Jump to content

Ребята взяли 7 ипотек, сдали 6 из них в аренду. Аренда перекрывает платежи и на жизнь остаётся!


Recommended Posts

Они несколько лет назад сумели продать свою квартиру в Братеево и взять несколько новых квартир в ипотеки. Сейчас у них аренда 6 квартир перекрывает 7 ипотек, а после рефинансирования будет ещё оставаться около 80 тысяч сверх того. А если сдать седьмую квартиру, в которой сейчас живут - то прибыль после всех выплат будет ещё плюс 90-100 тысяч. Вопросы пишите в комментариях!

 

 

 

  • Like 1
  • Thanks 1
Link to comment
Share on other sites

Что ж, идея взять ипотеку, потом сдать квартиру в найм, простая и замечательная. Однако, не имеет ли банк каких-либо претензий по поводу этого гешефта? 

Вопрос: каков первоначальный взнос?

На сколько лет выдан кредит и под какой процент?

Какова стоимость обслуживания тела кредита в год?

Какова цена аренды с коммуналкой?

 

  • Like 2
Link to comment
Share on other sites

У инвесторов это называется “Игра на производных“. Результат зависит от многих разнонаправленных факторов. Очень рискованный тип вложения.

В данном случае: 

В плюсе: арендная плата без коммунальных платежей.

В минусе: выплаты по телу кредитов и проценты, поддерживающий ремонт, налоги на доход и на недвижимость. Возможны расходы на рекламу и поиск клиентов.

Арендная плата может играть и в плюс и в минус, налоги могут как правило растут. Расходы на поиск клиентов могут колебаться от нуля до заметных величин.

В добавок факторы риска которые могут резко ухудшить ситуацию:

- Тяжелый ремонт вследствии пожара, потора, вандализма.

- Принятие антипредпринимательских законов.

- Экономические кризисы вызывающие обвал рынка аренды.

- Проблемные клиенты неплатильщики.

...

Ну следует добавить штрафные санкции банков в случае перебоя в платежах.

Ну, и относительно этого бизнеса следует обратить внимание на две характеристики:

- Назовем это соотношение риск доходность. Предприниматель повесил на себя кредиты по семи квартирам, это много миллионов (отмечу, что свою продал, вложил в бизнес), а прибыль 80 тыс. руб в месяц.

- Длительность проекта. Ипотека это лет на 10 и быстро, без потерь не соскочишь.

Вот написал и понял, что не упомянул еще пару особенностей такого бизнеса:

Стоимость недвижимости может меняться со временем. Подобный бизнес народ старался замутить в начале века, когда цены росли кпк на дрожжах. Сейчас бывают всплески, но не исключены и обвалы. Отсюда риск нарваться на убойный маржинг колл.

Ну и в бизнес план как-то не заложили зарплату исполнителя. Все таки за 6 сданными в аренду квартирами требуется присмотр.

  • Like 2
Link to comment
Share on other sites

6 часов назад, DrWatson сказал:

Схема будет работать при хороших административных ресурсах и финансовой подушке. Риск на риске и риском погоняет.

С ростом об'емов риски нивелируются (но не исчезают). Бизнес называется, доходный дом.

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

2 часа назад, nik2 сказал:

С ростом об'емов риски нивелируются (но не исчезают). Бизнес называется, доходный дом.

В теории, которая предполагает стабильную ситуацию, это может быть так. Вы сами перечислили риски, которые грозят всему бизнесу.

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

4 часа назад, DrWatson сказал:

Вы сами перечислили риски, которые грозят всему бизнесу.

Конкретный пример пропустил :smile:. В начале 20 века в Москве (да, полагаю, и в Питере) стали активно строить доходные дома. А потом случилась Великая Октябрьская...

46^

(Анеля опять мне за страшилки выговор сделает :smile:.)

  • Like 2
Link to comment
Share on other sites

5 часов назад, DrWatson сказал:

В теории, которая предполагает стабильную ситуацию, это может быть так.

Ну, я собственно о том, что риски рискам рознь.

Есть регулярные риски. Если бизнес это доходный дом в котором сдается много квартир. То ясно, сто всегда есть некоторый процент арендаторов, которые задерживают арендную плату, что-то надо чинить, кого то надо выселять. Потери от этих арендаторов покрываются поступлениями от большого количества других жильцов.

А если другая крайность: Сдается одна ипотечная квартира. Арендатор потерял работу и не платит. Съезжать не хочет - не куда, дети, и денег нет. А ипотечные платежи и коммуналка капают регулярно, а потом начинаются штрафные санкции.

Если же говорить о катастрофических рисках, при которых под удар попадают все бизнесы. То сравним с "классикой жанра" - бизнес пекаря. Если вынести за скобки печку, то пекарь к вечеру закупил нужные ингредиенты, ночью выпек хлеб, утром хлеб продал. Капитал минимальный, оборот сутки. В случае кризиса - просто испечет меньше хлеба или остановит производство.

А если катаклизм накрывает сдатчика ипотечных квартир, который закредитован на миллионы, выплата разложена на 10 лет, да и свернуть этот бизнес не просто и долго. :(

  • Like 1
Link to comment
Share on other sites

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Guest
Reply to this topic...

×   Pasted as rich text.   Restore formatting

  Only 75 emoji are allowed.

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead

×   Your previous content has been restored.   Clear editor

×   You cannot paste images directly. Upload or insert images from URL.

 Share

  • Recently Browsing   0 members

    • No registered users viewing this page.

×
×
  • Create New...