать, не забудьте уведомить своего агента об этом, чтоб не было сюрприза на сделке

 Храните документы на недвижимость в бумажном варианте. Если была электронная регистрация, сохраните выписку из ЕГРН

То же относится к договорам на ПИФы и прочие активы

 Раз в полгода получайте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Сохраняйте

для чего все это, думаю, рассказывать не надо, но если нужно пояснить, напишите в комментариях

[Мария]

 Что делать - продавать / покупать / ждать лучших времен?

 Делать то же, что и планировали, с пониманием, что цены в следующие несколько лет будут корректироваться вниз.

Покупателю:

Корректироваться не значит падать, рынок недвижимости довольно инертный, то есть мысли типа «выжду несколько месяцев и куплю на дне рынка» можно отбросить.

Дно наступит лет через пять и это будет уже совсем другая история

*субъективная оценка, основана на прошлых похожих событиях

Продавцу при свободной продаже:

На «падающем» рынке рекомендация одна -  берите аванс поскорее, скоро будет дешевле.

Продавцу при альтернативе:

берите аванс поскорее и на как можно больший срок (чтобы спокойно выбрать и поторговаться без спешки с альтернативной квартирой)

*именно аванс, задаток не надо. Хорошо иметь возможность откатить все назад, вернув только то, что получил

[Мария]

 Покупая вторичку, выходите на сделку с чистой выпиской из домовой книги. Последние 4 года межведомственный обмен работает отвратительно. 

Только по сделкам в нашем агентстве (что в общей массе сделок в Москве - ничтожно мало), за 4 года целых два вопиющих случая - не дошли отрывные талоны. Продавцы давно переехали и, оказывается, все эти годы, числились по двум адресам. 

Конечно, эти вопросы мы решили, но, спустя несколько лет, бегать по инстанциям в поисках правды, так себе развлечение

#советы_покупателю 

 Если продаёте недвижимость как ИП, добавьте соответствующий ОКВЭД.

Вот свежее интересное дело на эту тему - постановление АС Уральского округа от 25.01.2022 № А47-3406/2021). Коротко - оквэд не было, налоговики посчитали 0,7 от кадастровой стоимости и НДФЛ, предприниматель выиграл суд и заплатил УСН

Если сомневаетесь в возникновении налога или размере начислений, не поленитесь написать письмо на налог.ру, отвечают обычно нормально. 

Понятно, по стандартным, устоявшимся моментам, типа более 3/5 лет, возмездная / безвозмездная сделка, почти любой риэлтор подскажет, но по более сложным вещам, особенно, нововведениям, лучше получить письменный ответ налоговой 

#советы_продавцу

[Мария]

#новости_ипотеки

 Банки Открытие и Альфа уже несколько дней принимают заявки на ипотеку для IT-специалистов (покупка строящегося и готового жилья от застройщика) по таким предварительным условиям:

Ставка до 5%, первоначальный от 15%, макс. сумма до 18 млн ₽ для регионов-миллионников, до 9 млн ₽ для других регионов

Только для сотрудников аккредитованных IT-компаний (список уточняется) в возрасте  от 22 до 44 лет (включительно), граждан РФ

Требования к ЗП (до вычета налога): более 100 тыс. рублей, если заемщик зарегистрирован в регионе с численностью до 1 млн. человек и более 150 тыс. рублей, если в регионе-миллионнике

 Сегодня стартовала сельская ипотека (до 3%), программа действует до конца этого года на строительство и покупку готового дома

К сожалению, Москва, МО и Питер не участвуют

Риски, в наше время уже можно назвать стандартными, - условия могут меняться при изменении ключевой ставки

 По семейной самые интересные на сегодня:

МКБ - 4,2%

ПСБ - 5,1%

Дом. РФ - 5,1%

Для расчета ипотеки, подачи заявки и подбора новостройки, пишите мне, это бесплатно

[Мария]

