Документы на регистрацию ДКП только подали, а старушка-хозяйка квартиры умерла

[Оболенский]

Документы на регистрацию купли-продажи только подали, сделка еще не зарегистрирована, а хозяйка умерла. Или она зарегистрирована, если с документами все будет в порядке, то датой регистрации будет считаться дата подачи и все?

[fatalist]

Если подали на регистрацию до смерти, то переход права собственности произойдет..

[Виктория хх]

Ведь, ДКП подписан обеими сторонами сделки - продавцом и покупателем. Вопрос лишь в том, была ли старушка на момент подписания ДКП дееспособной, имеет ли она наследников, которые по какой-то причине (заниженной цене) захотят оспорить сделку и станут собирать справки с кучей диагнозов плюс вишенка на торте - установленная у бабульки деменция. Кто сопровождал сделку?

Изменено 17 мая, 2020 пользователем Виктория хх

[nik2]

7 часов назад, fatalist сказал:

Если подали на регистрацию до смерти, то переход права собственности произойдет..

 

7 часов назад, Виктория хх сказал:

Вопрос лишь в том, была ли старушка на момент подписания ДКП дееспособной, имеет ли она наследников, которые по какой-то причине (заниженной цене) захотят оспорить сделку и станут собирать справки с кучей диагнозов плюс вишенка на торте - установленная у бабульки деменция.

Может оно и лучше если сделка расстроится а стороны останутся при своих. (Риэлтор, правда, может пострадать.) Вы прикиньте как в последствии, если будет необходимость, такую квартиру продать. Особенно, если бабушку из квартиры не выписали.

Отдельная песня как проводился и успели ли провести расчет.

Изменено 17 мая, 2020 пользователем nik2

[fatalist]

7 часов назад, nik2 сказал:

............Особенно, если бабушку из квартиры не выписали.

Это как раз не проблема.

[анна.a]

В 18.05.2020 в 02:19, nik2 сказал:

Может оно и лучше если сделка расстроится а стороны останутся при своих.

Ну, по идее, если с документами все в порядке, то сделка пройдет. и проблемы при продаже, конечно, могут быть. А как, кстати, можно их если не избежать, то  облегчить, что ли? Чем при таком раскладе можно успокоить  будущих покупателей?

[nik2]

1 час назад, анна.a сказал:

... и проблемы при продаже, конечно, могут быть.

Если покупатель будет проверять квартиру он запросит выписку из домовой книги и увидит, что преждняя хозяйка умерла раньше, чем договор был зарегистрирован. Такую квартиру купить захотят? Об'яснить покупателю, что все в порядке... Можно, все можно... Персонаж одного из детективов советских времен “впарил” иностранцу медную гайку, об'яснив, что она платиновая, и только покрыта медью. По мне покупать такую квартиру не чтоит хотя бы по тому, что при каждой следующей продаже сново придется об'яснять как такое случилось.

Далее, вот лично для меня не очевидна законность такого перехода (я не юрист, “терзают смутные сомнения”). После смерти бабушки квартира переходит в собственность наследника(ков). Обормляется переход через пол года, но формально наследник становится собственником со дня смерти. А этот наследник согласен с продажей, а если наследник не один меж них еще и может возникнуть дискуссия по поводу продажи. Я не знаю может ли наследник сразу попытаться сорвать регистрацию сделки... потребовать от нотариуса включения квартиры в наследственную массу... Ну, а через пол года вполне может затеять суд, а оно покупателю надо.

1 час назад, анна.a сказал:

Ну, по идее, если с документами все в порядке, то сделка пройдет...

А как проводятся расчеты? Через ячейку, после государственной регистрации? Все доверенности выданные усопшим теряют силу. Сам он подписать тоже ничего не может. Наследники опять же полгода ничего решать не могут... После смерти от продавца не получить ни каких расписок, ни каких актов, ни пред'явить ни каких претензий.

[fatalist]

Если договор купли-продажи был заключен с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на квартиру является смерть продавца,  и если Росреестр об этом не узнает, то сделка все равно будет считаться состоявшейся, и её зарегистрируют..

Нуу... а если регистрацию завернули.....???? Тут чутка посложнее будет, но не фатально. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, или по иным причинам регистрация не была произведена, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. При условии, конечно, что наследники, принявшие наследство после смерти наследодателя  не оспаривают подлинность договора купли-продажи, расписки в получении денег, акта передачи квартиры,  а также принадлежность подписи на на документах умершего продавца.

[Виктория хх]

15 минут назад, fatalist сказал:

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. При условии, конечно, что наследники, принявшие наследство после смерти наследодателя  не оспаривают подлинность договора купли-продажи, расписки в получении денег, акта передачи квартиры,  а также принадлежность подписи на на документах умершего продавца.

Вот именно, если наследники не оспаривают, не стремятся в суде оспорить законность подписания ДКП и т.д. и т.п. Не ясным остается самый главный вопрос: уплачены покупателем деньги или нет и в какой форме, а также соответствует ли цена рыночной или существенно занижена.

[nik2]

1 час назад, fatalist сказал:

Если договор купли-продажи был заключен...

 

Если будет положительное решение суда, это решит все вопросы для покупателя.

Но пока не сняты многие вопросы, не известны обстоятельства которые могут выйти боком. Ну скажем деньги в ячейке допуск по предъявлению зарегистрированного договора. Забрать договор не кому, забрать деньги из ячейки некому - не решат проблему в срок вернут продавцу. За наследство судятся трое договориться не могут... На толкового адвоката тратиться не хотят... С аккредитивом не на много легче.

Изменено 26 мая, 2020 пользователем nik2