Договор с предоплатой, что можно, что нельзя и как оформить

[Поручик]

Сдаем квартиру. Арендатор предлагает снизить цену на условиях предоплаты за год. Нам выгодно. Можно кредит закрыть. Но он же может расторгнуть договор? Или мы можем как-то прописать, что за это штраф и, к примеру, повышение цены? Или не можем?

[nik2]

1 час назад, Поручик сказал:

Сдаем квартиру. Арендатор предлагает снизить цену на условиях предоплаты за год. Нам выгодно. Можно кредит закрыть. Но он же может расторгнуть договор? Или мы можем как-то прописать, что за это штраф и, к примеру, повышение цены? Или не можем?

Можно подстраховаться прописав в договоре специальные пункты на сдучай досрочного:

- Существенно большая помесячная цена при досрочном расторжении договора.

- График возврата растянутый на год

...

Можно прописать в договоре и невозможность расторжения и возврата, но есть опасность попасть под какой ни будь закон о защите прав потребителей. Необходимо советоваться с юристами.

[Godza]

Ну, так и пропишите в договоре, что арендная плата составляет (за год например ) из расчета столько-то тыс., допустим 40 тысяч рублей в месяц. Приводите расчет; что оплачивается единовременно или какими-то частями такого-то и такого-то числа на такой-сякой счет или наличными деньгами; что при досрочном расторжении договора аренды, производится перерасчет, ежемесячная оплата составляет 45 тысяч рублей в месяц, приводите расчет,  да и всё. 

Edited March 19, 2019 by Godza

[nik2]

1 час назад, Godza сказал:

... приводите расчет,  да и всё. 

Это не решает задачу. Проблема в следующем: Арендатор заплатил с дисконтом за год. Арендодатель получил плату за год вперед и потратил. А через полгода арендодатель с'езжает и требует вернуть половину. А как вернуть, если деньги уже потрачены? Перерасчет с 40тр на 45тр проблему не решит. Тут надо дополнительно оттянуть возврат, скажем до конца планирумого срока аренды.

[Владимир Попов]

4 часа назад, nik2 сказал:

А через полгода арендодатель с'езжает и требует вернуть половину.

Так вроде разговор про опасность от Арендатора...

[nik2]

1 час назад, Владимир Попов сказал:

Так вроде разговор про опасность от Арендатора...

Виноват, арендатор с'езжает...

А речь идет о безопастности как раз Арендодателя. Он не прочь сдать квартиру с дисконтом, чтобы получить деньги за год вперед (хочет погасить кредит), но он опасается того, что он потратит полученные за аренду деньги, а арендатор с'едет досрочно и потребует возврата.

[Godza]

12 часов назад, nik2 сказал:

Это не решает задачу. Проблема в следующем: Арендатор заплатил с дисконтом за год. Арендодатель получил плату за год вперед и потратил. А через полгода арендодатель с'езжает и требует вернуть половину. А как вернуть, если деньги уже потрачены? Перерасчет с 40тр на 45тр проблему не решит. Тут надо дополнительно оттянуть возврат, скажем до конца планирумого срока аренды.

Частично решит,т.к. возвращать меньше. Но! Но возвращать придется. Пропишите условия возврата и не тратьте все, оставьте своеобразный демпфер.

[nik2]

4 часа назад, Godza сказал:

Частично решит,т.к. возвращать меньше. Но! Но возвращать придется.

Ну, так и прописать возврат, скажем, в течение месяца после окончания планового срока договора, т.е. через год. В случае с'езда найти других арендаторов. Поступления от них направить на возврат. Прересчет на большую цену для досрочно с'ехавшего, возместит время на поиск нового арендатора.

[DrWatson]

Арендатор предлагает Вам компромисс. Выдвиньте встречное условие - джентльменское соглашение вместо договора)

[fatalist]

21 час назад, Поручик сказал:

Сдаем квартиру. Арендатор предлагает снизить цену на условиях предоплаты за год. Нам выгодно. Можно кредит закрыть. Но он же может расторгнуть договор? Или мы можем как-то прописать, что за это штраф и, к примеру, повышение цены? Или не можем?

Воспользуйтесь правом сторон о свободе договора

Цитата

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

и укажите в Договоре, право нанимателя расторжения договора по любым основаниям, пусть даже и во внесудебном порядке, с учетом письменного уведомления за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора , как указано в 

Цитата

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1.. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

но не ранее чем через 9 месяцев, с даты вступления в силу договора ( Как раз с учетом 3-х оставшихся месяцев, до года).

У сторон есть право обеспечения исполнения договора..

Цитата

ГК РФ Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Одновременно с договором найма, заключите с нанимателем  соглашение о задатке,(это ОБЯЗАТЕЛЬНО) по условиям которого в обеспечение  исполнения договора найма жилого помещения, наниматель передает наймодателю, денежные средства в сумме ХХХХХХХ рублей, что составляет стоимость арендной платы за 12 месяцев.

И пропишите, что если наниматель расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине, то задаток удерживается наймодателем, в размере арендной платы, с момента расторжения договора. до окончания его срока, указанного в договоре.
В данном случае, удержание задатка наймодателем не будет связано с нарушением сторонами договорных обязательств (это ВАЖНО. , в случае оспаривания чего-либо, в дальнейшем Нанимателем), но будет является одним из условий, для расторжения договора нанимателем, и в этом случае задаток , будет является компенсацией, а не мерой ответственности за неисполненные обязательства.

Все в рамках правового поля.
 

Edited March 20, 2019 by fatalist