Ребята взяли 7 ипотек, сдали 6 из них в аренду. Аренда перекрывает платежи и на жизнь остаётся!

[Харыбин Александр]

Они несколько лет назад сумели продать свою квартиру в Братеево и взять несколько новых квартир в ипотеки. Сейчас у них аренда 6 квартир перекрывает 7 ипотек, а после рефинансирования будет ещё оставаться около 80 тысяч сверх того. А если сдать седьмую квартиру, в которой сейчас живут - то прибыль после всех выплат будет ещё плюс 90-100 тысяч. Вопросы пишите в комментариях!

 

 

 

[Виктория хх]

Что ж, идея взять ипотеку, потом сдать квартиру в найм, простая и замечательная. Однако, не имеет ли банк каких-либо претензий по поводу этого гешефта? 

Вопрос: каков первоначальный взнос?

На сколько лет выдан кредит и под какой процент?

Какова стоимость обслуживания тела кредита в год?

Какова цена аренды с коммуналкой?

 

[nik2]

У инвесторов это называется “Игра на производных“. Результат зависит от многих разнонаправленных факторов. Очень рискованный тип вложения.

В данном случае: 

В плюсе: арендная плата без коммунальных платежей.

В минусе: выплаты по телу кредитов и проценты, поддерживающий ремонт, налоги на доход и на недвижимость. Возможны расходы на рекламу и поиск клиентов.

Арендная плата может играть и в плюс и в минус, налоги могут как правило растут. Расходы на поиск клиентов могут колебаться от нуля до заметных величин.

В добавок факторы риска которые могут резко ухудшить ситуацию:

- Тяжелый ремонт вследствии пожара, потора, вандализма.

- Принятие антипредпринимательских законов.

- Экономические кризисы вызывающие обвал рынка аренды.

- Проблемные клиенты неплатильщики.

...

Ну следует добавить штрафные санкции банков в случае перебоя в платежах.

Ну, и относительно этого бизнеса следует обратить внимание на две характеристики:

- Назовем это соотношение риск доходность. Предприниматель повесил на себя кредиты по семи квартирам, это много миллионов (отмечу, что свою продал, вложил в бизнес), а прибыль 80 тыс. руб в месяц.

- Длительность проекта. Ипотека это лет на 10 и быстро, без потерь не соскочишь.

Вот написал и понял, что не упомянул еще пару особенностей такого бизнеса:

Стоимость недвижимости может меняться со временем. Подобный бизнес народ старался замутить в начале века, когда цены росли кпк на дрожжах. Сейчас бывают всплески, но не исключены и обвалы. Отсюда риск нарваться на убойный маржинг колл.

Ну и в бизнес план как-то не заложили зарплату исполнителя. Все таки за 6 сданными в аренду квартирами требуется присмотр.

[sempreshatto]

Несколько — это две? Или все-таки шесть. Я даже смотреть не стала. Сколько — семь ипотек? От этого количества голова кругом. Да...

[DrWatson]

Схема будет работать при хороших административных ресурсах и финансовой подушке. Риск на риске и риском погоняет.

[sempreshatto]

Арендаторы — тоже люди "непостоянные".  Сегодня заехали, сказали на год. Через три месяца съехали, оставив срач в квартире. 

[nik2]

6 часов назад, DrWatson сказал:

Схема будет работать при хороших административных ресурсах и финансовой подушке. Риск на риске и риском погоняет.

С ростом об'емов риски нивелируются (но не исчезают). Бизнес называется, доходный дом.

[DrWatson]

2 часа назад, nik2 сказал:

С ростом об'емов риски нивелируются (но не исчезают). Бизнес называется, доходный дом.

В теории, которая предполагает стабильную ситуацию, это может быть так. Вы сами перечислили риски, которые грозят всему бизнесу.

[nik2]

4 часа назад, DrWatson сказал:

Вы сами перечислили риски, которые грозят всему бизнесу.

Конкретный пример пропустил . В начале 20 века в Москве (да, полагаю, и в Питере) стали активно строить доходные дома. А потом случилась Великая Октябрьская...

(Анеля опять мне за страшилки выговор сделает .)

[nik2]

5 часов назад, DrWatson сказал:

В теории, которая предполагает стабильную ситуацию, это может быть так.

Ну, я собственно о том, что риски рискам рознь.

Есть регулярные риски. Если бизнес это доходный дом в котором сдается много квартир. То ясно, сто всегда есть некоторый процент арендаторов, которые задерживают арендную плату, что-то надо чинить, кого то надо выселять. Потери от этих арендаторов покрываются поступлениями от большого количества других жильцов.

А если другая крайность: Сдается одна ипотечная квартира. Арендатор потерял работу и не платит. Съезжать не хочет - не куда, дети, и денег нет. А ипотечные платежи и коммуналка капают регулярно, а потом начинаются штрафные санкции.

Если же говорить о катастрофических рисках, при которых под удар попадают все бизнесы. То сравним с "классикой жанра" - бизнес пекаря. Если вынести за скобки печку, то пекарь к вечеру закупил нужные ингредиенты, ночью выпек хлеб, утром хлеб продал. Капитал минимальный, оборот сутки. В случае кризиса - просто испечет меньше хлеба или остановит производство.

А если катаклизм накрывает сдатчика ипотечных квартир, который закредитован на миллионы, выплата разложена на 10 лет, да и свернуть этот бизнес не просто и долго.