  Льготные ипотечные программы на сегодня
 
- Семейная ипотека - 6%
- Льготная ипотека - 12%
- Дальневосточная ипотека - 1,7%
- Сельская ипотека - 3%
- Ипотека для IT - до 5% *финальных оферов еще нет, как получим первый, напишу что получилось
 
 Доп.поддержка:
 
Выплата до 450 тысяч на погашение *для многодетных семей

Мат.капитал - и как первоначальный и можно гасить

Налоговый вычет (можно гасить тело кредита и проценты) + можно запросить у банка кредитные каникулы или отсрочку 
*если доход снизился на 30%
 
Посчитать, оформить, подобрать новостройку - без комиссии - пишите в личку

[Мария]

#советы_продавцу

Нет звонков по рекламе. Что делать?

 пересмотреть стоимость. Для продажи ваш объект должен быть в первой пятерке аналогов, а лучше в тройке при сортировке по цене, иначе звонков можно не дождаться

 снять с площадок и выставить как новое, с новыми фотографиями (перед этим выбросить или спрятать всё, что не представляет ценности - ковры, скатерти со столов, чайник, ваза, в общем, максимально очистить все поверхности)

 выставляем заново в надежде на то, что потенциальные покупатели, которые подписаны на рассылку, получат уведомление о новом предложении

 прозвонить всех, кто ранее интересовался объектом, предложить скидку, спросить, за какую цену бы взяли (для понимания картины)

убедиться, что звонок по рекламе из циана, авито, яндекса, приходит к вам (позвонить по номеру в объявлении). Айпи телефония - подменные номера - нередко дают сбой и звонки просто не проходят

[Мария]

Росреестр опубликовал данные по вторичному рынку в апреле

 Минус 37,5% к марту 2022 г.

 Минус 34,3% к апрелю 2021 г.

Есть основания полагать, что июнь будет примерно в тех же пределах по количеству сделок - в районе 12-13 тысяч переходов прав. Заметного оживления раньше конца августа ждать не приходится

Здесь уместно отметить, что если вы сейчас продаете квартиру, имеет смысл или резко снизиться в цене или отложить затею до осени.

Если покупаете на вторичном рынке - можно без спешки выбирать и спокойно выторговывать лучшие условия

[Мария]

Банкротство. На что смотреть при покупке квартиры 

Банкротство — процедура, в ходе которой можно освободиться от обязанности выплачивать долги, если такой возможности нет из-за сложной финансовой ситуации, регулируется ФЗ №127 "О несостоятельности (банкротстве)"

Банкротство не освобождает от долгов по алиментам, выплате зарплат или возмещению морального вреда.

Банкротство можно инициировать в отношении самого себя — через суд или по заявлению в МФЦ, информационную картинку с госуслуг приложу в комментарии*

По статистике https://fedresurs.ru/ количество граждан (включая ИП), признанных банкротами в 2021 году, составило 192 846, что на 62% больше, чем в 2020 году.
Сегодня (на 1 апреля 2022) 580.161 граждан-должников.

На что смотреть при покупке квартиры

Оспариваются подозрительные сделки за последние 3 года, которые привели к нарушению имущественных интересов кредиторов

️ Должно насторожить, если в истории объекта есть нелогичные переходы права за 3 прошедших года, например, квартира приобретена в результате подарка от родственника или куплена по заниженной стоимости, продана дочери и подобные

Проверка по общедоступным информационным ресурсам:

·  действительность паспорта РФ (ГУ МВД России по вопросам миграции);
·  банкротство (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве);
·  судебные процессы в арбтираже (арбитражные суды);
·  судебные процессы в судах общей юрисдикции (СОЮ, в том числе Мосгорсуд, Мособлсуд);
·  судебные процессы у мировых судей г. Москвы* (только в отношении собственника, зарегистрированного в г. Москве и/или владеющего объектом в г. Москве)
·  исполнительное производство (ФССП)
·  нахождение физ. лица в розыске (ФССП)

Для риэлтора – заказываем кредитную историю+негатив+судимости